《商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位論》由會(huì)員分享，可在線(xiàn)閱讀，更多相關(guān)《商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位論（44頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,商業(yè)和服務(wù)業(yè)區(qū)位論,第一節(jié),克里斯塔勒的中心地理論,第二節(jié),零售業(yè)區(qū)位論,第三節(jié),服務(wù)業(yè)區(qū)位論,商業(yè),commerce;trade;business,商業(yè)最本質(zhì)的特征是先買(mǎi)后賣(mài)、反復(fù)買(mǎi)賣(mài)以取得商業(yè)利潤(rùn)?，F(xiàn)實(shí)生活中，廣義的商業(yè)指經(jīng)濟(jì)中的一切交換活動(dòng)和與其有關(guān)的組織。,狹義的商業(yè)強(qiáng)調(diào)專(zhuān)門(mén)從事商品交換的部門(mén)或產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)調(diào)從事轉(zhuǎn)移有形物質(zhì)產(chǎn)品及其所有權(quán)的產(chǎn)業(yè)。在我國(guó)現(xiàn)行統(tǒng)計(jì)指標(biāo)體系中，“商業(yè)”一詞指“批發(fā)、零售貿(mào)易”。,國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分類(lèi),規(guī)定,批發(fā)業(yè),指批發(fā)商向批發(fā)、零售單位及其他企業(yè)、事業(yè)、機(jī)關(guān),批量銷(xiāo)售生活用品和

2、生產(chǎn)資料的活動(dòng)，以及從事進(jìn)出口貿(mào)易和貿(mào)易經(jīng)紀(jì)與代理的活動(dòng)。,批發(fā)商可以對(duì)所批發(fā)的貨物擁有所有權(quán)，并以本單位、公司的名義進(jìn)行交易活動(dòng)；也可以不擁有貨物的所有權(quán)，而以中介身份做,代理銷(xiāo)售,商。本類(lèi)還包括各類(lèi)商品批發(fā)市場(chǎng)中固定攤位的批發(fā)活動(dòng)。,零售業(yè),向最終,消費(fèi)者,個(gè)人或社會(huì)集團(tuán)出售生活消費(fèi)品及相關(guān)服務(wù)，以供其最終消費(fèi)之用的全部活動(dòng)。,零售活動(dòng)不一定非在零售店鋪中進(jìn)行，也可以利用一些使顧客便利的設(shè)施及方式，如上門(mén)推銷(xiāo)、,郵購(gòu)、自動(dòng)售貨機(jī),、網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售等，還包括在同一地點(diǎn)，后面加工生產(chǎn)，前面銷(xiāo)售的店鋪（如面包房）。,零售業(yè)態(tài),是指零售企業(yè)為滿(mǎn)足不同的消費(fèi)需求而形成的不同的經(jīng)營(yíng)形態(tài)。,零售業(yè)態(tài)的分類(lèi)依據(jù)

3、主要是,零售業(yè)的選址、規(guī)模、目標(biāo)顧客、商品結(jié)構(gòu)、店堂設(shè)施、經(jīng)營(yíng)方式、服務(wù)功能,等。,國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)零售業(yè)態(tài)分類(lèi),百貨店,department store,超級(jí)市場(chǎng),super market,大型綜合超市,general merchandise store,便利店,convenience store,倉(cāng)儲(chǔ)商店,discount store,購(gòu)物中心,shopping center,專(zhuān)業(yè)店,specialty store,專(zhuān)賣(mài)店,exclusive shop,家居中心,home center,零售業(yè)區(qū)位論,一、,為什么要研究,零售業(yè),區(qū)位,二、,影響零售業(yè)區(qū)位決策的基本因素,三、,零售業(yè)空間模型,一、,

4、為什么要研究,零售業(yè),區(qū)位,（一）現(xiàn)實(shí)中的諸多問(wèn)題,零售業(yè)為什么會(huì)產(chǎn)生分散或集中？電話(huà)、上網(wǎng)會(huì)不會(huì)取消商店？,（二）經(jīng)營(yíng)者和開(kāi)發(fā)商的兩難決策,在不同區(qū)位選擇什么樣的商店？目前的商店區(qū)位是否適應(yīng)于整體市場(chǎng)戰(zhàn)略？,（三）土地利用規(guī)劃者的決策,在社區(qū)設(shè)置什么樣的零售設(shè)施可以緩解商業(yè)中心的交通和噪聲問(wèn)題？,（四）文化戰(zhàn)略的決策,如何選擇適合不同文化趨向的商業(yè)設(shè)施及其空間布局？,二、影響零售業(yè)區(qū)位決策的基本因素,(,一,),消費(fèi)市場(chǎng)狀況,(,二,),空間距離和交通條件,(,三,),零售業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng),(,四,),地價(jià)作用,（一）消費(fèi)市場(chǎng)狀況,服務(wù)門(mén)檻小的零售業(yè)與需求者的分布空間相對(duì)應(yīng)，,呈分散分布；,服務(wù)門(mén)

5、檻大的零售業(yè)等級(jí)也相應(yīng)較高，,布局?jǐn)?shù)量有限。,人口密度大的區(qū)域零售業(yè)區(qū)位一般比較多，而且規(guī)模也相對(duì)大。,如人口高度密集的大城市與中小城市和農(nóng)村相比，零售業(yè)區(qū)位的數(shù)量和規(guī)模顯然不同。,1,消費(fèi)者的數(shù)量,2,消費(fèi)者收入,收入的差異主要表現(xiàn)在市場(chǎng)區(qū)域的總購(gòu)買(mǎi)力和收入等級(jí)間產(chǎn)生的購(gòu)買(mǎi)行為模型的差異上。一般地說(shuō)，高收入的市場(chǎng)區(qū)域與低收入的市場(chǎng)區(qū)域相比較，平均每個(gè)家庭消費(fèi)量大，而且消費(fèi)檔次高，因此對(duì)零售區(qū)位的數(shù)量和類(lèi)型要求不同。如，高級(jí)購(gòu)物中心一般指向高收入?yún)^(qū)域。,(,二,),空間距離與交通條件,一般地說(shuō)，隨著與購(gòu)物中心地的距離增加，在中心地購(gòu)買(mǎi)的家庭數(shù)會(huì)減少，特別是消費(fèi)者日常生活用品表現(xiàn)更加明顯。當(dāng)與中

6、心地距離增加到一定程度時(shí)，因交通費(fèi)太大，購(gòu)買(mǎi)量為零，此時(shí),距離即貨物供給范圍的上限,。,1,、需求空間曲線(xiàn)變化平緩，即距離費(fèi)用完全忽略，說(shuō)明所有的購(gòu)物在一個(gè)或幾個(gè)大的零售中心進(jìn)行，表示,零售區(qū)位具有極強(qiáng)的空間集聚性,。,2,、空間曲線(xiàn)變化很急，表示市場(chǎng)地域是由許多小型的商店群組成，,零售區(qū)位趨于分散。,3,、交通條件將對(duì)空間曲線(xiàn)進(jìn)行修正：,交通設(shè)施條件好的市場(chǎng)地域，則時(shí)間會(huì)縮短，空間費(fèi)用會(huì)降低，,曲線(xiàn)趨緩，所以，在重要的交通樞紐中心常能形成大型的商業(yè)中心。,(,三,),零售業(yè)間的競(jìng)爭(zhēng),同業(yè)種的空間競(jìng)爭(zhēng)可能會(huì)出現(xiàn)兩種趨勢(shì)：一是相互排斥趨于分散，二是競(jìng)爭(zhēng)中產(chǎn)生聯(lián)合。不同業(yè)種的競(jìng)爭(zhēng)，彼此互補(bǔ)，集聚在

7、一起，為多目的消費(fèi)者提供最佳空間選擇。,集中還是分散，與企業(yè)的,經(jīng)營(yíng)種類(lèi)和市場(chǎng)特性,等有關(guān)。對(duì)于新開(kāi)企業(yè)必須要分析競(jìng)爭(zhēng)者數(shù)量、可能占有市場(chǎng)比率和魅力度，進(jìn)一步研究與競(jìng)爭(zhēng)者間的區(qū)位空間關(guān)系，是接近布局還是相距一定距離布局。,(,四,),地價(jià)的作用,1.,地價(jià)高低與土地區(qū)位條件,一般地說(shuō)，市中心具有最佳的交通便捷性和可通達(dá)性，空間關(guān)聯(lián)性也好，地價(jià)也最高。隨著距離市中心距離增加，地價(jià)隨之降低。但是在遠(yuǎn)離市中心某些地段由于環(huán)境的綜合滿(mǎn)意度提高，地價(jià)也有上升可能性。,2.,不同經(jīng)濟(jì)活動(dòng)地價(jià)支付能力不同,即區(qū)位主體不同，在區(qū)位空間上，所得到預(yù)期利潤(rùn)不同。不同類(lèi)型零售業(yè)所能支付的地價(jià)能力，才是決定其區(qū)位選擇

8、的重要因子。,三、,零售業(yè)空間模型,（一）中心區(qū)位模型（,J.A.Quinn,）,（二）零售業(yè)地域結(jié)構(gòu)模型,零售業(yè)空間類(lèi)型劃分,中心商業(yè)區(qū)的內(nèi)部結(jié)構(gòu),地價(jià)模型,零售引力模型,參考,魁因,(J,A,Quinn),繼承了區(qū)位理論的傳統(tǒng)，從交通成本的角度對(duì)商業(yè)設(shè)施的區(qū)位選擇進(jìn)行了研究，指出,交通節(jié)點(diǎn)指向是零售業(yè)區(qū)位布局的基本原則之一。,（一）中心區(qū)位模型（,J.A.Quinn,）,零售區(qū)位空間選擇應(yīng)遵循,3,個(gè)中心區(qū)位原則,消費(fèi)者呈線(xiàn)狀分布時(shí)，不管該分布是等距還是非等距，商業(yè)區(qū)位在中間,M,點(diǎn)布局最有利；,消費(fèi)者沿相互交叉的交通線(xiàn)分布時(shí)，交叉點(diǎn)或匯集點(diǎn),M,是最佳區(qū)位；,當(dāng)同等規(guī)模的消費(fèi)者或聚落呈等

9、距面狀分布時(shí)，中央面,M,為最佳區(qū)位。,模型評(píng)價(jià),不足：僅考慮交通費(fèi)用，過(guò)于簡(jiǎn)單,;,僅適用于分析城市形成的初期或發(fā)展水平較低地域的商業(yè)布局,優(yōu)點(diǎn)：演繹出零售區(qū)位布局的基本原則之一，即交通節(jié)點(diǎn)指向,1,、,M.J.Proudfood,（,1937,）的五種類(lèi)型,:,普勞德福特,(Mai,colinProudibot,),根據(jù)當(dāng)時(shí)美國(guó)城市商業(yè)的組織類(lèi)型，以商業(yè)地域類(lèi)型劃分的方式建立起了城市零售業(yè)結(jié)構(gòu)的概念。他將城市零售業(yè)空間劃分成五種類(lèi)型：中心商業(yè)區(qū)、外圍商業(yè)區(qū)、主要商業(yè)街、近鄰商業(yè)街和孤立商店群。,零售業(yè)空間類(lèi)型劃分,2,、,B.J.L.Berry,（,1963,）的三大類(lèi)型：,貝瑞,(,Br

10、ianJ,LBerry,),在,20,世紀(jì),60,年代初根據(jù)普勞德福特的研究，針對(duì)私人小汽車(chē)的普及化以及高速公路的發(fā)展，對(duì)大都市地區(qū)的商業(yè)地域結(jié)構(gòu)進(jìn)行了分析，把城市零售業(yè)空間分成三類(lèi)：,第一大類(lèi)型：,CBD,、區(qū)域中心地、社區(qū)中心地和近鄰中心地，呈同心圓狀分布；,第二大類(lèi)型：傳統(tǒng)的購(gòu)物街、沿主要干線(xiàn)分布的商業(yè)地域、在郊區(qū)形成新的帶狀商業(yè)地域、高速公路指向的商業(yè)集聚地域，一般呈帶狀分布；,第三大類(lèi)型：專(zhuān)業(yè)化地域,集聚利益和接觸利益，如各種類(lèi)型的“街”或“區(qū)”等,零售業(yè)空間類(lèi)型劃分,3,、,R.L.Davies,（,1976,）對(duì)英國(guó)城市的研究中發(fā)現(xiàn)由于汽車(chē)廣泛使用，商業(yè)中心類(lèi)型具有一定的帶狀特點(diǎn)

11、；另外，交通工具的改善和普及使城市商業(yè)中心等級(jí)出現(xiàn)減少或缺失現(xiàn)象。這種高瞻遠(yuǎn)矚的預(yù)言對(duì)今后，尤其是當(dāng)代城市商業(yè)規(guī)劃和中心地研究都有十分重要的影響。,零售業(yè)空間類(lèi)型劃分,1,、,Horwood,和,Boyce,的模型“核心邊緣”（,Core,Fringe,）,郝沃德和鮑伊斯,(,EdgarM,Horwoodand,Rouald,凡,Boyce),在,20,世紀(jì),50,年代末提出的,CBD,結(jié)構(gòu)模型由兩部分組成，即核心部分,(Core),和邊緣部分,(Frame),。,核心區(qū)：商業(yè)職能及辦公職能,(,商務(wù)職能,),邊緣區(qū)：職能的地域分化,這一模型適合于人口密度不大、土地富裕的發(fā)達(dá)城市。,中心商業(yè)區(qū)

12、的內(nèi)部結(jié)構(gòu),核心部：各職能呈同心圓狀分布,重疊沿交通線(xiàn)呈帶狀分布的商業(yè)區(qū)：等級(jí)由高向低，由內(nèi)向外分布；,再疊加上特殊專(zhuān)業(yè)化職能地域，形成一個(gè)空間融合模型；,形成等級(jí)不同的商業(yè)區(qū)位。,2,、,Davies,的一般模型中心商業(yè)區(qū)空間融合模型,中心商業(yè)區(qū)的內(nèi)部結(jié)構(gòu),地價(jià)模型,1961,年，,Getis,就指出，不同零售企業(yè)在空間上表現(xiàn)為零售業(yè)的銷(xiāo)售量隨著離開(kāi)最高地價(jià)區(qū)位距離的增加而呈現(xiàn)遞減的趨勢(shì)。,納斯,(,Nourse,),做了相關(guān)的實(shí)證性研究，他描述了沿購(gòu)物中心某個(gè)方向地價(jià)的變化與零售業(yè)類(lèi)型之間的關(guān)系,(,如圖,4-5),。各種商業(yè)活動(dòng)單位承租能力表現(xiàn)出距離衰減，整體上呈現(xiàn)出類(lèi)似于杜能（,Thu

13、non,）環(huán)的地價(jià)分布圖。由于特殊的潛能，街道拐角表現(xiàn)類(lèi)似與中心區(qū)的地價(jià)模式，表現(xiàn)出地價(jià)空間分布的分形結(jié)構(gòu)。,B.J.Garner,商業(yè)中心等級(jí)地價(jià)模型：,1966,年,B.J.Garner,對(duì)商業(yè)中心的等級(jí)職能與地價(jià)之間的關(guān)系進(jìn)行了深入研究。指出,按照地價(jià)的高低，從市場(chǎng)地域的中心到邊緣區(qū)依次分布著區(qū)級(jí)、社區(qū)和鄰里級(jí)商業(yè)中心。,城市發(fā)展初期的中心性較低，在交通的交叉部分布最低等級(jí)的,鄰里商業(yè)中心。,隨著市場(chǎng)規(guī)模的增大，城市中心性增強(qiáng)，競(jìng)標(biāo)能力較高的,社區(qū)中心,職能的介入使鄰里中心職能被迫外移。同樣的道理，城市中心將逐漸由,區(qū)級(jí)商業(yè)中心,職能壟斷，以至最后形成,CBD,。,因描述了具有不同承租能

14、力的零售商業(yè)活動(dòng)單位的空間侵襲、排斥與遷移過(guò)程，,Garner,的地價(jià)模型,具有動(dòng)態(tài)描述能力。,地價(jià)模型,1.,賴(lài)?yán)?W.J.Reilly,）,零售引力法則,或斷裂點(diǎn)模型,賴(lài)?yán)谡{(diào)查了美國(guó),150,個(gè)城市的基礎(chǔ)上，歸納出類(lèi)似牛頓引力定律的零售引力法則，即當(dāng)在,A,和,B,兩城市間存在一個(gè)等級(jí)相對(duì)低的,C,城市，兩城市對(duì),C,城市吸引的零售額的比率與兩城市人口成正比，與到,C,城市的距離比的平方成反比。,零售引力模型,Ba,/Bb=Pa/Pb(Db/Da),2,式中，,Ba,表示城市,A,向城市,C,吸引的零售額；,Bb,表示城市,B,向城市,C,吸引的零售額；,Pa,表示城市,A,的人口；,

15、Pb,表示城市,B,的人口；,Da,表示城市,A,與城市,C,的距離；,Db,表示城市,B,與城市,C,的距離。,當(dāng)城市,A,和,B,對(duì)城市,C,吸引的零售額相等時(shí)，表示這一點(diǎn)是城市,A,和城市,B,對(duì)消費(fèi)者吸引的分界點(diǎn)，靠近,A,城市一側(cè)消費(fèi)由,A,城市供給，靠近,B,城市一側(cè)的消費(fèi)由,B,城市供給，得到,斷裂點(diǎn)公式,：,Da,=D/1+,Pb/Pa,D,a,：城市,A,到斷裂點(diǎn)的距離；,D,：城市,A,、,B,之間的距離；,P,a,：城市,A,的人口規(guī)模；,P,b,：城市,B,的人口規(guī)模。,雷利法則有嚴(yán)格的假設(shè)限制：兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)性的零售店（區(qū)域）的單位交通成本一致；兩個(gè)商店的競(jìng)爭(zhēng)力相同即商品價(jià)

16、格一致，而忽視了交通條件差異、地域價(jià)格差異等。,2.,赫夫（,D.L.Huff,）概率引力模型,赫夫經(jīng)過(guò)實(shí)際研究證實(shí)了在大城市內(nèi)消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)行為空間選擇的隨機(jī)性，他提出了與賴(lài)?yán)δＰ筒煌母怕室δＰ?。即消費(fèi)者選擇商業(yè)集聚,j,的概率,等于,商業(yè)集聚,j,對(duì)該消費(fèi)者的吸引力,除以,可能選擇的所有商業(yè)集聚吸引力之和,。,P,ij,=(A,j,/d,ij,b,)/(A,j,/d,ij,b,)j=1,.n,式中，,P,ij,表示,i,地區(qū)居住的消費(fèi)者選擇,j,消費(fèi)中心的概率；,A,j,表示,j,消費(fèi)中心的魅力，一般用商店的規(guī)模來(lái)表示；,d,ij,表示,i,地區(qū)到,j,消費(fèi)中心的距離；,b,表示距離指數(shù)（經(jīng)驗(yàn)測(cè)定的指數(shù)）；,n,表示消費(fèi)中心的數(shù)量。,零售引力模型,假設(shè),Ci,為,i,區(qū)消費(fèi)者數(shù)量，那么，,i,區(qū)消費(fèi)者可能到,j,購(gòu)物中心消費(fèi)的期望數(shù)量,Eij,為：,Eij,=,PijCi,Pij,為,i,區(qū)的某一個(gè)消費(fèi)者選擇,j,購(gòu)物中心購(gòu)物的概率。,商圈,（,trading area,零售企業(yè)經(jīng)營(yíng)、服務(wù)輻射的有效空間、領(lǐng)域。）,可以這樣界定,：,Tj,=,PijCi,（,i=1,，,2n,）