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1、,*,Click to edit Master text styles,Second Level,Third Level,Fourth Level,Fifth Level,Click to edit Master title style,地產(chǎn)江湖,數(shù)十萬(wàn)份專業(yè)資料任你下載，資深操盤手隨時(shí)交流！,摩東廣場(chǎng)工程介紹,北京漢博投資參謀,說(shuō) 明,本報(bào)告是由漢博參謀作為獨(dú)立第三方根據(jù)工程真實(shí)情況和實(shí)地調(diào)研作出的研究報(bào)告摘要版，提供給本工程潛在客戶利用，僅供參考。,未經(jīng)漢博參謀的書(shū)面同意，不得復(fù)印，出售或轉(zhuǎn)發(fā)本報(bào)告或其中任何局部。,免責(zé)申明,本報(bào)告并不提供量身定制的投資建議。報(bào)告的撰寫(xiě)并未慮及讀者的具體財(cái)

2、務(wù)狀況及目標(biāo)。,本文件所載信息和意見(jiàn)不是旨在供全面研究、或提供財(cái)務(wù)或法律意見(jiàn)用途，及不應(yīng)被依賴或用以取代任何有關(guān)個(gè)別情況的個(gè)別建議。,2,摩東廣場(chǎng)京東第一,MALL,3,內(nèi)容提要,工程簡(jiǎn)介,北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析摘要,工程商圈分析摘要,工程核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析摘要,工程核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析摘要,工程核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析摘要,工程定位及開(kāi)展戰(zhàn)略摘要,4,內(nèi)容提要,工程簡(jiǎn)介,北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析摘要,工程商圈分析摘要,工程核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析摘要,工程核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析摘要,工程核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析摘要,工程定位及開(kāi)展戰(zhàn)略摘要,5,工程位置北京市,本項(xiàng)目,本工程位于

3、東四環(huán)和東五環(huán)之間，靠近北京市區(qū)東西中軸線；,本工程臨近CBD、燕莎和朝外三大商圈，距離CBD、燕莎商圈約10-15分鐘車程。,6,工程位置區(qū)域,本工程位于東四環(huán)與東五環(huán)之間，東臨青年路小區(qū)，西靠青年路，南臨朝陽(yáng)北路，北接高檔住宅工程星河灣。,工程占地面積8.4萬(wàn)平米，其中建設(shè)用地面積5.9萬(wàn)平米，規(guī)劃總建筑面積地上28.3萬(wàn)平米，方案建設(shè)成一個(gè)集寫(xiě)字樓、商業(yè)、酒店、高級(jí)公寓各占32%、43%、7%和18%的大型綜合物業(yè)。,本工程,7,工程開(kāi)發(fā)與參謀團(tuán)隊(duì),開(kāi) 發(fā) 商：北京弘泰基業(yè)房地產(chǎn),規(guī)劃設(shè)計(jì)：香港巴馬丹拿國(guó)際公司,建筑設(shè)計(jì)：香港巴馬丹拿國(guó)際公司,景觀設(shè)計(jì)：香港巴馬丹拿國(guó)際公司,全案代理：北

4、京漢博投資參謀,8,工程總體布局示意圖初步,9,工程技術(shù)參數(shù),工程總體局部：,規(guī)劃建設(shè)用地面積：58958平方米,地上總建筑面積：283000平方米,建筑占地面積：24000平方米,綠地面積：18280平方米,容積率：4.8,建筑密度：40.8%,綠地率：31%,建筑高度：100米,機(jī)動(dòng)車停車位：約3000個(gè),Shopping Mall 局部：,建筑占地面積：20000平方米,地上總建筑面積：120000平方米,地下總建筑面積：,地下商業(yè)面積：20000平方米,地下停車與人防面積：50000平方米,建筑高度：40米地上六層,進(jìn)深：不小于80米,機(jī)動(dòng)車停車位：約2000個(gè),10,內(nèi)容提要,工程簡(jiǎn)

5、介,北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析摘要,工程商圈分析摘要,工程核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析摘要,工程核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析摘要,工程核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析摘要,工程定位及開(kāi)展戰(zhàn)略摘要,11,北京市行政區(qū)劃與人口總量,北京市總面積,16807.8,平方公里，包括,16,區(qū),2,縣。,截至2004年年底，北京市戶籍人口共計(jì)1,162.9萬(wàn)人，常住人口1492.7萬(wàn)，與1949年的420.1萬(wàn)人相比，55年間常住人口增長(zhǎng)了2.6倍，平均每年增加19.5萬(wàn)人，年均增長(zhǎng)率為2.3%。,2021年，北京市總?cè)丝谝?guī)模規(guī)劃將控制在1800萬(wàn)人左右，年均增長(zhǎng)率控制在1.4%以內(nèi)。其中戶籍人口1350萬(wàn)人左右，居住半年

6、以上外來(lái)人口450萬(wàn)人左右。,12,經(jīng)濟(jì)周期及GDP增速,19812004,中國(guó),GDP,增率移動(dòng)平均結(jié)果,資料來(lái)源：,2004,年中國(guó)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒,19952004年北京市與全國(guó)GDP增長(zhǎng)速度之比較,資料來(lái)源：中國(guó)經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)年鑒及北京市統(tǒng)計(jì)局,本輪中經(jīng)濟(jì)周期從20022021年,2004年為這個(gè)周期性頂峰，2005年開(kāi)始增速回落。,預(yù)計(jì)未來(lái)幾年內(nèi)GDP增率有所下降，但仍保持在7%以上。,預(yù)計(jì)2005至2021年間北京市的經(jīng)濟(jì)增速不低于9%。,13,社會(huì)消費(fèi)品零售總額,資料來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局,19952004,北京市社會(huì)消費(fèi)品零售總額及增率,消費(fèi)增長(zhǎng)點(diǎn)向服裝、美容、首飾類等商品擴(kuò)散。,連鎖企業(yè)成

7、為拉動(dòng)消費(fèi)品市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。,14,城鎮(zhèn)居民人均可支配收入,資料來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局,19992004,北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及增率,2004,年北京市城鎮(zhèn)居民消費(fèi)性支出人均消費(fèi)支出為,12200.4,元，比上年增長(zhǎng),9.7%,，扣除價(jià)格因素，實(shí)際增長(zhǎng),8.6%,。,城市居民恩格爾系數(shù)為,32.2%,，,15,消費(fèi)價(jià)格指數(shù),資料來(lái)源：北京市統(tǒng)計(jì)局,19992004,北京市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入及增率,16,內(nèi)容提要,工程簡(jiǎn)介,北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析摘要,工程商圈分析摘要,工程核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析摘要,工程核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析摘要,工程核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析摘要,工程定位及開(kāi)展戰(zhàn)

8、略摘要,17,商圈分布,銀帆,西雅圖,核心商圈,次級(jí)商圈,輻射商圈,核心商圈：以東四環(huán)、東五環(huán)、姚家園路和京通快速路為界；,次級(jí)商圈：以東三環(huán)、定福莊、東風(fēng)橋和百子灣為界；,輻射商圈：可達(dá)阜成門區(qū)域、望京區(qū)域，亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)和通州區(qū)；,18,商圈人口及銷售額預(yù)測(cè),19,內(nèi)容提要,工程簡(jiǎn)介,北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析摘要,工程商圈分析摘要,工程核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析摘要,工程核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析摘要,工程核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析摘要,工程定位及開(kāi)展戰(zhàn)略摘要,20,區(qū)域道路系統(tǒng),注：青年路和朝陽(yáng)路將于今年開(kāi)始改造，改造后均為城市主干道。,21,區(qū)域公共交通分析,北,東三環(huán),東四環(huán),東五環(huán),京通快速

9、路,朝陽(yáng)路,朝陽(yáng)北路,姚家園路,星火路,青年路,黃木杉路,四惠東,地鐵站,22,工程輻射距離與到達(dá)車次,步行5分鐘路程18個(gè)車次,主要站點(diǎn)：青年路、甘露園、黃木杉路,到達(dá)車次：115、306、342、382、411、718、731、815、831、834、846、859、908、991、運(yùn)通111、120支、412、419,步行10分鐘路程13個(gè)車次,主要站點(diǎn)：十里堡、太平莊、十里堡北里、姚家園、農(nóng)民日?qǐng)?bào)社,到達(dá)車次：112、202夜、364、388、608、808、350、703、705、729、754、989、721,步行15分鐘路程6個(gè)車次,主要站點(diǎn)：高碑店、紅領(lǐng)巾橋、豆各莊,到達(dá)車次：

10、312、397、728、976支、628、302,步行20分鐘路程2個(gè)車次,主要站點(diǎn)：四惠、板井等,到達(dá)車次：322、363,23,地鐵交通系統(tǒng),地鐵1號(hào)線貫穿北京城市東西，西至蘋(píng)果園，東至四惠東，在復(fù)興門和建國(guó)門與地鐵環(huán)形線相連，根據(jù)?北京市軌道交通網(wǎng)規(guī)劃?，北京市軌道交通網(wǎng)由13條線路和3條支線組成。通過(guò)軌道交通網(wǎng)絡(luò)，本區(qū)域能夠與市中心區(qū)、CBD區(qū)域及其它重點(diǎn)功能區(qū)域進(jìn)行方便快捷的聯(lián)系。,地鐵八通線也由四惠和四惠東站把通州地區(qū)直線拉近。,在靠近區(qū)域南邊是地鐵八號(hào)線和一號(hào)線的換乘站四惠東站，可以迅速抵達(dá)地鐵沿線各站，輻射范圍極廣，但是此站點(diǎn)距離本工程較遠(yuǎn)，仍需換乘公交車才能到達(dá)。,方案202

11、1年開(kāi)工、2021年完工的地鐵6號(hào)線與朝陽(yáng)路并行，經(jīng)過(guò)星火路和青年路，且將在十里堡、青年路上設(shè)站，屆時(shí)，本工程所在地交通狀況將進(jìn)一步提升。,24,內(nèi)容提要,工程簡(jiǎn)介,北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析摘要,工程商圈分析摘要,工程核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析摘要,工程核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析摘要,工程核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析摘要,工程定位及開(kāi)展戰(zhàn)略摘要,25,區(qū)域現(xiàn)有住宅樓盤分布,26,工程核心商圈區(qū)域內(nèi)居民戶數(shù),27,區(qū)域未來(lái)1-2年內(nèi)入住住宅樓盤分布,28,工程核心商圈區(qū)域內(nèi)未來(lái)1-2年內(nèi)新增居民戶數(shù),29,工程核心商圈區(qū)域內(nèi)常住人口總數(shù),現(xiàn)有人口：根據(jù)我們對(duì)工程周邊區(qū)域的實(shí)地調(diào)研，現(xiàn)階段地塊核心商圈區(qū)域

12、行政面積約20平方公里，常住人口總量約為20萬(wàn)人，人口密度約為1.0萬(wàn)人/平方公里。,未來(lái)新增人口：區(qū)域地處朝青板塊核心區(qū)域，優(yōu)越的地理位置吸引了眾多地產(chǎn)工程會(huì)聚于此。現(xiàn)階段本工程地塊周邊存在20個(gè)左右的新興居住社區(qū)和中高檔公寓，如國(guó)美第一城、青年匯、興隆家園、北京星河灣等，隨著未來(lái)23年內(nèi)這些工程的陸續(xù)入住和商業(yè)配套的逐漸完善，預(yù)計(jì)區(qū)域2-3年內(nèi)還將增加約4.6萬(wàn)戶居民，新增人口將超過(guò)15萬(wàn)人。,至本工程shopping mall開(kāi)業(yè)時(shí)，工程核心商圈區(qū)域內(nèi)常住人口總數(shù)將到達(dá)35萬(wàn)人。,30,工程核心商圈區(qū)域消費(fèi)者分布特征,年齡,學(xué)歷,職業(yè),婚姻,31,區(qū)域消費(fèi)行為習(xí)慣,家庭收入,消費(fèi)支出,購(gòu)

13、物場(chǎng)所選擇關(guān)注因素,購(gòu)物出行方式,32,消費(fèi)者對(duì)本工程的看法,工程應(yīng)建購(gòu)物場(chǎng)所的類型,工程應(yīng)經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容,工程所要的檔次,33,內(nèi)容提要,工程簡(jiǎn)介,北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析摘要,工程商圈分析摘要,工程核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析摘要,工程核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析摘要,工程核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析摘要,工程定位及開(kāi)展戰(zhàn)略摘要,34,工程核心商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)供給現(xiàn)狀,從供給上來(lái)看，該區(qū)域內(nèi)現(xiàn)存商業(yè)物業(yè)151310平方米建筑面積，包括百貨、超市、專業(yè)市場(chǎng)、餐飲、專賣店和休閑、娛樂(lè)設(shè)施。各業(yè)態(tài)供給面積及占比方以下圖所示。,區(qū)域各業(yè)態(tài)供給量及比例圖,35,區(qū)域消費(fèi)需求分析,到2006年底，區(qū)域常住人口可達(dá)35萬(wàn)

14、以上,按照 北京市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，2004年北京市城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)性支出12200.4元，近三年人均消費(fèi)性支出增長(zhǎng)率都在8%左右，照此增長(zhǎng)率，可以推算出2006年人均消費(fèi)性支出為14230.5元。,到2006年區(qū)域居民消費(fèi)支出可達(dá)：,區(qū)域居民消費(fèi)支出=35萬(wàn)14230.5=49.8億,根據(jù)北京市歷史統(tǒng)計(jì)資料顯示，2004年北京市商業(yè)面積單位產(chǎn)出大約為1.6萬(wàn)元/年，由此可以大概推算出區(qū)域應(yīng)有商業(yè)面積為：,498000萬(wàn)元/1.6萬(wàn)元/平米=31.3萬(wàn)平方米營(yíng)業(yè)面積.,根據(jù)北京市商委的商業(yè)開(kāi)展規(guī)劃，預(yù)計(jì)在2005年人均商業(yè)面積將到達(dá)09平方米營(yíng)業(yè)面積。,商業(yè)營(yíng)業(yè)面積=35萬(wàn)人0.9平方米/人=

15、31.5萬(wàn)平方米,依據(jù)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，商業(yè)物業(yè)建筑面積和營(yíng)業(yè)面積比率為10.56，由此可以推算出本區(qū)域合理的商業(yè)物業(yè)建筑面積為57萬(wàn)平米左右。,36,區(qū)域商業(yè)物業(yè)存量、未來(lái)供給量及缺口,區(qū)域商業(yè)物業(yè)現(xiàn)存量為151310平方米，截止到2006年的新增供給量為253000平方米，到2006年底商業(yè)物業(yè)存量將到達(dá)404310平方米建筑面積。,根據(jù)對(duì)消費(fèi)需求和北京市商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的分析，到2006年本區(qū)域合理的商業(yè)物業(yè)供給面積應(yīng)到達(dá)57萬(wàn)平方米。,到2006年底，本區(qū)域?qū)⑷匀淮嬖?7萬(wàn)平米左右的商業(yè)物業(yè)缺口。,37,商業(yè)物業(yè)供給、需求結(jié)構(gòu)分析,區(qū)域商業(yè)物業(yè)的供給結(jié)構(gòu)和消費(fèi)者對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求結(jié)構(gòu)存在著錯(cuò)位，也就

16、是說(shuō)區(qū)域商業(yè)物業(yè)存在結(jié)構(gòu)性缺口。,本區(qū)域商業(yè)物業(yè)正面臨著結(jié)構(gòu)升級(jí)，不合理的商業(yè)物業(yè)將逐步退出區(qū)域市場(chǎng)或進(jìn)行改造，規(guī)模、業(yè)態(tài)組合、檔次等更加合理化的商業(yè)物業(yè)將不斷壯大。,38,內(nèi)容提要,工程簡(jiǎn)介,北京宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境簡(jiǎn)介,工程商圈分析,工程核心商圈區(qū)域交通環(huán)境分析,工程核心商圈區(qū)域人口環(huán)境分析,工程核心商圈區(qū)域商業(yè)物業(yè)供求分析,工程定位及開(kāi)展戰(zhàn)略,39,工程整體定位,工程整體定位：圍繞CBD等三大商圈的需求為目標(biāo)，以休閑娛樂(lè)、體驗(yàn)時(shí)尚為核心主題，打造一個(gè)主題鮮明、品質(zhì)一流、功能完善，融辦公、SHOPPING MALL、酒店及高級(jí)公寓為一體的的大型綜合性建筑集群，成為青年路商圈甚至京東區(qū)域的休閑娛樂(lè)、商業(yè)、商務(wù)中心及標(biāo)志性建筑群。,40,Shopping Mall定位,立足青年路商圈需求，輻射到,CBD,、燕莎、朝外商圈的商業(yè)核心，集休閑娛樂(lè)、運(yùn)動(dòng)健身、餐飲、購(gòu)物于一體的中高檔休閑時(shí)尚,MALL,41,工程開(kāi)展策略,本工程將堅(jiān)持“不分割銷售shopping mall 一平米的長(zhǎng)期持有策略，并委托專業(yè)商業(yè)管理公司專業(yè)經(jīng)營(yíng)，保證本工程shopping mall物業(yè)的長(zhǎng)期經(jīng)營(yíng)一致性和連貫性。,本工程