《廣西柳州房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告99DOC36M7月出》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《廣西柳州房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告99DOC36M7月出（99頁珍藏版）》請?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、2008-2009年中國房地產(chǎn)策劃大全策劃人士必備資料庫！全國大中城市貨到驗(yàn)貨后付款房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費(fèi)下載 0755-83513598 QQ:69031789柳 州 項(xiàng) 目市場調(diào)查報(bào)告目 錄第一部分 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料5一、項(xiàng)目概況5二、項(xiàng)目周邊設(shè)施圖片及平面圖6三、市調(diào)研究方法11四、開發(fā)開發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建議11第二部分 柳州市宏觀環(huán)境12一、國家重大政策、法規(guī)的回顧12二、柳州市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r16三、城市規(guī)劃和定位概況18四、柳州土地市場分析23五、柳州居住物業(yè)的市場研究27第三部分 商業(yè)部分42一、柳州商業(yè)發(fā)展綜述42二、五星商圈內(nèi)商業(yè)物業(yè)情況分析48三、五星商圈步行街區(qū)商業(yè)狀況60

2、四、五星商圈內(nèi)的商業(yè)狀況（五星步行街區(qū)除外）64五、柳州商業(yè)物業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀70六、競爭項(xiàng)目分析75七、城市消費(fèi)者消費(fèi)習(xí)慣調(diào)研80八、柳州未來商業(yè)發(fā)展走勢分析89第四部分 柳州酒店市場研究92一、酒店整體分布及供應(yīng)狀況92二、酒店經(jīng)營情況92三、柳州市酒店分布圖93四、柳州市主要賓館基礎(chǔ)資料94五、柳州市酒店行業(yè)經(jīng)營客源分析95六、市場動(dòng)態(tài)及新聞鏈接97第五部分 服務(wù)式公寓市場研究98一、服務(wù)式公寓市場現(xiàn)狀簡析98二、市場預(yù)測99第六部分 寫字樓市場研究100一、市場分布概況100二、市場發(fā)展預(yù)測104第一部分 項(xiàng)目基礎(chǔ)資料一、項(xiàng)目概況 項(xiàng)目地塊位置簡述及規(guī)劃特點(diǎn)項(xiàng)目地塊分為A、B兩部分：地塊A：

3、地塊B：規(guī)劃特點(diǎn)： 交通組織及人流、車流條件 項(xiàng)目周邊配套情況類 別名 稱政府機(jī)構(gòu)銀行機(jī)構(gòu)大型單位購物場所餐飲娛樂醫(yī)療機(jī)構(gòu)文化、教育機(jī)構(gòu)星級酒店二、項(xiàng)目周邊設(shè)施圖片及平面圖 教育及公共服務(wù)設(shè)施柳州市第十五中 景行小學(xué) 柳侯公園 柳州博物館 醫(yī)療、金融機(jī)構(gòu)婦幼保健院 柳州市人民醫(yī)院（即將拆遷） 中國人民銀行 中國農(nóng)業(yè)銀行 房地產(chǎn)項(xiàng)目友誼國際（商住樓） 方東大廈（商業(yè)辦公樓） 連塘苑（現(xiàn)代簡約風(fēng)格） 金色港灣（商住樓）三、市調(diào)研究方法 調(diào)查塊面：土地市場、住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、酒店、服務(wù)式公寓、寫字樓物業(yè)。 調(diào)查周期：2008年7月至8月。 調(diào)查人員： 調(diào)查方法：走訪、發(fā)放問卷。 調(diào)查群體：柳州市市

4、民及地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)人員。 調(diào)查范圍：城中區(qū)五星商圈、八一路、躍進(jìn)南路、三中路、雅儒路、河?xùn)|桂中大道、海關(guān)路等。 魚峰區(qū)谷埠國際商業(yè)街、魚峰路、榮軍路、柳石路、駕鶴路等。 柳南區(qū)新時(shí)代商業(yè)港、飛蛾路、邕柳路、西環(huán)路等。 城北區(qū)北雀路、躍進(jìn)北路、勝利路等。四、開發(fā)開發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建議由于項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)還沒正式確定，我方根據(jù)項(xiàng)目所在區(qū)域市場特征、項(xiàng)目地塊周邊資源稟賦的基礎(chǔ)上給出項(xiàng)目開發(fā)的經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)建議：地 塊實(shí)際用地面積（畝）容 積 率建筑面積（）綠化率建筑密度停車位比例物 業(yè) 形 態(tài)AB總 計(jì)第二部分 柳州市宏觀環(huán)境一、國家重大政策、法規(guī)的回顧1、土地政策回顧在經(jīng)過2006年，國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)

5、房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六點(diǎn)意見的調(diào)控之后，曾經(jīng)沉寂一時(shí)的中國房地產(chǎn)在2007年旋風(fēng)一般刮起一股瘋漲的狂潮，不但一線城市的房價(jià)，甚至一些二、三線城市的房價(jià)也在一夜之間青云直上，其漲幅竄升之快，之叫人難以相信。一時(shí)間“地王”、“樓王”成了人們茶余飯后討論的熱點(diǎn)話題，仿佛沒有參與樓市的人就是時(shí)代的落伍者。根國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2007年1-11月份，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資21632億元，同比增長31.8%。住宅完成投資15440億元，增長33.7%。其中，經(jīng)濟(jì)適用住房投資693億元，增長31.7%。全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地開發(fā)面積2.14億平方米，增長8%。全國商品房空置面積為11797萬平方米，同比

6、下降4.5%。其中，空置商品住宅5766萬平方米，下降14.2%，房地產(chǎn)市場的狂熱程度可見一斑。在全國人民關(guān)注房價(jià)的時(shí)候，國家出臺(tái)了一系列的調(diào)控政策來控制房地產(chǎn)行業(yè)的不尋常擴(kuò)張。以下是2007年國家出臺(tái)的行政和金融政策的回顧：2007年中國房地產(chǎn)調(diào)控政策回顧公 布 日 期公 布 機(jī) 關(guān)文 件 名 稱2007年1月25日國稅總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知2007年3月16日全國人民代表大會(huì)第五次會(huì)議表決通過中華人民共和國物權(quán)法2007年3月22日國務(wù)院要求實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)政策，堅(jiān)守18億畝耕地紅線2007年5月23日商務(wù)部、國家外匯管理局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投

7、資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知2007年8月7日國務(wù)院國務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見2007年9月28日國土資源部招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定2007年9月27日中國人民銀行、中國銀監(jiān)會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知2007年11月7日國家發(fā)改委、商務(wù)部外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄（2007年修訂）2007年12月11日央行、銀監(jiān)會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知資料來源：世嘉瑞邦整理 房地產(chǎn)土地政策周期內(nèi)趨勢2003年以來，在嚴(yán)控“土地”的呼聲中，土地作為房地產(chǎn)開發(fā)的命脈被納入宏觀調(diào)控范圍并實(shí)施了一系列緊縮“地根”的政策時(shí) 間“地根”嚴(yán)控政策2007年3月堅(jiān)守18億畝

8、耕地紅，停止別墅用地再審批6月提示城鎮(zhèn)居民不要購買集體土地上建設(shè)的房屋9月招標(biāo)拍賣掛牌出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定9月關(guān)于認(rèn)真貫徹國務(wù)院關(guān)于解決城市低收家庭住房困難若干意見進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控通知11月土地儲(chǔ)備管理辦法2008年以調(diào)整閑置用地為土地工作的重心資料來源：世嘉瑞邦整理近年來，特別是關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見文件出臺(tái)以后，一系列土地政策的變動(dòng)使“圈地之風(fēng)”得到遏制，土地市場向規(guī)范化邁進(jìn)一步，預(yù)測項(xiàng)目周期內(nèi)，一級土地的市場供應(yīng)量同比增幅減少，同時(shí)隨著閑置土地的開發(fā)，存量土地的流通將極為活躍，土地的價(jià)格總體穩(wěn)中趨升?！居^點(diǎn)】 土地政策是房地產(chǎn)調(diào)控的絕對重點(diǎn)，土地供應(yīng)、土地財(cái)政、土地監(jiān)

9、管等關(guān)口全面緊縮。無論是限制供應(yīng)結(jié)構(gòu)還是加大清理閑置土地，“收支兩條線”還是出讓金一部分用于廉租房，土地督察制度查處違法用地專項(xiàng)行動(dòng)，都體現(xiàn)出了國家領(lǐng)導(dǎo)人的思路。 預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)，土地調(diào)控后續(xù)政策將更加嚴(yán)格，監(jiān)管力度更大，單一的土地供應(yīng)渠道將不會(huì)發(fā)生變化，土地這一稀缺資源對房地產(chǎn)開發(fā)的制約作用將更加明顯。 土地交易行為的陽光化使項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)不再會(huì)存在太大的非市場交易空間，柳州房地產(chǎn)市場的秩序?qū)?huì)得到進(jìn)一步規(guī)范，獲取土地的成本將進(jìn)一步增加。這要求開發(fā)商具備充實(shí)的資金支持。 行業(yè)進(jìn)入門檻提高有效減少市場產(chǎn)品品質(zhì)的低端競爭。產(chǎn)品開發(fā)理念以及檔次提高，要求開發(fā)商具有超前的地產(chǎn)開發(fā)理念。 柳州市房

10、地產(chǎn)市場的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)將作進(jìn)一步的調(diào)整，一些中低價(jià)位、中小套型、普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房或廉租房將得到政府一定程度的扶持。未來一段時(shí)間內(nèi)，柳州市將會(huì)出更多的經(jīng)濟(jì)適用房。2、房地產(chǎn)金融政策周期內(nèi)趨勢2007年中國銀行金融政策回顧序號公 布 日 期調(diào) 整 幅 度12007年3月18日金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率由2.52%提高到2.79%，一年期貸款基準(zhǔn)利率由6.12%提高到6.39%22007年5月19日金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率由2.79%提高到3.06%，一年期貸款基準(zhǔn)利率由6.39%提高到6.57%32007年7月21日金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，高到3.33%；一年期貸

11、款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由6.57%提高到6.84%42007年8月22日金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，提高到3.60%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的6.84%提高到7.02%52007年9月15日金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，提高到3.87%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，由7.02%提高到7.29%62007年12月21日金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)，提高到4.14%；一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)，由現(xiàn)行的7.29%提高到7.47%資料來源：世嘉瑞邦整理【觀點(diǎn)】 銀行對項(xiàng)目開發(fā)信貸的支持，

12、將更加規(guī)范化，同時(shí)向規(guī)模性項(xiàng)目及品牌企業(yè)傾斜，取得項(xiàng)目開發(fā)信貸的門檻將越來越高。 消費(fèi)信貸對開發(fā)項(xiàng)目及企業(yè)的直接支持，在時(shí)段上將可能更加滯后，如向房地產(chǎn)企業(yè)支付個(gè)人按揭貸款的時(shí)間，可能由目前的建筑主體封頂為節(jié)點(diǎn)，調(diào)整為以建筑單體竣工為節(jié)點(diǎn)，加大了開發(fā)企業(yè)和項(xiàng)目的自有流動(dòng)資金需求，同時(shí)也延長了項(xiàng)目運(yùn)營周期。 消費(fèi)信貸對個(gè)人住房消費(fèi)的抑制，導(dǎo)致房地產(chǎn)需求的增長放緩，如嚴(yán)格的個(gè)人征信辦法、對有較大投資性物業(yè)產(chǎn)品的消費(fèi)信貸控制等，都將影響市場需求的釋放，從而也使得項(xiàng)目的周期拉長。 進(jìn)入2007年后，中國人民銀行先后6次加息10調(diào)存款準(zhǔn)備金率，這些金融舉措的延續(xù)性影響對消費(fèi)者心理預(yù)期產(chǎn)生極大影響，并直接

13、導(dǎo)致房產(chǎn)交易量的下降。 預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)與房地產(chǎn)相關(guān)另一更為復(fù)雜的金融政策即匯率政策將調(diào)整變化，人民幣升值仍將繼續(xù)；在升值預(yù)期較為強(qiáng)烈的背景下，由于國際游資的大量涌入，房地產(chǎn)價(jià)格有望保持上漲的趨勢；當(dāng)出現(xiàn)升值一次到位的調(diào)整，國際游資極可能停止對國內(nèi)房地產(chǎn)市場的投機(jī)，大量撤離，則可能導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的一定幅度的下降。3、房地產(chǎn)稅收、建管、交易政策周期內(nèi)趨勢稅收政策2003年以來，房地產(chǎn)市場快速發(fā)展的同時(shí), 房地產(chǎn)稅收政策也是國家宏觀調(diào)控的重要措施之一。國家近期房地產(chǎn)稅收政策表時(shí) 間稅 收 政 策 變 動(dòng)2003年7月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)征收所得稅有關(guān)問題通知確認(rèn)了開發(fā)產(chǎn)品銷售收入、預(yù)售收入、開發(fā)產(chǎn)品視

14、同銷售行為的收入及成本和費(fèi)用的扣除等問題的稅收措施, 并提出了“土地閑置費(fèi)”概念：閑置一年以上，按土地出讓金20%范圍內(nèi)征收。2004年8月財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于國有土地使用權(quán)出讓等有關(guān)契稅問題的通知確定了房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房，售出前不征收房產(chǎn)稅，但對售出前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。2005年5月國家稅務(wù)總局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知強(qiáng)調(diào)契稅管理先繳納稅款，后辦理產(chǎn)權(quán)證書（簡稱“先稅后證”）。2005年5月國家稅務(wù)總局 財(cái)政部 建設(shè)部關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)稅收管理的通知稅務(wù)、財(cái)政部門要嚴(yán)格執(zhí)行調(diào)整后的個(gè)人住房

15、營業(yè)稅稅收政策。即“六.一”大限后個(gè)人將購買不足2年的住房對外銷售的，應(yīng)全額征收營業(yè)稅。超過2年（含2年）的住房對外銷售不能提供屬于普通住房(容積率1.0以上)的證明材料或經(jīng)審核不符合規(guī)定條件的，一律按非普通住房的有關(guān)營業(yè)稅政策征收營業(yè)稅。2006年6月對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；個(gè)人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。2006年8月強(qiáng)制征收房產(chǎn)出售個(gè)人所得稅。2006年8月個(gè)人在一年內(nèi)換購住房的，其所轉(zhuǎn)讓住房應(yīng)繳的個(gè)人所得稅

16、，先以納稅保證金形式繳納，待其一年內(nèi)實(shí)際買房后，購房金額大于住房轉(zhuǎn)讓收入額的，可以全額退還納稅保證金，購房金額低于住房轉(zhuǎn)讓收入額的，可以按購房金額占轉(zhuǎn)讓收入額的比例退還納稅保證金。資料來源：世嘉瑞邦整理【觀點(diǎn)】 土地閑置費(fèi)的提出則增加了擁有較多儲(chǔ)備土地企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力和被動(dòng)投資開發(fā)壓力，從而增加了企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)和投資風(fēng)險(xiǎn)。 各項(xiàng)稅收政策的出臺(tái)，將抑制投機(jī)性物業(yè)的消費(fèi)購買，使得項(xiàng)目銷售周期后移，資金回收周期加長。預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)，以規(guī)范從緊為主旋律的土地獲取環(huán)節(jié)、開發(fā)環(huán)節(jié)、銷售環(huán)節(jié)的稅收新政策會(huì)相繼出臺(tái)。 市場購買群體由于購買成本的增加，其實(shí)際購買周期會(huì)相應(yīng)延長，對項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)的銷售帶來壓力。

17、4、建管及交易政策在建設(shè)部等七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見中，對改善住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、引導(dǎo)住房建設(shè)與消費(fèi)、加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)等政策進(jìn)行了詳盡的詮釋。商品房預(yù)售條件也在不斷改變，例如，在取得商品房預(yù)售許可證前須交付全額土地使用權(quán)出讓金取得土地使用權(quán)證書，并要求投入開發(fā)建設(shè)資金達(dá)到工程總投資的25%以上；國內(nèi)部分城市原要求待售商品房至少完成兩層建設(shè)才允許預(yù)售，現(xiàn)在要求商品房必須完全竣工才可開始進(jìn)行預(yù)售活動(dòng)。九部委發(fā)布的國六條實(shí)施細(xì)則規(guī)定，從2006年6月1日起，對購買住房不足5年轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其取得的售房收入全額征收營業(yè)稅；個(gè)人購買普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)免征營業(yè)稅；

18、個(gè)人購買非普通住房超過5年（含5年）轉(zhuǎn)手交易的，銷售時(shí)按其售房收入減去購買房屋的價(jià)款后的差額征收營業(yè)稅。建管政策的變化，如人防費(fèi)用等配套設(shè)施支出提高，安全、消防設(shè)施的更加嚴(yán)格規(guī)范增加了項(xiàng)目開發(fā)成本?！居^點(diǎn)】 預(yù)計(jì)在項(xiàng)目開發(fā)周期內(nèi)，建管政策將更加規(guī)范嚴(yán)格，從而開發(fā)成本產(chǎn)生上升壓力；在交易調(diào)控以及建管政策方面，為化解越來越多的因期房交易所產(chǎn)生的矛盾與糾紛以及控制房地產(chǎn)業(yè)的市場總量規(guī)模，國家有較大的可能提高商品房預(yù)售的標(biāo)準(zhǔn)，將現(xiàn)有的投資25%上調(diào)到商品住宅主體封頂或竣工時(shí)，這將使得項(xiàng)目開發(fā)周期所需成本大大增加，對開發(fā)商的資金實(shí)力提出更高要求。 這一系列政策的不斷出臺(tái)，體現(xiàn)了總量調(diào)控、“穩(wěn)定房價(jià)”、規(guī)

19、范市場的宏觀調(diào)控目的，預(yù)計(jì)這一輪政策調(diào)控效應(yīng)在半年內(nèi)顯現(xiàn)，新一輪的宏觀調(diào)控政策將會(huì)更多的突出金融及稅收政策聯(lián)合運(yùn)用的權(quán)重，一些企業(yè)無法適應(yīng)政策環(huán)境和產(chǎn)業(yè)環(huán)境的變化，新一輪洗牌和整合勢必鋪開，對于優(yōu)秀企業(yè)而言是難得的發(fā)展機(jī)。二、柳州市城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r1、城市經(jīng)濟(jì)特點(diǎn)及橫向比較統(tǒng)計(jì)的八年間，柳州市年GDP年均增長13.5% 。從2002年開始，GDP增長速度平穩(wěn)， 6個(gè)年頭一直保持直線上升，國內(nèi)生產(chǎn)總值平均每年約以100億元的速度增長。柳州市2008年上半年GDP為 419.39億元，同比上漲16%以上，預(yù)計(jì)今年完成GDP 880億元。年 份08年上半年GDP（億元）07年上半年GDP（億元）20

20、07年GDP（億元）市 區(qū)總 量增長（%）總 量增長（%）總 量增長（%）南 寧 市595.1516.1471.7716.71063.017.1柳 州 市419.3915.6335.5117.8738.816.5桂 林 市343.668.0291.3013.9749.515.4梧 州 市-145.7517.0326.815.7北 海 市145.7120.0110.9718.0244.918.2防城港市94.4924.565.6221.0159.020.3欽 州 市158.1016.6123.0717.7303.917.2資料來源：世嘉瑞邦整理【觀點(diǎn)】 廣西的三大城市（南寧、柳州、桂林）中，去年

21、柳州GDP與桂林相持平，但是今年上半年柳州GDP超過桂林76億元，而北部灣沿海（三大城市）GDP遠(yuǎn)低于柳州，柳州經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市的地位難以動(dòng)搖。柳州GDP的增長得益于工業(yè)，工業(yè)是柳州的脊梁。從統(tǒng)計(jì)8年的國內(nèi)生產(chǎn)總值增長勢頭看來，柳州經(jīng)濟(jì)正處于快速發(fā)展的軌道中。 在全部工業(yè)生產(chǎn)總值上，2006年是一個(gè)質(zhì)的飛躍，突破1000億元，2007年全部工業(yè)總產(chǎn)值1388億元，比上年增長25.4% 。 2003年，柳州市委市政府提出再造一個(gè)工業(yè)柳州的目標(biāo)以后，全部工業(yè)總產(chǎn)值直線上升，年均增長率將近20% 。【 觀點(diǎn)】 柳州今年上半年規(guī)模以上工業(yè)產(chǎn)值740.37億元（增長32.5%）、南寧419.99億元（增長36.

22、89%）、防城港145.95億元（增長91.6%）、欽州118.36億元（增長53.08%）。柳州作為廣西省工業(yè)發(fā)展最成熟的地區(qū)，其工業(yè)起步較高，但是仍然以32.5%的速度增長，說明柳州工業(yè)化水平一直不斷加快。2007年工業(yè)對GDP的貢獻(xiàn)率為64.06%。城市工業(yè)化率達(dá)54.68% (工業(yè)增加值404.01億元738.8億元100%=54.68%)，已經(jīng)發(fā)展成為半工業(yè)化城市，離工業(yè)化城市（工業(yè)化率60%）僅僅一步之遙。 20002007年，柳州市城鎮(zhèn)居民可支配收入從532812866元/年，平均年增長率約為10.48% 。 2007年城鎮(zhèn)居民可支配收入折合已經(jīng)達(dá)到1850美元。 2007年扣除

23、物價(jià)上漲因素，城鎮(zhèn)居民可支配收入增加12.19% 。 2000年相對上一年增長率為零，主要是物價(jià)上漲波動(dòng)因素的影響?！?觀點(diǎn)】 2008年上半年，全區(qū)城鎮(zhèn)居民人均可支配收入方面，北海7495元（增長12.3%）、柳州7386元（增長13.4%）、南寧7303元（增長21.08%）、防城港7305元（增長16.3%）、欽州7113元（增長19.4%）。柳州08年上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入在全區(qū)排名第二，可支配收入通常比南寧市還要高。2007年柳州城鎮(zhèn)居民可支配收入在整個(gè)廣西排名第一，說明城鎮(zhèn)居民可支配收入逐漸加大，人民消費(fèi)水平越來越高，居民消費(fèi)形式多樣化、消費(fèi)范疇變廣。2、城市經(jīng)濟(jì)縱向比較07

24、年GDP（億元）06年GDP（億元）市區(qū)總 量增長（%）總 量增長（%）北 京 市9006.212.3%7720.312%深 圳 市6765.4114.7%5684.3915%長 沙 市2190.2516%1790.6614.8%昆 明 市1393.6912.5%1203.1412.3%荊 州 市519.612.4%438.19.2%柳 州 市738.0416.5%626.9117.7%資料來源：世嘉瑞邦整理【 觀點(diǎn)】 GDP總量數(shù)據(jù)表顯示，柳州市現(xiàn)階段還處于二線城市行列，其GDP總量接近省會(huì)城市昆明GDP總量的一半。 柳州市與國內(nèi)一線城市的人均GDP仍存在1-2倍的差距，折射市民在購買價(jià)格承

25、受能力上只能承擔(dān)一線城市廣義商品價(jià)格的12或者是23的價(jià)格區(qū)間。 從增速走勢圖看，柳州市近兩年人均GDP的增長速度在所有比較樣本城市中為最高。柳州作為區(qū)域核心城市，居民收入在高速增長，其消費(fèi)結(jié)構(gòu)和能力將在市民收入增加的推動(dòng)下迅速提高。三、城市規(guī)劃和定位概況 城市的概況柳州市位于廣西省中部，又稱龍城，是一座具有2100年歷史的古城。柳州市現(xiàn)以工業(yè)為主、綜合發(fā)展的區(qū)域性中心城市；柳州市作為廣西壯族自治區(qū)的直轄市，下轄六縣四區(qū)，總面積1.86萬平方公里，市區(qū)面積為650多平方公里，其中，建成區(qū)106平方公里，總?cè)丝?60萬人，市區(qū)人口110萬人。柳州是中國西部區(qū)域性交通樞紐，是溝通中國西南與中南、華

26、東、華南地區(qū)的鐵路中樞。柳州是中國45個(gè)公路主樞紐城市之一，境內(nèi)有多條國道和高速公路交匯，公路運(yùn)輸3-4小時(shí)可達(dá)北部灣海岸港口。柳州是國家一類口岸，柳江航運(yùn)可直達(dá)香港、澳門。柳州的白蓮機(jī)場達(dá)到國家4D級標(biāo)準(zhǔn)，已開通至北京、上海、廣州、成都、重慶等航線。柳州距桂林兩江國際機(jī)場僅需一個(gè)半小時(shí)車程。截至2007年末，柳州全市總?cè)丝?62.5萬人，比上年增加1.99萬人。其中，市區(qū)人口101.84萬人。城鎮(zhèn)單位在崗職工年平均工資26819元，比上年增加4261元，增長18.2%。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入12866元，比上年增加1864元，增長16.9%；農(nóng)民人均純收入3497元，比上年增加584元，增長

27、20.0%。2007年市區(qū)內(nèi)居住用地為4069.3公頃，占城市建成區(qū)總用地的36.99%，人均擁有居住用地面積為36.99平方米。人均住房建筑面積27.65平方米。2007年末人口及構(gòu)成情況指 標(biāo)總 人 口非 農(nóng) 業(yè) 人 口農(nóng) 業(yè) 人 口男 性女 性18歲以下18-35歲35-60歲60歲以上年末數(shù)（萬人）362.50126.39236.11188.61173.8965.94117.35131.1848.03比 重（%）100.0034.965.152.048.018.232.436.213.2資料來源：柳州市統(tǒng)計(jì)局 城市片區(qū)組成概況 城市功能分區(qū)組成現(xiàn)狀城中區(qū)：柳州市商貿(mào)、金融、文化、教育、

28、娛樂中心。行政區(qū)域面積77.675平方公里，人口12萬人（其中非農(nóng)業(yè)人口8.95萬人）。城區(qū)內(nèi)有柳州市市政府、柳州市財(cái)政局等一批政府重要機(jī)構(gòu)。第三產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)是城中區(qū)的支柱經(jīng)濟(jì)，2007年，實(shí)現(xiàn)第三產(chǎn)業(yè)營業(yè)收入105.58億元，三產(chǎn)經(jīng)濟(jì)比重占轄區(qū)經(jīng)濟(jì)總量的85%。城區(qū)內(nèi)有解放前的“沙街”、解放路的“五角星街市”以及現(xiàn)在的五星商業(yè)步行街，龍城路是廣西首個(gè)“全國商業(yè)文明示范街”和“百城萬店無假貨活動(dòng)示范街”，路段內(nèi)現(xiàn)擁有工貿(mào)大廈、五星商廈、東都百貨等一批高質(zhì)量、高檔次的大型商場和蘇寧、國美、上島、尚龍等著名品牌連鎖店，是柳州市消費(fèi)的領(lǐng)軍力量，五星商圈的強(qiáng)勢競爭力和輻射帶動(dòng)力已經(jīng)形成。城中區(qū)歷史人文資源

29、十分豐富，紀(jì)念柳宗元的柳候祠、柳候衣冠冢和韓（愈）文、柳（宗元）事、蘇（軾）書而成的“荔子碑”，明代柳州八賢之一的刑部左侍郎張羽中墓，明代東門城樓和清代西來古寺均坐落在城中區(qū)；文化藝術(shù)中心大型劇目與公園、江濱、廣場。 城市交通體系組織規(guī)劃表類 別內(nèi) 容公 路柳州現(xiàn)有大橋?yàn)?1座，分別為鐵路橋、柳江大橋、壺東大橋(柳江三橋)、文惠橋、壺西大橋(柳江四橋)、雙沖橋、紅光大橋、河?xùn)|大橋、靜蘭橋、高速公路洛維大橋、文昌大橋。已建立交為9座。規(guī)劃互通立交將有9座，規(guī)劃半通立交為6座，規(guī)劃分離立交為9座。鐵 路完成黔桂、焦柳線等擴(kuò)能改造工程，建設(shè)湘桂線復(fù)線改造工程，加緊推進(jìn)湘桂線鐵路城市河北半島段改線和火

30、車北站外遷工作，按計(jì)劃落實(shí)柳州東站（貨站）遷移至柳州南編組站的西側(cè)和完善其服務(wù)功能，推動(dòng)柳州至肇慶線路列入國家路網(wǎng)規(guī)劃“十一五”開工建設(shè)項(xiàng)目。水 運(yùn)把柳江建設(shè)成為桂中區(qū)域乃至貴州省最近最快的出海、通港的黃金水道；建成鷓鴣江碼頭（二期）工程、陽和碼頭等主要項(xiàng)目，提高柳州港通航能力，調(diào)整優(yōu)化港口結(jié)構(gòu)，重點(diǎn)提高集裝箱和大宗散貨運(yùn)輸能力，改善港口裝卸條件。使柳州港近期達(dá)到500萬噸，遠(yuǎn)期達(dá)到1000萬噸的吞吐能力。航 空開辟至主要大城市的新航線，增加航班，滿足本區(qū)域航空運(yùn)輸方面的需要，進(jìn)一步增強(qiáng)與沿海城市的聯(lián)系，建成國內(nèi)大中型空港。 柳州城市總體規(guī)劃建成現(xiàn)代化工業(yè)花園城市城市建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)為：建設(shè)用地為人均

31、104.97平方米，公共停車場用地為人均1方米，綠地占城市建成區(qū)用地比例為15.12%。在未來幾年里，柳州將主要向東北方向拓展，使城市的總體布局形成為5個(gè)中心城區(qū)（柳東、柳南、柳西、柳北、城中），2個(gè)外圍組團(tuán)，2個(gè)風(fēng)景區(qū)（三門江和大龍?zhí)叮?。城市功能分區(qū)為：河?xùn)|片為市級行政中心，龍城路至魚峰路沿線一帶為經(jīng)濟(jì)商業(yè)區(qū)，人民廣場及周邊建設(shè)為文化休閑中心，將沙塘建設(shè)成為新的文化教育基地。柳州的優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)工業(yè)規(guī)劃在城市西部及東南外圍，規(guī)劃布局5個(gè)工業(yè)園（柳北、柳西、陽和、西鵝、河?xùn)|）和1個(gè)工業(yè)組團(tuán)（太陽村）。 城中區(qū)發(fā)展定位柳州市的中心城區(qū)，城市的休閑消費(fèi)中心，是以傳統(tǒng)商業(yè)、文化娛樂、旅游服務(wù)和居住為主的綜

32、合城區(qū)。結(jié)合城中片區(qū)功能疏解與提升，疏解城中片區(qū)人口，控制人口總量增長，使人口規(guī)模與城市發(fā)展需要相適應(yīng)。規(guī)劃片區(qū)內(nèi)的規(guī)劃人口約為12-13萬人。 發(fā)展策略：1、城中片區(qū)是柳州城市發(fā)展的發(fā)源地，其歷史文脈是城市的寶貴資源，應(yīng)充分利用和展示城中片區(qū)的文化人文魅力； 2、挖掘片區(qū)的土地利用潛力，保持老城功能和容量的“適應(yīng)發(fā)展”；3、合理調(diào)整城中片區(qū)的用地結(jié)構(gòu)，力求“提升和改善環(huán)境質(zhì)量”，保持老城的活力。 片區(qū)空間結(jié)構(gòu)：從調(diào)整完善現(xiàn)有城市結(jié)構(gòu)出發(fā)，通盤考慮市域空間形態(tài)的變化及中心城區(qū)對全市的輻射影響，規(guī)劃空間結(jié)構(gòu)為：三軸，六區(qū)，一帶?！叭S”為：躍進(jìn)路八一路龍城路城市發(fā)展軸；白沙路三中路解放路商業(yè)發(fā)展

33、軸；廣雅支路廣場路友誼路商務(wù)辦公發(fā)展軸?！傲鶇^(qū)”為：濱江旅游休閑區(qū)；中山路周邊傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)；廣場周邊文化娛樂綜合區(qū)；三中路特色商業(yè)區(qū)；三中路金融辦公區(qū)；北站路商業(yè)服務(wù)區(qū)?！耙粠А睘檠匮湃迓分猩铰窞程侣啡形髀返木幼“l(fā)展帶，重點(diǎn)發(fā)展居住相關(guān)功能。 歷史文化名城規(guī)劃1保護(hù)歷史城區(qū)格局，即歷史形成的道路網(wǎng)骨架、城市軸線等組成的獨(dú)特平面形態(tài)，保護(hù)街區(qū)尺度，控制建筑高度和密度；保護(hù)歷史性建筑和具有鮮明嶺南特色的騎樓建筑，并劃定保護(hù)范圍； 2保護(hù)柳江兩岸舊城風(fēng)貌，保證山體與柳江之間的視覺聯(lián)系，嚴(yán)格控制沿江地段建筑高度和建筑形式；【 觀點(diǎn)】 城市的發(fā)展定位使城市中心發(fā)生偏移，但是固有的城市習(xí)慣不會(huì)受到根本性的

34、改變。城中區(qū)作為自古以來的城市中心區(qū)，其在市民的心目中“根”的概念不會(huì)被輕易動(dòng)搖。 城中區(qū)未來發(fā)展定位將傾向于特色商業(yè)和旅游休閑、娛樂，這將使區(qū)域特點(diǎn)更明顯，同時(shí)在區(qū)域內(nèi)相關(guān)產(chǎn)品進(jìn)行升級換代時(shí)也為項(xiàng)目切入市場提供了機(jī)會(huì)。 城市商業(yè)發(fā)展【提示】 商貿(mào)規(guī)劃中，以兩大商貿(mào)區(qū)為主。一個(gè)是商貿(mào)中心事務(wù)區(qū)，另一個(gè)是中心商業(yè)區(qū)，其分布在城中U型半島內(nèi)和河?xùn)|新區(qū)。 有兩大貿(mào)易中心：柳州汽車貿(mào)易中心和柳州日用消費(fèi)品集散中心。都分布在南站路和西環(huán)路的柳西片區(qū)。 有兩大網(wǎng)絡(luò)批發(fā)市場：廣西糖網(wǎng)批發(fā)市場和農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場，分布在柳東新區(qū)和城北區(qū)。 十大片區(qū)商業(yè)生活中心，其中分布在U型半島內(nèi)的有兩個(gè)，U型半島商業(yè)圈外的有

35、八個(gè)。 另外還有交通樞紐商業(yè)、特色主題商業(yè)及特色旅游商業(yè)。【 觀點(diǎn)】 依據(jù)以上提示得知，城中區(qū)作為城市商業(yè)中心的地位依然穩(wěn)固，項(xiàng)目處于城區(qū)的中心商業(yè)區(qū)域，其商業(yè)號召力不減。 城市主要商業(yè)生活中心在項(xiàng)目周邊區(qū)域以環(huán)狀分布，為項(xiàng)目提供了足夠的外部商業(yè)氛圍。 作為城市南北和東西向的連結(jié)地帶，來往的人流和車流為項(xiàng)目提供了足夠的支持。 城市商業(yè)定位的細(xì)化，使區(qū)域內(nèi)商業(yè)產(chǎn)品細(xì)分。舊有產(chǎn)品將會(huì)被淘汰，符合未來市場需求的產(chǎn)品空間為項(xiàng)目提供難得的市場機(jī)會(huì)。四、柳州土地市場分析 概況2007年柳州市土地拍賣量80公頃，2008年柳州市土地拍賣量24公頃，2007年-2008年土地拍賣量共達(dá)104公頃。其中2007

36、年可用于居住的共有15宗地，面積為534106.53，2008年可用于居住的共有6宗地，面積為109864.56，可用于住宅的地塊占85%。2008年上半年，柳州市完成土地供應(yīng)273.54公頃，成交74宗，出讓土地面積166.55公頃，成交價(jià)格8.16億元。而去年柳州市全年供應(yīng)經(jīng)營性地80公頃，實(shí)現(xiàn)土地收入10億元、土地出讓金2.5億元，完成土地出租收入700萬元的目標(biāo)。2007年上半年通過招拍掛方式出讓土地5宗，出讓土地面積48公頃，成交價(jià)總額8.1億元，其中大部分集中在學(xué)院路、桂柳路、桂中大道等柳東新區(qū)熱點(diǎn)開發(fā)地段內(nèi)。 價(jià)格趨勢城市區(qū)域功能定位以及地塊所在區(qū)位價(jià)值決定了土地拍賣價(jià)格。柳州現(xiàn)

37、階段中心城區(qū)內(nèi)可用在房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地比較有限，因供求關(guān)系的不平衡造成土地拍賣價(jià)格波動(dòng)幅度較大。價(jià)格規(guī)律呈現(xiàn)城市舊城區(qū)的土地價(jià)格遠(yuǎn)高于新城區(qū)價(jià)格，交通便利、人口密集、城市配套完善地段的土地價(jià)格更貴；商住類土地價(jià)格高于商業(yè)類土地價(jià)格。 現(xiàn)狀特征及趨勢由于城區(qū)功能不同，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)程度有所不同。近兩年城市發(fā)展目標(biāo)和城區(qū)的區(qū)位功能得到進(jìn)一步明確，使城區(qū)居住聚集效應(yīng)明顯，從而帶動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)產(chǎn)生匯集效應(yīng)。2007年2008年，柳州市房地產(chǎn)土地供應(yīng)相對集中在魚峰區(qū)、柳北區(qū)、城中和柳南區(qū)。但是受制于城市空間局限，多數(shù)項(xiàng)目地塊在100畝以下，100畝以上的中、大型房地產(chǎn)項(xiàng)目比較稀缺。 存量及潛在供應(yīng)

38、量【2008年】1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目共88項(xiàng)，總用地面積293.65萬平方米,總建筑647.35萬平方米,年度施工面積270.04萬平方米;2、新增住房建設(shè)用地11宗, 總用地面積354.32畝;3、土地儲(chǔ)備住宅用地19宗, 供地面積1353.58畝,出讓面積1047.66畝;4、保障性住房總用地面積36.95萬平方米,總建筑面積63.15萬平方米,年度施工面積63.15萬平方米。2008年土地儲(chǔ)備住宅用地計(jì)劃表序號位置供地面積（畝）出讓面積（畝）用途1航鷹大道航三路交匯西北側(cè)82.5858.9商住2廣雅市場7.947.84商住3桂柳路南學(xué)院路東A-721.4915.6商住桂柳路南學(xué)院路東A-8

39、109.8493.2居住4八一路廣場路東北側(cè)(醫(yī)院及周邊)99.4678.6商住5白沙路5號(壺東大橋北面)B145.0443.92商住白沙路5號(壺東大橋北面)C44.36商住白沙路5號(壺東大橋北面)D56.76居住6航鷹東航三北地塊112.2154.85商住7榮新路6號13.0713.07居住8八一路體育休閑廣場31.8127.22商住9潭中西路(中華石都)55.542.25商住10北雀路(木材廠)93.1292.57商住11舊機(jī)場航鷹東、航生西、航三南、航四北C52.2240.33居住12舊機(jī)場航鷹東、航生西、航三南、航四北B56.936.1商住舊機(jī)場航鷹東、航生西、航三南、航四北D7

40、8.6964.24居住13高新三至高新四路沿江136.6783.89商住14躍進(jìn)路100號(柳冠)113.7379.97商住15潭中西路北側(cè)143.31113.99居住合 計(jì)1353.581047.66資料來源：柳州市建委2008年新增住房建設(shè)用地計(jì)劃表(第一批)序 號宗 地 位置宗地面積 (畝)土 地 性 質(zhì)1榮軍路226號24.15居住2燎原路27號48.66同上3燎原路27號9.81同上4潭中西路8號14.19同上5柳石路149號5.56同上6河?xùn)|路北側(cè)土地63.36同上7雅儒路362號32.09同上8龍泉路2號76.55同上9城站路106號南區(qū)23.85同上10城站路106號北區(qū)43.

41、51同上11屏山大道113號12.59同上合 計(jì)354.32 資料來源：柳州市建委【2009年】1、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目共65項(xiàng)，總用地面積174.12萬平方米，總建筑面積652.71萬平方米，年度施工面積327.81萬平方米；2、2009年經(jīng)濟(jì)適用住房總用地面積34.63萬平方米，總建筑面積82.85萬平方米，年度施工面積80.97萬平方米；3、儲(chǔ)備土地規(guī)劃為住宅用地預(yù)出讓11宗，供地面積1559畝，出讓面積1148.4畝?！?觀點(diǎn)】 從土地供應(yīng)表格可看出，柳州市近段時(shí)間的土地供應(yīng)仍沒有相對集中的區(qū)域；平衡的分布使市場相對平穩(wěn)的狀態(tài)得以繼續(xù)。 在項(xiàng)目周邊有兩個(gè)地塊供應(yīng)，一是未來的柳州市地標(biāo)項(xiàng)目，另

42、外一個(gè)則是雅儒路的舊城改造項(xiàng)目。這些項(xiàng)目的聯(lián)動(dòng)為我項(xiàng)目日后開發(fā)形成片區(qū)效應(yīng)提供了支持，但同時(shí)在某種程度上也會(huì)給項(xiàng)目銷售帶來壓力。 土地供應(yīng)的增加顯示市場開發(fā)節(jié)奏正在加快，把握市場動(dòng)向抓住市場節(jié)奏是我項(xiàng)目搶占先機(jī)的關(guān)鍵。 柳州2007及2008年上半年年土地交易情況2008年土地市場招拍掛情況（截止08年上半年）序號地塊編號宗 地 位 置出讓面積（）土 地 用 途成交價(jià)（萬元）樓面單價(jià)（元）競 得 人1第十一期：P(2008)11號躍進(jìn)路100號50544.42居住，局部商業(yè)、辦公113604047.52柳州市溫馨房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2第九期：P(2007)13號八一路65號1135.7辦公2

43、90 4353.49廣西日報(bào)社3第六期：P(2008)6號雅儒路362號4481.61商業(yè)、住宅5000 3187.62柳州市長業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司4第三期：P(2008)2號八一路廣場路東北側(cè)42212商業(yè)、辦公、旅館業(yè)、文化娛樂22020 5717.31廣西地王投資有限公司14000住宅（公寓式）【備注：建施成本按1800元計(jì)算】2007年柳州市土地市場招拍掛情況序號地塊編號宗 地 位 置出讓面積（）土 地 用 途成交價(jià)（萬元）樓面單價(jià)（元）競 得 人1第十四期：P(2007)20號八一路建委北側(cè)3187.15商業(yè)、住宅2452568.71柳州市溫馨房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司2第十四期：P(2

44、007)21躍進(jìn)路3330.85住宅4153045.92柳州桂河房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3第七期：P(2007)9號三中路西側(cè)5692.91住宅、商業(yè)30257113.62柳州市祥興房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司【備注：建施成本按1800元計(jì)算】5月份柳州市國土資源局共出讓土地2宗，總掛牌土地面積5.93萬平方米。由于市場處在觀望階段，土地未有成交。編 號土地位置出讓土地面積（平方米）土地用途規(guī)劃指標(biāo)要求出讓年限(年)競買起始價(jià)（萬元）競買保證金（萬元）容積率建筑密度綠地率P(2008)11號躍進(jìn)路100號50544.42住宅，局部商業(yè)、辦公4.3不大于25應(yīng)達(dá)到30住宅70，商業(yè)、辦公40年1136030

45、00P(2008)12號東環(huán)路東側(cè)、文昌路北側(cè)8788.52商業(yè)住宅不大于1.8不大于30應(yīng)達(dá)到30商業(yè)40，住宅701160不大于3.0不大于27不小于30【 觀點(diǎn)】 因?yàn)榱菔谐侵袇^(qū)現(xiàn)階段土地市場的供應(yīng)以舊城改造地塊為主，分布較零散，沒有形成規(guī)范的開發(fā)片區(qū)或等級梯次，在比較土地成本時(shí)較難找到與本項(xiàng)目相類似的項(xiàng)目。 以近兩年土地出讓的均價(jià)可知，城市區(qū)域內(nèi)主要道路附近的地塊出讓價(jià)格上升了近20%，核心區(qū)域在可開發(fā)土地有限的情況下價(jià)格更是以數(shù)倍的速度在增長。從以上提示客看出，現(xiàn)階段城中區(qū)土地出讓均價(jià)維持在200萬畝的水平。建議開發(fā)商在獲取土地時(shí)，參考市場平均水平及地塊等級，可將價(jià)格區(qū)間適當(dāng)放大。

46、五、柳州居住物業(yè)的市場研究1、居住物業(yè)市場概況 柳州居住物業(yè)市場主要區(qū)域綜述城中區(qū)主要分為：北區(qū)和南區(qū)兩個(gè)部分；整體均價(jià)區(qū)間在4525元/。城中北區(qū)：房地產(chǎn)項(xiàng)目以居住為多，配套成熟，集中了城中區(qū)大部分居住小區(qū)。住宅房地產(chǎn)銷售均價(jià)為34004200元/。城中南區(qū)：房地產(chǎn)項(xiàng)目住宅房地產(chǎn)銷售均價(jià)為45006000元/。河?xùn)|新區(qū)：集中了大部分高尚住宅區(qū)，兩個(gè)主打賣點(diǎn)，一是行政中心區(qū)。二是教育文化為主的高新區(qū)教育中心區(qū)。目前處于該板塊的樓盤 均價(jià)均已經(jīng)達(dá)到40005100元/。柳南區(qū)：由于城市配套的完整度和品質(zhì)限制，該區(qū)域地產(chǎn)項(xiàng)目整體品質(zhì)不高，住宅均價(jià)也相對較低，在3000-3700元/。 市區(qū)主要住宅

47、物業(yè)列表序 號項(xiàng)目名稱樓盤地址開發(fā)商銷售電話總戶數(shù)產(chǎn) 品 設(shè) 計(jì)交房時(shí)間均價(jià)（元/）銷售率優(yōu)惠措施1五星中環(huán)大廈柳州市公園路47號豐澤地產(chǎn)2811166400商務(wù)公寓80-90平米、三房100-120平米2008年8月底交房580060%一次性98折、按揭99折2半島中央花園北雀路12號天鵬地產(chǎn)23622771380樓中樓200 三房110 兩房882009年4月390040%一次性98折 按揭99折3陽光100城市廣場柳州市文昌橋東陽光壹佰置業(yè)26211112000二房70-80平米、三房110平米2009年底公寓5700住宅670050%一次性98折、按揭99折4王 座桂中大道4號通建地產(chǎn)

48、2615555340二房89平米、三房130-140平米、四房260平米、樓中樓260-300平米2008年年底420070%一次性97折、按揭99折5龍城世家桂中大道6號旺業(yè)地產(chǎn)2691111900一房64平米、二房84平米、三房137平米、四房187平米2010年6月460062%一次性97折、按揭98折6文源華都桂中大道19號連和地產(chǎn)26978881100二房87平米、三房110-130平米、四房170平米2009年5月530069%一次性97折、按揭98折7興佳清華坊桂中大道68號興佳地產(chǎn)26966661200三房110-120平米、四房130-140平米未定470058%一次性98折

49、、按揭99折8文博帥府海關(guān)路58號銀陽地產(chǎn)2696588500二房80-90平米、三房110平米、樓中樓100-200平米2009年年底400080%一次性96折、按揭98折9柳畔東堤柳州市高新二路伽良地產(chǎn)2611222115二房88.86平米、三房126-136平米、四房160-190平米2009年年底未定一期未開盤未定10居上好人家東環(huán)路280號居上地產(chǎn)2627188、2626188700一房60平米、二房70-90平米、三房110-135、四房145-155、樓中樓150-220已交/尾盤350095%一次性97折、按揭99折11青年匯潭中東路三號祥興地產(chǎn)2610011、26300883

50、00一房50平米已交/尾盤370098%一次性98折、按揭99折12居上V8城文昌大道與東環(huán)大道交匯處居上地產(chǎn)2633588、2633599110三房140平米、四房170平米今年年底420060%一次性98折、按揭99折、公積金99.5折13南亞風(fēng)情柳州市東環(huán)路281-1號新居地產(chǎn)/銀河地產(chǎn)2611188、26112882000一房40平米、二房70-80平米、三房100-130、四房160、五房200、六房250、樓中樓260平米未定185030%一次性98折、按揭98折14天和人家柳州市燎原路41號華泰地產(chǎn)3120688、3120788500一房40-50、二房70-80、三房107-1

51、25、四房142、樓中樓118-158明年中旬350070%一次性97折、按揭98折15柳岸金邸柳州市紅光路68號鳳凰地產(chǎn)3501666、6083021300一房40-50平米、二房80平米、三房120-130平米、四房180平米、樓中樓300平米已交400050%-16萬佳馨園西環(huán)路11號萬佳地產(chǎn)3926887700樓中樓150平米261095%固定優(yōu)惠95折17金綠洲柳州市潭中西路19號方東地產(chǎn)3722777、37228882000一房40-50平米、二房60-80平米、三房100-170平米、四房150-185平米2009年9月30日290060%一次性96折，按揭98折，公積金99折1

52、8富麗嘉園潭中西路15號鐵路騰龍地產(chǎn)3926422、39263221000一房61平米、二房79-85平米、三房118-125平米2009年6月320070%19金河灣潭中西路安青地產(chǎn)3726999、37269982200一房44平米、二房80-90平米、三房100-130、四房140、樓中樓160-200平米預(yù)計(jì)2010年260080%一次性96折、按揭98折20在水一方柳州市潭中西路7號宏華地產(chǎn)3712888、37288111700一房30-60平米、二房80-90平米、三房100-130平米、四房150平米、樓中樓170平米未定2600-未定21冠亞藍(lán)灣國際柳州市白沙路冠亞地產(chǎn)25398

53、88、25286661000一房40-60二房80三房90-140四房150-1602008年年底320098%一次性97折、按揭98折、公積金99折22水天一北雀路45號恒原佳地產(chǎn)2368838、23626551800二房85平米、三房100-120平米2008年6月320070%一次性98折、按揭99折23江岸名軒柳州市勝利路1號之一隆地地產(chǎn)/嘉泰地產(chǎn)2521111、2556888800三房114-171平米2008年9月420070%一次性97折、按揭98折24濱江世紀(jì)城柳州市鷓鴣江路12號富鴻地產(chǎn)2530333、2523777500二房102平米、三房120-130平米2009年交房3

54、400-一次性97折、按揭98折25碧麗星城柳州市躍進(jìn)路120號興佳地產(chǎn)2513333969三房115平米占2/3、二房85平米占1/3、樓中樓50套約176平米2009年4月320060%一次性96折，按揭98折26上品陽光柳州市蝴蝶山路48號恒運(yùn)天合地產(chǎn)3135898、31368982000四房141.34 三房123-1252009年8月3100-27嘉匯龍?zhí)叮?期）柳州市柳石路153號桂嘉匯地產(chǎn)3130388、3122988524四房106-132 三房100-150 一房50-100平方米-一次性98 按揭9928望泰龍城華府柳州市航一路1號望泰地產(chǎn)3198888、3199888-三

55、房兩廳兩衛(wèi) 100-250-3150-預(yù)約卡享受9.8*9.829嘉靖圣藍(lán)山柳州市柳石路35號3800888-未定30銘溪港灣（2期）柳邕路二區(qū)6號鑫弘地產(chǎn)3220333、3220888-五房177 四房152 三房115 兩房90-2850-31望泰北城華府北雀路45號城名府地產(chǎn)2317888、2316888-四房85-104 三房113-3300-32龍騰閣廣電中心斜對面華展地產(chǎn)2635555、2636555300三房44-140 一房44-140-33中房金茂園北雀路與紅碑路交界新世紀(jì)地產(chǎn)2610680、2690680-3150-34南亞名邸柳州市文昌路3號銀河地產(chǎn)2611188、2611288500一房3867、兩房6885，78為主2009年一房3600兩房460043%一次性97折、按揭98折資料來源：世嘉瑞邦整理 柳州市樓盤地圖2、產(chǎn)品形態(tài)分析 建筑形態(tài)從各個(gè)在售樓盤來看，柳州樓盤以高層和多層為主，河?xùn)|區(qū)板塊、柳北板塊