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20141004五礦萬(wàn)境南山商業(yè)業(yè)態(tài)定位報(bào)告資料

上傳人:夜曲 文檔編號(hào):253404773 上傳時(shí)間:2024-12-14 格式:PPT 頁(yè)數(shù):43 大小:9.67MB
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1、單擊此處編輯母版文本樣式,第二級(jí),第三級(jí),第四級(jí),第五級(jí),*,*,2024/12/14,謹(jǐn)呈:湖南東潤(rùn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司,五礦萬(wàn)境南山商業(yè)業(yè)態(tài)定位報(bào)告,長(zhǎng)沙思源經(jīng)紀(jì)前期參謀部,2023-10-04,2024/12/14,PART2,PART3,PART1,商業(yè)本體條件分析,商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析,商業(yè)開(kāi)發(fā)方向分析,PART4,商業(yè)產(chǎn)品定位建議,報(bào)告提綱,2024/12/14,0,1,商業(yè)本體條件分析,項(xiàng)目商業(yè)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo),總建筑面積,32299.67,內(nèi)街商業(yè),8362.15,集中式商業(yè),17663.44,沿街商業(yè),4774.08,商業(yè)會(huì)所,1500,會(huì)所,沿街底商,集中式商業(yè),內(nèi)街商業(yè),工程認(rèn)

2、知:不考慮自持,純銷(xiāo)售型商業(yè),估量2023年入市,2023年交鋪,本體條件指標(biāo)分析,指標(biāo)及目標(biāo)認(rèn)知,商業(yè)物業(yè)形態(tài)豐富,規(guī)模較大,且不考慮自持,本體條件,商業(yè)格局分析,紅星商圈,中信新城商業(yè)輻射區(qū),本案,本案商業(yè),輻射區(qū),周邊較為成熟的商圈主要有紅星商圈及中信新城商業(yè)區(qū),工程?hào)|面區(qū)域商業(yè)匱乏,多為小規(guī)模社區(qū)臨街底商。,紅星商圈:以湘府路與韶山路交匯處為核心,向南輻射至汽車(chē)南站,北至新韶西路,東至洞井路,西達(dá)至芙蓉南路省政府。商圈內(nèi)商業(yè)體量巨大,業(yè)態(tài)豐富,是現(xiàn)階段南邊較為繁華的商圈之一。,中信新城友阿奧特萊斯:以中信新城、友阿奧特萊斯、中建芙蓉嘉苑等工程商業(yè)為主,規(guī)模較大,區(qū)域性強(qiáng)。,競(jìng)爭(zhēng)空間,周

3、邊紅星商圈、中信-友阿奧特萊斯商業(yè)進(jìn)展成熟,本案應(yīng)躲避與之直,接競(jìng)爭(zhēng),將商業(yè)輻射區(qū)鎖定為東面商業(yè)空白區(qū)域,依據(jù)人均1.2商業(yè)面積需求,可推算出本案周邊商業(yè)需求面積為2.6萬(wàn)方,本案規(guī)劃商業(yè)面積3.2萬(wàn)方遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出區(qū)域商業(yè)承載力氣,小區(qū)名稱(chēng),戶(hù)數(shù),鄱陽(yáng)小區(qū),850,頤和佳園,1896,鄱馨苑住宅小區(qū),650,嘉華城,1500,山水嘉園,1412,弘欣公寓,2700,長(zhǎng)沙理工大學(xué)職工小區(qū),2300,本案,約,3024,按入住率,60%,計(jì)算,本案周邊,1.5,公里范圍內(nèi)輻射人口約為,2.04,萬(wàn)人,本體條件,人口分析,長(zhǎng)沙理工大學(xué)職工小區(qū),嘉華城,三一佳園,山水嘉園,頤和佳園,長(zhǎng)城水郡,七里香榭,鄱

4、陽(yáng)小區(qū),鄱馨苑住宅小區(qū),弘欣公寓,1.5KM,人口支撐與指標(biāo)對(duì)應(yīng),本案原規(guī)劃商業(yè)規(guī)模過(guò)大,超過(guò)周邊對(duì)應(yīng)消費(fèi)人口支撐數(shù),2024/12/14,基本要素,市級(jí)中心商業(yè)區(qū),新城商業(yè)中心,區(qū)域性商業(yè)區(qū),居住區(qū)級(jí),商業(yè)中心,社區(qū)型商業(yè),規(guī)模,12-30,萬(wàn),以上,6-12,萬(wàn),以上,6-10,萬(wàn),以上,0.9-3.6,萬(wàn),1800-25000,區(qū)位,城市交通、人口核心區(qū),歷史形成的商業(yè)聚集區(qū),城市規(guī)劃的新城中心商業(yè)區(qū),居民聚居區(qū)、商務(wù)集聚地,公共交通集散地周邊,大型住宅小區(qū),人流集中交通便利,社區(qū)主要交通節(jié)點(diǎn),一般特征,半徑,10-20km,時(shí)間距離,15-30,分鐘,人口,50-100,萬(wàn)人,停車(chē)場(chǎng),

5、2000-5000,輛,集中型或街區(qū),綜合百貨類(lèi)為主,規(guī)模零售類(lèi)業(yè)態(tài),(大型百貨、家電,/,數(shù)碼,/,家居等專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)及各類(lèi)小商家),集中型商業(yè)和街區(qū),外街,+,內(nèi)街形式,社區(qū)服務(wù)店為主,雜貨類(lèi)業(yè)態(tài),(超市、專(zhuān)賣(mài)店、便利店、藥店、洗衣房等),客流量,日人流量,50,萬(wàn)以上,日人流量,25,萬(wàn)以上,日人流量,10,萬(wàn)以上,日人流量,5,萬(wàn)以上,居住人口,5000,以上,核心客戶(hù)群,內(nèi)城區(qū)與中距離郊區(qū)(半小時(shí)車(chē)程內(nèi))居民與辦公工作人員、旅游者,車(chē)行,30,分鐘內(nèi)居民,區(qū)域,15,分鐘車(chē)程內(nèi)居民,以及外來(lái)消費(fèi)者,步行,15,分鐘內(nèi)居民,主要面向社區(qū)內(nèi)部居民,同時(shí)輻射周邊居民,現(xiàn)實(shí)案例,廈門(mén),SM,商業(yè)

6、廣場(chǎng),12.6,萬(wàn),廣州天河城,16,萬(wàn),英國(guó),BLUE WATER 16,萬(wàn),深圳萬(wàn)象城,18.8,萬(wàn),深圳,Coco Park 8.5,萬(wàn),深圳海岸城,16,萬(wàn),深圳保利文化廣場(chǎng),14.5,萬(wàn),深圳中信城市廣場(chǎng),6.75,萬(wàn),花園城中心,9,萬(wàn),深圳萬(wàn)科城,3,萬(wàn),/54,萬(wàn),金地梅龍鎮(zhèn),(1.2,萬(wàn),/42,萬(wàn),),春華四季園,(0.8,萬(wàn),/43,萬(wàn),),潛龍華城(,1.6,萬(wàn),/19,萬(wàn)),陽(yáng)光棕櫚園,(0.49,萬(wàn),/37.1,萬(wàn),),本體條件,商業(yè)模式適配性分析,模式適配性,遵照前文分析,本案應(yīng)適當(dāng)壓縮原規(guī)劃商業(yè)建面,進(jìn)展居住鄰里型社區(qū),商業(yè),本體條件進(jìn)入性近端分析,本案,繞城高

7、速,黃谷路,新韶山路,近端分析,現(xiàn)階段僅新韶山路可直達(dá)本案商業(yè),北鄰繞城高速;,公交:,702,區(qū)間線、,806,路、,20,路。,現(xiàn)階段周邊僅新韶山路可直達(dá)本案,公共交通匱乏,便利性較差,近端分析,本案,新谷路,花卉路,遠(yuǎn)端分析,本案北面花卉路估量2023將開(kāi)通,屆時(shí)將連通現(xiàn)有的新谷路和黃谷路,增加了本案商業(yè)的進(jìn)入性和可達(dá)性,對(duì)于工程商業(yè)的開(kāi)發(fā)存在確定的利好,本體條件進(jìn)入性遠(yuǎn)端分析,工程北面花卉路規(guī)劃明年開(kāi)通,對(duì)于本案商業(yè)開(kāi)發(fā)存在確定的利好,遠(yuǎn)端分析,本案商業(yè)物業(yè)形態(tài)豐富,但規(guī)模較大,超出區(qū)域商業(yè)承載力氣,應(yīng)適當(dāng)考慮減小商業(yè)規(guī)模,進(jìn)展社區(qū)鄰里型商業(yè);,將商業(yè)輻射區(qū)圈定為工程?hào)|面區(qū)域,避開(kāi)與周

8、邊大型商圈直接競(jìng)爭(zhēng)。,商業(yè)本體條件小結(jié):,2024/12/14,0,2,商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分布,長(zhǎng)沙理工大學(xué)職工小區(qū),嘉華城,三一佳園,山水嘉園,頤和佳園,1,2,3,4,5,6,長(zhǎng)城水郡,七里香榭,周邊商業(yè)調(diào)查范圍,先鋒小區(qū),本案周邊小區(qū)較多,但現(xiàn)階段商業(yè)氣氛較差,無(wú)集中式商業(yè),均為住宅沿街底商,業(yè)態(tài)凌亂,檔次較低,多以滿足周邊居民日常生活的零售、餐飲類(lèi)業(yè)態(tài)為主。本次調(diào)查范圍為工程1.5公里范圍內(nèi)的臨街商鋪,具體如下:,、長(zhǎng)沙理工大學(xué)職工小區(qū)匯金路底商沿線;,、山水嘉園新谷路底商沿線;,、先鋒小區(qū)新谷路、果子園路沿線;,、中意一路長(zhǎng)城水郡對(duì)面;,、三一佳園萬(wàn)芙南路沿線;,、頤和佳園金海路沿線。,商

9、業(yè)市場(chǎng)分布,調(diào)查范圍,細(xì)分市場(chǎng)概況,|,周邊底商,商業(yè)業(yè)態(tài)主要以日用零售、餐飲、家居建材為主,商業(yè)檔次較低。三層商業(yè),一層大局部入駐,二三層空置率五成左右,目前有網(wǎng)吧、賓館、KTV營(yíng)業(yè)。,店鋪數(shù)量:約50家左右,營(yíng)業(yè)面積:約4000平米,租金范圍:50-60元/月,主力面積區(qū)間:60-120平米,標(biāo)準(zhǔn)鋪參數(shù):面寬4.5米,進(jìn)深9.5米,層高6米,合同年限:一般簽3年,靠近長(zhǎng)沙理工大學(xué)東門(mén),目前人流量較小,店鋪開(kāi)業(yè)率一般,以局部業(yè)主、農(nóng)民工、,局部學(xué)生以及學(xué)校外來(lái)人員消費(fèi)為主,商業(yè)業(yè)態(tài)主要以日用零售、餐飲、建材為主。,商業(yè)市場(chǎng)分布,周邊商業(yè)調(diào)查,理工大學(xué)職工小,區(qū)沿街商業(yè)調(diào)查,細(xì)分市場(chǎng)概況,|,

10、周邊底商,距友阿奧特萊斯約800米左右,將來(lái)區(qū)域?qū)⑦M(jìn)駐湘雅五醫(yī)院,目前人流量小,店鋪開(kāi),業(yè)率不高,商業(yè)業(yè)態(tài)主要以日用零售、餐飲、效勞為主。整體空置率在六成左右。,湘雅五醫(yī)院,商業(yè)業(yè)態(tài)主要以日用零售、餐飲、生活配套類(lèi)服務(wù)為主,商業(yè)檔次較低。,店鋪數(shù)量:,約,20,0家左右,營(yíng)業(yè)面積:,約,100,00平米,租金范圍:,55,-,7,0元/月,主力面積區(qū)間:,4,0-,6,0平米,標(biāo)準(zhǔn)鋪參數(shù):,面寬,4.5,米,進(jìn)深,9,米,層高,4.8,米,合同年限:,一般簽,2-,3年,山水嘉園、先鋒小,區(qū)沿街商業(yè)調(diào)查,商業(yè)市場(chǎng)分布,周邊商業(yè)調(diào)查,細(xì)分市場(chǎng)概況,|,周邊底商,該區(qū)域的商業(yè)氣氛較好,車(chē)流量、人流

11、量較大,中意路沿線商業(yè)檔次相對(duì)較高,以中,檔餐飲和休閑消遣為主,而萬(wàn)芙路沿線商業(yè)業(yè)態(tài)主要以日用零售、低檔餐飲、汽車(chē)機(jī),械效勞為主。整體空置率在5%左右。租金集中在100-130元/月,商業(yè)市場(chǎng)分布,周邊商業(yè)調(diào)查,商業(yè)業(yè)態(tài)主要以日用零售、餐飲、服務(wù)為主,商業(yè)檔次一般。,店鋪數(shù)量:,約,30,0家左右,營(yíng)業(yè)面積:,約,200,00平米,租金范圍:,100,-,13,0元/月,主力面積區(qū)間:,30,-,40,0平米,標(biāo)準(zhǔn)鋪參數(shù):,面寬,4.2,米,進(jìn)深,8.5,米,層高,4.5,米,合,同年限:,一般簽,2-,3年,三一佳園周邊,商業(yè)調(diào)查,該小區(qū)底商分布在小區(qū)的南面及東面,空置率較高,現(xiàn)有已入駐商家

12、集中在東面金,海路沿線,以零售、生活效勞以及餐飲類(lèi)業(yè)態(tài)為主,租金集中在30-40元/月。,金海路,該地段人流量較少,目前小區(qū)沿街底商空置率較高,約為,70%,左右,現(xiàn)已營(yíng)業(yè)商鋪業(yè)態(tài)主要為便利超市、餐飲、生活服務(wù)等。,商鋪數(shù)量:,約,50,個(gè),商業(yè)體量:,約,3500,租金范圍:,30-40,元/月,主力面積區(qū)間:,45,-1,10,商業(yè)市場(chǎng)分布,周邊商業(yè)調(diào)查,頤和佳園沿街商,業(yè)調(diào)查,商業(yè)市場(chǎng)分布,周邊商業(yè)調(diào)研匯總,項(xiàng)目名稱(chēng),租金(元,/,/,月),面寬,/,進(jìn)深,(米),層高(米),層數(shù),銷(xiāo)售模式,售價(jià)(元,/,),投資回報(bào)年限,空置率,長(zhǎng)沙理工大學(xué)職工小區(qū),1F,:,50-60,2F,:,2

13、5,3F,:,20,4.5,*,9.5,6,3,一拖二,9000-11000,15(按1F測(cè)算),1F,:,5%,2F,、,3F,:,50%,山水嘉園,55-65,4.5*9,4.8,1,單層,15000,1923,60%,先鋒小區(qū),1F,:,60-70,2F,:,20-30,4.5*9,4.8,2,只租不售,60%,中意一路沿線,(繞城高速入口旁),100-130,10*20,4.5,3,8000-12000,510,5%,三一佳園,100-120,4.2*8.5,4.5,1,8000-12000,810,5%,頤和佳園,30-40,5.5*12,4.8,1,單層,13000,2736,70

14、%,租金范圍主要集中在:50-70元/月;,售價(jià)范圍主要集中在:8000-12023元/;,主要包含業(yè)態(tài):餐飲、效勞、超市、零售等。,依據(jù)投資回報(bào)周期的計(jì)算公式可推算出,周邊商業(yè)投資回報(bào)周期:8-19年,1、周邊業(yè)態(tài)主要以餐飲、生活配套效勞、超市類(lèi)為主,整體檔次較低;,2、比照國(guó)際通用商業(yè)回報(bào)周期12年,本案周邊局部商業(yè)的投資回報(bào)率較高,市場(chǎng)認(rèn)可度高,3、但周邊商業(yè)缺乏統(tǒng)一的運(yùn)營(yíng)治理、形象品牌包裝及整體性的業(yè)態(tài)規(guī)劃,導(dǎo)致空置率較高。,周邊商業(yè)市場(chǎng)小結(jié):,2024/12/14,03,商業(yè)開(kāi)發(fā)方向爭(zhēng)論,2024/12/14,目標(biāo)及核心問(wèn)題理解,對(duì)于工程核心目標(biāo)的思考:現(xiàn)實(shí)與希望目標(biāo)的比照推導(dǎo)工程核

15、心問(wèn)題,R,我們想要什么?,基于目標(biāo)理解,目標(biāo):,商業(yè)物業(yè)整體售價(jià)高于周邊市場(chǎng)平均價(jià)。,2023年實(shí)現(xiàn)商業(yè)物業(yè)100%的銷(xiāo)售率。,S,我們有什么?,工程現(xiàn)狀分析,周邊商業(yè)缺乏統(tǒng)一的業(yè)態(tài)規(guī)劃,形象差,檔次低。,本案涵蓋別墅、洋房、高層,整體定位偏高端。,本案商業(yè)體量過(guò)大,除滿足工程自身需求外,必需輻射周邊社區(qū)。,核心問(wèn)題,1,:如何針對(duì)項(xiàng)目自身客戶(hù)規(guī)劃合理的商業(yè)業(yè)態(tài)以獲得市場(chǎng)支持?,核心問(wèn)題,2,:如何針對(duì)項(xiàng)目周邊客戶(hù)規(guī)劃合理的商業(yè)業(yè)態(tài)以獲得較高的競(jìng)爭(zhēng)力?,核心問(wèn)題,3,:如何有效果控制商業(yè)體量,盡早實(shí)現(xiàn),100%,的銷(xiāo)售率,?,Q核心問(wèn)題是什么?,2024/12/14,商業(yè)開(kāi)發(fā)方向初步推斷,核

16、心問(wèn)題,1,:如何針對(duì)項(xiàng)目自身客戶(hù)規(guī)劃合理的商業(yè)業(yè)態(tài)以獲得市場(chǎng)支持?,核心問(wèn)題,2,:如何針對(duì)項(xiàng)目周邊客戶(hù)規(guī)劃合理的商業(yè)業(yè)態(tài)以獲得較高的競(jìng)爭(zhēng)力?,核心問(wèn)題,3,:如何有效果控制商業(yè)體量,盡早實(shí)現(xiàn),100%,的銷(xiāo)售率,?,應(yīng)對(duì),途徑,通過(guò)進(jìn)展會(huì)所及商業(yè)街區(qū)精品商業(yè),效勞本案別墅及洋房及周邊市場(chǎng)高端客群,通過(guò)進(jìn)展集中式鄰里商業(yè),效勞本案高層及周邊社區(qū)消費(fèi)人群,基于人口消費(fèi)支撐條件,適當(dāng)把握工程商業(yè)體量,應(yīng)對(duì),途徑,應(yīng)對(duì),途徑,通過(guò)打造精品商業(yè)及鄰里社區(qū)商業(yè)作為本案開(kāi)發(fā)方向,同時(shí)建議把握商業(yè)體量,2024/12/14,地塊價(jià)值分析,花卉路未開(kāi)通,工程商業(yè)分布區(qū),本案,人流車(chē)流,車(chē)流,人流車(chē)流,通達(dá)性:目前到達(dá)工程只有匯金路和黃谷路,通達(dá)性較差。,昭示性:集中型商業(yè)位于匯金路和黃谷路的穿插口,昭示性強(qiáng)。,集中型商業(yè),A,B,C,D,輻射性:商業(yè)輻射力氣我們認(rèn)為:ABDC,2024/12/14,開(kāi)發(fā)方向,考慮到集中商業(yè)主要為工程高層類(lèi)以及周邊業(yè)主效勞,為突出其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力,其主力店宜打造競(jìng)爭(zhēng)力氣較強(qiáng)的商業(yè)業(yè)態(tài)-超市賣(mài)場(chǎng),細(xì)目,配置要求,細(xì)目,配置要求,需求面積,250020000,不等,供氣,通常

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