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1、單擊此處編輯母版標題樣式,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級,第三級,第四級,第五級,2018/4/26,,?#?,,第一部分：宏觀市場,,第二部分：區(qū)域市場,,第三部分：解讀客戶,,,,宏觀市場研究,排屋市場研究,高端住宅研究,搖,號,政策,出臺,供需平衡,根據(jù)歷年成交供需比來看，雖然,09,年供需比達到了,1.4,，但是單價依然沒有較大的漲幅，原因為,09,年前市場較為冷淡，,08,年庫存量較大；,從往年的杭州商品房住宅市場的年成交量來看，整體供應(yīng)呈下降趨勢，經(jīng)過,16-17,年火熱的市場環(huán)境后，新增量遠低于去化量，實現(xiàn)了市場均價巨幅增加，一舉跨入,4,萬,+,時代,；,,國,8,條、國,1

2、0,條、國,11,條等房地產(chǎn)政策出臺后，,10-11,年市場成交低迷,,限價、控網(wǎng)簽等政策出臺后，市場熱度上漲,,杭州,G20,會議前期，市場熱度再一次被點燃,,時隔,5,年后，杭州市場,16,年至,18,年，住宅市場均價實現(xiàn)巨幅增長,平穩(wěn)市場,供小于求，單價跨過,4,萬大關(guān),住宅市場供給逐年下降，需求量則呈上漲趨勢,杭州市場歷年住宅面積段成交占比分析圖,,70-90㎡,產(chǎn)品占比逐年下降，趨勢下行,但仍占市場成交主力,90-180㎡,的產(chǎn)品占比逐年上漲，趨勢上行,其中，,120-140,㎡,型再改產(chǎn)品需求上漲明顯；,,16,年起，市場改善需求凸起,住宅產(chǎn)品面積段配比變動明顯 ；再改、舒適改善型

3、產(chǎn)品占比增加,,164%,,歷年土地出讓分析圖,從,土地市場來看，,16,年土地樓面價漲幅達到,164%,，這也支撐著,17,年成交均價達到,4,萬；,高樓面價的土地，使得開發(fā)商不得不把產(chǎn)品面積段拉大，提高溢價紅利，,90,方剛需產(chǎn)品受客群承價能力較弱；,,17,年住宅各面積段成交金額占比,25%,,18%,2017,年住宅成交總價段分析圖,,占比,20%,,占比,29%,從,17,年成交數(shù)據(jù)來看，,500-700,萬級的產(chǎn)品成交套數(shù)占比達到了,20%,，但是該部分產(chǎn)品的成交金額占比卻達到了,25%,，且單價高達,3.9-4.3,萬,/ ㎡,，該部分產(chǎn)品面積段在,130-166 ㎡,；,250

4、-350,萬級的產(chǎn)品雖然在成交數(shù)量上為絕對的成交主力，但是該類型剛需產(chǎn)品溢價能力較弱，在成交金額占比中只達到,18%,；,后期住宅市場產(chǎn)品發(fā)展趨向,大面積、高單價方向發(fā)展，且面積段和單價成正比增長,130-166 ㎡,面積段產(chǎn)品，溢價高,從,17,年成交數(shù)據(jù)來看，,500-700,萬級產(chǎn)品成交金額去化占比最高，且溢價能力較強,,第一部分：宏觀市場,,第二部分：區(qū)域市場,,第三部分：解讀客戶,,,,宏觀市場研究,排屋市場研究,高端住宅研究,,,,第一梯隊,第二梯隊,第三梯隊,典型項目：,武林壹號、綠城,·,鳳起潮鳴、信達,·,濱江一品,產(chǎn)品：主力面積段為,167-330,㎡,，極致的追求、頂級奢

5、華,價格：單價,6.7-7.6,萬,客群：金字塔頂尖人群,典型項目：融創(chuàng),·,宜和園、融信公館,·ARC,、合景,·,天鑾、濱江,·,金茂府、首開,·,金茂府、杭州壹號院,產(chǎn)品：主力面積集中在,154 -194㎡,，對產(chǎn)品功能屬性還是有一定需求，裝修風格偏于個性化,價格：單價,4.5-4.8,萬,客群：該部分客群年齡段較年輕，集中在,30-45,歲之間，為城市新貴，對生活品質(zhì)有要求，且購買較強，對產(chǎn)品審美偏于年輕化,典型項目：坤和,·,和家園,產(chǎn)品：該部分產(chǎn)品力較弱、功能需求較大,價格：單價,4,萬出頭、成交主力面積為,90,㎡,客群：擠入型甚至是剛需客戶，如坤和,·,和家園項目客群，多為學(xué)區(qū)

6、房兒女讀書考慮，且需要搖號買房，對產(chǎn)品的功能要求多于舒適要求,,現(xiàn)狀,啟示,絕對的地理優(yōu)勢（老城核心），本土房企龍頭開發(fā)（綠城、濱江），地理、品牌、產(chǎn)品力、配套全都滿足豪宅的全好性，當之無愧的頂級產(chǎn)品,在,城市發(fā)展軸線上，申花板塊、奧體板塊等，坐擁城市發(fā)展紅利，全國性品牌房企開發(fā)，產(chǎn)品力開發(fā)充足,賣了將近,10,年的項目，行業(yè)發(fā)展領(lǐng)先經(jīng)濟增長行情下的溢價紅利產(chǎn)品，產(chǎn)品力較弱；,18,杭州住宅市場項目現(xiàn)狀小結(jié),整理項目為,18,年,1,月至,4,月的在售樓盤，且單價超過,4,萬的項目,武林壹號,鳳起潮鳴,信達壹品,地段,,杭州主城區(qū)核心地段、土地稀缺屬性明顯，武林門、慶春門、錢江新城一期等；,,

7、產(chǎn)品,主力,167-197㎡,：,4,室,2,廳,3,衛(wèi) 或,3,房,2,廳,3,衛(wèi),138-144㎡: 3,室,2,廳,2,衛(wèi),信達壹號,138-144㎡,產(chǎn)品，總價與第二隊,180㎡,產(chǎn)品持平，擠入型豪宅產(chǎn)品；,鳳起潮鳴,165㎡,產(chǎn)品，,3,房，大尺度，舒適需求提高，功能屬性降低；,,次主力,200-309㎡,：,5,室,2,廳,5,衛(wèi)或,6,衛(wèi),鳳起潮鳴,309㎡,產(chǎn)品，區(qū)別于成,197㎡,以下產(chǎn)品，定義豪宅標準，類十字戶型，戶型方正，功能分區(qū)明確，儀式感宅邸，總價,2000,萬以上高層產(chǎn)品；,,大平層,412-450㎡,：,4,室,2,廳,5,衛(wèi),全部為武林壹號產(chǎn)品面積段，極致的尺度

8、和舒適感，頂級產(chǎn)品力，總價,4000-5000,萬；,客群,,項目輻射力強，吸引全市甚至全省的富豪階層關(guān)注；,浙江地區(qū)金字塔頂端人群，身份的象征；,絕版地段，稀缺性強，溢價強，也為投資保值品；,,趨勢,,核心地段推地量有限，供應(yīng)非常稀缺,,面積段（第一梯隊）,第一梯隊,標桿性產(chǎn)品，主城核心稀缺地段、吸附力強,√成交主力,數(shù)據(jù)來源,RDAS,：,2018,年,1,月,1,日至,4,月,20,日成交數(shù)據(jù),合景天鑾,融創(chuàng)宜和園,融信公館,首開金茂府,融信慶隆地塊,九龍倉慶隆地塊,綠城建發(fā)沁園,濱江金茂府,杭州壹號院,第二梯隊,申花板塊產(chǎn)品對地緣性客戶吸附力較強；奧體板塊產(chǎn)品輻射力較強,,面積段,（第

9、二梯隊）,√成交主力,次主力,地段,,申花、奧體板塊，城市發(fā)展軸線的區(qū)域,,,板塊快速發(fā)展期；,,產(chǎn)品,主力,138-144㎡,：,3,室,2,廳,2,衛(wèi)、,4,室,2,廳,2,衛(wèi),3,開間朝南，戶型通透，產(chǎn)品力開發(fā)較足。但是房間尺度較小，客群對產(chǎn)品功能性關(guān)注度較高；,,次主力,154-169,㎡,：,4,室,2,廳,2,衛(wèi)、,4,室,2,廳,3,衛(wèi)、,3+1,室,2,廳,3,衛(wèi),3,開間朝南，主、次臥為套房，房間尺度較大，舒適度增加；,,其他,187-194㎡,：,4,室,2,廳,3,衛(wèi),部分做到,4,開間朝南，產(chǎn)品力開發(fā)一般，尺度寬敞，舒適感較好；且供應(yīng)較小，近期只有宜和園項目有供應(yīng)，后期

10、,ARC,有部分存量；總價超過,1000,萬直逼第一梯隊產(chǎn)品,客群,,申花板塊項目客群地域性較強，主要為城西需求外溢，項目輻射力不足；,奧體板塊客群分布較廣，項目輻射力較強，在亞運會前皆為板塊預(yù)期增長階段；,,趨勢,,地塊教稀缺，,主城板塊需求外溢承載功能，未來預(yù)期看好，兩個板塊在未來都將作為城市供應(yīng)主力,奧體板塊產(chǎn)品投資屬性較明顯，輻射能力強,,數(shù)據(jù)來源,RDAS,：,2018,年,1,月,1,日至,4,月,20,日成交數(shù)據(jù),供應(yīng)測算,（土地層面）,,,,,,,地塊名稱,容積率,建筑面積（㎡）,樓面價,自持,公寓體量,/,萬㎡,開發(fā)商,慶隆單元,FG01-R21-07,地塊,2.1,6951

11、6,40536,6%,6.95,九龍倉,慶隆單元,GS04-01-R21-05,地塊,2.5,41998,39024,/,4.2,九龍倉,慶隆單元,GS0305-04,地塊,2.8,149567,40541,3%,15,融信,合計：約,26.1,萬,㎡,,,,,261081,,備注：杭州地塊為現(xiàn)房銷售，暫不進入計算,;,實可售面積需剔除地下室、配套用房等，,故實際產(chǎn)品存量要小于,26.1,萬㎡,,,,,,,供應(yīng)測算,（項目：宜和園、首開金茂府、,ARC,、濱江金茂府等）,,,,,,,項目名稱,容積率,當前存量套數(shù),未推套數(shù),面積段,公寓體量,/,萬㎡,開發(fā)商,融創(chuàng),·,宜和園,2.6,7,31

12、3,155-193㎡,6,融創(chuàng),首開,·,金茂府,2.8,7,817,145-168㎡,12,首開,融信公館,·ARC,2.7,7,288,,4.5,融信,綠城,·,沁園,,,,,,綠城,合計：,,,,,,,備注：當前套數(shù)為未網(wǎng)簽套數(shù)，實際大部分已經(jīng)銷售,,,,,,,申花板塊供應(yīng),高層產(chǎn)品供應(yīng)稀缺，后期存量也有限,,第一部分：宏觀市場,,第二部分：區(qū)域市場,,第三部分：解讀客戶,,,,宏觀市場研究,排屋市場研究,高端住宅研究,,第一梯隊,總價,4000-5000,萬,/,套,第二梯隊,總價,2500-4000,萬,/,套,,,,,,,城市,中心,主力面積,：,客群,：,城市,主力面積,：,客群,：,景觀,主力,面積,：,客群,：,,第三梯隊,總價,500-1000,萬,/,套,