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1、第 1 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 1頁百 麗 廣 場商 業(yè) 策 劃 建 議 書 第 2 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 2頁 TCBL 研 策 部 本 報 告 為 華 夏 柏 欣 （ 北 京 ） 經(jīng) 營 管 理 顧 問 有 限 公 司 受 青 島 泰 山 房 地產(chǎn) 開 發(fā) 有 限 公 司 委 托 ， 對 青 島

2、百 麗 廣 場 項 目 的 發(fā) 展 可 行 性 評 估 及 商 業(yè) 策劃 建 議 方 案 之 終 稿 。 本 報 告 是 在 2009年 4月 8日 及 2009年 4月 15日 兩 次 提 報 方 案 百麗 廣 場 商 業(yè) 策 劃 建 議 書 內(nèi) 容 之 基 礎(chǔ) 上 ， 依 據(jù) 業(yè) 主 方 發(fā) 展 意 愿 及 綜 合 考量 項 目 租 售 現(xiàn) 狀 提 出 的 發(fā) 展 建 議 ， 希 望 其 可 以 為 本 項 目 下 階 段 招 商 工 作及 隨 后 展 開 的 運 營 管 理 工 作 提 供 有 益 的 參 考 作 用 。 第 3 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定

3、的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 3頁1.0 項 目 現(xiàn) 狀 回 顧2.0 項 目 市 場 定 位3.0 項 目 西 區(qū) 業(yè) 態(tài) 布 局 建 議4.0 項 目 西 區(qū) 租 金 建 議 及 收 入 推 估5.0 項 目 建 筑 設(shè) 計 優(yōu) 化 建 議6.0 項 目 東 區(qū) 業(yè) 態(tài) 布 局 及 品 牌 落 位7.0 項 目 東 區(qū) 租 金 策 略 及 10年 期 租 金 測 算 8.0 項 目 整 體 業(yè) 態(tài) 布 局 及 比 例 第 4 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為

4、主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 4頁 第 5 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 5頁本 項 目 為 青 島 城 市 重 點 商 業(yè) 發(fā) 展 區(qū) 域 及 重 點 海 景 旅 游 區(qū) 域 內(nèi) 的 一 個 大 型 商 業(yè) 地產(chǎn) 項 目 。 項 目 東 區(qū) ： 購 物 中 心 只 租 不 售樓 層 ： B1-L3可 租 面 積 ： 共 約 8.6萬 M2其 中 L1-L3 3.8萬 M2B1（ 連 通 東 西

5、 兩 區(qū) ） 4.8萬 M2項 目 西 區(qū) ： 街 區(qū) 商 鋪 ， 散 售 經(jīng) 營樓 層 ： L1-L3可 售 面 積 ： 約 3.2萬 M2 第 6 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 6頁西 區(qū) 銷 售 情 況 統(tǒng) 計 表 可 售 面 積(sq.m) 已 售 面 積(sq.m) 已 售 比 例 平 均 售 價(元 /sq.m)旗 艦 6,882.47 5,588.34 81.20% 68,500 1F 9,066.31 5,081.96 56.05% 52

6、,547 2F 9,687.74 5,599.41 57.80% 46,029 3F 6,416.54 2,112.67 32.93% 24,239 合 計 ： 32,053.06 18,382.38 57.35% 48,336 2F 3F1F 第 7 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 7頁 第 8 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有

7、效 。 第 8頁準 確 把 握 本 項 目 之 定 位 需 要 從 商 業(yè) 類 型 和 獨 特 賣 點 兩 個 維 度 來 進 行 分 析 ： Notes： For reference only. To be confirmed by developers and construction expert teams. 購 物 中 心 類 型 ：不 同 的 購 物 中 心 條 件 和 情 況 各 異 ， 具 有 不 同 的 目標 消 費 群 ， 向 目 標 消 費 群 提 供 服 務 的 核 心 價 值 也有 所 不 同 。 而 購 物 中 心 類 型 的 確 定 主 要 取 決 于 經(jīng)濟 發(fā)

8、展 趨 勢 、 消 費 者 特 征 、 競 爭 環(huán) 境 以 及 開 發(fā) 商的 資 源 、 偏 好 、 實 力 等 因 素 獨 特 賣 點 ：在 競 爭 差 異 化 和 消 費 者 需 求 兩 層 面 中 尋 求 項 目 的核 心 競 爭 力 ， 并 將 其 運 用 到 項 目 的 前 期 產(chǎn) 品 設(shè) 計 、招 商 期 間 的 品 牌 引 入 以 及 后 期 運 營 管 理 與 營 銷 手段 等 多 個 階 段 中 加 以 體 現(xiàn)研 究 思 路 第 9 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三

9、個 月 內(nèi) 有 效 。 第 9頁 城 市 商 業(yè)發(fā) 展 趨 勢 業(yè) 主 方 愿 景商 圈 定 位 消 費 者 區(qū) 域 環(huán) 境 立 地 條 件商 業(yè) 環(huán) 境 特 性 購 物 中 心 類 型 第 10 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 10頁城 市 商 業(yè) 發(fā) 展 趨 勢 第 11 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 11頁20

10、07年 青 島 市 與 環(huán) 渤 海 經(jīng) 濟 圈 主 要 城 市 經(jīng) 濟 總 量 對 比 北 京 天 津 青 島 大 連 沈 陽 長 春 石 家 莊9,120 5,14012.8% 17.0%3,78716%14.8%出 色 的 城 市 經(jīng) 濟 發(fā) 展 指 標 ， 是 城 市 商 業(yè) 發(fā) 展 的 重 要 前 提- 從 宏 觀 經(jīng) 濟 發(fā) 展 水 平 來 看 ， 2007年 青 島 市 在 我 國 主 要 城 市 的 排 名 中 位 居 第 10， 經(jīng) 濟 總 量 在 環(huán) 渤 海 經(jīng) 濟 圈的 主 要 城 市 中 位 列 第 三 ， 僅 次 于 北 京 和 天 津 ， 經(jīng) 濟 發(fā) 展 增 速 也

11、高 達 16%以 上 ；- 總 體 經(jīng) 濟 發(fā) 展 水 平 較 高 、 經(jīng) 濟 基 礎(chǔ) 較 好 、 經(jīng) 濟 增 長 較 為 穩(wěn) 定 。3,005 3,055 2,5692,501經(jīng) 濟 總 量單 位 ： 億 元城 市 名 稱全 國 排 名 （ 2） （ 6） （ 10） （ 18） （ 17） （ 25） （ 24）北 京 天 津 青 島 大 連 沈 陽 長 春 石 家 莊2007年 青 島 市 與 環(huán) 渤 海 經(jīng) 濟 圈 主 要 城 市 經(jīng) 濟 增 速 對 比17.7% 15.9%17.2%城 市 名 稱經(jīng) 濟 增 幅 城 市 商 業(yè) 發(fā) 展 趨 勢 Source： 各 城 市 統(tǒng) 計 局

12、網(wǎng) 站 第 12 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 12頁以 北 京 為 參 照 ， 青 島 2008年 的 總 體 經(jīng) 濟 發(fā) 展 水 平 與 2006-2007年 間 北 京 之 發(fā) 展 水 平 較 為 接 近 ， 較 高 的 居 民生 活 水 平 為 城 市 商 業(yè) 零 售 業(yè) 的 發(fā) 展 奠 定 了 良 好 的 基 礎(chǔ) ， 購 物 中 心 等 新 型 零 售 模 式 已 開 始 蓬 勃 發(fā) 展 ， 但 與 北京 的 商 業(yè) 零 售 業(yè) 發(fā) 展 程 度

13、 相 比 ， 差 距 仍 然 較 大 Source： 各 城 市 統(tǒng) 計 局 網(wǎng) 站 城 市 宏 觀 經(jīng) 濟 與 商 業(yè) 發(fā) 展 現(xiàn) 狀圖 ： 人 均 GDP對 比 （ 單 位 ： 美 元 ） 20,464 19,978 8,387 7,370圖 ： 人 均 可 支 配 收 入 對 比 （ 單 位 ： 元 ）青 島 2008年 北 京 2007年人 均 GDP 人 均 GDP 青 島 2008年 北 京 2006年 人 均 可 支 配 收 入 人 均 可 支 配 收 入 北 京 ：新 型 購 物 中 心取 代 傳 統(tǒng) 百 貨 ，成 為 商 業(yè) 零 售業(yè) 主 流 發(fā) 展 模 式青 島 ：購 物

14、中 心 新 興 發(fā) 展 ，逐 漸 打 破 以 傳 統(tǒng)百 貨 為 主 的 商 業(yè) 發(fā) 展 格 局 從 國 內(nèi) 購 物 中 心 的 產(chǎn) 生 、 發(fā) 展 與 城 市 經(jīng) 濟 水 平 的 內(nèi) 在 聯(lián) 系 來 看 ， 城 市 經(jīng) 濟 推 動 了城 市 商 業(yè) 零 售 業(yè) 的 發(fā) 展 和 商 業(yè) 零 售 模 式 的 不 斷 升 級 第 13 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 13頁 商 業(yè) 業(yè) 態(tài) 的 發(fā) 展 與 人 均 GDP的 關(guān) 系人 均 GDP 年 份1100美

15、 元 以 下1100 2000美 元2000 4400美 元 4400美 元 以 上 20世 紀 90年 代 2001年 2002年 今大 眾 商 業(yè) 街集 貿(mào) 市 場 百 貨 商 場 20世 紀 80年 代 90年 代20世 紀 80年 代 以 前 青 島 市 2008年 人 均 GDP已 經(jīng) 超 過 8,000美 元 ， 具 備 了 發(fā) 展 新 型 綜 合 性 購 物 中 心 、主 題 性 購 物 中 心 等 現(xiàn) 代 商 業(yè) 零 售 模 式 的 宏 觀 經(jīng) 濟 條 件 Source： 2007 ICSC Asian Expo Study Tour 城 市 商 業(yè) 發(fā) 展 趨 勢 生 活 時

16、 尚 中 心新 型 購 物 中 心 青 島 市 主 要 社 會 經(jīng) 濟 指 標2008年 人 均 GDP（ 美 元 ） 8,3872008年 恩 格 爾 系 數(shù) 37.4% 2007年 私 人 汽 車 擁有 率 約 6%u 青 島 主 城 區(qū) 社 會 經(jīng) 濟 水 平正 適 合 發(fā) 展 新 一 代 Shopping Mall（ 如 北 京 東 方 廣 場 ） 第 14 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 14頁城 市 商 業(yè) 逐 步 由 單 一 化 、 集 中

17、化 向 多 元 化 、 多 中 心 化 方 向 發(fā) 展 ， 消 費 者 選 擇 日 益多 樣 化 ， 商 業(yè) 競 爭 更 為 激 烈 ； 各 商 業(yè) 中 心 進 一 步 細 分 市 場 、 提 檔 升 級 零 售 模 式 ，尋 求 新 的 發(fā) 展 空 間 李 村 商 圈 遼 陽 東 路 商 貿(mào) 中 心 市 北 CBD商 圈臺 東 商 圈 香 港 中 路 商 圈奧 帆 基 地 商 圈中 山 路 商 圈 啤 酒 城 商 圈本 案代 表 傳 統(tǒng) 商 圈代 表 新 興 商 圈l五 大 傳 統(tǒng) 商 圈 還 包 括 開 發(fā) 區(qū) 香 江 路 商 圈 ；l五 大 新 興 商 圈 還 包 括 城 陽 寶 龍 廣

18、 場 商 圈北 多 商 業(yè) 中 心 進 一 步 細 分 市 場 ， 提檔 升 級 城 市 商 業(yè) 發(fā) 展 趨 勢 第 15 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 15頁本 項 目 所 在 的 奧 帆 基 地 區(qū) 域 成 為 政 府 重 點 規(guī) 劃 發(fā) 展 的 市 級 商 業(yè) 中 心 之 一城 市 商 業(yè) 將 以 綜 合 多 元 化 的 新 型 購 物 中 心 為 發(fā) 展 導 向p 培 育 兩 大 商 業(yè) 中 心 ， 創(chuàng) 服 務 業(yè) 新 高 點 規(guī) 劃 中 特 別

19、 對 商 業(yè) 集 聚 建 設(shè) 作 了 明 確 的 規(guī) 劃 引 導 ， 重 點 圍 繞 香 港 中 路 、 臺 東 、 李 村 、 德 江 路 等 幾處 商 業(yè) 中 心 ， 以 及 市 南 區(qū) 奧 帆 基 地 、 市 北 區(qū) 商 務 區(qū) 、 嶗 山 區(qū) 啤 酒 城 等 商 貿(mào) 服 務 業(yè) 集 聚 區(qū) ， 引 進 國 內(nèi) 外 知名 商 業(yè) 企 業(yè) ， 在 商 業(yè) 中 心 內(nèi) 加 快 大 型 專 業(yè) 店 、 品 牌 專 賣 店 建 設(shè) ， 提 升 商 業(yè) 中 心 的 集 聚 程 度 和 發(fā) 展 水 平 。 力 爭 用 23年 的 時 間 ， 在 我 市 培 育 出 12處 能 夠 集 中 體 現(xiàn) 我

20、 市 商 業(yè) 繁 榮 發(fā) 展 城 市 形 象 的 集 購 物 、 餐 飲 、休 閑 、 娛 樂 、 旅 游 、 文 化 等 多 功 能 于 一 體 的 商 業(yè) 中 心 ， 打 造 我 市 服 務 業(yè) 發(fā) 展 新 的 制 高 點 。p 餐 飲 業(yè) 網(wǎng) 點 規(guī) 劃 近 期 目 標 ： 即 到 2010年 市 區(qū) 餐 飲 業(yè) 網(wǎng) 點 達 到 1.49萬 處 ， 總 營 業(yè) 面 積 172萬 平 方 米 ； 人 均 擁 有 餐 飲 業(yè) 營業(yè) 面 積 達 到 0.45平 方 米 ； 餐 飲 特 色 街 區(qū) 達 到 10條 。 遠 期 到 2020年 ， 市 區(qū) 餐 飲 業(yè) 網(wǎng) 點 達 到 2.2萬 處

21、， 總 營 業(yè) 面 積 255萬 平 方 米 ； 餐 飲 特 色 街 區(qū) 達 到 11條 ；人 均 擁 有 餐 飲 業(yè) 網(wǎng) 點 營 業(yè) 面 積 達 到 0.5平 方 米 。 根 據(jù) 城 市 功 能 布 局 和 餐 飲 消 費 群 體 、 消 費 層 次 、 消 費 需 求 的 不 同 ， 重 點 在 市 區(qū) 發(fā) 展 特 色 餐 飲 街 區(qū) 、社 區(qū) 、 樓 宇 、 園 區(qū) 周 邊 和 旅 游 休 閑 區(qū) 餐 飲 網(wǎng) 點 。 以 市 區(qū) 人 均 擁 有 餐 飲 網(wǎng) 點 營 業(yè) 面 積 0.5平 方 米 進 行 配 置 。 青 島 市 市 區(qū) 商 業(yè) 網(wǎng) 點 專 業(yè) 規(guī) 劃 （ 20082020年

22、 ） 城 市 商 業(yè) 發(fā) 展 規(guī) 劃 第 16 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 16頁城 市 經(jīng) 濟 的 良 好 發(fā) 展 狀 況 及 較 高的 居 民 生 活 水 平 ， 為 城 市 商 業(yè) 發(fā)展 奠 定 了 堅 實 的 基 礎(chǔ) 城 市 已 經(jīng) 具 備 了 發(fā) 展 現(xiàn)代 新 型 購 物 中 心 的 經(jīng) 濟條 件 ， 但 現(xiàn) 有 商 業(yè) 零 售模 式 難 以 與 城 市 較 高 的 經(jīng) 濟 和 生 活 水 平 相 匹 配1 234奧 帆 基 地 商 圈 成

23、為 政 府重 點 規(guī) 劃 發(fā) 展 的 新 型 市級 商 業(yè) 中 心 之 一 ， 綜 合性 購 物 中 心 成 為 區(qū) 域 商業(yè) 發(fā) 展 主 流 多 中 心 的 商 業(yè) 格 局 正 在 形成 ， 競 爭 日 益 激 烈 ， 城 市商 業(yè) 進 入 市 場 細 分 及 提 檔升 級 發(fā) 展 階 段小 結(jié) 從 城 市 經(jīng) 濟 發(fā) 展 角 度 分 析 ， 百 麗 廣 場 順 應 城 市 發(fā) 展 整 體 需 要 ， 打造 購 物 中 心 類 型 的 商 業(yè) 項 目 ， 具 有 較 好 的 發(fā) 展 前 景 第 17 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本

24、建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 17頁區(qū) 域 商 圈 環(huán) 境 第 18 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 18頁 海 信 廣 場 佳 世 客 麥 凱 樂陽 光 百 貨 家 樂 福 海 韻 名 店凱 悅 中 心 香 港 置 地 廣 場遠 洋 大 廈乾 豪 國 際 廣 場國 貿(mào) 中 心萬 邦 中 心 鼎 盛 時 代現(xiàn) 有 商 業(yè) 項 目未 來 商 業(yè) 項 目 浮 山 灣 區(qū) 域 商 圈 發(fā) 展 概 況 本 案 本

25、項 目 所 在 的 奧 帆 基 地 商 圈 屬 于 香 港 中 路 商 圈 的 延 展 ， 香 港 中 路 商 圈 位 于 青 島東 部 “ 國 際 金 融 商 務 核 心 區(qū) ” 及 浮 山 灣 “ 奧 帆 文 化 旅 游 區(qū) ” 的 核 心 位 置 ， 商 業(yè)氛 圍 較 為 濃 厚 ， 亦 是 政 府 未 來 重 點 發(fā) 展 的 市 級 商 圈-香 港 中 路 商 圈 西 起 延 安 三 路 ， 東 至 麥 島 路 ， 圍 繞 香 港 中 路 軸 線 向 周 邊 輻 射 ， 以 陽 光 百 貨 、 佳 世 客 、 麥 凱 樂 、 海 信 廣 場 為 主 要 發(fā) 展 標 志 米 蘭 道 地

26、下 商 業(yè) 街香 港 中 路 商 圈 主 要 商 業(yè) 物 業(yè) 分 布 圖 第 19 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 19頁 5A級 景 觀 奧 帆 基 地 周 邊 將 建 一 個 5A級 景 區(qū) ， 市 中 心 濱 海 景 觀 帶 ， 旅 客 必 選 之 地 高 品 質(zhì) 居 住 豪 宅 、 別 墅 、 公 寓 、 高 尚 社 區(qū) 林 立 ， 約 30萬 常 駐 人 口 ， 消 費 潛 力 巨 大 高 素 質(zhì) 商 務 企 業(yè) 總 部 聚 集 地 、 五 星

27、級 酒 店 環(huán) 伺 ， 近 20萬 商 務 辦 公 人 群 ， 商 機 無 限 奧 帆 基 地 國 際 游 艇 碼 頭 ， 精 英 名 流 登 陸 ， 孕 育 休 閑 /旅 游 /娛 樂 /購 物 多 重 消費 香 港 中 路 商 圈 兼 具 高 品 質(zhì) 居 住 、 高 素 質(zhì) 商 務 、 5A級 景 觀 及 國 際 帆 船 賽 事 等 多 重得 天 獨 厚 的 利 好 因 素 ， 區(qū) 域 消 費 潛 力 大 ， 適 宜 現(xiàn) 代 商 業(yè) 服 務 業(yè) 的 發(fā) 展 區(qū) 域 商 圈 發(fā) 展 概 況 第 20 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本

28、建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 20頁項 目 名 稱 商 業(yè) 規(guī) 模 （ 平 方 米 ） 商 業(yè) 定 位 開 業(yè) 時 間 入 住 率海 信 廣 場 62,800 高 檔 精 品 百 貨 2008 100%佳 世 客 40,000 中 偏 高 檔 購 物 中 心 1998 100%麥 凱 樂 110,000 中 偏 高 檔 百 貨 2006 100%陽 光 百 貨 30,000 中 高 檔 百 貨 2003 100%海 韻 名 店 5,000 高 檔 精 品 服 裝 店 2000 100% 家 樂 福 名 達 店 16,000 大 型 綜 合 超

29、市 1999 100%合 計 ： 263,800項 目 名 稱 商 業(yè) 規(guī) 模 （ 平 方 米 ） 初 步 商 業(yè) 定 位 預 計 開 業(yè) 時 間 入 住 率國 際 貿(mào) 易 中 心 76,634 高 檔 精 品 百 貨 /配 套 商 業(yè) 2012 N/A香 港 置 地 廣 場 -銀 座 百 貨 30,000 中 高 檔 百 貨 /配 套 商 業(yè) 2010 N/A凱 悅 中 心 16,000 中 高 檔 購 物 中 心 /配 套 商 業(yè) 2010 N/A遠 洋 大 廈 35,000 中 高 檔 百 貨 /配 套 商 業(yè) 2009 N/A鼎 盛 時 代 23,000 配 套 商 業(yè) 2011 N/

30、A萬 邦 中 心 45,000 中 高 檔 時 尚 休 閑 購 物 中 心 2010 N/A乾 豪 國 際 廣 場 -銀 座 百 貨 70,000 中 高 檔 百 貨 2011 N/A米 蘭 道 地 下 商 業(yè) 街 11,700 中 偏 高 檔 地 下 名 品 街 2009 N/A 合 計 ： 307,334總 計 ： 571,134 現(xiàn)有主要商業(yè)項目未來主要商業(yè)項 目 注 ： 截 止 到 2008年 底 TCBL調(diào) 查 統(tǒng) 計 數(shù) 據(jù) 區(qū) 域 商 業(yè) 發(fā) 展 現(xiàn) 狀從 商 圈 主 要 商 業(yè) 項 目 供 應 來 看 ， 新 增 商 業(yè) 供 應 量 較 大 ， 未 來 區(qū) 域 競 爭 逐 步

31、加 速 第 21 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 21頁現(xiàn) 有 供 應 商 業(yè) 類 型 結(jié) 構(gòu) （ 按 面 積 分 類 ） 未 來 供 應 商 業(yè) 類 型 結(jié) 構(gòu) （ 按 面 積 分 類 ）區(qū) 域 現(xiàn) 有 商 業(yè) 供 應 類 型 結(jié) 構(gòu) 以 傳 統(tǒng) 百 貨 經(jīng) 營 為 主 ， 同 質(zhì) 化 競 爭 較 為 激 烈 ；未 來 商 業(yè) 供 應 將 以 中 高 端 百 貨 及 購 物 中 心 為 主 ， 商 業(yè) 類 型 結(jié) 構(gòu) 日 趨 完 善 ， 區(qū) 域 整 體

32、商 業(yè) 品 質(zhì)將 得 到 進 一 步 提 升 ； 注 ： 截 止 到 2008年 底 TCBL調(diào) 查 統(tǒng) 計 數(shù) 據(jù) 區(qū) 域 商 業(yè) 發(fā) 展 現(xiàn) 狀 第 22 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 22頁百 麗 廣 場 海 信 廣 場 四 季 酒 店情 人 壩 奧 帆 博 物 館海 爾 洲 際 酒 店游 艇 俱 樂 部本 案 奧 帆 基 地 商 圈香 港 中 路 商 圈香 港 中 路 商 圈 形 成 “ 圈 中 圈 ” 格 局 奧 帆 基 地 商 圈 主 要 商

33、 業(yè) 物 業(yè) 分 布 圖香 港 中 路 商 圈 未 來 逐 步 形 成 “ 圈 中 圈 ” 的 發(fā) 展 格 局 ， 即 奧 帆 基 地 商 圈 比 鄰 依 托香 港 中 路 商 圈 但 又 相 對 獨 立 的 發(fā) 展 起 自 身 高 端 精 品 及 休 閑 體 驗 的 商 業(yè) 特 色 ；從 奧 帆 基 地 商 圈 現(xiàn) 有 及 規(guī) 劃 的 商 業(yè) 物 業(yè) 整 體 布 局 來 看 ， 該 商 圈 將 以 高 檔 商 業(yè) 項 目 、 星 級 酒 店 、 游 艇 俱樂 部 以 及 奧 帆 博 物 館 等 旅 游 設(shè) 施 為 發(fā) 展 組 團 ， 逐 步 構(gòu) 筑 起 一 個 奧 帆 基 地 濱 海 高 級

34、 休 閑 消 費 區(qū) ， 未 來 影響 力 難 以 限 量 。 區(qū) 域 商 圈 發(fā) 展 趨 勢 游 艇 碼 頭 第 23 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 23頁區(qū) 域 商 業(yè) 發(fā) 展 現(xiàn) 狀區(qū) 域 商 業(yè) 整 體 檔 次 較 高 ， 以 傳 統(tǒng) 百 貨 經(jīng)營 為 主 的 同 質(zhì) 化 競 爭 較 為 激 烈 ， 商 業(yè) 類型 有 待 完 善 。 現(xiàn) 代 綜 合 性 購 物 中 心 處 于 新 興 發(fā) 展 階 段 ， 整 體 商 業(yè) 發(fā) 展 存 在 較 大的

35、提 升 空 間 。小 結(jié) 區(qū) 域 商 圈 發(fā) 展 趨 勢區(qū) 域 逐 步 形 成 “ 圈 中 圈 ” 的 商 業(yè) 格 局 ，奧 帆 基 地 高 級 休 閑 消 費 區(qū) 將 引 領(lǐng) 城 市 商業(yè) 高 端 精 品 化 和 綜 合 體 驗 化 的 發(fā) 展 方 向 ，商 圈 影 響 力 不 斷 增 強 ， 輻 射 范 圍 進 一 步擴 大 。區(qū) 域 商 圈 發(fā) 展 概 況本 項 目 所 在 商 圈 位 于 城 市 金 融 商 務 和 奧 帆旅 游 核 心 區(qū) 及 高 尚 居 住 區(qū) ， 是 市 級 重 點 發(fā)展 商 圈 ， 商 圈 素 質(zhì) 較 高 ， 擁 有 濃 厚 的 商 業(yè)氛 圍 和 廣 泛 的 消

36、 費 基 礎(chǔ) ， 適 合 現(xiàn) 代 商 業(yè) 服務 業(yè) 的 發(fā) 展 。1、 位 于 城 市 金 融 商 務 、 奧 帆 旅 游 和 高 尚 居 住 區(qū) ， 擁 有 廣 泛 的 消 費 人 群 基 礎(chǔ) 和 消 費 能 力 ；2、 屬 政 府 重 點 打 造 的 商 業(yè) 及 旅 游 區(qū) 域 ， 未 來 極 具 發(fā) 展 潛 力 ；3、 商 圈 內(nèi) 百 貨 業(yè) 競 爭 較 為 激 烈 ， 購 物 中 心 業(yè) 態(tài) 擁 有 較 好 的 發(fā) 展 前 景 。 第 24 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個

37、 月 內(nèi) 有 效 。 第 24頁項 目 立 地 條 件 及 業(yè) 主 方 發(fā) 展 愿 景 第 25 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 25頁- 本 項 目 位 于 青 島 市 奧 帆 基 地 ， 處 于 青 島 市 中 心 濱 海 風 景 旅 游 區(qū) ， 擁 有 優(yōu) 質(zhì) 的 自 然景 觀 資 源 ， 區(qū) 位 旅 游 氛 圍 較 為 濃 厚 ， 亦 是 城 市 未 來 重 點 發(fā) 展 的 商 業(yè) 區(qū) 域 之 一- 本 項 目 總 建 筑 規(guī) 模 達 到 近 20

38、萬 平 米 ， 屬 于 大 型 商 業(yè) 項 目 ， 項 目 周 邊 亦 擁 有 海 信 廣場 、 JUSCO等 商 業(yè) 項 目 ， 未 來 區(qū) 域 商 業(yè) 發(fā) 展 具 有 較 大 空 間 五 四 廣 場 第 26 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 26頁- 依 托 一 線 海 景 資 源 及 周 邊 區(qū) 域 的 低 密 度 城 市 規(guī) 劃 ， 本 項 目 四 周 可 視 性 較 好 ， 尤 其南 側(cè) 面 海 區(qū) 域 可 視 性 極 好 ， 宜 將 周 邊 優(yōu)

39、 質(zhì) 的 景 觀 資 源 與 本 項 目 的 發(fā) 展 充 分 的 結(jié) 合 ，打 造 出 一 個 出 色 的 城 市 地 標 性 商 業(yè) 建 筑西 雖 與 海 信 廣 場 相鄰 ， 但 由 于 有 市政 道 路 間 隔 ， 仍有 較 好 展 示 性 ， 適 宜 規(guī) 劃 有 展 示需 求 類 商 戶局 部 區(qū) 域 可 視 性被 周 邊 小 區(qū) 遮 擋 ，可 規(guī) 劃 配 套 商 業(yè) 北南 超 級 海 景 資 源 ，擁 有 較 好 的 景 觀資 源 發(fā) 展 空 間 ，適 宜 規(guī) 劃 餐 飲 未 來 項 目 與 規(guī) 劃酒 店 相 鄰 ， 展 示性 會 受 到 一 定 影響 ， 但 由 于 有 道路 區(qū)

40、隔 ， 仍 可 規(guī)劃 一 些 展 示 性 商戶東 第 27 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 27頁本 項 目 現(xiàn) 有 內(nèi) 外 部 交 通 循 環(huán) 較 為 順 暢 ， 但 由 于 項 目 四 周 缺 乏 公 共 交 通 站 點 的 直 接支 持 ， 項 目 可 達 性 將 受 到 一 定 影 響 ， 故 如 何 提 升 普 通 消 費 者 的 可 達 性 將 是 本 項 目未 來 重 點 解 決 的 問 題 之 一 。 本 案 約 250m 遠 洋 廣 場

41、站香 港 中 路 解 決 方 式已 采 用 的 方 式 ： 通 過 地 下 空 間 與 其 他 項 目 連 接其 他 方 式 ： 與 政 府 相 關(guān) 部 門 溝 通 協(xié) 商 增 加 站 點 的 可 能 性 自 行 或 通 過 超 市 等 商 戶 設(shè) 置 班 車 方 式 運 送 人 流 局 部 加 強 目 的 性 消 費 商 戶 ， 強 化 項 目 吸 引 力約 500m 奧 帆 基 地 站東 海 路 站五 四 廣 場 站項 目 周 邊 公 交 站 點 分 布 第 28 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出

42、 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 28頁地 塊 概 況 可 見 性 可 達 性闡 述 處 于 城 市 重 點 發(fā) 展 的 商 業(yè) 區(qū)域 和 旅 游 觀 光 區(qū) 域 的 大 型 商業(yè) 項 目 可 見 性 較 好 城 市 道 路 建 設(shè) 較 好 ， 公 共 交 通仍 需 繼 續(xù) 發(fā) 展 策 略 多 元 化 商 業(yè) 強 化 商 業(yè) 展 示強 化 海 景 資 源 局 部 強 化 目 的 性 消 費 業(yè) 態(tài)- 本 項 目 宗 地 條 件 適 宜 大 型 購 物 中 心 的 發(fā) 展 第 29 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書

43、 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 29頁 發(fā) 展 商 愿 景 第 30 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 30頁項 目 商 業(yè) 類 型 定 位 第 31 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 31頁 城 市 商 業(yè)發(fā) 展 趨 勢 業(yè) 主 方 愿 景商 圈 定 位 消 費 者 區(qū) 域 環(huán) 境

44、立 地 條 件商 業(yè) 環(huán) 境 特 性 購 物 中 心 類 型 選 擇本 項 目 商 業(yè) 環(huán) 境 特 性 ：n 購 物 中 心 將 會 成 為 城 市 商 業(yè) 發(fā) 展 的 重 要 組 成 模 式 之 一 ；n 城 市 重 點 發(fā) 展 的 商 圈 和 旅 游 景 觀 資 源 ， 具 有 較 好 的 商 業(yè) 發(fā) 展 潛 力 ；n 區(qū) 域 內(nèi) 消 費 者 覆 蓋 范 圍 廣 泛 ， 擁 有 一 定 的 消 費 能 力 ；n 區(qū) 域 內(nèi) 購 物 中 心 處 于 發(fā) 展 階 段 ， 本 項 目 有 較 大 的 發(fā) 展 空 間 ；n 立 地 條 件 較 好 ， 適 宜 發(fā) 展 大 型 商 業(yè) 項 目 ；n

45、業(yè) 主 方 實 力 雄 厚 ， 希 望 成 為 區(qū) 域 地 標 性 的 商 業(yè) 項 目 ； 符 合 該 商 業(yè) 特 征 的 購 物中 心 類 型 ：通 過 類 型 定 位 ， 可 以 對 本 項 目 未 來 發(fā) 展 方 向 、 商 業(yè) 體 量 及 功 能 特 色 的 確 定 提 供 方向 指 引 。 第 32 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 32頁類 型 都 市中 心 超 級 區(qū) 域中 心 區(qū) 域中 心 鄰 里中 心 購 物公 園 社 區(qū) 中 心 功 能中

46、 心 時 尚 生 活中 心 美 食 娛 樂中 心 專 業(yè)中 心 地 址 城 市 中 心區(qū) 域 城 鄉(xiāng) 結(jié) 合處 、 郊 區(qū)新 區(qū) 地 區(qū) 中 心 居 民 區(qū)附 近 郊 區(qū) 居 民 區(qū) 附近 郊 區(qū) 富 人 聚集 區(qū) 適 應 性 廣 適 應 性 廣交 通 城 市 主 干道 旁 城 市 主 干道 /高 速路 出 口 區(qū) 域 中 心主 干 道 社 區(qū) 主干 道 城 市 主 干道 /高 速路 出 口 區(qū) 域 性 主干 道 城 市 主 干道 /高 速路 出 口 臨 近 城 市主 干 道 臨 近 主 干道 /高 速 路出 口 適 應 性 廣商 圈 可 覆 蓋40公 里 可 覆 蓋30公 里 或以 上 可

47、覆 蓋10公 里 可 覆 蓋3公 里 可 覆 蓋50公 里 或以 上 可 覆 蓋 1.5公 里 可 覆 蓋30公 里 或以 上 可 覆 蓋3公 里 可 覆 蓋10公 里 或以 上 可 覆 蓋30公 里 或以 上本 項 目 的 綜 合 狀 況 符 合 都 市 中 心 型 購 物 中 心 的 需 求 ， 具 有 著 地 理 位 置 好 、 商 業(yè)輻 射 范 圍 廣 、 能 夠 代 表 城 市 商 業(yè) 發(fā) 展 特 色 等 方 面 的 特 征 。 數(shù) 據(jù) 來 源 ： UCL 美 國 土 地 利 用 協(xié) 會 及 ICSC 國 際 購 物 中 心 協(xié) 會 第 33 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終

48、 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 33頁 第 34 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 34頁消 費 者 概 況 總 體 消 費 水 平購 物 餐 飲休 閑 娛 樂對 區(qū) 域 商 業(yè) 需 求消 費 者 行 為 香 港 中 路 商 圈 主 力 消 費 人 群 以 中 青 年 人 為 主 ， 有 著 較 為 穩(wěn) 定 的 生 活狀 態(tài) ， 收 入 水 平 較 高 ， 生

49、 活 壓 力 較 小 ， 消 費 潛 力 較 大 。 消 費 水 平 處 于 中 高 檔 以 上 的 水 平 購 物 類 消 費 能 力 較 強 ， 同 樣 關(guān) 注 項 目 的 可 達 性 及 檔 次 定 位 。 餐 飲 消 費 能 力 較 強 ， 多 為 朋 友 /同 事 聚 餐 消 費 ， 對 魯 菜 ，川 菜 /湘 菜 較 偏 愛 ， 對 餐 廳 品 質(zhì) 有 一 定 要 求 。 休 閑 娛 樂 消 費 能 力 較 強 ， 多 為 朋 友 /同 事 聚 會 消 費 ， 多 選 擇KTV/夜 總 會 、 電 影 院 /劇 院 或 茶 館 /咖 啡 館 等 場 所 。希 望 區(qū) 域 內(nèi) 擁 有

50、 一 家 定 位 于 中 高 檔 次 ， 發(fā) 展 以 休 閑 娛 樂 業(yè) 態(tài) 為 主 的 綜 合性 商 業(yè) ， 要 有 獨 特 的 風 格 或 主 題 ， 氛 圍 時 尚 溫 馨 。本 項 目 的 商 業(yè) 發(fā) 展 必 須 以 滿 足 項 目 潛 在 消 費 群 的 需 求 為 基 本 準 則 ， 而 多 元 化 、體 驗 化 的 商 業(yè) 發(fā) 展 項 目 是 區(qū) 域 潛 在 消 費 者 的 偏 好 需 求 。資 料 來 源 ： TCBL于 2008年 對 香 港 中 路 消 費 者 抽 樣 調(diào) 研 數(shù) 據(jù) 總 結(jié) ， 僅 供 內(nèi) 部 討 論 使 用 ， 請 勿 對 外 發(fā)布 第 35 頁n 所

51、有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 35頁引 申中 青 年 時 尚文 化 格 調(diào) 家 庭 歡 聚 約 會舒 適 品 質(zhì)主 題 體 驗 關(guān) 鍵 詞年 齡學 歷消 費 狀 態(tài)餐 飲 休 閑 需 求對 區(qū) 域 未 來 商 業(yè) 項 目 的 期 望消 費 群 概 況 25-45歲普 遍 較 高與 家 人 /朋 友 /同 事 前 往 消 費對 環(huán) 境 、 服 務 高 要 求有 獨 特 的 主 題 和 風 格 多 元 化 、 綜 合 化 需 求購 物 選 擇 性 多 消 費 力 時

52、尚 品 位職 業(yè) 白 領(lǐng) 居 多 一 個 更 具 時 尚 化 、 綜 合 化 、 體 驗 化 ，融 入 家 庭 、 歡 聚 、 約 會 等 生 活 概 念 的 購 物 中 心 區(qū) 域 消 費 者 需 求 核 心 探 討 第 36 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 36頁本 項 目 與 海 信 廣 場 、 佳 世 客 形 成 了 區(qū) 域 組 合 競 爭 體 ， 該 區(qū) 域 是 青 島 未 來 城 市 重點 發(fā) 展 商 業(yè) 區(qū) 域 之 一 ， 三 個 商 業(yè) 體

53、 之 間 既 有 競 爭 ， 亦 有 互 動 互 補 之 關(guān) 系 百 麗 廣 場 海 信 廣 場佳 世 客 -本 項 目 與 海 信 廣 場 和 佳 世 客 三 者 之 間 存 在 競 爭 的同 時 ， 也 形 成 了 區(qū) 域 組 合 競 爭 體 ， 將 以 整 體 組 團形 式 向 外 輻 射- 相 互 之 間 的 距 離 在 1公 里 范 圍 之 內(nèi) ， 形 成 了 本 項 目1公 里 核 心 商 圈 第 37 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 37頁核

54、 心 價 值 及 空 白 點 解 析海 信 廣 場 核 心 價 值 ： 零 售 大 賣 場 /大 眾 生活 必 須 品空 白 點 ： 綜 合 性 /時 尚 化 /體 驗 化佳 世 客 核 心 價 值 ： 頂 級 國 際 奢 侈 品 /高檔 精 品 百 貨空 白 點 ： 休 閑 /娛 樂 /餐 飲 等 體 驗式 業(yè) 態(tài) 差 異 化 運 用n 時 尚 品 牌 旗 艦 店n 多 元 化 休 閑 /娛 樂n 大 型 主 題 餐 廳n 星 級 親 子 中 心n 旅 游 紀 念 品n 中 高 檔 次 時 尚 零 售 品 牌n 大 型 主 題 餐 廳n 多 元 化 休 閑 /娛 樂n 兒 童 培 訓n 品

55、質(zhì) 護 理 通 過 區(qū) 域 商 業(yè) 比 較 及 市 場 空 白 點 發(fā) 現(xiàn) ： 綜 合 化 、 生 活 化 、 時 尚 化 、 體 驗 化 的 商 業(yè)項 目 在 區(qū) 域 內(nèi) 具 有 較 好 的 發(fā) 展 空 間 。主要競爭對手 第 38 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 38頁時 尚 化 綜 合 化生 活 化體 驗 化品 牌 概 念潮 流 概 念 品 牌 體 驗海 景 體 驗“第 一 ” 概 念時尚概念體驗概念 綜合概念生活概念業(yè) 態(tài) 多 元品 類 齊 全歡

56、聚 的 需 求家 庭 的 需 求品 牌 豐 富旅 游 的 需 求娛 樂 體 驗對 比 區(qū) 域 消 費 者 需 求 與 區(qū) 域 差 異 化 競 爭 ， 建 議 本 項 目 的 核 心 競 爭 力 應 為 : 第 39 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 39頁時 尚 化 綜 合 化 生 活 化體 驗 化零 售 類 餐 飲 類 休 閑 娛 樂服 務 類 服 裝 服 飾珠 寶 飾 品 箱 包 、 鞋 品藥 妝 、 護 膚生 活 超 市 旅 游 紀 念 品兒 童 用

57、品輕 便 餐 飲 咖 啡 、 水 吧糕 點 、 冰 淇 淋 美 食 廣 場連 鎖 餐 廳 主 題 海 景 餐 廳地 方 美 食 （ 小 食 ） 音 像 、 書 局 家 居 、 家 電水 冰 冰 場多 廳 影 院 閑 趣 酒 吧KTV、 夜 店大 型 電 玩 健 身 中 心品 質(zhì) 會 所 SPA、 纖 體銀 行 服 務便 利 超 市美 容 、 美 甲形 象 設(shè) 計親 子 樂 園培 訓 教 育 第 40 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 40頁 第 41 頁n

58、所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 41頁家 庭 、 歡 聚時 尚 化多 元 化體 驗 化 百 麗 廣 場都 市 生 活 體 驗 中 心 都 市 型 購 物 中 心 核 心 價 值 ： 時 尚 、 體 驗 、 綜 合 、 生 活 本 項 目 以 打 造 青 島 市 內(nèi) 第 一 家 標 桿 型 購 物 中 心 為 目 標 ， 全 方 位 滿 足 商 圈 內(nèi) 消 費 者之 多 方 面 需 求 特 征 ， 成 為 最 具 時 尚 氣 息 和 豐 富 體 驗 感 的 都 市

59、 型 購 物 中 心 。 第 42 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 42頁項 目 消 費 群 定 位【 核 心 消 費 者 】青 島 本 地 中 高 端 消 費 群他 們 是 年 齡 在 20-45歲 的 中 青 年城 市 的 中 堅 力 量 【 其 他 消 費 者 】國 內(nèi) 外 商 旅 客他 們 是 五 湖 四 海 的 朋 友各 自 城 市 中 高 收 入 的 階 層 擁 有 較 強 的 消 費 能 力 ， 懂 得 生 活 、 享 受 生 活少 量 的

60、周 邊 高 檔 住 宅 人 群 第 43 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 43頁商 業(yè) 檔 次 定 位 ：定 位 于 中 高 檔 的 時 尚 化 、 生 活 化 、 體 驗 化 、 綜 合 化 的 “ 一 站 式 ” 都 市 型 購 物 中 心海 信 廣 場 消 費 群 消 費 能 力 ： 弱 強商業(yè)檔次高低 JUSCO 陽 光 百 貨米 蘭 大 道 商 業(yè) 檔 次 闡 述 ：一 個 在 東 部 區(qū) 域 內(nèi) 低 于 海 信 廣 場等 奢 侈 品 商 業(yè) 項

61、 目 ， 高 于 JUSCO、麥 凱 樂 等 傳 統(tǒng) 商 業(yè) 項 目 的 業(yè) 態(tài) 最為 豐 富 ， 商 業(yè) 概 念 最 為 領(lǐng) 先 的 中偏 高 檔 購 物 中 心 。 檔 次 定 位 依 據(jù) ：區(qū) 域 商 業(yè) ： 擁 有 較 好 發(fā) 展 的 空 間消 費 群 ： 城 市 中 堅 人 群 及 游 客 ；項 目 自 身 ： 大 型 購 物 中 心麥 凱 樂本 項 目 第 44 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 44頁 第 45 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以

62、 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 45頁臨 東 區(qū) 的 大 部 分區(qū) 域 ， 綜 合 考 量東 西 兩 區(qū) 域 差 異 后 ， 進 行 業(yè) 態(tài) 規(guī)劃 布 局綜 合 考 量 項 目 立 地 條 件 、 現(xiàn) 有 工 程 條 件 、 商 戶 偏 好 以 及 項 目 整 體 的 互 動聯(lián) 系 性 ， 建 議 將 西 區(qū) 劃 分 兩 個 商 業(yè) 主 題 區(qū) 及 一 個 配 套 服 務 功 能 區(qū) ：配套服務依 托 海 景 資 源 打 造 最 具 特 色 的 餐 廳 、 酒 吧 等 休 閑 餐飲 業(yè)

63、態(tài) 及 品 牌 旗 艦 店 鋪 西 區(qū)南 區(qū) 第 46 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 46頁充 分 發(fā) 揮 項 目 中 央 大 道 景 觀 資 源 及 未 來 奧 帆 基 地 客 流 優(yōu) 勢 ， 打 造 多 家 跨 層 品 牌 旗艦 店 ， 彰 顯 項 目 品 質(zhì) 。 可 做 跨 層 旗 艦 店 的 店 鋪 L1 L2 L3 第 47 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至

64、發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 47頁品 牌 雖 一 樣感 受 大 不 同 專 賣 店 全 球 旗 艦 店 第 48 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 48頁 如 果 你 是 消 費 者 ， 會 去 哪 里 ？ 第 49 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 49頁 旗 艦 店 意 在 體 現(xiàn) 品 牌 的

65、理 念 而 不 是 單純 的 商 品 陳 列 。 對 于 項 目 而 言 ， 旗 艦 店 更 重 要 的 是 帶動 項 目 整 體 的 發(fā) 展 ， 起 到 吸 引 客 流 及 拉 動其 他 同 類 商 戶 入 駐 的 積 極 作 用 。 旗 艦 店展 館旗 艦 店身 邊 的 專 賣 店 第 50 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 50頁 本 業(yè) 態(tài) 布 局 建 議 下 的 商 戶 組 合 之 招 商 周 期 將 會 比 預 期 規(guī) 劃 有 所 延 長 ， 沿

66、 奧運 大 道 旗 艦 店 鋪 可 先 行 招 商 開 業(yè) ， 西 區(qū) 整 體 開 業(yè) 時 間 可 能 會 延 緩 。 第 51 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 51頁依 據(jù) 現(xiàn) 有 租 售 情 況 及 考 量 東 西 兩 區(qū) 域 消 費 客 群 的 前 提 下 ， 建 議 將 本 項 目 東 西 兩 區(qū)在 整 體 定 位 的 前 提 下 進 行 區(qū) 劃 ， 形 成 既 有 聯(lián) 系 互 動 又 有 所 區(qū) 分 的 不 同 商 業(yè) 主 題西 東 青 春 活 力 館 國 際 生 活 館食 裳 藝 棧 第 52 頁n 所 有 服 務 內(nèi) 容 以 最 終 雙 方 簽 定 的 合 作 協(xié) 議 為 主n 本 建 議 書 有 效 期 至 發(fā) 出 日 啟 計 三 個 月 內(nèi) 有 效 。 第 52頁青 春 活 力 館 國 際 生 活 館西 區(qū) 東 區(qū) 布 局 依 據(jù)品 牌 描 述消 費 群商 業(yè) 檔 次 中 檔 偏 高 中 高 檔 中 高 檔 南 區(qū)國 內(nèi) 外 潮