《7月泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)考察報(bào)告57頁(yè)》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《7月泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)考察報(bào)告57頁(yè)（50頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、《2009年房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》移動(dòng)硬盤版！策劃人士必備資料庫(kù)！貨到驗(yàn)貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:69031789 泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)考察報(bào)告 2009.06.16 目 錄 第一部分：城市背景 6 一、城市歷史 7 二、地理位置 9 三、行政轄區(qū) 10 四、交通背景 11 五、工業(yè)泰州 12 六、文化泰州 13 七、展望泰州 14 第二部分：城市基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境分析 15 一、城市人口 16 二、全市地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值發(fā)展趨勢(shì) 16 三、全市地區(qū)人均國(guó)

2、民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值發(fā)展分析 18 四、固定資產(chǎn)投資逐年穩(wěn)步增長(zhǎng) 19 五、房地產(chǎn)市場(chǎng)投資保持高速增長(zhǎng) 20 六、城鎮(zhèn)人均可支配收入增長(zhǎng)穩(wěn)健 21 七、城鎮(zhèn)人均居住水平 22 八、城市發(fā)展 23 第三部分：泰州市市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 26 一、市場(chǎng)特征 27 1、房地產(chǎn)供求市場(chǎng)均衡發(fā)展 27 2、成交價(jià)格增長(zhǎng)平穩(wěn) 28 3、2009年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升 29 4、規(guī)模開發(fā)成市場(chǎng)主流 29 5、多層產(chǎn)品占主導(dǎo)地位，多層、小高層、高層產(chǎn)品混合建設(shè) 30 6、中大面積戶型受到市場(chǎng)歡迎 30 7、本地消費(fèi)群體為主導(dǎo)，50萬(wàn)左右房源受市場(chǎng)歡迎 31 8、城市拆遷撬動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng)

3、31 8、土地成交市場(chǎng)將步入新高潮 32 9、城南市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈 33 二、板塊市場(chǎng)分析 34 1、板塊區(qū)分 34 2、板塊認(rèn)知 35 3、板塊分析 36 城中板塊 36 城中板塊樓盤掃描 37 市場(chǎng)特征 37 發(fā)展趨勢(shì) 38 城東板塊 39 城東板塊樓盤掃描 40 市場(chǎng)特征 40 發(fā)展趨勢(shì) 41 城南板塊 41 城南板塊樓盤掃描 42 市場(chǎng)特征 44 發(fā)展趨勢(shì) 44 城西及城北板塊 45 城西及城北板塊樓盤掃描 45 市場(chǎng)特征 46 發(fā)展趨勢(shì) 46 遠(yuǎn)郊板塊 47 第四部分：泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和趨勢(shì) 48

4、 第一部分：城市背景 一、城市歷史 泰州具有2100多年的歷史。古稱海陽(yáng)、海陵，漢初置縣，東晉設(shè)郡，南唐建州，取“國(guó)泰民安”之意，“泰州”之名由此而始。與廣陵揚(yáng)州、蘭陵常州、金陵南京相呼應(yīng)，素有“漢唐古郡、淮海名區(qū)”之稱。 西漢海陵縣屬臨淮?！稘h書.地理志》載：武帝元狩六年（前117）設(shè)置臨淮郡，下轄29個(gè)縣，其中有海陵縣?！洞笄逡唤y(tǒng)志》卷六十七云："以其地傍海而高故曰海陵。"唐以后縣治位于今泰州市市區(qū)。新莽海陵縣改稱亭間，屬淮平郡。西晉武帝太康元年（280）海陵縣復(fù)立，屬?gòu)V陵(揚(yáng)州)郡。梁，海陵縣改屬海陵郡，海陵郡郡治移治海陵縣，下轄海陵、建陵、寧海、如皋、臨江、蒲濤、臨澤7

5、個(gè)縣，海陵郡屬南兗州。北周，南兗州改稱吳州，海陵郡屬吳州，轄海陵、建陵、如皋、寧海、臨澤5個(gè)縣。開皇九年，吳州改稱揚(yáng)州，海陵縣屬揚(yáng)州。煬帝大業(yè)初年，揚(yáng)州改為江都郡，海陵縣屬江都郡。睿帝乾貞中，于海陵縣設(shè)置海陵制置院。南唐烈祖升元元年設(shè)置泰州，下轄海陵、泰興、鹽城、興化4個(gè)縣。元宗保大十年分海陵縣如皋場(chǎng)設(shè)置如皋縣，泰州增轄如皋縣。同年又于海陵縣東境設(shè)置靜海制置院。馬令《南唐書》卷一："改元升元，……以揚(yáng)州海陵縣為泰州。" 王象之《輿地紀(jì)勝》卷四十："相傳以為取通泰之義。"海陵縣為泰州州治所在地。北宋，太祖乾德五年，泰州屬淮南道。太平興國(guó)二年鹽城改屬楚州后，泰州轄海陵、興化、泰興、如皋4個(gè)縣。南宋

6、，泰州為軍事州，屬淮南東路。高宗建炎四年，興化縣改屬承州，泰州轄海陵、如皋、泰興3個(gè)縣。紹興五年，泰興縣改屬揚(yáng)州，興化縣廢為鎮(zhèn)并附入海陵縣，泰州轄2個(gè)縣。紹興十年，泰興縣改屬泰州，泰州治所一度移至泰興沙上。紹興十二年，泰興縣再次改屬揚(yáng)州。紹興十九年復(fù)設(shè)興化縣，仍屬泰州。民國(guó)元年21年，江蘇省劃為15個(gè)行政區(qū)，泰縣屬泰縣行政區(qū)，泰縣行政區(qū)轄泰縣、泰興、靖江、東臺(tái)。1950年1月，泰州行政區(qū)與揚(yáng)州行政區(qū)合并為蘇北泰州行政區(qū)，專員公署駐泰州，下轄2市9縣：泰州市、揚(yáng)州市、泰縣、泰興、靖江、江都、高郵、寶應(yīng)、興化、六合、儀征。1950年5月8日，泰州市、泰縣合并，稱泰縣，縣政府駐泰州，屬泰州行政區(qū)。

7、 1996年8月12日，經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)，揚(yáng)州市進(jìn)行行政區(qū)劃調(diào)整，縣級(jí)泰州市從揚(yáng)州市劃出，組建地級(jí)泰州市，下轄海陵區(qū)、靖江市、泰興市、姜堰市、興化市。1997年，海陵區(qū)、姜堰市、泰興市部分行政區(qū)劃進(jìn)行調(diào)整，組建高港區(qū)。目前，泰州下轄四市兩區(qū)和泰州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)。 二、地理位置 泰州市地處江蘇省中部、長(zhǎng)江北岸,西面與揚(yáng)州市連接、北面及東北部分毗鄰鹽城、東面緊依南通市、南面與蘇州、無(wú)錫、常州三市以及鎮(zhèn)江揚(yáng)中市隔江相望。全市南北長(zhǎng)而東西窄，南北最大直線距離約124公里，東西最窄處約19公里，最寬處也僅55公里，總面積5790平方公里。 三、行政轄區(qū) 泰州市設(shè)海陵、高港2個(gè)區(qū)，下轄興化

8、、靖江、泰興、姜堰4個(gè)縣級(jí)市，共有91個(gè)鎮(zhèn)、8個(gè)鄉(xiāng)、6個(gè)街道辦事處、338個(gè)居民委員會(huì)、1578個(gè)村民委員會(huì)，其中海陵區(qū)、高港區(qū)下轄9個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)鄉(xiāng)、6個(gè)街道辦事處、87個(gè)居民委員會(huì)、127個(gè)村民委員會(huì)。 四、交通背景 泰州水陸空交通便捷，引江河集引、排、航等功能于一體，被譽(yù)為“中國(guó)的萊茵河”，是沿海與長(zhǎng)江“T”型產(chǎn)業(yè)帶結(jié)合部。 國(guó)家一類開放口岸——泰州港內(nèi)河港口群萬(wàn)噸級(jí)以上泊位5個(gè)，集裝箱碼頭年吞吐能力達(dá)到10萬(wàn)噸標(biāo)箱。江陰大橋使長(zhǎng)江天塹變通途，是泰州與上海、蘇南的快速通道。 328國(guó)道、寧通高速公路、廣靖高速公路、寧靖鹽高速公路、京滬高速公路，全市公路通車總里程5693公里。

9、新長(zhǎng)（新沂——長(zhǎng)興）鐵路、寧啟（南京——啟東）鐵路在泰州境內(nèi)縱橫交錯(cuò)。 揚(yáng)州泰州機(jī)場(chǎng)場(chǎng)址原則上建在江都丁溝，新建的揚(yáng)州泰州民用機(jī)場(chǎng)，距泰州市區(qū)約20公里。揚(yáng)州泰州機(jī)場(chǎng)是《全國(guó)民用機(jī)場(chǎng)布局規(guī)劃》確定的新建機(jī)場(chǎng)之一，飛行區(qū)等級(jí)為4C級(jí)，年吞吐量50萬(wàn)人次。 五、工業(yè)泰州 泰州東西承接上海、南京兩大經(jīng)濟(jì)圈，南北聯(lián)接蘇南、蘇北兩大經(jīng)濟(jì)板塊，是長(zhǎng)江三角洲工業(yè)發(fā)達(dá)、商貿(mào)繁榮的中心城市之一，已逐步形成了一個(gè)以工業(yè)為主商貿(mào)并存發(fā)展的新興商貿(mào)城市。 泰州市擁有醫(yī)藥、機(jī)電、船舶、化工等四大優(yōu)勢(shì)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，戴南不銹鋼、靖江微特電機(jī)、泰興減速機(jī)、姜堰五金等十大特色產(chǎn)業(yè)集群。銷售收入超過(guò)100億元的規(guī)模企業(yè)有

10、春蘭集團(tuán)、揚(yáng)子江藥業(yè)集團(tuán)、新世紀(jì)造船等大型企業(yè)集團(tuán)，以及陵光集團(tuán)、梅蘭集團(tuán)、林海集團(tuán)、興達(dá)鋼簾線公司等。中成藥、VC、鋼簾線、汽車零部件、離子膜燒堿等產(chǎn)量全國(guó)領(lǐng)先，空調(diào)、冰箱、微特電機(jī)、船舶成為全國(guó)重要的生產(chǎn)基地。以醫(yī)藥高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)為核心，創(chuàng)成國(guó)家火炬計(jì)劃醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地、國(guó)家科技興貿(mào)出口創(chuàng)新基地和國(guó)家生物產(chǎn)業(yè)高技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地，全力打造“中國(guó)醫(yī)藥第一城”。 六、文化泰州 自古以來(lái)，泰州人杰地靈，名賢輩出。唐代書法評(píng)論家張懷瓘、元末明初文學(xué)家施耐庵、清代“揚(yáng)州八怪”代表人物鄭板橋、文學(xué)理論家劉熙載、評(píng)書宗師柳敬亭，以及現(xiàn)代著名京劇藝術(shù)大師梅蘭芳、地質(zhì)學(xué)家丁文江等，是泰州歷代文化名

11、人中的杰出代表?？菇鹩⑿墼里w、政治家文學(xué)家范仲淹、書畫大師齊白石等曾在泰州或主政或從業(yè)，為泰州歷史留下了璀璨的一頁(yè)。 泰州市境內(nèi)名勝古跡眾多。千年古剎光孝律寺在海內(nèi)外佛教界享有盛名，日涉園、崇儒祠、岳王廟、安定書院 “梅、桃、柳”三園、光孝寺、學(xué)政試院、望海樓、五時(shí)巷等等人文景觀是泰州歷史文化的瑰寶。 境內(nèi)有國(guó)家AAAA級(jí)風(fēng)景區(qū)溱湖風(fēng)景區(qū)、里下河水鄉(xiāng)濕地、泰興銀杏群落森林公園、引江河國(guó)家水利風(fēng)景區(qū)等自然生態(tài)旅游，有享有“溱潼會(huì)船甲天下”美稱的中國(guó)溱潼會(huì)船節(jié)、興化板橋藝術(shù)節(jié)等民俗節(jié)慶旅游，有新四軍東進(jìn)泰州談判舊址及紀(jì)念館、黃橋戰(zhàn)役紀(jì)念館、海軍誕生地紀(jì)念館等革命紅色旅游。 七、展望泰州

12、 從泰州市政府制定的五年發(fā)展規(guī)劃來(lái)看—— 五年內(nèi)，中心城市建設(shè)累計(jì)投入800億元，重點(diǎn)實(shí)施周山河街區(qū)、城北街區(qū)、火車站街區(qū)和市文化中心、園博園、市體育中心等一批重大工程，繼續(xù)加強(qiáng)城市道路、基礎(chǔ)設(shè)施和景區(qū)景點(diǎn)建設(shè)。到2012年,“一城三區(qū)”組團(tuán)發(fā)展格局基本形成，中心城市建成區(qū)面積擴(kuò)大到90平方公里，城市載體功能和綜合服務(wù)功能更加完善，“水親、綠透、文昌、城秀”的城市風(fēng)貌進(jìn)一步凸現(xiàn)，躋身長(zhǎng)三角最適宜人居、創(chuàng)業(yè)和發(fā)展的現(xiàn)代化城市行列。 加快轄市城區(qū)建設(shè)步伐，引導(dǎo)重點(diǎn)中心鎮(zhèn)向小城市和城市片區(qū)方向發(fā)展,“一大三中兩小多片”的市域城鎮(zhèn)體系、大中小城市和小城鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展的新格局初步形成。2012年城市化率

13、提高到57%。 大規(guī)模的城市化發(fā)展計(jì)劃，為泰州房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)造出良好的市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境。 第二部分：城市基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境分析 一、城市人口 至2008年末，泰州市全市戶籍總?cè)丝?00.89萬(wàn)人，其中泰州市全市城鎮(zhèn)總?cè)丝?45.9萬(wàn)人，泰州市市區(qū)總?cè)丝?2萬(wàn)人。 規(guī)劃至2012年，泰州市城市化水平由現(xiàn)在的48%提高到57%，即2009-2012年泰州市城鎮(zhèn)人口每年至少保持近10萬(wàn)人的增長(zhǎng)速度。泰州市城市化發(fā)展水平、城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)，為泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)造良好的發(fā)展環(huán)境。 二、全市地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值發(fā)展趨勢(shì) 2008年，泰州市全市地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)

14、，第二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)比重顯著提升。2008年全年，泰州市全市地區(qū)國(guó)民生產(chǎn)總值1394.2億元，比上年增長(zhǎng)13.5%。 其中第一產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值109億元，增長(zhǎng)4.5%；第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值808.6億元，增長(zhǎng)14%；第三產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值476.6億元，增長(zhǎng)15.3%。三次產(chǎn)業(yè)的構(gòu)成比例，由上年的12.5∶52.8∶35.7調(diào)整為7.8：58.0：34.2。 單位：億元 數(shù)據(jù)來(lái)源于泰州政府網(wǎng) 自2003年以來(lái)，泰

15、州市全市地區(qū)國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)平穩(wěn)、快速增長(zhǎng)發(fā)展趨勢(shì)，其中第二產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)總值比重顯著提升，城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展活力明顯。 三、全市地區(qū)人均國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值發(fā)展分析 按常住人口計(jì)，2008年泰州市全市地區(qū)人均國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值突破3萬(wàn)元大關(guān)，達(dá)30256元，增長(zhǎng)13.5%。 單位：元 數(shù)據(jù)來(lái)源于泰州政府網(wǎng) 自2003年以來(lái)，泰州市全市地區(qū)人均國(guó)民經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)總值呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)趨勢(shì)，2008年突破3

16、萬(wàn)元大關(guān)，折算成約4000美元（地區(qū)人均GDP值在1300-8000美元之間，該地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段）。泰州市全市地區(qū)人均國(guó)民生產(chǎn)總值顯示，泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)處于快速發(fā)展的市場(chǎng)狀態(tài)。 四、固定資產(chǎn)投資逐年穩(wěn)步增長(zhǎng) 數(shù)據(jù)來(lái)源于泰州政府網(wǎng)（單位：億元） 自2003年以來(lái)，泰州市固定資產(chǎn)市場(chǎng)投資保持近30%左右的增長(zhǎng)速度，快速、穩(wěn)步增長(zhǎng)的城市化建設(shè)水平，為泰州房地產(chǎn)業(yè)提供堅(jiān)實(shí)的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 五、房地產(chǎn)市場(chǎng)投資保持高速增長(zhǎng)

17、 數(shù)據(jù)來(lái)源于泰州政府網(wǎng)（單位：億元） 自2006年以來(lái)，泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資呈現(xiàn)顯著、快速增長(zhǎng)的發(fā)展勢(shì)頭，顯示泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)較大的市場(chǎng)發(fā)展空間，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)逐漸增強(qiáng)。 六、城鎮(zhèn)人均可支配收入增長(zhǎng)穩(wěn)健 數(shù)據(jù)來(lái)源于泰州政府網(wǎng)（單位：元）

18、 自2003年以來(lái)，泰州市全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年保持穩(wěn)健、高速增長(zhǎng)的發(fā)展趨勢(shì)，為泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展提供一定的市場(chǎng)基礎(chǔ)。 七、城鎮(zhèn)人均居住水平 城鎮(zhèn)人均居住建筑面積 年份 2003年 2004年 2005年 2006年 2007年 2008 城鎮(zhèn)人均住房建筑面積 18.76 28.1 36.9 34.3 31.97 30.3 農(nóng)村居民人均住房建筑面積 41.23 41.2 41.4 41.9 43.97 45.5

19、 數(shù)據(jù)來(lái)源于泰州政府網(wǎng)（單位：平方米） 2003-2005年，泰州市城鎮(zhèn)人均居住建筑面積逐年快速增長(zhǎng)；2005-2008年，泰州市城鎮(zhèn)人均居住建筑面積逐年緩慢回落，改善性需求市場(chǎng)比重逐漸增強(qiáng)。按城鎮(zhèn)人均居住建筑面積35米的市場(chǎng)標(biāo)準(zhǔn)，今后12年泰州市房地產(chǎn)住宅建筑總面積達(dá)1155.73萬(wàn)平米，中長(zhǎng)期泰州住宅房地產(chǎn)市場(chǎng)前景良好。 八、城市發(fā)展 泰州市城市規(guī)劃重點(diǎn)向南、其次向東發(fā)展。向南發(fā)展是進(jìn)一步呼應(yīng)沿江開發(fā)，主要為了拓展新區(qū)，建設(shè)新的商務(wù)區(qū)、高教區(qū)與居住區(qū)，提升新區(qū)綜合功能；高新技術(shù)開發(fā)區(qū)沿泰高路西側(cè)向南拓展,不斷放大產(chǎn)業(yè)效應(yīng)。向東發(fā)展目的主要是進(jìn)一步整合海陵、姜

20、堰資源，主要以海陵工業(yè)園區(qū)、農(nóng)業(yè)開發(fā)區(qū)為主體,從基礎(chǔ)設(shè)施、產(chǎn)業(yè)配套、資源整合、城市空間等方面協(xié)調(diào)姜堰共同發(fā)展。 未來(lái)泰州主要的發(fā)展方向?yàn)橄驏|和向南。在向南發(fā)展上以商務(wù)、教育、居住為主，適合居??；在向東發(fā)展上以工業(yè)和農(nóng)業(yè)為主，以工業(yè)和現(xiàn)代農(nóng)業(yè)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。未來(lái)一段時(shí)間，城南板塊的居住舒適性比較突出，而城東板塊對(duì)住房的需求不可忽視。 根據(jù)泰州市全市地區(qū)城市基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境分析可以看出，泰州市城市第二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)特色顯著，經(jīng)濟(jì)發(fā)展后勁較強(qiáng)；全市地區(qū)城市化建設(shè)進(jìn)程較快，房地產(chǎn)市場(chǎng)需求穩(wěn)步增長(zhǎng)，中長(zhǎng)期市場(chǎng)前景良好。未來(lái)泰州房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)重點(diǎn)向南、其次向東發(fā)展。

21、 第三部分：泰州市市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 一、市場(chǎng)特征 1、房地產(chǎn)供求市場(chǎng)均衡發(fā)展 數(shù)據(jù)來(lái)源于泰州政府網(wǎng)（單位：萬(wàn)平米） 自2003年以來(lái)，泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、需求呈現(xiàn)穩(wěn)步增長(zhǎng)市場(chǎng)勢(shì)頭，供求關(guān)系穩(wěn)定、均衡?？傮w上泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展環(huán)境穩(wěn)定、健康。 2、成交價(jià)格增長(zhǎng)平穩(wěn) 數(shù)據(jù)來(lái)源于泰州國(guó)土局、泰州政府網(wǎng)（單位：萬(wàn)平米） 2003-2007年，泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交價(jià)格保持快速增長(zhǎng)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)；2007-2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交價(jià)格微幅上調(diào)。總體

22、上，泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交價(jià)格呈現(xiàn)穩(wěn)定、快速增長(zhǎng)發(fā)展趨勢(shì)。 3、2009年上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升 2009年1-5月份，泰州市市區(qū)成交商品房5898套，成交面積69.15萬(wàn)平方米。其中成交住宅商品房4866套，成交面積59.91萬(wàn)平方米，成交面積同比上升92.52%；成交均價(jià)約4127元/平米，同比上漲8.74%。房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)銷售升溫、成交價(jià)格上漲市場(chǎng)現(xiàn)象，短期內(nèi)市場(chǎng)銷售形勢(shì)良好。 4、規(guī)模開發(fā)成市場(chǎng)主流 相對(duì)于泰州市市區(qū)主城區(qū)而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)整體開發(fā)規(guī)模較大。城東在售盛和東方名邸總建筑面積約15萬(wàn)平米、城中鳳臺(tái)國(guó)際總建筑面積約29萬(wàn)平米、城南鵬欣上郡總建筑面積約55萬(wàn)平米

23、、左岸名都總建筑面積約14萬(wàn)平米。相對(duì)于泰州市市區(qū)主城區(qū)而言，房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)規(guī)模較大，大盤、規(guī)?；_發(fā)成市場(chǎng)主流。 5、多層產(chǎn)品占主導(dǎo)地位，多層、小高層、高層產(chǎn)品混合建設(shè) 目前，泰州市市區(qū)主城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在售項(xiàng)目集中在城中、城東、城南板塊，其他板塊有少量尾房房源（遠(yuǎn)郊板塊另計(jì)）。其中城東、城南板塊在售項(xiàng)目以多層產(chǎn)品為主，后期有少量小高層產(chǎn)品上市；城中板塊內(nèi)以小高層、高層產(chǎn)品為主。 整體上，泰州市市區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的產(chǎn)品以多層住宅為主，建筑品質(zhì)保持市場(chǎng)中上等水平，但小區(qū)綜合質(zhì)素相對(duì)較差。 6、中大面積戶型受到市場(chǎng)歡迎 根據(jù)泰州市春季房博會(huì)成交情況的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，在市場(chǎng)上爆發(fā)的購(gòu)房需

24、求中，90-120平米戶型銷售走俏，改善性消費(fèi)需求逐漸釋放。如“金水灣”項(xiàng)目，春季房博會(huì)期間成交26套房源中，面積均120m2以上；5月20號(hào)鳳城國(guó)際二期開盤，推出的房源以大戶型景觀房為主， 120平米以上面積的房源占總房源的60%，受到市場(chǎng)的熱捧。中大面積戶型受到市場(chǎng)的歡迎； 7、本地消費(fèi)群體為主導(dǎo)，總價(jià)50萬(wàn)左右房源受市場(chǎng)歡迎 根據(jù)對(duì)在售房源/已售（尾房）項(xiàng)目訪談，泰州市區(qū)面積不大，本地人居住密度大，外來(lái)人口較多，大多數(shù)樓盤均被本地消費(fèi)群消化。其中泰州城東區(qū)的項(xiàng)目主要購(gòu)房者區(qū)域性廣，包含了泰州市區(qū)及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的富裕階層；城南的項(xiàng)目主要購(gòu)房群體以本地客群為主，包括市區(qū)中青年消費(fèi)群體、政府公

25、務(wù)員以及周邊企業(yè)中高層管理人員等。 本地消費(fèi)群體商品房銷售總價(jià)在50萬(wàn)左右，不宜超過(guò)60萬(wàn)；鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群購(gòu)房總價(jià)最好保持在45-50萬(wàn)左右。 8、城市拆遷撬動(dòng)消費(fèi)市場(chǎng) 泰州又開始新一輪城市拆遷高潮。2009年泰州市加速城北地區(qū)舊城改造步伐，全年計(jì)劃投資45.97億元，重點(diǎn)實(shí)施43個(gè)項(xiàng)目。其中海陵區(qū)實(shí)施拆遷項(xiàng)目25個(gè)，拆遷總面積約89萬(wàn)平方米，涉及7286戶居民；重點(diǎn)拆遷項(xiàng)目10個(gè)，拆遷總面積約76.9萬(wàn)平方米，分別是揚(yáng)橋東北側(cè)（二期）改造工程、米廠周邊街區(qū)改造工程、產(chǎn)紡總廠地塊改造工程、三森街區(qū)一期改造工程、唐仁地塊改造工程、泰九路拆遷工程、斜橋街區(qū)改造工程、西大門改造工程，涵西、五巷古民居

26、保護(hù)工程，鳳城河整治工程等。龐大的城市拆遷產(chǎn)生的剛性需求，為泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的快速發(fā)展奠定良好的基礎(chǔ)。 為了滿足拆遷戶的安置需求，泰州市政府大量訂購(gòu)了稻香灣、蘇房佳園、陽(yáng)光新城住宅商品房，造成泰州城北片區(qū)商品房稀缺的市場(chǎng)局面。 8、土地成交市場(chǎng)將步入新高潮 數(shù)據(jù)來(lái)源于泰州國(guó)土資源網(wǎng)（單位：萬(wàn)平米） 2003-2005年，泰州市土地成交面積逐年下降，市場(chǎng)上采取小規(guī)模滾動(dòng)開發(fā)模式，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給與需求保持均衡狀態(tài)；2006年土地交易急劇上揚(yáng)，隨后兩年內(nèi)土地交易一路回落，處于消化階段。整體上，泰州市土地政策比較理性，根據(jù)2

27、003-2008年土地交易周期，預(yù)計(jì)2009-2010年左右泰州市土地交易量將再度上升。 9、城南市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈 數(shù)據(jù)來(lái)源于泰州國(guó)土資源網(wǎng)（單位：萬(wàn)平米） 泰州市2009年計(jì)劃出讓的土地，主要集中在城南區(qū)域。根據(jù)泰州市重點(diǎn)向南城市規(guī)劃，城南板塊將步入城市化建設(shè)高潮，未來(lái)城南片區(qū)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。 二、板塊市場(chǎng)分析 根據(jù)泰州市市區(qū)主城區(qū)主要在售項(xiàng)目市場(chǎng)分布，劃分成城中板塊、城東板塊、城南板塊、城西及城北板塊、遠(yuǎn)郊板塊等五大板塊。 1、板塊區(qū)分 城中：由東進(jìn)路、江洲路、東風(fēng)路、濟(jì)川路等四條城市主干道圍合而成； 城東：東風(fēng)路以東、濟(jì)川路以北； 城南：濟(jì)川路以南區(qū)

28、域； 城西及城北板塊：城西板塊主要分布在江洲路以西的區(qū)域；城北板塊主要分布在江洲路以東、東進(jìn)路以北、東風(fēng)路以西的區(qū)域； 遠(yuǎn)郊板塊：主要分布在328國(guó)道附近及以外區(qū)域，包括從姜堰區(qū)域新劃入泰州市市區(qū)的部分地塊； 2、板塊認(rèn)知 城西 老的工業(yè)區(qū)，發(fā)展較為滯后。城市化發(fā)展難度較大。交通、配套均不太完善。 城北 停留在老城區(qū)階段，交通混亂、城市化發(fā)展滯后。泰州人對(duì)其認(rèn)同度較差。 城南 市政府所在地，交通便捷，環(huán)境較好。已形成幾片大的居住社區(qū)。隨著醫(yī)藥城的建立其認(rèn)同度將有所提升。 城東 目前區(qū)域配套尚不完備。但交通便利，教育資源豐富?？蛻艨春贸菛|板塊的教育資源。 城中

29、依托其城中中心的優(yōu)勢(shì)，生活配套齊全。區(qū)域認(rèn)同度較高，但土地稀缺，房?jī)r(jià)較高。 注：遠(yuǎn)郊板塊主要以當(dāng)?shù)叵M(fèi)客群為主，其次為附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)客群。 3、板塊分析 城中板塊—— 城中板塊是泰州市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、商業(yè)、教育、科技、體育、衛(wèi)生中心。主要承擔(dān)商業(yè)和娛樂(lè)服務(wù)業(yè)和社會(huì)各項(xiàng)活動(dòng)。經(jīng)過(guò)多年的改造和發(fā)展，各項(xiàng)生活機(jī)能、基礎(chǔ)設(shè)施配套、市政建設(shè)配套等已相當(dāng)成熟，是泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展最早的區(qū)域。目前城中板塊土地資源的稀缺性，導(dǎo)致城中板塊房地產(chǎn)銷售價(jià)格高企。 城中板塊區(qū)域圖： 城中板塊樓盤掃描—— 案名 位置 總建面積 容積率 主力面積 類

30、別 產(chǎn)品定位 均價(jià) 鳳城國(guó)際二期 青年南路電視塔南側(cè) 130878㎡ 1.91 120-140平米 高層 高檔住宅 5180元/㎡ 金宇花園 西倉(cāng)橋東側(cè)、東進(jìn)西路南側(cè) 約50000㎡ 1.35 120—140㎡ 小高層 中檔 4400元/㎡ 金通梅園二期 東風(fēng)路、迎春路交匯處 117200㎡ 1.22 60-90㎡、130-150㎡ 多層、小高層 高檔住宅 多層6000元/㎡ 小高層5500元/㎡ 同悅榮園 人民東路西側(cè)、迎春路北側(cè) 32337㎡ （不含拆遷） 1.87 110-120㎡ 150㎡ 高層

31、 高檔住宅 7000元/平米 市場(chǎng)特征—— 產(chǎn)品：以小高層、高層產(chǎn)品為主，少量多層產(chǎn)品。 主力面積：以120-150平米大面積戶型為主，少量80-100平米中小戶型； 主力戶型：以三房?jī)蓮d為主，以改善性需求為主； 銷售價(jià)格：小高層、高層銷售均價(jià)在5200-5500元/平米；部分高層項(xiàng)目均價(jià)7000元/平米； 去化狀況：多層接受度較高，去化較快，為人們購(gòu)房首選；小高層、高層產(chǎn)品抗性較大，但有優(yōu)越的地理區(qū)位為支撐，市場(chǎng)尚可接受。小戶型整體去化良好。 產(chǎn)品品質(zhì)：產(chǎn)品品質(zhì)較好，主要依托城中區(qū)域便利的交通、濃厚的居住氛圍，發(fā)達(dá)的商業(yè)和完善的生活配套。 主力客源：客源組成廣泛，本區(qū)

32、域?qū)ζ渌麉^(qū)域的客源吸引力較強(qiáng)，客源面廣，但仍以本區(qū)域?yàn)橹鳌? 發(fā)展趨勢(shì)—— 城中板塊隨著土地資源越來(lái)越稀缺，可供開發(fā)的土地也隨之減少，多為商業(yè)加住宅形式或老城改造項(xiàng)目，成本較高，開發(fā)難度較大； 規(guī)模較大的項(xiàng)目較少。隨著城市中心地段可開發(fā)土地的日趨減少，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將趨向于主城區(qū)的邊緣地帶； 土地稀缺將進(jìn)一步體現(xiàn)城市的價(jià)值，產(chǎn)品價(jià)格還有一定的上浮空間。 城東板塊—— 城東板塊教育資源豐富，是泰州重點(diǎn)建設(shè)區(qū)域之一。隨著泰州大學(xué)城的建設(shè)發(fā)展，一個(gè)集商貿(mào)、教育、居住、工業(yè)為一體的城東區(qū)域已初步顯現(xiàn)，城東房地產(chǎn)市場(chǎng)將得到前所未有的迅速發(fā)展。 城東板塊區(qū)域圖：

33、 城東板塊樓盤掃描—— 案名 位置 總建面積 容積率 主力面積 類別 產(chǎn)品定位 價(jià)格 東方名邸 春暉路與育才路交匯處 136739㎡ 1.295 90-110㎡ 120-140㎡ 多層、小高層、別墅 中高檔住宅 疊加5100元/㎡ 多層4000元/㎡ 小高層3900元/㎡ 玉堂花園 東河陽(yáng)光西側(cè) 121516.6㎡ 1.397 120-130㎡ 多層、小高層、商鋪 中檔住宅 3460元/㎡ 天和家園 東至春景路、西至宮涵安置區(qū) 17萬(wàn)㎡ 1.63 83-100㎡ 多層、小高層 中檔住宅 3300元/㎡ 萊茵東郡 濟(jì)川

34、東路、原328國(guó)道交叉口 18萬(wàn)平米 1.11 170-220㎡ 疊加別墅、小高層 中高檔住宅 4200元/㎡ 市場(chǎng)特征—— 產(chǎn)品：以多層住宅為主，少量小高層產(chǎn)品； 主力面積：90-140㎡大面積為主； 主力戶型：三房?jī)蓮d，兩房戶型有所增加； 銷售價(jià)格： 3300-3400、4000-4200元/㎡，地段及產(chǎn)品品質(zhì)的差異，導(dǎo)致區(qū)域內(nèi)價(jià)格落差較大； 去化狀況： 90平米左右的小戶型房源去化速度較快； 主力客源：以區(qū)域內(nèi)居民為主，其它區(qū)域客源為次主力客源，包括周邊縣市客源?？蛯颖容^優(yōu)質(zhì)，屬于中高收入群體；置業(yè)的目的以自住為主，為小孩上學(xué)為目的的市場(chǎng)需求不可忽視； 發(fā)

35、展趨勢(shì)—— 城東板塊為泰州城市重點(diǎn)發(fā)展方向之一，區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，發(fā)展前景良好，升值潛力較大。 城東區(qū)域范圍較大，土地資源較為豐富，預(yù)計(jì)今后會(huì)有土地推出，產(chǎn)品形態(tài)將會(huì)以多層、小高層產(chǎn)品為主。 區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)以價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)、品牌競(jìng)爭(zhēng)、及產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)為主。 城南板塊—— 城南板塊是城市重點(diǎn)區(qū)域，逐漸發(fā)展成為泰州新的集政治、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、行政、服務(wù)、休閑娛樂(lè)中心。區(qū)域內(nèi)交通便利，各項(xiàng)基礎(chǔ)建設(shè)相對(duì)完善。隨著大量開發(fā)土地的建設(shè)，帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的迅速發(fā)展。 城南板塊區(qū)域圖 城南板塊樓盤掃描—— 案名 位置 總建面積 容積率 主力面積 類別 產(chǎn)品定位 價(jià)格

36、 鵬欣上郡 鼓樓南路西側(cè)、海陵南路東側(cè)、濟(jì)川東路北側(cè)、老通揚(yáng)運(yùn)河南 55萬(wàn)㎡ 2.2 120-150㎡ 多層、高層 中高檔 4860元/㎡ 東潤(rùn)第一城 東風(fēng)南路、永興路交匯處 20.4萬(wàn)㎡ 1.5 多層88-104㎡ 疊加170-190㎡ 多層、疊加 中檔 多層3400元/㎡ 小高層3300元/m2 疊加4000元/m2 左岸名都 南官河西岸、鳳凰路以南、江洲路以東 14萬(wàn)㎡ 1.391 80-90㎡ 110-130㎡ 多層、小高層 中高檔 3480元/m2 恒景國(guó)際 永興路南、海陵南路西 30萬(wàn)㎡ 1.23 150-180㎡

37、 多層、小高層、疊拼 高檔 疊加4700元/m2 小高層4200元/m2 金水灣 青年南路與鳳凰東路交匯處 11萬(wàn)㎡ 1.48 140㎡—150㎡ 多層 中高檔 多層4100元/m2 復(fù)式4200元/m2 彩云居 泰州市鼓樓南路與永興路交匯處，市交通局斜對(duì)面 8.5萬(wàn) ㎡ 2.48 130-140㎡ 小高層 中檔 3400元/ ㎡ 世茂河濱花園 泰高路329號(hào) 29萬(wàn) 1.49 90、140-150㎡ 別墅、小高層 中高檔 小高層3430元/ ㎡ 別墅6450元/ ㎡ 市場(chǎng)特征—— 產(chǎn)品：以多層產(chǎn)品為主，兼有小高層、高

38、層、別墅產(chǎn)品。 價(jià)格：多層3400-3500元/ ㎡，小高層3300-3400元/ ㎡； 主力面積：110-150平米大面積戶型； 主力戶型：舒適性三房?jī)蓮d 去化狀況：品質(zhì)稍好的項(xiàng)目去化率50%左右，部分品質(zhì)、地段稍差的項(xiàng)目去化不理想； 主力客源：老城區(qū)、城南原居住居民為主要客源；購(gòu)房目的以自住為主?？蛯訛楣珓?wù)員、企業(yè)中高層管理人員及青年等。 發(fā)展趨勢(shì)—— 泰州市重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，區(qū)域?qū)l(fā)展集行政、辦公、居住、休閑、娛樂(lè)、交通為一體的城南新城。 隨著建設(shè)開發(fā)的速度加快、2006年土地的放量、2009年城南大面積出讓土地計(jì)劃等，區(qū)域市場(chǎng)將更加活躍，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈。 激烈的市場(chǎng)

39、競(jìng)爭(zhēng)迫使開發(fā)商盡量拓展客源，加大對(duì)周邊縣市客源的吸納。隨著區(qū)域內(nèi)各項(xiàng)生活配套建設(shè)的完成和居住機(jī)能的完善，區(qū)域房?jī)r(jià)將有所提升。 城西及城北板塊—— 城西、城北板塊目前不是城市規(guī)劃發(fā)展的重點(diǎn)方向，現(xiàn)有配套設(shè)施陳舊，交通、商業(yè)及各項(xiàng)生活設(shè)施均比較落后，有待后期開發(fā)。同時(shí)目前兩板塊的項(xiàng)目均比較少。 城西及城北板塊樓盤掃描—— 案名 位置 總建面積 容積率 主力面積 類別 產(chǎn)品定位 價(jià)格 西域綠洲 泰州市海陵區(qū)江洲北路28號(hào) 6萬(wàn)㎡ 1.06 90-110㎡ 120-130㎡ 多層、小高層 中檔 3580元/m2， 城市之光 北靠海陽(yáng)路西臨江洲路 900

40、00㎡ 1.6 90-110㎡ 130-140㎡ 150-160㎡ 多層、高層 中低檔 2500元/m2 市場(chǎng)特征—— 產(chǎn)品：以多層為主，少量高層產(chǎn)品； 價(jià)格：板塊內(nèi)銷售價(jià)格處于泰州市市區(qū)較低的市場(chǎng)水平； 主力面積：90-110、130-140平米戶型為主； 主力客源：泰州市市區(qū)拆遷戶； 去化狀況：根據(jù)對(duì)城西、城北板塊在售房源市場(chǎng)調(diào)研，城北板塊蘇房佳園、稻香灣、陽(yáng)光新城大部分房源北政府定購(gòu)，作為拆遷安置房；城西板塊采用低價(jià)銷售策略，整體上銷售緩慢； 發(fā)展趨勢(shì)—— 城北板塊內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展速度緩慢，隨著舊城改造的進(jìn)程，對(duì)該城北板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)有一定的提振作用。

41、 遠(yuǎn)郊板塊—— 這部分項(xiàng)目主要位于328國(guó)道附近，距泰州市市區(qū)主城區(qū)較遠(yuǎn)，部分地塊新近劃入泰州市市區(qū)管轄。該板塊在售的項(xiàng)目有歐亞國(guó)際、金迪奧花園、東城國(guó)際、水岸豪庭等項(xiàng)目。銷售均價(jià)在3000元/平米左右，以本地客戶為主，其次為區(qū)域附近鄉(xiāng)鎮(zhèn)消費(fèi)群體。 第四部分：泰州房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展和趨勢(shì) 1、、目前泰州市房地產(chǎn)整體市場(chǎng)供求相對(duì)均衡。隨著2006-2008年土地的開發(fā)、2009年土地出讓計(jì)劃的放量，預(yù)計(jì)2009-2011年泰州市房地產(chǎn)市場(chǎng)供給放量，未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)更趨激烈； 2、城中板塊土地資源稀缺，后續(xù)土地供給乏力，銷售價(jià)格高企，部分在售項(xiàng)目銷售價(jià)格存

42、有上升空間； 3、城南板塊市場(chǎng)活躍，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。從泰州城市規(guī)劃角度，泰州市重點(diǎn)建設(shè)城南區(qū)域；從2009年泰州土地出讓計(jì)劃角度，城南板塊土地供給量龐大，預(yù)計(jì)城南板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈； 4、城東板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)任受到市場(chǎng)熱捧。城東板塊具有教育資源優(yōu)勢(shì)，受到泰州市教育部門頒布的關(guān)于新生就進(jìn)入學(xué)原則，預(yù)計(jì)城東板塊房地產(chǎn)市場(chǎng)任受到泰州市民的廣泛關(guān)注； 5、整體上，短期內(nèi)以多層產(chǎn)品為主導(dǎo)的市場(chǎng)格局難以改變，小高層產(chǎn)品市場(chǎng)比重將逐漸提升； 6、在未來(lái)幾年改善性消費(fèi)需求持續(xù)釋放，以120平米及以上的大面積戶型任受到消費(fèi)者的關(guān)注，；同時(shí)，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)性、小面積緊湊戶型將走俏市場(chǎng)； 7、產(chǎn)品綜合素質(zhì)具有上升空間，戶型創(chuàng)新空間較大； 8、目前泰州市市區(qū)主城區(qū)房地產(chǎn)消費(fèi)群體以本地客群為主，隨著舊城改造及城市化建設(shè)進(jìn)程，拆遷、新泰州市市區(qū)人口形成的消費(fèi)能力不可忽視。