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1、Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,12/14/2020,,?#?,48,Click to add title,Click to change format,Level 1,Level 2,Level 3,,,,,A2.1. 房地產(chǎn)市場分析,,“九五”期間，中國房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度明顯高于全社會固定資產(chǎn)投資的增長速度,資料來源：中國房地產(chǎn)年鑒， 羅蘭?貝格分析,全社會固定資產(chǎn)投資,[萬億元],,,

2、,,,2.30,2.49,3.26,2.99,2.84,1996,1997,1998,1999,2000,,2001E,3.58,,+9.2.,房地產(chǎn)開發(fā)投資,[萬億元],,,,,,0.32,0.32,0.49,0.41,0.36,1996,1997,1998,1999,2000,,2001E,0.59,,+13.0.,其中，住宅開發(fā)投資是拉動房地產(chǎn)開發(fā)投資的主要因素,住宅開發(fā)投資,[萬億元],,,,,,0.17,0.17,0.33,0.26,0.22,1996,1997,1998,1999,2000,,2001E,0.43,,+20.4% .,,住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重,1996,

3、1997,1998,1999,2000,2001E,,,,,,,,53%,53%,59%,64%,68%,73%,資料來源：中國房地產(chǎn)年鑒， 羅蘭?貝格分析,+6.6% .,住宅開發(fā)投資集中在廣東等沿海發(fā)達地區(qū)，但增長最為迅速的則在西部和內(nèi)陸地區(qū),2000年住宅開發(fā)投資額按地區(qū)分,[萬億元],,住宅開發(fā)投資增長率按地區(qū)分,[1999 – 2000年],資料來源：中國房地產(chǎn)年鑒， 羅蘭?貝格分析,廣東,上海,北京,江蘇,浙江,遼寧,山東,福建,其它,隨著外部環(huán)境和國家政策的導向，中國房地產(chǎn)行業(yè)向規(guī)?；蛯I(yè)化發(fā)展,,,,,,,,中國房地產(chǎn)市場,的發(fā)展趨勢,將逐漸形成專業(yè)化、占有較大市場份額的區(qū)域

4、性壟斷房地產(chǎn)企業(yè),加入ＷＴＯ后，新材料、新技術將紛紛涌入，進一步提高住宅建設預制化、產(chǎn)業(yè)化進程,廣泛的合作將成為,房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢，尤其是房地產(chǎn)與資本,市場的合作將更,加緊密,房地產(chǎn)企業(yè)將,出現(xiàn)兩極分化—規(guī)模,化和小而精；房,地產(chǎn)開發(fā)配套的相,關服務更為專業(yè)化,消費者的需求品位,越來越高，要求,定制化服務,國家將逐漸改變對,房地產(chǎn)業(yè)的管理模式，在體制上推動國有房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)重組,作為中國經(jīng)濟改革開放和房地產(chǎn)市場最為活躍的省份，廣東省房地產(chǎn)投資表現(xiàn)出比全國平均更快的增長速度,,廣東省房地產(chǎn)投資總額,[億元],,+17.7% .,,,,,1997,1998,1999,2000,510,594,

5、676,831,55%,62%,66%,69%,住宅,,全國和廣東省房地產(chǎn)和住宅開發(fā)年均增長率比較,[1997- 2000年],,,,,廣東省 全國,廣東省 全國,,房地產(chǎn)投資,,住宅開發(fā)投資,17.7%,15.2%,26.9%,24.7%,資料來源：廣東省統(tǒng)計年鑒， 羅蘭?貝格分析,東莞市房地產(chǎn)市場的發(fā)展可以分為三個特點鮮明的階段，投資者逐漸以外資投資者為主轉變?yōu)橐詢?nèi)資投資者為主,,八十年代中期 – 1992年,,1992年 – 1998年,,1998年以后,市政府和企業(yè)單位直接投資,房地產(chǎn)開發(fā)公司共9家,,香港投資者為主的外資投資者,房地產(chǎn)開發(fā)公司共52家,,以內(nèi)資投資者為主，特別是民

6、營企業(yè)投資迅速增加,房地產(chǎn)開發(fā)公司共134家 (包括房地產(chǎn)項目公司),,,投資主體,安居、多層住宅為主,建成步步高、創(chuàng)新新村等七個住宅區(qū),集中于莞城,,別墅、多層住宅為主,建成新世界花園、東湖花園、紫荊花園、中信東泰等多個高品質(zhì)住宅區(qū),集中于城區(qū)、常平、樟木頭、風崗、塘夏等地,,多層、小高層為主,建成華庭等一批高品質(zhì)的樓盤,集中于東城、篁村、城區(qū)等,,,開發(fā)類型和區(qū)域,政府公務員和企業(yè)職工,,外商購房者占70%，并以香港市民為主，集中于樟木頭、常平和塘夏,本地消費者占25%,外地消費者占5%,,本地消費者占50%,外商占30%,外地消費者占 20%,,,消費者特征,總投資小于1億元,,估計

7、總投資50億元，外資占63%,,投資23億元，內(nèi)資占59%,,,投資規(guī)模,東莞房地產(chǎn)市場經(jīng)過1992年、1993年的起步，1994年的低落，1997和1998年的回升，目前正處于上升期,,,,,,東莞房地產(chǎn)市場特征,商品房開發(fā)投資主要集中在東城、篁村、城區(qū)、常平 和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟基礎發(fā)達的地區(qū),較強的地方保護主義，早期外來的和民營的房地產(chǎn)開發(fā)商必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司，合作開發(fā)房地產(chǎn),,市場規(guī)模,,細分市場,,競爭格局,,消費群體,東莞市社會固定資產(chǎn)投資增長迅速,房地產(chǎn)開發(fā)投資年增長率為8.9%，住宅是拉動房地產(chǎn)投資的主要因素,商品住宅銷售收入和銷售面積,增長

8、迅速,市場集中度相對較高,,政策導向,多層和小高層開發(fā)比例逐年上升,東莞市政府將投資200億元建設新區(qū)，系統(tǒng)規(guī)劃居住、商業(yè)區(qū)、行政區(qū)和娛樂休閑區(qū),單位價格2500元至3500元的中檔商品房競爭激烈，3500元以上的高檔商品房所占份額逐年上升,不同消費群在購買商品房時考慮因素的優(yōu)先順序不同,政府嚴格土地審批和新項目立項,政府加強商品房預售管理,1,3,2,4,東莞市的固定資產(chǎn)投資平均每年以10.8%的速度增長；而房地產(chǎn)開發(fā)投資落后于固定資產(chǎn)投資的增長速度,,,,,,1996,1997,1998,1999,2000,,+10.8% .,,67.6,65.9,77.0,88.3,102.8,,,,,

9、,資料來源：東莞統(tǒng)計年鑒， 羅蘭?貝格分析,東莞市全社會固定資產(chǎn)投資額,[億元],東莞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額,[億元],,8.67,9.55,10.44,11.21,,,,,,1996,1997,1998,1999,2000,,+8.9% .,7.87,,住宅開發(fā)投資是拉動房地產(chǎn)投資的主要因素,,,,,,資料來源：東莞統(tǒng)計年鑒， 羅蘭?貝格分析,,東莞市房地產(chǎn)開發(fā)投資額,[億元],,東莞市住宅開發(fā)投資額,[億元],,+9.9% .,,,,,1997,1998,1999,2000,6.32,7.35,7.41,8.40,,,,,,,,,,,,,,,,4%,73%,77%,71%,75%,15%,16

10、%,16%,10%,11%,8%,3%,1%,12%,5%,3%,1997,1998,1999,2000,,+8.9% .,,8.67,9.55,10.44,11.21,,其它,辦公樓,商業(yè)營業(yè)用房,,,住宅,東莞市商品住宅銷售收入和銷售面積增長迅速,,,,,,資料來源： 東莞市建委，中國人民銀行，羅蘭?貝格分析,東莞市商品住宅銷售收入,[億元],,東莞市商品住宅銷售面積,[萬平方米],,,,,,1997,1998,1999,2000,39.6,52.3,74.3,95.0,,,,+26.4% .,,,,,1997,1998,1999,2000,9.2,12.5,16.5,24.0,,2005

11、E,,2005E,,,60.0,200.0,,+20.8% .,,44.1,,2003E,,,2003E,148.4,,,商品房開發(fā)建筑面積總額按鎮(zhèn)區(qū)分,[1998- 2000年],,描述,資料來源：東莞市建委， 羅蘭?貝格分析,城區(qū),常平,樟木頭,篁村,東城,其它,,商品房開發(fā)集中于東城、篁村、城區(qū)、常平和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟基礎發(fā)達的地區(qū),1998年至2000年底，商品房實際投入資金23億元,共推出樓盤231個，建筑面積455.7平方米,樟木頭、常平、附城、塘夏、黃江等鎮(zhèn)區(qū)集中了90%的港資房地產(chǎn)開發(fā)商,新開發(fā)的商品房樓盤集中在東城區(qū)和篁村，開發(fā)類型以多層和小高層為主，樓盤質(zhì)數(shù)較高，

12、開發(fā)理念在東莞市屬于中上水平,1998年至2000年，商品房開發(fā)集中在東城、篁村、城區(qū)、常平和樟木頭等地理位置優(yōu)越、經(jīng)濟基礎發(fā)達的地區(qū),,,,,,在未來五年內(nèi)，多層和小高層仍是商品房開發(fā)市場的主流，新開發(fā)的多層和小高層主要集中在東城區(qū)、篁村區(qū)和城區(qū),資料來源：東莞市建委， 羅蘭?貝格分析,,,,,,多層和小高層,,,,別墅,,,,,,,高層,1998- 2000 2005E,12%,,,,,84%,,,6%,8%,,,,,91%,,1%,東城,篁村,城區(qū),塘夏,其它,,,,,,,1998年以后新開發(fā)的多層和小高層地域分布,虎門,商品房立項開

13、發(fā)類型比例,[按開發(fā)建筑面積],樟木頭,常平,預計到2005年, 每平方價格在2500元以上的中高檔商品房將占據(jù)市場86%的份額,,,描述,,東莞市商品房開發(fā)檔次逐步提高,東莞市政府對城市進行總體規(guī)劃，改善居住環(huán)境，提升房地產(chǎn)開發(fā)的質(zhì)量,由于政府嚴格控制土地批租,土地價格上升較快,居民住宅消費觀念由商品住宅理念的接受者轉為理念的領導者,需求品位提高,金融機構對住房消費支持不斷增強、按揭條件放寬，刺激住房消費需求市場的增長,東莞市新的房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛進入2500以上的中高檔房地產(chǎn)市場的競爭, 如:新世紀豪園, 新石竹, 雍華庭,七寶一居等,,,,,13%,50%,20%,10%,2000,別墅,

14、,3500元以上*,,,2500-3500元*,,2500元以下*,總額,,,,,8%,60%,26%,6%,2005E,資料來源：東莞市建委， 羅蘭?貝格分析,* 除別墅外,商品住宅銷售總面積,[萬平方米],111.2,200.0,+15.7% .,,,,,,,東莞房地產(chǎn)市場競爭格局可以從內(nèi)部競爭狀況等五個方面分析,消費者,,,,,潛在的進入者,,,,,房地產(chǎn)開發(fā),專業(yè)服務提供者,替代品,政策壁壘強 – 較強的地方保護主義，早期外來的房地產(chǎn)開發(fā)商和民營企業(yè)必須掛靠東莞市各區(qū)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)公司，合作開發(fā)房地產(chǎn),經(jīng)濟壁壘弱 –房地產(chǎn)開發(fā)商尚未形成房地產(chǎn)開發(fā)的絕對成本

15、 優(yōu)勢和先進的商品房差異化概念,,大多數(shù)消費者消費觀念尚處于商品住宅理念的接受者,主力消費群不明顯,商品住宅50%為本地消費者， 30%為港澳臺消費者, 20%為省內(nèi)和外地消費者,房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛聘請專業(yè)的房地產(chǎn)策劃和廣告公司，提高商品房開發(fā)和營銷質(zhì)量,聘請物業(yè)顧問公司，提高商品后續(xù)服務質(zhì)量,商品房替代品幾乎不存在，安居房只占1%的市場份額,內(nèi)部競爭狀況,,城區(qū)、常平和樟木頭集中了70%的房地產(chǎn)開發(fā),市場集中度高，市場領先者較為明顯，如：中信、光大等,內(nèi)資房地產(chǎn)開發(fā)比例逐年提高，由1998年的45%上升為2000年的67%,,,,,,消費者購買商品房考慮的因素,,價格,

16、房型,地理位置和交通,開發(fā)商品牌,建筑物質(zhì)量,建筑物外觀,環(huán)境,配套設施,保安和物業(yè)服務,重要性,考慮因素,1,2,3,4,5,本地消費者 外地消費者,,,,,,,,,,描述,,50%為本地消費者， 30%為港澳臺消費者，20%為省內(nèi)和外地消費者；常平、樟木頭地區(qū)港澳臺消費者占90%,東莞本地消費者在選購商品房時首先考慮環(huán)境和保安服務，其次是戶型，顯示了本地居民對自身安全和周邊環(huán)境(包括教育)較高的要求,對于東莞本地人，自用房的建筑面積在100-130平方米的中大戶型較受歡迎；購買80-100平方米的小戶型，用于投資和出租的較多,外地消費者在考慮購買商品房

17、時，優(yōu)先考慮價格，其次是房型、交通的便利和物業(yè)管理，同時較重視開發(fā)商的品牌,港澳臺和外國消費者把環(huán)境、地理位置、配套設施、保安和物業(yè)服務列在考慮購買商品房的首要因素，價格敏感性不高,越來越多的消費者更加關注環(huán)境和配套設施,港澳臺和外國消費者,不同消費群在購買商品房時考慮因素的優(yōu)先順序不同,資料來源：羅蘭?貝格訪談,,,,,,由于開發(fā)商市場定位不準確，未能充分滿足消費者的需求，造成東莞市商品住宅的空置面積較大，并逐年上升,,,,,,資料來源： 東莞市建委，羅蘭?貝格分析,東莞市商品住宅空置面積,[萬平方米],,,描述,,商品住宅空置面積大，2000年底達到151.6萬平方米,商品住宅空置率高。2

18、000年，新推出商品房建筑面積為178萬平方米，但平均銷售率只有48.6%，新增空置商品住宅面積73萬平方米,房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展初期，存在盲目批地、批項目和對商品房預售款監(jiān)控不嚴的現(xiàn)象，出現(xiàn)了太平廣場花園、灣景臺、崇商花園、世外桃源等“爛尾樓盤”，阻礙了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展,大量空置樓盤造成了建設資金沉淀，部分銀行貸款不能及時收回,,,1998,1999,2000,40.0,78.3,,151.6,+94.7% .,由于政府今后對土地批租的嚴格控制，短期內(nèi)商品住宅開發(fā)的增長空間有限,,,將建立土地儲備中心，,嚴格控制土地審批,,規(guī)范土地交易行為，逐步實,現(xiàn)公開、公正、公平的土地交,易市場行為,,必須通過土

19、地拍賣方式才可獲,得房地產(chǎn)開發(fā)土地使用權,,商品住宅,開發(fā)增長,空間有限,嚴格房地產(chǎn)立項程序，由房地產(chǎn)項目先立項后申報土地再規(guī)劃的程序改變?yōu)橄纫?guī)劃后取得土地在立項開發(fā),根據(jù)積壓商品房數(shù)量和商品房銷售情況，嚴格控制新項目立項和開工，對除市、鎮(zhèn)中心區(qū)外，其它地方原則上不再審批新的房地產(chǎn)項目,如果開發(fā)商積壓商品房面積超過企業(yè)近3年累計竣工商品房面積的20%，將停止審批該開發(fā)商新項目立項,土地批租,,房地產(chǎn)立項,,,,,,,,總體上說，推動東莞房地產(chǎn)市場發(fā)展的因素大于阻礙其發(fā)展的因素,,,,,2001年到2003年，政府嚴格控制土地批租，并成立土地儲備中心，調(diào)控房地產(chǎn)市場，短期內(nèi)將會影響房地產(chǎn)市場,政

20、府嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)立項審批,主力消費群不明顯,空置商品房面積高，到2000年底為152萬平方米,東莞將城市定位為“制造業(yè)名城“，樹立“城市牌、外資牌和民營牌”，并將出資200億元建設新東莞，進行有序的城市總體規(guī)劃，提升城市總體環(huán)境,東莞房地產(chǎn)發(fā)展與東莞在整個珠江三角洲所處的經(jīng)濟地位不相匹配，發(fā)展空間較大,東莞招商引資保持增長態(tài)勢,消費者對居住條件和環(huán)境的要求日益提高,人均可支配收入是全國平均水平的2.1倍，廣東省平均水平的1.3，并以每年17%的速度增長,加入和近年來，香港、澳門的回歸將推動外銷市場,政府有意對外地人才采用購房入戶、投資入戶政策,民營企業(yè)將可以注冊公司形式，獨立開發(fā)房地產(chǎn)項目

21、,,阻礙東莞房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要因素,推動東莞房地產(chǎn)市場發(fā)展的主要因素,,東莞市住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)展以住宅智能化、現(xiàn)代化為主要特征，并以進一步完善金融體系為保障,,以高品質(zhì)的規(guī)劃、設計和施工，貫徹以人為本的住宅發(fā)展方針,,擴大住宅按揭市場規(guī)模,,引用新技術、新材料，以提高住宅產(chǎn)業(yè)化水平,,通過以住宅抵押貸款證券化，改變房地產(chǎn)開發(fā)領域的投資、融資體系,,推動住宅產(chǎn)業(yè)科技化，推廣智能化小區(qū),,,,,重環(huán)境和配套的大中型住宅小區(qū),,,,,,,與當?shù)卣己玫年P系，以取得,優(yōu)質(zhì)、價廉的土地,開發(fā)商的品牌和信譽,開發(fā)適合市場需求的商品房,開發(fā)大規(guī)模的居住社區(qū)，營造良好的居住環(huán)境,與優(yōu)秀的房地產(chǎn)專業(yè)服務提供者合作

22、,對市場機會、進入時間和市場風險的把握,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,表示不重要,,,表示十分重要,開發(fā)適合市場需求的商品房,,,,,提供優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務,,,房地產(chǎn)開發(fā)商在東莞房地產(chǎn)市場上取得成功的基本要素,成功的基本要素,目前重要性,重要性趨勢,A2.2. 建筑安裝市場分析,,廣東省建筑安裝工程市場的投資額平均每年以8.9%的速度增長,,,,,,,1507,1511,1688,1960,2125,1996,1997,1998,1999,2000,+8.9% .,廣東省建筑工程投資額,[億元],資料來源：廣東省統(tǒng)計年鑒， 羅蘭?貝格分析,廣東省建筑安裝工程市場是競爭集中度非

23、常低的市場，并且越來越分散,1996,1997,1998,1999,2000,,,9%,,,,,,7%,8%,5%,4%,描 述,,廣東省建筑安裝工程市場的集中度由1996年的9%下降為2000年的4%，市場競爭格局分散,2000年，排名前三位的建筑業(yè)企業(yè)分別是：廣東省長大公路工程有限公司、江蘇省建筑安裝工程股份有限公司深圳分公司、深圳市市政工程總公司；產(chǎn)值分別達到12.5、9.1和7.0億元,2000年，排名前10家的外省建筑企業(yè)有2家：江蘇省建筑安裝工程股份公司和中建四局,前10家建筑企業(yè)業(yè)務起伏大；1999年排名前十家的企業(yè)中，只有六家能在2000年保持前十位,資料來源： ， 羅蘭

24、?貝格分析,前十位產(chǎn)值最大的建筑業(yè)企業(yè),施工產(chǎn)值占市場的%,隨著城市化進程和引進外資的不斷加快，東莞市建筑安裝工程市場容量不斷上升,,,東莞市建筑安裝工程市場保持穩(wěn)定的增長態(tài)勢，增長速度略高于廣東省建筑安裝工程市場的增長速度,,,引進外資是推動建筑安裝工程市場的主要因素,,,日本、歐美企業(yè)不斷加大投資，其用于建筑安裝工程的投資額也不斷上升，2000年-2005年的年均增長率將分別達到20%和26%,,,資質(zhì)較高的外來企業(yè)已構成對本地企業(yè)的威脅,,,目前市場競爭以價格為主,市場運作尚不規(guī)范,東莞市建筑安裝工程市場的特點,東莞市建筑安裝工程市場表現(xiàn)出比廣東省更快的增長,1996,1997,1998

25、,1999,2000,資料來源：東莞統(tǒng)計年鑒， 羅蘭?貝格分析,,2005E,,,,,,,52,56,64,68,76,+9.8% .,東莞市建筑工程投資額,[億元],,128,,+11.0% .,,,,,,,,,,,,,,,宏觀環(huán)境、引進外資和房地產(chǎn)市場是驅(qū)動東莞市建筑安裝工程市場的三大因素,,,,,東莞市建筑工程市場的驅(qū)動因素,房地產(chǎn)市場,引進外資,宏觀環(huán)境,,政府加快了工業(yè)園區(qū)的建設，近期將建立松山湖工業(yè)園區(qū)，規(guī)劃面積72平方公里,,政府引導重點行業(yè)和企業(yè)增資擴產(chǎn),外商投資產(chǎn)業(yè)結構優(yōu)化，直接投資用于建筑工程的費用比例增大,,東莞市房地產(chǎn)市場自1998年以來進入上升期，由此帶動建筑安裝工

26、程市場的穩(wěn)步上升,東莞將投資200億建設新東莞，提升城市的綜合實力，建設“城市牌”，城市化進程加快,加入以后，更多的外資將進入中國，由于東莞有利的地理位置和優(yōu)惠、便捷的投資環(huán)境，將吸引更多的外資,東莞市固定資產(chǎn)投資每年以10%的速度上升,建設“民營牌”，推動民營資本的投資,,,,,,,,,,,,,,房地產(chǎn)開發(fā)市場對于商品住宅配套設施和環(huán)境要求越來越高，房地產(chǎn)開發(fā)商相應用于建筑安裝工程的投資增加,隨著東莞市實際利用外資不斷增加，外資企業(yè)用于建筑安裝工程的投資額增長較快,,東莞市實際利用外資額,[億元],,外資企業(yè)用于建筑安裝工程投資額,[億元],1997,1998,1999,2000,2003E

27、,2005E,101.6,111.2,121.2,139.2,190.5,280.0,,+11.3%,p.a.,,+15.0%,p.a.,1997,1998,1999,2000,2003E,2005E,25.2,29.4,32.0,38.0,65.2,84.0,,+14.6%,p.a.,,+17.2%,p.a.,,,,,資料來源：東莞市對外貿(mào)易經(jīng)濟合作局,,,,,,,,,,,,,,,,其中，日本、歐美企業(yè)用于建筑安裝工程的投資額增長率高于外商企業(yè)用于建筑安裝工程的投資額的平均增長率,,投資于東莞的日本、歐美企業(yè)用于建筑安裝工程的投資額,[億元],戰(zhàn)略上，日本、歐美企業(yè)都把中國作為巨大的發(fā)展市場

28、,日本、歐美制造大企業(yè)從著重建立出口加工基地逐漸轉向成為國內(nèi)生產(chǎn)基地,已投資的日本、歐美企業(yè)會帶動提供零部件和原材料的日本、歐美企業(yè)數(shù)量和投資額增加,東莞招商引資局通過網(wǎng)上招商、委托顧問公司到日本、歐美招商、開辦博覽會、提供“一個窗口收費”等服務，吸引日本、歐美客戶,東莞市政府“十五”規(guī)劃中，已明確把引資的重點逐步轉移到歐美和日本等國家,,描述,,資料來源：東莞市對外貿(mào)易經(jīng)濟合作局，東莞市建委，羅蘭?貝格分析,1997,1998,1999,2000,2003E,2005E,0.5,0.7,3.4,3.1,5.4,7.7,,,3.4,1.4,2.9,3.9,7.2,10.0,,+83.7%,p.

29、a.,,+20.0%,p.a.,,+4.0%,p.a.,,+26.0%,p.a.,日本,歐美,,,,,,,,,,,,,,,,東莞市建筑安裝工程市場競爭仍以價格為主要競爭手段，并存在不規(guī)范的運作情況,,東莞市,,廣州市,工程公開招投標時，報價最低者中標 — “最低價原則”,工程公開招投標時，報價不得低于招標方規(guī)定的標底價，以工程管理、組織、技術方案等指標綜合評分，以保證工程質(zhì)量 — “最合理原則”,,工程招投標,,地方保護主義,,,,轉分包,各鎮(zhèn)存在不同程度的地方保護主義,存在鎮(zhèn)政府向外商指定建筑工程承包方的現(xiàn)象,鼓勵采用市場競爭方式,本省企業(yè)和外省企業(yè)公平競爭,存在總承包商在資格或合同不允許

30、的情況下進行轉承包和分包,大體上按合同規(guī)定執(zhí)行,,,,,,,,,,,,,,,,東莞市和廣州市建筑安裝工程市場比較,本地和港澳臺企業(yè)選擇建筑安裝工程公司時更注重價格，而日本和歐美企業(yè)更重視質(zhì)量和工程管理,港澳臺企業(yè),日本和歐美企業(yè),,,,,,,價格,質(zhì)量,施工力量和專業(yè)技術水平,資質(zhì)證明,從事過的工程和,行業(yè)內(nèi)其它公司的認可,工程管理,,,,,,,表示不太重視,,,表示十分重視,選擇建筑安裝工程,企業(yè)的標準,本地企業(yè),,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,,外來企業(yè)以其較高的資質(zhì)和憑借規(guī)模效益取得的成本

31、優(yōu)勢，形成了對本地企業(yè)的威脅,,本地企業(yè)、外來建筑安裝工程企業(yè)資質(zhì)比較,本地擁有資質(zhì)的建筑安裝工程企業(yè)共110家，外來企業(yè)共50家,本地一級資質(zhì)企業(yè)中只有4家，而外來企業(yè)中擁有一級資質(zhì)的企業(yè)有33家,企業(yè)的資質(zhì)不僅代表企業(yè)建筑工程管理水平和施工質(zhì)量、技術能力，還決定了承接工程量的大小。如：廣州一建承接東莞市廣東現(xiàn)代國際展覽中心，建筑面積7萬平方米,外來企業(yè)，如華西建設、本溪金鼎完成工程質(zhì)量較高，已在本地擁有樣板工程和優(yōu)良工程，口碑較高，已對本地競爭者形成威脅,,描述,,,,,,,,,本地企業(yè),外來企業(yè),一級,二級,三級,四級,一級,二級,三級,36%,55%,5%,4%,6%,28%,66%,

32、資料來源：建委市場科,總數(shù)[個],110,50,,,,,,,,,,,,,,,,日資企業(yè)選擇標準 優(yōu)勢,日資企業(yè)選擇建筑安裝工程企業(yè)的標準,和優(yōu)勢比較,,價格,質(zhì)量,工程管理,資質(zhì)證明,日資辦推薦*,從事過的工程和行業(yè)內(nèi)其它公司認可,施工力量,前延或后續(xù)服務,專業(yè)設計水平,重要性/,的優(yōu)勢,因素,1,2,3,4,5,,,,,使在日資/外資公司的建筑安裝市場上,取得核心競爭優(yōu)勢建議采取的措施,,通過與穩(wěn)定的、有資質(zhì)的施工建設單位進行長期戰(zhàn)略合作，以取得更低的成本優(yōu)勢,通過與采購商戰(zhàn)略、穩(wěn)定的合作，取得優(yōu)惠的采購價格；或通過外包采購定單，降低采

33、購成本,嚴格質(zhì)量管理，建立系統(tǒng)的質(zhì)量管理控制體系,與施工建設單位一同制定項目進度計劃，協(xié)調(diào)運作,識別項目進程中的關鍵路線和關鍵工序，當與計劃出現(xiàn)偏差時及時調(diào)整,組成虛擬團隊，加強培訓或聘用“外腦”，提高業(yè)務洽談和設計專業(yè)技術水平,,通過與日本公司選擇建筑安裝工程企業(yè)的標準和的優(yōu)勢進行比較，公司仍有不斷改進的空間,資料來源：訪談， 羅蘭?貝格分析,高,低,,,*日資辦的推薦對日資企業(yè)首次進入東莞，選擇建筑安裝工程公司影響大，但對二期和后期工程時選擇影響減弱,公司在保持原有核心競爭優(yōu)勢的同時，應加強業(yè)務拓展和核心支持團隊的培養(yǎng)，使工程業(yè)務具有更高的柔性和市場反應速度，贏得提高競爭力的潛在源泉,,,

34、,,,,,建筑工程業(yè)務,今后應加強的領域,充分發(fā)揮現(xiàn)有的優(yōu)勢，系統(tǒng)、有計劃和重點地開展業(yè)務拓展,貫徹以客戶為導向的服務理念，延伸前延和后續(xù)服務,業(yè)務拓展與設計、預算部門無縫合作,建立完整的工程計劃、控制和核算體系,培養(yǎng)設計、預算的核心團隊，支持業(yè)務拓展,提高項目管理能力，合理配置項目經(jīng)理的權、責、利范圍，并以高效的管理體系和組織結構支持,,總體上，外部市場為公司的主營業(yè)務發(fā)展提供了廣闊的空間；同時，公司在高成長的建筑安裝和房地產(chǎn)市場上保持高盈利能力,描述,,未來五年，東莞市房地產(chǎn)行業(yè)的年增長率為20%，能支持公司的房地產(chǎn)業(yè)務戰(zhàn)略發(fā)展目標,公司房地產(chǎn)業(yè)務的利潤率高于行業(yè)的平均水平,未來五年，日本

35、、歐美企業(yè)用于建筑安裝工程的投資額年增長率均高于20%，可以支持公司建筑安裝工程業(yè)務的戰(zhàn)略發(fā)展目標,公司建筑安裝工程業(yè)務的利潤率約為20%，高于行業(yè)15%的平均利潤率,業(yè)務組合分析,：表示銷售額大小,,,利潤率,市場增長率,10%,50%,0%,12.5%,25%,,建筑安裝工程業(yè)務,,房地產(chǎn)業(yè)務,,低成長,低盈利市場,高成長,低盈利市場,高成長,高盈利市場,低成長,高盈利市場,房地產(chǎn)業(yè)務組織結構建設的總體思路上有三種模式可以選擇,,,,,模式一,完全委外,,模式二,部分委外,,模式三,完全自建,完全委外能夠短期內(nèi)有效解決企業(yè)人才不足的現(xiàn)狀，但以契約關系確定的合作關系無法充分的從企業(yè)總體利益角

36、度來考慮問題,,完全委外的特點,由于人力資源匱乏，缺乏專業(yè)性人才或者招聘專業(yè)人才的財務成本和時間成本過高，在組織結構各業(yè)務職能領域都和專業(yè)化的公司進行合作，借助外部的專業(yè)化經(jīng)驗和知識來彌補企業(yè)的不足和滿足企業(yè)快速發(fā)展的需求,企業(yè)自身的業(yè)務運作組織以精益型為主，職能部門的工作重點主要是控制、協(xié)調(diào)和監(jiān)督而不是具體操作,建立核心職能部門，對委外的工作進行有效監(jiān)督和控制,,,優(yōu)勢,有效地解決企業(yè)人才不足的問題,有利于企業(yè)的快速擴張,有利于發(fā)揮專業(yè)化分工的優(yōu)勢,充分利用社會資源,,,劣勢,協(xié)調(diào)和控制的工作量和成本很大,項目控制風險大,有可能導致局部最優(yōu)化而不是總體最優(yōu),企業(yè)無法形成穩(wěn)定的競爭力,以契約關

37、系確定的合作關系無法充分的從企業(yè)總體利益角度來考慮問題,,部分委外能有效地彌補企業(yè)在某些職能領域的不足，但委外職能和合作伙伴的選擇至關重要,,部分委外的特點,企業(yè)在某些領域缺乏專業(yè)化的知識和經(jīng)驗，因而在這些職能領域借助外界專業(yè)化公司來進行運作,部分業(yè)務職能領域由企業(yè)自身來建立，整個業(yè)務的運作需要內(nèi)、外部人員協(xié)調(diào)完成,既有以控制監(jiān)督為主要任務的職能部門，也有從事具體操作的業(yè)務職能部門,,,優(yōu)勢,通過利用社會資源，有效地彌補企業(yè)在某些職能領域的不足,有利于發(fā)揮專業(yè)化分工的優(yōu)勢,有利于培養(yǎng)企業(yè)自身的核心團隊和核心能力,,,劣勢,,協(xié)調(diào)和控制的工作量較大,核心職能委外對企業(yè)總體帶來高風險,以契約關系確

38、定的合作關系無法充分的從企業(yè)總體利益角度來考慮問題,,全部自建有利于對價值鏈的各個環(huán)節(jié)進行控制和協(xié)調(diào)，但管理成本較高,,全部自建的特點,企業(yè)在業(yè)務運作的各職能領域都建立起相應的業(yè)務部門,整個業(yè)務流程體系的運作主要依靠內(nèi)部的力量來完成,各業(yè)務部門的主要任務是計劃、監(jiān)督、實施和控制,,,優(yōu)勢,有利于企業(yè)形成穩(wěn)定的業(yè)務運作體系,對價值鏈的各個環(huán)節(jié)進行控制和協(xié)調(diào),有利于培養(yǎng)企業(yè)的組織優(yōu)勢和核心競爭力,,,劣勢,對專業(yè)人才需求高，人事成本較高,無法充分利用外部專業(yè)化公司的專業(yè)經(jīng)驗和能力,部門之間協(xié)調(diào)要求高,管理成本較高,,目前國內(nèi)建筑工程企業(yè)主要有兩種發(fā)展模式,項目公司模式,公司的核心優(yōu)勢在于獲得工程項

39、目,公司自身不擁有設計，土建隊伍,與設計公司，施工隊建立緊密的合作關系,擁有良好的項目管理人員,工程多采用分包形式來完成,建筑安裝公司模式,描述,公司擁有自身的設計，土建隊伍,建筑安裝業(yè)務完全由自身完成,公司經(jīng)營靈活性大,公司固定成本小,可以實現(xiàn)優(yōu)勢互補,資金需求小,優(yōu)點,公司易于控制質(zhì)量和成本,擁有各方面的專業(yè)人才,對其它企業(yè)的依賴性大,質(zhì)量控制，成本控制難度較大,缺點,公司固定成本較高,資金需求較高,經(jīng)營靈活性較低,戰(zhàn)略方向的確定決定了企業(yè)組織結構的選擇,適應發(fā)展戰(zhàn)略的組織結構設計原則,,,,,,,,有利于房地產(chǎn)業(yè)務,和建筑安裝工程,業(yè)務的迅速發(fā)展,,組織結構,對市場的快速反應速度,以”最

40、大限度滿足客戶需求“ 為目標,有利于公司內(nèi)部核心團隊的培養(yǎng),高效而精簡,保持和強化公司的核心競爭優(yōu)勢,構建符合戰(zhàn)略發(fā)展目標和市場競爭環(huán)境的組織結構是實現(xiàn)戰(zhàn)略目標的前提,,,房地產(chǎn)業(yè)務以操作管理為主的管理模式,,建筑安裝工程業(yè)務以戰(zhàn)略管理為主的管理模式,,有效的決策, 業(yè)務計劃,財務監(jiān)控體系,,合理的集分權,,,,管理模式,,,合理的部門設置,,明確的部門任務、功能、職責界定,,清晰的人員崗位編制以及職責、權力、能力要求界定,,充分考慮保持和利用現(xiàn)有的核心競爭優(yōu)勢,,以客戶為導向并且加快市場反應速度,,組織結構,,構建符合集團戰(zhàn)略目標和,市場競爭環(huán)境的組織結構,,,,確立公司的管理模式，建立一整

41、套明確的管控體系,,建立相應的決策和監(jiān)督流程,,重新設計組織架構，強化薄弱的功能，糾正職能錯位,,界定明確的部門任務和責任,,明確管理幅度,業(yè)務流程再造系統(tǒng)考慮四個領域，從而達到戰(zhàn)略目標對流程的要求,消除非增值活動,,活動間等待,不必要的活動,過量的庫存,重復的活動,不同部門重排的格式,反復的檢驗,跨部門協(xié)調(diào),增加/重排環(huán)節(jié),,企業(yè)用以規(guī)避風險的關鍵點,企業(yè)用以強化控制的關鍵點,有利于提升顧客滿意度的流程環(huán)節(jié),可以減少重復、提升效率的環(huán)節(jié)調(diào)整,可以縮短時間、降低成本的環(huán)節(jié)調(diào)整,簡化活動,,設計合理的交付品,,過于復雜的表格,過于專業(yè)分工的程序,復雜的溝通形式,缺乏優(yōu)化的物流,可以以更低廉方式進

42、行分包的非核心工作,消除各個流程環(huán)節(jié)中不必要的交付品,完善缺少的交付品,設計明確格式的交付品,明確的交付人和接受人,對交付品的監(jiān)控,,,戰(zhàn)略目標,減少成本,快速響應,增加控制節(jié)點,明確流程,,對流程的要求,,,對流程的要求,,,,,流程設計的原則,顧客導向原則,快速反應原則,系統(tǒng)優(yōu)化原則,追求流程整體績效最優(yōu),集成管理,當外部市場環(huán)境發(fā)生變化時，能迅速調(diào)整競爭策略,追求客戶服務的最終效果,整合的用戶界面，而非分離的用戶界面,業(yè)務流程再造應遵循顧客導向，快速反應以及系統(tǒng)優(yōu)化的原則,強調(diào)對外部市場競爭環(huán)境的快速反應,強調(diào)顧客滿意,一支相對穩(wěn)定的高素質(zhì)的人力資源隊伍是實現(xiàn)企業(yè)戰(zhàn)略目標的基本保證,,,

43、,,,,,,,建立一支強有力的,經(jīng)營管理精英梯隊,吸引大批優(yōu)秀人才加入,- 樹立并宣傳企業(yè)良 好形象,- 有計劃地廣泛開展 社會招聘(名牌大 學，人才招聘會，  委托獵頭公司等),塑造企業(yè)成功文化，以激勵并保留優(yōu)秀骨干員工,- 營造企業(yè)內(nèi)部公平 民主的氣氛，提高,員工的信心與責任,感,- 創(chuàng)造富有活力 的,內(nèi)部優(yōu)勝劣汰的 競爭機制，激發(fā)員  工的主觀能動性,在完善的人員長期發(fā)展計劃下培養(yǎng)具有良好專業(yè)素質(zhì)和經(jīng)營管理潛質(zhì)的優(yōu)秀人才，形成一支上下緊密銜接的精英人才隊伍,- “量體裁衣式”的終,身職業(yè)培訓(入職培,訓，在崗培訓，深,造等),- 培養(yǎng)“經(jīng)理候選人”  階梯

44、隊伍,,,,績效考評體系,,建立清晰明確的崗位考評標準，形成權責相當，獎懲分明的制度,建立清晰明確的，并結合業(yè)績和能力的個人評估標準，作為薪酬調(diào)整和職務任免的決策基礎,將考評或考核的結果有機地與薪酬體系掛鉤，并與員工職業(yè)發(fā)展緊密聯(lián)系,考評或考核的結果將作為人員晉升的基本參考標準，建立公平有序的內(nèi)部競爭機制,,,薪酬體系,,調(diào)整原有的工資體系，在縱向分級與橫向分檔上設計合理的浮動空間，形成有激勵性的上升梯度,確定合理的固定工資與變動工資的比例結構,改善現(xiàn)有福利機制，加強非資本性激勵因素，增強企業(yè)凝聚力,,人員評價和選拔體系,,優(yōu)化人員招聘流程，明確決策部門，做到有章可循,建立明確的員工能力評估標

45、準，使之成為人員選拔的基本標準,充分結合各種評估結果，制定合理公平的晉升條件與途徑，培養(yǎng)與發(fā)掘具有管理潛質(zhì)的優(yōu)秀人才,需要重新設計AB公司人力資源體系，使之更制度化、規(guī)范化，以適應業(yè)務迅速發(fā)展的需要,,最為命運所屈辱的人，只要還抱有希望，便無所怨懼。,這個世界并不在乎你的自尊，只在乎你做出來的成績，然后再去強調(diào)你的感受。,11月-24,11月-24,03:57,以愛為凝聚力的公司比靠畏懼維系的公司要穩(wěn)固得多。,珍惜今天的擁有，明天才會富有。,一個公司要發(fā)展迅速得力于聘用好的人才，尤其是需要聰明的人才。,3,歲前后嚴格管理，做孩子的家長；,13,歲前后逐步放手，做孩子的朋友。有效的教育是先嚴后松

46、，無效的教育是先松后嚴。有效的激勵是朝五晚九，無效的激勵是朝九晚五。,11月-24,11月-24,03:57,11月-24,懷疑和否定之海，圍繞著人們小小的島嶼，而信念則鞭策人，使人勇敢面對未知的前途。,11月-24,11月-24,11月-24,11月-24,對人才的運用，僅僅限于收羅是遠遠不夠的，重要的是對人才不僅要善于識別其長處，而且要敢于大膽地使用，以讓其充分顯示自己的才能。,微軟公司在用人上所表現(xiàn)出的膽略與氣魄是別的公司無可比擬的。,因為有了感謝之心，才能引發(fā)惜物及謙虛之心，使生活充滿歡樂，心理保持平衡，在待人接物時自然能免去許多無謂的對抗與爭執(zhí)。,只有一條路不能選擇,03:57:20

47、,03:57:20,一個人在科學探索的道路上，走過彎路，犯過錯誤，并不是壞事，更不是什么恥辱，要在實踐中勇于承認和改正錯誤。,業(yè)精于勤，荒于嬉。,11月-24,11月-24,47,03:57:20,11月-24,合作是一切團隊繁榮的根本。,我知道什么是勞動,:,勞動是世界上一切歡樂和一切美好事情的源泉。,世間沒有一種具有真正價值的東西，可以不經(jīng)過艱苦辛勤勞動而能夠得到的。,03:57,03:57:20,11月-24,03:57,靠制訂和管理標準吃飯的，有什么樣的判斷就會有什么樣的產(chǎn)品，有什么樣的標準就會有什么樣的人才。,講到國家的政治，根本上要人民有權；至于管理政府的人，便要付之于有能的專家們

48、。,只要有堅強的持久心，一個庸俗平凡的人也會有成功的一天，否則即使是一個才識卓越的人，也只能遭遇失敗的命運。,有信念不一定成功，沒信念一定會失敗。,11月-24,11月-24,11月-24,11月-24,我這一生基本上只是辛苦工作，我可以說，我活了七十五歲，沒有那一個月過的是舒服生活，就好象推一塊石頭上山，石頭不停地滾下來又推上去。,2024/11/29 3:57,03:57,03:57:20,一次良好的撤退，應和一次偉大的勝利一樣受到獎賞。,有非凡志向，才有非凡成就。,3:57:20 上午,11月-24,03:57:20,我的人生哲學是工作，我要揭示大自然的奧秘，并以此為人類服務。我們在世的

49、短暫的一生中，我不知道還有什么比這種服務更好的了。,抓住時機并快速決策是現(xiàn)代企業(yè)成功的關鍵。,最有希望的成功者，并不是才華最出眾的人，而是那些最善于利用每一時機發(fā)掘開拓的人。,29 十一月 2024,29-11月-24,一個偉大的企業(yè)，對待成就永遠都要戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢，如覆薄冰。,如果強調(diào)什么，你就檢查什么；你不檢查，就等于不重視。,為了能擬定目標和方針，一個管理者必須對公司內(nèi)部作業(yè)情況以及外在市場環(huán)境相當了解才行。,03:57,03:57:20,十一月 24,誠懇待人是邁向成功的唯一途徑。這與沒有嘗過辛苦，而獲得成功的滋味迥然不同。不下功夫，卻能成功，根本是不可能的事情。,管理關系就是人的關系。,0

50、3:57,2024/11/29 3:57,創(chuàng)新是惟一的出路，淘汰自己，否則競爭將淘汰我們。,危機不僅帶來麻煩，也蘊藏著無限商機。,人生是尊貴的。大家重新勵志，努力奮斗，為時應猶未晚。,觀念決定思路，思路決定出路。,11月-24,2024/11/29 3:57:20,謝謝各位！,踏實，奮斗，堅持，專業(yè)，努力成就未來。,11月-24,11月-24,Friday, November 29, 2024,弄虛作假要不得，踏實肯干第一名。,03:57:20,03:57:20,03:57,11/29/2024 3:57:20 AM,安全象只弓，不拉它就松，要想保安全，常把弓弦繃。,11月-24,03:57:

51、20,03:57,Nov-24,29-Nov-24,重于泰山，輕于鴻毛。,03:57:20,03:57:20,03:57,Friday, November 29, 2024,不可麻痹大意，要防微杜漸。,11月-24,11月-24,03:57:20,03:57:20,November 29, 2024,加強自身建設，增強個人的休養(yǎng)。,2024年11月29日,3:57 上午,11月-24,11月-24,追求卓越，讓自己更好，向上而生。,29 十一月 2024,3:57:20 上午,03:57:20,11月-24,嚴格把控質(zhì)量關，讓生產(chǎn)更加有保障。,十一月 24,3:57 上午,11月-24,03:

52、57,November 29, 2024,重規(guī)矩，嚴要求，少危險。,2024/11/29 3:57:20,03:57:20,29 November 2024,好的事情馬上就會到來，一切都是最好的安排。,3:57:20 上午,3:57 上午,03:57:20,11月-24,每天都是美好的一天，新的一天開啟。,11月-24,11月-24,03:57,03:57:20,03:57:20,Nov-24,務實，奮斗，成就，成功。,2024/11/29 3:57:20,Friday, November 29, 2024,抓住每一次機會不能輕易流失，這樣我們才能真正強大。,11月-24,2024/11/29 3:57:20,11月-24,謝謝大家！,