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1、邢臺房產整體市場調研報告一、引言：（一）調查目的1、通過客觀深入的市場調查，充分了解市房地產市場的現(xiàn)狀，供需空間和價格趨勢，合理規(guī)劃，明確項目定位，對下一步邢臺市房產走勢做一個客觀的預測。（二）調查內容1、對邢臺市以及全國宏觀環(huán)境的調查（1）宏觀經濟及市政規(guī)劃（2）邢臺房地產現(xiàn)狀2、 需求市場調查（1）購買偏好（地段、價位、戶型與結構、面積、建筑風格設計、裝修檔次、配套設施重要性）（2） 購買決策（決策參與、決策影響因素、信息渠道的重要性排序）（3） 購買行為（適宜置業(yè)時期、銷售行為主動性、付款方式）（4） 價格支付能力（5） 對物業(yè)配套的需求（6）購買人群3、競爭市場調查（個案對比）（1）基

2、本情況樓盤位置、占地面積、總建筑面積、開發(fā)商、總投資、開工竣工日期、容積率配套服務功能及功能分區(qū)、公開銷售日期、銷售價格、開發(fā)期價格的變化情況、銷售率、付款方式、銀行按揭安排、物業(yè)管理公司及費用。（三）調查方法1、宏觀調查報刊文獻資料收集與分析2、競爭市場調查現(xiàn)場踩點調查報刊文獻收集與分析二、宏觀環(huán)境分析1、全國宏觀經濟環(huán)境及房產市場狀況分析（1） 全國2010第一季度經濟狀況分析 一季度經濟快速增長，但仍存在不確定因素。今年以來,在國內外良好的經濟環(huán)境支持下,我國經濟繼續(xù)延續(xù)和保持去年四季度以來較快的增長趨勢。一季度GDP同比增長11.9%較去年同期僅的增長率加快個百分點。與去年第四季度相比

3、加快個百分點。政府要把握8%的目標后幾季度會出臺政策措施穩(wěn)定經濟增速。世界經濟復蘇存在不確定性，國內通脹預期強化，財政金融潛在風險不容忽視，就業(yè)壓力總體上持續(xù)增加與結構性用工短缺矛盾并存。 一季度國民經濟開局良好 增速較快但仍屬合理2010年一季度，中國CPI同比上漲2.2%，PPI同比上漲5.2%。其中3月當月CPI同比上漲2.4%，PPI同比上漲5.9%。雖未超出通貨膨脹界限，但明顯呈現(xiàn)熱度的狀態(tài)。月份CPIPPI2010-032.2% 5.2% 2010-022.7% 5.4% 2010-011.5%4.3%2009-121.9%1.7%2009-110.6%-2.1%2009-10-0

4、.5%-5.9%2009-09-0.8%-7.0%2009-08-1.2%-7.9%2009-07-1.8%-8.2%2009-06-1.7%-7.8%2009-05-1.4%-7.2%2009-04-1.5%-6.6%2009-03-1.2%-6.0%2009-02-1.6%-4.5%2009-011.0%-3.4%2010年一季度，全社會固定資產投資增長，增幅較去年同期回落個百分點；而社會消費品零售總額則同比增長，增幅上升個百分點。所以一季度內需增長比較穩(wěn)定。2010年一季度，外貿順差同比又減少近八成，月份更是出現(xiàn)了六年來首次單月貿易逆差億美元。與去年同期出口下降相比，今年一季度出口同比增

5、長，增速呈加快勢頭。與此同時，進口增長迅猛，一季度同比增長。但隨著 中國在外貿領域著力于“拓市場、調結構、促平衡”，貿易順差規(guī)模將繼續(xù)減少，對外貿易發(fā)展趨于基本平衡。2010年一季度，新增貸款萬億元。但逐月分析，繼月新增人民幣貸款達億元、較月大幅減少后，月我國新增信貸億元，增速進一步回落，但市場流動性仍較充裕。（2） 全國2010年第一季度房產市場狀況分析2010年一季度，全國房地產開發(fā)投資一季度增長，比上年同期加快個百分點。與此同時，全國商品房銷售額亦同比增長。“房地產投資增速高于固定資產投資增速，再次證明房地產行業(yè)仍是拉動中國經濟增長的重要因素?！辈糠殖鞘蟹績r、地價過快上漲使房地產泡沫隱憂

6、凸顯。統(tǒng)計局數據顯示，月份全國個大中城市房屋銷售價格同比上漲，其中新建商品住宅價格上漲?！巴稒C性需求是此輪房價上漲的主要因素?！?全國房地產行業(yè)2010年一季度總體運行情況分析:消費者觀望情緒明顯，部分城市出現(xiàn)房價小幅下挫自2009年12月到2010年3月底,從二手房營業(yè)稅調整開始,一系列的房地產調控政策密集出臺,同時兩會所代表的政府對房價對民生問題影響的態(tài)度及出臺的應對措施,都已經對當前市場產生影響,大陸大部分城市已經開始出現(xiàn)成交量明顯下滑及消費者觀望態(tài)勢,而各種金融、稅收政策,顯示高層抑制房地產風險傳遞到金融領域的決心,而增加供給,成將對未來房地產市場的影響深遠。特別是消費者觀望情緒的蔓延

7、,已經成為影響2010年一季度明顯的市場因素,2009年的房地產市場井噴已經將相當部分自住客及投資客的購買力消化完畢,改善型買家不愿意接受目前的高房價,他們要等待一個合理的價位再入市,而另外一部分比較謹慎的房地產剛性買家及投資型買家擔心“高位入市”后被市場套牢,開始觀望房地產市場的后期發(fā)展趨勢。商品房供給不足導致房價下跌艱難目前,自2009年底開始到2010年的3月中旬,政府出臺了多種調控措施直指高房價,但從近期的效果看,已經證明雖然有一定的效果,但沒有也不可能達到立竿見影的效果。房地產投資和開發(fā)都有一定的周期,在短期內市場還未完全走出悲觀預期的情況下,供給不可能有明顯改善。從2009年12月

8、份的數據看,當月房屋竣工面積同比增速為10.9%,新開工面積為34.19%,分別比11月下滑了38.84%和159.42%。我們認為,這有可能是地產商預期到未來不確定性的調整,提前降低新開工面積或有意推后竣工面積,這種悲觀心理的體現(xiàn)將直接導致2010年上半年可供面積的縮小,供需缺口的擴大將使房價繼續(xù)維持高位。從購置土地面積看,2009年12月累計為3.19億平米,同比下滑18.9%,比11月擴大3.5%,從絕對量看,2009年的購置面積低于以往6年任何一年的面積,這說明在地價飛速上漲的情況下,開發(fā)商整體的拿地意愿并沒有充分釋放,土地購置面積的縮減也影響了未來住房面積的供給。2009年房地產市場

9、的銷售火爆更多的是得益于去庫存化的加速,2007年2008年積累的庫存迅速釋放,而2009年當年形成的直接供給非常有限。從統(tǒng)計的8個重點城市的去庫存化周期數據看,2010年1月到目前為止以來,這些城市平均去庫存化速度都處于近3年來的歷史低位,經過2009年三季度以來的充分釋放,目前這些全國一線城市正步入庫存化的真空期,一些房價較為合理的城市可能會加大開發(fā)投資,從而步入補庫存的階段,而前期房價漲幅較高的城市可能暫停再庫存化的過程,這些城市價升量縮的態(tài)勢可能進一步持續(xù)。2010年一季度投資同比增幅較大由于基期因素,2010年地產開發(fā)投資增速同比有可能超過20%。回顧2009年上半年“小陽春”以來,

10、地產開發(fā)剛剛走出陰霾,而2010年一季度投資增速平均為3.3%,處于歷史低谷,雖然今年出臺了很多調控地產投資的措施,但在利率政策還未啟動的情況下,開發(fā)商投資的行為并不會立馬變化,目前出臺的措施不會對地產商的資金鏈形成最嚴重的削弱,即使在未來市場不可測的情況下,開發(fā)商也可能會進行一些必要的開發(fā),為以后的庫存做準備。畢竟一些城市的可售面積在不斷下降,如果保障房不能有效跟進,自住的需求有所抬頭,房價飛速上漲的局面又會重啟,而這也將刺激開發(fā)商積極開發(fā)投資。不過,由于政府的調控基調,地產投資大幅增長的可能性有限。2010年一季度中地產投資的增長不是開發(fā)商的主動所為,而是得益于去年的基數原因和部分城市的補

11、庫存行為,開發(fā)投資的增速更多的來源于市場空間較大的二三線城市。對于一線城市,我們認為能維持去年的情況已經是很樂觀了。銷售將逐漸回歸常態(tài)2010年1月以來,新房和二手房的成交面積持續(xù)萎縮,交易量下降比較明顯。截至3月底,根據統(tǒng)計的13個重點城市周成交面積為206萬平米,雖然大大低于2009年四季度的平均水平,但也恢復到2009年二季度的整體水平。對于今年一季度的成交情況,我們持謹慎態(tài)度。由于2月份春節(jié)因素,預計在市場走出調控恐慌情緒后,市場成交狀況仍然維持較低水平。一季度銷售狀況可能會逐步走向常態(tài),但與2009年四季度比,總量上將保持低位,由于基數原因,增速仍然保持強勁態(tài)勢。 2010年一季度重

12、點地區(qū)房地產市場情況及未來預期分析2010年一季度中,一線城市自住型需求日漸式微,二、三線城市將隨2009年房價的快速攀升而逐漸受到抑制。2010年一季度,北京、上海、深圳等一線城市房地產市場已明顯惡化,居民對房價的負擔能力已經接近或超過 07 年的水平,2010年以來一線城市自住型需求將難以為繼。二、三線城市房價尚在居民可承受范圍以內,但一線城市的高房價正逐漸向二、三線城市蔓延和波及,2010年二、三線城市房價將繼續(xù)快速攀升,自住型需求必將因此而逐漸受到抑制。通脹壓力下,房價上漲預期促使投資/投機性需求活躍。資金成本方面,2010年以來房貸利率已經持續(xù)維持低位。一、二線主要城市住宅租金收益率

13、多處 3-4%,且租賃價格指數處下行通道,而國際上正常收益率為 5%左右,投資需求空間非常有限。房價上漲預期方面,2010年以來金融部門繼續(xù)實行適度寬松的貨幣政策或緊縮信貸政策的低執(zhí)行力度,資產價格將在一段時間的市場調整后進一步上漲,從而促使投資/投機氣氛活躍。但由于政府調控政策等的各方面因素影響,未來,特別是2010年3季度后房地產市場價格上揚的幅度將不會很大,上漲速度將減緩。商品住宅短期靜態(tài)供應明顯不足,中長期供應有望跟上。2009年底以來份一、二線城市商品住宅短期靜態(tài)庫存去化周期明顯下降,一些城市甚至呈現(xiàn)出供不應求的局面,上海去化周期已降到 1.6 個月。針對短期供應不足的現(xiàn)狀,開發(fā)商加

14、大了房地產開發(fā)投資,2010年一季度的1-2月,全國完成房地產開發(fā)投資3144億元,同比增長31.1%,增幅比去年同期提高30.1個百分點。其中,商品住宅完成投資2233億元,同比增長32.8%,提高32.0個百分點,占房地產開發(fā)投資的比重為71.0%。長期供應方面,2010年一季度中的1-2月,全國房地產開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積2407萬平方米,同比增長11.2%,去年全年則是下降18.9%;完成土地開發(fā)面積1567萬平方米,同比下降40.8%,降幅較前期已有較大程度的縮小,后期供應有望逐漸跟上。2010年以來政府對房地產抑制意圖明顯,優(yōu)惠適度收緊。2009年很明顯表明,房地產業(yè)已成為中國經

15、濟的直接命脈。200年12 月中央經濟工作會議再次定調,2010 年繼續(xù)實行適度寬松的貨幣政策,這對行業(yè)利好。目前2010年一季度部分優(yōu)惠政策依舊延續(xù),雖然部分優(yōu)惠政策已經收緊,但執(zhí)行力度不足,但2010年下半年將會適度收緊,但仍以寬松基調為主。供小于求形勢未來將有緩解,多數城市房價一季度同比小幅下跌隨著09年四季度銷售火爆,重點城市商品房庫存逐漸步入下行通道,隨著房地產市場的投資穩(wěn)步加大,以及新項目開盤預期,可售量呈逐月增加態(tài)勢,供小于求形勢略有緩解;房價方面,多數城市2010年一季度同比小幅下跌,雖然較大部分房價的下降以優(yōu)惠、折扣、曾送等形式出現(xiàn),但小幅下跌以見明顯,下跌原因主要是開發(fā)商對

16、未來預期仍謹慎,定價較為理性,營銷策略上多傾向于主動優(yōu)惠促銷。 短期房地產行業(yè)風險分析 2010 年一季度,二、三線城市房價受2009年一線城市火爆房價的波及,房價也有較大幅度的增長,房價收入比、月供/收入開始惡化并直逼一線城市,這勢必引發(fā)政策的超預期調控。 2010 年以來,房價大幅上揚抑制市場需求,市場重回 2008 年的有價無市狀態(tài)預期的可能更加明顯。 2010 年加息預期強烈2009年11 月份以來,澳大利亞、以色列、挪威、印度等外圍國家改變 08 年以來所實行的低利率貨幣政策,開始相繼收緊貨幣寬松政策先后加息,這無疑會給中國調整貨幣政策的理由和壓力。美國多位經濟學家表示,2010年美

17、國加息周期預計發(fā)生在第三季度,由于人民幣實行與美元掛鉤的聯(lián)系匯率制,所以中國央行加息發(fā)生在明年三季度是個大概率事件。加息的一個目的是抑制通脹。2009年以來,中國經濟增速逐步加快,經濟社會加息的另一個意圖,便是抑制資產價格的過度膨脹,而平抑房價正是其中的重要部分。從樓市供給來看,銀行收緊銀根將給房地產企業(yè)帶來資金壓力和融資成本上升,這對房地產此類資金依賴度高的行業(yè)沖擊無疑比較大。 對未來房地產發(fā)展建議與對策目前的房地產產業(yè)政策既有有利也有不利于產業(yè)發(fā)展的因素,但是總體上有利于房地產業(yè)后市的發(fā)展,短期內仍是一個行業(yè)信心恢復的過程。全國各中心城市2010年以來土地投放量并未出現(xiàn)巨減現(xiàn)象,房地產投資

18、開發(fā)量也未出現(xiàn)大幅下滑,2010年一季度后房地產供需在現(xiàn)階段供小于求的情況將可能趨向于供需動態(tài)平衡,城市中心區(qū)可能出現(xiàn)階段性的供大于求,市場將迎來新一輪的變革。成交量疲軟行情短期內能否持續(xù)需進一步觀察。2008年壓抑的剛性需求在2009年中后期釋放后,出現(xiàn)了2010年有支付能力的有效需求不足的問題,2010年一季度后期市場的持續(xù)發(fā)展有待于進一步挖掘改善型和投資型的潛在需求,只有調動改善型和投資型的潛在需求后市才能獲得持續(xù)發(fā)展,而無論是首次置業(yè)、改善型需求、投資型需求都是以性價比作為重要參考指標的,特別是首次置業(yè)和投資型需求其潛在需求轉化為有支付能力的需求,降低購房進入門檻是其必然選擇,投資型需

19、求在2009年的市場高峰期入市,2010年一季度預期投資回報落空,必將對一季度后房地產價格趨向敏感。2010年一季度后的住宅郊區(qū)化將迎來一定的挑戰(zhàn),郊區(qū)化的未來發(fā)展趨勢,在現(xiàn)階段市場不利口碑相傳的情況下被放大,因此此次2010年一季度出現(xiàn)的市場疲軟狀況,將在未來各城市郊區(qū),特別是郊區(qū)盤開發(fā)商影響巨大。2010年一季度后市場發(fā)展趨勢已經市場價格的預期已經比較明顯,小幅下挫后穩(wěn)步上揚的可能大于持續(xù)高漲的可能,同時長期低迷狀態(tài)的預期大于快速回暖的預期。2、邢臺宏觀環(huán)境及房產市場狀況分析（1） 邢臺宏觀環(huán)境 邢臺2010第一季度經濟狀況分析今年以來，我市深入貫徹落實科學發(fā)展觀，把握政策，積極作為，科學

20、務實，全市經濟與全國、全省經濟同向趨暖，回升向好勢頭得到進一步延續(xù)，主要經濟指標實現(xiàn)較快增長，總體開局良好。工業(yè)生產繼續(xù)保持積極向好態(tài)勢。規(guī)模以上工業(yè)在上年生產穩(wěn)步回升的基礎上，繼續(xù)保持積極向好態(tài)勢。12月，全市規(guī)模以上工業(yè)完成增加值54.8億元，同比增長23.5%，增幅較上年同期提高24.3個百分點，較2009年末提高10.4個百分點，基本恢復到正常年份的增長速度，較好地延續(xù)了工業(yè)經濟穩(wěn)步回升的良好勢頭。城鎮(zhèn)投資在上年較高增長基礎上，繼續(xù)較快增長。在當前政策利好和上年較高增長態(tài)勢下，進一步激發(fā)全市投資領域積極性，全市投資繼續(xù)呈現(xiàn)較快增長。12月份，城鎮(zhèn)固定資產投資完成16.3億元，同比增長4

21、7.5%，較上年同期加快7.9個百分點，高于全省9.6個百分點。消費品市場繼續(xù)保持較快發(fā)展。前兩個月，在全市經濟積極向好的大環(huán)境下，受“雙節(jié)”影響，我市消費品市場實現(xiàn)良好開局。12月份，全市社會消費品零售額75.9億元，同比增長16.6%。對外貿易增速實現(xiàn)負轉正。今年以來，伴隨著全球經濟的繼續(xù)復蘇，在各項穩(wěn)定外貿增長政策的有力推動下，我市外經貿開始較快增長，對外貿易速度在上年末降幅收窄的基礎上轉為正增長。今年1-2月份全市外貿進出口總值實現(xiàn)2.24億美元，增長45.7%，比上年末提高66個百分點，其中出口總值1.16億美元，同比增長53.9%，比上年末提高94.1個百分點。高增長雖然受上年基數

22、低的影響，但總量已超過2008年同期水平。利用外資增勢較好。前兩個月，全市新批外商投資項目1個，注冊資本560萬美元。實際利用外資2760萬美元，同比增長38.7%，同比提高74.8個百分點。財政收入平穩(wěn)增長。前兩個月全部財政收入完成18.8億元，同比增長9.4%；地方一般預算收入8.3億元，增長41.6%，同比提高29.7個百分點。居民消費價格同比小幅上漲。今年以來，受食品價格大幅上漲影響，居民消費價格同比持續(xù)上行，12月份上漲2.7%。其中，食品類影響價格總水平的主要因素，拉動價格總水平上升2.9個百分點。分類別看，八大類消費品價格四升四降，食品類、煙酒及用品類、醫(yī)療保健及個人用品類和居住

23、類價格分別上漲10%、2.4%、0.5%和0.1%；衣著類、家庭設備用品及維修服務類、交通及通信類和娛樂教育文化用品及服務類價格依次下降2.0%、0.8%、1.2%和1.1%。 邢臺市2010城市規(guī)劃邢臺橋西區(qū)：力推三大園區(qū)建設全力推進三大園區(qū)建設，打造城市建設新亮點，推進全區(qū)經濟和各項社會事業(yè)邁上新臺階。（一）生態(tài)農業(yè)文化園區(qū) 生態(tài)農業(yè)文化園區(qū)位于橋西區(qū)西北部，南水北調干渠西側，總占地面積28平方公里。園區(qū)規(guī)劃結構為“三軸，兩苑，三區(qū)”。生態(tài)農業(yè)文化園區(qū)將以生態(tài)綠色旅游休閑為核心，努力打造成全國知名、華北第一的城市生態(tài)文化園區(qū)，建設成為集城市綠色農業(yè)、生態(tài)宜居與觀光、中華民俗、邢襄文化、休閑

24、娛樂、會展商務等功能為一體的特色園區(qū)。 （二）生態(tài)產業(yè)園區(qū) 該園區(qū)位于橋西區(qū)南部，西至邢都公路沙河橋，東至京廣鐵路沙河橋，北臨固坊、伍仲、西前留、東前留、中留、西北留及洛陽、西戶村、東戶村、留客，南至十里亭、大油村、高廟等村落，土地總面積32平方公里，規(guī)劃用于生態(tài)濕地公園建設3483畝，用于生態(tài)農業(yè)產業(yè)項目建設1.1萬畝。 （三）市場物流園區(qū) 該園區(qū)位于橋西區(qū)中部，包括龍崗物流園、龍崗農副產品市場和中國汽車文化名城等3個部分。 對房地產類項目，加快金牛陽光苑、燕云臺、陽光巴厘島、麒麟郡等高檔住宅小區(qū)建設，提升城市品位。對社會公益類項目，配合做好職業(yè)技術學院擴建、機電學院遷建和技師學院、農業(yè)學校

25、、工業(yè)學校等大專院校新校區(qū)建設的拆遷、進場工作，依托職教園區(qū)建設，積極發(fā)展教育配套產業(yè)、文化創(chuàng)意產業(yè)。同時，力爭完成市廣電中心、市圖書館、邢西汽車站和街道綜合服務中心等公益類項目建設。此外，培育發(fā)展新興服務業(yè)也是今年橋西區(qū)的一大亮點。依托達活泉公園周邊、中興大街中央商務區(qū)、西北新區(qū)、南水北調濱河新區(qū)、七里河新區(qū)為重點區(qū)域，橋西區(qū)將大力發(fā)展科技咨詢、信息中介、金融保險、法律服務等現(xiàn)代服務業(yè)，加快培育新的經濟增長點。 “一城五星”10分鐘交通圈年底實現(xiàn)“一城五星”以邢臺市為中心，內丘、任縣、南和、沙河、皇寺為輻射點，形成五星環(huán)繞的城市格局。該項目包括：新建一條北外環(huán)路，升級改造3條出市路口和4條快

26、速路，總投資8億元，建設里程約75公里，計劃兩年內完成?！耙怀俏逍恰苯煌ǖ缆方ㄔO工程是今年本市城建“十大工程”之一，也是本市“三年大變樣”工作的重要組成部分。該工程今年還有5個項目，新建的北外環(huán)路和4條快速路。5個項目中，除邢昔線快速路正在進行征地拆遷外，其它4個作為去年的續(xù)建項目全部于春節(jié)后開工建設，預計年底前完工。 邢臺48個舊城片區(qū)五年內完成改造我市建成片區(qū)范圍內規(guī)劃確定了48個舊城改造片區(qū)，并將在5年完成改造任務。48個舊城片區(qū)總占地443.03公頃（6645.45畝），現(xiàn)狀建筑面積約365.87萬平方米，現(xiàn)狀容積率約0.83萬平方米/公頃。其中，橋東區(qū)30個，橋西區(qū)15個，邢臺縣3個

27、。舊城片區(qū)改造按照“三年計劃、五年完成”的思路推進。今年計劃改造片區(qū)18個，總占地面積約205.62公頃（3026.3畝）,現(xiàn)狀建筑面積約146.94萬平方米，規(guī)劃居住用地75.53公頃。 目前，已經批準總平面或規(guī)劃方案的有薄板廠片區(qū)、方圓集團西片區(qū)、億德隆三期片區(qū)、中煤勘探局科教中心片區(qū)、豫西市場片區(qū)，占年度改造計劃舊城片區(qū)總占地面積的24.67%。 24個城中村完成規(guī)劃改造完成南水北調11座橋梁設計百泉公園建成南部最大生態(tài)園林完成24個城中村改造圍繞景觀風貌整治，本市還將完成曹演莊、韓演莊、三義廟等24個城中村的規(guī)劃改造；完成地質11隊區(qū)片、新世紀廣場區(qū)片等18個舊城區(qū)片改造規(guī)劃；完成電纜

28、廠、醫(yī)療器械廠等12家企業(yè)搬遷規(guī)劃；規(guī)劃建設一批專業(yè)和農貿市場；改造20個十字路口，改善城市交通環(huán)境；規(guī)劃建設10處城市街頭游園。（2） 邢臺2010年第一季度房產市場狀況分析邢臺房產市場分區(qū)明顯橋東區(qū)橋西區(qū) 因為橋西區(qū)富人比較集中，所以橋西區(qū)較橋東區(qū)住房品質要高，其樓盤的產品，價格、配套都有其優(yōu)越性。中心區(qū)城市周邊區(qū) 由于中心區(qū)的成熟配套和歷史發(fā)展，在物業(yè)的形式上像投資住宅發(fā)展，而城市周邊更向著居住型物業(yè)發(fā)展。中心區(qū)西部新區(qū)達活泉區(qū)域東開發(fā)區(qū)七里河新區(qū) 目前邢臺房產劃分出這五個區(qū)域形象的表現(xiàn)了各個區(qū)域的樓盤的主推優(yōu)勢，每個樓盤無非圍繞著所處分區(qū)做文章。大盤引領，小盤分羹從2010年第一季度邢

29、臺樓市的變化，無不體現(xiàn)大盤的引領作用，大盤帶動價格、品質、配套、理念各方面使邢臺房產整個市場向前發(fā)展。而小盤也緊跟步伐收攏目標客戶。供需分析供應量、需求量方法一根據4月份市調樓盤供應量（有數據的）共計1026.94平方米38個有數據樓盤個數平均數27萬平方米。平均建筑面積數27萬平方米14個沒有數據樓盤個數估算沒有數據的樓盤建筑面積378萬平方米378萬平方米1026.94萬平方米=1405萬平方米（有數據樓盤的面積）按2009年的消化率60%計算總2010年年初總供應量為：140540%562萬平方米2010年土地招拍掛供應量為47.33平方米+562萬平方米610萬平方米（到2010一季度

30、總應量）60萬人口3口人=20萬戶邢臺人均住房標準23平方米3口人=69平米每戶住房標準20萬69平方米=1380萬平方米市場空缺1380-610770萬平方米供應量、需求量方法二如今邢臺市城鎮(zhèn)居民人均使用面積23平方米，市區(qū)人口約60萬，邢臺市現(xiàn)有居住面積只有1380萬平方米，與國家小康標準人均35平方米相比還有700萬平方米的市場空缺。60萬人口3口人=20萬戶 60萬人口3口人=20萬戶23平米3口人=69平方米 35平米3口人=105平方米2069=1380萬平方米（總需求量） 20105=2100萬平方米市場空缺2100-1380=720小結：從總的供求分析上邢臺房地產需大于供，但從

31、有意、有實力購房百姓的數量來看供已經大于求。如果沒有有效的政策控制房價和改善收入分配，以后邢臺市房產市場逐步會走向疲軟狀態(tài)。市場走勢一季度主要樓盤價格提升，漲幅在100150之間。隨著全國房產大環(huán)境漲價和成交率的提高，邢臺市場會有一個短期的波動，而本身邢臺市場由于其經濟和城區(qū)改造房產需求量也較大，在加上主要樓盤動工、封頂的推動和他們手段用于，邢臺一季度樓盤價格上漲。第一季度成交量疲軟。由于國家政策的出臺，宏觀樓市的不穩(wěn)定，一些準客戶轉變?yōu)橛^望者。同時年初消費這資金的流動性較大，所以成交量疲軟。一季度投資性購房下降。國家政策限制投資性購房，出臺了限制政策和金融信貸政策。提升了這部分人群的投資的成

32、本。邢臺房地產市場穩(wěn)步上升，銷售價格穩(wěn)中有升三、一季度房產市場各因素的表現(xiàn)1、 銷售均價繼續(xù)增長，但漲幅明顯回落全國商品房銷售均價走勢表 2010年一季度，全國商品房銷售均價（銷售額/銷售面積）為5193元/平方米，同比上漲16.1%，漲幅較2009年下降7.4個百分點；較2009年全年上漲10.6%。從各區(qū)域的銷售均價來看，北京、海南、上海等熱點城市和區(qū)域價格上漲幅度最快，一季度，北京銷售均價同比上漲53.1%，漲幅較2009年全年擴大40個百分點。海南銷售均價同比上漲49.6%，較2009年全年擴大34.5個百分點。上海銷售面積雖然出現(xiàn)同比負增長，但一季度銷售均價上漲37.5%。邢臺200

33、9年第四季度到2010年4月價格走勢圖從2009年11月到2010年四月邢臺住宅價格比較穩(wěn)定，漲幅較小。邢臺做為四線城市受全國政策和大環(huán)境的影響反應較遲鈍，但后期也會有一個回落，但降幅會很平穩(wěn)。2、全國第一季度土地供應量同比大幅度增長，邢臺同比更是超過600%全國土地出讓同比表（萬平方米）10個重點城市1-3月累積成交量均大幅超過去年同期水平。住宅用地市場需求一向旺盛，在市場向好的情況下，只要有充足的供給，成交量就會攀升。一線城市北京、上海累積成交量分別為151萬和287萬平方米，同比漲幅巨大；廣州、深圳受供應偏緊影響，成交量相對較小。二線城市中，天津前3月的累積成交量為889萬平方米，同比上

34、漲319%，為十城市之最。其次是武漢，成交住宅用地401萬平方米。重慶前3月共成交住宅用地209萬平方米，是十城市同比漲幅最大的。杭州一季度成交量為99萬平方米，同比漲幅最小邢臺土地出讓同比表（畝）土地出讓情況見附件邢臺2010年第一季度土地供應量同比超過600%附件：邢臺2009年第一季度與2010年第一季度土地出讓統(tǒng)計一、2009年第一季度土地出讓情況編號土地位置土地面積（m2）土地用途規(guī)劃指標要求出讓年限（年）競買保證金（萬元）掛牌起價（萬元）200902號梁莊路與紅星街交叉口2475.00（3.71畝）加油站40194194200903號泉北大街與黃河二路交叉口1302.78（1.95

35、畝）加油站40175175200904號新華南路與電廠路交叉口1691.76（2.54畝）加油站40105105200905號邢州路西側，花卉市場南側1562.29（2.34畝）加油站40180180200906號羊市道以西，圍寨河以北2539.67（3.81畝）住宅見詳規(guī)70270270200907號泉南大街以南，平安路以東，橋東檢察院綜合辦公樓南側5436.06（8.15畝）住宅70200908號邢臺市橋東區(qū)馬市街居民南側，牛市街居民西側，五金線材總廠北側，馬市街居民東側9850.51（14.78畝）住宅70200909號邢臺縣法院南側，邢臺縣編織袋廠家屬院東側、北側，冷庫街西側7094.

36、8（10.64畝）住宅70總計47.92畝2010年第一季度土地出讓情況宗地編號土地位置土地面積（）土地用途規(guī)劃條件容積率建筑密度綠化率出讓年限掛牌起價 （萬元）競買保證金（萬元）【2010】01號團結路以北，順德路以西45712.6 (68.57畝)商業(yè)2.224%35%40144006000小黃河以北，順德路以西68107.37 (102.16畝)住宅70【2010】02號橋東區(qū)平安路以西，牛尾河以北，規(guī)劃北街以南8480.74（12.72畝）住宅2.022%35%7014001000【2010】03號（南小汪舊村改造拆遷凈地）泉南西大街以南、達活泉斜街北側72190.54（108.28畝

37、）住宅1.6723%35.30%70130005000達活泉斜街南側、三環(huán)太陽能東側11730.64（17.6畝）住宅70團結大街北側、石油巷西側、紫金泉路南側21301.54（31.95畝）商業(yè)住宅40 70【2010】04號橋西區(qū)建設西大街北側，北臨市運輸公司、南大郭村耕地，東臨機械廠家屬院、南大郭村耕地，南臨建設大街，西臨太行路19575.18（29.36畝）住宅2.720%35%7031002000總計338.69畝四、邢臺重點板塊監(jiān)測調查七里河板塊分析1.七里河板塊（1）七里河板塊概況位置：七里河是一條縱貫邢臺市區(qū)南部的季節(jié)性河流，全長約18.6公里，是市區(qū)主要行洪河道之一。政府規(guī)劃

38、：七里河正在進行綜合環(huán)境治理中，政府已經先后投入大筆資金，改善七里河的周圍環(huán)境，一心打造七里河的新面貌。與同時，政府更重要的是要發(fā)掘新區(qū)的經濟增長點。新區(qū)的開發(fā)建設，必將導引邢臺經濟商業(yè)文化向南轉移，邢臺由此打開了“南大門”，我市經濟發(fā)展空間和城市功能定位也就擁有了更廣闊的選擇舞臺。作為“十一五”標志性工程的七里河新區(qū)建設，將形成信息流、物流、人流、資金流、文化流等強輻射場，拉動全市建筑、服務、物流等多項產業(yè)的快速發(fā)展，從而帶動全市經濟快速增長。（2）七里河板塊各項目列表項目名稱 地址 開發(fā)公司建筑面積均價主力戶型東盛苑邢州南路與百泉北大街交叉口東南角邢臺市合豐房地產開發(fā)有限公司2700801

39、20的兩居龍騰郡 邢臺市邢州南路與新興東大街交叉邢臺市盛龍房地產開發(fā)有限公司一期9萬平2168-2798兩居或三居室 尚林苑 邢臺市邢州南路（人保大廈南行100米）邢臺新廣建房地產開發(fā)有限公司24萬平米260080110的兩居或三居室 東城國際邢州南路中段馮家莊河北茂華房地產開發(fā)有限公司兩居或三居室江南春天緊鄰七里河南岸，新華路東側邢臺春天房地產開發(fā)有限公司53萬平米兩居或三居室龍泉家園邢南斜路與龍泉大街交叉口西南角96140兩居或三居室四季花城邢州北路南長街派出所東臨7萬平米3200兩居或三居室公園小筑B區(qū) 邢州北路邢臺新發(fā)地房地產開發(fā)有限公司2900三室公園小筑邢州北路與紅星東街交匯處河北

40、華佳房地產開發(fā)有限公司3萬平300093115兩居或三居室作品別墅新興地道橋東口南行800米邢臺市秦塬房地產開發(fā)有限公司7.5萬平米富泉花園 東二環(huán)與龍泉大街交叉口2400100140三室左鄰右舍老五金線材廠銀基地產268090137三室碧水莊園東由留舊村邢臺金意房地產開發(fā)有限公司35萬平小結：1、 本版塊大部分項目都為舊村改造項目，回遷的住戶要占一定的房源，所以可售的房源是有限的；回遷戶的安置問題需要注意。2、 本區(qū)價格大多在3000元以下，相比本市其它地段，價位相對較低，有發(fā)展?jié)摿?，未來房價有升值的空間。3、本區(qū)兩室三室戶型為主力戶型，面積在80140之間，是自住型房源較多，未來的發(fā)展方向

41、為住宅社區(qū)。本版塊的戶型面積一般在80120平米，主要是滿足居住型購房需求。從選擇在這里購房也可以看出當代城市居民對生活環(huán)境的要求在提升，喜歡臨近臨近自然，親近自然。2、未來發(fā)展趨勢預測 七里河新區(qū)在政府的大力支持下，面貌已經煥然一新。七里河新區(qū)開發(fā)建設工程首開邢臺市以市場化運作的方式進行新區(qū)建設的先河，該工程是地方政府以土地出資盤活國家資產，推動城市化進程的項目。該項目充分利用城市閑散廢置土地進行市政設施和房地產開發(fā)建設，為國家政策所支持，項目前景良好。 規(guī)劃目標：建了濱水生態(tài)之城：日益嚴重的環(huán)境問題已經給我們敲響了警鐘，在新區(qū)建設過程中，生態(tài)必須擺在首位，這是設計者和城市建造者、管理者的共

42、同責任。宜居宜業(yè)之城：新城必須產生強大的反磁力疏解老城壓力，實現(xiàn)綜合城市功能的互動，體現(xiàn)城市服務的高效性，吸引高端職能。創(chuàng)造宜人居住環(huán)境，實現(xiàn)職住平衡，實現(xiàn)中心城的人口轉移。3、案例分析江南春天位置七里河南岸（南陳村）占地面積500畝建筑面積53萬平米主力戶型兩室、三室樓體風格古典式風格均價戶型比例消費群體A 改善型消費者（家庭經濟條件好，買房以改善居住環(huán)境為目的）B 老年人（看中七里河的住居環(huán)境較好）C 追求高品質生活（企事業(yè)單位的中高層領導、私企老總等）項目評價江南春天采用了新古典主義的風格，運用深灰色調的四坡頂、八角窗等建筑元素，形成獨具藝術魅力和生活情趣的新樣樓建筑。園區(qū)將建成休閑度假

43、式中高檔宜居小區(qū)，營造一個優(yōu)美而靜謐的現(xiàn)代江南庭院。 消費群及產品分析 產品：多以自住型住宅為主，產品以多層和電梯房為主，設計風格能融于自然，體現(xiàn)人文氣息，能襯托出環(huán)境的優(yōu)美。 消費群：多為高收入人群，注重自己的居住環(huán)境，親近自然，如中高層管理者，私企老板等。達活泉板塊1、達活泉板塊（1）達活泉板塊：中華大街與太行路及鐵路與郭守敬大道圈定范圍，圍繞達活泉公園興起的新型住宅市中心 （2）達活泉板塊代表項目列表項目名稱項目地址開發(fā)公司建筑面積銷售均價主力戶型客群定位 永輝巴黎公園東街與泉北大街交叉口北行300米永輝房地產28萬平米 4000元三室城市白領精英階層及事業(yè)有成的人士 金域首府鋼鐵北路與

44、郭守敬大道交叉口河北萬峰房產開發(fā)公司40萬平米 3668元兩室兩廳一衛(wèi)（100左右） 追求健康生活事業(yè)成功人士 盛世公館泉北大街與鋼鐵北路交叉口北200米盛世地產17萬平米 3500元 兩室一廳一衛(wèi) 三室兩廳兩衛(wèi) 享受生活的人士與 金域首府會有沖突 天合嘉園（燕云臺）原炮團天廈50萬平米4500元 兩室一廳三室兩廳 城市的上層人士 麒麟灣鋼鐵路與中華路交叉口華夏麒麟17萬平米3800元 兩室 三室 城市中層 小結： 橋西區(qū)房地產市場客群及產品分析： 橋西區(qū)是新興的城市區(qū)域，在十年以前橋西基本上是沒有什么建筑的。在這10 年里橋西飛速的發(fā)展?，F(xiàn)在的城市布局是西北區(qū)（達活泉板塊) 適宜人們居住東南

45、區(qū)域屬于工業(yè)區(qū)，重點發(fā)展工業(yè)建設。所以橋西的房價普遍高于橋東，就是20世紀下半期的英國和美國似地，分化嚴重。 所以現(xiàn)今橋西多是舒適居住的房子（盛世公館中的577平的別墅）而橋東多是小面積的房子，一些老邢臺人在老城區(qū)住習慣了，多數不喜歡換地方了，多會選擇在橋東買房子。而橋西及新一代邢臺人多會選擇在舒服的地方（如要陪伴父母生活，在橋東工作的除外）故此，在橋西的客戶應為事業(yè)有成的中上層人士，及有條件的年輕人。在橋東多數為經濟條件稍弱一些的年輕人及一些“故土情結的老人”。（這其中不包括要拆遷的房子）2、 橋西區(qū)房地產市場的未來發(fā)展 依托達活泉及政府支持，圍繞幾個重點小區(qū)。創(chuàng)造邢臺市的住宅是市中心，重點

46、 發(fā)展人文社區(qū)及政治生活中心。典型案例分析（金域首府） 項目位置：邢臺市鋼鐵北路與郭守敬大道交叉口 面積區(qū)間：90-200 銷售周期：開盤時間（2008年10月-2010年10月） 項目評價：一個城市規(guī)劃中的博弈者，金域首府看中的是邢臺市日后的發(fā)展，在哪里購 房的人多是一時不急用房的人，他們在等日后房子周邊的配套齊全之后，自然 會升值。在這里購房會有暫時配套跟不上的顧慮。自身的配套不可能齊全到滿 足所有的住戶需求。 戶型配比：兩室兩廳一衛(wèi)兩室兩廳一衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)三室兩廳兩衛(wèi)四室兩廳兩衛(wèi)97m101m138m142m200m30%20%20%20%10% 主力戶型：兩室兩廳一衛(wèi) 銷售率：80%

47、銷售均價：3668元/平米東北板塊1、東北區(qū)域分析本區(qū)為邢臺的老城區(qū)，十年前與橋西相比屬于發(fā)展較好的地段，但從十年前開始這個區(qū)域已經形成一定規(guī)模，那時的情形是橋西只是大片空地，相對于橋東來講開發(fā)難度低，因此，開發(fā)商開始把眼光放到橋西區(qū)域，橋西開始起步，并保持高速上升的狀態(tài)，最初是以皇家地產旗下的高檔小區(qū)為主，到后期形成一定規(guī)模后，一些小的開發(fā)商也開始介入這一地塊，此時，橋西區(qū)也已經形成了一個較為完善的區(qū)域，相對來看橋西的新起建筑物較多、較為繁華，而橋東只能屈居于老城區(qū)，也導致了現(xiàn)在邢臺市民認為橋西房子就應該比橋西貴的思想，同時拍地的時候就有可能出現(xiàn)橋東拍下來價位會比橋西低，而這一區(qū)域房屋陳舊，

48、拆遷難度相對于橋西來講要小、加上一系列的舊村改造把橋東變得很活躍。而長遠來看橋東區(qū)域一經改造，也會成為現(xiàn)在的橋西，加之老的傳統(tǒng)商業(yè)中心在這一區(qū)域，人流量較大，不論從商業(yè)還是住宅的角度，這一區(qū)域都存在較大的發(fā)展?jié)摿?，故對開發(fā)商來講是一個不可多得的機會。項目名稱均價（元/平米）占地面積建筑面積開盤時間永康城市花園34003500195畝24萬平米（住宅18萬平米）一期09.03.08開盤；二期09.09.06開盤天一城4000325畝52.18萬平米（其中商業(yè)18.35萬平米）最后一期2010.3.27盛都傾城280016畝5萬平米08.11.15名都陽光268014萬平米14萬平米2010327

49、自然城高層2900 多層320023萬平米09.11.18泉北泉高層2800多層2900130畝31萬平米未開盤海大商務廣場8.5畝20000平米未開盤NO.188（新華里188號）159.6畝30.48萬平米未開盤左岸春天170畝22萬平米未開盤拿天一城和左岸春天來分析這個地塊:1.天一城樓盤信息： 占地面積建筑面積住宅面積商業(yè)面積開盤時間入住時間均價（住宅）銷售率325畝50萬平米30萬平米20萬平米08年4月2010年6月30日4000元80%2左岸春天樓盤信息：占地面積建筑面積住宅面積開盤時間入住時間均價銷售量180畝22萬平米22萬平米未定未定未定對比總結：（1） 左岸春天，項目地位

50、于原防爆電機廠，在全部22萬平米的建筑中，多層這種當今非常稀缺的建筑在總量中占到三分之一，其余三分之二也以小高層和中高層為主。個人預測：左岸春天的房子會很好賣，價格定在3500-4000會很合適，定在3000-3500將會很火爆。支撐理由：（1）此項目距離天一城比較近，前期完全可以利用天一城較為成熟的配套，并且天一城現(xiàn)在已處尾盤，房源有限，供不應求。（2）后期在這個項目有可能形成自己的成熟的配套，因為這個項目的周邊有高等學府（邢臺學院）、市三中、市七中、市醫(yī)院、眼科醫(yī)院、口腔醫(yī)院，就差一個商業(yè)圈，但從招拍掛方面分析，在這個項目的北側在幾年前的時候出現(xiàn)了一塊地王（原邢臺第二造紙廠的位置），從開發(fā)

51、商盈利角度來分析，如果該地塊建成小區(qū)，那開發(fā)商的成本價在3600左右，而銷售價位得在4500左右，這樣的話只能是帶動其周圍的小區(qū)（如：永康城市花園，北關街舊村改造等項目的）的銷售，而對于該開發(fā)商來講的話，其銷售狀況不會很好，縱觀這一地塊，靠近達活泉板塊，而達活泉板塊現(xiàn)階段，包括該地塊以東并無較為完善的商業(yè)圈出現(xiàn)，所以這塊地后期極有可能開發(fā)商業(yè)，從而填補這一空缺。預測總結：該地塊一旦入市，會成為這一區(qū)域房地產市場中的一個特別關注點，其具有優(yōu)越的地理位置且建設成本低于周邊小區(qū)的建設成本，小區(qū)內的建筑較為單一（均為純住宅）。甚至還會有優(yōu)于周邊小區(qū)的小區(qū)配套。所以其后期銷售基本不費吹灰之力，完全可以跟

52、著“天一城”的模式走，只要價位保持小額差距即可，這樣一來可以保證開發(fā)商利益，二來可以省去其大量的廣告宣傳。 中心板塊：1中心板塊分析（1） 本區(qū)為團結大街對應新興大街與郭守敬路對應邢州路，位于邢臺市市區(qū)的中心位置，其中有老的市中心（橋 東部分）也有新的市中心（橋西部分）。（2） 中心板塊代表項目 項目名稱項目地址 開發(fā)公司建筑面積銷售均價主力戶型客群定位新華里188號新華北路188號德龍房地產開發(fā)公司小兩室 小三室天一城新華路與團結路交叉口河北家樂園房地產開發(fā)有限公司500000平米4000兩室 三室中產階層小結：中心板塊房地產市場客群及產品分析中心區(qū)域的房地產市場比較擁擠，在中間有天一城（家

53、樂園） 新華里188號（德龍）等在本地區(qū)有較強影響力的大型企業(yè)來開發(fā)運營。在稍遠一些的地區(qū)有秀蘭水榭瀚城等外地的大型企業(yè)進行開發(fā)利用。在邊遠地區(qū)中華苑及錦苑等一些小盤在進行開發(fā)運營?？偟膩碚f是，本地開發(fā)商在取得地塊的時候會更有利更多一些。在項目上來說外地的開發(fā)商會選擇極不同的“個性化”方法進入，精致小戶型（甜橙國際） 大塊地域（秀蘭）。本土化路程漫漫。不過一旦被認可則會成功發(fā)展。中心區(qū)域的配套設施比較齊全。開發(fā)出的樓盤可以很大程度上的借勢發(fā)展，本身的開發(fā)成本比較低。更易成為“熱地”。但是價位高，會使許多開發(fā)商因自身資金問題止步。 樓盤眾多，但優(yōu)勢劣勢多等同，所以競爭激勵。卻因自身區(qū)位所限，會演

54、變成“活動戰(zhàn)”，在聲勢上一爭高下。能夠短時間的刺激一下消費者注意。但很快又會變成觀望狀態(tài)。 中心區(qū)域的客群會有更多的選擇，這也就造成了“不知選哪個好的”的困惑。多數客戶不管是居住，經商或是二次置業(yè)都會“貨比三家”。比起邊遠地區(qū)的（下縣）會更加“狡猾”一些。 而一些邊遠地區(qū)的消費者則更看重中心區(qū)域的優(yōu)勢，會成為這里的客戶。2、中心板塊房地產市場未來發(fā)展分析在邢臺市規(guī)劃之中“東西并重”的發(fā)展模式上。會因為新的市區(qū)中心（龍崗新區(qū)等）的發(fā)展成為老牌的市中心，這其中會有居住，商業(yè)，工業(yè)，娛樂等等混雜的局面，成為一個綜合體。典型案例分析 （新華里188號） 項目位置：邢臺市新華北路188號 面積區(qū)間： 主

55、力戶型：小兩室 小三室銷售率：未開盤 銷售周期：（開盤時間未定）五、房產投放媒體的監(jiān)測 2010年一季度全市兩大媒體（牛報、日報）共投放各類型房地產廣告130次，平均每月參與投放的房地產項目為20個，月份來看，1月媒體投放情況較冷淡，2月、3月春節(jié)過后逐漸增長并且3月投放次數漲幅較大，說明春節(jié)過后入市項目增多，以前的項目也亟待出售。 2010年一季度各類型房產廣告媒體的投放選擇最主要的仍是牛城晚報，并遠遠的超過日報。 全國主要城市和邢臺房產市場媒體渠道的比較全國主要城市媒體渠道邢臺媒體主要渠道報紙報紙電視戶外（廣告牌，公交站臺，高炮，車身，路旗，圍檔，道路地面廣告）戶外（廣告牌，公交站臺，高炮

56、，車身，路旗，圍檔，）人體廣告短信短信相關雜志（專業(yè)雜志，時尚雜志）房展會房展會網絡（門戶網站連接，專業(yè)BBS，專業(yè)網站連接） 物料廣告:傘 紙袋 T恤等紙袋DM單頁（DM派發(fā)，DM專遞，DM夾報）DM單頁（DM派發(fā)，DM夾報）小結：從目前來看，邢臺由于其經濟水平和人們意識觀念的原因。房產運行商的媒體投放渠道比較窄，而大城市的新媒體渠道多樣性和現(xiàn)代性也是值得借鑒的，不過也要注意地域時效性。六、2010年房產新政策下的swot分析及房產走勢預測1、2010年房地產新政策各地區(qū)、各有關部門要切實履行穩(wěn)定房價和住房保障職責這一點主要是從政府自身的一個執(zhí)行力上的思想統(tǒng)一以卻保政策得到有力和切實的履行。堅決抑制不合理住房需求實行更為嚴格的差別化住房信貸政策。對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應大幅度提高，具體由商業(yè)銀行根據風險管理原則自主確定。人民銀行、銀監(jiān)會要指導和監(jiān)督商業(yè)銀行嚴格住房消費貸款管理。住房城鄉(xiāng)建設部要會同人民銀行、銀監(jiān)會抓緊制定第二套住房的認定標準。 要嚴格限制各種名目的炒房和投機性購房。商品住房價