《某市浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《某市浦東新區(qū)唐鎮(zhèn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告（74頁珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、演示模版分頁標(biāo)題,正文內(nèi)容,*,上海市浦東東新區(qū)唐鎮(zhèn)鎮(zhèn)項(xiàng)目可行性研究究報(bào)告,2009,年,11,月,前言,2009,年,10,月，在總部部領(lǐng)導(dǎo)的帶帶領(lǐng)下，對(duì)對(duì)上海浦東東新區(qū)唐鎮(zhèn)鎮(zhèn)進(jìn)行了考考察，,對(duì)于遠(yuǎn)洋地地產(chǎn)意向參參與唐鎮(zhèn)新新市鎮(zhèn)的開開發(fā)，浦東東新區(qū)市委委市領(lǐng)導(dǎo)表表示了熱列列的,歡迎和極大大的支持，期望與遠(yuǎn)遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在在浦東形成成大的合作作。,我們針對(duì)上上海唐鎮(zhèn)地地塊即將出出讓土地,C01-01a&C01-05a,進(jìn)行了多次次的踏,勘和調(diào)研，并進(jìn)行了了可行性分分析。對(duì)于于唐鎮(zhèn)新市市鎮(zhèn)的后續(xù)續(xù)百余公頃頃土地，我我們,還在跟蹤和和洽商。,提綱,項(xiàng)目概況,1,市場(chǎng)研究,2,總體規(guī)劃及產(chǎn)品設(shè)計(jì),3,項(xiàng)目

2、投資收益分析,5,項(xiàng)目銷售計(jì)劃,4,報(bào)告提綱,：,綜合分析與建議,6,1,、項(xiàng)目概況況,用地條件分分析,項(xiàng)目背景,1.1用地條件分分析,位置：項(xiàng)目目地處上海海市浦東新新區(qū)唐鎮(zhèn)鎮(zhèn)，浦東東核心區(qū)東東南部、張張江高科技技園區(qū)東部部，外環(huán)東東約,1300,米。,四至：東至至規(guī)劃道路路；南至規(guī)規(guī)劃緯四路路；西至規(guī)規(guī)劃齊愛路路（在建）；北至規(guī)規(guī)劃唐龍路路。,1.1用地條件分分析,規(guī)劃指標(biāo),規(guī)劃建筑用地性質(zhì),二類住宅組團(tuán)用地,總用地面積,58163,平方米,建筑面積,小于等于,87244,平方米,容積率,1.5,建筑密度,30%,綠地率,35%,建筑限高,60,米,停車位,437,個(gè),1.1用地條件分分析,

3、交通條件,公路：通過過外環(huán)線,A20,高架（距項(xiàng)項(xiàng)目,1300,米），可方方便到達(dá)城城市各個(gè)區(qū)區(qū)域。公交交線路：,618,、,636,、,622,、,989,、上川專線線、川張高高專線、川川歇線、東東川專線。,軌道交通：輕軌,2,號(hào)線唐鎮(zhèn)站站（在建），位于項(xiàng)項(xiàng)目南側(cè),500,米，目前屬屬于在施工工階段，并并于明年,3,月通車。,地鐵,2,號(hào)線西起淞淞虹路，經(jīng)經(jīng)過上海鬧鬧市區(qū)，向向東至終點(diǎn)點(diǎn)張江高科科站；可與與已經(jīng)建成成磁懸浮換換乘，直達(dá)達(dá)浦東國(guó)際際機(jī)場(chǎng)，目目前張江站站至淞虹路路站已經(jīng)通通車，乘,2,號(hào)線可到達(dá)達(dá)上海世紀(jì)紀(jì)公園，上上?？萍拣^館，陸家嘴嘴，南京路路，人民廣廣場(chǎng)等市中中心地帶。,1.

4、1用地條件分分析,環(huán)境與景觀觀條件,項(xiàng)目北側(cè)為為鄰棕櫚泉泉、金爵別別墅、白金金瀚宮三個(gè)個(gè)別墅項(xiàng)目目及上海東東方世紀(jì)學(xué)學(xué)校；,項(xiàng)目東側(cè)為為,C-01-01b,與,C01-05b,已平整地塊塊；,項(xiàng)目南端為為規(guī)劃中的的沈沙港水水系，屬于于活水，河河道現(xiàn)寬約約,5,米，目前水水系兩邊正正在進(jìn)行綠綠化施工，施工單位位已入場(chǎng)。,項(xiàng)目西側(cè)為為,A-03-10,規(guī)劃地塊。,項(xiàng)目北側(cè)圖圖片項(xiàng)項(xiàng)目東側(cè)圖圖片,項(xiàng)目西側(cè)圖圖片項(xiàng)項(xiàng)目南側(cè)圖圖片,1.1用地條件分分析,用地現(xiàn)狀,地塊內(nèi)部情情況待待整理土坡坡和少量樹樹木,在建中的齊齊愛路,唐鎮(zhèn)三林浦浦水系現(xiàn)狀狀,1.1用地條件分分析,項(xiàng)目用地條條件分析結(jié)結(jié)論：,項(xiàng)目處于

5、唐唐鎮(zhèn)新城核核心區(qū)，緊緊鄰高檔別別墅居住區(qū)區(qū)，伴隨輕輕軌,2,號(hào)線唐鎮(zhèn)站站的通車、張江高科科技園區(qū)高高級(jí)人才的的生活東擴(kuò)擴(kuò)、以及南南部“迪士士尼”主題題公園未來來的落成，給本地塊塊帶來了更更多的升值值因素；總總體來看，地塊開發(fā)發(fā)潛力很大大，但在開開發(fā)過程中中，需要有有效規(guī)避周周邊現(xiàn)有配配套設(shè)施較較弱等不利利因素。,1.2項(xiàng)目背景,本地及所在在規(guī)劃的唐唐鎮(zhèn)新城住住宅區(qū)已經(jīng)經(jīng)基本完成成整理，地地塊處于唐唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)的核心地地段，地塊塊容積率指指標(biāo)為,1.5,，限高,60,米。,在總部領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)的帶隊(duì)考考察下，浦浦東新區(qū)區(qū)區(qū)委區(qū)政府府對(duì)遠(yuǎn)洋地地產(chǎn)參與建建設(shè)唐鎮(zhèn)新新城表示了了很大的支支持與歡迎迎。,該地塊

6、于,2009,年,9,月,30,日由上海規(guī)規(guī)土局預(yù)公公告，起始始價(jià)暫定,34706,億元（約,400,萬元,/,畝），與出出讓方的溝溝通過程中中，出讓方方表示期望望價(jià)位為,800,萬,/,畝。,據(jù)了解，目目前保利地地產(chǎn)、中建建等多家知知名開發(fā)商商追蹤該項(xiàng)項(xiàng)目。該項(xiàng)項(xiàng)目已于,2009,年,11,月,11,日公告。,1.2項(xiàng)目背景,掛牌出讓進(jìn)度安排表,發(fā)布公告,發(fā)布時(shí)間,2009-11-10 09:30,發(fā)放出讓文件及附件,起始時(shí)間,2009-11-11 09:30,截止時(shí)間,2009-12-08 16:00,提問,截止時(shí)間,2009-11-16 16:00,發(fā)布答疑紀(jì)要,時(shí),間,2009-11-

7、20 09:30,接受競(jìng)買申請(qǐng),起始時(shí)間,2009-11-23 09:30,截止時(shí)間,2009-12-08 16:00,保證金到賬,截止時(shí)間,2009-11-27 16:30,保證金,3500,萬元人民幣,掛牌交易活動(dòng),掛牌報(bào)價(jià)開始時(shí)間,掛牌截止及現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)價(jià)時(shí)間,2009-12-01 09:30,2009-12-10 10:00,2、市場(chǎng)研究究,上海經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展環(huán)境分分析,上海市房地地產(chǎn)市場(chǎng)分分析,區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境境,項(xiàng)目定位,2.1上海經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展環(huán)境分分析,宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展環(huán)境,GDP,情況,據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，上海市市前三季度度,GDP,增長(zhǎng)速度為為,7.1%,，預(yù)計(jì)全年年可實(shí)現(xiàn)“保,8,”目標(biāo)。

8、未未來，隨著著上海金融融和航運(yùn)“兩個(gè)中心心”的建設(shè)設(shè)，以及“大虹橋”、世博會(huì)會(huì)等利好條條件，一旦旦國(guó)際經(jīng)濟(jì)濟(jì)開始復(fù)蘇蘇，上海整整體經(jīng)濟(jì)狀狀況勢(shì)必會(huì)會(huì)有一個(gè)驚驚人的反彈彈速度。,2.1上海經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展環(huán)境分分析,人口及人均均可支配收收入情況,上海市,2020,年目標(biāo)人口口為,2200-2300,萬，但依照照目前的發(fā)發(fā)展速度和和統(tǒng)計(jì)口徑徑考慮，未未來人口將將突破這一一控制目標(biāo)標(biāo)。外來常常住人口數(shù)數(shù)量增加較較快，“新新上海人”或外籍人人士置業(yè)增增加會(huì)帶動(dòng)動(dòng)房地產(chǎn)市市場(chǎng)的剛性性需求。,上海市主要年份常住人口（單位：萬人）,年度,2000,年,2005,年,2006,年,2007,年,2008,年,年末常

9、住人口,1608.63,1778.42,1815.08,1858.08,1888.46,戶籍人口,1309.63,1340.02,1347.82,1358.86,1371.04,外來人口 （半年以上人口）,299,438.4,467.26,499.22,517.42,注,:,本表戶籍人口不包括離開上海、外出（市外）半年以上本市戶籍人口。,2.1上海經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展環(huán)境分分析,數(shù)據(jù)顯示，上海市城城市居民家家庭人均可可支配收入入逐年增長(zhǎng)長(zhǎng)，居民具具備較高的的消費(fèi)實(shí)力力。,2.1上海經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展環(huán)境分分析,塘鎮(zhèn)區(qū)域經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)環(huán)境,區(qū)域概述,本項(xiàng)目所處處區(qū)域是上上海市浦東東唐鎮(zhèn)區(qū)域域，區(qū)域位位于浦東新新區(qū)東

10、南部部，外環(huán)線線東側(cè)，東東面是基本本農(nóng)田區(qū)，遠(yuǎn)期為產(chǎn)產(chǎn)業(yè)備用地地，西面是是張江高科科技園區(qū)，北面是唐唐鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)區(qū)、銀行卡卡產(chǎn)業(yè)園一一期，銀行行卡產(chǎn)業(yè)園園一期及唐唐鎮(zhèn),1,區(qū)級(jí)動(dòng)遷基基地，與金金橋經(jīng)濟(jì)技技術(shù)開發(fā)區(qū)區(qū)也相距不不遠(yuǎn)。南面面是川沙新新城和規(guī)劃劃中的迪斯斯尼樂園。全鎮(zhèn)總面面積,32.16,平方公里，人口約,3.81,萬人，流動(dòng)動(dòng)人口約,5.08,萬人。,唐鎮(zhèn)是上海海市委、市市府“十一一五”規(guī)劃劃重點(diǎn)建設(shè)設(shè)的新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)之一，作作為未來張張江區(qū)域的的商務(wù)、文文化、商業(yè)業(yè)中心，將將用,10,年時(shí)間營(yíng)造造一個(gè)既積積聚商務(wù)、文化、商商業(yè)、辦公公為一體，又充分展展示科技、文化、生生態(tài)和巧妙妙融入浦東東

11、地域社會(huì)會(huì)歷史發(fā)展展的新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)。,區(qū)域規(guī)劃東東至浦東運(yùn)運(yùn)河、西至至外環(huán)線、南至川揚(yáng)揚(yáng)河、北至至龍東大道道。包括了了之前規(guī)劃劃確定的唐唐鎮(zhèn)集鎮(zhèn)、唐鎮(zhèn)集鎮(zhèn)鎮(zhèn)北塊擴(kuò)展展區(qū)、唐鎮(zhèn)鎮(zhèn),2,區(qū)級(jí)動(dòng)遷基基地、華夏夏文化旅游游區(qū)、金橋橋出口加工工區(qū)（南區(qū)區(qū)）及其配配套生活區(qū)區(qū)，總面積積,18.17,平方公里。滿足常住住人口,15,萬人的容量量。,2.1上海經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展環(huán)境分分析-現(xiàn)狀條件,現(xiàn)狀條件如如下圖所示示，由于與與張江高科科技園區(qū)等等幾大產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)相鄰，自身也包包括了一處處產(chǎn)業(yè)區(qū)，因此可以以看出，唐唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)與這幾大大產(chǎn)業(yè)區(qū)的的聯(lián)系最為為緊密，也也成為影響響其發(fā)展的的最重要因因素。,這幾大產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)包括了了

12、國(guó)家級(jí)的的經(jīng)濟(jì)技術(shù)術(shù)開發(fā)區(qū)和和高科技園園區(qū)，以高高科技研發(fā)發(fā)與制造業(yè)業(yè)為核心，產(chǎn)業(yè)層次次相當(dāng)高，因此對(duì)應(yīng)應(yīng)的產(chǎn)業(yè)人人群也較為為特殊，是是高級(jí)技術(shù)術(shù)人才、管管理人才、高級(jí)商務(wù)務(wù)人士薈萃萃之地。但但是這幾大大產(chǎn)業(yè)區(qū)在在注重發(fā)展展產(chǎn)業(yè)、招招商引資的的同時(shí)，住住宅配置嚴(yán)嚴(yán)重滯后和和缺乏，這這已經(jīng)成為為吸引、留留駐高科技技人才的瓶瓶頸，制約約了產(chǎn)業(yè)區(qū)區(qū)的發(fā)展。根據(jù)國(guó)際際上已有的的發(fā)展經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)表明，高高科技產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展必必須與一流流的生活配配套服務(wù)設(shè)設(shè)施相對(duì)應(yīng)應(yīng)，而且生生活配套服服務(wù)設(shè)施的的配置模式式最理想的的是與產(chǎn)業(yè)業(yè)區(qū)空間相相鄰，設(shè)施施完善的小小城市，這這樣才能使使產(chǎn)業(yè)區(qū)對(duì)對(duì)高端人才才產(chǎn)生足夠夠的吸引力

13、力，從而促促進(jìn)產(chǎn)業(yè)更更快更好的的發(fā)展。,唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)同時(shí)還是是浦東國(guó)際際機(jī)場(chǎng)通往往中心城區(qū)區(qū)的重要節(jié)節(jié)點(diǎn)，地鐵鐵二號(hào)線、龍東大道道為主要的的交通大動(dòng)動(dòng)脈。與唐唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)作為服務(wù)務(wù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的的樞紐點(diǎn)的的地位相結(jié)結(jié)合，更凸凸顯出其發(fā)發(fā)展高端國(guó)國(guó)際型生活活配套服務(wù)務(wù)功能的獨(dú)獨(dú)特區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢(shì)。,2.1上海經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展環(huán)境分分析-規(guī)劃建設(shè)與與發(fā)展前景景,唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)的規(guī)劃建建設(shè)目標(biāo)為為：功能完完善、就業(yè)業(yè)充足、文文化濃厚、環(huán)境優(yōu)美美、交通便便捷、配套套齊全、理理想安居的的可持續(xù)發(fā)發(fā)展的新市市鎮(zhèn)。,唐鎮(zhèn)新市鎮(zhèn)鎮(zhèn)的用地主主要?jiǎng)澐譃闉槟喜烤幼∽^(qū)、中部部公共設(shè)施施區(qū)、北部部居住區(qū)和和東部產(chǎn)業(yè)業(yè)園及配套套服務(wù)區(qū)等等

14、幾個(gè)功能能板塊，黃黃色區(qū)域?yàn)闉榫幼∮玫氐?，大部分分已?jīng)動(dòng)遷遷完畢，如如圖所示。,2.1上海經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展環(huán)境分分析-總結(jié),總結(jié)：,2009,年上海宏觀觀經(jīng)濟(jì)恢復(fù)復(fù)正常運(yùn)行行，形勢(shì)逐逐漸好轉(zhuǎn)，利于房地地產(chǎn)市場(chǎng)的的發(fā)展。本本地塊所在在塘鎮(zhèn)區(qū)域域經(jīng)濟(jì)發(fā)展展環(huán)境也十十分良好，臨近張江江高科技園園區(qū)等幾大大產(chǎn)業(yè)區(qū)，自身具有有多個(gè)重要要的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展要素，活力充沛沛，隨著軌軌道交通、配套設(shè)施施的完善，塘鎮(zhèn)區(qū)域域房地產(chǎn)市市場(chǎng)有較大大的發(fā)展?jié)摑摿Α?2.2上海市房地地產(chǎn)市場(chǎng)分分析,就目前所獲獲得數(shù)據(jù)來來看，預(yù)計(jì)計(jì),09,年全年的房地地產(chǎn)投資總額額會(huì)超過,08,年全年，市場(chǎng)場(chǎng)全面回暖，形勢(shì)較好。,截止到,09,年第三

15、季度，上海全市房房地產(chǎn)施工面面積已經(jīng)超過過竣工面積的的,5,倍，未來供應(yīng)應(yīng)量將會(huì)放大大。,2.2上海市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分析,2009,年上海房?jī)r(jià)持持續(xù)攀升并創(chuàng)創(chuàng)下歷史新高高，而且前三三季度成交量量已達(dá)到,1431,萬平米，全年年有可能基本本持平甚至超超過,07,年的成交量。,09,年,3,月以來房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的銷售售火爆，帶動(dòng)動(dòng)了一手房的的開工量，全全年住宅投資資金額有望創(chuàng)創(chuàng)下歷史新高高。,2.2上海市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分析,上海房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)整周期期較短，,以,2008,年,10,月底國(guó)家出臺(tái)臺(tái)一系列優(yōu)惠惠政策為轉(zhuǎn)折折點(diǎn)，,2009,年初至今上海海樓市進(jìn)入新新一輪上升通通道，豪宅市市場(chǎng)表現(xiàn)異常常突出,；

16、 作為住宅宅市場(chǎng)的主力力產(chǎn)品，公寓寓住宅市場(chǎng)走走勢(shì)與豪宅市市場(chǎng)總體走勢(shì)勢(shì)基本一致。,09,年,8,月份，由于浦浦東星河灣、翠湖天地嘉嘉苑、黃浦灣灣的集中放量量成交，使上上海公寓市場(chǎng)場(chǎng)整體均價(jià)拉拉升至近,18000,元,/,平米，成為公公寓市場(chǎng)本輪輪成交價(jià)格的的新高度。,2.2上海市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分析,09,年上海聯(lián)體別別墅成交量不不斷上揚(yáng)，價(jià)價(jià)格穩(wěn)中有升升。,受惠于,09,年房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的強(qiáng)勢(shì)反彈彈，尤其是,4-8,月份通脹預(yù)期期促進(jìn)投資行行為活躍，上上海別墅市場(chǎng)場(chǎng)表現(xiàn)十分搶搶眼；,09,年,7,月份，上海別別墅成交量創(chuàng)創(chuàng)歷史新高,，共成交,1699,套，其中,85%,為聯(lián)排和疊加加產(chǎn)品；,9,

17、月份聯(lián)體別墅墅成交量有所所下滑，但價(jià)價(jià)格繼續(xù)上揚(yáng)揚(yáng)。,2.2上海市房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)分析,2009,年上海房?jī)r(jià)持持續(xù)攀升并創(chuàng)創(chuàng)下歷史新高高，而且前三三季度成交量量已達(dá)到,14315151,平米，全年有有可能基本持持平甚至超過過,07,年的成交量。,此外，,2009,年上海二手房房市場(chǎng)同樣火火爆，二手房房與新房的成成交比例超過過,1,：,1,。二手房市場(chǎng)場(chǎng)的活躍成交交將進(jìn)一步推推升上海一手手房市場(chǎng)的價(jià)價(jià)格。,2.3區(qū)域房地產(chǎn)市市場(chǎng)環(huán)境,項(xiàng)目地塊位于于浦東新區(qū)唐唐鎮(zhèn)區(qū)域，外外環(huán)之外，張張江高科向東東,8,公里的位置。,唐鎮(zhèn)的商品房房開發(fā)較晚。近年來，隨隨著棕櫚泉花花園別墅、金金爵別墅，白白金瀚宮、圣圣瑪

18、麗諾別墅墅等別墅區(qū)陸陸續(xù)建成，在在板塊內(nèi)營(yíng)造造了高尚的居居住氛圍。公公寓住宅隨著著保利置業(yè)等等品牌開發(fā)商商的進(jìn)駐，唐唐鎮(zhèn)的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正步入快快速發(fā)展階段段。 區(qū)別于于浦東外高橋橋、曹路、川川沙其他三個(gè)個(gè)新市鎮(zhèn)，唐唐城完全是在在全新規(guī)劃基基礎(chǔ)上建設(shè)的的一座新城，后發(fā)優(yōu)勢(shì)較較明顯。借助助軌道交通,2,號(hào)線東延伸段段穿越板塊，未來幾年，唐鎮(zhèn)將真正正成為張江高高科園區(qū)的后后花園。,唐鎮(zhèn)板塊正處處于發(fā)展起步步階段。隨著著區(qū)域認(rèn)知度度的增強(qiáng)以及及產(chǎn)品包容性性的增加，唐唐鎮(zhèn)區(qū)域的客客群類型范圍圍大幅擴(kuò)大，除了來自張張江高科的一一批高端專業(yè)業(yè)技術(shù)人員以以外，一些婚婚房客戶及經(jīng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力一般般的改善客戶戶也開始關(guān)

19、注注唐鎮(zhèn)。目前前區(qū)域幾個(gè)在在售項(xiàng)目，如如畢加索小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、保利金爵爵公寓的價(jià)格格上漲速度和和幅度較大，并且銷售情情況較好。,2.3區(qū)域房地產(chǎn)市市場(chǎng)環(huán)境,市場(chǎng)樣本項(xiàng)目目分析,經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研研，發(fā)現(xiàn)區(qū)域域內(nèi)在售項(xiàng)目目較少，本地地塊北側(cè)的棕棕櫚泉花園、金爵別墅與與白金漢宮三三個(gè)純別墅項(xiàng)項(xiàng)目已經(jīng)售罄罄入住，目前前區(qū)域內(nèi)主要要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目只只有保利,金爵公寓、金金領(lǐng)國(guó)際和畢畢加索小鎮(zhèn)三三個(gè)項(xiàng)目。考考慮到本案所所在區(qū)域臨近近上海張江高高科技園區(qū)，客戶構(gòu)成相相似，故經(jīng)過過比對(duì)與篩選選，將張江高高科板塊中的的摩登之城、鼎鑫名流苑苑、日月光水水岸花園列為為本案次要競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目。,2.3區(qū)域房地產(chǎn)市市場(chǎng)環(huán)境,項(xiàng)目基本情況況考

20、察,區(qū)域樣本項(xiàng)目目的體量一般般在,10-20,萬平米之間，保利金爵公公寓是目前區(qū)區(qū)域內(nèi)體量最最大的項(xiàng)目。容積率區(qū)間間基本位于,1.2-1.6,之間， 目前前市場(chǎng)報(bào)價(jià)平平均在,15000,元,/,左右。樣本本項(xiàng)目中除畢畢加索小鎮(zhèn)外外，其他項(xiàng)目目的類別墅產(chǎn)產(chǎn)品均沒有推推出，畢加索索小鎮(zhèn)聯(lián)排別別墅僅剩少數(shù)數(shù)的幾套，市市場(chǎng)平均報(bào)價(jià)價(jià)為,25000,元,/,平米。,項(xiàng)目名稱,項(xiàng)目地址,開發(fā)商,目前市場(chǎng)報(bào)價(jià)（元,/,）,總建筑面積（萬）,容積率,保利金爵公寓,浦東區(qū)創(chuàng)新西路,75,弄,131,號(hào),B,座,上海保金置業(yè)有限公司,16000,40,1.6,金領(lǐng)國(guó)際,浦東區(qū)浦東新區(qū)川沙路,1666,號(hào),上海天歌

21、置業(yè)有限公司,14000,22,1.5,畢加索小鎮(zhèn),上海市浦東新區(qū)唐安路,50,弄,上海華飛投資集團(tuán)有限公司,16000,28,1.5,摩登之城,上海市浦東新區(qū)晨暉路,377,弄,上海張江微電子港有限公司,13000,17,1.4,鼎鑫名流苑,上海市浦東新區(qū)川周路,8682,弄,上海浦東古樹名木文化發(fā)展有限公司,15000,16,1.6,日月光水岸花園,浦東新區(qū)張江青桐路,409,弄,上海鼎匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司,21000,12,1.2,2.3區(qū)域房地產(chǎn)市市場(chǎng)環(huán)境,本區(qū)域及周邊邊區(qū)域產(chǎn)品主主要以高層、小高層為主主，搭配部分分洋房和別墅墅產(chǎn)品。產(chǎn)品品的綠化率均均達(dá)到,40%,以上，個(gè)別產(chǎn)產(chǎn)品達(dá)到

22、,50%,以上，如摩登登之城，景觀觀形式多以集集中綠化和水水景為主，大大多數(shù)項(xiàng)目比比較注重景觀觀塑造。建筑筑風(fēng)格以歐式式風(fēng)格為主，其次是現(xiàn)代代風(fēng)格。,項(xiàng)目名稱,建筑類別,樓層狀況,建筑風(fēng)格,景觀特色,綠化率,總套數(shù),保利金爵公寓,小高層、聯(lián)排,公寓,11,層，頂層送閣樓；別墅為聯(lián)排,新古典主義,藝術(shù)性園林景觀,42%,1270,金領(lǐng)國(guó)際,小高層、多層、獨(dú)棟、疊拼,1,幢多層、,23,幢小高層、獨(dú)棟,:18,棟,;,疊拼,:8,棟,現(xiàn)代,現(xiàn)代風(fēng)格園林，主要為中央綠化,35%,2000,畢加索小鎮(zhèn),小高層、雙拼、聯(lián)排,19,棟,8,層電梯公寓、,97,套聯(lián)體別墅,西班牙,水系景觀，集中綠化,40%

23、,1800,摩登之城,小高層、多層,5,幢,8,至,16,層,歐式風(fēng)格,中央綠地、集中綠化,50%,1500,鼎鑫名流苑,小高層,23,棟,11,層,歐式風(fēng)格,西班牙摩爾風(fēng)格景觀，集中綠地、中心水景,45%,1218,日月光水岸花園,小高層、獨(dú)棟,一期,5,棟,13,層小高層以及,7,棟獨(dú)立別墅,現(xiàn)代,集中綠地約,9000,平方米,40.3%,412,2.3區(qū)域房地產(chǎn)市市場(chǎng)環(huán)境,樣本項(xiàng)目都是是在,2008,年以后上市的的，大部分在在,2009,年和,2010,年入住住，基基本都都是毛毛坯交交房。大多多數(shù)項(xiàng)項(xiàng)目都都聘請(qǐng)請(qǐng)了專專業(yè)的的物業(yè)業(yè)管理理公司司進(jìn)行行管理理，物物業(yè)費(fèi)費(fèi)水平平集中中在,1.5

24、-2.5,元,/,月之間間。大大部分分項(xiàng)目目?jī)?nèi)部部都配配備了了會(huì)所所，功功能設(shè)設(shè)置以以健身身和娛娛樂為為主。,項(xiàng)目名稱,開盤時(shí)間,入住時(shí)間,物業(yè)公司,物業(yè)費(fèi)（元,/,月）,交付標(biāo)準(zhǔn),社區(qū)配套,保利金爵公寓,2008,年,9,月,2009,年,12,月,上海保利物業(yè)管理,1.95,毛坯,待定,金領(lǐng)國(guó)際,2008,年,8,月,2009,年,12,月,待定,2.4,毛坯，部分精裝,會(huì)所（超市、餐飲、健身、娛樂場(chǎng)所）,畢加索小鎮(zhèn),2008,年,10,月,2010,年,6,月,上海東郊皇廷物業(yè)管理有限公司,1.5-2.5,毛坯,待定,摩登之城,2009,年,6,月,2010,年,10,月,上海東湖物業(yè)管

25、理公司,1.5-2.5,毛坯,網(wǎng)球場(chǎng)、棋牌室、健身房,鼎鑫名流苑,2008,年,3,月,2009,年,10,月,上海裕華物業(yè)管理有限公司,2.8,毛坯,五星級(jí)的皇廷大酒店,日月光水岸花園,待定,2010,年,12,月,上海新張江物業(yè)管理有限公司,1.93,待定,室外游泳池、室外網(wǎng)球場(chǎng)、健身房、棋牌室等娛樂健身設(shè)施,2.3區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境,存量及及區(qū)劃劃速度度分析析,本區(qū)域域內(nèi)基基本無無存量量，在在,2009,年推出出的可可售房房源基基本都都是開開盤即即達(dá)到到,90%,以上的的銷售售率，這也也是大大部分分上海海中高高端房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的,2009,年的銷銷售現(xiàn)現(xiàn)象。,2.3區(qū)域房房地產(chǎn)

26、產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境,戶型面面積區(qū)區(qū)間分分析,樣本公公寓項(xiàng)項(xiàng)目戶戶型區(qū)區(qū)間統(tǒng)統(tǒng)計(jì)分分析,從上述述統(tǒng)計(jì)計(jì)數(shù)據(jù)據(jù)來看看，本本區(qū)域域及周周邊區(qū)區(qū)域的的公寓寓項(xiàng)目目均以以經(jīng)濟(jì)濟(jì)型戶戶型兩兩居為為主，三居居室次次之，再次次為,1,居室，其中中,1,居室面面積集集中在在,50,70,平面之之間，小兩兩居室室面積積集中中在,70,90,平米之之間，大兩兩居面面積集集中在在,90,110,之間，三居居室面面積則則集中中于,130,150,平米之之間。,房型,50m2,以下,50-70m2,70-90m2,90-110m2,110-130m2,130-150m2,150m2,以上,總套數(shù),一室一廳,5,323,8,0

27、,0,0,0,336,一室兩廳,0,101,113,0,0,0,0,214,二室一廳,0,0,147,18,0,0,0,165,二室二廳,0,9,1378,1497,23,17,0,2924,三室一廳,0,0,0,18,11,335,20,384,三室二廳,0,0,0,94,78,227,30,429,四室二廳,0,0,19,29,0,5,54,107,復(fù)式,0,0,0,0,0,0,13,13,總套數(shù),5,433,1665,1656,112,584,117,4572,2.3區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境,類別墅墅產(chǎn)品品面積積區(qū)間間研究究,由于本本區(qū)域域內(nèi)在在售的的類別別墅產(chǎn)產(chǎn)品僅僅有畢畢加索索小鎮(zhèn)

28、鎮(zhèn)，其其參考考性不不帶有有普遍遍意義義，因因此，本次次類別別墅產(chǎn)產(chǎn)品面面積研研究選選取了了上海海知名名開發(fā)發(fā)商的的同時(shí)時(shí)具有有公寓寓與類類別墅墅產(chǎn)品品的典典型項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)行研研究。,類別墅產(chǎn)品戶型面積配比情況,項(xiàng)目名稱,獨(dú)棟（類）別墅,雙拼,聯(lián)排,疊拼（疊加）,地上,地上,地上,下疊,中疊,上疊,萬科紅郡園,234,243,龍湖藍(lán)湖郡,238,202,281,231,250,256,龍湖滟瀾山,219,175,78(,地下,),174,236,240,合生御廷,196,203,217,210,合生國(guó)際花園,194,187,217,186,金地格林世界,302,291,262,269,2.3區(qū)域房

29、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境,華潤(rùn)橡樹灣,183,224,207,華僑城,220,247,242,212,248,240,241,232,223,佳兆業(yè)香溪瀾院,196,223,楓丹白露別墅,230,190,270,200,綠地藍(lán)灣,150,190,萬順?biāo)?280,178,313,181,320,203,340,212,360,美蘭湖高爾夫別墅,215,176,泗涇頤景園,273,194,302,198,334,233,345,347,402,莫奈的花園,218,230,265,兩河流域南郊中華園,180,202,216,222,227,260,270,2.3區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境,本次調(diào)調(diào)研

30、中中，上上述類類別墅墅產(chǎn)品品沒有有拿到到具體體的各各面積積套數(shù)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)，但但從面面積出出現(xiàn)的的頻率率和項(xiàng)項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)的的考察察來看看，聯(lián)聯(lián)排別別墅的的主要要面積積段為為,200,240,平米之之間，少數(shù)數(shù)在,250,270,之間，類獨(dú)獨(dú)棟產(chǎn)產(chǎn)品面面積為為,250,平米左左右，獨(dú)棟棟產(chǎn)品品面積積集中中在,300,350,平米之之間。,從上述述數(shù)據(jù)據(jù)可以以看出出，上上述項(xiàng)項(xiàng)目對(duì)對(duì)疊加加別墅墅的認(rèn)認(rèn)可度度不高高。,說明：畢加加索小小鎮(zhèn)的的聯(lián)排排別墅墅面積積為,240,和,260,平米兩兩種。,2.3區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境,潛在競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)項(xiàng)目分分析,本區(qū)域域內(nèi)保保利金金爵五五期、畢加加索小小鎮(zhèn)的的二期

31、期等將將在,2010,年上市市，主主要產(chǎn)產(chǎn)品形形式為為高層層公寓寓、小小高層層公寓寓、類類別墅墅產(chǎn)品品（聯(lián)聯(lián)排和和雙拼拼等）,價(jià)格研研究,別墅及及類別別墅價(jià)價(jià)格：,唐鎮(zhèn)位位于張張江和和川沙沙新鎮(zhèn)鎮(zhèn)之間間，隨隨著地地鐵,2,號(hào)線延延伸段段明年年將通通車，唐鎮(zhèn)鎮(zhèn)受到到更多多購(gòu)房房者的的關(guān)注注。唐唐鎮(zhèn)板板塊與與眾不不同的的是，早年年開發(fā)發(fā)的主主要是是高檔檔別墅墅社區(qū)區(qū)，這這些別別墅項(xiàng)項(xiàng)目的的目前前二手手房成成交價(jià)價(jià)格平平局超超過了了,35000,元,/,平米。,經(jīng)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研研，畢畢加索索小鎮(zhèn)鎮(zhèn),2009,年,7,月份后后的聯(lián)聯(lián)體別別墅成成交均均價(jià)為為,23500,元,/,平米，保利利金爵爵,2010

32、,年將有有聯(lián)排排別墅墅上市市，市市場(chǎng)預(yù)預(yù)期開開盤價(jià)價(jià)格為為,25000,元,/,平米。,項(xiàng)目名稱,入住時(shí)間,建筑風(fēng)格,綠化率,容積率,物業(yè)費(fèi),社區(qū)配套,主力面積,二手房?jī)r(jià)格,白金瀚宮,06,年,10,月,新古典主義,52%,0.3,4.5,專屬會(huì)所、星級(jí)酒店接待大廳、標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)恒溫泳池、,SPA,水療館,210-491,38000,金爵別墅,05,年,7,月,歐式古典,60%,0.29,4.9,高檔會(huì)所，有游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)等,400-500,35000,棕櫚泉?jiǎng)e墅,04,年,12,月,地中海風(fēng)格,70%,0.3,4.8,自身配套雙會(huì)所、室外網(wǎng)球場(chǎng)、內(nèi)外雙泳池、健身、,SPA,400-800,330

33、00,圣馬麗諾橋,05,年,9,月,美國(guó)南加州,40%,0.33,5,西班牙式的會(huì)所，運(yùn)動(dòng)館、健身房、桑拿、室內(nèi)外游泳池、美容廳、商場(chǎng)等,300-400,39000,2.3區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境,公寓價(jià)價(jià)格：,2007,年，保保利置置業(yè)等等開發(fā)發(fā)商相相繼進(jìn)進(jìn)入唐唐鎮(zhèn)，改變變了唐唐鎮(zhèn)沒沒有商商品房房公寓寓的歷歷史。唐鎮(zhèn)鎮(zhèn)房?jī)r(jià)價(jià)曾長(zhǎng)長(zhǎng)期處處于低低位，保利利金爵爵一期期開盤盤前的的,7000,元左右右，保保利金金爵以以及周周邊的的畢加加索小小鎮(zhèn)、金領(lǐng)領(lǐng)國(guó)際際帶動(dòng)動(dòng)了房房?jī)r(jià)上上漲。,2008,年底，上海海樓市市處于于低谷谷，當(dāng)當(dāng)時(shí)畢畢加索索小鎮(zhèn)鎮(zhèn)、金金領(lǐng)國(guó)國(guó)際的的售價(jià)價(jià)在,9500,元,/,平方米

34、米左右右，保保利金金爵公公寓在在,1,萬元,/,平方米米左右右。,2009,年,9,月份以以后，畢加加索小小鎮(zhèn)、保利利金爵爵、金金領(lǐng)國(guó)國(guó)際的的平均均成交交價(jià)格格平均均超過過,14000,元,/,平米。,2.3區(qū)域房房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境境,2009,年,9,月份以以后，畢加加索小小鎮(zhèn)、保利利金爵爵、金金領(lǐng)國(guó)國(guó)際的的平均均成交交價(jià)格格平均均達(dá)到到,14500,元,/,平米。,唐鎮(zhèn)周周邊大大企業(yè)業(yè)云集集，包包括通通用電電氣、羅氏氏制藥藥、杜杜邦、,索尼,、聯(lián)想想等，銀聯(lián)聯(lián)卡產(chǎn)產(chǎn)業(yè)園園已有有中國(guó)國(guó)銀行行、交交通銀銀行等等進(jìn)入入。這這些大大企業(yè)業(yè)成為為,“,鄰居,”,，帶來來的購(gòu)購(gòu)買力力，使使唐鎮(zhèn)鎮(zhèn)的房房

35、價(jià)受受到支支撐。,隨著,2010,年地鐵鐵,2,號(hào)線的的開通通及迪迪斯尼尼項(xiàng)目目的建建設(shè)，唐鎮(zhèn)鎮(zhèn)的房房?jī)r(jià)將將出現(xiàn)現(xiàn)很大大的提提升空空間,。,2.4項(xiàng)目定定位,市場(chǎng)定定位,本項(xiàng)目目定位位于唐唐鎮(zhèn)板板塊中中最具具品質(zhì)質(zhì)感、舒適適度的的中高高檔項(xiàng)項(xiàng)目。在產(chǎn)產(chǎn)品打打造方方面走走品質(zhì)質(zhì)、特特色化化路線線，從從產(chǎn)品品的形形象包包裝，文化化精神神的賦賦予、附加加值打打造、景觀觀打造造，物物業(yè)服服務(wù)等等多個(gè)個(gè)方面面打造造項(xiàng)目目的品品質(zhì)與與特色色。,產(chǎn)品品定定位位,從連連續(xù)續(xù)幾幾年年市市場(chǎng)場(chǎng)變變化化來來看看，上上海海房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的低低密密度度類類別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品深深受受市市場(chǎng)場(chǎng)追追捧捧，具具有有很很大

36、大的的升升值值潛潛力力和和發(fā)發(fā)展展空空間間。結(jié)結(jié)合合本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的指指標(biāo)標(biāo)條條件件考考慮慮，產(chǎn)產(chǎn)品品形形態(tài)態(tài)以以高高層層和和類類別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品為為主主，最最大大程程度度上上保保障障類類別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品的的總總建建筑筑面面積積。,內(nèi)部部景景觀觀將將成成為為本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的重重要要價(jià)價(jià)值值點(diǎn)點(diǎn)，要要加加大大成成本本投投入入力力度度，保保證證宜宜居居、舒舒適適的的氛氛圍圍；建建筑筑外外沿沿可可部部分分選選用用石石材材，增增強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)項(xiàng)目目品品質(zhì)質(zhì)感感；此此外外，由由于于定定位位于于中中高高檔檔項(xiàng)項(xiàng)目目，應(yīng)應(yīng)布布置置會(huì)會(huì)所所等等配配套套設(shè)設(shè)施施；,為確確保保社社區(qū)區(qū)的的整整體體品品質(zhì)質(zhì)，區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)需需徹

37、徹底底實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)人人車車分分流流，所所有有車車車車位位全全部部設(shè)設(shè)置置于于地地下下，同同時(shí)時(shí)也也保保證證了了區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)景景觀觀的的完完整整性性。公公寓寓車車位位配配比比為為,1,：,0.8,，類類別別墅墅車車位位配配比比為為,1,：,1,，其其中中類類別別墅墅的的車車位位按按照照子子母母車車位位進(jìn)進(jìn)行行設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)。,公寓寓部部分分采采用用精精裝裝交交房房，裝裝修修標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn),2000,元,/,平米米，以以進(jìn)進(jìn)一一步步提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目的的整整體體品品質(zhì)質(zhì)價(jià)價(jià)值值感感。,為進(jìn)進(jìn)一一步步提提升升項(xiàng)項(xiàng)目目的的附附加加值值，類類別別墅墅產(chǎn)產(chǎn)品品在在設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)上上要要充充分分考考慮慮每每戶戶地地下下室室的的全全面面

38、積積贈(zèng)贈(zèng)送送，公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品要要考考慮慮可可通通過過裝裝修修來來實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的的贈(zèng)贈(zèng)送送空空間間的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)。,2.4項(xiàng)目定位位,產(chǎn)品戶型型及面積積配比如如下表：,公寓產(chǎn)品品中二室室和三室室各按套套數(shù)占,40%,和,60%,；類別墅墅產(chǎn)品在在滿足容容積率要要求的情情況下盡盡量多出出類雙拼拼和類獨(dú)獨(dú)棟產(chǎn)品品。,公寓,二室二廳,90,100,平米,三室二廳,130,140,平米,類別墅,聯(lián)排,（?。?210,平米,5%,聯(lián)排,（大）,230,平米,5%,類雙拼,250,平米,5%,類獨(dú)棟,280,平米,5%,2.4項(xiàng)目定位位,價(jià)格定位位,根據(jù)市場(chǎng)場(chǎng)分析，預(yù)計(jì)本本項(xiàng)目開開盤銷售售時(shí)點(diǎn)高高層產(chǎn)品品精裝平

39、平均售價(jià)價(jià),22500,元,/,平米左右右，類別別墅產(chǎn)品品開盤時(shí)時(shí)平均售售價(jià),28500,元,/,平米，預(yù)預(yù)計(jì)本項(xiàng)項(xiàng)目年售售價(jià)增幅幅可達(dá)到到,15%,左右，銷銷售周期期在,1,年半左右右，最終終可實(shí)現(xiàn)現(xiàn)住宅整整體銷售售均價(jià),25000,元,/,平米左右右。,3、總體規(guī)規(guī)劃及產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì),總體規(guī)劃劃,產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì),主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo),3.1,總體規(guī)劃劃和產(chǎn)品品設(shè)計(jì),產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)布局,項(xiàng)目產(chǎn)品品布局以以三林浦浦河與沈沈沙港河河為景觀觀核心，沿唐龍龍路和齊齊愛路布布置,18,層公寓產(chǎn)產(chǎn)品，內(nèi)內(nèi)側(cè)布置置,3,層類別墅墅產(chǎn)品，沿三林林浦河與與沈沙港港河布置置類雙拼拼和類獨(dú)獨(dú)棟產(chǎn)品品，確保保高端產(chǎn)產(chǎn)品景觀觀

40、最好。,交通設(shè)計(jì)計(jì),本項(xiàng)目分分為南北北兩個(gè)地地塊，由由于中間間被河道道分開，因此每每個(gè)地塊塊單獨(dú)設(shè)設(shè)置出入入口，為為確保項(xiàng)項(xiàng)目的整整體性，在三林林浦河上上面將設(shè)設(shè)置通道道橋?？伎紤]到項(xiàng)項(xiàng)目的可可持續(xù)發(fā)發(fā)展性，本項(xiàng)目目采取了了半環(huán)形形道路與與近端短短支道路路相結(jié)合合的方式式，一方方面對(duì)公公寓和類類別墅區(qū)區(qū)域進(jìn)行行了區(qū)隔隔，另一一方面保保障了類類別墅區(qū)區(qū)域的交交通均好好性，并并滿足消消防的需需要。,景觀設(shè)計(jì)計(jì),三林浦河河河岸兩兩側(cè)與沈沈沙港河河兩岸是是本項(xiàng)目目重要的的景觀節(jié)節(jié)點(diǎn)，可可考慮地地塊內(nèi)河河邊設(shè)置置相應(yīng)的的休閑設(shè)設(shè)施，景景觀分層層次遞進(jìn)進(jìn)設(shè)計(jì)并并一直延延伸至小小區(qū)內(nèi)，如有可可能，可可將河內(nèi)

41、內(nèi)水系延延伸至小小區(qū)內(nèi)樓樓間，進(jìn)進(jìn)一步豐豐富區(qū)內(nèi)內(nèi)的水景景景觀。,3.1,總體規(guī)劃劃,3.2,主要經(jīng)濟(jì)濟(jì)技術(shù)指指標(biāo),經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表,項(xiàng)目,計(jì)量單位,數(shù)值,備注,一,規(guī)劃總用地,h,58400,二,居住戶（套）數(shù),戶（套）,524,三,居住人數(shù),人,1467.2,四,戶均人口,人,/,戶,2.8,五,總建筑面積,萬,13.4364,1,地上建筑面積,萬,8.7640,用地內(nèi)建筑總面積,萬,住宅,萬,18,層,萬,5.976,3,層,萬,2.678,公建,萬,0.11,可售,萬,非可售,萬,0.11,其它建筑面積,萬,2,地下建筑面積,萬,3.7797,六,建筑面積毛密度,(,容積率,),萬,/h

42、,1.5,七,機(jī)動(dòng)車停車位,輛,524,1,地面停車位,輛,2,地下停車位,輛,524,3,地面停車率,八,建筑密度,25%,九,綠地率,50%,十,建筑高度,米,60,4、 項(xiàng)目目銷售計(jì)計(jì)劃,總體思路路,總體進(jìn)度度安排,動(dòng)態(tài)價(jià)格格策略,4.1,總體思路路,總體思路路,樹立高端端產(chǎn)品形形象，成成為我公公司進(jìn)軍軍上海市市場(chǎng)的標(biāo)標(biāo)志性項(xiàng)項(xiàng)目，增增強(qiáng)公司司的品牌牌影響力力；,從形象包包裝，文文化精神神的賦予予、附加加值打造造、景觀觀打造、物業(yè)服服務(wù)等多多個(gè)方面面最大化化塑造差差異化的的產(chǎn)品形形態(tài)；,項(xiàng)目總體體價(jià)格高高開高走走，根據(jù)據(jù)市場(chǎng)情情況快速速、靈活活調(diào)整，控制項(xiàng)項(xiàng)目銷售售速度，以部分分類別墅墅

43、產(chǎn)品首首先推出出市場(chǎng)，然后再再銷售精精裝公寓寓產(chǎn)品，最大化化實(shí)現(xiàn)項(xiàng)項(xiàng)目利潤(rùn)潤(rùn)。,4.2,總體進(jìn)度度安排,總體進(jìn)度度安排,總體開發(fā)發(fā)進(jìn)度為為一期，周期,36,個(gè)月，從從,20,09,年,1,2,月至,2012,年,1,2,月。工程程節(jié)點(diǎn)如如下：,建筑類型,類別墅,公寓,前期節(jié)點(diǎn),建設(shè)用地規(guī)劃許可證,2010-01,2010-01,國(guó)有土地使用證,2010-02,2010-02,建設(shè)工程規(guī)劃許可證,2010-06,2010-06,建設(shè)工程施工許可證,2010-09,2010-09,工程節(jié)點(diǎn),開工,2010-10,2010-10,結(jié)構(gòu),0,2011-03,2011-03,結(jié)構(gòu)封頂,2011-04,2

44、011-08,樣板區(qū)及售樓處完成,2011-07,2011-11,竣工備案表,2012-02,2012-10,入住,2012-05,2012-12,銷售節(jié)點(diǎn),開盤,2011-09,2012-04,4.2,總體進(jìn)度度安排,建設(shè)周期期：共,2,7,個(gè)月，從從,2010,年,10,月至,2012,年,12,月份。,銷售周期期：,16,個(gè)月，從從,2011,年,9,月開盤至至,2012,年,12,月清盤；銷售節(jié)節(jié)點(diǎn)如下下：,時(shí)間,類別墅,公寓,車位,2011-09,開盤,2012-04,開盤,開盤,2012-05,達(dá),95%,2012-10,達(dá),95%,2012-12,清盤,清盤,清盤,銷售周期,16

45、,個(gè)月,4.3,動(dòng)態(tài)價(jià)格格策略,高開高走走：迅速速樹立高高端產(chǎn)品品形象，增加項(xiàng)項(xiàng)目的認(rèn)認(rèn)知程度度，增強(qiáng)強(qiáng)項(xiàng)目的的競(jìng)爭(zhēng)力力；以期期獲得最最大的經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益。,各時(shí)間段段售價(jià)計(jì)計(jì)劃如下下所示：,產(chǎn)品類型,2011,年,2012,年,Q3,Q4,Q1,Q2,Q3,Q4,類別墅,28500,30000,31500,32500,33000,精裝公寓,22500,23500,24000,車位,80000,80000,80000,5、項(xiàng)目投投資收益益分析,測(cè)算假設(shè)設(shè)條件,銷售結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)計(jì)劃,成本測(cè)算算及投入入計(jì)劃,項(xiàng)目融資資計(jì)劃,項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益分分析,敏感性分分析,5.1測(cè)算假設(shè)設(shè)條件,本報(bào)告假假設(shè)了如如下條件

46、件：,項(xiàng)目按照照可售面面積,86140,平米考慮慮，其中中類別墅墅,(,排屋,)26780,平米，精精裝修公公寓,59360,平米，可可售車位位,418,個(gè)；,銷售費(fèi)用用按銷售售收入的的,3%,測(cè)算，折折現(xiàn)率按按,10%,計(jì)算,NPV,；,會(huì)所,1100,平米，銷銷售階段段做為售售樓中心心，交房房后由物物業(yè)管理理，,400,平米做物物業(yè)管理理用房和和居委會(huì)會(huì)，其余余做經(jīng)營(yíng)營(yíng)用房。,土地增值值稅按上上海慣常常做法，按銷售售額的,1%,征收，假假定項(xiàng)目目結(jié)束后后清繳（中遠(yuǎn)兩兩灣城開開發(fā)近十十年，至至今尚未未清繳）。所得得稅按,25%,計(jì)。,按照年利利率,5.4%,計(jì)算資金金成本。,土地成本本以出讓

47、讓方期望望價(jià),7.0080,億元（樓樓板價(jià)約約,8000,元,/,平米）進(jìn)進(jìn)行測(cè)算算,。,5.2銷售結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)計(jì)劃,項(xiàng)目銷售售結(jié)轉(zhuǎn)計(jì)計(jì)劃,項(xiàng)目,時(shí)間,2011,年,2012,年,一季度,二季度,三季度,四季度,一季度,二季度,三季度,四季度,類別墅,銷售套數(shù),銷售面積,9373,12051,803,3749,803,單價(jià)（元,/,平米）,28500,30000,31500,32500,33000,銷售金額（萬元）,26713,36153,2531,12185,2651,回款額（萬元）,8014,29545,26066,5427,11181,結(jié)轉(zhuǎn)面積（平米）,22227,4553,結(jié)轉(zhuǎn)收入（萬元）,

48、65397,14836,公寓,銷售套數(shù),銷售面積,29880,26892,2988,單價(jià)（元,/,平米）,22500,23500,24000,銷售金額（萬元）,67230,63196,7171,回款額（萬元）,20169,66020,51409,結(jié)轉(zhuǎn)面積（平米）,59760,結(jié)轉(zhuǎn)收入（萬元）,137597,車位,銷售個(gè)數(shù),209,188,21,銷售面積,7315,6584,732,單價(jià)（元,/,個(gè)）,80000,80000,80000,銷售金額（萬元）,1672,1505,167,銷售回款（萬元）,1672,1505,167,結(jié)轉(zhuǎn)面積（平米）,14630,結(jié)轉(zhuǎn)收入（萬元）,3344,合計(jì),銷售

49、套數(shù),銷售面積,9373,12051,803,40944,34279,3720,單價(jià)（元,/,平米）,28500,30000,31500,19804,19648,19730,銷售金額（萬元）,26713,36153,2531,81087,67352,7338,銷售回款（萬元）,8014,29545,26066,27268,78705,51576,結(jié)轉(zhuǎn)面積（平米）,22227,4553,74390,結(jié)轉(zhuǎn)收入（萬元）,65397,14836,140941,5.3成本測(cè)算算及投入入計(jì)劃,成本測(cè)算算假設(shè)：,公寓部分分按精裝裝修交房房，按可可售面積積,2000,元,/,平米計(jì)，公共部部位大堂堂按,250

50、0,元,/,平米裝修修，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層電梯梯前室按按,1000,元,/,平米裝修修、外立立面,1-3,層石材墻墻面，,3,層以上國(guó)國(guó)產(chǎn)中高高檔面磚磚，鋁合合金門窗窗采用進(jìn)進(jìn)口高檔檔品牌按按門窗面面積,1000,元,/,平米計(jì)。,類別墅產(chǎn)產(chǎn)品毛坯坯交房，送地下下室和車車位，,1,層石材墻墻面，,2-3,層高檔面面磚，鋁鋁合金門門窗采用用進(jìn)口高高檔品牌牌按門窗窗面積,1300,元,/,平米計(jì)。,景觀按照照景觀面面積,1000,元,/,平米考慮慮。地下下車庫部部分考慮慮通風(fēng)、消防強(qiáng)強(qiáng)排煙、消防報(bào)報(bào)警、停停車智能能化。,5.3成本測(cè)算算及投入入計(jì)劃,分產(chǎn)品類類型成本本匯總,序號(hào),成本項(xiàng)目,單位成本,(,元,

51、/,平方米,),合計(jì),地上可售面積單位成本,(,元,/,平方米,),備注,聯(lián)排及雙拼,18,層高層,地下室,會(huì)所,建筑面積,(,),35707,59760,37797,1100,134,364,地上面積,可售面積,(,),26780,59360,14630,0,100770,86,140,87640,序號(hào),成本項(xiàng)目,項(xiàng)目總投資,13,748,15,518,2,955,3,782,1,488,971,356,17,285,一、,土地征用及動(dòng)拆遷費(fèi)用,8,380,8,380,721,921,627,8,380,二、,前期工程費(fèi),205,205,17,740,700,205,2.1,、,設(shè)計(jì)費(fèi),11

52、5,115,9,952,100,115,2.2,、,測(cè)繪勘察監(jiān)測(cè)費(fèi),15,15,1,298,100,15,2.3,、,三通一平費(fèi),45,45,3,894,300,45,2.4,、,報(bào)批報(bào)建費(fèi),20,20,1,730,800,20,2.5,、,不可預(yù)見費(fèi)用,10,10,865,400.0,10,按,5%,暫估,三、,建筑安裝工程費(fèi),2,547,4,303,2,955,3,782,441,193,549,5,121,3.1,、,獨(dú)立承包工程,1,656,1,285,2,668,1,530,223,630,676,2,596,3.1.1,、,樁基工程,106,85,168,130,14,377,17

53、6,166,3.1.2,、,土建及安裝工程,950,1,200,-,1,400,98,693,000,1,143,3.1.3,、,地下室工程,600,-,2,500,-,110,560,500,1,281,3.2,、,指定分包工程,831,2,884,100,2,165,200,758,484,2,330,3.2.1,、,電梯工程,-,125,-,-,7,470,000,86,3.2.2,、,鋁合金工程,325,250,5,-,23,832,485,276,3.2.3,、,消防工程,40,40,35,40,4,828,495,56,3.2.4,、,智能化工程,120,80,25,150,9,1

54、04,325,105,3.2.5,、,外墻保溫,50,70,10,70,5,977,170,69,3.2.6,、,外墻涂料、面磚,50,50,-,50,4,382,000,50,3.2.7,、,幕墻工程,180,90,-,200,11,518,800,133,5.3成本測(cè)算算及投入入計(jì)劃,3.2.8,、,防水工程,-,4,25,20,1,176,085,13,3.2.9,、,陽臺(tái)、室外欄桿,50,50,-,-,4,327,000,50,3.2.10,、,分戶門,14,19,-,-,1,480,480,17,3.2.11,、,單元門,-,-,-,-,-,-,3.2.12,、,信報(bào)箱工程,2,2,

55、-,-,168,344,2,3.2.13,、,裝修工程,-,105,-,-,6,274,800,72,3.2.14,、,住宅精裝修工程,-,2,000,-,-,119,520,000,1,385,3.2.15,、,主體泛光照明,-,-,-,35,38,500,0.4,3.2.16,、,游泳池設(shè)備安裝,-,-,-,-,-,-,3.2.17,、,空調(diào)系統(tǒng)工程,-,-,-,600,660,000,7,3.2.18,、,中水、凈水設(shè)備安裝工程,-,-,-,-,-,-,3.3,、,甲供材料,3.4,、,不可預(yù)見費(fèi)用,60,134,187,87,16,804,389,195,四、,配套設(shè)施費(fèi),1,261,

56、1,261,109,083,670,1,266,4.1,、,總體,66,66,5,711,640,66,4.2,、,景觀綠化工程,350,350,30,289,000,351,4.3,、,紅線內(nèi)配套工程,495,495,42,794,030,496,4.4,、,配套設(shè)施,4.5,、,紅線外配套,350,350,30,289,000,351,五、,項(xiàng)目開發(fā)其他費(fèi)用,82,82,7,053,010,82,六、,開發(fā)財(cái)務(wù)費(fèi)用,1031,1031,88,910,000,1031,七、,竣工交付費(fèi)用,55,68,4,759,700,55,八、,管理費(fèi)用,360,360,31,154,400,361,九、

57、,銷售費(fèi)用,770,770,66,352,200,770,9.1,、,營(yíng)銷設(shè)施營(yíng)造費(fèi),136,136,11,682,900,136,5.4項(xiàng)目融資資計(jì)劃,項(xiàng)目初始始投資需需要通過過公司內(nèi)內(nèi)部委托托貸款解解決。后后根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目取得得證件后后替換公公司委托托貸款并并適時(shí)進(jìn)進(jìn)行償還還。,5.5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益分分析,靜態(tài)效益益分析,在上述假假設(shè)下測(cè)測(cè)算顯示示，項(xiàng)目目預(yù)計(jì)總總收入,221174,萬元，銷銷售成本本,1,42260,萬元，凈凈利潤(rùn),38808,萬元，毛毛利率,3,0%,，收入凈凈利率,18%,。,年度收益益情況表表單位：萬萬元,序號(hào),項(xiàng)目,2010,年,2011,年,2012,年,總計(jì),結(jié)轉(zhuǎn)

58、面積,0,0,101170,101170,1,確認(rèn)銷售收入,0,0,221174,221174,2,營(yíng)業(yè)成本,0,0,142260,142260,營(yíng)業(yè)稅及其附加,0,0,12165,12165,3,毛利,0,0,66749,66749,毛利率,0,0,30%,30%,4,銷售費(fèi)用,664,4313,1658,6634,5,所得稅前利潤(rùn),0,0,65091,60115,所得稅前利潤(rùn)率,0,0,29%,27%,6,土地增值稅,0,0,2212,8371,7,所得稅,0,0,15720,12936,8,凈利潤(rùn),-664,-4313,47159,38808,收入凈利率,0,0,21%,18%,5.5項(xiàng)

59、目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益分分析,序號(hào),項(xiàng)目,別墅,公寓,地下室,(,車位）,會(huì)所,總計(jì),1,銷售面積,26780,59760,14630,101,170,2,銷售收入,80233,137597,3344,221,174,營(yíng)業(yè)成本總計(jì),42,739,87,965,10,776,419,142,250,土地成本,26,590,45,602,72,192,前期工程費(fèi),577,1,287,1,864,建筑安裝費(fèi)用,6,766,25,785,10,776,419,44,119,配套設(shè)施費(fèi),4,018,6,891,10,908,項(xiàng)目開發(fā)其他費(fèi)用,218,487,705,開發(fā)財(cái)務(wù)費(fèi)用,3,275,5,616,8,891

60、,竣工交付費(fèi)用,147,329,476,管理費(fèi)用,1,147.51,1,968,3,115,4,營(yíng)業(yè)稅及其附加,4,413,7,568,184,-,12,165,5,毛利,33,081,42,065,-7,616,-419,66,759,毛利率,41%,31%,-228%,30%,6,銷售費(fèi)用,2407,4128,100,6,635,7,所得稅前利潤(rùn),30,674,37,937,-7,716,-419,60,124,所得稅前利潤(rùn)率,38%,28%,-231%,27%,8,土地增值稅,6,229,5,401,8,374,9,所得稅,6,111,8,134,12,938,10,凈利潤(rùn),18,334

61、,24,401,38,813,收入凈利率,23%,18%,18%,分產(chǎn)品收收益情況況表,5.5項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益分分析,項(xiàng)目動(dòng)態(tài)態(tài)經(jīng)濟(jì)效效益分析析,全部投資資現(xiàn)金流流量表,編號(hào),項(xiàng)目年份,測(cè)算金額,（萬元）,2009,2010,2011,2012,2013,1,2,3,4,1,2,3,4,1,2,3,4,1,2,3,4,1,2,3,4,一,現(xiàn)金流出,付土,地款,付土,地款,開工,1,土地費(fèi)用支付,70,080,30%,70%,21,024,49,056,2,628,2,前期開發(fā)費(fèi),1,864,30%,30%,20%,20%,0%,559,559,373,373,3,建筑安裝工程費(fèi),44,119,5%,10%,10%,10%,10%,10%,10%,10%,5%,15%,5%,2,206