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1、Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,*,2024/12/12,房地產(chǎn)項目土地前期運作流程培訓(xùn)課件,2023年3月,目 錄,C,ontents,一、土地一級開發(fā)基本流程,二、關(guān)于土地及土地出讓相關(guān)要點,三、土地轉(zhuǎn)用（征收）相關(guān)流程,四、相關(guān)稅費,五、土地前期及競拍工作流程,土地一級開發(fā)基本流程,1,PART,由政府或開發(fā)商針對土地儲備整理或擬定的項目進行項目選址。,1,、選地,原土地所有者或使用者在

2、征得區(qū)縣和鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或上級主管部門得同意后向市國土局提出土地前期開發(fā)申請。,2,、土地前期開發(fā)申請,市國土局受理申請并進行土地開發(fā)項目預(yù)審。,3,、土地開發(fā)項目預(yù)審,委托市、區(qū)縣土地儲備機構(gòu)負責(zé)組織編制土地儲備開發(fā)實施方案（地塊范圍、土地面積、控規(guī)條件、地上物狀況、儲備開發(fā)成本、土地收益、開發(fā)計劃、實施方式等）。,4,、土地開發(fā)實施方案預(yù)審,編制了開發(fā)實施方案的項目由市國土局會同市發(fā)展改革、規(guī)劃、建設(shè)、交通、環(huán)保等部門參加的聯(lián)審會，通過會審，對建設(shè)項目土地前期開發(fā)的實施方案中土地、產(chǎn)業(yè)政策、城市規(guī)劃、建設(shè)資質(zhì)、交通及環(huán)保等條件提出原則意見。,5,、土地開發(fā)方案修改,1,、土地儲備機構(gòu)負責(zé)實施土地

3、開發(fā),2,、以招標(biāo)方式確定開發(fā)企業(yè)后，土地儲備機構(gòu)應(yīng)當(dāng)與中標(biāo)開發(fā)企業(yè)簽訂土地前期開發(fā)管理委托協(xié)議。,6,、確定土地開發(fā)單位,向市規(guī)劃部門辦理規(guī)劃意見，向市國土部門辦理用地手續(xù)，向市發(fā)展和改革委員會辦理核準(zhǔn)手續(xù)，涉及交通、園林、文物、環(huán)保和市政專業(yè)部門的，應(yīng)按照有關(guān)規(guī)定辦理相應(yīng)手續(xù)如果開發(fā)項目涉及新增集體土地辦理農(nóng)用地征收、農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)或存量國有建設(shè)用地收回國有土地使用權(quán)的，土地儲備開發(fā)實施單位依法辦理相關(guān)手續(xù)，并獲得市人民政府的批準(zhǔn)。,7,、辦理相關(guān)用地手續(xù),開發(fā)單位委托編制可行性研究報告，規(guī)劃方案，工程造價預(yù)算和具體設(shè)計實施方案等。,（概規(guī),-,控規(guī),-,詳規(guī)）,8,、確定實施規(guī)劃方案,在取得

4、市人民政府的批準(zhǔn)文件后由土地儲備開發(fā)實施單位到相關(guān)委辦局辦理征地、拆遷市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等相關(guān)手續(xù)，組織實施征地、拆遷和市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。,9,、辦理拆遷安置及市政基礎(chǔ)建設(shè),建設(shè)項目的土地前期開發(fā)完成后由市國土局組織相關(guān)委辦局進行驗收,10,、組織驗收開發(fā)土地,申請材料：,用地申請報告,法人營業(yè)執(zhí)照,立項批文,縣以下建制鎮(zhèn)應(yīng)出具鎮(zhèn)政府證明,經(jīng)審查批準(zhǔn)詳細規(guī)劃或總平面設(shè)計圖紙,11,、辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證,建設(shè)單位需委托測繪單位對建設(shè)項目規(guī)劃用地進行測繪釘樁，由測繪院按照建設(shè)用地釘樁成果及繪制要求繪制地形圖。,12,、辦理建設(shè)用地委托釘樁,申請用地者應(yīng)當(dāng)同時向市城市規(guī)劃局、市土地局提出用地申請,

5、初審會通過。,13,、辦理國有土地使用權(quán)出讓申請,房地產(chǎn)項目用地單位將,城鎮(zhèn)建設(shè)用地批準(zhǔn)書申請審批表,返回行政主管部門，帶領(lǐng)行政主管部門的工作人員到用地現(xiàn)場實地勘察，查明土地狀況。,14,、主管部門實地勘察,建設(shè)單位委托有相關(guān)資質(zhì)的土地評估公司對所規(guī)劃用地進行評估，必須經(jīng)市、縣、自治縣國土局批準(zhǔn)，并核定的地價標(biāo)準(zhǔn)登記手續(xù)。,15,、委托地價評估、辦理核定地價手續(xù),根據(jù),國家土地管理局土地估價報告預(yù)審制度實施方案,，對需經(jīng)國家土地管理局確認估價結(jié)果的土地估價報告,16,、土地估價報告的預(yù)審,17,、辦理土地出讓審批,土地前期開發(fā)企業(yè)接受土地整理儲備中心的委托進行土地前期開發(fā)，生地變成熟地之后項目

6、駿工驗收合格后,3,個月之內(nèi)政府優(yōu)先對土地進行招標(biāo)、拍賣、掛牌，開發(fā)企業(yè)有優(yōu)先競爭權(quán)。,18,、舉行土地出讓活動（招拍掛）,三級會議：,1,、分管土地副市長土管會,2,、市長土管會,3,、書記土管會,19,、簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同,20,、交付土地出讓金,21,、辦理國有土地使用證,按合同的約定支付余款。付清地價款后向市或區(qū)、縣房地局申領(lǐng)國有土地使用證。,關(guān)于土地及土地出讓相關(guān)要點,2,PART,土地分為農(nóng)用地、建設(shè)用地和未利用地。,農(nóng)用地是指直接用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的土地，包括耕地、林地、草地、農(nóng)田水利用地、養(yǎng)殖水面等；建設(shè)用地是指建造建筑物、構(gòu)筑物的土地，包括城鄉(xiāng)住宅和公共設(shè)施用地、工礦用地、

7、交通水利設(shè)施用地、旅游用地、軍事設(shè)施用地等；未利用地是指農(nóng)用地和建設(shè)用地以外的土地。,集體土地是指農(nóng)村集體所有的土地。,根據(jù),中華人民共和國土地管理法,第八條的規(guī)定：農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。,建設(shè)用地使用權(quán)的定義及取得方式,建設(shè)用地使用權(quán)是建設(shè)用地使用權(quán)人依法對國家或者集體所有的土地享有占有、使用和收益的權(quán)利。,國有土地使用權(quán)出讓,（招拍掛、協(xié)議出讓）,國有土地使用權(quán)劃撥,國有土地租賃,必須納入招拍掛出讓國有土地范圍,1,）供應(yīng)商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有競爭要求的工業(yè)用地；,2,）其

8、他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；,3,）劃撥土地使用權(quán)改變用途，,國有土地劃撥決定書,或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；,4,）劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，,國有土地劃撥決定書,或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的,5,）出讓土地使用權(quán)改變用途，,國有土地使用權(quán)出讓合同,約定或法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)，實行招標(biāo)拍賣掛牌出讓的；,6,）法律、法規(guī)、行政規(guī)定明確應(yīng)當(dāng)招標(biāo)拍賣掛牌出讓的其他情形,建設(shè)用地使用權(quán)出讓的主體是市、縣人民政府,目前我國體制內(nèi)，設(shè)區(qū)的市的區(qū)一級土地部門都稱為分局，不

9、具有獨立行使 權(quán)力的職能，屬于受市局委托，而縣級土地部門可以獨立行使。開發(fā)區(qū)管委會無權(quán)作為出讓方訂立國有土地使用權(quán)出讓合同。,建設(shè)用地審批的權(quán)限。,土地管理法律規(guī)定，任何單位和個人搞建設(shè)需要用地的，必須依法申請使用國有土地。,在,3,種情況下，經(jīng)批準(zhǔn)，可以用集體土地，無需辦理土地征收手續(xù)：,農(nóng)村集體經(jīng)濟組織興辦企業(yè)；,鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)；,村民建設(shè)住宅。,商品住宅小區(qū)項目，必須使用國有土地，不得占用集體土地。小產(chǎn)權(quán)房問題。,土地使用權(quán)出讓的客體不是土地本身，而是對土地一定期限的使用權(quán),居住用地七十年,工業(yè)用地五十年,辦公用地五十年,教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地五十年,酒店、商業(yè)、

10、旅游、娛樂用地四十年,綜合或者其他用地五十年,“商品住宅項目”對宗地出讓面積的限制,商品住宅用地的宗地出讓面積，小城市（鎮(zhèn)）不超過,7,公頃（,105,畝），中等城市不超過,14,公頃（,210,畝），大城市不能超過,20,公頃（,300,畝）。,什么是行政劃撥用地？答：土地使用權(quán)劃撥，是指縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。,嚴格限制以劃撥方式設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)。,土地管理法,第,54,條規(guī)定，建設(shè)單位使用國有土地，應(yīng)當(dāng)以出讓等有償使用方式取得；但是，下列建設(shè)用地，經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，可以以

11、劃撥方式取得：（,1,）國家機關(guān)用地和軍事用地；（,2,）城市基礎(chǔ)設(shè)施用地和公益事業(yè)用地；（,3,）國家重點扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地；（,4,）法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他用地。,什么是拍賣出讓土地使用權(quán)？,答：拍賣出讓土地使用權(quán)，是指在指定的時間、公開場合，在土地管理部門授權(quán)的拍賣主持人的主持下，競投者按規(guī)定的方式應(yīng)價，由出價最高者獲得土地使用權(quán)的行為。,什么是招標(biāo)出讓土地使用權(quán)？,答：招標(biāo)出讓土地使用權(quán)，是指由土地管理部門公開招標(biāo)或邀請符合條件的投標(biāo)人投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定的中標(biāo)人取得土地使用權(quán)的行為。,什么是土地的掛牌交易？（可轉(zhuǎn)入拍賣程序）,答：土地的掛牌交易，即在一定期限內(nèi)將土地

12、交易條件在土地交易機構(gòu)進行公告，并接受交易申請的行為。土地使用權(quán)公開掛牌交易的，應(yīng)公告最低交易價和其他交易條件。公告期限不少于,30,日。公告期限屆滿，按照以下規(guī)定確定能否成交：（一）若在規(guī)定期限內(nèi)只有一個申請人，且報價高于最低交易價，并符合其它交易條件的，則此次交易成交；（二）在規(guī)定期限內(nèi)有二個以上申請人的，允許多次報價，土地使用權(quán)應(yīng)由出價高者獲得。報價相同的，由在先報價者獲得；（三）在規(guī)定的最后期限內(nèi)（如,1,小時）如有二個以上申請人并愿意再行出價，則轉(zhuǎn)入拍賣程序。,土地轉(zhuǎn)用（征收）相關(guān)流程,3,PART,土地法設(shè)定了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用、土地征收審批兩項審批事項,農(nóng)用地或未利用地轉(zhuǎn)用審批將農(nóng)用地或

13、未利用地變?yōu)榻ㄔO(shè)用地。即批準(zhǔn)改變土地用途。,農(nóng)用地轉(zhuǎn)用是指將土地利用現(xiàn)狀調(diào)查確定的農(nóng)用地按照土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計劃以及國家規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限報批后轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的行為。,農(nóng)用地轉(zhuǎn)用分為國有農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和集體農(nóng)用地轉(zhuǎn)用兩種類型。,土地征收審批將集體土地變?yōu)閲型恋亍?征收土地是國家為了社會公共利益的需要，依照法定程序?qū)⑥r(nóng)民的土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋?，并依法給予被征收土地的農(nóng)民集體和個人合理補償和妥善安置的行為。,征收土地是一種國家行為，具有強制性。,具體審批權(quán)限,轉(zhuǎn)用審批和土地征收審批的權(quán)限，在國務(wù)院和省級政府兩級，市、縣沒有審批權(quán)；,需要征收基本農(nóng)田的，無論占多少，必須報國務(wù)院批；,建設(shè)需要征收

14、基本農(nóng)田以外的耕地超過,35,公頃的，國務(wù)院批；不足,35,公頃的，省級政府批；,征收其他土地超過,70,公頃的，國務(wù)院批；不足,70,公頃的，省政府批。,國有未利用地只轉(zhuǎn)不征的審批由省級規(guī)定（條例）。,相關(guān)稅費,4,PART,地價款（土地出讓金）,土地成本,=,土地取得費,+,土地開發(fā)費,+,利息,+,土地增值收益，其中土地取得費包括征地費即三項補償費（土地補償費、安置補助費、青苗和附著物補償費）；各類稅費（耕地占用稅、耕地開墾費、征地管理費、以及地級城市收取的新菜地開發(fā)建設(shè)基金）；新增建設(shè)用地有償使用。,開發(fā)商支付的地價,=,征地拆遷費,+,城市配套基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)成本,+,土地純收益（土地一

15、級開發(fā)公司分成）,集體土地征用時拆遷安置各項費用：,1,、房屋拆遷補償費,2,、搬家補助費,3,、提前搬家獎勵費,4,、臨時安置補助費（周轉(zhuǎn)費）,5,、停產(chǎn)停業(yè)綜合補助費,6,、房屋拆遷服務(wù)費,土地前期及競拍工作流程,5,PART,廈門市國有土地公開招標(biāo)拍賣掛牌出讓前期工作標(biāo)準(zhǔn)(試行),廈府辦2007131號二七年六月八日,出讓市級儲備用地的工作由市土總作為前期工作責(zé)任單位，承擔(dān)相應(yīng)的具體工作；出讓區(qū)級儲備用地的工作由各區(qū)政府作為前期工作責(zé)任單位，并指定區(qū)屬機構(gòu)承擔(dān)具體工作。,按照“雙月8日加9月8日成交土地”和年度土地出讓計劃、年度土地出讓收支預(yù)算的要求，市國土房產(chǎn)局等部門安排每批次擬出讓項

16、目,競買申請要求提交資料,提交時間：公示期內(nèi)，具體以政府要求時間為準(zhǔn),提交資料清單,（,1,）填寫完整的競買申請書；,（,2,）由聯(lián)合申請各方共同簽署的聯(lián)合競買承諾書；,（,3,）聯(lián)合各方法定代表人或負責(zé)人的有效身份證明文件；,（,4,）法定代表人或負責(zé)人委托他人代為參加競買活動的，應(yīng)提交授權(quán)委托書及委托代理人的有效身份證明文件；,（,5,）填寫完整的競買保證金支付承諾書；,（,6,）銀行出具的資信證明,;,（,7,）競買保證金繳交銀行受理聯(lián)（原件）或其它有效憑證；,（,8,）填寫完整的國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓價款支付承諾書；,（,9,）境外（含港澳臺）申請人與境內(nèi)申請人聯(lián)合競買應(yīng)填寫完整的境外（含港澳臺）申請人與境內(nèi)申請人聯(lián)合競買在廈設(shè)立項目公司承諾書；,（,10,）填寫完整的現(xiàn)場踏勘確認書；,（,11,）填寫完整的履約保證金支付承諾書；,（,12,）拍賣文件規(guī)定需要提交的其他文件。,上述文件中，競買申請書必須用中文書寫，其他附屬文件可以使用其他語言，但必須附中文譯本，所有文件的解釋以中文譯本為準(zhǔn)。,工作項,工作子項,時間安排,備注,土地款繳交,繳交土地成交款的,50%,土地成交之日起