《某國(guó)際公館一期商業(yè)街銷售執(zhí)行報(bào)告》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《某國(guó)際公館一期商業(yè)街銷售執(zhí)行報(bào)告（42頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,*,世紀(jì)城國(guó)際公館一期商業(yè)街銷售執(zhí)行報(bào)告,呈：東莞市世紀(jì)城商住開(kāi)發(fā)有限公司,10/29/2024,商業(yè)物業(yè)目標(biāo)溝通,世紀(jì)城千畝大盤商業(yè)物業(yè)運(yùn)作目標(biāo)：,項(xiàng)目整體增值：,形成對(duì)世紀(jì)城整體項(xiàng)目運(yùn)作的價(jià)值支撐；,利潤(rùn)的重要來(lái)源,；,展示價(jià)值,；,成為項(xiàng)目增值舉措,具有展示價(jià)值,利潤(rùn)的重要來(lái)源,住宅商業(yè)對(duì)項(xiàng)目發(fā)展的作用,2,概況,長(zhǎng)約180米，總面積10163M2；,由內(nèi)街鋪位50個(gè)、一樓臨街鋪位37個(gè)、二層商鋪38個(gè)組成；,一樓層高4.5米，二樓層高3.45米；,店面進(jìn)深在8-10米間，面寬在3.8-5.1米間，柱距呈不規(guī)則分布

2、，單位面積集中在40120平方米間；,3,周邊商業(yè)分析,周邊半公里之內(nèi)居住人口不足萬(wàn)人;,尚未形成成熟的生活圈；,沒(méi)有成熟的商業(yè)；,現(xiàn)代經(jīng)典,東莞大道,五環(huán)路,四環(huán)路,金地,世紀(jì)城,世紀(jì)綠洲,新中銀,在建,入住,待建,4,匯報(bào)思路,東莞商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析,世紀(jì)城國(guó)際公館商業(yè)街價(jià)值分析,商業(yè)物業(yè)價(jià)值判斷,世紀(jì)城國(guó)際公館商業(yè)街營(yíng)銷策略分析和實(shí)施方案,東莞商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析,世紀(jì)城國(guó)際公館商業(yè)街核心均價(jià)的探討,5,東莞商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析,商業(yè)物業(yè)的兩種類型：,大型集中商業(yè)：,如第一國(guó)際、華南MALL、世博等；,臨街商鋪,：如東城步行街、新天地商鋪等；,6,大型商業(yè)物業(yè)比較表,名稱,規(guī)模(M,2,),商業(yè)主

3、力店(主題商業(yè)),售價(jià),返租情況,銷售率,第一國(guó)際,總70萬(wàn),商業(yè)11.6萬(wàn);,步行街、大型百貨、超市、品牌專營(yíng)店、精品專賣店、主題樂(lè)園、風(fēng)情美食廣場(chǎng);,1F:25000，2F:16000，3F:8000，最高42000。,三年返租，第一年5%，二年6%，三年7%;,商業(yè)70%；,華南MALL,總89萬(wàn),商業(yè)可售6萬(wàn),復(fù)合商業(yè)，八大營(yíng)業(yè)區(qū)域，集百貨、超市、飲食、娛樂(lè)于一體；,1F:2萬(wàn)，2F:1.6萬(wàn)，3F:1.3萬(wàn),十年返租，前三年7%，后7年遞增5%。買鋪收一年租金,銷售60%,世博廣場(chǎng),20.8萬(wàn);商業(yè)16萬(wàn),集飲食、娛樂(lè)、購(gòu)物、休閑、商務(wù)于一體的,大型主題娛樂(lè)購(gòu)物廣場(chǎng),1F:1.8萬(wàn)，

4、2F:1萬(wàn)，最高2萬(wàn)多,發(fā)展商控有6成經(jīng)營(yíng)權(quán)，實(shí)行開(kāi)業(yè)前期“反租承包經(jīng)營(yíng)”,3.28開(kāi)盤；銷售40%,地王國(guó)際廣場(chǎng),32.8萬(wàn);商業(yè)面積10萬(wàn),復(fù)合商業(yè)，集商業(yè)步行街、主力百貨店、專賣店、主題公園、娛樂(lè)場(chǎng)、風(fēng)情美食廣場(chǎng)、康體中心于一體,1F:2.5萬(wàn)，2F:1.5萬(wàn)，3F:8000萬(wàn);,模式：確定一個(gè)新的商業(yè)經(jīng)營(yíng)主題，或者以極大的優(yōu)惠政策引入主力商家，并以返租的形式銷售是大多數(shù)商家的運(yùn)作手法；,7,商鋪調(diào)查表,租金和售價(jià)的關(guān)系,東莞商鋪的租金回報(bào)率一般處于4%-5%之間的較低水平；,8,商鋪經(jīng)營(yíng)狀況,人流量是影響商業(yè)街價(jià)值的關(guān)鍵因素：,步行街由于人流量大，服務(wù)范圍廣，業(yè)態(tài)豐富，經(jīng)營(yíng)狀況好于服務(wù)

5、住宅的社區(qū)商業(yè)；,9,東莞商,鋪,鋪調(diào)查,小,小結(jié),購(gòu)買商,鋪,鋪的客,戶,戶主要,目,目標(biāo)是,保值和,增,增值；,“一鋪,養(yǎng),養(yǎng)三代,，,，”,主要體,現(xiàn),現(xiàn)了商,鋪,鋪的價(jià),值,值，而,被,被集中,商,商業(yè)推,廣,廣所套,用,用，誤,導(dǎo),導(dǎo)消費(fèi),者,者；,商鋪售價(jià),及,及租金以,城,城區(qū)政府,為,為中心向,四,四周呈遞,減,減趨勢(shì)，,但,但回報(bào)率,比,比較穩(wěn)定,；,；,東莞商鋪,的,的投資回,報(bào),報(bào)率在4.25左右,，,，南城區(qū),的,的商鋪回,報(bào),報(bào)率略低,（,（在4.04.5%之,間,間）；,投資客戶,與,與商鋪使,用,用客戶分,離,離，用于,自,自己經(jīng)營(yíng),的,的買家極,少,少；,10,

6、匯報(bào)思路,東莞商業(yè),物,物業(yè)市場(chǎng),分,分析,世紀(jì)城國(guó),際,際公館商,業(yè),業(yè)街價(jià)值,分,分析,商業(yè)物業(yè),價(jià),價(jià)值判斷,世紀(jì)城國(guó),際,際公館商,業(yè),業(yè)街營(yíng)銷,策,策略分析,和,和實(shí)施方,案,案,世紀(jì)城國(guó),際,際公館商,業(yè),業(yè)街核心,均,均價(jià)的探,討,討,商業(yè)物業(yè),價(jià),價(jià)值判斷,11,商業(yè)物業(yè),價(jià),價(jià)值判斷,商業(yè)物業(yè),投資價(jià)值,一鋪養(yǎng)三,代,代的“鋪,”,”,周邊人流,量,量多少,商圈內(nèi)的,消,消費(fèi)能力,優(yōu)惠政策,是,是否有足,夠,夠的吸引,力,力,非短期的,租,租金回報(bào),，,，而在于,長(zhǎng),長(zhǎng)期的升,值,值空間,街鋪：自,我,我調(diào)節(jié)能,力,力強(qiáng)。是,適,適合大眾,投,投資的傳,統(tǒng),統(tǒng)的商業(yè),物,物業(yè)

7、投資,品,品種,集中商業(yè),的,的內(nèi)街：,不,不適合分,拆,拆銷售，,適,適合大基,金,金的長(zhǎng)期,戰(zhàn),戰(zhàn)略投資,經(jīng),經(jīng)營(yíng),12,關(guān)于兩種,商,商業(yè)類型,的,的價(jià)值對(duì),比,比研究,商鋪,集中商業(yè),價(jià)值依托的基礎(chǔ),周邊商圈的經(jīng)營(yíng)環(huán)境；,很強(qiáng)的自我調(diào)節(jié)能力；,周邊商圈的經(jīng)營(yíng)環(huán)境；,受經(jīng)營(yíng)狀況好壞的制約；,價(jià)值的保障（風(fēng)險(xiǎn)）,保值增值，低風(fēng)險(xiǎn)；,取決于經(jīng)營(yíng)狀況，風(fēng)險(xiǎn)高；,13,關(guān)于東莞,目,目前商業(yè),物,物業(yè)投資,價(jià),價(jià)值的思,考,考,大型集中,商,商業(yè)的集,中,中面世，,給,給東莞商,業(yè),業(yè)物業(yè)的,長(zhǎng),長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng),和,和發(fā)展帶,來(lái),來(lái)極大的,壓,壓力。,東莞城區(qū),需,需要多少,商,商業(yè)物業(yè),？,？,城區(qū)

8、大型,集,集中商業(yè),的,的面積已,經(jīng),經(jīng)超過(guò)100萬(wàn)平,方,方米；,東莞城區(qū),大,大大小小,的,的商業(yè)物,業(yè),業(yè)面積之,和,和超過(guò)200萬(wàn)平,方,方米；,最近幾年,全,全東莞集,中,中面世的,商,商業(yè)物業(yè),面,面積總量300萬(wàn),平,平方米；,按照東莞,四,四區(qū)的總,人,人口100萬(wàn)計(jì)算,，,，人均商,業(yè),業(yè)服務(wù)面,積,積超過(guò)2M,2,/人；,參考值：,城,城市人均,商,商業(yè)服務(wù),面,面積常規(guī),指,指標(biāo)0.7-0.91M,2,/人，上,海,海市1.2M,2,/人；,14,匯報(bào)思路,東莞商業(yè),物,物業(yè)市場(chǎng),分,分析,世紀(jì)城國(guó),際,際公館商,業(yè),業(yè)物業(yè)價(jià),值,值分析,商業(yè)物業(yè),價(jià),價(jià)值判斷,世紀(jì)城國(guó)

9、,際,際公館商,業(yè),業(yè)街營(yíng)銷,策,策略分析,和,和實(shí)施方,案,案,世紀(jì)城國(guó),際,際公館商,業(yè),業(yè)街核心,均,均價(jià)的探,討,討,世紀(jì)城國(guó),際,際公館商,業(yè),業(yè)街價(jià)值,分,分析,15,世紀(jì)城國(guó),際,際公館商,業(yè),業(yè)物業(yè)價(jià),值,值分析,世紀(jì)城商,業(yè),業(yè)街,最,最大的商,業(yè),業(yè)價(jià)值在,于,于未來(lái)升,值,值潛力：,位于東莞,最,最有發(fā)展,潛,潛力的城,市,市生活圈,內(nèi),內(nèi)，生活,圈,圈內(nèi)的總,人,人口將可,望,望突破10萬(wàn)人；,將形成東,莞,莞規(guī)模最,大,大，檔次,最,最高的社,區(qū),區(qū)；,將擁有含,金,金量最高,的,的客戶群,體,體；,五環(huán)路,東莞大道,世紀(jì)城,四環(huán)路,東泰,凱旋城,陽(yáng)光假日,景湖春天,

10、景湖春天,金地格林,小,小城,景湖花園,世紀(jì)綠洲,泛世紀(jì)商,圈,圈日漸成,型,型,16,本項(xiàng)目商業(yè),物,物業(yè)的可能,性,性,物業(yè)類型,SHOPING MALL,吉之島、沃爾瑪?shù)却蟪?商業(yè)步行街,專業(yè)市場(chǎng),問(wèn)題,動(dòng)輒數(shù)萬(wàn)平方米的大開(kāi)間，建筑形式無(wú)法滿足,無(wú)法提供足夠數(shù)量的停車位,如無(wú)特色，所在位置難以吸引足夠人流,對(duì)住宅品質(zhì)造成影響,可行性,不可行,不可行,可以參照,不可行,以風(fēng)情商業(yè),街,街為主的運(yùn),作,作模式最為,可,可行；,17,匯報(bào)思路,東莞商業(yè)物,業(yè),業(yè)市場(chǎng)分析,世紀(jì)城國(guó)際,公,公館商業(yè)街,價(jià),價(jià)值分析,商業(yè),物,物業(yè),價(jià),價(jià)值,判,判斷,世紀(jì),城,城國(guó),際,際公,館,館商,業(yè),業(yè)街

11、,營(yíng),營(yíng)銷,策,策略,分,分析,和,和實(shí),施,施方,案,案,世紀(jì),城,城國(guó),際,際公,館,館商,業(yè),業(yè)街,核,核心,均,均價(jià),的,的探,討,討,世紀(jì),城,城國(guó),際,際公,館,館商,業(yè),業(yè)街,營(yíng),營(yíng)銷,策,策略,分,分析,和,和實(shí),施,施方,案,案,18,商業(yè),街,街的SWOT,分,分析,S（,優(yōu),優(yōu)勢(shì),）,）：,全街,鋪,鋪；,公館,社,社區(qū),品,品質(zhì),和,和客,戶,戶群,的,的含,金,金量,；,；,高,起,起,點(diǎn),點(diǎn),的,的,商,商,業(yè),業(yè),街,街,規(guī),規(guī),劃,劃,和,和,品,品,質(zhì),質(zhì),；,；,泛,世,世,紀(jì),紀(jì),商,商,圈,圈,的,的,逐,逐,步,步,形,形,成,成,；,；,W,（,（,

12、劣,劣,勢(shì),勢(shì),）,）,：,：,目,前,前,基,基,本,本,無(wú),無(wú),商,商,業(yè),業(yè),氛,氛,圍,圍,，,，,無(wú),無(wú),法,法,立,立,即,即,持,持,續(xù),續(xù),經(jīng),經(jīng),營(yíng),營(yíng),；,；,O,（,（,機(jī),機(jī),會(huì),會(huì),）,）,：,：,街,鋪,鋪,是,是,最,最,受,受,廣,廣,東,東,投,投,資,資,者,者,關(guān),關(guān),注,注,的,的,投,投,資,資,型,型,物,物,業(yè),業(yè),；,；,公,館,館,二,二,期,期,集,集,中,中,商,商,業(yè),業(yè),即,即,將,將,動(dòng),動(dòng),工,工,，,，,三,三-,五,五,千,千,平,平,方,方,米,米,的,的,主,主,力,力,店,店,可,可,望,望,進(jìn),進(jìn),駐,駐,；,；,T（威

13、,脅,脅）：,東莞投,資,資類型,商,商業(yè)的,總,總體供,應(yīng),應(yīng)量巨,大,大；,大型集,中,中商業(yè),的,的推廣,力,力度和,聲,聲勢(shì)占,據(jù),據(jù)先機(jī),；,；,營(yíng)銷策,略,略,讓客戶,回,回歸于,關(guān),關(guān)注商,業(yè),業(yè)價(jià)值,的,的本源,；,；,通過(guò)設(shè),計(jì),計(jì)全新,的,的形象,，,，形成,差,差異化,；,；,降低置,業(yè),業(yè)門檻,，,，有效,擴(kuò),擴(kuò)大客,戶,戶層面,；,；,打造泛,世,世紀(jì)城,商,商圈藍(lán),圖,圖；,19,推廣形,象,象的確,定,定,推廣名,建,建議,：,東方魅,力,力,形象延,展,展：,與上海,新,新天地,，,，香港,頂,頂級(jí)娛,樂(lè),樂(lè)明星,組,組合投,資,資的價(jià),值,值直接,鏈,鏈接；,

14、經(jīng)營(yíng)組,合,合：,高檔餐,飲,飲；,西餐、,清,清吧；,銀行、,證,證券業(yè),；,；,高爾夫,藝,藝術(shù)精,品,品店等,運(yùn),運(yùn)動(dòng)特,區(qū),區(qū)；,書(shū)店、,藥,藥房、,電,電器；,美容化,妝,妝品、,服,服飾；,鮮花店,、,、24,小,小時(shí)便,利,利店；,20,營(yíng)銷舉,措,措1：,新,新聞發(fā),布,布會(huì),舉措：,邀,邀請(qǐng)各,家,家媒體,和,和專業(yè),人,人士參,與,與；,主題：,1、泛,世,世紀(jì)城,生,生活圈,商,商業(yè)價(jià),值,值分析,；,；,2、集,中,中商業(yè),和,和商鋪,的,的投資,價(jià),價(jià)值論,；,；,目標(biāo)：,引發(fā)對(duì),世,世紀(jì)城,商,商業(yè)街,面,面世的,廣,廣泛關(guān),注,注：,引發(fā)業(yè),內(nèi),內(nèi)和專,業(yè),業(yè)人士

15、,對(duì),對(duì)集中,商,商業(yè)和,商,商鋪的,投,投資價(jià),值,值分析,和,和爭(zhēng)論,；,；,21,營(yíng)銷舉,措,措2：,產(chǎn),產(chǎn)品包,裝,裝,方式一,：,：賣商,業(yè),業(yè)街物,業(yè),業(yè)；,“,東,東方魅,力,力”商,業(yè),業(yè)街，,“,“地塊,升,升值潛,力,力”,。,方式二,：,：復(fù)合,型,型金融,投,投資產(chǎn),品,品,“,東,東方魅,力,力”商,業(yè),業(yè)街，,“,“地塊,升,升值潛,力,力”，,東,莞,莞2004年,最,最有吸,引,引力的,金,金融投,資,資產(chǎn)品,最,低,低首期,，,，最高,投,投資回,報(bào),報(bào)率的,東,東莞商,業(yè),業(yè)物業(yè),投,投資品,種,種,操作方,式,式,1,22,操作方,式,式,拉高未,來(lái),來(lái)價(jià)

16、值,，,，降低,現(xiàn),現(xiàn)有的,置,置業(yè)門,檻,檻；,帳面定,價(jià),價(jià)=實(shí),收,收均價(jià)/79%；,購(gòu)房時(shí),發(fā),發(fā)展商,一,一次性,按,按照7%的年,租,租金回,報(bào),報(bào)率支,付,付三年,租,租金；,客戶購(gòu),買,買商業(yè),物,物業(yè)后,由,由發(fā)展,商,商統(tǒng)一,招,招商經(jīng),營(yíng),營(yíng)，三,年,年后可,收,收回經(jīng),營(yíng),營(yíng)權(quán)自,用,用；,23,案例分,析,析,假設(shè)某,鋪,鋪位面,積,積：40平方,米,米，實(shí),收,收均價(jià)20000元/平方,米,米，總,價(jià),價(jià)80,萬(wàn),萬(wàn)。,普通銷,售,售方式,：,：首期,四,四成，32萬(wàn),，,，,賣金融,產(chǎn),產(chǎn)品：,售,售價(jià)=20000/79%=25316,元,元/平,方,方米，,總,總價(jià)1012640,萬(wàn),萬(wàn)；,（首期,四,四成應(yīng),付,付，405056萬(wàn),）,）；,一次性,返,返租三,年,年抵扣,首,首期,年回報(bào),率,率7%,，,，返還,款,款212654萬(wàn)；,客戶實(shí),際,際繳納,首,首期款192400,萬(wàn),萬(wàn)，相,當(dāng),當(dāng)于19%；,降低首,付,付；,年回報(bào),率,率高出,市,市場(chǎng)一,般,般水平,的,的80%；,24,營(yíng)銷舉,措,措3：,挖,挖掘老,客,客戶,老客戶,投,投資計(jì)