《房地產(chǎn)估價師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬試題及答案十七》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《房地產(chǎn)估價師資格考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理全真模擬試題及答案十七（17頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、2012年房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（十七） 一心試題庫版權所有，編制，答案附后 題目 一 二 三 四 總分 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、房屋的商品租金構成因素是() A.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費 B.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租 C.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、保險費、地租、利潤 D.折舊費、維修費、管理費、利息、稅金、地租、利潤 2、某宗房地產(chǎn)交易中，買方支付給賣方29萬元，買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。據(jù)悉。該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應由賣方和買方

2、繳納的稅費分別為正常成交價格的5％和3％，則該宗房地產(chǎn)交易的正常成交價格為（）萬元。 A．27.6B．28.2C．29.0D．29.9 3、對評估中數(shù)據(jù)估算誤差引起的最終結果變化進行分析的常用方法是（）。 A．保本點分析 B．敏感性分析 C．現(xiàn)金流量分析 D．統(tǒng)計試驗分析 4、客觀成本是指假設重新開發(fā)建設時()的一般花費。 A、大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商 B、個別房地產(chǎn)開發(fā)商 C、估價對象開發(fā)商 D、可比開發(fā)商 5、房地產(chǎn)估價的技術性原則是為了使不同的估價人員對房地產(chǎn)估價的基本前提具有認識上的一致性，對同一估價對象在（）下的估價結果具有近似性。 A.同一估價原則、同一估價時點

3、 B.同一估價目的、同一估價方法 C.同一估價目的、同一估價時點 D.同一估價原則、同一估價目的 6、“五通一平”一般是指某區(qū)域或某地塊具備了道路、（）等設施或條件以及場地平整。 A．給水、排水、電力、通信B．給水、排水、燃氣、熱力 C．排水、電力、通信、燃氣D．排水、電力、通信、熱力 7、購置某物業(yè)用于出租經(jīng)營，購買價格為100萬元，從購買后下一年開始有租金收入，年凈租金收入為20萬元?，F(xiàn)金收支均發(fā)生在年初，目標收益為10％，則該項目的動態(tài)投資回收期（）。 A．小于5年 B．在5～6年之間 C．在6～7年之間 D．在7～8年之間 8、某城市居民人均月收入自2006年3

4、月1日至2006年9月30日由1200元增加到1300元，某類商品住宅的需求量由16萬套上升到20萬套。則用中點法計算該類住宅需求的收入彈性為（）。 A.036 B.122 C.2.78 D.325 9、通常房地產(chǎn)開發(fā)投資利潤率的計算基數(shù)為（）。（建設工程教育網(wǎng)原創(chuàng)） A．土地取得成本+開發(fā)成本 B．土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用 C．土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+銷售費用 D．開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 10、下列市場調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是（）。 A．市場需求容量調(diào)查 B．消費者行為調(diào)查 C．市場營銷因素調(diào)查 D．競爭情況調(diào)查 11、某房地產(chǎn)投資項

5、目的表面收益率為16％，計算后得到該項目的實際收益率為12％，銀行的貸款利率為5.44％，則在該項目的計算期內(nèi)，年平均通貨膨脹率是（）。 A．3.57％ B．4.00％ C．6.56％ D．10.56％ 12、房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費者對物業(yè)品牌的認知價值來制定價格的方法，屬于（）。 A．成本導向定價法 B．購買者導向定價法 C．競爭導向定價法 D．市場導向定價法 13、運用市場比較法評估房地產(chǎn)價格，在因素修正時需要具有豐富經(jīng)驗的估價師來確定() A.土地還原利率 B.各有關修正系數(shù) C.如何計算容積率修正 D.如何計算土地使用年期修正 14、銀行個人住房貸款業(yè)務中發(fā)

6、生的“假按揭”屬于（）風險。 A．信用B．管理C．法律D．操作 15、估價時點應與（）的日期相一致。 A、簽訂估價合同B、開始估價作業(yè)C、完成估價報告D、估價結果所屬 16、下列貸款中，不屬于房地產(chǎn)開發(fā)貸款的是（）。 A．土地購置貸款B．土地儲備貸款C．土地開發(fā)貸款D．建投貸款 17、某寫字樓的建筑面積為8萬m2，可出租面積系數(shù)為80%，公用建筑面積系數(shù)為15％，則該寫字樓出租單元內(nèi)建筑面積是（）萬m2． A．5.2 B．6.4 C．6.8 D．7.6 18、某套住宅的套內(nèi)建筑面積價格為2600元/m2，已知使用面積為58m2，套內(nèi)建筑面積為67m2，應分攤的共有建筑面積

7、為6m2。該套住宅的建筑面積價格為（）元/m2。 A、2600.00B、2386.30C、2832.84D、3003.45 19、下列關于路線價法的表述中，不正確的是（）。 A．路線價法實質(zhì)是一種市場法，其理論依據(jù)與市場法相同，是房地產(chǎn)價格形成的替代原理 B．路線價法適用于城鎮(zhèn)街道兩側商業(yè)用地的估價 C．運用路線價法的前提條件是街道較規(guī)整，兩側臨街土地的排列較整齊 D．路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街用地求其平均價格 20、某商業(yè)店鋪的購買價格為60萬元，其中40萬元為借貸資金，余款由購買者用現(xiàn)金支付。如該店鋪進入正常經(jīng)營期后第一年的稅后現(xiàn)金流為24

8、000元、投資者權益增加值為2200元、店鋪市場價值增長率為2％，則考慮物業(yè)增值時該店鋪的投資回報率為（）。 A．7.1％B．12.0％C．13.1％D．19.1％ 21、銀行為某人提供期限為10年、年利率為6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為0.2％的個人住房抵押貸款。若將此方案轉為按月等額支付，則月等額還款額是（）元。 A．1005.56 B．1010.56 C．1110.56 D．1115.56 22、因為利潤計算的基數(shù)不同，選取的利潤率不同，所以計算出的利潤()。 A、不同 B、相同 C、不確定 D、視具體情況而定 23、在房地產(chǎn)估價中，長期趨勢法運用的

9、假設前提是（）。 A.過去形成的房地產(chǎn)價格變動趨勢在未來仍然存在 B.市場上能找到充分的房地產(chǎn)歷史價格資料 C.房地產(chǎn)市場在過去無明顯的季節(jié)變動 D.政府關于房地產(chǎn)市場調(diào)控的有關政策不會影響房地產(chǎn)的歷史價格 24、在估價中選取4個可比實例，甲成交價格4800/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元；乙成交價格5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元；丙成交價格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時一次付清；丁成交價格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36

10、萬元。已知折現(xiàn)率為10％，那么這4個可比實例實際單價的高低排序為（）。 A．甲乙丙丁B．乙丁甲丙C．乙丙甲丁D．丙乙丁甲 25、由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限。 A．選址規(guī)劃意見通知書 B．規(guī)劃設計條件通知書 C．建設用地規(guī)劃許可證 D．建設衛(wèi)程規(guī)劃許可證 26、個人住房抵押貸款期限可長達()年。 A10 B20 C30 D50 27、某置業(yè)投資者以10000元/m2的價格購買了200m2的商業(yè)店鋪用于出租經(jīng)營，購買價中的40％為自有資金，其余為按年等額還本付息的貸款，貸款期為10年，年利率為10％，每年可用于還本付息的折舊、攤銷、利潤等共

11、24萬元，則其償債備付率是（）。 A．0.21 B．1.23 C．2.01 D．3.23 28、銷售稅金及附加不包括()。 A、營業(yè)稅 B、城市維護建設稅和教育費附加 C、印花稅、交易手續(xù)費 D、契稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅 29、某宗面積為3000m2的工業(yè)用地，容積率為0.8，樓面地價為700元/m2?，F(xiàn)按規(guī)劃擬改為商業(yè)用地，容積率為5.0，樓面地價為960元/m2。理論上應補地價（）萬元。（提供） A．78B．882C．1210D．1272 30、某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建筑面積為5000m2，建筑物的基底面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層。則該

12、宗土地的容積率為（）。（建設工程教育網(wǎng)原創(chuàng)） A．8.0B．5.6C．5.0D．0.7 31、某套住宅總價為30萬元，套內(nèi)建筑面積為125m2，套內(nèi)墻體面積為20m2，分攤的共有建筑面積為25m2。該套住宅每平方米建筑面積的價格為（）元／m2。 A．1667B．1765C．1875D．2000 32、對市場需求與供應情況、建筑材料供應狀況、項目所在地區(qū)的社會經(jīng)濟情況、項目地址及其周圍環(huán)境、項目規(guī)劃設計方案、項目進度、項目銷售收入與投資估算項目財務分析等進行的預可行性研究，屬于（）階段。 A．投資機會研究 B．初步可行性研究 C．詳細可行性研究 D．項目的評估和決策 33、商業(yè)

13、銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是()。 A．商用房地產(chǎn)風險更高 B．商用房地產(chǎn)的收益更高 C．商用房地產(chǎn)的價值更高 D．商用房地產(chǎn)的增值潛力更大 34、投資機會研究中的主要內(nèi)容有地區(qū)情況、經(jīng)濟政策、勞動力狀況、（）等。 A．規(guī)劃設計方案B．投資估算C．資源條件D．投資權益 35、下列選項中，不計入收益性物業(yè)經(jīng)營費用的是（）。 A．抵押貸款還本付息 B．管理人員工資建設工程教育網(wǎng) C．公共設施維修費建設工程教育網(wǎng)提供 D．保險費 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 題目 1 2 3 4 5

14、6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 答案 1、估價中的最高最佳使用具體包括（）等。 A．最佳用途B．最佳位置 C．最佳規(guī)模D．最佳環(huán)境 E．最佳集約度 2、房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位是在市場分析的基礎上，具體規(guī)定擬提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品的()。 A．價格水平 B．銷售對象 C．基本功能 D．地理位置 E．輔助功能 3、現(xiàn)金流量圖是進行復利計算和投資分析的有效輔助工具，現(xiàn)金流量圖中的時間點“零”是（）。 A．資金運動的時間始點 B．日歷年度的年初 C．某一基準時刻 D．既不能現(xiàn)金流出也

15、不能有現(xiàn)金流入的時間點 E．既可有現(xiàn)金流入也可有現(xiàn)金流出的時間點 4、在劃分路線價區(qū)段時，應符合的條件包括（）。 A．形狀相似B．在同一條街道上只有一個路線價區(qū)段 C．面積接近D．地塊相連 E．可及性相當 5、房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置發(fā)生變化，可能是由于（）等引起。 A、交通建設B、市場供求變化C、人口素質(zhì)變化 D、所在地區(qū)衰落E、城市規(guī)劃的指定與修改 6、在實際中計算地租量的方法有（）。 A、從房租中分離出地租B、由地租求出地租 C、采用比較法求出地租D、由土地開發(fā)成本求出地租 E、采用類似假設開發(fā)法的方法求出地租 7、從物理形態(tài)上劃分，作為房地產(chǎn)投資對象的房地產(chǎn)資產(chǎn)得

16、類型主要有（）。 A．商住樓 B．土地 C．在建工程 D．寫字樓 E．建成后的物業(yè) 8、在下列房地產(chǎn)投資行為中，體現(xiàn)房地產(chǎn)置業(yè)投資特點的有（）。 A．買地-建房-賣房 B．買房-經(jīng)營 C．買房-出租-轉售 D．買房-出租 E．買地-開發(fā)-轉讓 9、路線價法估價時需要用路線價再配合（）計算出待估宗地的價格。 A、深度百分率B、資本化率C、收益率 D、物價指數(shù)E、其他價格修正率 10、區(qū)位理論除成本學派外，還有() A.市場學派 B.價格學派 C.行為學派 D.競爭學派 E.交易學派 11、剩余法估價開發(fā)商購買土地時，確定該土地的最佳使用，有關部門對該土地

17、規(guī)定了() A.地塊限制條件 B.法律法規(guī)限制 C.資源條件 D.社會條件 E.經(jīng)濟條件 12、金融機構進行項目貸款審查時，要進行(）工作。 A．客戶評價 B．項目評估 C．擔保方式評價 D．貸款綜合評價 E．環(huán)境評價 13、建筑物區(qū)分所有權包括（）等。 A．按份共有所有權B．專有部分所有權 C．共同關系成員權D．共同部分持份權 E．長期使用和租賃 14、在實際估價中，運用架設開發(fā)法估價結果的可能性，關鍵取決于()。 A、房地產(chǎn)具有開發(fā)或者再開發(fā)的潛力 B、將預期遠離作為理論依據(jù) C、正確判斷了房地產(chǎn)的最佳開發(fā)方式 D、正確量化了已經(jīng)獲得的收益和風險

18、E、正確預測了未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值 15、開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門申請《建設用地規(guī)劃許可證》時，須提供的材料主要有（）。 A．建設工程規(guī)劃許可證 B．選址規(guī)劃意見通知書 C．項目設計方案的總平面圖 D．城市計劃部門批準征用土地的計劃任務提供 E．1/2000或1/500的地形圖 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、商用房地產(chǎn)抵押貸款是開發(fā)商以銷售的房地產(chǎn)作為抵押擔保向金融機構申請的貸款。() 2、如果房地產(chǎn)開發(fā)公司想樹立高價格形象，則應采用奇數(shù)定價策略。（） 3、若建筑物的實際壽命超過其法定耐用年限，則其價值所剩無幾。（） 4、收益性房地產(chǎn)投資分析中

19、，抵押貸款還本付息屬于經(jīng)營費用。（） 5、在房地產(chǎn)抵押貸款時，銀行確定的抵押貸款成數(shù)越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。（） 6、開發(fā)商成本利潤率是開發(fā)經(jīng)營期利潤率，且年成本利潤率不等于成本利潤率除以開發(fā)經(jīng)營期的年數(shù)。（） 7、服務市場是指已經(jīng)購買了某種產(chǎn)品，需要提供后續(xù)服務的消費者集合。（） 8、在估價報告中，簽署估價師聲明是為說明估價是以客觀公正的方式進行的，同時對委托人也是一種警示。（） 9、某市2004年經(jīng)濟適用住房的平均價格上漲了5％，其需求量下降4％，則該類經(jīng)濟適用住房的需求富有價格彈性。（） 10、路線價法中的單獨深度價格修正率隨著臨街深度的遞進而增大。（） 11、雖

20、然開發(fā)商以在建工程作抵押在某銀行辦理了開發(fā)建設貸款，但該在建工程在竣工驗收前仍可以被銷售。（） 12、某城市路線標準深度為8m，劃分為三個等分，從街道方向算起，各等分單獨深度價格修正率分別為50％、30％、20％。則臨街12m的矩形土地的平均深度價格修正率為120％。（） 13、在基準地價修正法中進行交易日期調(diào)整，是將基準地價在估價時點時的值調(diào)整為其基準日期時的值。（） 14、名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越小。（） 15、房地產(chǎn)市場預測中的定性預測方法主要用于短期預測。（） 四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、某寫字樓套間建筑面積1,000

21、平方米，使用年限30年，該寫字樓每月租金2.5萬元。據(jù)調(diào)查，該寫字樓造價為3,000元/平方米，家具設備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費為年租金的5%，修繕費為房屋原值的2%，保險費為房屋原值的3‰，資本化驗室率為12%。試估算該寫字樓的價格。 1、有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認為受規(guī)劃條件限制，開發(fā)成房地產(chǎn)后，預估實際銷售最高價為1,000萬元，而開發(fā)成本(含稅費)最低為500萬元，開發(fā)商期望利潤為200萬元。試用剩余法求取該地塊最高價格為多少? 2、據(jù)房地產(chǎn)市場資料，租金水平在該類不動產(chǎn)中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，

22、該類不動產(chǎn)的資本化率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開發(fā)該不動產(chǎn)的總價是多少? 2、某購物中心開發(fā)項目規(guī)劃建設用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預計項目開發(fā)建設周期為2年，總投資為13500萬元（不包括貸款利息）。項目第l年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行貸款：項目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行貸款；甲銀行貸款年利率為9.0％，按年復利計息，項目竣工時一次性還清本息。項目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營，且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、年利率為7.0，按年付息、到期還本。購物中心的可

23、出租面積為總建筑面積的70％，采用基礎租金加百分比租金形式出租，基礎租金不隨時間變化，百分比租金為超額營業(yè)額的10％。預計購物中心的出租率為95％，年超額營業(yè)額為10000萬元。購物中心的運營成本為毛租金收入的35％。開發(fā)商于項目運營3年后整體轉售，凈轉售收入是年凈經(jīng)營收入的9.5倍。假設投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運營成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。 請回答下列問題： 1、若開發(fā)商要求的自有資金目標收益率為20％，則購物中心的年最低基礎租金為多少元，m2（精確到個位）? 2、在該最低基礎租金水平下，設項目全部投資的目標收益率為13％，求項目全部投資的內(nèi)部收益率是多少（精

24、確到小數(shù)點后2位）?（12分）  2012年房地產(chǎn)估價師資格考試《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》全真模擬試題及答案（十七） 一心試題庫版權所有，編制，答案附后（試題答案） 一、單選題 （共 35 題，第小題 1 分） 1、C 2、B 3、B 4、A 5、C 6、A 7、D 8、C 9、B 10、C 11、A 12、B 13、B 14、A 15、D 16、B 17、A 18、B 19、D 20、D 21、D 22、B 23、A 24、C 25、A 26、C 27、B 28、D 29、D 30、C 31、D 32、B 33、A

25、 34、C 35、A 二、多選題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、ACE 2、CE 3、ACE 4、DE 5、AE 6、ABCE 7、BCE 8、CD 9、AE 10、AC 11、AB 12、ABCD 13、BCD 14、CE 15、BDE 三、判斷題 （共 15 題，第小題 1 分） 1、X 2、× 3、× 4、× 5、√ 6、√ 7、× 8、× 9、× 10、× 11、√ 12、× 13、× 14、× 15、× 四、計算題 （共 2 題，第小題 10 分） 1、某寫字樓套間建筑面積1,000平方米，使用年限3

26、0年，該寫字樓每月租金2.5萬元。據(jù)調(diào)查，該寫字樓造價為3,000元/平方米，家具設備原值10萬元，耐用年限10年，殘值率2%。據(jù)有關規(guī)定，房地產(chǎn)稅為年租金的12%，管理費為年租金的5%，修繕費為房屋原值的2%，保險費為房屋原值的3‰，資本化驗室率為12%。試估算該寫字樓的價格。 1、有一宗地塊，經(jīng)可行性分析，認為受規(guī)劃條件限制，開發(fā)成房地產(chǎn)后，預估實際銷售最高價為1,000萬元，而開發(fā)成本(含稅費)最低為500萬元，開發(fā)商期望利潤為200萬元。試用剩余法求取該地塊最高價格為多少? 2、據(jù)房地產(chǎn)市場資料，租金水平在該類不動產(chǎn)中，未來月租金純收益是建筑面積每平方米300元，該類不動產(chǎn)的資本化

27、率為8%，總建筑面積5,000平方米，出租率80%。求開發(fā)該不動產(chǎn)的總價是多少? 2、1、 解法一：敘述法 一、設最低基礎租金為x，求最低基礎租金 （1）計算各年自有資金凈現(xiàn)金流量 1）第1年年初凈現(xiàn)金流量=-5400萬元 2）第2年年初：投資=-5400萬元；甲銀行貸款5400萬元 凈現(xiàn)金流量=-5400+5400=0萬元 3）第3年年初： 歸還甲銀行貸款=2700×（1+9％）2+5400（1+9）=9093.87萬元 乙銀行貸款=9093.87萬元 凈現(xiàn)金流量=-9093.87+9093.87=0萬元 4）第3、4年年末： 還本付息=9093.87×7％=636

28、.57萬元 營運成本=（1.5×70％×95％×x+10000×10％）×35％=（0.9975x+1000）×35％萬元 經(jīng)營收入=1.5×70％×95％×x+10000×10％=（0.9975x+1000）萬元 凈現(xiàn)金流量-（0.9975x+1000）×65％萬元 5）第5年年末： 還本付息=636.57+9093.87=9730.44萬元 營運成本=（0.9975x+1000）×35％萬元 經(jīng)營收入=（0.9975x+1000）萬元 轉售收入=（0.9975x+1000）×65％×9.5萬元 凈現(xiàn)金流量=（0.9975x+1000）×65％+（0.9975x+1000]

29、×65％×9.5-9730.44 =（0.9975x+1000）×65％×10.5-9730.44萬元 （2）求基礎租金 2、 計算全投資內(nèi)部收益率FIRR （1）計算各年凈現(xiàn)金流量 1）第1年年初投資=8100萬元 2）第2年年初投資=5400萬元 3）第3年、4年年末： 經(jīng)營收入=0.9975×1915+1000=2910.21萬元 經(jīng)營成本=2910.21×35％=1018.57萬元 凈現(xiàn)金流量=2910.21-1018.57=1891.64萬元 4）第5年年末： 經(jīng)營收入=43.9975×1915+1000=2910.21萬元 經(jīng)營成本=2910.21×35％=1018.57萬元 轉售收入=2910.21×65％×9.5=17970.55萬元 掙現(xiàn)金流量=2910.21+17970.55-1018.57=19862.19萬元 （2）計算內(nèi)部收益率 設i 1=13％，則有： 解法二：圖表法 一、列出自有資金現(xiàn)金流量表（年來），設計出租金為x 二、求最低租金水平下的全部投資內(nèi)部收益率，列表：