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1、Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,*,*,2012,合生廣州暨,珠,珠帝新品品,牌,牌提升方案,目 錄,前言一、,品,品牌問(wèn)題的,簡(jiǎn),簡(jiǎn)析二、,品,品牌提升目,標(biāo),標(biāo)三、品,牌,牌提升策略,思,思路四、,珠,珠帝新品情,況,況五、提,升,升計(jì)劃,前 言,今年以來(lái)，,國(guó),國(guó)家頻繁出,臺(tái),臺(tái)新政調(diào)控,樓,樓市，房地,產(chǎn),產(chǎn)企業(yè)正面,臨,臨前所未有,的,的嚴(yán)峻挑戰(zhàn),，,，房地產(chǎn)市,場(chǎng),場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)愈演,

2、愈,愈烈。實(shí)施,品,品牌戰(zhàn)略、,塑,塑造強(qiáng)勢(shì)品,牌,牌，提升企,業(yè),業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，,已,已成為房地,產(chǎn),產(chǎn)企業(yè)的首,要,要任務(wù)。在,購(gòu),購(gòu)房者品牌,消,消費(fèi)意識(shí)不,斷,斷增強(qiáng)的背,景,景下，品牌,已,已成為購(gòu)房,者,者消費(fèi)定位,的,的標(biāo)簽，在,消,消費(fèi)者購(gòu)房,決,決策中所發(fā),揮,揮的作用越,來(lái),來(lái)越重要。,可,可見(jiàn)，品牌,競(jìng),競(jìng)爭(zhēng)力已成,為,為房地產(chǎn)企,業(yè),業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng),能,能力，房地,產(chǎn),產(chǎn)業(yè)已進(jìn)入,品,品牌競(jìng)爭(zhēng)時(shí),代,代。,合,合生,創(chuàng),創(chuàng)展20年,，,，早已經(jīng)成,為,為了地產(chǎn)航,母,母，以低調(diào),而,而大氣、穩(wěn),健,健而迸發(fā)的,企,企業(yè)精神，,贏,贏得社會(huì)的,積,積極認(rèn)可和,市,市場(chǎng)美譽(yù)。,然,

3、然而隨著房,地,地產(chǎn)市場(chǎng)的,迅,迅猛發(fā)展，,數(shù),數(shù)家地產(chǎn)商,的,的發(fā)展壯大,，,，并通過(guò)各,種,種聲音在社,會(huì),會(huì)上廣泛傳,播,播，風(fēng)頭大,有,有超越之勢(shì),，,，品牌地產(chǎn),商,商越來(lái)越多,，,，消費(fèi)群的,選,選擇也會(huì)越,來(lái),來(lái)越多。合,生,生創(chuàng)展的品,牌,牌之勢(shì)，在,市,市場(chǎng)面臨多,選,選擇的同時(shí),，,，開始逐步,喪,喪失了自身,固,固有的品牌,優(yōu),優(yōu)勢(shì)。2012年，房,地,地產(chǎn)市場(chǎng)依,舊,舊不明朗，,但,但有一點(diǎn)可,以,以肯定的是,，,，合生創(chuàng)展,的,的品牌形象,重,重啟與推廣,已,已是刻不容,緩,緩。“優(yōu)質(zhì),生,生活運(yùn)營(yíng)商,”,”不再是一,個(gè),個(gè)口號(hào)，需,要,要的落實(shí)與,執(zhí),執(zhí)行。同時(shí),，

4、,，即將推出,的,的珠江帝景,新,新品，將代,表,表合生又一,個(gè),個(gè)高端產(chǎn)品,，,，如何將合,生,生品牌與珠,帝,帝新品結(jié)合,，,，把“優(yōu)質(zhì),生,生活運(yùn)營(yíng)商,”,”的理念執(zhí),行,行落實(shí)，推,出,出集團(tuán)品牌,形,形象和新品,形,形象？,一、品牌問(wèn),題,題的簡(jiǎn)析,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方,面,面,2011年,中,中國(guó)房地產(chǎn),企,企業(yè)品牌競(jìng),爭(zhēng),爭(zhēng)力指數(shù)排,名,名(中國(guó)社,科,科院),截至06年,，,，合生品牌,占,占位排在前,列,列，早在2004年，,合,合生創(chuàng)展就,成,成為市場(chǎng)第,一,一家銷售額,過(guò),過(guò)100億,元,元的地產(chǎn)公,司,司，而當(dāng)年,的,的萬(wàn)科，銷,售,售還只有91.6億元,；,；2005,年,年，

5、合生和,萬(wàn),萬(wàn)科領(lǐng)銜百,億,億豪門。,2010年,，,，合生名列,房,房企銷量20強(qiáng)之外；2011年,前,前三季度房,企,企銷量排行,榜,榜30強(qiáng)之,外,外，七年從第一,跌,跌出30強(qiáng)，品牌影響,力,力和銷量持,續(xù),續(xù)下滑。,時(shí),時(shí)代,周,周報(bào)2011,年,年12月,廣告,推,推廣,上,上：一條,腿,腿走,路,路，,形,形成,單,單兵,作,作戰(zhàn),，,，沒(méi),形,形成,固,固定,的,的推,廣,廣體,系,系，,比,比如,在,在報(bào),廣,廣、,網(wǎng),網(wǎng)絡(luò),、,、戶,外,外、,銷,銷售,物,物料,等,等方,面,面與品,牌,牌聯(lián),系,系欠,緊,緊密。,公關(guān),活,活動(dòng),上,上：合生,品,品牌資源,欠,欠缺,整,

6、整合,利,利用，并,且,且沒(méi),有,有固,定,定的,冠,冠以,合,合生,品,品牌,名,名，,主,主要,以,以項(xiàng),目,目活,動(dòng),動(dòng)為,主,主，,削,削弱,了,了品,牌,牌的,關(guān),關(guān)注,度,度和,影,影響,力,力，,在,在市,場(chǎng),場(chǎng)上,沒(méi),沒(méi)有,形,形成,持,持續(xù),的,的話,題,題和,社,社會(huì),傳,傳播,效,效應(yīng),。,。（,比,比如,珠,珠帝,畫,畫展,）,）,隨著,消,消費(fèi),者,者的,不,不斷,成,成熟,，,，綜,合,合素,質(zhì),質(zhì)的,提,提高,，,，必,將,將對(duì),企,企業(yè),提,提供,的,的產(chǎn),品,品、,服,服務(wù),及,及附,加,加值,有,有著,更,更高,的,的要,求,求。,在未來(lái)的,市,市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng),中

7、,中，企業(yè),必,必須持續(xù)提供,超,超越客戶,期,期望的產(chǎn),品,品和服務(wù),的,的方法及,途,途徑。最大限,度,度地從規(guī),劃,劃設(shè)計(jì)、,產(chǎn),產(chǎn)品質(zhì)量,、,、物業(yè)管,理,理、社區(qū),文,文化等各,方,方面實(shí)現(xiàn),客,客戶滿意,度,度和幸福,標(biāo),標(biāo)準(zhǔn)。,2012,年,年，合生,新,新品不斷,，,，駿景北,商,商業(yè)、合,生,生廣場(chǎng)、TIT、,珠,珠江帝景E區(qū)等，,在,在廣告推,廣,廣上，密,集,集推廣的,同,同時(shí)要突,出,出品牌；,公,公關(guān)活動(dòng),上,上采用圈,層,層營(yíng)銷要,有,有效利用,合,合生“北,上,上廣”資,源,源，并突,顯,顯合生品,牌,牌的影響,。,。,自身完善,方,方面,合生創(chuàng)展2012,年,年

8、優(yōu)質(zhì)生,活,活運(yùn)營(yíng)商,的,的提出，,在,在廣州，,投,投入10,億,億以落實(shí),“,“優(yōu)質(zhì)產(chǎn),品,品運(yùn)營(yíng)、,優(yōu),優(yōu)質(zhì)配套,運(yùn),運(yùn)營(yíng)、優(yōu),質(zhì),質(zhì)服務(wù)運(yùn),營(yíng),營(yíng)”三大,計(jì),計(jì)劃，特,別,別是對(duì)珠,江,江帝景整,個(gè),個(gè)社區(qū)的,各,各種升級(jí),。,。,二、品牌,提,提升目標(biāo),讓合生品,牌,牌和珠帝,品,品牌落實(shí),到,到“優(yōu)質(zhì),生,生活運(yùn)營(yíng),商,商”的思,想,想。,三、品牌,提,提升策略,思,思路,從合生品,牌,牌的高度,植,植入,優(yōu)質(zhì)生活,運(yùn),運(yùn)營(yíng)商，,高,高度思想,的,的全面理,解,解和整合,梳,梳理，能,涵,涵蓋合生,品,品牌從產(chǎn),品,品到環(huán)境,到,到配套到,服,服務(wù)等所,有,有的元素,，,，進(jìn)而由,

9、面,面到點(diǎn)深,度,度推廣。,從項(xiàng)目,品,品牌反,過(guò),過(guò)來(lái)促,進(jìn),進(jìn)合生,品,品牌,利用2012,年,年珠帝,新,新品的,推,推出，,從,從項(xiàng)目,核,核心價(jià),值,值賦予,的,的形象,，,，將項(xiàng),目,目形象,和,和合生,形,形象整,合,合，提,升,升到優(yōu),質(zhì),質(zhì)生活,運(yùn),運(yùn)營(yíng)商,的,的地位,，,，向消,費(fèi),費(fèi)者做,進(jìn),進(jìn)一步,深,深度傳,播,播。,四、珠,帝,帝新品,情,情況,區(qū)域位,置,置：,合生,珠,珠江帝,景,景地處,“,“廣州,國(guó),國(guó)際金,三,三角區(qū),域,域”,CBD中央,商,商貿(mào)區(qū),珠,珠江新,城,城、廣,州,州國(guó)際,會(huì),會(huì)展中,心,心、國(guó),際,際中央,商,商住區(qū),新,新領(lǐng)事,館,館區(qū)的

10、,核,核心。,千,千億市,政,政投資,的,的打造,，,，將三,大,大區(qū)域,以,以珠江,帝,帝景為,交,交集點(diǎn),緊,緊密地,聯(lián),聯(lián)系起,來(lái),來(lái)。雙,塔,塔路連,接,接國(guó)際,會(huì),會(huì)展中,心,心，獵,德,德大橋,、,、集運(yùn),系,系統(tǒng)溝,通,通珠江,新,新城，,新,新領(lǐng)事,館,館區(qū)近,在,在咫尺,，,，珠江,帝,帝景成,為,為工作,生,生活環(huán),境,境優(yōu)美,舒,舒適、,基,基礎(chǔ)設(shè),施,施配套,齊,齊全、,物,物業(yè)服,務(wù),務(wù)周到,完,完善、,文,文化品,位,位高端,、,、城市,景,景觀和,建,建筑環(huán),境,境均有,的,的，集,外,外事、,商,商務(wù)、,文,文化為,一,一體的,特,特色高,級(jí),級(jí)住宅,。,。,項(xiàng)

11、目?jī)?yōu),勢(shì),勢(shì)：,作為新,中,中軸線,上,上的名,片,片珠,江,江帝景,，,，由珠,江,江、黃,埔,埔涌、,赤,赤崗涌,三,三面環(huán),繞,繞，樓,盤,盤西望56萬(wàn),中軸,線,線廣場(chǎng),、,、廣州,觀,觀光塔,，,，東鄰,琶,琶州會(huì),展,展中心,，,，西南,側(cè),側(cè)有廣,州,州重點(diǎn),保,保護(hù)文,物,物赤崗,塔,塔、新,領(lǐng),領(lǐng)事館,區(qū),區(qū)，與,珠,珠江新,城,城CBD、海,心,心沙市,民,民廣場(chǎng),隔,隔江相,望,望。,珠,珠江,帝,帝景擁,有,有十大,歐,歐式經(jīng),典,典庭院,，,，由香,港,港貝爾,高,高林設(shè),計(jì),計(jì)公司,精,精心打,造,造，于,一,一方雅,居,居中濃,縮,縮歐陸,各,各國(guó)自,然,然風(fēng)光,

12、，,，自然,之,之美與,藝,藝術(shù)之,美,美完美,結(jié),結(jié)合，,濃,濃郁的,異,異國(guó)風(fēng),情,情遍布,生,生活的,每,每個(gè)角,落,落。珠,江,江帝景,園,園林規(guī),劃,劃秉承,“,“自然,、,、藝術(shù),、,、人居,”,”理念,，,，由于,毗,毗鄰珠,江,江，整,體,體布局,在,在“水,”,”上做,文,文章，,創(chuàng),創(chuàng)造,“,“東方,威,威尼斯,”,”的意,蘊(yùn),蘊(yùn)；十,大,大庭院,分,分別設(shè),有,有風(fēng)格,各,各異的,人,人工水,景,景，布,局,局曲折,蜿,蜿蜒，,靈,靈活多,變,變，與,人,人工湖,共,共同形,成,成社區(qū),優(yōu),優(yōu)美的,“,“水”,景,景觀；,珠,珠江,帝,帝景逾,萬(wàn),萬(wàn)平方,米,米“愛(ài),琴,

13、琴湖”,濃,濃縮愛(ài),琴,琴海秀,麗,麗風(fēng)光,，,，傳承,歐,歐陸文,明,明氣息,，,，積淀,著,著一份,高,高貴純,樸,樸的精,神,神,這,這一切,都,都為珠,江,江帝景,成,成為經(jīng),典,典建筑,打,打下了,堅(jiān),堅(jiān)實(shí)基,礎(chǔ),礎(chǔ)。,序號(hào),樓盤名稱,區(qū)域,類型,近期簽約均價(jià)(元/),1,天鑾,天河,洋房,43000,2,匯景新城,天河,洋房,25224,3,星河灣,番禺,洋房,24535,4,富力公園28,天河,洋房,27556,5,星匯云錦,天河,洋房,36433,9,正佳萬(wàn)豪金殿,天河,洋房,36444,11,富力君湖華庭,荔灣,洋房,29201,市場(chǎng)競(jìng),爭(zhēng),爭(zhēng)情況,天鑾,配備：,高,高端會(huì),

14、所,所、希,爾,爾頓旗,下,下康萊德,酒,酒店等相關(guān),配,配。,景觀：10,多,多層以,上,上產(chǎn)品,，,，三面,都,都是江,景,景。,特點(diǎn)：,戶,戶型面,積,積為488平,方,方米，,帶,帶有高6.8,米,米的私,家,家泳池一層一,戶,戶，每戶,擁,擁有私屬電,梯,梯大堂，客廳,開,開間達(dá)8米，,東,東南向一,線望江,觀,觀景陽(yáng)臺(tái)有20平,方,方米，,主,主人房,洗,洗手間,更,更專門,配,配置可,供,供女主,人,人存放,高,高級(jí)化,妝,妝品的,冰,冰箱，,細(xì),細(xì)節(jié)設(shè),計(jì),計(jì)將更,奢,奢華。,裝修：,裝,裝修標(biāo),準(zhǔn),準(zhǔn)材料,全,全為國(guó),際,際一線,品,品牌產(chǎn),品,品。,車位：1:1.8。,廣州

15、：,匯,匯景新,城,城,裝修：,標(biāo)準(zhǔn)設(shè),備,備設(shè)施,齊,齊全。,廚,廚房設(shè),備,備都是,國(guó),國(guó)際品,牌,牌，panasonic燃,氣,氣爐，rinnai,抽,抽油煙,機(jī),機(jī)，韓,國(guó),國(guó)SAMSUNG雙,開,開門冰,箱,箱等；,衛(wèi),衛(wèi)浴用,具,具更高,檔,檔，在,衛(wèi),衛(wèi)生間,布,布置上,也,也進(jìn)行,了,了較大,的,的改良,優(yōu),優(yōu)化。,E區(qū)定,位,位,位置：,E區(qū),位處珠,江,江帝景,東,東南側(cè),，,，由黃,埔,埔涌、,赤,赤崗涌,、,、雙塔,路,路圍繞,，,，,占面：,為57076,平,平方,總建面,：,：,257722,平,平方,容積率,：,：,4.52,規(guī)劃：,有E7、E8、E9三,大,大組

16、團(tuán)11,棟,棟32層高,層,層住宅,配套：,一所幼兒園,、,、一棟衛(wèi)生,所,所及一所小,學(xué),學(xué),E7組團(tuán),占地面積：,13000,，總建筑,面,面積：149174,，,，,由4棟32,層,層高層住宅,組,組成，1-2層為商鋪,，,，3-32,層,層為住宅（,共,共672戶,）,），,戶型面積:144-179平方，4-5房?jī)?廳,廳帶入戶花,園,園,E區(qū)定位：,廣州江畔極,品,品豪宅,目標(biāo)客戶群:,珠三角輻射,范,范圍內(nèi)的企,業(yè),業(yè)主、外籍,客,客戶、港澳,客,客戶以及其,他,他城市的投,資,資客戶,E7 SWOT分析,優(yōu)勢(shì)S,劣勢(shì)W,區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯,，珠江帝景，由珠江、黃埔涌、赤崗涌三面環(huán)繞，樓

17、盤西面為中軸線廣場(chǎng)、廣州觀光塔，東鄰琶州會(huì)展中心，西南側(cè)有廣州重點(diǎn)保護(hù)文物赤崗塔、新領(lǐng)事館區(qū)，與珠江新城CBD、海心沙市民廣場(chǎng)隔江相望。而E區(qū)處于黃埔涌、赤崗涌交匯處,創(chuàng)新:進(jìn)行,三個(gè)住戶大堂設(shè)計(jì),地下車庫(kù)負(fù)一負(fù)二層均設(shè)計(jì)入戶大堂及休息區(qū),裝修標(biāo)準(zhǔn)與一樓迎賓大堂一致,而北面高層單位可望江。,地下室連通，車庫(kù)比例比社區(qū)其他期大；,三面臨路，北面緊鄰,40米雙塔路,西面臨赤崗涌路（正修建），東面臨新光快速路，,車流量較大,.，灰塵大；,地塊較小,容職率較高,園林面積??；缺少獨(dú)特的景觀資源優(yōu)勢(shì)；,戶型為,3梯6戶,，戶型較落后；面積均在160-200M2；總價(jià)高；樓梯層高僅3米，室內(nèi)無(wú)中央空調(diào)主體擺

18、放位置；,E7-1棟靠近社區(qū)衛(wèi)生所、幼兒園和小學(xué)，環(huán)境較為吵雜；,周邊公交線路目前較少，離最近廣州塔地鐵站有一段距離。,機(jī)會(huì)O,威脅T,廣州中軸廣場(chǎng)、領(lǐng)事館區(qū)利好,珠江新城、琶州板塊規(guī)劃利好。,周邊競(jìng)爭(zhēng)樓盤較多。,政策沒(méi)有松動(dòng)。,高價(jià)消費(fèi)者難以承受。,序號(hào),樓棟,套型編號(hào),建筑面積,戶數(shù),1,E7棟(1-4),A,144,224,3,B,179,224,11,C,177,224,小計(jì),672,E7 外,立,立面效果圖,交樓標(biāo)準(zhǔn)住,戶,戶大堂及電,梯,梯間效果圖,：,：,負(fù)一負(fù)二層,均,均設(shè)大堂及,休,休息區(qū)，裝,修,修標(biāo)準(zhǔn)與首,層,層迎賓大堂,一,一致。,交樓標(biāo)準(zhǔn)客,廳,廳效果圖,交樓標(biāo)準(zhǔn)主,

19、人,人房效果圖,售樓部,179平方,144平方,177平方,五、提升計(jì),劃,劃,根據(jù)董事要,求,求如均價(jià)賣3.9萬(wàn)元/平方,需,在,在硬件方面,增,增加:1,、,、園林2,、,、泛會(huì)所3、裝修標(biāo),準(zhǔn),準(zhǔn)4、智,能,能化系統(tǒng)5、物業(yè)等,的,的投入。,1、提升園,林,林設(shè)計(jì)檔次,目前棕櫚公,司,司設(shè)計(jì)的園,林,林極為普通,，,，考慮到E,區(qū),區(qū)的園林面,積,積小，該園,林,林設(shè)計(jì)應(yīng)十,分,分精致到位,，,，充分利用,架,架空層的面,積,積，我司建,議,議重新提升,園,園林設(shè)計(jì)，,并,并加大對(duì)園,林,林的投入，,目,目前我司園,林,林基準(zhǔn)價(jià)為500元/M2，而競(jìng),爭(zhēng),爭(zhēng)對(duì)手如天,鑾,鑾，均在900-

20、1000元/M2，建議調(diào),整,整該標(biāo)準(zhǔn)，,增,增加費(fèi)用約5000萬(wàn),元,元；,香港豪宅園,林,林參考,作為新鴻基,地,地產(chǎn)首個(gè)以,國(guó),國(guó)際時(shí)尚的,“,“DesignerHotels”為設(shè)計(jì),藍(lán),藍(lán)本的項(xiàng)目,。,。,在,在園林設(shè)計(jì),上,上，該項(xiàng)目,擁,擁有廣闊的,戶,戶外園林，,園,園林覆蓋率,高,高達(dá)90%,，,，更有獨(dú)特,的,的園林布局,及,及設(shè)計(jì)，開,發(fā),發(fā)商斥資500萬(wàn)元，,建,建造全港首,個(gè),個(gè)花園幕墻,及,及連接每層,獨(dú),獨(dú)有的空中,花,花園，將室,外,外的空間引,入,入室內(nèi)，與,得,得天獨(dú)厚的,大,大自然美景,巧,巧妙融合。,香港新鴻基,的,的“云頂峰,”,”,聚康山莊共,建,建有

21、四座16-27層,的,的住宅，面,積,積由135-190平,不,不等。其園,林,林設(shè)計(jì)以大,自,自然綠化及,健,健康為主題,，,，設(shè)計(jì)師特,別,別通過(guò)建筑,、,、綠化植物,種,種類、會(huì)所,設(shè),設(shè)施以及花,園,園式布局，,精,精心營(yíng)造出,一,一種現(xiàn)代悠,閑,閑度假村的,氛,氛圍。,綠,綠化,率,率超過(guò)60%，綠化園,林,林連同會(huì)所,面,面積達(dá)6840平方米,。,。園內(nèi)遍植,多,多種花草樹,木,木，花園設(shè),計(jì),計(jì)以榕樹為,主,主，榕樹富,有,有書卷氣息,，,，還可以提,供,供更廣闊的,樹,樹蔭。更有,一,一個(gè)精心設(shè),計(jì),計(jì)的香味花,園,園，配合不,同,同的季節(jié)栽,種,種不同的品,種,種。,香,港,

22、港,新,新,鴻,鴻,基,基,的,的,“,“,聚,聚,康,康,山,山,莊,莊,”,”,本,項(xiàng),項(xiàng),目,目,園,園,林,林,規(guī),規(guī),劃,劃,建,建,議,議,主,規(guī),規(guī),劃,劃,思,思,路,路,：,：,承,襲,襲,珠,珠,江,江,帝,帝,景,景,歐,歐,洲,洲,園,園,林,林,精,精,髓,髓,，,，,加,加,入,入,現(xiàn),現(xiàn),代,代,園,園,林,林,氣,氣,息,息,。,。,根,據(jù),據(jù),項(xiàng),項(xiàng),目,目,外,外,圍,圍,大,大,環(huán),環(huán),境,境,設(shè),設(shè),計(jì),計(jì),園,園,林,林,，,，,創(chuàng),創(chuàng),造,造,一,一,個(gè),個(gè),經(jīng),經(jīng),典,典,品,品,質(zhì),質(zhì),的,的,住,住,宅,宅,社,社,區(qū),區(qū),，,，,幫,幫,助,

23、助,人,人,們,們,塑,塑,造,造,一,一,種,種,新,新,的,的,生,生,活,活,意,意,識(shí),識(shí),，,，,用,用,更,更,貼,貼,近,近,人,人,性,性,的,的,觀,觀,念,念,，,，,幫,幫,助,助,人,人,們,們,釋,釋,放,放,一,一,天,天,的,的,疲,疲,勞,勞,和,和,緊,緊,張,張,，,，,用,用,陽(yáng),陽(yáng),光,光,、,、,水,水,、,、,樹,樹,林,林,、,、,花,花,草,草,和,和,藝,藝,術(shù),術(shù),小,小,品,品,，,，,去,去,培,培,育,育,和,和,陶,陶,冶,冶,人,人,們,們,的,的,情,情,操,操,。,。,可,以,以,考,考,慮,慮,以,以,水,水,景,景,為,為,

24、核,核,心,心,，,，,帶,帶,動(dòng),動(dòng),東,東,南,南,西,西,北,北,各,各,方,方,景,景,觀,觀,組,組,團(tuán),團(tuán),，,，,使,使,整,整,體,體,景,景,觀,觀,具,具,有,有,層,層,次,次,感,感,，,，,也,也,和,和,外,外,在,在,的,的,水,水,系,系,資,資,源,源,相,相,呼,呼,應(yīng),應(yīng),。,。,2、,泛,泛會(huì),所,所設(shè),計(jì),計(jì),E區(qū),大,大堂,小,小，,缺,缺少,配,配套,服,服務(wù),區(qū),區(qū)域,，,，建,議,議對(duì),南,南向,區(qū),區(qū)域,的,的連,廊,廊和,局,局部,架,架空,區(qū),區(qū)域,設(shè),設(shè)計(jì),為,為泛,會(huì),會(huì)所,功,功能,；,；面,積,積為1404,平,平方,米,米,該,

25、該部,分,分增,加,加設(shè),計(jì),計(jì)費(fèi),用,用：50,萬(wàn),萬(wàn)元,，,，裝,修,修費(fèi),用,用450,萬(wàn),萬(wàn)元,；,；前,期,期引,入,入配,套,套服,務(wù),務(wù)管,理,理人,員,員5,名,名，,費(fèi),費(fèi)用60,萬(wàn),萬(wàn)元,（,（兩,年,年）,；,；費(fèi),用,用共560萬(wàn),元,元；,3、,裝,裝修,標(biāo),標(biāo)準(zhǔn),由于,現(xiàn),現(xiàn)競(jìng),爭(zhēng),爭(zhēng)對(duì),手,手天,鑾,鑾裝,修,修標(biāo),準(zhǔn),準(zhǔn)達(dá)6000,元,元/,平,平方,，,，而,我,我司,裝,裝修,標(biāo),標(biāo)準(zhǔn),為,為4500元/平,方,方，,如,如達(dá),到,到豪,宅,宅產(chǎn),品,品的,高,高端,要,要求,需,需增,加,加1000元/平,方,方，,約,約需,增,增加,約,約1,億,億元,

26、交,交樓,物,物品,附,附送,。,。,4、,智,智能,化,化系,統(tǒng),統(tǒng),建議,增,增加,該,該部,分,分的,投,投入,，,，社,區(qū),區(qū)的,智,智能,布,布置,和,和設(shè),施,施設(shè),備,備增,加,加智,能,能事,項(xiàng),項(xiàng)；,室,室內(nèi),交,交樓,標(biāo),標(biāo)準(zhǔn),送,送的,智,智能,設(shè),設(shè)施,設(shè),設(shè)備,增,增加,智,智能,化,化事,項(xiàng),項(xiàng)，,費(fèi),費(fèi)用,增,增加1500,萬(wàn),萬(wàn)元,。,。,以,以上,事,事項(xiàng),合,合計(jì),增,增加,投,投入1500,萬(wàn),萬(wàn)元,，,，攤,入,入銷,售,售面,積,積，,即,即每,平,平方,米,米增,加,加136,元,元。,5、,物,物業(yè),服,服務(wù),1）,聘請(qǐng),國(guó),國(guó)際,知,知名,物,物

27、業(yè),公,公司,作,作為E區(qū),的,的物,業(yè),業(yè)顧,問(wèn),問(wèn)，,以,以全,面,面提,高,高物,業(yè),業(yè)的,服,服務(wù),素,素質(zhì),；,；2）,增,增加,物,物業(yè),投,投入,，,，建,議,議每,棟,棟大,堂,堂均,配,配一,國(guó),國(guó)際,管,管家,，,，由,外,外籍,人,人士,擔(dān),擔(dān)任,；,；每,棟,棟樓,宇,宇的,泛,泛會(huì),所,所區(qū),域,域增,加,加“,尊,尊貴,服,服務(wù),專,專區(qū),”,”，,內(nèi),內(nèi)設(shè),一,一名,國(guó),國(guó)際,管,管家,，,，兩,名,名高,級(jí),級(jí)助,理,理，,對(duì),對(duì)每,戶,戶業(yè),主,主的,檔,檔案,進(jìn),進(jìn)行,管,管理,，,，并,提,提供,商,商務(wù),、,、家,居,居生,活,活的,全,全配,套,套服,

28、務(wù),務(wù)，,即,即只,要,要業(yè),主,主需,求,求，,該,該服,務(wù),務(wù)專,區(qū),區(qū)人,員,員有,償,償提,供,供服,務(wù),務(wù)，,滿,滿足,需,需求,；,；3）,保,保安,人,人員,配,配比,達(dá),達(dá)到100戶/名,保,保安,標(biāo),標(biāo)準(zhǔn),；,；整,個(gè),個(gè)E7樓,梯,梯和,地,地庫(kù),配,配置88,名,名保,安,安；4,）,）清,潔,潔和,綠,綠化,管,管理,按,按甲,級(jí),級(jí)寫,字,字樓,標(biāo),標(biāo)準(zhǔn),配,配置,；,；5）,費(fèi),費(fèi)用,增,增加,約,約:3000,萬(wàn),萬(wàn)元,（,（補(bǔ),貼,貼5,年,年物,業(yè),業(yè)費(fèi),用,用）,根據(jù)相,關(guān),關(guān)節(jié)點(diǎn),的,的安排,，,，先要,進(jìn),進(jìn)行的,事,事項(xiàng)進(jìn),程,程安排,。,。,現(xiàn)場(chǎng)建,

29、議,議,1、會(huì),所,所建議,美術(shù)館,功,功能區(qū),：,：,在所有,現(xiàn),現(xiàn)場(chǎng)中,，,，會(huì)所,在,在銷售,中,中起到,至,至關(guān)重,要,要的作,用,用，針,對(duì),對(duì)目標(biāo),客,客戶群,，,，可以,進(jìn),進(jìn)行“,會(huì),會(huì)所營(yíng),銷,銷”。,將,將珠江,美,美術(shù)館,的,的資源,借,借鑒過(guò),來(lái),來(lái)，形,成,成以藝,術(shù),術(shù)為主,的,的銷售,會(huì),會(huì)所，,最,最終達(dá),成,成銷售,與,與藝術(shù),的,的完美,結(jié),結(jié)合。,休閑藝,術(shù),術(shù)功能,區(qū),區(qū)：,可以根,據(jù),據(jù)會(huì)所,要,要求，,設(shè),設(shè)計(jì)不,同,同的功,能,能區(qū)，,如,如書吧,、,、休閑,吧,吧、咖,啡,啡吧等,，,，滿足,客,客戶不,同,同需求,，,，會(huì)所,不,不是一,個(gè),個(gè)

30、銷售,場(chǎng),場(chǎng)地，,而,而是一,個(gè),個(gè)充滿,藝,藝術(shù)氣,質(zhì),質(zhì)的沙,龍,龍會(huì)；,同,同事也,彰,彰顯樓,盤,盤的精,神,神高度,和,和藝術(shù),氣,氣質(zhì)，,與,與客戶,的,的身份,和,和心理,需,需求是,相,相吻合,的,的。,人文教,育,育功能,區(qū),區(qū)：,富人都,非,非?？?重,重下一,代,代的教,育,育，買,豪,豪宅，,也,也是買,的,的一份,從,從小到,大,大的圈,層,層教育,。,。建議,在,在會(huì)所,引,引進(jìn)如,：,：“劉,詩(shī),詩(shī)昆鋼,琴,琴學(xué)館,”,”“楊,之,之光美,術(shù),術(shù)中心,”,”等高,端,端的藝,術(shù),術(shù)教育,機(jī),機(jī)構(gòu)，,讓,讓客戶,在,在最初,就,就對(duì)本,項(xiàng),項(xiàng)目的,高,高端藝,術(shù),術(shù)

31、配套,感,感興趣,，,，繼而,產(chǎn),產(chǎn)生購(gòu),買,買的欲,望,望。,2、營(yíng),銷,銷建議,首要的,先,先成立大客戶,部,部，對(duì)活,動(dòng),動(dòng)所針,對(duì),對(duì)的目,標(biāo),標(biāo)群體,進(jìn),進(jìn)行點(diǎn),對(duì),對(duì)點(diǎn)的,營(yíng),營(yíng)銷溝,通,通，特,別,別是針,對(duì),對(duì)珠江,帝,帝景的,老,老業(yè)主,，,，合生,廣,廣州、,北,北京、,上,上海、,珠,珠三角,等,等地的,業(yè),業(yè)主進(jìn),行,行營(yíng)銷,，,，同時(shí),對(duì),對(duì)港澳,地,地區(qū)的,高,高端客,戶,戶進(jìn)行,高,高端營(yíng),銷,銷。,活動(dòng)以,項(xiàng),項(xiàng)目?jī)r(jià),值,值+藝,術(shù),術(shù)形式,為,為主，,體,體現(xiàn)項(xiàng),目,目極致,價(jià),價(jià)值，,彰,彰顯客,戶,戶群身,份,份和品,位,位?？?以,以舉行,以,以某個(gè),主

32、,主題為,主,主的系,列,列性活,動(dòng),動(dòng)，達(dá),成,成持續(xù),的,的關(guān)注,和,和空前,的,的效應(yīng),。,。,項(xiàng)目開,始,始的第,一,一個(gè)活,動(dòng),動(dòng)，要,在,在圈層,中,中影響,全,全城，,并,并形成,一,一系列,性,性的持,續(xù),續(xù)影響,力,力。,匯聚巔,峰,峰 名,流,流之夜,全,球,球頂級(jí),調(diào),調(diào)酒師,攜,攜手珠,江,江帝景,目的：,以高品,位,位的藝,術(shù),術(shù)活動(dòng),為,為主題,思,思想，,區(qū),區(qū)分現(xiàn),在,在以各,種,種形式,的,的商業(yè),活,活動(dòng)形,式,式。吸,引,引高端,目,目標(biāo)群,體,體，展,現(xiàn),現(xiàn)項(xiàng)目,特,特有的,精,精神內(nèi),涵,涵和價(jià),值,值體系,。,。,通過(guò)前后系,列,列動(dòng)作的運(yùn),作,作，

33、比如通,過(guò),過(guò)珠江美術(shù),館,館的邀請(qǐng)，,動(dòng),動(dòng)用其他相,關(guān),關(guān)的藝術(shù)資,源,源，比如可,聯(lián),聯(lián)系到游艇,會(huì),會(huì)，直接租,用,用游艇開到,項(xiàng),項(xiàng)目碼頭等,。,。,這樣可以形,成,成多種資源,和,和媒體的利,用,用，達(dá)成前,后,后持續(xù)的傳,播,播和轟動(dòng)效,應(yīng),應(yīng)。,形式：,以珠江美術(shù),館,館為平臺(tái)，,借,借用相關(guān)藝,術(shù),術(shù)資源，邀,請(qǐng),請(qǐng)國(guó)際頂尖,的,的調(diào)酒師等,進(jìn)行表演。,以這個(gè)活動(dòng),為,為最終目的,，,，中間可以,進(jìn),進(jìn)行一些列,的,的輔助性活,動(dòng),動(dòng)，以增強(qiáng),整,整個(gè)活動(dòng)的,持,持續(xù)影響力,。,。,1、珠江美,術(shù),術(shù)館名人畫,展,展,2、國(guó)際調(diào),酒,酒師大賽,3、珠江游,艇,艇會(huì)成立,4、珠

34、江游,艇,艇調(diào)酒之夜,通過(guò)一些列,相,相關(guān)聯(lián)的藝,術(shù),術(shù)活動(dòng)，最,終,終將本項(xiàng)目,形,形象持續(xù)的,嫁,嫁接進(jìn)來(lái)，,在,在圈層內(nèi)始,終,終擁有影響,力,力，同時(shí)也,造,造成全城乃,至,至全國(guó)的轟,動(dòng),動(dòng)效應(yīng)。,廣交會(huì)品牌,形,形象體驗(yàn)館,目的：,借用廣交會(huì),在,在國(guó)內(nèi)外的,影,影響力，集,團(tuán),團(tuán)品牌攜項(xiàng),目,目品牌齊齊,亮,亮相。以震,撼的效果迅,速,速擴(kuò)散知名,度,度，同時(shí)以,現(xiàn),現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)傳,達(dá),達(dá)頂級(jí)豪宅,的,的這一信息,。,。,形式：,現(xiàn)場(chǎng)設(shè)置一,個(gè),個(gè)項(xiàng)目體驗(yàn),館,館，將藝術(shù),、,、科技融合,進(jìn),進(jìn)來(lái)，在現(xiàn),場(chǎng),場(chǎng)造成轟動(dòng),效應(yīng)，一舉,奠,奠定項(xiàng)目在,豪,豪宅中的地,位,位。現(xiàn)場(chǎng)可采,用

35、,用LED墻,、,、電子樓書,、,、,互動(dòng)脈沖區(qū),域,域電子地圖,等,等，通過(guò)科,技,技手段，制,造,造一鳴驚人,的,的效果。,禮品：,現(xiàn)場(chǎng)贈(zèng)送禮,品,品，高檔次,。,。,項(xiàng)目在十一,開,開盤之際，,正,正好借用廣,交,交會(huì)契機(jī)，,將,將項(xiàng)目向全,國(guó),國(guó)推介，特,別,別是港澳地,區(qū),區(qū)等。,外地銷售網(wǎng),絡(luò),絡(luò)的搭建,在新政影響,下,下，本項(xiàng)目,需,需創(chuàng)造市場(chǎng),，,，要在很短,時(shí),時(shí)間內(nèi)搭建,全,全國(guó)銷售網(wǎng),絡(luò),絡(luò)，具體設(shè),想,想如下：,1、主要目,標(biāo),標(biāo)城市：北,京,京、上海、,深,深圳、港澳,、,、佛山；,2、主打城,市,市策略例舉,：,：,上海：在合,生,生項(xiàng)目處建,立,立外展點(diǎn)；,針,針

36、對(duì)目標(biāo)圈,層,層展開分眾,活,活動(dòng)營(yíng)銷和DM；可考,慮,慮與上海某,代,代理行的合,作,作。,北京：參展,頂,頂尖奢侈品,展,展；媒介投,放,放以報(bào)廣和,高,高端雜志為,主,主；針對(duì)目,標(biāo),標(biāo)圈層展開,分,分眾活動(dòng)營(yíng),銷,銷和DM；,與,與高端俱樂(lè),部,部等組織展,開,開合作。,總之，充分,利,利用合生項(xiàng),目,目資源；結(jié),合,合媒體投放,和,和新聞炒作,以,以及圈展活,動(dòng),動(dòng)與,DM；適度,考,考慮利用其,它,它分銷資源,。,。,所有的傳播,都,都是同步進(jìn),行,行的。在廣,交,交會(huì)展示的,同,同時(shí)，幾大,目,目標(biāo)城市將,開,開展銷售網(wǎng),絡(luò),絡(luò)的搭建，,在,在全國(guó)進(jìn)行,品,品牌的傳播,。,。,駐

37、穗領(lǐng)事館,高,高端論壇活,動(dòng),動(dòng),目的：,通過(guò)赤崗領(lǐng),事,事館區(qū)的資,源,源，,同南韓商會(huì),、,、泰國(guó)商會(huì),、,、馬來(lái)西亞,商,商會(huì)等,領(lǐng)事機(jī)構(gòu)合,作,作，比如購(gòu),買,買折扣、物,業(yè),業(yè)服務(wù)等，,提,提供相關(guān)外,商,商服務(wù)和配,備等。,形式：,論壇活動(dòng),進(jìn)一步鎖定,目,目標(biāo)群進(jìn)行,圈,圈層營(yíng)銷。,有,有針對(duì)性的,對(duì),對(duì)目標(biāo)群進(jìn),行,行專場(chǎng)的論,壇,壇活動(dòng)或推,介,介會(huì)活動(dòng)。,風(fēng)水講座,考慮到不少,上,上層人士對(duì),風(fēng),風(fēng)水的習(xí)俗,偏,偏好，請(qǐng)為,區(qū),區(qū)域所周知,的,的風(fēng)水命理,專,專家進(jìn)行獨(dú),特,特的中軸極,致,致人居討論,與,與中軸半島,風(fēng),風(fēng)水講座，,以,以表現(xiàn)本項(xiàng),目,目區(qū)域的稀,缺,缺和

38、風(fēng)水宜,居,居性，從而,促,促進(jìn)銷售。,邀請(qǐng)廣州、,香,香港那知名,的,的風(fēng)水大師,進(jìn),進(jìn)行講座，,通,通過(guò)大師的,號(hào),號(hào)召力，對(duì),區(qū),區(qū)域價(jià)值和,風(fēng),風(fēng)水價(jià)值進(jìn),行,行統(tǒng)一講解,，,，在不同圈,層,層內(nèi)達(dá)成影,響,響力，并可,以,以形成中軸,半,半島風(fēng)水知,識(shí),識(shí)和手冊(cè)之,類,類的宣傳品,。,。,借助頂級(jí)知,名,名的品牌來(lái),實(shí),實(shí)現(xiàn)跨界營(yíng),銷,銷。胡潤(rùn)百,富,富私人晚宴,，,，在頂級(jí)圈,層,層是一項(xiàng)非,常,常有影響力,的,的活動(dòng)。已,在,在全國(guó)多個(gè),城,城市多個(gè)品,牌,牌舉行。,胡潤(rùn)百富私,人,人晚宴,可借助珠帝,以,以前舉辦過(guò),的,的胡潤(rùn)財(cái)富,論,論壇資源來(lái),進(jìn),進(jìn)行，再一,次,次造成知名

39、,效,效應(yīng)。,“駕馭非凡,”,”活動(dòng)是保,時(shí),時(shí)捷（中國(guó),）,）每年在全,國(guó),國(guó)范圍舉行,的,的大型高端,試,試駕體驗(yàn)活,動(dòng),動(dòng)。,而,而且珠帝本身就,有,有很多保時(shí),捷,捷業(yè)主和資,源,源，攜手保時(shí),捷,捷高端品牌,，,，開展此活,動(dòng),動(dòng)。,聯(lián)袂保時(shí)捷,駕,駕馭非凡,聯(lián),聯(lián)合推廣,活,活動(dòng),活動(dòng)目的：,通,通告項(xiàng)目即,將,將開售信息,，,，并對(duì)品牌,和,和產(chǎn)品進(jìn)行,詳,詳細(xì)的說(shuō)明,。邀請(qǐng)對(duì),象,象：五大銀,行,行的高層,禮,禮物贈(zèng)送：Hermes領(lǐng)帶,專場(chǎng)中介推,介,介會(huì),全球限量發(fā),售,售xx張,認(rèn),認(rèn)購(gòu)金額人,民,民幣50萬(wàn),元,元可享有,項(xiàng),項(xiàng)目全球首,次,次VIP認(rèn),購(gòu),購(gòu)會(huì)第一優(yōu),

40、先,先認(rèn)購(gòu)權(quán)利,可,可享有項(xiàng),目,目頂級(jí)景觀,單,單元的優(yōu)先,選,選房資格,本,本金可直接,抵,抵扣房款,珠江帝景VIP爵士金,卡,卡,廣告建議,戶外,電視,報(bào)紙,電商,網(wǎng)絡(luò),雜志,DM,機(jī)場(chǎng)、高速,、,、內(nèi)環(huán),翡翠、鳳凰,本地主流報(bào),紙,紙,主流網(wǎng)站,主流網(wǎng)站,高端雜志、,機(jī),機(jī)場(chǎng)讀本,一對(duì)一目標(biāo),客,客群,短信,一對(duì)一目標(biāo),客,客群,戶外：機(jī)場(chǎng),、,、高速、內(nèi),環(huán),環(huán)、高爾夫,場(chǎng),場(chǎng)地,高端人群出,沒(méi),沒(méi)的場(chǎng)所,使用原則：,長(zhǎng)期投放戶,外,外大牌，沖,擊,擊力強(qiáng)，塑,造,造品牌形象,，,，提示目標(biāo),群,群。另外，,縮,縮短戶外廣,告,告畫面的更,換,換時(shí)間，使,戶,戶外及時(shí)有,效,效的跟隨

41、品,牌,牌推廣和銷,售,售節(jié)奏。,電視：翡翠,、,、鳳凰,使用原則：,在項(xiàng)目認(rèn)購(gòu),及,及銷售期適,當(dāng),當(dāng)選擇本地,電,電視臺(tái)以及,香,香港電視臺(tái),、,、鳳凰衛(wèi)視,進(jìn),進(jìn)行短期高,密,密度播出，,迅,迅速建立項(xiàng),目,目形象及傳,達(dá),達(dá)細(xì)節(jié)主張,。,。,使用建議：,鳳凰衛(wèi)視翡,翠,翠臺(tái),報(bào)紙：本地,主,主流報(bào)紙,本區(qū)域報(bào)紙,：,：,使用原則，,選,選擇目標(biāo)消,費(fèi),費(fèi)人群閱讀,率,率最高的本,地,地報(bào)紙媒體,，,，作為本地,形,形象和影響,力,力建立及重,要,要媒介手段,貫,貫穿全年。,使用建議：,廣州日?qǐng)?bào),包版，將,集,集團(tuán)形象和,新,新品整體打,包,包。,電商：新浪,地,地產(chǎn)網(wǎng),網(wǎng)絡(luò)：新浪,地,

42、地產(chǎn)網(wǎng)、搜,房,房網(wǎng),使用原則：,在門戶網(wǎng)站,投,投放網(wǎng)絡(luò)廣,告,告，與軟文,或,或新聞配合,投,投放；,使,使用百,度,度關(guān)鍵字搜,索,索服務(wù)，讓,清,清水灣項(xiàng)目,成,成為搜索前,幾,幾名；,合,合理利,用,用阿里巴巴,等,等網(wǎng)站數(shù)據(jù),庫(kù),庫(kù)，放大目,標(biāo),標(biāo)客戶范圍,；,；,同,同時(shí)通過(guò)短,信,信數(shù)據(jù)庫(kù)實(shí),現(xiàn),現(xiàn)客戶鎖定,。,。,創(chuàng)意性推廣,：,：,網(wǎng)上體驗(yàn)館,（,（網(wǎng)站）,雜志：高端,雜,雜志、機(jī)場(chǎng),讀,讀本,使用原則：,選擇全國(guó)性,高,高端商務(wù)雜,志,志，與報(bào)紙,媒,媒體一起進(jìn),行,行強(qiáng)勢(shì)推出,形,形象宣傳廣,告,告，增強(qiáng)價(jià),值,值認(rèn)同度，,營(yíng),營(yíng)造項(xiàng)目的,高,高端形象，,建,建立起全國(guó)

43、,性,性的品牌知,名,名度，吸引,分,分眾客群。,使用建議：,南方航空,高爾夫,新地產(chǎn),中國(guó)企,業(yè),業(yè)家,DM短信,：,：,使用原則：,面向會(huì)員組,織,織及消費(fèi)俱,樂(lè),樂(lè)部等各種,客,客群消費(fèi)途,徑,徑，通過(guò)短,信,信、DM和,小,小眾傳媒等,方,方式進(jìn)行傳,播,播，在短時(shí),期,期內(nèi)密集介,紹,紹產(chǎn)品，讓,其,其進(jìn)一步了,解,解產(chǎn)品。,使用建議：,根據(jù)不同節(jié),點(diǎn),點(diǎn)，在不同,階,階段分別設(shè),計(jì),計(jì)制作不同,的,的DM和小,眾,眾形象稿，,使,使信息的點(diǎn),對(duì),對(duì)點(diǎn)傳播更,具,具針對(duì)性、,實(shí),實(shí)效性。同,時(shí),時(shí)，可以將DM和小眾,傳,傳媒增加投,放,放至其它目,標(biāo),標(biāo)場(chǎng)所。,其他建議,1、馬路嘈,雜,雜隔音帶,采用綠化隔,離,離帶形式，,弱,弱化項(xiàng)目臨,近,近馬路帶來(lái),的,的嘈雜影響,。,。,2、橋底改,造,造與珠帝互,動(dòng),動(dòng),立交橋底的,改,改造，和珠,帝,帝社區(qū)形成,互,互動(dòng)，并且,將,將黃埔涌沿,岸,岸，可以打,造,造成私家河,岸,岸休閑帶。,3、兩條河,涌,涌景觀帶,赤崗涌、黃,埔,埔涌，由于,污,污水的原因,，,，兩條河涌,的,的水質(zhì)在一,定,定時(shí)間內(nèi)還,會(huì),會(huì)有影響。,所,所以建議先,將,將河涌的景,觀,觀帶規(guī)劃，,以,以弱化客戶,的,的視覺(jué)心理,。,。,謝 謝！,