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1、第七章 契稅 一、本章近三年試題分?jǐn)?shù)分布 題型 年度 單項(xiàng)選擇題 多項(xiàng)選擇題 計(jì)算題 合計(jì) 2008年 2分 4分 - 6分 2009年 2分 4分 - 6分 2010年 2分 4分 4分 10分 二、本章主要內(nèi)容： 第一節(jié)　概述 第二節(jié)　征稅范圍、納稅人和稅率(熟悉) 第三節(jié)　計(jì)稅依據(jù)及應(yīng)納稅額的計(jì)算(掌握) 第四節(jié)　減免稅優(yōu)惠(熟悉) 第五節(jié)　申報(bào)和繳納 本章2011年無新增內(nèi)容。 第一節(jié)　概述 　　 一、概念 契稅是以所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)為征稅對(duì)象，向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。 二、特點(diǎn) （一）契稅屬

2、于財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移稅 契稅以發(fā)生轉(zhuǎn)移的不動(dòng)產(chǎn)，即土地和房屋為征稅對(duì)象，具有財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移課稅性質(zhì)。土地、房屋產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移的，不征契稅。 （二）契稅由財(cái)產(chǎn)承受人繳納 一般稅種都確定銷售者為納稅人，即賣方納稅。契稅則屬于土地、房屋產(chǎn)權(quán)發(fā)生交易過程中的財(cái)產(chǎn)稅，由承受人納稅，即買方納稅。對(duì)買方征稅的主要目的，在于承認(rèn)不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移生效，承受人納稅以后，便可擁有轉(zhuǎn)移過來的不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)，法律保護(hù)納稅人的合法權(quán)益。 第二節(jié)　征稅范圍、納稅人和稅率 一、征稅范圍 契稅的征稅范圍為發(fā)生土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)權(quán)屬轉(zhuǎn)移的土地和房屋。其具體征稅范圍包括： （一）國(guó)有土地使用權(quán)出讓（區(qū)別土地增值稅） （二）

3、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，包括出售、贈(zèng)與和交換 （三）房屋買賣 視同買賣房屋： 1.以房產(chǎn)抵債或?qū)嵨锝粨Q房屋。 經(jīng)當(dāng)?shù)卣陀嘘P(guān)部門批準(zhǔn)，以房抵債和實(shí)物交換房屋，均視同房屋買賣，應(yīng)由產(chǎn)權(quán)承受人按房屋現(xiàn)值繳納契稅。 2.以房產(chǎn)作投資或作股權(quán)轉(zhuǎn)讓。 這種交易業(yè)務(wù)屬房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移，應(yīng)根據(jù)國(guó)家房地產(chǎn)管理的有關(guān)規(guī)定，辦理房屋產(chǎn)權(quán)交易和產(chǎn)權(quán)變更登記手續(xù)，視同房屋買賣，由產(chǎn)權(quán)承受方按投資房產(chǎn)價(jià)值或房產(chǎn)買價(jià)繳納契稅。 以自有房產(chǎn)作股投入本人經(jīng)營(yíng)企業(yè)，免納契稅。因?yàn)橐宰杂械姆康禺a(chǎn)投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，房屋產(chǎn)權(quán)所有人和土地使用權(quán)人未發(fā)生變化，不需辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，也不辦理契稅手續(xù)。 3.買房拆料或翻建新房

4、應(yīng)照章征收契稅。 （四）房屋贈(zèng)與 以獲獎(jiǎng)方式取得房屋產(chǎn)權(quán)的，其實(shí)質(zhì)是接受贈(zèng)與房產(chǎn)，應(yīng)照章繳納契稅。 （五）房屋交換 房屋產(chǎn)權(quán)相互交換，雙方交換價(jià)值相等，免納契稅，辦理免征契稅手續(xù)。其價(jià)值不相等的，按超出部分由支付差價(jià)方繳納契稅。 （六）企業(yè)改制重組中的契稅政策 1.企業(yè)公司制改造 非公司制企業(yè)，按照《中華人民共和國(guó)公司法》的規(guī)定，整體改建為有限責(zé)任公司（含國(guó)有獨(dú)資公司）或股份有限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對(duì)改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 2.企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓 在股權(quán)轉(zhuǎn)讓中，單位、個(gè)人承受企業(yè)股權(quán)，企業(yè)土地、房屋權(quán)屬不發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收契稅。

5、（只是股東變了，房屋所有權(quán)沒變） 國(guó)有、集體企業(yè)實(shí)施“企業(yè)股份合作制改造”，由職工買斷企業(yè)產(chǎn)權(quán)，或向其職工轉(zhuǎn)讓部分產(chǎn)權(quán)，或者通過其職工投資增資擴(kuò)股，將原企業(yè)改造為股份合作制企業(yè)的，對(duì)改造后的股份合作制企業(yè)承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 3.企業(yè)合并 兩個(gè)或兩個(gè)以上的企業(yè)，依據(jù)法律規(guī)定、合同規(guī)定，合并改建為一個(gè)企業(yè)，且原投資主體存續(xù)的，對(duì)其合并后的企業(yè)承受原合并方的土地、房屋權(quán)屬的，免征契稅。 4.企業(yè)分立 企業(yè)依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)兩個(gè)或兩個(gè)以上投資主體相同的企業(yè)，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，不征收契稅。 5.企業(yè)出售 國(guó)有、集體企業(yè)出售，被出售企業(yè)法

6、人予以注銷，并且買受人按照《勞動(dòng)法》等國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)合同的，對(duì)其承受所購(gòu)企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的，免征契稅。 6.企業(yè)注銷、破產(chǎn) 企業(yè)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定實(shí)施注銷、破產(chǎn)后，債權(quán)人（包括注銷、破產(chǎn)企業(yè)職工）承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免征契稅；對(duì)債權(quán)人承受注銷、破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，凡按照《勞動(dòng)法》等國(guó)家有關(guān)法律法規(guī)政策妥善安置原企業(yè)全部職工，其中與原企業(yè)30%以上職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的，對(duì)其承受所購(gòu)

7、企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，減半征收契稅；與原企業(yè)全部職工簽訂服務(wù)年限不少于3年的勞動(dòng)用工合同的，免征契稅。 7.其他情形 經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)實(shí)施債券轉(zhuǎn)股權(quán)的企業(yè)，對(duì)債券轉(zhuǎn)股權(quán)后新設(shè)立的公司承受原企業(yè)的土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。 政府主管部門對(duì)國(guó)有資產(chǎn)進(jìn)行行政性調(diào)整和劃轉(zhuǎn)過程中發(fā)生的土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移，不征收契稅。 企業(yè)改制重組過程中，同一投資主體內(nèi)部所屬企業(yè)之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃撥，包括母公司與其全資子公司之間，同一公司所屬全資子公司之間，同一自然人與其設(shè)立的個(gè)人獨(dú)資企業(yè)、一人有限公司之間土地、房屋權(quán)屬的無償劃轉(zhuǎn)，不征收契稅。 【例題單選題】某企業(yè)破產(chǎn)清算時(shí)，其房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值為4000萬元

8、，其中以價(jià)值3000萬元的房地產(chǎn)抵償債務(wù)，將價(jià)值1000萬元的房地產(chǎn)進(jìn)行拍賣，拍賣收入1200萬元。債權(quán)人獲得房地產(chǎn)后，與他人進(jìn)行房屋交換，取得額外補(bǔ)償500萬元。當(dāng)事人各方合計(jì)應(yīng)繳納契稅（ ）。（適用契稅稅率3％） A.15萬元 B.36萬元 C.51萬元 D.126萬元 【答案】C 【解析】（1200+500）3%=51（萬元）。契稅是對(duì)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬時(shí),對(duì)承受的單位和個(gè)人征收；企業(yè)破產(chǎn)清算期間，對(duì)債權(quán)人（包括破產(chǎn)企業(yè)職工）承受破產(chǎn)企業(yè)土地、房屋權(quán)屬以抵償債務(wù)的，免契稅；土地使用權(quán)交換、房屋交換，為所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額。 （七）房屋附屬

9、設(shè)施有關(guān)契稅政策 1.對(duì)于承受與房屋相關(guān)的附屬設(shè)施（包括停車位、汽車庫(kù)、自行車庫(kù)、頂層閣樓以及儲(chǔ)藏室，下同）所有權(quán)或土地使用權(quán)的行為，征收契稅；對(duì)于不涉及土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移的，不征收契稅。 2.采取分期付款方式購(gòu)買房屋附屬設(shè)施土地使用權(quán)、房屋所有權(quán)的，應(yīng)按合同規(guī)定的總價(jià)款計(jì)征契稅。 3.承受的房屋附屬設(shè)施權(quán)屬如為單獨(dú)計(jì)價(jià)的，按照當(dāng)?shù)卮_定的適用稅率征收契稅；如與房屋統(tǒng)一計(jì)價(jià)的，適用與房屋相同的契稅稅率。 4.對(duì)承受國(guó)有土地使用權(quán)應(yīng)支付的土地出讓金，要征收契稅。不得因減免出讓金而減免契稅。 5.對(duì)納稅人因改變土地用途而簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同的

10、，應(yīng)征收契稅。計(jì)稅依據(jù)為因改變土地用途應(yīng)補(bǔ)繳的土地收益金及應(yīng)補(bǔ)繳政府的其他費(fèi)用。 6.土地使用者將土地使用權(quán)及所附建筑物、構(gòu)筑物等（包括在建的房屋、其他建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物）轉(zhuǎn)讓給他人的，應(yīng)按照轉(zhuǎn)讓的總價(jià)款計(jì)征契稅。 7.土地使用者轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地，無論其是否取得了該土地的使用權(quán)屬證書，無論其在轉(zhuǎn)讓、抵押或置換土地過程中是否與對(duì)方當(dāng)事人辦理了土地使用權(quán)屬證書變更登記手續(xù)，只要土地使用者享有占有、使用、收益或處分該土地的權(quán)利，且有合同等證據(jù)表明其實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)讓、抵押或置換了土地并取得了相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)利益，土地使用者及其對(duì)方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照稅法規(guī)定繳納契稅。 二、納稅人 在中華人民共和國(guó)境內(nèi)

11、轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個(gè)人為契稅的納稅人。 【例題多選題】孫某將自有住房無償贈(zèng)與非法定繼承人王某，已向稅務(wù)機(jī)關(guān)提交經(jīng)審核并簽字蓋章的“個(gè)人無償贈(zèng)與不動(dòng)產(chǎn)登記表”。下列有關(guān)孫某贈(zèng)房涉及稅收的表述中，正確的有（ ）。 A.孫某應(yīng)繳納契稅 B.王某應(yīng)繳納契稅 C.孫某應(yīng)繳納印花稅 D.王某應(yīng)繳納印花稅 E.王某不應(yīng)繳納契稅 【答案】BCD 【解析】契稅的納稅人以承受方為納稅義務(wù)人，因此A選項(xiàng)不正確。 三、稅率 1.契稅實(shí)行幅度比例稅率，稅率幅度為3%～5% 。 2.對(duì)個(gè)人首次購(gòu)買90平方米及以下且屬于家庭唯一住房的普通住房的，從2010年10月1日起稅率為

12、1% 。 第三節(jié)　計(jì)稅依據(jù)和應(yīng)納稅額計(jì)算 一、計(jì)稅依據(jù) 1.國(guó)有土地使用權(quán)出售、房屋買賣，其計(jì)稅依據(jù)為成交價(jià)格。 2.土地使用權(quán)贈(zèng)與、房屋贈(zèng)與，其計(jì)稅依據(jù)由征收機(jī)關(guān)參照土地使用權(quán)出售、房屋買賣的市場(chǎng)價(jià)格核定。 3.土地使用權(quán)交換、房屋交換，其計(jì)稅依據(jù)是所交換的土地使用權(quán)、房屋的價(jià)格差額。 4.國(guó)有土地使用權(quán)出讓，其計(jì)稅依據(jù)為承受人為取得該土地使用權(quán)而支付的全部經(jīng)濟(jì)利益。 （1）以協(xié)議方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格為成交價(jià)格。 （2）以競(jìng)價(jià)方式出讓的，其契稅計(jì)稅價(jià)格，一般應(yīng)確定為競(jìng)價(jià)的成交價(jià)格，土地出讓金、市政建設(shè)配套費(fèi)以及各種補(bǔ)償費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。 （3）先以劃撥方式取得土地使

13、用權(quán)，后經(jīng)批準(zhǔn)改為出讓方式取得該土地使用權(quán)的，應(yīng)依法繳納契稅，其計(jì)稅依據(jù)為應(yīng)補(bǔ)繳的土地出讓金和其他出讓費(fèi)用。 （4）已購(gòu)公有住房經(jīng)補(bǔ)繳土地出讓金和其他出讓費(fèi)用成為完全產(chǎn)權(quán)住房的，免征土地權(quán)屬轉(zhuǎn)移的契稅。 5.房屋買賣的契稅計(jì)稅價(jià)格為房屋買賣合同的總價(jià)款，買賣裝修的房屋，裝修費(fèi)用應(yīng)包括在內(nèi)。 二、契稅應(yīng)納稅額的計(jì)算 應(yīng)納稅額＝計(jì)稅依據(jù)稅率 【例題單選題】居民甲某共有三套房產(chǎn)，2007年將第一套市價(jià)為80萬元的房產(chǎn)與乙某交換，并支付給乙某15萬元；將第二套房產(chǎn)折價(jià)給丙某抵償了50萬元的債務(wù)；將第三套市價(jià)為30萬元的房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。若當(dāng)?shù)卮_定的契稅稅率為3%，甲某應(yīng)繳納契稅

14、（ ）。 A.0.45萬元 B.1.95萬元 C.2.25萬元 D.2.85萬元 【答案】A 【解析】以房屋抵債的，承受房屋的丙某繳納契稅，甲某不納稅。以自有房產(chǎn)作股投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)企業(yè)，免納契稅。房屋交換的，支付補(bǔ)價(jià)的一方按照支付的差價(jià)納稅。甲某應(yīng)納契稅=153%=0.45（萬元）。 【解釋】注意發(fā)問的方式,是某個(gè)企業(yè)應(yīng)納的契稅,還是該行為應(yīng)納的契稅。 【例題單選題】居民甲2008年購(gòu)置了一套價(jià)值100萬元的新住房，同時(shí)對(duì)原有的兩套住房處理如下：一套出售給居民乙，成交價(jià)格50萬元；另一套市場(chǎng)價(jià)格80萬元的住房與居民丙進(jìn)行等價(jià)交換。假定當(dāng)?shù)厥≌?guī)定的契稅稅率為

15、4%，則居民甲2008年應(yīng)繳納的契稅為（ ）。 A.4萬元 B.6萬元 C.7.2萬元 D.9.2萬元 【答案】A 【解析】契稅以受讓方為納稅人，居民之間等價(jià)交換房屋的免征契稅，因此,甲應(yīng)繳納的契稅=1004%=4（萬元）。 【例題單選題】某公司2003年發(fā)生兩筆互換房產(chǎn)業(yè)務(wù)，并已辦理了相關(guān)手續(xù)。第一筆業(yè)務(wù)換出的房產(chǎn)價(jià)值500萬元，換進(jìn)的房產(chǎn)價(jià)值800萬元；第二筆業(yè)務(wù)換出的房產(chǎn)價(jià)值600萬元，換進(jìn)的房產(chǎn)價(jià)值300萬元。已知當(dāng)?shù)卣?guī)定的契稅稅率為3%，該公司應(yīng)繳納契稅（ ）。（2004年） A.0萬元 B.9萬元 C.18萬元 D.

16、33萬元 【答案】B 【解析】該公司第一筆業(yè)務(wù)交納契稅=（800-500）3%=9（萬元）；該公司第二筆業(yè)務(wù)不繳納契稅。 【例題單選題】居民甲某有四套住房，將一套價(jià)值120萬元的別墅折價(jià)給乙某抵償了100萬元的債務(wù)；用市場(chǎng)價(jià)值70萬元的第二、三兩套兩室住房與丙某交換一套四室住房，另取得丙某贈(zèng)送價(jià)值12萬元的小轎車一輛；將第四套市場(chǎng)價(jià)值50萬元的公寓房折成股份投入本人獨(dú)資經(jīng)營(yíng)的企業(yè)。當(dāng)?shù)卮_定的契稅稅率為3％，甲、乙、丙納稅契稅的情況是（ ）。 A.甲不繳納，乙30000元，丙3600元 B.甲3600元，乙30000元，丙不繳納 C.甲不繳納，乙36000元，丙21000元

17、 D.甲15000元，乙36000元，丙不繳納 【答案】A 【解析】甲不納稅；乙納稅=10000003%=30000（元）；丙納稅=1200003%=3600（元）。 第四節(jié)　減免稅優(yōu)惠 一、契稅減免基本規(guī)定 1.國(guó)家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體、軍事單位承受土地、房屋用于辦公、教學(xué)、醫(yī)療、科研和軍事設(shè)施的，免征契稅。 2.城鎮(zhèn)職工按規(guī)定第一次購(gòu)買公有住房的，免征契稅。 3.因不可抗力喪失住房而重新購(gòu)買住房的，酌情準(zhǔn)予減征或者免征契稅。 4.土地、房屋被縣級(jí)以上人民政府征用、占用后，重新承受土地、房屋權(quán)屬的，由省級(jí)人民政府確定是否減免。 5.承受荒山、荒溝、荒丘、荒灘土地

18、使用權(quán)，并用于農(nóng)、林、牧、漁業(yè)生產(chǎn)的，免征契稅。 6.依照我國(guó)有關(guān)法律規(guī)定以及我國(guó)締結(jié)或參加的雙邊和多邊條約或協(xié)定的規(guī)定應(yīng)當(dāng)予以免稅的外國(guó)駐華使館、領(lǐng)事館、聯(lián)合國(guó)駐華機(jī)構(gòu)及其外交代表、領(lǐng)事官員和其他外交人員承受土地、房屋權(quán)屬的，經(jīng)外交部確認(rèn)，可以免征契稅。 二、財(cái)政部規(guī)定其他減免契稅項(xiàng)目 1.對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的，對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅，成交價(jià)格超過拆遷補(bǔ)償款的，對(duì)超過部分征收契稅。 2.承受國(guó)有土地使用權(quán)支付的土地出讓金，要計(jì)征契稅。不得因減免土地出讓金而減免契稅。 3.對(duì)國(guó)家石油儲(chǔ)備基地第一期項(xiàng)目建設(shè)過程中涉及的契稅予以免征。 4.對(duì)廉租住房經(jīng)

19、營(yíng)管理單位購(gòu)買住房作為廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房經(jīng)營(yíng)管理單位回購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房繼續(xù)作為經(jīng)濟(jì)適用住房房源的，免征契稅。 【例題單選題】下列各項(xiàng)中，應(yīng)征收契稅的是（ ）。 A.法定繼承人承受房屋權(quán)屬 B.企業(yè)以行政劃撥方式取得土地使用權(quán) C.承包者獲得農(nóng)村集體土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) D.運(yùn)動(dòng)員因成績(jī)突出獲得國(guó)家獎(jiǎng)勵(lì)的住房 【答案】D 【解析】選項(xiàng)AC都屬于免征范圍；選項(xiàng)B不屬于契稅征稅范圍；選項(xiàng)D屬于獲獎(jiǎng)方式承受房屋土地權(quán)屬的應(yīng)稅范圍。 第五節(jié)　申報(bào)和繳納 一、納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間 契稅的納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間是納稅人簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天，或者納稅人取得其他具有土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同性質(zhì)憑證的當(dāng)天。 二、納稅期限 納稅人應(yīng)當(dāng)自納稅義務(wù)發(fā)生之日起10日內(nèi)，向土地、房屋所在地的契稅征收機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)，并在契稅征收機(jī)關(guān)核定的期限內(nèi)繳納稅款。 三、納稅地點(diǎn) 契稅在土地、房屋所在地的征收機(jī)關(guān)繳納。 人生就是一份契約，怎么訂立,全憑自己!而你的努力就是你購(gòu)買成功所交的契稅！堅(jiān)持，堅(jiān)持，再堅(jiān)持！