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1、Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,Click to edit Master title style,Click to edit Master text styles,Second level,Third level,Fourth level,Fifth level,*,2006,年中國(guó)（深圳）房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理研討會(huì),工程目標(biāo)成本的制定、支解與落實(shí),工程清單招標(biāo)管理,工程成本數(shù)據(jù)庫(kù)的建立,

2、2006,年,02,月,26,日 杭州,成本,管理理念,內(nèi)容要點(diǎn)：,5,WIH,1，成本管理的目的,（,WHY),提,升價(jià)值,2，房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成,（,WHAT),全成本，,空,間與時(shí)間分布,3，房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的出發(fā)點(diǎn),（,WHERE),確,定與控制,4，成本管理的階段,（,WHEN),全,過(guò)程,5,成本管理的責(zé)任人,（,WHO),全,員,6，成本管理的方法,(,HOW）,目,標(biāo)管理,成本管理的目的（,WHY),1,，,房地產(chǎn)公司是企業(yè)，,利潤(rùn),是企業(yè)用永恒目標(biāo),2，,利潤(rùn)與成本的關(guān)系,收入一定的情況下，成本越低，利潤(rùn)越大,3，,成本管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的機(jī)構(gòu)/團(tuán)隊(duì)的目標(biāo),4，

3、成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益-,提升價(jià)值,成本控制不等于省錢,花得多會(huì)浪費(fèi)，花得少也會(huì)有浪費(fèi)，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵,提升價(jià)值的五種途徑,價(jià)值工程的基本公式：,V=F/C,V-value,性價(jià)比,F-function,產(chǎn)品、功能/性能,、,服務(wù)、收益,C-cost,費(fèi)用/成本,C,下降，,F,上升,C,不變，,F,上升,C,下降，,F,不變,C,小幅上升，,F,大幅上升,C,大幅下降，,F,小幅下降,-具體選擇哪種途徑，與市場(chǎng)環(huán)境、公司經(jīng)營(yíng)理念、產(chǎn)品方針有關(guān),-價(jià)值的評(píng)估：有顯性的，有隱性的，有眼前的有長(zhǎng)遠(yuǎn)的，需要綜合平衡與決策,房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成,（,WHAT

4、),全成本的概念,1，成本構(gòu)成,建造成本,=前期+建安+室外及配套,開(kāi)發(fā)成本,=土地+,建造,+開(kāi)發(fā)間接,全成本（即項(xiàng)目發(fā)展成本）=,開(kāi)發(fā)成本,+期間費(fèi)（營(yíng)銷和管理）,2，時(shí)間與空間上的分布,時(shí)間：建設(shè)全過(guò)程都在發(fā)生,空間：公司+現(xiàn)場(chǎng)；實(shí)體+費(fèi)用,成本管理的出發(fā)點(diǎn)（,WHERE),兩大基本內(nèi)容-,合理確定,和,有效控制,1，合理確定確定是控制的前提和基礎(chǔ)，,市,場(chǎng)定價(jià)原則，沒(méi)有準(zhǔn)確只有合理；,成本的決定因素：,外部-市場(chǎng)；內(nèi)部-產(chǎn)品策劃與定位；,成本的影響因素:,諸多經(jīng)營(yíng)、技術(shù)、管理方面,;,成本確定的方法:,決不是靠定額算出來(lái)的；靠對(duì)市場(chǎng)和產(chǎn)品的把握，市場(chǎng)包括銷售市場(chǎng)和原材料市場(chǎng),成本確定的

5、過(guò)程,:行業(yè)特點(diǎn)決定成本的特點(diǎn)：?jiǎn)渭?、?fù)雜性、多次性；從虛到實(shí)；,成本實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵環(huán)節(jié),：招標(biāo)（發(fā)包），使產(chǎn)品與市場(chǎng)結(jié)合,-招標(biāo)的目的就是形成有效的競(jìng)爭(zhēng)；競(jìng)爭(zhēng)是降價(jià)的最有效手段,-定標(biāo)的原則：合理低價(jià)；合理的概念：能做出符合要求產(chǎn)品,成本管理的出發(fā)點(diǎn)（,WHERE),兩大基本內(nèi)容-,合理確定,和,有效控制,2，有效控制,動(dòng),態(tài)監(jiān)控，做到隨時(shí)心中有數(shù),-控制是解決問(wèn)題的手段之一，目的為達(dá)到某些既定目標(biāo)；因此，控制可理解為一系統(tǒng)對(duì)外界影響的調(diào)節(jié)功能；此項(xiàng)調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結(jié)果或產(chǎn)出不偏離既定目標(biāo)。,-控制的要素：目標(biāo)、偏差測(cè)定、修正,-有效控制的前提：目標(biāo)要合理實(shí)在；實(shí)際結(jié)果要及時(shí)反饋,-,控制不等

6、于限制：心中有數(shù)就可以說(shuō)在控制之中，時(shí)刻掌握實(shí)際與目標(biāo)偏差,的原因、幅度、造成后果,，進(jìn)而做出相應(yīng)的調(diào)整方案,3，技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的原則不論是確定還是控制,成本管理的階段,（,WHEN),全過(guò)程,1，,階段,立項(xiàng)策劃設(shè)計(jì),發(fā)包施工竣工維護(hù),2，,對(duì)應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過(guò)程-由虛到實(shí),虛擬：估、概、預(yù)算,現(xiàn)實(shí)：合同價(jià)、付款、結(jié)算價(jià),-從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包,各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容,立項(xiàng)階段,成本,測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià),策劃階段,選,擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃,設(shè)計(jì)階段（賣什么、設(shè)計(jì)什么、施工什么）,方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項(xiàng)目定位,-初步：材料設(shè)備的合理選型,-施工圖：限額設(shè)計(jì)，圖紙的質(zhì)

7、量和,時(shí)間,保證,發(fā)包階段通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)找到,合,適的價(jià)格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系）,施工階段,變,更和簽證的管理，付款審核,竣工階段,結(jié),算、索賠辦理,成本管理的責(zé)任主體,（,WHO),全員,1，所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都有成本管理的責(zé)任，都要具有成本意識(shí),只要考慮了性價(jià)比問(wèn)題，就是有成本意識(shí),2，責(zé)任成本管理體系的建立,目的：令全員實(shí)施自覺(jué)的成本管理行為,要素：（1）責(zé)任范圍；（2）責(zé)任人,（3）評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；（4）評(píng)價(jià)人,3,房地產(chǎn)公司成本管理專業(yè)人員的職責(zé),全面、全過(guò)程成本管理，而非單純編制預(yù)結(jié)算工作,了解產(chǎn)品、掌握市場(chǎng)，制定目標(biāo)，全程監(jiān)控；,甲方整合社會(huì)資源的目標(biāo)就是讓其

8、符合我們的產(chǎn)品定位；甲方的工作就是協(xié)調(diào)，不論是設(shè)計(jì)、工程還是成本人員；專業(yè)人員是專家型的管理者（不是大廚是美食家）,成本管理的基本方法,（HOW),目標(biāo)管理,1，,目標(biāo)管理的內(nèi)容-目標(biāo)的確定與控制兩方面,2，,目標(biāo)確定的依據(jù),經(jīng),驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)、市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品把握,3，,實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)監(jiān)控的手段信息化,4，,目標(biāo)管理的過(guò)程,PDCA,循環(huán),成本管理的認(rèn)識(shí)過(guò)程,三個(gè)階段,造價(jià)計(jì)算（概、預(yù)、結(jié)）,-,定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，追求算得快、算量準(zhǔn)，定額熟、套價(jià)正確；,成本控制,強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值,提升價(jià)值,強(qiáng)調(diào)企業(yè),/,團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)：利潤(rùn)，講求性價(jià)比，發(fā)掘價(jià)值，創(chuàng)造價(jià)值,-,當(dāng)前指導(dǎo)思想：,結(jié)合產(chǎn)品和市場(chǎng)

9、，以造價(jià)計(jì)算和成本分析為基礎(chǔ)，以目標(biāo)管理為方法，以技術(shù)管理為保障，以產(chǎn)品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)開(kāi)展成本管理工作,房地產(chǎn)公司成本管理總體思路,成本管理的基本內(nèi)容：,-,點(diǎn)、線、面,1,，兩個(gè)重點(diǎn)：招標(biāo)及合約、預(yù)結(jié)算,2,，一條主線：項(xiàng)目成本全過(guò)程動(dòng)態(tài)控制,3,，兩個(gè)基本面：信息平臺(tái)（數(shù)據(jù)與工具）、制度建設(shè),成本部門的工作思路：,1,，,三個(gè)層次,：基本的審算工作、控制體系的建立與運(yùn)行、產(chǎn)品與市場(chǎng)研究,2,，,三大主題,：項(xiàng)目建設(shè)、業(yè)務(wù)建設(shè)、組織建設(shè),3,，,兩條管理原則,：計(jì)劃管理、目標(biāo)管理,4,，,一個(gè)工作準(zhǔn)則,：靠數(shù)據(jù)說(shuō)話，留下作業(yè)痕跡,成本管理工作基本,面,成本目標(biāo)管理辦法,供方管理制度,招標(biāo)管

10、理辦法,合同管理辦法,成本信息化管理辦法,變更及簽證管理辦法,付款及結(jié)算管理辦法,其他：材料采購(gòu)及認(rèn)價(jià)管理；資料管理；預(yù)算編制深度要求,成本目標(biāo)的制定,基本原則,1,，,目標(biāo)的內(nèi)涵,：,不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo),2,，,目標(biāo)的作用：,目標(biāo)不一定是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù),3,，目標(biāo)的范圍：,成本目標(biāo)是整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)，目標(biāo)范圍覆蓋全成本,成本目標(biāo)的制定,主要過(guò)程,1,，制定的時(shí)間,：,目標(biāo)制定從立項(xiàng)時(shí)就已經(jīng)開(kāi)始，區(qū)分控制目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)測(cè)算數(shù)據(jù)，要求不同，考慮風(fēng)險(xiǎn)因素；,策劃、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行各階段的成本測(cè)算，各期測(cè)算要有對(duì)應(yīng)，比較變化原因，原則上前期目標(biāo)控制后期

11、目標(biāo)；,規(guī)劃方案確定后，形成正式目標(biāo)成本,施工圖完成后，可根據(jù)預(yù)算對(duì)目標(biāo)做調(diào)整（通常是在偏差較大的情況下）；,2,，制定的方法,3,，制定的要求,成本目標(biāo)的制定,主要過(guò)程,1,，制定的時(shí)間,：,2,，制定的方法,：,成本與首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動(dòng)溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過(guò)程。一般的依據(jù)文件有：項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告、策劃報(bào)告、各階段的設(shè)計(jì)文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)；,前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)策劃、設(shè)計(jì)人員對(duì)產(chǎn)品的深入考慮，不要因?yàn)榻窈髸?huì)發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定。,最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點(diǎn)，制定公司通用的標(biāo)準(zhǔn)和表格，各項(xiàng)目的不同點(diǎn)在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時(shí)間，減少

12、誤解；,符合公司利潤(rùn)要求，經(jīng)過(guò)各方的討論和審批（可能集團(tuán)審批），正式發(fā)布,3,，制定的要求,：,成本目標(biāo)的制定,主要過(guò)程,1,，制定的時(shí)間,：,2,，制定的方法,：,3,，制定的要求,：,合理確定的前提條件：了解市場(chǎng)、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)庫(kù)；,內(nèi)容要明確具體，比如同樣是高檔，各人心目中可能不同；,盡可能有量化的計(jì)算，量?jī)r(jià)分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對(duì)比分析；,盡可能作為績(jī)效考核指標(biāo)；所有房地產(chǎn)公司都會(huì)做測(cè)算，只是沒(méi)有作為正式的目標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)控，沒(méi)有用目標(biāo)對(duì)控制結(jié)果進(jìn)行考核,成本目標(biāo)的制定,工作案例,1,，某中學(xué)成本控制綱要,：,注意前期制定的過(guò)程、計(jì)劃和人員，如

13、何調(diào)整,2,，某中學(xué)成本測(cè)算,：,注意全成本的范圍，對(duì)產(chǎn)品的明確,3,，成本調(diào)研報(bào)告格式,：,4,，成本目標(biāo)評(píng)審要點(diǎn),成本目標(biāo)的分解,-,分解是為了落實(shí),1,，,要滿足動(dòng)態(tài)控制的需要：,按分包與甲供材計(jì)劃分解到每個(gè)分判項(xiàng)目上；這樣分解的前提項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程事先有充分的策劃，是計(jì)劃管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目標(biāo),2,，要滿足成本分析的需要：,按照標(biāo)準(zhǔn)成本科目（公司內(nèi)部的，沒(méi)有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）分解，一般只在末級(jí)科目上可以增加；,3,，按內(nèi)部職責(zé)劃分：,成本費(fèi)用總額分解到各相關(guān)責(zé)任部門，列入,KPI,4,，分解到設(shè)計(jì)限額：,也可以認(rèn)為是目標(biāo)的落實(shí)，實(shí)際上在目標(biāo)制定時(shí)就已經(jīng)考慮到了設(shè)計(jì)限額,5,

14、，分?jǐn)倖?wèn)題：,作為成本控制目標(biāo)以已發(fā)生為準(zhǔn)，但在經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)要分?jǐn)偅ò操M(fèi)之外的費(fèi)用分配到單體上；公建配套根據(jù)服務(wù)范圍在各期之間分?jǐn)偅?成本目標(biāo)的分解,工作案例,1,，按招標(biāo)和合同項(xiàng)分解,：,2,，按科目細(xì)分,：,3,，責(zé)任劃分,：,4,，設(shè)計(jì)限額,成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn),產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)的落實(shí)，使預(yù)測(cè)成本分塊、分步變?yōu)閷?shí)際成本；,要有保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方法，技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段；重點(diǎn)是在設(shè)計(jì)和招標(biāo)過(guò)程中，在設(shè)計(jì)和合約中體現(xiàn)甲方的意圖，保護(hù)設(shè)計(jì)和施工的成果不會(huì)出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；,既要有完整的流程，更要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)的成本意識(shí)與溝通，對(duì)產(chǎn)品和技術(shù)的控制與對(duì)成本的控制同步實(shí)現(xiàn)；這里所謂成本意識(shí)就是要考

15、慮性價(jià)比；,動(dòng)態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)（招標(biāo)、變更、結(jié)算）與手段（軟件與報(bào)表）；,調(diào)整也是一種落實(shí)，關(guān)鍵是要心中有數(shù)，調(diào)整的原因、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等；調(diào)整的對(duì)象包括成本目標(biāo)、實(shí)施方案和利潤(rùn)預(yù)期；,調(diào)整提出原則：誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證；,成本目標(biāo)的落實(shí),-,工作案例,1,，月報(bào)表：,2,，每月變更匯總：,3,，調(diào)整所需文件,：,4,，價(jià)值分析報(bào)告,：,5,，后評(píng)估報(bào)告,小結(jié)：,1,，成本控制操作的關(guān)鍵環(huán)節(jié),事前有目標(biāo)：項(xiàng)目總成本目標(biāo)及分解,事中有監(jiān)控：月報(bào)表,事后有分析：后評(píng)估報(bào)告,2,，成本控制指導(dǎo)思想,成本控制就是要做到心中有數(shù)，而不是簡(jiǎn)單的限制和壓低成本，,成本確定是要找到合理值不是準(zhǔn)確值,不論確定與控

16、制，必須面向市場(chǎng)、面向產(chǎn)品，技術(shù)與經(jīng)濟(jì)相結(jié)合,工程量清單招標(biāo)管理,為什么要采用清單招標(biāo)，與費(fèi)率招標(biāo)相比有多大益處？,充分競(jìng)爭(zhēng)、了解市場(chǎng)、掌握投標(biāo)細(xì)節(jié)：在總價(jià)和單價(jià)上都充分競(jìng)爭(zhēng)，可以體現(xiàn)各單位的真實(shí)成本，施工方案，對(duì)項(xiàng)目的了解程度等，分析投標(biāo)報(bào)價(jià)的針對(duì)性，可以知道其重視程度，也可以反映管理水平；,事先定價(jià)、心中有數(shù)：競(jìng)爭(zhēng)是降價(jià)最有力的武器，在投標(biāo)階段甲方處于主動(dòng)地位，盡可能確定總價(jià)和單價(jià)，進(jìn)場(chǎng)之后會(huì)由主動(dòng)變被動(dòng)；,承包范圍和內(nèi)容事先明確，減少索賠：促使招標(biāo)過(guò)程中將圖紙和現(xiàn)場(chǎng)的問(wèn)題事先提出和解決,付款、變更、結(jié)算過(guò)程簡(jiǎn)化、清晰：減少了施工過(guò)程中的扯皮；,存在的難度：時(shí)間上的增加、地方上的不適應(yīng)；,工程量清單招標(biāo)管理,2,，,清單招標(biāo)的組織及過(guò)程,招標(biāo)范圍：制度化，不招標(biāo)的審批與認(rèn)定,組織者、參與者、決策者,根據(jù)各公司的組織架構(gòu)和經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)各環(huán)節(jié)的參與人與參與度可能不同,；,準(zhǔn)備過(guò)程：調(diào)研考察（廣泛性和準(zhǔn)對(duì)性，公司、項(xiàng)目、基地）、標(biāo)前會(huì)議、文件準(zhǔn)備（圖紙、清單、技術(shù)要求、樣板）,招標(biāo)過(guò)程：發(fā)標(biāo)、答疑、開(kāi)標(biāo)、評(píng)標(biāo)、談判、定標(biāo)，每個(gè)過(guò)程都要遵循“靠數(shù)據(jù)說(shuō)話、留有作業(yè)痕跡”的原則,善后工作：合同簽訂