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1、文獻(xiàn)綜述一、 國外相關(guān)研究1862年，德國經(jīng)濟(jì)學(xué)家馮杜能就提出：在一個(gè)給定的空間市場(chǎng)內(nèi)，土地的總租金等于市場(chǎng)內(nèi)所有交通成本的總和。即總土地價(jià)格與區(qū)域交通質(zhì)量直接聯(lián)系，交通基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與完善，對(duì)居住者需求產(chǎn)生明顯的強(qiáng)化作用，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的增加產(chǎn)生加強(qiáng)作用。對(duì)于城市地鐵與周邊房地產(chǎn)價(jià)值這一課題，歐美學(xué)者已經(jīng)作了大量的研究，包括住宅市場(chǎng)和商業(yè)類房產(chǎn)市場(chǎng)，采用特征定價(jià)方法進(jìn)行實(shí)證分析研究，但之前的研究一般是根據(jù)需求模式和出行模式的變化來研究其對(duì)交通的影響，針對(duì)公共交通對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)影響的研究比較少。不過近年來，很多學(xué)者所做的研究以及房產(chǎn)市場(chǎng)部門本身也開始關(guān)注于交通對(duì)土地和房產(chǎn)增值的影響，且主要集中于

2、住宅影響的研究。R.F.Muth（1969）在區(qū)位理論的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步研究了交通費(fèi)用和住房費(fèi)用的關(guān)系，指出了城市住房的區(qū)位取決于交通費(fèi)用和住房費(fèi)用間的權(quán)衡，住房離中央商務(wù)區(qū)越遠(yuǎn)，出行的交通成本（包括時(shí)間和費(fèi)用）就越高1。M.A.Stegman（1969）研究并建立了住房價(jià)值與區(qū)位和交通成本的計(jì)算模型2。大多數(shù)研究發(fā)現(xiàn)，地鐵交通確實(shí)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值產(chǎn)生了積極的影響。在住宅方面Benjamin和Sinmas針對(duì)華盛頓的研究表明，離地鐵站口的距離每增加160米，公寓租金就降低2.4%-2.6%3；Al-Mosaind、Dueker和Strathman的研究發(fā)現(xiàn)，波特蘭的地鐵開通兩年后，距離車站500米范

3、圍內(nèi)的住房價(jià)格比其他地區(qū)的高10.6%4；Voith證明由于可達(dá)性的改善，費(fèi)城快速軌道線附近的獨(dú)立住宅價(jià)值提高了月8%5；Amstrong的研究表明，波士頓臨近地鐵交通的獨(dú)立住宅約有6.7%的市場(chǎng)溢價(jià)6。不過也有些研究給出了不同的觀點(diǎn)。Landis對(duì)亞特蘭大和華盛頓的的研究表明地鐵對(duì)商業(yè)物業(yè)價(jià)值的影響極小7，Knight和Trygg也認(rèn)為，如果沒有土地、經(jīng)濟(jì)、政策等其他因素的配合，地鐵交通對(duì)于房地產(chǎn)價(jià)值的提升作用很小8。二、國內(nèi)相關(guān)研究國內(nèi)學(xué)者起初關(guān)于地鐵對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響研究比較少，不過隨著我國城市軌道交通建設(shè)和房地產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，各大城市相繼開始建設(shè)完善城市地鐵交通體系，因此關(guān)于地鐵對(duì)沿線

4、房地產(chǎn)價(jià)格的影響受到更多研究學(xué)者的關(guān)注。目前國內(nèi)分析關(guān)于地鐵站點(diǎn)周邊房地產(chǎn)價(jià)格影響的方法主要是通過構(gòu)建計(jì)量模型來定量地分析地鐵對(duì)站點(diǎn)周邊房地產(chǎn)價(jià)格的影響，從近幾年的研究來看，研究特點(diǎn)主要集中于對(duì)北京、上海、深證等已建或者在建地鐵項(xiàng)目的分析。何寧（1998）采用上海市地鐵1號(hào)線從常熟路站到錦江樂園站和萃莊站站點(diǎn)周邊的房屋交易樣本數(shù)間，建立了一個(gè)交通成本的分析模型，并確定了交通成本與房價(jià)之間的定量關(guān)系方程9。同濟(jì)大學(xué)的葉霞飛、蔡蔚（2002）參考日本學(xué)者的定量研究方法，推導(dǎo)出住宅價(jià)格的房價(jià)差函數(shù)，并以此建立地鐵對(duì)房地產(chǎn)增值影響的交通成本模型，通過分析發(fā)現(xiàn)地鐵對(duì)沿線住宅價(jià)格的增值作用在地鐵開通運(yùn)營前

5、就已經(jīng)存在10。王霞等（2004）以北京市輕軌13號(hào)線威力，以2001-2004年輕軌站點(diǎn)周圍4km范圍內(nèi)新建商品住宅小區(qū)均價(jià)和住宅出讓低價(jià)位數(shù)據(jù)源，分析了各個(gè)環(huán)路區(qū)間內(nèi)13號(hào)線站點(diǎn)周圍每間隔1kn平均房價(jià)和平均地價(jià)的變化，證明輕軌站點(diǎn)在城市中心區(qū)對(duì)房價(jià)的影響較小，越遠(yuǎn)離城區(qū)對(duì)房價(jià)的影響程度和范圍越大11。清華大學(xué)何劍華（2004）以北京地鐵13號(hào)線為研究對(duì)象，將城市軌道交通對(duì)住宅房地產(chǎn)的效應(yīng)分解為“空間效應(yīng)”和“時(shí)間效應(yīng)”兩方面進(jìn)行探討得出結(jié)論：13號(hào)線站點(diǎn)對(duì)周邊住宅價(jià)格的影響半徑約為1000m；從1999年到2004年，隨著13號(hào)線的施工與運(yùn)營，在范圍內(nèi)住宅總價(jià)和單價(jià)分別上升了16%和18

6、%12。鄭捷奮（2005）通過構(gòu)建改進(jìn)的特征價(jià)格模型計(jì)算了1997-2003年深圳地鐵一期站點(diǎn)周邊物業(yè)的交易數(shù)據(jù)，實(shí)證分析表明深圳地鐵建設(shè)對(duì)站點(diǎn)周邊房地產(chǎn)的影響范圍為地鐵站距離400-600m半徑的區(qū)域，400m和600m半徑區(qū)域內(nèi)平均增值幅度分別為23.03%和19.65%13。陳有孝等（2005）分析了城市軌道交通與房價(jià)之間的相互作用關(guān)系，選取北京市距站點(diǎn)2km圈內(nèi)地塊的剁成住宅平均房價(jià)作為研究對(duì)象建立軌道交通地價(jià)影響函數(shù)，結(jié)果表明：隨著軌道交通車站距離市中心運(yùn)行時(shí)間的增加，房價(jià)漲漲幅度變得越來越小；地塊距離軌道交通這站越遠(yuǎn)，房價(jià)上漲越小14。顧杰（2008）收集了1999-2006年間杭

7、州規(guī)劃地鐵1、2號(hào)線站點(diǎn)附近2kn范圍內(nèi)的住房交易數(shù)據(jù)，利用特征價(jià)格模型來衡量交通改善區(qū)域的物業(yè)和非改善區(qū)域的物業(yè)價(jià)格梯度的離散變化，分析結(jié)果表明，地鐵規(guī)劃的預(yù)期相對(duì)提升了近郊區(qū)和遠(yuǎn)郊區(qū)的住房價(jià)值，從而降低了住房價(jià)格梯度15。鄭俊、甄峰（2008）把南京地鐵1號(hào)線沿線樓盤分為純居住類、商業(yè)辦公和住宅綜合類以及綜合功能類三種，反應(yīng)了地鐵對(duì)不同用地類型吸引力的差異：地鐵沿線住宅和商業(yè)設(shè)施的用地需求最大，使得住宅和商業(yè)等設(shè)施向地鐵沿線影響區(qū)域內(nèi)高度集聚，同時(shí)地鐵對(duì)城北、河西等交通條件限制、土地開發(fā)程度低的地區(qū)影響更大 16 。而東南大學(xué)的沈瑾?jiǎng)t探討了地鐵建設(shè)前后對(duì)南京房地產(chǎn)價(jià)值的影響程度 17 。鐘

8、寶華（2007）以上海軌道1號(hào)、2號(hào)、3號(hào)-線周邊樓盤樣本為例，采用了定性分析與定量分析相結(jié)合的辦法得出軌道交通的影響區(qū)范圍半徑是不同的，從中心區(qū)到外圍區(qū)、軌道交通影響區(qū)范圍呈擴(kuò)大的趨勢(shì) 18 。天津大學(xué)的張朝峰（2009）選擇特征價(jià)格模型法對(duì)天津地鐵1號(hào)線沿線住宅價(jià)格變化進(jìn)行分析，簡(jiǎn)歷特征價(jià)格函數(shù)并運(yùn)用此函數(shù)研究在建的天津地鐵2、3號(hào)線對(duì)沿線住宅價(jià)格的影響。通過單因素及多因素影響分析，定量研究天津地鐵對(duì)住宅價(jià)格的影響具有顯著性、空間性、時(shí)間性，即住宅至地鐵車站的空間距離與住宅價(jià)格的變化成負(fù)相關(guān)；距離住宅最近的地鐵車站至軌道交通中心站的運(yùn)行時(shí)間與住宅價(jià)格變化呈負(fù)相關(guān)；天津地鐵對(duì)沿線住宅價(jià)格的影

9、響在時(shí)間上是超前的；地鐵的影響在最初對(duì)沿線住宅價(jià)格影響較大，效益的外溢幅度較大，然后隨時(shí)間逐漸遞減19。張兆良（2010）針對(duì)西安地鐵2號(hào)線引入細(xì)分市場(chǎng)，將地鐵距離變量和細(xì)分市場(chǎng)變量合并，以交互作用變量的形式進(jìn)入基本線性模型進(jìn)行分析，得出各區(qū)域存量住宅物業(yè)每靠近西安地鐵2號(hào)線最近站點(diǎn)100m，價(jià)格將分別上升108.97元/m2、100.634元/m2、61.272元/m2、103.642元/m2、47.697元/m2、133.307元/m220-21。盧茜、林濤（2010）基于交通可達(dá)性對(duì)上海郊區(qū)新城房價(jià)進(jìn)行研究，計(jì)算各郊區(qū)新城到上海中心城區(qū)外環(huán)線的可達(dá)性，然后運(yùn)用一元回歸分析法對(duì)樣本區(qū)域房地

10、產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行分析和效果檢驗(yàn)，得出郊區(qū)新城的住宅價(jià)格與到中心區(qū)域的距離成顯著反比關(guān)系，相對(duì)于舉例來說到達(dá)市中心區(qū)域的時(shí)間對(duì)郊區(qū)住宅價(jià)格的影響更大。三、小結(jié)通過以上論述可以得知，國外在城市軌道交通對(duì)周邊房地產(chǎn)價(jià)格的影響方面的研究比較廣泛、深入，而國內(nèi)由于行業(yè)資料數(shù)據(jù)庫體系的不完善導(dǎo)致數(shù)據(jù)獲取難度較大，因此在定量深入探討地鐵交通項(xiàng)目對(duì)周邊房地產(chǎn)價(jià)格的影響還比較薄弱。目前國內(nèi)相關(guān)研究之中的主要不足在于：1.缺乏對(duì)影響區(qū)域范圍的研究，目前國內(nèi)的許多研究都是根據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)，以2km范圍為地鐵交通區(qū)進(jìn)行研究，有些研究的房地產(chǎn)樣本甚至距離站點(diǎn)的直線距離超過4km，缺乏科學(xué)性，對(duì)一些呈圈層狀發(fā)展的城市未能細(xì)化研究其

11、影響區(qū)范圍。2.對(duì)影響規(guī)律的解釋不夠。針對(duì)地鐵交通影響區(qū)域范圍的研究中，雖然指出了越遠(yuǎn)離市中心影響半徑越大的規(guī)律，但是為何造成這一規(guī)律解釋不夠，有待進(jìn)一步深入。3.研究對(duì)象不夠廣泛。目前國內(nèi)關(guān)于地鐵交通對(duì)周邊房地產(chǎn)影響研究中，主要是住宅價(jià)格的研究，對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)的研究較少，且缺乏綜合考慮超市、商店、公園、體育場(chǎng)館等設(shè)施對(duì)房價(jià)影響的考慮。4.缺少從空間結(jié)構(gòu)差異角度的分析?，F(xiàn)有的分析成果，多是基于簡(jiǎn)單空間距離的數(shù)據(jù)，部分參考了時(shí)間軸數(shù)據(jù)，但是由于城市空間結(jié)構(gòu)的功能區(qū)位置、分布特征對(duì)城市設(shè)施及人口的影響，目前的研究對(duì)空間結(jié)構(gòu)差異因素對(duì)地鐵交通站點(diǎn)周圍房地產(chǎn)價(jià)格的影響分析還是比較匱乏的。主要參考文獻(xiàn)、資

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16、2何劍華.用Hedonic模型研究北京地鐵13號(hào)線對(duì)住宅價(jià)格的效應(yīng).D清華大學(xué)，200413鄭捷奮，劉洪玉.深圳地鐵建設(shè)對(duì)站點(diǎn)周邊住宅價(jià)值的影響.J鐵道學(xué)報(bào)，2005,27,(5):11-1814陳有孝，林曉言，劉云輝.城市軌道交通建設(shè)對(duì)地價(jià)影響的評(píng)估模型及實(shí)證以北京市軌道交通為例.J北京交通大學(xué)學(xué)報(bào)，2005,4,(9):7-1315顧杰，賈生華.公共交通改善期望對(duì)住房價(jià)格及其價(jià)格空間結(jié)構(gòu)的影響基于杭州地鐵規(guī)劃的實(shí)證研究,J經(jīng)濟(jì)地理,2008(6):17-2016鄭俊，甄峰.南京地鐵對(duì)房產(chǎn)開發(fā)的影響及沿線土地開發(fā)策略研究.J安徽師范大學(xué)學(xué)報(bào),2007,30(2):167-17117沈瑾.軌道交通對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響以南京市地鐵一號(hào)線為例.J產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)，2008(8):43-6118鐘寶華.軌道交通對(duì)周邊住宅價(jià)格影響的研究.D同濟(jì)大學(xué)，200719張朝峰.天津城市軌道交通對(duì)沿線住宅價(jià)格影響研究.D天津大學(xué)，200920張兆良.地鐵建設(shè)對(duì)沿線房地產(chǎn)價(jià)值的影響范圍.J經(jīng)濟(jì)合作與科技，2010(4):27-2821張兆良.地鐵對(duì)沿線住宅價(jià)格的影響研究.D西安建筑科技大學(xué)，201022盧茜，林濤.基于交通可達(dá)性的上海郊區(qū)新城房價(jià)研究.J上海師范大學(xué)學(xué)報(bào)，2010,39(4):426-431