《7月淮南房地產(chǎn)市場調(diào)研報告》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《7月淮南房地產(chǎn)市場調(diào)研報告（25頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、12008 年七月淮南市場調(diào)研報告一、一、宏觀政策回顧本月受奧運開幕在即的大環(huán)境影響，市場未見大舉措，房地產(chǎn)政策在此環(huán)境下，維持不變。同時受困于土地市場拖累，一線城市低價普遍走低。帶動市場陷入萎靡，但由于市場剛性需求仍然繼續(xù)，二線市場仍舊出現(xiàn)供求旺盛的局面。 2008 年，被形容為中國樓市 “最困難的一年” ，土地交易在某些城市屢屢失敗,商品房成交量銳減,開發(fā)商促銷花樣不斷翻新。而在近期，有關(guān)“救市”的爭論此消彼長。成為本月最熱鬧的話題。 目前，最危急的深圳，局部房價已出現(xiàn)超過 30%的跌幅，是否這種頹勢會不會蔓延至其他城市？但據(jù)權(quán)威人士分析：由于中國每個區(qū)域市場都會呈現(xiàn)不同的特點，各地房價走

2、勢存在差異化。前三年，中國各地房地產(chǎn)市場態(tài)勢基本一致，都是呈現(xiàn)上揚趨勢，實際上這不太正常.從現(xiàn)在來看，市場已進入一個相對穩(wěn)健的整合期，各區(qū)域市場的區(qū)別、房價走勢的差異，已經(jīng)開始顯現(xiàn)。對于中國房地產(chǎn)要不要“救市”的爭論，專家則認為：中國樓市并沒有到如此危急的狀態(tài)，并不需要刻意救市。中國房地產(chǎn)市場目前的確面臨一些挑戰(zhàn)。因為過去幾年中國房地產(chǎn)發(fā)展太快，衍生出土地管理、房價上漲以及經(jīng)濟發(fā)展與社會發(fā)展不同步的問題。但可以看到，中國政府已經(jīng)在關(guān)注并著手解決這些問題，比如加強經(jīng)濟型住宅建設(shè)，更有效地解決中低收入家庭的住房問題?？傮w來說，中國房地產(chǎn)市場目前的形勢還將保持不錯態(tài)勢。二、經(jīng)典案例華潤置地綠色地產(chǎn)啟

3、幕華潤置地綠色地產(chǎn)啟幕27 月 19 日，華潤置地西堤紅山項目在北京亮相，這是華潤置地首個“綠色地產(chǎn)”實踐項目，表明公司在綠色生態(tài)住宅的探索和嘗試方面邁出實質(zhì)性的一步。 實踐綠色生態(tài)觀實踐綠色生態(tài)觀 西堤紅山項目位于廣安門外，緊臨北京西二環(huán)，毗鄰金融街和三里河中央政務(wù)區(qū)，規(guī)劃總建筑面積 28 萬平方米，包括住宅、酒店式公寓、會所、商業(yè)配套、教育配套等。 據(jù)了解，西堤紅山產(chǎn)品類型豐富，戶型涵蓋了從一居室到復式大宅的多種產(chǎn)品，以 90 平方米兩居，130160 平方米的三居、四居和酒店式公寓為主。 華潤置地在幾年前就已經(jīng)著手進行“綠色地產(chǎn)”的技術(shù)研發(fā)。據(jù)內(nèi)部工作人員介紹，西堤紅山成為首個實踐產(chǎn)品，

4、緣于企業(yè)對未來行業(yè)走勢的判斷?！叭A潤置地認為在倡導生態(tài)文明與對土地的集約化開發(fā)并存的社會中，在高密度住宅區(qū)內(nèi)做好綠色生態(tài)住宅是綠色地產(chǎn)的必然方向?！?西堤紅山項目第一次集中應用了 50 多項專業(yè)建筑技術(shù)，最終整合形成了熱環(huán)境系統(tǒng)、聲環(huán)境系統(tǒng)、能源系統(tǒng)、綠色建筑材料系統(tǒng)等 8 大生態(tài)系統(tǒng)。體現(xiàn)了華潤置地與專業(yè)建筑機構(gòu)多年來的主要課題成果。 同濟大學和清華大學的專家組認為，從規(guī)劃設(shè)計到開發(fā)環(huán)節(jié)，項目中實現(xiàn)了對生態(tài)技術(shù)的深入運用。 “這些技術(shù)都是切實的，能夠?qū)ι罴毠?jié)產(chǎn)生影響?？蛻艨梢韵硎芙】蹬c舒適的生活方式，又不以資源的消耗為代價。”華潤置地北京公司工作人員介紹。 例如，研究表明，全世界的生活垃圾

5、每年增加約 5%，總體中 60%為有機物。日本常見的生化垃圾處理站能把生活垃圾中的有機物消解 95%，殘余物可用于園林施肥。西堤紅山項目已經(jīng)采用了生化垃圾處理技術(shù)，同時以軟硬件設(shè)施為業(yè)主使用這種處理方式提供便利。 對“綠色地產(chǎn)”的探索在行業(yè)中已有先行者。據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，這些項目效果雖然不錯，3但建造成本 30%40%的激增，使其難以大面積推廣和普及，并且增加了用戶的使用成本。 據(jù)介紹，西堤紅山在技術(shù)運用上雖然也產(chǎn)生了成本增加，但幅度遠小于以上數(shù)字。居住者的生活舒適度得到明顯改善，生活成本有效節(jié)約?！斑@表示此類綠色產(chǎn)品具有普適性，能夠廣泛推廣?！鄙鲜鋈耸吭u價。 品牌價值新增長點品牌價值新增長點

6、值得注意的是，西堤紅山是華潤置地今年在北京首推的新項目，其正式開盤時間為 9 月份。 據(jù)項目相關(guān)人士透露，由于西堤紅山將是西二環(huán)板塊未來少有的大規(guī)模樓盤，擁有優(yōu)質(zhì)的教育配套，以及高品質(zhì)產(chǎn)品匱乏，首期推出的約 300 套物業(yè)已經(jīng)吸引了相當關(guān)注，公司預計能夠在短時期內(nèi)完成銷售。 在今年下行的市場態(tài)勢中，這無疑是一個積極信號?！伴L遠來說，這一項目將承擔在稀缺地段實現(xiàn)最大品牌價值的任務(wù)。將其定位為綠色生態(tài)城，正是為了夯實其產(chǎn)品品質(zhì)和品牌價值。” 華潤置地內(nèi)部人士表示。 “新的市場階段，華潤也在重新調(diào)整品牌發(fā)展的策略。今年的市場調(diào)整給了華潤置地一個冷靜思考的時機，放慢腳步把產(chǎn)品做得更加細致，令產(chǎn)品品質(zhì)與

7、價格比更為合理，實現(xiàn)產(chǎn)品附加值的增加?！敝烊A越表示。 華潤置地的產(chǎn)品線自 2002 年以來全面鋪開，已經(jīng)形成了包括鳳凰城、翡翠城、橡樹灣在內(nèi)的清晰的產(chǎn)品脈絡(luò)：按照產(chǎn)品系列與規(guī)劃區(qū)分不同住宅類型，將已經(jīng)成功的開發(fā)模式復制應用到同類地塊中去。 如橡樹灣系列項目均為高校附近形成的具有文化特性的社區(qū)，自 2006 年推出以來，形成了巨大的品牌影響力，目前，華潤置地在全國已經(jīng)開發(fā)了 4 個“橡樹灣”項目。 而此次西堤紅山作為首個“綠色地產(chǎn)”產(chǎn)品的亮相，似乎也昭示著華潤綠色生態(tài)住宅產(chǎn)業(yè)化模式的4正式啟幕。 “項目開發(fā)的初衷是希望發(fā)展成新的產(chǎn)品線，因為生態(tài)環(huán)保住宅的開發(fā)是未來的一個產(chǎn)業(yè)趨勢，我們相信這類產(chǎn)品

8、能夠經(jīng)受住市場的考驗，因為它具有長久的生命力。”華潤置地內(nèi)部人士表示。 據(jù)悉，就在西堤紅山項目內(nèi)，一座“生態(tài)體驗館”正在構(gòu)想和醞釀之中。它被稱為“生長的空間”，將作為華潤置地生態(tài)住宅理念和技術(shù)研究成果的展示窗口，與公眾進行交流、互動。三三、七月份淮南市場貨量市場供應情況：截止至7月份底，在銷售項目總數(shù): 76個，入網(wǎng)售總面積: 793.4萬（較上月增長4.69萬） 總幢數(shù): 996幢（較上月增長16幢）總推貨量: 42112套（增長率1.27%）可銷售總套數(shù): 7402套（較上月減少136套） 可售面積: 77.17萬（較上月減少3.04萬，降低3.79%）淮南市場競爭日趨激烈。住宅部分住宅部

9、分去年淮南市的住宅成交價格來看，1 月份的成交價格均價為2608.04 元/，2 月份成交均價為 2796.75 元/，三月成交均價為2795.78 元/，四月成交均價為 2787.45 元/，五月成交均價為 2933元/，五月由于開盤項目較多，造成均價上漲。六月分市場價格突破3000 元/。七月份有緩步下跌，均價 2820 元/。5均價（元/）24002500260027002800290030003100月月月月月月月6銷銷售面售面積積構(gòu)成構(gòu)成成交套數(shù)成交面積()面積比率70以下22410751.77508.05%70-9034328355.047021.22%90-11039438542

10、.934028.84%110-13024129007.849021.71%130-15012717540.067013.13%150-180172767.97602.07%180以上306655.96104.98%成交均價構(gòu)成成交均價構(gòu)成成交套數(shù)成交面積()面積比率1500 元以下111452.171.09%1500-2500 元16519452.323014.56%2500-4500 元1099106424.341079.65%4500-6500 元845341.604.00%6500-8500 元4170.34500.13%8500 元以上四、四、競競爭個案分析爭個案分析（一）（一）競爭個

11、案推案情況1、在售的大型住宅個案共 16 個：（1）田區(qū)的山水居、優(yōu)山美地青年守則、陽光國際城、金豪陽光花園、7上東錦城、金茂陽光花園、金徽華庭、惠利花園城、奧林盛世名城、盛世名門、云景華城、金大陸財富中心、銀鷺萬樹城、新時代廣場、鑫誠花園、龍湖路 1 號；（2）八公山區(qū)的錦銹康城。2、本月無新盤推出。3、處于正常銷售期的個案 18 個：（1）田區(qū)的山水居、陽光國際城、上東錦城、金茂陽光花園、金徽華庭、金豪陽光花園、惠利花園城、奧林盛世名城、鑫誠花園、盛世名門、云景華城、金大陸財富中心、新時代廣場、銀鷺萬樹城、領(lǐng)城、春曉名城、民生淮河新城、龍湖路 1 號；（2）競爭個案產(chǎn)品類型個案產(chǎn)品類型主力

12、產(chǎn)品山水居多層、別墅多層公園 2010多層多層領(lǐng)城多層、小高層多層優(yōu)山美地多層、小高層、高層多層陽光國際城多層、小高層、高層小高層上東錦城小高層、高層高層新時代廣場高層高層陽光 365高層高層新光花園小高層、高層高層奧林盛世名城多層、高層高層金豪陽光花園多層、小高層多層盛世名門高層、小高層小高層銀鷺萬樹城多層、小高層、別墅多層金大陸財富中心高層高層8龍湖匯景豪庭高層高層惠利花園城多層、小高層多層金茂國際花園多層多層翰林雅居小高層小高層鑫誠花園高層高層頤園世家高層高層藍堡國際公館多層、高層高層云景華城多層、小高層、高層小高層北京名都商業(yè)、高層高層雙子星座高層高層民生淮河新城多層、小高層、花園洋房

13、多層龍湖路一號商業(yè)、高層高層斯瑞明珠城多層、小高層、高層小高層巴黎春天多層、小高層、高層高層現(xiàn)代花園多層多層荷苑小區(qū)多層多層紫金華庭多層多層錦銹康城多層多層洞山九龍灣多層多層金徽華庭高層、多層高層大型社區(qū)的產(chǎn)品類型齊全，每個社區(qū)都會有高層、小高層、多層，但是主力產(chǎn)品都是帶電梯的高層、小高層為主。西部板塊的八公山區(qū)和北部板塊的潘集區(qū)的項目都是以多層為主。（3）面積分析個案規(guī)劃面積（）主力面積（）山水居859-2289699-102/137優(yōu)山美地896-130896陽光國際城90-148116-121上東錦城30-2251309大型社區(qū)戶型面積齊全，其中田區(qū)的“上東錦城”項目還設(shè)有小面新時代廣場

14、93-13193新光花園115-139115、139陽光 3659853-1361213463/136奧林盛世名城79-141120金豪陽光花園9325-1425112511盛世名門77-139131-133銀鷺萬樹城80.64-200110-120金大陸財富中心公寓 40-90住宅 107-142公寓 48/59住宅 107/132/142龍湖匯景豪庭88-223115惠利花園城93-127（260）95-120金茂國際花園96-200133/118翰林雅居1165-1511313713/145鑫誠花園1054-1591372頤園世家100-140130藍堡國際公館70-140110北京名都

15、/云景華城86-14594雙子星座5689-11637/斯瑞明珠城80-2208119/119巴黎春天80-12980/120領(lǐng)城118-148128春曉名城88-13090現(xiàn)代花園8485-1588110748荷苑小區(qū)90-10898紫金華庭80-13090-110錦銹康城80-130110洞山九龍灣80-128110金徽華庭80-1409610積的單身公寓，但主力面積仍以 130-150 平方米的三戶二廳為主。（4）價格分析個案主力總價住宅均價商業(yè)均價銷售率銷售階段備注優(yōu)山美地23/243300無99%二期現(xiàn)剩余房源價格陽光國際城30/31無無無無無上東錦城304850無53%二期新時代廣

16、場26.9無無無無無新光花園32-393000無98%一期陽光 365353000800098%/100%一期奧林盛世名城322960無80%二期金豪陽光花園352800無80%一期盛世名門353100無二期銀鷺萬樹城333200無99%二期金大陸財富中心公寓19-23住宅32/424000無合肥百大進駐99%一期龍湖匯景豪庭323000無100%三期惠利花園城353200無80%四期鑫誠花園4537002300090%一期現(xiàn)購房均贈海南雙人游北京名都/無無10 月開盤現(xiàn)辦會員金茂陽光花園33/352600無95%一期已售完、二期還末動工翰林雅居32/42-全部銷售完頤園世家353500已售完

17、四期已售11完暫無 5 期藍堡國際公館32末定住宅已銷售完云景華城(優(yōu)士閣)333200共 4 層，1 層 8680元/平米2-4 層3500 元/平米一期還有一棟沒賣，二期 9 月份開盤雙子星座303400-350085%一期還有2 棟，約40-50 套末售商鋪已被安徽商之都租去春曉名城20尾盤銷售2400無二期現(xiàn)接受預定領(lǐng)城353500末定一期目前已基本售完、有兩棟暫末開盤 8 月份開盤12淮河新城332890無90%目前銷售C 組團 9-10 月份銷售 D 組團斯瑞明珠城352900已售完目前銷售四期巴黎春天253000無目前售三期已基本售完、四期、五期開盤時間末定錦銹康城20-25朝陽

18、帝堡303200無80%一期在售、二期末定洞山九龍灣262680無99%目前售二期尾盤、三期 8 月份開盤金徽華庭323400末定一期 2 棟已售完、2 期開盤13時間末定五、七月份市五、七月份市場場分析分析從市場上價格的分布上看：七月份市場的整體價格較上月價格有緩步下跌，市中心地區(qū)的價格恒溫不變，目前主要集中在 3200 元/平方米左右的價格水平。5 月新盤項目朝陽帝堡與北城區(qū)超大社區(qū)淮河新城均以均價下調(diào)避暑，銷售均價分別下調(diào)到 3200 元/平方、2890 元/平方，下調(diào)幅度 10100 元/平方；鑫誠花園則以購房均贈海南雙人游保持原有價格 3700 元/平方；領(lǐng)城以異型框架結(jié)構(gòu)打造品質(zhì)社

19、區(qū)， “水上向前沖”活動加上商貿(mào)的舞臺推廣、逐步放量，均價由上月 3000 元/平方升至 3500 元/平方。大亞灣房地產(chǎn)市場播報大亞灣房地產(chǎn)市場播報（7 7 月刊第七期）月刊第七期）目目錄錄一、7 月份市場綜述 .2二、大亞灣宏觀政策和片區(qū)熱點播報 .21.1 惠州：“你好，惠州”萬科正式亮相惠州.21.2 大亞灣：中海殼牌引來行業(yè)巨頭，萬科正式宣布開發(fā)大亞灣海島.31.3 大亞灣：大量深圳高端置業(yè)客戶流向大亞灣 .41.4 大亞灣：欲建“現(xiàn)代濱海商都”. . . . . . . . . 5三、土地市場 .6141大亞灣區(qū)域 7 月土地轉(zhuǎn)讓情況.四、一手房市場 .617 月重點在售樓盤供銷數(shù)

20、量. 727 月重點將售樓盤基本情況及營銷節(jié)點. 7五、客戶分析 .10六、下月市場展望 .1115一、大亞灣一、大亞灣 7 7 月市場綜述月市場綜述綜觀整個 7 月份，大亞灣房地產(chǎn)市場成交量較之前幾月有所下跌。一級土地市場只有 6 月份一副用地在掛牌轉(zhuǎn)讓，在 6 月并未成交，掛牌起始價均在 750 元/平米。土地市場面臨新的調(diào)整，開發(fā)商拿地趨于謹慎。二級市場趨于平穩(wěn)，無明顯變化，重點樓盤均有走量。價格波動性不大，保持平穩(wěn)，部分樓盤采取低折扣和特價房及各類活動來刺激市場，取得了一定的效果并引起深圳客戶的關(guān)注。同時受市場存量和政策的影響，大亞灣新推樓盤普遍延期入市，下半年會有較大的新推樓盤入市，

21、整個大亞灣房地產(chǎn)市場的競爭將更加白熱化。二、大亞灣宏觀政策和片區(qū)熱點播報二、大亞灣宏觀政策和片區(qū)熱點播報1.1 惠州:“你好，惠州”萬科正式亮相惠州2008 年 7 月 25 日，對惠州樓市而言，是個大事件的日子。今日 18 點整，萬科惠州新品發(fā)布會暨萬客會啟動儀式在美麗的西湖之畔康帝國際酒店隆重召開，這也標志著萬科新項目萬科金域華庭正式亮相惠州。16 出席本次儀式的領(lǐng)導嘉賓有萬科深圳區(qū)域常務(wù)副總經(jīng)理肖楠、深圳總經(jīng)理蔣春陽、以及萬科惠州總經(jīng)理楊津湘等，來自鳳凰衛(wèi)視的著名主持人陳曉楠主持了本場儀式。在康帝酒店中國廳超大的會議的現(xiàn)場，坐滿了來自惠州地產(chǎn)界及政要人士，還有許多萬客會的成員客戶，現(xiàn)場人

22、聲鼎沸，熱鬧非凡，持續(xù)一個多小時的發(fā)布會也給到場的觀眾帶來了全新的視覺大餐。 發(fā)布會上，萬科以一幕精彩絕倫的沙畫藝術(shù)帶來了萬科對惠州的第一聲候：“你好，惠州”。萬科深圳區(qū)域常務(wù)副總肖楠、萬科總工程師蔣春陽、萬科楊津湘等人分別從萬科的發(fā)展歷程、萬科的建筑、萬客會等三個方面全方位展示了萬科立體的形象和地位，也進一步現(xiàn)露出萬科進駐惠州的信心和實力。 最后，在現(xiàn)場無數(shù)支熒光筆的點耀下，萬科與現(xiàn)場的觀眾一起進行了萬客會的啟動環(huán)節(jié)，也宣布了萬科正式進駐惠州這塊山水宜人之城，并將在惠州掀起一陣萬科熱。萬科惠州項目總占地 15 萬多平米，一期占地約 56000 平米，一期為 15 層小高層產(chǎn)品，居家型 85-

23、180 的二-四房，萬科這回選中惠州是看好了惠州江北區(qū)的發(fā)展前景，整個江北區(qū)做為惠州 CBD 的區(qū)域，前景不可限量，而且萬科的地塊規(guī)劃屬于江北的住宅中心區(qū)，未來的升值潛力是可預見的。1.2 中海殼牌引來行業(yè)巨頭，萬科正式宣布開發(fā)大亞灣海島中海殼牌項目落戶大亞灣畔，攪熱了整個大亞灣海域。深圳萬科房地產(chǎn)公司看中了距大項目不遠的風景優(yōu)美的大辣甲海島，正協(xié)商買下其 40 年的租賃權(quán)，擬投資 10 億元進行旅游開發(fā)。目前大辣甲島項目已進入最后審批階段。 下半年可建成高標準酒店下半年可建成高標準酒店 如不出意外，這應是深圳企業(yè)在惠州買下的第二個海島。1998 年，幾位深圳人曾花 650 萬買下地處惠東巽寮

24、灣的三角洲島，開創(chuàng)了全國之先河。 惠州市有大小海島 140 個，其中 136 個是無居民海島。這些海島大都集中在大亞灣海域。大大小小的島嶼如散落的珍珠，美不勝收。大辣甲島就是大亞灣第二大島，距離澳頭港和中海殼牌項目都僅有十海里左右，原稱大六甲，取六島相合之意，此處過往漁民多操潮汕話，因潮汕話中的“六”念成“辣”，于是習稱為辣甲島。 大辣甲島面積達 2.64 平方公里，擁有多處天然沙灘浴場和許多珍稀海洋植物，是一個風景優(yōu)美的生態(tài)島。目前，深萬科已對海島進行了全面勘探和規(guī)劃，擬分批分步驟對海島進行全面開發(fā)。計劃總投資10 億元，分 5 年推進。首期投資 2 億元，將建設(shè)高標準酒店及相關(guān)旅游設(shè)施，首

25、期工程預計今年下半年就可建成。 沖著中海殼牌項目而來沖著中海殼牌項目而來 大辣甲島曾是軍隊駐防要地，后來成了惠陽漁業(yè)局下屬的咸魚收購、加工基地。1998 年，惠陽、大亞灣旅游部門開始把大辣甲島作為旅游點正式向游客開放。大辣甲島也隨之多次易手，由于其投入不足，旅游設(shè)施簡陋，一直慘淡經(jīng)營。大亞灣旅游局一位負責人認為，此次深萬科入主大辣甲島，預示著大辣甲島發(fā)展的春天真正到來了。17隨著中海殼牌項目的落戶，其周邊的旅游業(yè)持續(xù)升溫。深萬科剛好在這個時候挾巨資切入大辣甲島，實是明智之舉。今年年底前，中海殼牌項目正式投產(chǎn)。而深萬科在島上投資的高檔酒店也可能隨之建成。從這點上說，深萬科就是沖著中海殼牌項目而來

26、。 他分析說，深萬科對大辣甲島的經(jīng)營模式，有可能與惠東三角洲島相類似，旅游度假和房地產(chǎn)業(yè)相結(jié)合，推行會員制，走高檔路線。 1.3 大亞灣：大量深圳高端置業(yè)客戶流向大亞灣進入 5、6 月份以來，由于一些開發(fā)商主動采取了加強服務(wù)與調(diào)整價格等營銷措施，加上一批知名品牌開發(fā)商開發(fā)的高品質(zhì)別墅、洋房的入市，市場人氣明顯加強，大量深圳的高端置業(yè)客戶重新回到大亞灣。位于大亞灣大道與龍海二路交匯處，由深圳東部集團開發(fā)的“太陽灣 ”項目，自臨時接待中心開放接受咨詢 以來每天都有數(shù)十批來自深圳及周邊地區(qū)的客戶到現(xiàn)場或電話咨詢 ，一片熱鬧非凡的景象；而上周末，珠江東岸看樓團整整坐滿了三輛大巴，重現(xiàn)了去年樓市高潮時的

27、情景。由于藍色濱海特色、城市價值、大品牌、高品質(zhì)等諸多因素的吸引，大量深圳置業(yè)者斷然走向大亞灣。雙雙城城融融合合推推動動投投資資與與居居住住雙雙雙雙轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移移大亞灣位于惠州市南部，西接深圳龍崗 ，陸路距香港 60 公里 ，海路 47 海里 ，屬于廣東省經(jīng)濟最發(fā)達、最活躍的珠江三角洲經(jīng)濟區(qū)范圍，并建有國家一類對外開放口岸惠州港。開發(fā)區(qū)交通條件十分便利。距惠州機場36 公里 ，深圳機場 70 公里 ；京九鐵路支線 惠（州）澳（頭）鐵路已建成通車；深汕高速公路從大亞灣西北面擦邊而過，新建成的惠澳疏港大道可與深汕高速、惠鹽高速、廣汕高速、廣惠高速、惠河高速連通，澳深沿海高速公路到深圳沙頭角只有 20 多

28、公里。大亞灣良好的投資環(huán)境，吸引了來自荷蘭、美國、英國、日本、新加坡、德國等20 多個國家和地區(qū)的客商巨額投資，其中有世界500 強企業(yè) 12 家，投資額達 43 億美元的中海殼牌南海石化項目及基建投資額達193 億元人民幣的 1200 萬噸中國海油惠州煉油項目的先后建成及投產(chǎn)，將使大亞灣形成經(jīng)濟總量和綜合實力均處領(lǐng)先地位的世界級石化工業(yè)區(qū)。作為大亞灣發(fā)展物流業(yè)主要依托的惠州港，全面開發(fā)可建成年吞吐能力超億噸的大型深水避風良港，目前已建成大小泊位 28 個，年吞吐能力2600 萬噸，是京九鐵路南端最便捷的出?？?。隨著香港“和記黃埔 ”正式加盟惠州港的開發(fā)和建設(shè)以及歐德油儲、中外運國際物流、荷蘭

29、孚寶、中信物流、中鐵公司等一批規(guī)模較大的物流企業(yè)相繼落戶，在大亞灣中轉(zhuǎn)的貨物日益增多，大亞灣具備了成為華南地區(qū)重要物流中心的能力和條件。18另外，在深圳產(chǎn)業(yè)大調(diào)整的進程中，1000 億的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移有一半落戶到大亞灣及周邊，經(jīng)濟上的融合勢必帶動大量深圳企業(yè)主居住地的轉(zhuǎn)移，移居大亞灣將成為大量深圳企業(yè)主理性的選擇?！吧罨钪浅?”吸吸引引深深圳圳置置業(yè)業(yè)者者在大亞灣 “五區(qū)一岸線 ”的總體規(guī)劃中，北接惠陽、西鄰深圳的大亞灣西區(qū)，周邊群山環(huán)抱，中間數(shù)十平方公里一馬平川，被定位為大亞灣的“CLD”，目前擁有 “熊貓國際 ”、“德洲城 ”、等大批樓盤，特別是隨著“珠江 東岸 ”和深圳東部集團開發(fā)的

30、“太陽灣 ”等高品質(zhì)樓盤出現(xiàn)，一座迷人的生活之城已基本成型。在政府的規(guī)劃當中，大亞灣西區(qū)確立了工業(yè)與商住并重的發(fā)展思路，除滿足本片區(qū) 工業(yè)與生活配套的用地需求外，還充分考慮了龍崗 大工業(yè)區(qū)的配套及產(chǎn)業(yè) “移民 ”要求，規(guī)劃了包括南北兩個生活組團和中間的工業(yè)組團。當前， “CLD”的基礎(chǔ)建設(shè)正飛速發(fā)展，在交通上市政道路與深圳的完全對接指日可待。隨著大亞灣的路網(wǎng)與深圳的路網(wǎng)融為一體，形成大亞灣快捷的對外交通網(wǎng)絡(luò)，將促進兩地人流、物流、資金流的快速交換，直接接受深圳強有力的經(jīng)濟輻射，由此成為一個區(qū)域新城市中心，將吸引大量坑梓、 坪山 等地的原住市民遷移。樓樓盤盤品品質(zhì)質(zhì)才才是是當當前前吸吸引引深深圳

31、圳人人的的關(guān)關(guān)鍵鍵與一年前樓市非理性高漲時不同，除了城市的未來發(fā)展、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移以及交通體系完善等諸多因素，在深圳本地尚有大量 房源 積壓、銷售緩慢的情況下，吸引深圳人置業(yè)大亞灣的最強勁和關(guān)鍵的因素是超凡品質(zhì)，比如產(chǎn)品的稀缺性、規(guī)劃設(shè)計的優(yōu)秀合理性、品牌發(fā)展商的影響力等等。在大亞灣， “熊貓國際 ”、“德洲城 ”、 “中天彩虹城 ”、“珠江 東岸 ”等一批已受到市場熱情追捧，深受深惠兩地置業(yè)者青睞的項目均是四十萬平方米 以上規(guī)模，出自當?shù)厣踔潦侨珖放品康禺a(chǎn)開發(fā)商的代表作品，品質(zhì)上乘是它們最顯目的共性。在大亞灣大道與龍海二路的交匯處，由深圳東部集團開發(fā)的“太陽灣 ”項目也因超凡的品質(zhì)自接受咨詢

32、以來，受到了大批深圳高端置業(yè)者的關(guān)注。深圳市東部開發(fā)（集團）有限公司是集工業(yè)、房地產(chǎn)開發(fā)、施工、酒店等為一體的大型綜合開發(fā)企業(yè)，曾成功開發(fā)了瑞河耶納、悠然天地、英郡年華、翰嶺院等一批在深圳極具代表性的高品質(zhì)樓盤。據(jù)公司負責人介紹，總占地16萬多平方米，總建面達到43 萬平方米的 “太陽灣 ”項目采用現(xiàn)代簡約美式建筑風格，無論是擁有前庭后院、屋頂花園的聯(lián)排別墅，還是帶觀景電梯的水景洋房，或是寬景高層、花園公寓與五星級豪華天幕會所，無一不體現(xiàn)了超凡建筑品質(zhì)與藝術(shù)感的迷人魅力，其具有濃郁異域風情的水景園 林設(shè)計也是東部集團斥巨資精心打造，它的成功開發(fā)代表大亞灣生活之城的建設(shè)再一次取19了里程碑式的進

33、步；有市場分析，“太陽灣 ”項目的入市將在深圳人理性置業(yè)的時代在大亞灣掀起一輪高端搶購的高潮。1.4 大亞灣：欲建“現(xiàn)代濱海商都”未來 12 年，大亞灣區(qū)將建成以中心北區(qū)為核心商業(yè)板塊的“一板，兩心，兩軸，兩帶” 大物流、大商貿(mào)、大市場的現(xiàn)代商業(yè)格局，擬將澳頭猴仔灣建成“現(xiàn)代海濱商都”。這是昨日從大亞灣區(qū)惠州市大亞灣經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃 （2008-2020）（送審稿）評審會上獲悉的。會議審議通過了由廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃設(shè)計院設(shè)計的這一規(guī)劃，待修改完善后報大亞灣區(qū)規(guī)劃委員會批準并向市民公示。 分開發(fā)區(qū)級、次區(qū)級和社區(qū)級三級體系分開發(fā)區(qū)級、次區(qū)級和社區(qū)級三級體系 規(guī)劃對大亞灣區(qū)商業(yè)功能區(qū)按等級體

34、系劃分為開發(fā)區(qū)級、次區(qū)級和社區(qū)級三級體系。區(qū)級商業(yè)功能區(qū)形成“一板，兩心，兩軸，兩帶”的結(jié)構(gòu)特征，包括了核心商業(yè)板塊的中心北區(qū)、商務(wù)服務(wù)為主的中心南區(qū)，中興四路、中興南路兩條商業(yè)發(fā)展縱橫軸，以及霞涌生態(tài)旅游帶和猴仔灣商務(wù)觀光帶。次區(qū)級商業(yè)功能區(qū)包括西區(qū)商業(yè)功能區(qū)、澳頭老城區(qū)商業(yè)功能區(qū)、霞涌商業(yè)功能區(qū)和大亞灣大道商貿(mào)物流功能區(qū)四個次區(qū)級商業(yè)功能區(qū)。社區(qū)級商業(yè)功能區(qū)以社區(qū)為載體進行布局，著眼于短半徑的社區(qū)小商圈，立足于提供便利服務(wù)。 建成后社會消費品零售總額達建成后社會消費品零售總額達 71.571.5 億億 本次規(guī)劃期限為 20082020 年，分三個階段：近期（2008 年2010 年）、中期

35、（2011 年2015 年）和遠期（2016 年2020 年）。規(guī)劃對象主要是各級商業(yè)功能區(qū)、商業(yè)中心、零售商業(yè)、社區(qū)商業(yè)（包括零售類、餐飲類和居民服務(wù)類）、商業(yè)街、商品交易市場（包含批發(fā)市場、綜合消費品市場和農(nóng)貿(mào)市場）和物流基地等商業(yè)網(wǎng)點的布局進行規(guī)劃。 到 2020 年，大亞灣區(qū)將建成與城鄉(xiāng)居民需求相適應的優(yōu)勢明顯、特色鮮明、功能完善、可持續(xù)發(fā)展能力強的消費品與生活服務(wù)市場體系，建成布局合理、綜合競爭力強的現(xiàn)代化物流服務(wù)體系，最終成為區(qū)域性的現(xiàn)代化商貿(mào)中心和物流中心。社會消費品零售總額的年均增長率不低于 16%，近期目標 2010 年將約達 13.73 億元，中期目標 2015 年約達 3

36、3.56 億元，遠期目標 2020 年約達 71.5 億元。20三、土地市場三、土地市場7 月份，大亞灣土地市場一共轉(zhuǎn)讓 1 宗土地（乃上月未成交地塊） 。這宗土地位于大亞灣澳頭區(qū)域，轉(zhuǎn)讓的地價為 750 元/平米。土地編號位置土地用途面積地面價使用年限掛牌起價競拍時間備注惠 灣地 交（告）字200822 號大亞灣澳頭媽廟地段居住用地17500m2750土地使用年限至2063 年 3月 24 日止1312.5萬元2008 年 6月 5 日9:00 時2008 年 7月 21 日16:00 時兩宗地必須同時競買，不接受分開競買四、四、 7 月份大亞灣市場重點樓盤均有走量，本月的成交量有所下跌。主

37、要原因是因為 7 月的酷暑天氣影響客戶上門，并受奧運會的影響，本月的客戶上門和進線量均有所小副下跌。其中惠陽彩虹城、德洲城為重點銷售樓盤。客戶主要還是來自深圳，也有部分為本地及惠城客戶。在價格方面，大亞灣部分樓盤穩(wěn)中有降，但幅度不大，促銷方式主要采取特價房、深圳開設(shè)展場、優(yōu)惠折扣和周末活動等手段，滿足了部分深圳客的心理預期。另外惠陽彩虹城也舉行了開盤活動。7 月重點在售樓盤供銷數(shù)量：月重點在售樓盤供銷數(shù)量：片區(qū)片區(qū)項目名項目名稱稱物業(yè)類型物業(yè)類型項目性項目性質(zhì)質(zhì)推出推出套數(shù)套數(shù)批售面批售面積積均價均價7 7 月營銷動作月營銷動作折扣折扣7 7 月銷售月銷售套數(shù)套數(shù)累計銷累計銷售率售率珠江東岸別

38、墅住宅295610406200荔枝節(jié)一次性：9.91536%德洲城小高層住宅71434386.974200展場、業(yè)主嘉年華一次性：9.6按揭：9.83520%西區(qū)觀山悅小高層住宅668540903800看樓車151%21君匯上城小高層住宅240266603500按揭：9.0096%惠豐城花千樹二期小高層住宅378210003800奧運前購買房號一次享受額外 88 折一次性：9.6按揭 9.81160%菩提園高層住宅270224344200按揭：9.9045%中銘君豪公寓小高層住宅335230003800特惠房一次性：9.5按揭 9.7145%美岸棲庭小高層住宅576379934450荔枝節(jié)、西

39、瓜節(jié)、更換代理商一次性：9.5按揭：9.7076%愛頓第3 季高層住宅464300003600水果節(jié)一次性：95按揭：978秋谷陽光里小高層住宅1000800003300深圳看樓團284%峰景灣小高層住宅312315443800特惠房、派單一次性：9.5按揭：9.7376%新天名城小高層住宅31024181.64200大亞灣一日游一次性：9.2按揭：9.6365%中心區(qū)北區(qū)聽濤雅苑小高層/別墅住宅81565000復式6200 平層4500 別墅12000派單171%22海日大廈高層商住320590003500095%隆基藍海灣小高層商住41020000未出價格推出起價2888 起按揭：9.60

40、0%澳頭東方新天地高層住宅382615.75000一次性：9.6按揭：9.80100%總計7575 套套2008 年后大亞灣市場走量走勢圖：年后大亞灣市場走量走勢圖：0204060801001201401603月份4月份5月份6月份7月份銷售套數(shù)本月走量下跌分析：本月走量下跌分析：縱觀 3-7 月份的市場成交量，市場波動性較大，起伏明顯。5 月份由于深圳春交會的開展和市場大趨勢的影響，整個大亞灣市場出現(xiàn)了一股“小陽春”的勢頭。成交量相比 3、4 月份有了提高，借助春交會的勢頭，客戶對大亞灣的關(guān)注程度也有提升。但受宏觀經(jīng)濟影響及深圳地產(chǎn)大環(huán)境影響，本月成交量受到很大影響，客戶觀望情緒繼續(xù)加重，成

41、交周期長。重點關(guān)注樓盤：珠江東岸。珠江東岸由原來的均價珠江東岸由原來的均價 8000 降到現(xiàn)在的降到現(xiàn)在的 6200。價格下降幅度在大亞灣區(qū)143 套95 套142 套78 套75 套23最大。由于市場大環(huán)境的影響，導致珠江東岸在低迷的背景下采用了降價的手段，效果明顯。從珠江東岸這個案例上可看出大亞灣整個環(huán)境受政策影響大。迫于市場的壓力導致降價的結(jié)果，將重新定義灣區(qū)的地產(chǎn)格局。大亞灣新出樓盤較多，貨量較大，預計上市主要集中在 8-10 月份，未來下半年貨量在 600000 平米以上。受市場存量的影響，部分樓盤可能會延期開盤。未來市場競爭將更激烈，尤其是小戶型產(chǎn)品，在投資客銳減的情況下，銷售吃緊

42、。重點將售項目情況：重點將售項目情況：片區(qū)片區(qū)項目名稱項目名稱物業(yè)物業(yè)位置位置項目項目性質(zhì)性質(zhì)推出套數(shù)推出套數(shù)批售面積批售面積均價均價預計開盤預計開盤時間時間太陽灣高層、別墅大亞灣大道與西二大道交匯處住宅146000未定9 月海灣首府高層西二大道交警大隊東側(cè)住宅6567927238008 月份永昶公寓小高層響水北路與永盛路轉(zhuǎn)角住宅19630433未定08 年底天順俊園高層大亞灣大道華南建材城旁住宅39967000未定10 月公園道一號高層西區(qū)西三大道（比亞迪旁）住宅19630433未定10 月西區(qū)惠豐城花千樹五期小高層大亞灣大道與西二大道交匯處住宅6045798610 月春曉花園高層/小高層大

43、亞灣大道與澳霞大道交匯處住宅312240002600中心區(qū)新際首座高層大亞灣體育館對面商住70240000未定10 月份新都匯小高層澳頭圓盤旁住宅澳頭濱海星城高層澳頭安惠大道南側(cè)，靠近澳頭港住宅1400100000未定9 月份總計5139692469【數(shù)據(jù)來源：世聯(lián)惠陽數(shù)據(jù)部】 在整體市場低迷的大背景下，眾多開發(fā)商選擇了延期開盤銷售。在 6、7、8 月份，市場將受到地震、歐洲杯、奧運會的影響，銷售量將有一定幅度的下降。08 年下半年，大亞灣房地產(chǎn)市場推盤量巨增，眾多資源性大盤和投資+自住型中小盤主導市場，產(chǎn)品呈多樣化發(fā)展?？蛻舻闹饕獊碓匆琅f以深圳關(guān)內(nèi)及龍?？蛻舻闹饕獊碓匆琅f以深圳關(guān)內(nèi)及龍24崗

44、客戶為主。崗客戶為主。四、客戶分析四、客戶分析 7 月份大亞灣上門及成交客戶依然以深圳客戶為主，包含著以龍崗為主的自住客，以二線關(guān)為主的自住兼投資客戶，以深圳關(guān)內(nèi)為主的投資客戶。大亞灣客戶上門情況以路過為主，路過上門尋求購房機會的這部分客戶中，龍崗占的比重非常大，以下是對龍崗坪山購房群體的調(diào)查分析： 這是一群以自住為主，經(jīng)濟承受能力不強，主要考慮購房價格，以兩房、三房為主要需求的客戶，這是一群以自住為主，經(jīng)濟承受能力不強，主要考慮購房價格，以兩房、三房為主要需求的客戶，從從 7 月份大亞灣成交情況來看，客戶成交周期長、觀望、價格比對情況嚴重，樓盤銷售主要以兩房、三月份大亞灣成交情況來看，客戶成

45、交周期長、觀望、價格比對情況嚴重，樓盤銷售主要以兩房、三房為主的總體態(tài)勢，與這群客戶群的特征是極其相關(guān)的。房為主的總體態(tài)勢，與這群客戶群的特征是極其相關(guān)的。五、五、綜觀 7 月份大亞灣市場，受到宏觀經(jīng)濟、深圳市場大環(huán)境、龍崗降價及受到酷暑的氣候及奧運會影響，整個大亞灣的上門量有所下跌，直接影響到各項目的成交量。德洲城 7 月份總共銷售了 35 套，保持了在大亞灣區(qū)域銷售佳績。1)價格方面，大亞灣穩(wěn)中有降，沒有出現(xiàn)大的波動。價格方面，大亞灣穩(wěn)中有降，沒有出現(xiàn)大的波動。部分樓盤像君匯上城、峰景灣，繼續(xù)打出特價房和最后幾套優(yōu)惠房信息，以刺激市場。有些樓盤降低折扣，明升暗降，像君匯上城按揭付款是 90

46、 折；德洲城打出折扣 93 折。諸多樓盤打出低價起價策略，以刺激市場的反映和客戶的上門，如德豐雅苑打出 2480 的起價；隆基藍海灣打出 2888 的起價。但是各項目可調(diào)整的價格空間并不大。2)受淡市影響，大亞灣樓盤營銷推廣的力度加大，方式呈多樣化。受淡市影響，大亞灣樓盤營銷推廣的力度加大，方式呈多樣化。許多項目周末特色活動吸引了置業(yè)目的80%12%8%自住自住兼投資投資置業(yè)影響因素32%7%26%20%15%房價戶型交通、配套地段區(qū)域發(fā)展?jié)摿υ敢庵Ц兜氖灼?2%32%14%9% 3%6萬以下6-8萬8-10萬10-15萬15萬以上意向購買的戶型9%16%40%28%7%單房一房兩房三房四房及

47、以上25部分老客戶，像開盤活動、荔枝節(jié)、西瓜節(jié)、燒烤節(jié)、泳裝秀、紅酒會等。部分樓盤還打出買房送車位、購房送戶口等噱頭吸引客戶上門。3)客戶觀望情緒普遍存在，但對大亞灣的發(fā)展前景看好，但成交周期明顯拉長。客戶觀望情緒普遍存在，但對大亞灣的發(fā)展前景看好，但成交周期明顯拉長。成交客戶主要還是來自深圳，受政策影響，客戶觀望情緒還普遍存在。受到整體宏觀經(jīng)濟的影響，股市與樓市整體低迷，但在合理的價格區(qū)間下，客戶還是選擇購買不動產(chǎn)。同時隨著產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的不斷深化，產(chǎn)業(yè)移民的增多，本地客戶的需求趨于旺盛，自住剛性拉大?？蛻羝毡榉从硨Υ髞啚车目傮w發(fā)展前景是看好的，但對大亞灣的發(fā)展速度表示懷疑。從客戶的成交分析可以看

48、出，成交周期由成交周期由原來的原來的 1 個星期左右到現(xiàn)在的個星期左右到現(xiàn)在的 1 個月左右，成交周期明顯拉長，客戶觀望情緒濃厚。個月左右，成交周期明顯拉長，客戶觀望情緒濃厚。4)受市場存量和政策的影響，大亞灣新推樓盤普遍延期入市。受市場存量和政策的影響，大亞灣新推樓盤普遍延期入市。下半年會有較大的新推樓盤入市，整個大亞灣房地產(chǎn)市場的競爭將更加白熱化。5)八月份，受宏觀經(jīng)濟及奧運影響，大亞灣市場將面臨新的格局。八月份，受宏觀經(jīng)濟及奧運影響，大亞灣市場將面臨新的格局。八月份為舉國關(guān)注的北京奧運會，在此期間，全國人民的目光將匯集北京?？蛻魧W運后的宏觀經(jīng)濟走勢抱謹慎態(tài)度，并由于八月份屬于酷暑期間，

49、將直接影響到各個項目的上門和進線量。各發(fā)展商將積極應對奧運期間對本項目的沖擊。6)龍崗降價趨勢明顯，客戶觀望情緒進一步加劇。龍崗降價趨勢明顯，客戶觀望情緒進一步加劇。由于受深圳大背景的影響，龍崗區(qū)在政策后的價格下跌的幅度較大，中心城的價格已由原先的 10000 以上降到現(xiàn)在的 6000 左右。降價幅度大，影響深遠，波及范圍廣。龍崗的降價直接打破了原有的價值體系，引起深圳客戶進一輪的觀望龍崗的降價直接打破了原有的價值體系，引起深圳客戶進一輪的觀望情緒。也將直接影響到灣區(qū)所有項目的銷售。情緒。也將直接影響到灣區(qū)所有項目的銷售。世聯(lián)地產(chǎn)惠州公司惠陽營業(yè)部世聯(lián)地產(chǎn)惠州公司惠陽營業(yè)部2008-08-042008-08-04