《如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(新)》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析(新)（35頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,*,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。,單擊此處編輯母版標(biāo)題樣式,*,單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。,如何進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,手機(jī)靜音或關(guān)機(jī),;,不能交頭接耳,;,不能遲到,;,未經(jīng)許可不能接電話,;,未經(jīng)許可不能中途離場(chǎng),;,以上每項(xiàng)違反個(gè)人,10,個(gè)俯臥撐，女士,10,個(gè)起立下蹲！,會(huì)場(chǎng)紀(jì)律,2,分享2分鐘思考,我們?yōu)槭裁匆M(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？具體起到哪些作用呢？,3,為什么要進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？,1、評(píng)估項(xiàng)目所處的,市場(chǎng)環(huán)境；,2、尋找項(xiàng)目潛在的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，,挖掘需求,尚未

2、被滿足的市場(chǎng)；,3、,規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),；,4、,制定項(xiàng)目的發(fā)展方向,和市場(chǎng)定位；,5、推薦最具競(jìng)爭(zhēng)力的,產(chǎn)品建議,；,6、,評(píng)估,開(kāi)發(fā)商目標(biāo),實(shí)現(xiàn)的可能性,市場(chǎng)分析是對(duì)市場(chǎng)調(diào)研搜集到的信息進(jìn)行,整合與提煉,的過(guò)程，市場(chǎng)分析的結(jié)論是進(jìn)行決策的基礎(chǔ)。,具體起到哪些作用呢？,4,什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)分析？,概念，即指：,針對(duì)某種特定物業(yè)研究市場(chǎng)的供需關(guān)系。,供應(yīng)方：市場(chǎng)中的各競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)（包括住宅、公寓、寫字樓、商業(yè)、酒店等）,市場(chǎng)分析不是簡(jiǎn)單的羅列市場(chǎng)數(shù)據(jù)，而是必須基于數(shù)據(jù)進(jìn)行分析！,需求方：物業(yè)的購(gòu)買者或租賃者,5,三大核心問(wèn)題,市場(chǎng)分析的落腳點(diǎn)必須回答的三個(gè)核心問(wèn)題,目標(biāo)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪里？整體戰(zhàn)略

3、是什么？跟隨、超越、還是差異化競(jìng)爭(zhēng)？,項(xiàng)目的客戶、形象、產(chǎn)品如何定位理論支撐？,項(xiàng)目必須要解決核心問(wèn)題？,6,新景祥針對(duì)住宅項(xiàng)目前期定位及物業(yè)發(fā)展建議階段分析框架,第一部分,本體條件及目標(biāo)梳理,第二部分,尋找細(xì)分市場(chǎng),第三部分,項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略及形象定位,第四部分,產(chǎn)品功能定位,分析過(guò)程,定位,過(guò)程,7,通過(guò)分析項(xiàng)目現(xiàn)狀以及客戶目標(biāo)之間的差距，尋找由現(xiàn)狀向目標(biāo)轉(zhuǎn)化的方法，即項(xiàng)目的核心問(wèn)題,模塊一,本體條件及目標(biāo)梳理,R2,我們想要什么？,（針對(duì)目標(biāo)的規(guī)范分析）,戰(zhàn)略目標(biāo),：,成熟項(xiàng)目的復(fù)制等,經(jīng)濟(jì)目標(biāo),：,利潤(rùn)最大化等,風(fēng)險(xiǎn)目標(biāo),：,風(fēng)險(xiǎn)控制等,S,我們有什么？,（針對(duì)現(xiàn)狀的實(shí)證分析）,經(jīng)驗(yàn)：,開(kāi)

4、發(fā)商操盤經(jīng)驗(yàn),區(qū)域,：,定位、人口、交通,項(xiàng)目,：地塊,四至、內(nèi)部、規(guī)劃指標(biāo),核心問(wèn)題是什么？,項(xiàng)目需要解決的問(wèn)題的提出,8,本項(xiàng)目,XX,XX,XX,XX,XX,XX,XX,XX,XXXXXXXX,XX,項(xiàng)目周邊環(huán)境：,XX,注：本圖僅為示意之用,9,XX,注釋,XX,注釋：,XX,注釋,XX,項(xiàng)目交通,10,項(xiàng)目四至,XX,XX,小 路,XX,XX,XX,XX,XX,本項(xiàng)目,北,11,通過(guò)分析項(xiàng)目所在城市的經(jīng)濟(jì)背景、房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，并結(jié)合開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)訴求，初步判斷項(xiàng)目未來(lái)將處于何種細(xì)分市場(chǎng)中,模塊二,尋找細(xì)分市場(chǎng),城市經(jīng)濟(jì)背景分析,房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,分析內(nèi)容,分析工具和視角,解決問(wèn)題

5、,城市地位分析,人口結(jié)構(gòu)分析,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析,經(jīng)濟(jì)水平分析,總體房地產(chǎn)市場(chǎng)分析,各住宅板塊市場(chǎng)分析,項(xiàng)目所在的住宅板塊市場(chǎng)分析,通過(guò)以上內(nèi)容的分析并結(jié)合企業(yè)對(duì)項(xiàng)目的目標(biāo)訴求，得出未來(lái)項(xiàng)目可能的發(fā)展方向,12,各項(xiàng)指標(biāo)有什么意義？與項(xiàng)目有何聯(lián)系？,是否所有的項(xiàng)目都需要做城市評(píng)價(jià)?,應(yīng)該分析哪些指標(biāo)？指標(biāo)越全越好嗎？,角度？深入度？,區(qū)域經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)庫(kù),整體市場(chǎng)分析的主要重要指標(biāo),13,城市概況闡明城市的現(xiàn)狀及地位,城市概況,城市交通,區(qū)位優(yōu)勢(shì)分析（經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度）,大交通與其他區(qū)域的互動(dòng)交通,小交通（重點(diǎn)城市）本市的交通狀況,人文歷史,自然地理,通過(guò)交通與其他重點(diǎn)城市形成點(diǎn)狀互動(dòng),在其背景區(qū)域的角色

6、和定位,行政區(qū)域劃分,14,宏觀經(jīng)濟(jì)分析（對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響）預(yù)測(cè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)及對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的影響,投資潛力指標(biāo),1、經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況（GDP、人均GDP、GDP增長(zhǎng)率）,2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資規(guī)模（房地產(chǎn)投資/固定資產(chǎn)投資）,3、人口規(guī)模（常住人口、市區(qū)人口）,4、人均使用面積規(guī)模（如果小，說(shuō)明有大的發(fā)展?jié)摿Γ?5、供給規(guī)模（施工面積、竣工面積）,6、需求規(guī)模（銷售面積）,7、購(gòu)買力水平（人均儲(chǔ)蓄余額、人均可支配收入）,8、城市化率（納瑟姆曲線）（,城市化率,=城市人口/戶籍人口）,投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo),1、房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)投資/GDP、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率,2、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)：房?jī)r(jià)/,人均可支

7、配收入,、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/,收入,增長(zhǎng)率,3、供求風(fēng)險(xiǎn)：施工/銷售、竣工/銷售,宏觀指標(biāo)對(duì)城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的SWOT分析,宏觀指標(biāo)對(duì),城市房地產(chǎn)業(yè)未來(lái)發(fā)展優(yōu)劣勢(shì)分析,15,一、GDP發(fā)展與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的關(guān)系,GDP國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值,（港臺(tái)地區(qū)有翻譯為國(guó)內(nèi)生產(chǎn)毛額、本地生產(chǎn)總值）。通常對(duì)GDP的定義為：一定時(shí)期內(nèi)（一個(gè)季度或一年），一個(gè)國(guó)家或地區(qū)的經(jīng)濟(jì)中所生產(chǎn)出的全部最終產(chǎn)品和提供勞務(wù)的市場(chǎng)價(jià)值的總值。,經(jīng)濟(jì)發(fā)展是潛在需求變?yōu)橛行枨蟮闹饕獎(jiǎng)恿?是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)。,美國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家?guī)炱澞慕o經(jīng)濟(jì)發(fā)展和房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)聯(lián)做了如右的界定:,房地產(chǎn)的發(fā)展要與國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展相協(xié)調(diào)，房地產(chǎn)發(fā)展落后于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，說(shuō)明房

8、地產(chǎn)的發(fā)展還有很大的發(fā)展空間，反之，如果房地產(chǎn)的發(fā)展超過(guò)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，說(shuō)明有過(guò)熱的現(xiàn)象。,當(dāng)GDP的增長(zhǎng)速度,8%,房地產(chǎn)業(yè)將出現(xiàn)萎縮,房地產(chǎn)將出現(xiàn)停歇,處于穩(wěn)定發(fā)展階段,將高速發(fā)展,投資潛力分析,16,二、人均GDP與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)聯(lián),國(guó)際大量的數(shù)據(jù)表明人均GDP達(dá)到,3000,美圓和人均住宅面積到,3035,平方米之前，房地產(chǎn)行業(yè)將繼續(xù)保持快速發(fā)展。,投資潛力分析,17,三、城市化率與房地產(chǎn)發(fā)展的關(guān)系,世界城市化發(fā)展有一個(gè)共同規(guī)律-這就是著名的“納瑟姆曲線”，納瑟姆曲線顯示當(dāng)城市化率超過(guò)30%，城市化水平將加速，將存在巨大的潛在需求，中國(guó)目前的城市化率在37%-40%多左右，平均每年增速在1

9、.5%左右，城市化的快速發(fā)展有兩個(gè)拐點(diǎn)30%和70%。,美國(guó)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家斯蒂格利茨曾說(shuō)過(guò)，“作為世界最大的發(fā)展中國(guó)家，中國(guó)的城市化與美國(guó)的高科技發(fā)展將是深刻影響21世紀(jì)人類發(fā)展的兩大課題”,可見(jiàn)中國(guó)的城市化率我們應(yīng)該重點(diǎn)的關(guān)注，因?yàn)樗鼘?lái)巨大的潛在需求，將加快中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。,納瑟姆曲線的兩個(gè)拐點(diǎn),70%,30%,投資潛力分析,18,四、購(gòu)買力水平的分析,大量數(shù)據(jù)表明人均可支配收入增長(zhǎng)9.3%，每年就有10%的城鎮(zhèn)居民進(jìn)入中等收入家庭行列。,人均可儲(chǔ)蓄余額的快速增長(zhǎng)預(yù)示未來(lái)兩、三年將是房地產(chǎn)快速增長(zhǎng)的階段。,人均可支配收入,增長(zhǎng)9.3%,每年就有10%的城鎮(zhèn)居民,進(jìn)入中等收入家庭行列

10、,購(gòu)買力增長(zhǎng),人均儲(chǔ)蓄余額增長(zhǎng)曲線,房?jī)r(jià)增長(zhǎng)曲線,時(shí)間軸,投資潛力分析,19,恩格爾系數(shù)是指食品支出總額占家庭或個(gè)人消費(fèi)支出總額的百分比例。1857年，世界著名的德國(guó)統(tǒng)計(jì)學(xué)家恩格爾闡明了一個(gè)定律：隨著家庭和個(gè)人收入增加，收入中用于食品方面的支出比例將逐漸減小，這一定律被稱為恩格爾定律，反映這一定律的系數(shù)被稱為恩格爾系數(shù)，此系數(shù)越低，說(shuō)明人們的生活質(zhì)量就越高，購(gòu)買水平就越強(qiáng)。,恩格爾系數(shù)（%）,食品支出,總支出,50-55%,55-59%,40-45%,40%以下,45-50%,溫飽型,小康型,富裕型,恩格爾系數(shù)與生活質(zhì)量關(guān)系,恩格爾系數(shù)購(gòu)買力水平的分析,投資潛力分析,20,五、房地產(chǎn)投資與GD

11、P的關(guān)系,15%,10-15%,10%,房地產(chǎn)投資/GDP,房地產(chǎn)泡沫問(wèn)題將出現(xiàn),需警惕,較為合理,投資風(fēng)險(xiǎn)分析,21,六、房?jī)r(jià)收入比,房?jī)r(jià)收入比是衡量一個(gè)城市和區(qū)域房?jī)r(jià)是否過(guò)高的一個(gè)重要指標(biāo),在一個(gè)理性的市場(chǎng)里房?jī)r(jià)與居民的可支配收入有一個(gè)合理的范圍。,國(guó)際貨幣基金組織認(rèn)為房?jī)r(jià)收入比在3-6，是比較健康的。而考慮到中國(guó)處于城市化快速發(fā)展階段和經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，按照7-8來(lái)作為衡量的標(biāo)準(zhǔn)。,房?jī)r(jià)收入比=（90-100）平米的房子總價(jià)/家庭年可支配收入,3-6為國(guó)際標(biāo)準(zhǔn),7-8為國(guó)內(nèi)標(biāo)準(zhǔn),房?jī)r(jià)收入比低于標(biāo)準(zhǔn)為合理水平,投資風(fēng)險(xiǎn)分析,22,房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率可以用來(lái)衡量房地產(chǎn)行業(yè)相對(duì)國(guó)家經(jīng)濟(jì)擴(kuò)張

12、的速度，該比率低于1被認(rèn)為是合理的，在1-2之間則需高度警惕，如果超過(guò)2則說(shuō)明存在泡沫的問(wèn)題。,2,1-2,合理水平,需高度警惕,存在泡沫,房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率衡量市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率/GDP增長(zhǎng)率,投資風(fēng)險(xiǎn)分析,23,此指標(biāo)越小，說(shuō)明居民的購(gòu)買力越強(qiáng)。,2005年全國(guó)的平均水平為,42%,。,可負(fù)擔(dān)比率,月還款額,家庭收入,月還款額/家庭收入,投資風(fēng)險(xiǎn)分析,24,租金代表真正的需求，當(dāng)房?jī)r(jià)走勢(shì)與租金走勢(shì)背道而行的時(shí)候，說(shuō)明房?jī)r(jià)的上升是有泡沫的。,房?jī)r(jià)走勢(shì),租金走勢(shì),時(shí)間軸,合理,不合理,房?jī)r(jià)與租金走勢(shì)對(duì)比分析,投資風(fēng)險(xiǎn)分析,25,七、市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn),施工/銷售用于反映未來(lái)兩三年的市場(chǎng)；竣工

13、/銷售用于反映市場(chǎng)現(xiàn)狀。,施工/銷售5,竣工/銷售1.1,合理的市場(chǎng),竣工面積中有10%,是不可售的,投資風(fēng)險(xiǎn)分析,26,城市發(fā)展現(xiàn)狀及規(guī)劃城市發(fā)展對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需影響與預(yù)警作用,城市發(fā)展現(xiàn)狀,城市發(fā)展規(guī)劃,城市定位與總體規(guī)劃,產(chǎn)業(yè)規(guī)劃,控制性詳規(guī),片區(qū)總體規(guī)劃,修建性詳規(guī),專業(yè)規(guī)化,重點(diǎn)工程規(guī)劃,產(chǎn)業(yè)園區(qū),城市中心及副中心分布,城市支柱產(chǎn)業(yè)概況,1、與國(guó)家“十一五”計(jì)劃相結(jié)合,2、與區(qū)域總體規(guī)劃相結(jié)合,3、與相鄰重點(diǎn)城市規(guī)劃相結(jié)合,27,城市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀了解目前市場(chǎng)格局、未來(lái)需求、市場(chǎng)容量和供應(yīng)情況,一級(jí)市場(chǎng)（土地）,二級(jí)市場(chǎng)（新房）,三級(jí)市場(chǎng)（二手房）,土地供需情況對(duì)比分析,各片區(qū)土地

14、成交價(jià)格分析,未來(lái)土地供應(yīng)與規(guī)劃,住宅市場(chǎng),辦公樓市場(chǎng),商業(yè)市場(chǎng),在售樓盤及預(yù)告盤區(qū)域分布及區(qū)域價(jià)格分析,城市所有辦公樓分布、售價(jià)和租金分析,商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)狀分析（在售商業(yè)、已運(yùn)營(yíng)商業(yè)）,區(qū)域分布及區(qū)域價(jià)格走勢(shì)分析,供需對(duì)比分析,縱向（時(shí)間）對(duì)比分析,價(jià)格對(duì)比分析,橫向（地域）對(duì)比分析,28,城市特點(diǎn)為項(xiàng)目定位、物業(yè)發(fā)展建議、營(yíng)銷策略總綱提供素材依據(jù),城市在歷史、人文、自然、地理等方面所獨(dú)有資源。例如：蘇州的園林；杭州的西湖及其傳說(shuō)；南京的國(guó)民政府遺址等等。,29,附件：相關(guān)政策對(duì)城市（房地產(chǎn)業(yè)）發(fā)展的影響,政策對(duì)城市發(fā)展的優(yōu)劣勢(shì)分析,政策對(duì)城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的優(yōu)劣勢(shì)分析,國(guó)家政策,地方性政策,30

15、,分析整體市場(chǎng)的主要目的,31,案例討論,某開(kāi)發(fā)商為一家一線城市起家的中型開(kāi)發(fā)商，具有一定開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，擅做品質(zhì)項(xiàng)目，項(xiàng)目定位通常為區(qū)域高端。該開(kāi)發(fā)商現(xiàn)欲進(jìn)入三、四線城市開(kāi)發(fā)高端住宅，希望能與咨詢公司做一次溝通。請(qǐng)根據(jù)客戶需求分析市場(chǎng)，給出分析結(jié)構(gòu)圖。,時(shí)間20分鐘。,32,進(jìn)行房地產(chǎn)市場(chǎng)分析時(shí)常犯的錯(cuò)誤,1、大環(huán)境看好，項(xiàng)目的小環(huán)境就一定不錯(cuò),2、過(guò)分倚重宏觀資料來(lái)論證項(xiàng)目，只關(guān)注外圍共性，忽視項(xiàng)目差異性,3、過(guò)于偏重對(duì)“二手資料”的應(yīng)用,4、以前什么賣得好，現(xiàn)在就做什么,5、別人做什么賣得好，我們做也會(huì)賣得好,房地產(chǎn)市場(chǎng)是變化的，因此市場(chǎng)分析應(yīng)貫穿于整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程，根據(jù)市場(chǎng)的變化及時(shí)調(diào)整戰(zhàn)略。,33,補(bǔ)充幾點(diǎn)市場(chǎng)分析方法的建議：,1、市場(chǎng)分析多用數(shù)據(jù)說(shuō)話，用圖表說(shuō)話事實(shí)勝于雄辯！,2、數(shù)據(jù)的整理可用excel表格統(tǒng)計(jì)（尤其是區(qū)域類繁雜項(xiàng)目），便于整理分析；,3、基于事實(shí)的分析要提出結(jié)論性的建議和觀點(diǎn)，或是提出問(wèn)題、或是判斷趨勢(shì)、或是找到答案等。,4、專業(yè)顧問(wèn)的競(jìng)爭(zhēng)力在于：基于事實(shí)的分析和研究找到項(xiàng)目解決的方案。而不是靠創(chuàng)意出點(diǎn)子，那不是我們的強(qiáng)項(xiàng)！,34,THE END!,35,