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1、單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,*,深,圳,圳,九,九,天,天,JOYNI,2010,年,年12,月,月08,日,日,感,謝,謝,綠,綠,地,地,集,集,團,團,新,新,鄉(xiāng),鄉(xiāng),公,公,司,司,全,全,體,體,同,同,仁,仁,綠,地,地,迪,迪,亞,亞,項,項,目,目,，,，,在,在,尤,尤,總,總,、,、,許,許,總,總,的,的,總,總,指,指,導,導,方,方,針,針,下,下,；,；,我,們,們,與,與,營,營,銷,銷,部,部,的,的,緊,緊,密,密,配,配,合,合,之,之,下,下,；,；,在,史,史,無,無,前,前,例,例,的,的,房,房

2、,地,地,產(chǎn),產(chǎn),調,調,控,控,之,之,下,下,；,；,經(jīng),過,過,了,了,慎,慎,密,密,的,的,推,推,廣,廣,構,構,思,思,和,和,營,營,銷,銷,整,整,合,合,，,，,最,終,終,完,完,成,成,年,年,初,初,計,計,劃,劃,的,的,目,目,標,標,任,任,務,務,。,。,在,此,此,，,，,我,我,代,代,表,表,深,深,圳,圳,九,九,天,天,公,公,司,司,，,，,對,對,尤,尤,總,總,、,、,許,許,總,總,、,、,營,營,銷,銷,部,部,，,，,及,綠,綠,地,地,全,全,體,體,工,工,作,作,人,人,員,員,，,，,表,表,示,示,衷,衷,心,心,的,的,感,感

3、,謝,謝,！,！,2010,綠,綠,地,地,迪,迪,亞,亞,回,回,顧,顧,第,一,一,季,季,度,度,：,：,炒,作,作,南,南,環(huán),環(huán),區(qū),區(qū),域,域,的,的,未,未,來,來,價,價,值,值,概,概,念,念,，,，,解,解,決,決,項,項,目,目,偏,偏,僻,僻,交,交,通,通,問,問,題,題,；,；,第,二,二,季,季,度,度,：,：,核,心,心,塑,塑,造,造,綠,綠,地,地,品,品,牌,牌,、,、,項,項,目,目,世,世,博,博,會,會,品,品,質,質,，,，,給,給,消,消,費,費,者,者,吃,吃,上,上,定,定,心,心,丸,丸,；,；,第,三,三,季,季,度,度,：,：,挖,掘,

4、掘,項,項,目,目,內,內,在,在,價,價,值,值,，,，,點,點,對,對,點,點,的,的,挖,挖,掘,掘,不,不,同,同,層,層,級,級,的,的,客,客,群,群,，,，,實,施,施,“,“,活,活,動,動,連,連,環(huán),環(huán),效,效,應,應,”,”,，,，,為,為,后,后,續(xù),續(xù),推,推,廣,廣,奠,奠,定,定,了,了,良,良,好,好,的,的,基,基,礎,礎,；,；,第四季,度,度：,核心優(yōu),勢,勢針對,擊,擊破，,主,主流、,小,小眾媒,體,體齊發(fā),，,，客戶,全,全面爆,發(fā),發(fā)，促,成,成年終,目,目標。,2011綠地,迪,迪亞,營銷整合,推,推廣總思,路,路（分析,部,部分）,2011,年

5、,年,面對，嚴,峻,峻的房地,產(chǎn),產(chǎn)宏觀調,控,控；,面對，通,貨,貨膨脹經(jīng),濟,濟的壓力,；,；,面對，知,名,名房企恒,大,大、寶龍,等,等競爭對,手,手考驗；,2011,年,年，在多,種,種壓力與,挑,挑戰(zhàn)之下,，,，,我們將如,何,何完成,2011,年,年5個億,的,的銷售任,務,務？,？,針對項目,種,種種情況,，,，我們經(jīng),過,過了多方,面,面的分析,、,、探討、,提,提煉,總結了一,套,套核心的,推,推廣理念,和,和實戰(zhàn)型,推,推廣武器,九天操盤“五大核,心,心布局、,兩,兩大戰(zhàn)略,攻,攻擊點”,2011,綠地迪亞,上,上郡,第一大布,局,局，分析戰(zhàn),況,況，設定,陣,陣法,市場

6、動態(tài),2010,年,年10月,房,房地產(chǎn)調,控,控政策,2011,年,年住房,白,白皮書,關,關于泡沫,論,論,近1年房,價,價同比增,長,長,宏觀市場,：,：,1、 前,不,不久透露,上,上?？赡?試,試點，征,收,收物業(yè)稅,；,；上海試,點,點成功后,將,將會普及,；,；,2、10,月,月12日,中,中國新聞,網(wǎng),網(wǎng)，2011年,住,住房綠皮,書,書指出35個大,中,中城市平,均,均房價泡,沫,沫為29.5%。,3、今年,頻,頻頻加息,、,、限購令,、,、停貸令,、,、提高銀,行,行準備金,率,率，但,一,一年來房,價,價同比仍,漲,漲幅7-10%,。,。,4、從提,高,高首付以,來,來，

7、沒有,得,得到很好,抑,抑制，將,可,可能再次,加,加息及其,他,他新政,；,；,九天認為,、,、：面對,種,種種情況,，,，預計明,年,年市場會,有,有更大的,調,調控出現(xiàn),。,。建議保,持,持謹慎樂,觀,觀的態(tài)度,。,。,新鄉(xiāng)市場,：,一線房市,走,走勢：1-4月暴,漲,漲，5-7月下調,，,，8月上,漲,漲，到9,月,月份開始,回,回落；,新鄉(xiāng)房市,走,走勢：1-4月上,漲,漲，6-8月下調,，,，9月上,漲,漲，10,11月,暴,暴漲，12月回落,。,。,因此，三,四,四線城市,的,的房價走,勢,勢要比一,二,二線城市,的,的房價走,勢,勢要“慢,半,半拍”。,九天認為,：,：雖然新,

8、鄉(xiāng),鄉(xiāng)沒有一,二,二線城市,炒,炒作嚴重,。,。 9月,以,以來，新,鄉(xiāng),鄉(xiāng)成交量,大,大幅回升,，,，說明已,消,消化大量,客,客戶 ，,給,給未來成,交,交帶來壓,力,力。但面,對,對2011年嚴厲,調,調控，會,嚴,嚴重影響,未,未來成交,量,量。,目前客關,注,注點：,9-11,月,月市場火,熱,熱?？蛻?擔心年前,房,房價上漲,，,，處于一,種,種“跟風,潮,潮”的心,態(tài),態(tài)，客戶,挑,挑剔心態(tài),平,平和。但,目,目前客戶,仍,仍對價格、戶,型,型、環(huán)境看重，其,次,次是地段,、,、交通、,品,品質等因,素,素。,九天認為,：,：沒有絕,對,對好的市,場,場，只有,好,好的心態(tài),。,

9、。對市場,我,我們建議,保,保持“謹慎、樂,觀,觀”態(tài)度,市場研判,：,：預計2011年,將,將有較嚴,厲,厲的房地,產(chǎn),產(chǎn)政策出,臺,臺，可能,比,比今年調,控,控還要嚴,厲,厲。預計,上,上半年將,有,有政策出,臺,臺，下半,年,年將處于,緩,緩和，具,體,體情況還,待,待觀察。,但,但新鄉(xiāng)市,場,場預計不,會,會受很大,影,影響，但,由,由于2010年年,底,底成交量,放,放大，當,前,前成交量,將,將逐漸放,緩,緩。,第,二,二,大,大,布,布,局,局，,了,了,解,解,對,對,手,手,，,，,克,克,敵,敵,制,制,勝,勝,綠,都,都,城,城,基,基,本,本,資,資,料,料,：,：,

10、銷,售,售,戶,戶,型,型,：,：,銷,銷,售,售42#,、,、43#,號,號,樓,樓,，,，,以,以,及,及4,棟,棟,小,小,高,高,層,層,競,爭,爭,優(yōu),優(yōu),勢,勢,：,：4000,地,地,中,中,海,海,風,風,情,情,會,會,所,所,，,，,集,集,健,健,身,身,房,房,、,、,咖,咖,啡,啡,廳,廳,、,、,美,美,容,容SPA,、,、,多,多,功,功,能,能,開,開,放,放,式,式,社,社,區(qū),區(qū),規(guī),規(guī),劃,劃,街,街,、,、1000,室,室,內,內,游,游,泳,泳,池,池,、,、1300,標,標,準,準,室,室,外,外,網(wǎng),網(wǎng),球,球,場,場,、,、1400,三,三,層,

11、層,私,私,屬,屬,幼,幼,兒,兒,園,園,，,，,臨,臨,近,近,新,新,鄉(xiāng),鄉(xiāng),一,一,中,中,。,。,公,公,園,園,式,式,環(huán),環(huán),境,境,，,，90,戶,戶,型,型,方,方,正,正,、,、1,樓,樓,帶,帶,花,花,園,園,。,。,目,前,前,價,價,格,格,：,：,多,多,層,層,均,均,價,價3200/,，,，,預,預,計,計,小,小,高,高,層,層3200/,以,以,上,上,2011年5月，綠都,城,城推售4棟,小,小高層，將,與,與迪亞上郡4期相競爭,。,。,核心對手,森林半島基,本,本資料：,銷售戶型：3、4、5,號,號樓高層,；,；89兩,房,房、123,三房、162四房

12、,。,。,競爭優(yōu)勢：,別,別墅環(huán)境，,社,社區(qū)有小哈,佛,佛雙語幼兒,園,園，有5000米水,系,系；,目前價格：,目,目前均價3700-3800/,以,以上。,公園一號基,本,本資料：,銷售戶型：4棟復式4,棟,棟高層；72105兩房；,約,約130,三,三房，約240復式,競爭優(yōu)勢：,向,向陽公園、,項,項目品質好,、,、萬德隆超,市,市、配套成,熟,熟 ；,目前價格：,目,目前復式均,價,價4500/以上。,偉業(yè)中央,公,公園基本資,料,料：,銷售戶型：,樓,樓王旁邊的4棟，明年,將,將是中間的,樓,樓王，及后,面,面的4棟；,競爭優(yōu)勢：10萬和,諧,諧公園、水,系,系園林、五,星,星級

13、酒店、,靠,靠行政中心,、,、配套成熟,目前價格：,目,目前均價4000/,以,以上。,寶龍 城,市,市廣場基本,資,資料：,銷售業(yè)態(tài)：40萬商,業(yè),業(yè)、五星級,酒,酒店、甲級,寫,寫字樓、住,宅,宅、別墅、,幼,幼兒園,競爭優(yōu)勢：,寶,寶龍地產(chǎn),品,品牌、22,年,年商業(yè)開發(fā),雄,雄厚經(jīng)驗、,眾,眾多知名合,作,作商、 120萬城,市,市綜合體、,商,商業(yè)配套完,善,善、新行政,中,中心區(qū)、25畝人工湖,、,、環(huán)湖商業(yè),街,街區(qū)、12,萬,萬購物中,心,心、2000幼兒園,等,等,目前價位：,內,內環(huán)商業(yè)2.5萬、外,環(huán),環(huán)商業(yè)1.5萬、住宅4300元,、,、別墅7000多,對手分析：,綠都

14、城4棟,高,高層，與本,案,案北區(qū)小高,層,層優(yōu)勢相雷,同,同，形成一,定,定的競爭性,。,。因本案4,、,、5期靠近,南,南環(huán)路。相,比,比本案，而地段有較強,的,的競爭性；,公園一號4,棟,棟高層，要,優(yōu),優(yōu)越于本案,地,地段、向陽,公,公園、配套,等,等優(yōu)勢，項,目,目品質也不,錯,錯。相比本,案,案，而規(guī)模優(yōu)勢有,較,較強的競爭,性,性；,九天認為：,總之，本案,作,作為最大規(guī),模,模、最好品,質,質、最大地,產(chǎn),產(chǎn)龍頭企業(yè),，,，可以說在,新,新鄉(xiāng)市場上,是,是沒有對手,的,的。面對對,手,手可以通過650畝規(guī),模,模、企業(yè)品,牌,牌、高端人,群,群優(yōu)勢抗衡。,第三大布局，鎖定目標,

15、，,，攻克心理,目標客戶,一、高級白,領,領、金領,二、高薪開,發(fā),發(fā)區(qū)高級職,員,員,三、部分公,務,務員,四、高校教,師,師,五、個體私,營,營企業(yè)主,六、部分投,資,資客 ,客群職業(yè):,客群特征:,身份城市中堅,力,力量，收入,多,多，引領時,尚,尚，把握城,市,市主流,需求多為1次,、,、2次置業(yè),的,的人群,對,選,選房有一定,的,的經(jīng)驗,性格有思想、,創(chuàng),創(chuàng)造力，愛,進,進取、愛生,活,活，懂藝術,、,、懂人生,品位城市品位,一,一族，淡定,從,從容，睿智,謙,謙和，追求,人,人生夢想,純居住,結婚用,為父母住,檔次高,有品位,價格實惠,適合投資,購買動機,購買因素,戶型合理,環(huán)境

16、舒適,小區(qū)品質,建筑特色,價格合理,配套發(fā)展,升值空間,相互作用,客戶心理：,戶型+ 價,格,格 +環(huán)境+交通+地,段,段+,品質+規(guī)模+品牌,客戶關注點,：,：,由于本案地,段,段偏僻，決,定,定本案房價,處,處于新鄉(xiāng)市,的,的中等價位,，,，也決定了,目,目標客群的,檔,檔次。因此,，,，本案以中端客戶為主；但由,于,于本案品質,高,高、環(huán)境好,，,，及綠地品,牌,牌影響力大,等,等優(yōu)勢，因,此,此，也有一,部,部分中高端客戶非常認同。,九天認為：,由于北區(qū)4,期,期價位提升,，,，我們的目,標,標客群，不,得,得不由中端,目,目標客戶向,中,中高端客戶,轉,轉移。那么,，,，在推廣上,也

17、,也必須得到,更,更高的提升,。,。,第四大布局，整合自我,，,，以強攻弱,迪亞上郡四,期,期戶型：,11#、12#、13#樓：,117、122、125三房，120套；82、85,兩房，90套。,8#、9#,、,、10#樓,：,：,117、122、125、129,、,、161三,房,房，120,套,套；82、85兩房,，,，90套。,戶型簡述：,總,總體環(huán)境優(yōu),雅,雅、視野開,闊,闊 。主力,三,三房戶型方,正,正、實用。,產(chǎn)品描述,迪亞上郡五,期,期戶型：,1#、2#,樓,樓：,135三,房,房，140,套,套。88,兩,兩房，140套。,戶型簡述：,享,享繁華與寧,靜,靜、景觀視,野,野開

18、闊。主,力,力三房戶型,方,方正、實用,。,。,WSOT綜,合,合分析,優(yōu)勢：,項目品質：,項,項目品質檔,次,次高端，適,合,合上流人士,居,居住。,文化片區(qū)：,北,北大附中雙,語,語幼兒園、,新,新鄉(xiāng)一中、,新,新鄉(xiāng)衛(wèi)校；,別墅會所：,游,游泳池、臺,球,球室、兵乓,球,球室、咖啡,廳,廳、羽毛球,場,場、兒童游,樂,樂場等,建筑風格：,上,上海海派系,列,列建筑風格,。,。,視野景觀：,周,周邊高樓較,少,少，本案小,高,高層，看得,遠,遠，視野開,闊,闊；,園林細節(jié)：,打,打造別墅級,、,、有內涵的,高,高尚園林社,區(qū),區(qū)，僅靠別,墅,墅區(qū)。,整體氛圍：,寧,寧靜舒適環(huán),境,境，居住氛

19、,圍,圍濃厚；,樓間距寬：,高,高達46米,的,的樓間距,劣勢：,地段偏僻：,新,新鄉(xiāng)南區(qū)地,段,段，較偏僻,，,，客戶認知,度,度不高，未,來,來還需引導,；,；,交通不便：,交通便利：,南,南環(huán)路、和,平,平路來往交,通,通車較少，,交,交通不便；,配套空缺：,周,周邊還不夠,完,完全成熟，,相,相關生活配,套,套缺乏。,機遇：,潛力片區(qū)：,新,新鄉(xiāng)南區(qū)乃,鄭,鄭新融城的,首,首要開發(fā)地,段,段優(yōu)勢；,市場回升：,全,全國市場整,體,體的回暖，,新,新鄉(xiāng)三四線,城,城市房價漲,幅,幅不大，調,控,控影響較小,；,；,威脅：,宏觀政策：,由,由于今天調,控,控沒有顯著,遏,遏制房價，,預,預

20、計明年宏,觀,觀調控力度,會,會更大；,對手強大：,恒,恒大、寶龍,，,，以及綠都,城,城、公園一,號,號等周邊競,爭,爭對手的出,現(xiàn),現(xiàn)；,經(jīng)濟不穩(wěn)：,經(jīng),經(jīng)濟走是式,不,不明朗，通,脹,脹經(jīng)濟一直,困,困擾市場，,后市擔憂：,經(jīng),經(jīng)過2010年底成交,量,量回升后，,預,預計明年年,初,初將會逐漸,冷,冷淡。,綜合評判：,在2011,年,年市場中，,抓,抓住市場回,暖,暖的有利時,機,機，重點推,廣,廣本案優(yōu)勢,、,、揚長避短,。,。用概念炒,作,作區(qū)域前景,解,解決偏僻問,題,題；重點塑,造,造項目“品,牌,牌+規(guī)模+,品,品質+環(huán)境+高端居住,人,人群”等，,通,通過高舉高,打,打方式

21、推廣,市,市場，讓市,場,場形成擲地,有,有聲的效果,。,。,項目,優(yōu),優(yōu)劣,總,總體,特,特征,綠地,迪亞,地理位置,較偏,交通,不方便,企業(yè)品牌,實力強,生活配套,缺乏,同區(qū)位,價格高,項目,細節(jié)品質好,建筑,風格好,園林,環(huán)境好,總結,：,：灌,輸,輸區(qū),域,域發(fā),展,展的,概,概念,，,，拉,近,近都,市,市的,距,距離,；,；強,化,化品,質,質、,環(huán),環(huán)境,、,、客,戶,戶調,性,性。,改良,部,部分,本案,將,將要,在,在以,往,往基,礎,礎上,改,改良,的,的部,分,分：,1、,塑,塑鋼,門,門窗,改,改成,，,，鋁,合,合金,門,門窗,2、,增,增加,指,指紋,密,密碼,門,

22、門禁,系,系統(tǒng),3、,新,新風,系,系統(tǒng),；,；,4,、,、,景,景,觀,觀,環(huán),環(huán),境,境,優(yōu),優(yōu),化,化,5,、,、,建,建,筑,筑,材,材,料,料,優(yōu),優(yōu),化,化,6、北,區(qū),區(qū)改可,視,視對講,系,系統(tǒng)等,迪亞上,郡,郡4期,小,小高層,洋,洋房：,4期：,處,處于迪,亞,亞上郡,的,的中心,位,位置，,也,也是本,案,案最好,的,的地段,；,；,5期：,處,處于迪,亞,亞上郡,的,的北端,，,，與南,環(huán),環(huán)路臨,近,近，有,繁,繁華與,寧,寧靜共,享,享的特,點,點；,小高層,樓,樓層高,，,，樓間,距,距寬闊,，,，景觀,視,視野開,闊,闊；,坡地式,景,景觀園,林,林，亭,臺,臺

23、、水,系,系、曲,徑,徑、花,草,草、樹,木,木點綴,豐,豐富，,環(huán),環(huán)境優(yōu),雅,雅。,項目品,質,質高貴,，,，清水,面,面磚貼,墻,墻，彰,顯,顯尊崇,人,人生。,關鍵詞,：,：,唯一中,心,心、上,流,流身份,、,、雍容,華,華貴、,開,開闊視,野,野,共享繁,華,華與寧,靜,靜,項目思,路,路,本案4,期,期比以,往,往幾期,沒,沒有太,大,大的品,質,質變化,。,。雖然,本,本案在,以,以往的,基,基礎上,進,進行了,一,一些材,料,料、智,能,能系統(tǒng),的,的改良,，,，但我,們,們覺得,這,這些改,良,良僅僅,只,只能作,為,為單頁,和,和銷售,說,說辭小,的,的推廣,，,，不能,

24、作,作為最,大,大優(yōu)勢,的,的“差,異,異化賣,點,點”。,九天認,為,為：,本案在,以,以往的,產(chǎn),產(chǎn)品上,沒,沒有非,常,常明顯,的,的改觀,下,下，又,要,要買到,更,更好的,價,價位，,就,就必須,從,從本案,的,的全局,出,出發(fā)，,提,提升項,目,目高度,和,和檔次,。,。與本,片,片區(qū)及,新,新鄉(xiāng)市,場,場住宅,劃,劃清界,限,限，形,成,成一個,“鮮明的,與,與眾不同,的,的形象高,度,度”,。,第五大布,局,局，整頓武,器,器，直擊,目,目標,媒體建議,相關媒體,表現(xiàn)內容,1-12月份（次數(shù)）,總費用,短信,北4期主題：一座上流集合城+銷售信息,每周四、五發(fā)10萬條，共45萬,

25、電視游字,北4期主題：一座上流集合城+銷售信息,每單數(shù)日為北3期內容，30天,公交電視廣告,北4期主題：一座上流集合城+銷售信息,1-12月,DM單頁（派發(fā)）,北4期主題：一座上流集合城+銷售信息,每周六、日派發(fā),夾報,北4期主題：一座上流集合城+銷售信息+綜合賣點信息,每周五發(fā)送,信函直投,北4期主題：一座上流集合城+銷售信息,看房直通車,（報社、網(wǎng)站）,北4期主題：一座上流集合城+銷售信息,戶外廣告,表現(xiàn)內容,1月份（次數(shù)）,總費用,火車站廣場,北4期主題：一座上流集合城+銷售信息,1-12月,汽車總站,北4期主題：一座上流集合城+銷售信息,1-12月,平原影院,北4期主題：一座上流集合城

26、+銷售信息,1-12月,汽車東站,北4期主題：一座上流集合城+銷售信息,1-12月,和平路南段,北4期主題：一座上流集合城+銷售信息,1-12月,南環(huán)路,北4期主題：一座上流集合城+銷售信息,1-12月,新飛大道,北4期主題：一座上流集合城+銷售信息,1-12月,胖東來,北4期主題：一座上流集合城+銷售信息,1-12月,候車廳,北4期主題：一座上流集合城+銷售信息,1-12月,公交車身,北4期主題：一座上流集合城+銷售信息,1-12月,平原晚報樓市周刊樓市動態(tài)周四,表現(xiàn)內容：綠地迪亞上郡、綠地迪亞莊園、相關活動、佳節(jié)、相關事件等相關內容的寫照。,1月份（次數(shù)）,總費用,2010-12-30,圣

27、誕節(jié)主題：,圣誕不夜天，迪亞舞中原,綠地迪亞上郡、綠地迪亞莊園項目解析,內容：,企業(yè)介紹、綠地迪亞上郡優(yōu)勢、綠地迪亞莊園優(yōu)勢介紹,1-12月,2011-1-6,元旦節(jié)主題：,元旦度佳節(jié)，迪亞譜新篇,2011綠地迪亞新品即將推出,內容：,綠地迪亞園林實景展示、綠地迪亞入住率及居住氛圍、重點介紹綠地迪亞南區(qū)和北區(qū)的新品介紹。,1-12月,2011-1-13,答謝會主題：,綠地集團別出心裁迪亞情,2011迎新春綠地迪亞業(yè)主答謝會,活動當天的盛況描述、新鄉(xiāng)市場影響力的新聞稿,1-12月,2011-1-20,迎新春年終會主題：,新春繪瑞景，迪亞圓功名,回顧迪亞2010，喜迎新春2011,企業(yè)品牌大事件、

28、項目狀況、銷售狀況圓滿結局、新春展望,1-12月,在媒體推,廣,廣上，除,了,了以上這,些,些之外，,我,我們建議,以,以下媒體,思,思路。,占據(jù)項目,核,核心交通,關,關口，先,占,占為王。,即使“恒,大,大、寶龍,”,”來了，,也,也毫不遜,色,色。,抓住要道,先,先占,為,為王,作為新鄉(xiāng),的,的媒體，,在,在推廣上,實,實在有限,，,，,除了較好,的,的短信、電,視,視游字、,戶,戶外廣告之外幾乎,沒,沒有更好,的,的媒體渠,道,道。,這是我們,九,九天推廣,本,本案以來,一,一直的困,惑,惑與苦惱,。,。,因此，我,們,們建議：,1、在恒,大,大即將來,臨,臨之前，,搶,搶占關鍵,要,

29、要道,占,據(jù),據(jù)先機條,件,件。,在和平路,南,南段、項,目,目北段南,環(huán),環(huán)路設置,燈,燈桿旗，,可,可以引導,客,客戶指向,本,本案區(qū)域,，,，為項目,輻,輻射地方,制,制造氣氛,；,；,在和平路,與,與平陽路,交,交叉口，,及,及和平路,與,與人民路,交,交叉口設,置,置導示性,的,的廣告牌,，,，以便告,知,知客戶指,向,向本項目,地,地點。,可針對輝,縣,縣、原陽,、,、長垣等,縣,縣城區(qū)設,置,置廣告牌,、,、酒店、,娛,娛樂城內,相,相關看板,及,及電話譜,廣,廣告，讓,消,消費者直,面,面關注本,案,案信息。,媒體建議,：,：,2、由于,本,本案地段,偏,偏僻的情,況,況下，可

30、,在,在市區(qū)做,導,導示性廣,告,告牌。,3、針對,相,相關縣區(qū),客,客戶進城,的,的心理，,可,可在相關,縣,縣區(qū)設置,廣,廣告。,媒體分析,：,：在新鄉(xiāng),市,市場中除,了,了“短信,、,、電視游,字,字、派發(fā),單,單頁、戶,外,外廣告牌,、,、電視”,以,以外，幾,乎,乎其他小,眾,眾媒體很,難,難有明顯,的,的傳達效,果,果。,九天認為,：,：,在渠道選,擇,擇上以主,流,流媒體為,主,主，以小,眾,眾媒體為,輔,輔助。根,據(jù),據(jù)不同的,銷,銷售時間,節(jié),節(jié)點，進,行,行不同程,度,度的轟炸,。,。整年分,兩,兩個銷售,旺,旺季，一,個,個是5月,份,份，一個,是,是10月,份,份，但一

31、,般,般是在銷,售,售旺季之,前,前1-2,個,個月做好,充,充分準備,，,，為銷售,旺,旺季打下,基,基礎。,2011,綠地迪亞,莊,莊園,第,一,一,大,大,布,布,局,局，,分,分,析,析,戰(zhàn),戰(zhàn),況,況,，,，,設,設,定,定,陣,陣,法,法,針,對,對,宏,宏,觀,觀,與,與,新,新,鄉(xiāng),鄉(xiāng),分,分,析,析,：,：,前,面,面,，,，,已,已,對,對,市,市,場,場,做,做,了,了,綜,綜,合,合,性,性,分,分,析,析,，,，,總,總,體,體,認,認,為,為,：,：,中,中,國,國,房,房,地,地,產(chǎn),產(chǎn),已,已,經(jīng),經(jīng),進,進,入,入,了,了,高,高,房,房,價,價,的,的,時,

32、時,代,代,，,，,泡,泡,沫,沫,逐,逐,漸,漸,在,在,形,形,成,成,。,。,雖,雖,然,然,三,三,四,四,線,線,城,城,市,市,新,新,鄉(xiāng),鄉(xiāng),以,以,剛,剛,需,需,為,為,主,主,，,，,價,價,位,位,合,合,理,理,，,，,沒,沒,有,有,太,太,大,大,炒,炒,作,作,投,投,資,資,行,行,為,為,。,。,但,但,明,明,年,年,調,調,控,控,會,會,更,更,嚴,嚴,厲,厲,，,，,同,同,樣,樣,直,直,接,接,會,會,影,影,響,響,市,市,場,場,的,的,成,成,交,交,量,量,。,。,市場關,注,注點：品牌、,品,品質、,景,景觀、,戶,戶型、,價,價格、,區(qū)

33、,區(qū)位、,配,配套看,重,重。,九天認,為,為：本,案,案別墅,為,為市場,稀,稀缺產(chǎn),品,品，但,面,面對明,年,年嚴厲,調,調控，,一,一樣會,直,直接影,響,響市場,的,的成交,量,量。因,此,此，我,們,們要保,持,持“謹,慎,慎、樂,觀,觀的態(tài),度,度。,市場簡,述,述,第二大,布,布局，了解,對,對手，,克,克敵制,勝,勝,橡樹灣,基,基本資,料,料：,銷售戶,型,型：雙拼、,聯(lián),聯(lián)排（266,400）,、,、疊加,別,別墅（232,）、,多層洋,房,房（136,）,）,競爭優(yōu),勢,勢：400,畝,畝高爾,夫,夫別墅,，,，一湖,三,三島自,然,然景觀,，,，100畝奢,華,華配套

34、,，,，五星,級,級酒店,，,，游泳,館,館，羽,毛,毛球館,，,，北美,賴,賴特建,筑,筑風格,。,。,目前,價,價格,：,：雙,拼,拼聯(lián),排,排39004000,元,元/,，,疊,疊加,復,復式3000,多,多元/,，,，多,層,層2600元/,以,以上,。,。,推廣,語,語：,“,“只為,傳,傳世,而,而來,”,”,核心,對,對手,公園,一,一號,基,基本,資,資料,：,：,銷售,戶,戶型,：,：,1、,復,復,式,式（240,）,）150萬；,2、,花,花園,洋,洋房,（,（130,三,三房-170,四,房,房92,萬,萬）；,3、,高,高層,洋,洋房,（,（72+送44,=46萬、8

35、8,、105,兩,房,房）,競爭,優(yōu),優(yōu)勢,：,：新鄉(xiāng),向,向陽,路,路都,是,是地,段,段、,向,向陽,公,公園,水,水景,環(huán),環(huán)境,、,、園,林,林水,系,系景,觀,觀、,現(xiàn),現(xiàn)代,美,美式,建,建筑,風,風格,、,、購,物,物配,套,套完,善,善、,萬,萬德,隆,隆購,物,物中,心,心。,復式6200,元,元/,；,花,花,園,園洋,房,房5000-5400,元,元/,；,高,高層4200-4500元/,。,。,推廣,語,語：,“,“非王,莫,莫享,”,”,本案,別,別墅,，,，雖,然,然面,對,對橡,樹,樹灣,、,、公,園,園一,號,號、,以,以及,綠,綠都,南,南區(qū),別,別墅,等,等

36、對,手,手，,特,特別,是,是橡,樹,樹灣,將,將直,接,接競,爭,爭本,案,案的,雙,雙拼,、,、三,拼,拼別,墅,墅。,作為全國,房,房地老大,哥,哥企業(yè)，,開,開發(fā)新鄉(xiāng),頂,頂級的別,墅,墅群居項,目,目，不應,該,該與新鄉(xiāng),三,三、四流,的,的企業(yè)競,爭,爭，但在,無,無情的市,場,場中，我,們,們也不得,不,不面對的,尷,尷尬的競,爭,爭局面，,又,又如何面,對,對？,九天認為,：第一，,大,大打企業(yè),品,品牌；第,二,二，傳播,項,項目650規(guī)模優(yōu),勢,勢；第三,，,，推廣純,正,正的西班,牙,牙皇家血,統(tǒng),統(tǒng)頂級別,墅,墅群；第,四,四，傳達,尖,尖端客戶,群,群居等優(yōu),勢,勢，

37、方可,克,克敵制勝,。,。,第三大布,局,局，鎖定目,標,標，攻克,心,心理,解讀客戶,新鄉(xiāng)本地,人,人,價格投資,沿海游子,鄭新生意,人,人,環(huán)境資源,思鄉(xiāng)情節(jié),追求對生,活,活的享受,性,性，彰顯,身,身份的特,點,點，同時,看,看重價格,鄭新距離,近,近，鄭州,房,房價高，,相,相比新鄉(xiāng),價,價格低。,鄭,鄭新發(fā)展,趨,趨勢。,多年在外,創(chuàng),創(chuàng)業(yè)打工,游,游子，思,鄉(xiāng),鄉(xiāng)情深。,回,回報家庭,、,、父母。,別墅客群,分,分布區(qū)域,獨棟客戶,享受性,特征：張揚+內斂,關注：景觀+品質,舒適性,雙拼客戶,特征：內斂,關注：環(huán)境+品質+價格,本案別墅,客,客戶群，,從,從客群上,，,，基本以,

38、企,企業(yè)老板,、,、企業(yè)高,管,管為主；,從,從區(qū)域上,，,，基本是,以,以新鄉(xiāng)為,主,主，周邊,城,城市為輔,；,；從收入,上,上，有很,強,強的經(jīng)濟,實,實力購買,能,能力；從,客,客群特征,上,上，基本,上,上是有一,定,定霸氣、,有,有內斂和,彰,彰顯雙向,特,特征。,九天認,為,為,：作為,龍,龍頭企,業(yè),業(yè)的綠,地,地、新,鄉(xiāng),鄉(xiāng)頂級,的,的別墅,群,群，針,對,對的新,鄉(xiāng),鄉(xiāng)最尖,端,端的目,標,標客戶,。,。就必,須,須以企,業(yè),業(yè)品牌,為,為先鋒,，,，樹立,龍,龍頭企,業(yè),業(yè)地位,；,；建立,新,新鄉(xiāng)頂,級,級的、,無,無可攀,比,比的、,獨,獨一無,二,二的項,目,目高度

39、,。,。這樣,才,才可以,匹,匹配目,標,標群的,喜,喜好。,第四大,布,布局，整合,自,自我，,以,以強攻,弱,弱,南三期,首,首推產(chǎn),品,品：,獨棟別,墅,墅10,棟,棟：167,、,、168、169、170,、,、171、260、261,、,、 236、237、238,雙拼別,墅,墅12,套,套：172,、,、173、174、175,、,、176、178,獨棟特點：,有,有部分臨水,景,景觀、環(huán)境,舒,舒適。,雙拼特點：,戶,戶型小、總,價,價低、享獨,棟,棟環(huán)境，與,高,高檔復式相,比,比有一定的,競,競爭力。,本案核心優(yōu),勢,勢：,品牌、品質,、,、地段、湖,景,景、人居氛,圍,圍,

40、產(chǎn)品描述,與競爭對手,相,相比：,橡樹灣核心,優(yōu),優(yōu)勢：“400畝,高,高爾夫練習,場,場、四面環(huán),水,水湖景、價,格,格”等競爭,優(yōu),優(yōu)勢；該項,目,目“四面環(huán),水,水”與本案,形,形成較強的,競,競爭力，特,別,別是雙拼、,聯(lián),聯(lián)排、復式,。,。,本案核心優(yōu),勢,勢：“地段、品,牌,牌、品質、,湖,湖景景觀、,居,居住檔次”,等,等競爭優(yōu)勢,。,。,比橡樹灣地,段,段好一些、,品,品質要高一,些,些、湖景要,寬,寬一些、品,牌,牌知名度高,一,一些、人居,氛,氛圍要高檔,些,些。,在推廣上，,我,我們要從項,目,目的“高度,”,”出發(fā)，在,新,新鄉(xiāng)沒有比,本,本案更高檔,的,的產(chǎn)品，包,括

41、,括“橡樹灣,”,”、“建業(yè),森,森林半島”,、,、“綠茵河,畔,畔”、“世,博,博花園別墅,”,”等，都無,法,法和綠地迪,亞,亞項目相提,并,并論。,九天認為：,綠,綠地迪亞是,獨,獨一無二的,、,、稀缺的產(chǎn),品,品，就無需,和,和其他項目,過,過多比較。,自,自己的產(chǎn)品,自,自己定位，,一,一旦比較就,會,會降低本案,檔,檔次。在推,廣,廣上一定要,樹,樹立“高姿,態(tài),態(tài)、高舉高,打,打的與眾不,同,同的大氣風,格,格”,第五大布局，整頓武器,，,，直擊目標,媒體建議,相關媒體,表現(xiàn)內容,1-12月份（次數(shù)）,總費用,短信,南三期主題：很西班牙，很皇族+雙拼銷售信息,每周四發(fā)5萬條，共4

42、5萬條,電視游字,南三期主題：很西班牙，很皇族+雙拼銷售信息,每雙數(shù)日為別墅內容，30天,夾報,南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息+綜合賣點,每周五發(fā)送,看房直通車（報社、網(wǎng)站）,南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息+綜合賣點,1-12月,報紙廣告,南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息+核心賣點,1-12月,DM直郵,南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息+綜合賣點,1-12月,娛樂城優(yōu)惠券,南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息+核心賣點,1-12月,酒店餐牌廣告,南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息+核心賣點,1-12月

43、,擦鞋廣告,南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息+核心賣點,1-12月,一、迪亞莊,園,園2011,年,年1-12,月,月綜合媒體,戶外廣告,表現(xiàn)內容,1-12月份（次數(shù)）,總費用,南環(huán)路,南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息+核心賣點,1-12月,京珠高速路口,南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息,1-12月,新原立交橋,南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息,1-12月,胖東來,南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息,1-12月,二、迪亞莊,園,園年關推廣,媒,媒體建議：,相關媒體,表現(xiàn)內容,1-12月份（次數(shù)）,總費用,鄭州機場廣告

44、牌、廣告看板、登機牌廣告,南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息+核心賣點,1-12月,輝縣、長垣、原陽酒店客房電話清單廣告,南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息,1-12月,新鄉(xiāng)知名桑拿房優(yōu)惠券,南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息,1-12月,看房現(xiàn)場送”發(fā)財禮品“,建議送：有架子的,“金元寶”,工藝品，有恭喜發(fā)財?shù)脑⒁猓?“鉆石”,雕琢成迪亞莊園的標志形狀。總價值在500元。,1-2月,擦鞋廣告,南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息+核心賣點,1-12月,娛樂城優(yōu)惠券,南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息+核心賣點,1-12月,酒

45、店餐牌廣告,南三期主題：很西班牙，很皇族+獨棟、雙拼銷售信息+核心賣點,1-12月,短信,南三期主題：很西班牙，很皇族+雙拼銷售信息,每周四發(fā)5萬條，共45萬條,電視游字,南三期主題：很西班牙，很皇族+雙拼銷售信息,每雙數(shù)日為別墅內容，30天,媒體分析：,在,在新鄉(xiāng)市場,中,中除了“短,信,信、電視游,字,字、派發(fā)單,頁,頁、戶外廣,告,告牌、電視,”,”以外，幾,乎,乎其他小眾,媒,媒體很難有,明,明顯的傳達,效,效果。,九天認為：,在渠道選擇,上,上以主流媒,體,體為主，以,小,小眾媒體為,輔,輔助。根據(jù),不,不同的銷售,時,時間節(jié)點，,進,進行不同程,度,度的轟炸。,整,整年分兩個,銷,

46、銷售旺季，,一,一個是5月,份,份，一個是10月份，,但,但一般是在,銷,銷售旺季之,前,前1-2個,月,月做好充分,準,準備，為銷,售,售旺季打下,基,基礎。,2011,綠地迪亞商,業(yè),業(yè),企業(yè)品牌,決定商業(yè),的,的成功率，,決,決定客戶信,心,心,開發(fā)商業(yè)總,思,思路定位,決定客戶,購,購買心理,高端人群（,入,入住率）,決定業(yè)態(tài),檔,檔次、品位,區(qū)位發(fā)展成,熟,熟決定,商,商業(yè)可持續(xù),性,性發(fā)展性,價格優(yōu)惠實,在,在決定,客,客戶購買因,素,素,解讀客戶,商業(yè)客戶關,注,注點：,業(yè)態(tài)定位：,新,新鄉(xiāng)頂級“,特,特色”餐飲,、,、休閑娛樂,街,街區(qū),差異化賣點,：,：尖端人群(650畝,新

47、,新鄉(xiāng)頂級富,豪,豪區(qū)),勞動路底商,：,：,正陽路商業(yè),：,：,業(yè)態(tài)定位：,以,以社區(qū)生活,配,配套商業(yè)為,主,主,差異化賣點,：,：35萬買,臨,臨街現(xiàn)鋪，,世,世代富足,產(chǎn)品定位,特色商業(yè),新,新鄉(xiāng)第一街,35萬買臨,街,街現(xiàn)鋪，即,買,買即收益,買富豪區(qū)現(xiàn),鋪,鋪，三代富,足,足,推廣主題,富豪休閑第一站,貴族品茗第一站,紳士娛樂第一站,媒體建議,相關媒體,表現(xiàn)內容,1-12月份（次數(shù)）,總費用,短 信,商業(yè)賣點，強調檔次,每周四發(fā)5萬條，共45萬條,電視游字,商業(yè)賣點，強調檔次,30天,商業(yè)單頁派發(fā),商業(yè)綜合賣點,每周五發(fā)送,燈桿旗,商業(yè)推廣語,1-12月,圍墻廣告,商業(yè)推廣語,1-

48、12月,根據(jù)前面綜,合,合分析全面,總,總結，九天,認,認為：,未來市場：沒有絕對的,好,好市場，我,們,們只有相對,的,的好心態(tài)；,競爭對手：建立多高端,的,的品牌，就,能,能嚇倒多高,端,端的對手；,目標客戶：設定多高端,的,的價位，就,能,能吸引多高,端,端的客戶；,本案產(chǎn)品：傳播多高端,的,的產(chǎn)品，就,能,能賣出多高,端,端的價位；,媒體渠道：采用多高端,的,的媒體，就,能,能讓多高端,客,客戶找你。,理性分析暫,停,停,感性概念開,始,始,經(jīng)過了前面,四,四大布局之,后,后,就應該拿出,我,我們的有利,武,武器，攻克,目,目標,九天操盤“兩大戰(zhàn)略,攻,攻擊點”,在主題提煉,之,之前，

49、我們希望先,與,與各位分享,一,一個著名的,故,故事,有一天，一,個,個從來與外,界,界不往來的,小,小島上來了,兩,兩個陌生人,，,，他們,分別是兩家,制,制鞋公司的,推,推銷員，到,這,這個小島來,勘,勘察市場。,過了兩天，,他,他們都分別,給,給公司打電,話,話做匯報。,其,其中一個推,銷,銷員沮,喪的說：“快派人接,我,我回去吧，,這,這里根本就,是,是個沒有希,望,望的市場，,這里的居民,都,都不穿鞋。,”,”,而此時，另,一,一名推銷員,卻,卻興奮的向,上,上司匯報：“趕緊加派,人,人手過,來，我看到,了,了一個前途,無,無量的市場,，,，因為這里,的,的居民都不,穿,穿鞋?！?看

50、待事物的,角,角度不同，,得,得出的結果,也,也不同。,這個簡單的,故,故事告訴我,們,們一個道理,：,：,讓綠地迪亞,重,重新想象,第 1攻擊,點,點，提升概念，,拔,拔高形象,2011綠,地,地迪亞,企業(yè)品牌、,項,項目品牌主,題,題思路提煉,企業(yè)品牌推,廣,廣主題思路,寶龍來了、,恒,恒大來了，,難,難道我們就,怕,怕了嗎？,作為一個100強企業(yè),，,，房地產(chǎn)第2名，趕超,于,于萬科的,房地產(chǎn)老大,哥,哥的企業(yè)，,在,在新鄉(xiāng)開發(fā),乃,乃至中原最,頂,頂級,住宅項目，,我,我們何不以大手筆的做法推廣企業(yè)品牌？,年前“品牌,”,”推廣思路1：,綠地今年最,重,重大的品牌,事,事件，就是,從,

51、從500強,成,成功進軍100強企業(yè)，年銷,售,售額突破1000億，獨領風騷。,年前“品牌,”,”推廣思路1：,難道還有什,么,么比這更有,說,說服力的？,年前“品牌,”,”推廣語1,：,：,綠地集團,2010勇,奪,奪中國100強,2011沖,刺,刺世界500強,綠地迪亞,上,上郡升級版,雍,雍景洋房，,火,火熱登記中,！,！,本廣告一旦,入,入市,就將恒大、,寶,寶龍歸類為第三、四流,企,企業(yè)了,我們還用思,考,考什么？,年前“過年,”,”推廣思路2：,在新年來臨,之,之際，借“過年”,這,這個節(jié)氣點，結合企,業(yè),業(yè)品牌推廣,，,，提煉一句,對,對過年的親切的問候,語,語，感知目標客,戶,

52、戶心理，可以提升,品,品牌知名度,及,及項目影響,力,力。,年前“過年,”,”推廣思路2：,年前“過年,”,”推廣語2,：,：,每一次回家,都,都是凱旋,過年了！綠,地,地迪亞恭迎,您,您,綠地迪亞,上,上郡升級版,雍,雍景洋房，,火,火熱登記中,！,！,本廣告一旦,入,入市，將回,家,家團圓的人,們,們心情就有,了,了一種“成功感”。,同時，也告,知,知了綠地迪亞的,房,房子，讓您,每,每一次回家,都,都是凱旋。,因為“凱旋,”,”就是代表,成,成功歸來，,也,也代表“王者歸來,”,”的意思。,一語雙關，,正,正好符合本,案,案皇家別墅的,特,特點。,項目品牌推,廣,廣思路,綠地迪亞3,年,

53、年來的推廣,中,中，基本上,是,是以“項目品質”推廣本案,，,，與相關對,手,手作產(chǎn)品優(yōu),勢,勢比較，很,容,容易走進以,產(chǎn),產(chǎn)品賣產(chǎn)品,的,的“死胡同”里。,因此，作為,中,中國房地產(chǎn),老,老大哥，開,發(fā),發(fā)新鄉(xiāng)頂級,項,項目，更應,該,該站在不同的、更,高,高的角度思,考,考，就必須找,到,到項目最高級的“核心差異化,價,價值點”。,那么，本案,當,當前的核心,差,差異化價值,到,到底在哪呢,？,？,我們九天認,為,為：本案推,廣,廣“三部曲,”,”,在本案初期,，,，應該以品,牌,牌為先鋒推,廣,廣；,在本案中期,，,，應該以項,目,目為主導推,廣,廣；,在本案后期,，,，應該以人群為核

54、心推廣。,本案賣產(chǎn)品,的,的時代早已,結,結束,而是到了“,賣,賣人”的時,候,候了,人群,迪亞上郡4,期,期，核心差,異,異化價值建,立,立,迪亞上郡核,心,心差異化價,值,值點：,精品,精,精英,賣產(chǎn)品就不,如,如賣本案“,高,高端目標客,群,群”有力量,。,。,避開對手買,產(chǎn),產(chǎn)品優(yōu)勢的,常,常規(guī)手法，,你,你將另辟蹊徑，,統(tǒng),統(tǒng)領全城！,作為650畝,規(guī),規(guī)模,新,新鄉(xiāng),唯,唯一,的,的高,端,端住,宅,宅和,別,別墅,區(qū),區(qū)，,我們,擁,擁有,了,了2600戶,，,，,達10000,人,人次,宏,宏偉,規(guī),規(guī)模,的,的精英,、,、上,流,流階,層,層居所,。,。,并有,新,新鄉(xiāng),頂,

55、頂級,別,別墅,群,群作,支,支撐,。,。,毫無,疑,疑問,：,：,“高,端,端人,群,群”,就是,本,本案,“最,大,大核,心,心賣,點,點”,。,是新,鄉(xiāng),鄉(xiāng)絕,對,對的,“,“,上流,社,社會,集,集合,之,之地,”。,650畝,規(guī),規(guī)模,，,，就,是,是一,種,種造城的氣,度,度。,北區(qū),小,小高,層,層推,廣,廣語1：,一座,上,上流,集,集合,城,城,650畝,別,別墅級洋,房,房，一個,上,上流階層,匯,匯聚的城,邦,邦,綠地迪,亞,亞上郡升,級,級版雍景,洋,洋房，火,熱,熱登記中,！,！,北區(qū)小高,層,層推廣語1：,北區(qū)小高,層,層推廣語1：,本廣告一,旦,旦入市，,首,首先

56、，就,與,與新鄉(xiāng)中低端客,戶,戶劃清了,界,界限。因此，中高端客,戶,戶就是本,案,案要找的,目,目標，讓所有,高,高端客戶,匯,匯聚到本,案,案；,本廣告一,旦,旦入市，,立,立刻與綠,都,都城形成,一,一個高、低的,強,強烈對比，我們是,上,上流階層,的,的居所，,他,他們卻是,中,中低端的,剛,剛需客戶,，,，可以說,是,是賣房很,艱,艱難的客,戶,戶。這樣,的,的客戶我,們,們寧可不,要,要，要了,會,會降低本,案,案的檔次,；,；,本廣告一,旦,旦入市，,就,就與周邊,所,所有項目,形,形成了一,個,個大、小強,烈,烈的對比，因為周,邊,邊項目都,不,不大，但,本,本案規(guī)模,是,是最

57、大的,，,，壓倒一,切,切對手。,南區(qū)別墅,推,推廣語思,路,路：,作為別墅,本,本質來說,：,：物質就是,基,基礎，建,筑,筑是靈魂,，,，自然就,是,是精華；,作為別墅,的,的客戶最,高,高訴求：我們認為,，,，精神需,求,求大于物,質,質需求。,因為物質,需,需求的升,華,華，就是,至,至高無上,的,的精神需,求,求。,那么，作,為,為650,畝,畝西班牙,皇,皇家湖畔,園,園林，我,們,們該如何,說,說？,南區(qū)別墅,推,推廣語思,路,路：,迪亞莊園,，,，作為新,鄉(xiāng),鄉(xiāng)獨一無,二,二的頂級,別,別墅項目,，,，,“西班牙,”,”就是本,案,案的“核心差異,化,化競爭賣,點,點”，,“皇

58、家”,就,就是一種,“,“最高級別,尊,尊稱”。,我們的建,筑,筑、園林,、,、戶型等,等,等，無一不是,西,西班牙皇,家,家血統(tǒng)。,我們何不,強,強化“西,班,班牙、皇,家,家”的原,汁,汁原味概,念,念？,南區(qū)別墅,推,推廣語1,：,：,很西班牙,很,很皇,族,族,綠地 ,迪,迪亞莊,園,園3期真,獨,獨棟別墅,，,，現(xiàn)火熱,登,登記中！,650畝,西,西班牙湖,畔,畔園林，,一,一個皇族,的,的開史,南區(qū)別墅,推,推廣語思,路,路：,本廣告一,旦,旦入市，,將,將與新鄉(xiāng),所,所有的別,墅,墅區(qū)分檔,次,次，本案就是,最,最高級。,因為，“,西,西班牙”,代,代表一個國家，也代表,本,本案

59、的規(guī),模,模大之氣,度,度，,那就不是,一,一個中原,所,所能攀比,的,的了；,“皇族”,就,就是一個國家,的,的最高級,首,首領，無可比,擬,擬，唯我,獨,獨尊，傲,視,視群雄。,“很”強,調,調本案是“原汁原,味,味”西班,牙,牙國家和,皇,皇家血統(tǒng)。,南區(qū)別墅,推,推廣語1,：,：,真獨棟,皇,皇家第一,品,品,綠地 ,迪,迪亞莊,園,園3期真,獨,獨棟別墅,，,，現(xiàn)火熱,登,登記中！,650畝,西,西班牙湖,畔,畔園林，,一,一個皇族,的,的開史,第 2攻,擊,擊點，圈層組合,，,，全面轟,炸,炸,年關，活,動,動推廣思,路,路,九天認為,：,：年前活,動,動推廣，,主,主要以答謝會、

60、,大,大團圓的方式反,饋,饋老業(yè)主,，,，,推進 “,老,老帶新”,策,策略，為,年,年初銷售,打,打下伏筆,。,。,團聚迪亞,一、迪亞,莊,莊園活動,推,推廣思路,：,：,別墅活動,推,推廣，應,根,根據(jù)客戶,心,心理喜好,來,來舉辦相,關,關活動，,吸,吸引目標,客,客戶到達,現(xiàn),現(xiàn)場。作,為,為新鄉(xiāng)冷,淡,淡性的、,頂,頂級型的,老,老板級人,物,物，是很,難,難把它們,聚,聚集到一,起,起的。因,此,此，我們,要,要分析這,類,類客戶的,內,內在心理,需,需求和關,注,注點。,九天認為,：,：男主人,關,關注點,：重大新聞,事,事件、通,脹,脹經(jīng)濟發(fā),展,展趨勢、,投,投資理財,尋,尋

61、找商機,、,、企業(yè)管,理,理秘訣、,商,商務談判,之,之道、股,市,市走向、,收,收藏品價,值,值保障、,奢,奢侈品導,購,購、參與,知,知名的國,際,際會議、,打,打高爾夫,、,、洗浴桑,拿,拿、高級,餐,餐飲娛樂,休,休閑、吃,喝,喝玩樂等,；,；,女主人（,富,富婆）關,注,注點,：參與高檔,娛,娛樂聚會,、,、美容美,發(fā),發(fā)美體、,化,化妝打扮,、,、購置高,檔,檔服裝化,妝,妝品、保,健,健養(yǎng)生、,時,時尚旅游,、,、高檔餐,飲,飲、喜歡,泡,泡吧、遛,狗,狗等。,二、迪亞,上,上郡活動,推,推廣思路,：,：,迪亞上郡,活,活動推廣,，,，舉辦他,們,們日常生,活,活熱愛的,休,休閑

62、娛樂,、,、時尚類,事,事物、交,友,友聚會類,的,的相關活,動,動，相對,比,比較好吸,引,引他們。,九天認為,：,：,關注娛樂,性,性節(jié)目、,趣,趣味性新,聞,聞事件、,關,關心時尚,類,類物品、,看,看電影、,買,買時髦品,、,、愛好玩,游,游戲、打,撲,撲克、朋,友,友聚會、,逛,逛街購物,等,等，投資,理,理財觀念,較,較模糊、,少,少部分熱,愛,愛股票等,。,。,活動推,廣,廣,綠地迪,亞,亞1月,2011年1,月,月活動,推,推廣軸,線,線圖,（時間,暫,暫定）,2011/1/8,迪亞莊,園,園,茶話會,2010迪亞,上,上郡業(yè),主,主答謝,會,會,活動籌,備,備執(zhí)行,階,階段,

63、1/15,南三期,、,、,北四期,推,推出,促銷活,動,動,看房送,對,對聯(lián),1/30,元旦節(jié),1/1,活動1,：,：綠地,集,集團,別出,心,心裁不,夜,夜天,2011,迎,迎新春,綠,綠地迪,亞,亞業(yè)主,答,答謝晚,會,會,一、活,動,動目的,通過2011,迎,迎新春,業(yè),業(yè)主答,謝,謝會活,動,動，感,謝,謝業(yè)主,們,們對綠,地,地集團,鼎,鼎力支,持,持；讓,業(yè),業(yè)主們,左,左鄰右,舍,舍有個,很,很好的,溝,溝通橋,梁,梁；與,此,此同時,，,，樹立,綠,綠地集,團,團在新,鄉(xiāng),鄉(xiāng)市場,中,中的龍,頭,頭地位,，,，高度,傳,傳播企,業(yè),業(yè)品牌,凝,凝聚力,及,及社會,影,影響力,；

64、,；活動,中,中通過,介,介紹綠,地,地集團,新,新鄉(xiāng)公,司,司2011年,的,的戰(zhàn)略,規(guī),規(guī)劃、,銷,銷售進,度,度、南,區(qū),區(qū)3期,產(chǎn),產(chǎn)品推,介,介、北,區(qū),區(qū)4期,產(chǎn),產(chǎn)品推,介,介，促,進,進“老,帶,帶新”,挖,挖掘新,的,的客戶,資,資源，,為,為明年,的,的銷售,任,任務打,下,下堅實,的,的基礎,。,。,二、活,動,動主題,活動主,題,題：綠,地,地集團,“,別,別出心,裁,裁不夜,天,天”,活動副,標,標：,2011迎,新,新春綠,地,地迪亞,業(yè),業(yè)主答,謝,謝晚會,三、活,動,動安排,活動時,間,間：,12月30日,晚,晚上18：3021：00,活動地,點,點：,新鄉(xiāng)國,際,際飯店,活動內,容,容：,發(fā)資料,、,、綠地CD宣,傳,傳片、,開,開場舞,、,、主持,人,人串詞,、,、領導,致,致辭、,介,介紹南,北,北區(qū)、,抽,抽獎、,節(jié),節(jié)目。,針對客群：,綠,綠地迪亞,南,南北區(qū)新老,業(yè),業(yè)主、來訪,登,登記客戶,參與人數(shù)：,參,參與客戶,7001400位,活動2：綠,地,地集團,“,“談商論道,”,”茶話會,2010綠地迪亞,莊,莊園業(yè)主答,謝,謝會,活動目的：,通過 “談,商,商論道”茶,話,話會，對目,前,前的通貨膨,脹,脹等感興趣,的,的話題，引,起,起南區(qū)業(yè)主,的,的高度關注,與,與調侃。他,們,們可以帶