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1、第三章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稽查案例 3-1 某房地產(chǎn)公司隱瞞收入偷稅案 本案特點：本案稅務(wù)稽查人員采取了多種方法，從多個環(huán)節(jié)和部門收集相關(guān)證據(jù)，對房地產(chǎn)行業(yè)收入的真實性進行了詳細檢查，檢查方法運用合理，問題考慮周全，對行業(yè)檢查具有一定的指導(dǎo)作用。 一、案件背景情況 （一）案件來源 2006年3月，某市地方稅務(wù)局稽查局（以下簡稱稽查局）接到群眾舉報，反映某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司在開發(fā)A花園和B賓館項目中，拖欠稅款60多萬元，隱瞞收入偷稅100多萬元。 （二）納稅人基本情況 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2000年12月登記注冊，注冊資本618萬元，。2000年1月至2005年12月期間,

2、該公司共開發(fā)A花園、B賓館、C大廈三個房產(chǎn)項目，并且三個項目都已完成施工。 該公司企業(yè)所得稅實行核定應(yīng)稅所得率征收方式征收；土地增值稅實行先預(yù)征、后清算管理辦法。到2005年12月31日止，該公司未進行土地增值稅的清算。 二、檢查過程與檢查方法 （一）檢查預(yù)案 稽查局接到舉報案件后，檢查人員圍繞納稅人的涉稅情況開展調(diào)查：一是到主管稅務(wù)機關(guān)了解稅收管理情況。該公司開業(yè)以來，所開發(fā)的三個工程項目均已完成施工，共申報地方各稅102萬元，繳納57萬元，尚欠繳45萬元。2003年、2004年和2005年近三個納稅年度，各只有一次申報稅款記錄，其他申報都是零申報，且其開發(fā)的B賓館項目，從未申報繳納

3、稅款。二是到房產(chǎn)管理部門了解銷售登記情況。發(fā)現(xiàn)該公司開發(fā)的三個項目基本已銷售，但多數(shù)未辦理產(chǎn)權(quán)登記相關(guān)手續(xù)。檢查人員初步認為該公司有偷稅現(xiàn)象，迅速成立專案組，全面負責本案的查處。 （二）檢查具體方法 1.賬面檢查，發(fā)現(xiàn)疑點 檢查人員在履行了相關(guān)的法定程序后，對納稅人的有關(guān)賬簿和憑證進行了檢查。通過檢查發(fā)現(xiàn)，該公司會計科目設(shè)計不全、會計賬簿登記不實、賬表勾稽關(guān)系不平、會計憑證裝訂不齊。針對這種情況，專案組決定抓住時機，報經(jīng)市局局長批準后，實施調(diào)賬檢查。2006年3月28日，專案組調(diào)取了該公司2000年6月至2005年12月的記賬憑證、會計賬簿以及部分售房合同等資料。 檢查人員按工作內(nèi)容分

4、成兩個小組，一組負責賬面收入、預(yù)收款憑據(jù)記賬聯(lián)的金額、號碼和售房合同中的面積、單價、金額等資料電腦錄入，并進行對比分析；另一組負責到產(chǎn)權(quán)登記部門、購房對象等進行項目銷售情況和房源情況的外圍調(diào)查。通過對賬面收入、收款憑據(jù)的分析和房產(chǎn)項目的銷售、收款、合同的比較，發(fā)現(xiàn)三個疑點：一是入賬的收款憑據(jù)記賬聯(lián)缺號；二是收款憑據(jù)記賬聯(lián)金額與售房合同中的金額有差異；三是部分實際已售房但未發(fā)現(xiàn)銷售合同，并且這部分銷售房屋在賬簿中沒有收入記錄。 2.詢問調(diào)查，外圍取證 根據(jù)三個疑點，專案組初步認為舉報人的舉報內(nèi)容基本屬實。經(jīng)過研究，專案組決定對該公司財務(wù)人員、法定代表人分別進行詢問。 檢查人員首先對該公司會

5、計人員進行詢問，請她解釋賬上的三個疑點問題。會計人員反映：公司自開業(yè)以來，已換了兩任會計，第一任會計已在一年多前辭職，現(xiàn)不知去向，以前會計上如何進行賬務(wù)處理她不清楚。公司按揭銷售的房屋有兩種情況，一種是真實的銷售，取得銀行按揭款會計上做“預(yù)收賬款”處理；另一種是借親友、及公司員工的名義銷售，實際并沒有真正實現(xiàn)銷售，取得的銀行按揭款會計上做“長期借款”處理?，F(xiàn)會計上賬務(wù)處理是出納給多少發(fā)票會計做多少賬，向稅務(wù)機關(guān)申報納稅時聽從法人代表的安排，其他的情況就不知道。檢查人員通過第一次對會計人員的詢問后發(fā)現(xiàn)，要取得案件突破，關(guān)鍵是要突破法人代表。 當檢查人員找公司法人代表進行詢問時，法人首先將責任推

6、到前任會計身上。但經(jīng)過檢查人員的擺事實、講道理，耐心宣傳，最后在事實面前，法人交待，公司另有一本代收水電費賬，記錄了部分售房尾款收入。專案組獲得這一重要線索后，及時調(diào)取了該公司收款票據(jù)存根和代收水電費賬簿，同時，責成該公司限期提供所有售房合同。 專案組將調(diào)取的收款憑據(jù)存根聯(lián)號碼、金額和代收水電費賬簿中收款憑據(jù)記賬聯(lián)號碼、金額電腦錄入后，與錄入的該公司賬面情況合并進行對比分析，發(fā)現(xiàn)憑據(jù)存根、賬面收入、售房合同三者還多處不一致，與其房屋銷售廣告、房屋平面圖上標示的房源相比，還有部分店面銷售合同、收入未如實提供。 專案組在進行詢問、實地核查的同時，展開了外圍詳細調(diào)查。到城建規(guī)劃部門調(diào)取了《房屋規(guī)

7、劃許可證》和《驗收合格證》；到購房戶了解購房付款和付款票據(jù)取得情況；到房管部門查閱了該公司銷售房產(chǎn)辦理產(chǎn)權(quán)證的情況等，發(fā)現(xiàn)該公司A花園“五號樓”11個店鋪已辦理了產(chǎn)權(quán)證，取得售房款93萬元，而在該公司賬簿上沒有記錄。 專案組再次對公司財務(wù)人員和法定代表人進行詢問。通過講事實、政策攻心，公司法人代表又交代了一些事情：公司開發(fā)的C大廈其中一部分房屋銷售款由另一合作股東直接收取，沒有進入公司賬，但房產(chǎn)證由公司統(tǒng)一辦理；除了部分自用店面外，還有一部分已辦理了銀行按揭銷售。財務(wù)人員交待：部分借用他人身份證辦的假按揭銷售房產(chǎn)，實際并未銷售，所以取得銀行按揭款記入“長期借款”和“其他應(yīng)付款”科目，未作“銷

8、售收入”處理。 專案組立即到辦理按揭的銀行進行調(diào)查，通過按揭銀行的貸款記錄，獲取了該公司賬外更多的收入。同時，通過對該公司辦公室人員的調(diào)查，獲取了該公司最后的售房明細表和全部售房合同，并再一次對該公司法定代表人進行了詢問，最后，專案組又查獲了9本收款憑據(jù)。在收集大量證據(jù)的基礎(chǔ)上，將另一合作股東自售房合同、收款收據(jù)進行歸集統(tǒng)計，查清了該公司偷稅的全部事實。 稽查局對該公司涉稅一案研究后，認為此案事實清楚，涉案金額較大，并且納稅人有主觀故意行為，應(yīng)提交稅務(wù)案件審理委員會審理。 （三）檢查中遇到的困難和阻力及相關(guān)證據(jù)的認定 1．檢查取證難 由于該公司設(shè)有二套賬，有主觀偷稅行為，在接受稅務(wù)檢

9、查過程中，存在嚴重的抵觸情緒，不如實提供房產(chǎn)銷售已開具發(fā)票、預(yù)收款收據(jù)、收款憑據(jù)、轉(zhuǎn)讓合同等有關(guān)資料，導(dǎo)致專案組在辦案過程中經(jīng)常處于進展緩慢的境地。檢查人員從分析賬簿原始憑證和售房合同入手，結(jié)合外圍調(diào)查取證、現(xiàn)場檢查，抽絲剝繭，并耐心細致地宣傳解釋，該公司在事實面前才不得不提供第二套賬，并且像“擠牙膏”一樣逐步提供有關(guān)資料，最后才得以查清該公司全部的偷稅事實， 2．文書送達難 該公司法人代表面對稅務(wù)部門的詢問三緘其口，在檢查人員掌握其偷稅證據(jù)后，不得不如實交待兩套賬，但由于其還存在僥幸心理，對檢查人員的取證處處不予配合，使得案件的查處十分艱難。最后一次通知法人代表接受詢問，法人代表也以種種

10、理由拒不到場，后來對稅務(wù)文書《送達回證》也拒絕簽收。為此，稽查局提請公安機關(guān)提前介入，爭取了公安機關(guān)的支持配合。公安機關(guān)及時派出2名干警協(xié)助調(diào)查，公安人員負責傳喚被詢問人員，并協(xié)助收集有關(guān)證據(jù)；在稅務(wù)文書《送達回證》拒絕簽收的情況下，公安人員請其他人作為見證人證明文書已送達，迫使公司法人代表接受稅務(wù)文書，保證了案件的順利結(jié)案。 3．核實收入難 雖然該公司開發(fā)了三個房產(chǎn)項目，但由于都是分別銷售，如B賓館屬于產(chǎn)權(quán)式賓館，按間銷售，因此，核對工作量十分巨大。專案組對每次獲取的售房信息進行錄入核對，其結(jié)果對案件的查處都有重要影響，再加上涉及稅額較大，認定實現(xiàn)收入工作客觀上延長了查處時間。檢查人員采

11、取查實一筆請該公司財務(wù)人員和法人代表核對一筆的辦法，及時固定證據(jù)。與此同時，為提高查處質(zhì)量和效率，檢查人員請審理人員提前對《稽查底稿》進行審核，加快了案件的查處和審理進度。 三、違法事實及定性處理 （一）違法事實和作案手段 通過近四個月的內(nèi)查外調(diào)，專案組徹底查清了該公司開發(fā)的三個房產(chǎn)項目從2000年到2005年度收入情況及隱瞞收入少繳稅收情況。其中：①采用虛假納稅申報手段，少申報賬面銷售不動產(chǎn)應(yīng)稅收入（含預(yù)收售房款）979.2萬元；②設(shè)立賬外賬少列收入（含預(yù)收售房款、銀行按揭、售房現(xiàn)款）1257.5萬元，未進行納稅申報；③在賬簿上少列售房收入（取得銀行按揭款掛“長期借款”賬戶553.5萬

12、元、掛“其它應(yīng)付款”賬戶91.8萬元）645.3萬元；④簽訂銷售不動產(chǎn)合同170份，金額2845.7萬元，啟用賬簿12本,應(yīng)繳印花稅0.8萬元，已申報繳納印花稅0.2萬元。 根據(jù)稅收政策規(guī)定計算以上問題，該公司共少繳地方稅費267.9萬元。其中少繳營業(yè)稅146.3萬元、城市維護建設(shè)稅10.2萬元、教育費附加4.4萬元、企業(yè)所得稅77.9萬元、土地增值稅28.5萬元、印花稅0.6萬元。 （二）處理結(jié)果 1．根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條、第二條第一款、第四條、《中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例》第二條、第三條、第四條、《征收教育費附加的暫行規(guī)定》第二條、第三條、《國務(wù)院關(guān)于

13、教育費附加征收問題的緊急通知》第一條、《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》第一條、第二條、第三條、第五條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條及其《實施細則》第二條、第五條、第六條、第十六條、《中華人民共和國印花稅暫行條例》第一條、第二條、第三條、第七條以及原《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十條、現(xiàn)行《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條第一款的規(guī)定，追繳該公司營業(yè)稅146.3萬元、城市維護建設(shè)稅10.2萬元、教育費附加4.4萬元、企業(yè)所得稅77.9萬元、土地增值稅28.5萬元、印花稅0.6萬元。 2.根據(jù)原《中華人民共和國稅收征收管理法》第二十條和現(xiàn)行《中華人民共和國稅收征收

14、管理法》第三十二條的規(guī)定，加收滯納金79.1萬元。 3．根據(jù)原《中華人民共和國稅收征收管理法》第四十條和現(xiàn)行《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條第一款、第八十六條規(guī)定，對少繳的營業(yè)稅、城市建設(shè)維護稅、企業(yè)所得稅定性為偷稅，處以罰款234.4萬元。 4、根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十四條第二款、《國家稅務(wù)總局關(guān)于印花稅違章處罰有關(guān)問題的通知》的規(guī)定，對少繳的印花稅處以一倍罰款0.6萬元。 鑒于該公司的偷稅行為已涉嫌觸犯《中華人民共和國刑法》第二百零一條第一款的規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第七十七條和國務(wù)院《行政執(zhí)法機關(guān)移送涉嫌犯罪案件的規(guī)定》第三條及有關(guān)規(guī)定

15、，將該公司移送司法機關(guān)追究刑事責任。 由于公司開發(fā)的B賓館是產(chǎn)權(quán)式酒店，投資成本過大、債務(wù)過多，賓館自開業(yè)以來一直處于虧損狀態(tài)，多位債權(quán)人已向法院起訴要求公司償付債務(wù)。法院受理后，已在清理公司債權(quán)、債務(wù)，準備對公司進行破產(chǎn)并拍賣B賓館。公安機關(guān)受理此案后進行立案查處，并已向法院申請在拍賣B賓館時協(xié)助執(zhí)行稽查稅款、滯納金和罰款的入庫。 四、案件分析 （一）查處本案的認識及體會 本案中，專案組抓住時機，采用內(nèi)查外調(diào)多種辦法，及時發(fā)現(xiàn)納稅人隱瞞收入偷稅情況，直到最后移送公安機關(guān)偵查處理。主要抓住了以下四個關(guān)鍵環(huán)節(jié)： 1.抓住了舉報案源的立案環(huán)節(jié) 稽查局收到舉報人舉報后，通過查前預(yù)案準備，

16、敏銳地分析出這個案件可能是一個重大偷稅案件，迅速成立了專案組，調(diào)集了精干力量，集中精力查處此案。 2.抓住了重大案件的詢問環(huán)節(jié) 專案組在納稅人的收款憑據(jù)的記賬聯(lián)、存根聯(lián)、售房合同等對比分析中發(fā)現(xiàn)該公司有偷稅情況后，先后三次對其法定代表人進行了詢問，終于使其在事實面前提供了賬外賬、收款票據(jù)以及售房合同，從而為案件的查處找到了突破口。 3.抓住了有效證據(jù)的收集環(huán)節(jié) 專案組首先向征收、管理部門收集了納稅人申報、繳納稅款的有關(guān)證據(jù)；其次從按揭銀行、房管部門、規(guī)劃設(shè)計審批部門等單位入手，收集了納稅人辦理銀行按揭、產(chǎn)權(quán)過戶、房源分布等證據(jù)；最后對本案查處中收集的證據(jù)進行了仔細的甄別，從中找到了最有

17、價值的案件證據(jù)。 4.抓住了重大案件的處理環(huán)節(jié) 專案組在掌握充分證據(jù)的基礎(chǔ)上，運用合法程序，依據(jù)國家稅收法律、法規(guī)，補征了少繳稅款，對偷稅給予了一倍的罰款，同時，根據(jù)納稅人偷稅情節(jié)，及時移送公安機關(guān)偵查，使這一重大稅務(wù)案件的查處圓滿結(jié)束。 （二）工作建議 1.征管部門對零申報項目要及時反饋 一是征收部門要對納稅人按期申報的數(shù)據(jù)與財務(wù)報表數(shù)據(jù)進行審核，及時發(fā)現(xiàn)表與表之間的邏輯錯誤；二是要做好納稅申報提醒服務(wù)，切實提高納稅服務(wù)水平；三是要密切關(guān)注納稅人申報異?，F(xiàn)象，對納稅申報數(shù)據(jù)異常及零申報等情況及時與管理部門溝通，防止出現(xiàn)人為零申報行為的發(fā)生。 2.要切實落實稅收管理員制度 稅源監(jiān)

18、控是稅收管理員制度的重要工作。稅收管理員要切實負起稅源管理職責，加強與有關(guān)部門的信息共享，嚴密監(jiān)控房地產(chǎn)開發(fā)項目進展情況，對房地產(chǎn)銷售情況，要按期開展巡查巡管工作，促使納稅人按期足額申報稅款，實現(xiàn)稅源的精細化、科學化管理。 3.要有重點地開展納稅評估 納稅評估是稅務(wù)部門對納稅人納稅申報的真實性、準確性做出定性和定量判斷，并采取進一步征管措施的管理行為。稅源管理部門對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)要切實加強評估工作。一是要注意收集房地產(chǎn)行業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營信息，科學設(shè)置評估預(yù)警值；二是要運用評估指標預(yù)警值，準確篩選評估對象；三是要通過納稅評估程序，及時發(fā)現(xiàn)納稅人存在的涉稅問題，最大限度地避免稅收流失，努力營造良好

19、、和諧的征納環(huán)境。 4.要加強部門協(xié)作，堅持聯(lián)合辦案制度 一是要強化稅務(wù)系統(tǒng)內(nèi)部征、管、查聯(lián)動機制，實現(xiàn)信息資源共享，形成合力；二是要加強與國稅稽查部門的協(xié)作與配合，逐步建立重大案件聯(lián)合檢查、復(fù)雜案件會審、典型案件定期交流分析、情報交換制度。三是要建立稅警之間穩(wěn)定、緊密的合作機制，理順公安介入時機和案件移送等問題，發(fā)揮各自優(yōu)勢，突破地稅稽查調(diào)查取證難這一難題，力求案件查深查透。 思考題 1．在房地產(chǎn)案件查處過程中，應(yīng)從哪些有關(guān)部門獲得相關(guān)證據(jù)？ 2．對重大案件查處，如何加強部門協(xié)作，實現(xiàn)聯(lián)合辦案？ 考試練習題 1.稅務(wù)機關(guān)對納稅人欠稅經(jīng)責令后仍逾期不繳的，如何處罰？ 2．行政機

20、關(guān)違反《行政執(zhí)法機關(guān)移送涉嫌犯罪案件的規(guī)定》，逾期不將案件移送公安機關(guān)或應(yīng)移送不移送的，如何處理？ 3-2 某房地產(chǎn)公司隱匿收入偷稅案 本案特點：本案房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)制度較為健全，稅務(wù)檢查人員注重房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析比對，運用“解剖式”方式檢查，從而發(fā)現(xiàn)納稅人設(shè)置兩套賬隱匿收入的違法事實。本案對行業(yè)性稅收檢查具有參考價值。 一、案件背景情況 （一）案件來源 2007年1月20日，某市地方稅務(wù)局稽查局（以下簡稱稽查局）收到一封群眾舉報信，反映某房地產(chǎn)開發(fā)公司有銷售收入不入賬、做假賬等嚴重偷稅行為。針對舉報信和舉報材料反映的內(nèi)容，稽查局領(lǐng)導(dǎo)按規(guī)定將該公司列入了檢查計劃。 （二）納

21、稅人基本情況 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2003年12月，是由集體企業(yè)改制而成，股東全部為自然人，注冊資本5000萬元。具有國家二級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。公司成立以來，在市內(nèi)黃金地段，先后成功開發(fā)了“A花園”和“B新城”兩個比較有影響力的高檔住宅小區(qū)和兩座正在施工中的豪華寫字樓，其中兩個住宅小區(qū)已經(jīng)開發(fā)完畢，賬面上體現(xiàn)全部銷售完畢。 二、檢查過程與檢查方法 （一）檢查預(yù)案 舉報人舉報該公司存在收入不入賬、做假賬等嚴重偷稅行為，但沒有提供具體的線索和相關(guān)證據(jù)，舉報人堅稱，如果稅務(wù)機關(guān)不查處，還要繼續(xù)向上一級稅務(wù)機關(guān)舉報?；榫诸I(lǐng)導(dǎo)對此高度重視，召集有關(guān)人員專門召開會議，進行了細致研究和周密部署

22、，并成立了由一名副局長為組長，五名稽查業(yè)務(wù)骨干為成員的專案小組。根據(jù)會議部署，檢查小組制定了詳細的檢查計劃和實施方案。 （二）檢查具體方法 檢查人員經(jīng)過初步查看征管資料和外部調(diào)查，了解到某房地產(chǎn)公司生產(chǎn)經(jīng)營管理較規(guī)范，財務(wù)核算制度健全，財務(wù)人員對會計和稅收業(yè)務(wù)知識也比較熟悉，該單位2005年被市政府評為“納稅百強單位”。面對這些情況，檢查人員有些猶豫：到底是舉報人出于個人目的惡意報復(fù)，還是該單位偷稅手段隱蔽。為穩(wěn)妥起見，報經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)批準，決定以房地產(chǎn)行業(yè)稅收專項檢查的名義，正常調(diào)取該單位2004-2006年的賬務(wù)資料進行檢查。 根據(jù)檢查計劃，檢查人員打破“就賬查賬”的常規(guī)檢查方法，采取全

23、面檢查與重點檢查、賬面檢查與實地檢查相結(jié)合的方法，以營業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅為重點檢查稅種，以商品房開發(fā)面積、銷售價格及售房收入為重點檢查項目，對該單位進行“解剖式”檢查。 1.核對賬務(wù)資料 檢查人員分成兩個小組，第一組檢查人員，把“A花園”和“B新城”兩個小區(qū)的征用土地費用、建筑安裝成本、配套費、商品房開發(fā)面積、商品房銷售面積、商品房銷售數(shù)量、銷售收入等內(nèi)容進行了詳細的統(tǒng)計和核查，并制成電子表格進行歸類分析，進而全面掌握企業(yè)賬面開發(fā)經(jīng)營成本、收入和地方稅收申報繳納等情況。同時，第二組檢查人員從公司的“工程資料賬”方面入手，責令該單位提供以下經(jīng)營管理資料：土地征用協(xié)議、土地使用證、規(guī)

24、劃設(shè)計平面圖、建筑施工合同、工程竣工驗收報告、工程決算書、房屋測繪報告、商品房預(yù)售許可證、銷售臺賬、銷售合同等。分小區(qū)、分樓盤，分年份，把公司成立以來所有的商品房開發(fā)面積、竣工驗收面積、可銷售面積、銷售價格、預(yù)收款項、銷售收入等項目進行了認真細致的檢查和統(tǒng)計。經(jīng)過20多天緊張有序的工作，第一組檢查人員初步的檢查結(jié)果是：該單位除了賬面一部分房款用自制內(nèi)部收據(jù)代替發(fā)票入賬和少繳納城鎮(zhèn)土地使用稅65400元外，沒有發(fā)現(xiàn)舉報人所說的收入不入賬問題。該單位賬務(wù)處理比較規(guī)范完整，賬面上的銷售面積、銷售價格、銷售收入、銷售利潤等都比較符合邏輯關(guān)系。該公司對查出的上述問題予以認可。 2.進一步檢查工程資料

25、 檢查人員沒有輕信對賬面的檢查結(jié)論，而是繼續(xù)對該單位“工程資料賬”進行檢查。根據(jù)工程設(shè)計圖紙、工程決算書、工程竣工驗收報告和預(yù)售許可證等資料，逐一統(tǒng)計了每個小區(qū)、每個樓盤的建筑工程決算面積、可供銷售的面積。根據(jù)企業(yè)提供的商品房銷售合同，逐一統(tǒng)計出了全部的銷售面積，包括主房、配房、閣樓和停車位等各部分面積。20多天后，第二檢查小組的有關(guān)統(tǒng)計和檢查數(shù)據(jù)資料終于出來了。經(jīng)過對第一小組與第二小組取得的資料匯總對比分析，“A花園”整個小區(qū)決算面積（可銷售面積）為157296平方米，財務(wù)賬面上實際銷售的面積為148796平方米，存在約7050平方米的差額。“B新城”整個小區(qū)決算面積（可銷售面積）為1254

26、10平方米，財務(wù)賬面上實際銷售的面積為120430平方米，存在約4980平方米的差額。即截止2006年12月31日，該公司賬面上應(yīng)該還有約12030平方米的開發(fā)產(chǎn)品，但實際上，該公司賬面上兩個住宅小區(qū)的“開發(fā)產(chǎn)品”、“開發(fā)成本”期末均無余額，開發(fā)產(chǎn)品即商品房已經(jīng)全部銷售完畢。 3.實地調(diào)查核實 在與企業(yè)財務(wù)人員核實上述情況時，他們一口否認存在差額的事實，一會兒說是商品房銷售合同上的面積不準確，一會兒又說是檢查人員的統(tǒng)計錯誤造成的。為確保數(shù)據(jù)萬無一失，一組檢查人員又加班加點對有關(guān)資料重新核對了一遍，也沒有發(fā)現(xiàn)統(tǒng)計錯誤。另一組檢查人員又先后去了建設(shè)局、房產(chǎn)管理局、規(guī)劃局等單位進行了外圍調(diào)查取證

27、，調(diào)出了與該公司工程開發(fā)施工有關(guān)的工程決算書、工程竣工驗收報告、商品房預(yù)售許可證和商品房銷售合同等關(guān)鍵性外部證據(jù)資料。經(jīng)比對，有關(guān)內(nèi)容與企業(yè)提供的原始資料內(nèi)容是一致的，此舉進一步鞏固了檢查證據(jù)資料，尤其是房屋銷售面積的證據(jù)。那兩組統(tǒng)計面積為什么會出現(xiàn)如此大的差額呢？問題是不是就出在這差額上呢？針對決算面積與實際銷售面積存在差額的這一重大疑點，面對財務(wù)人員拒不承認差額事實和推諉的狀況，檢查人員積極做好財務(wù)人員的思想工作，先后五次到兩個小區(qū)的現(xiàn)場查看。通過對每個小區(qū)，每個樓盤的逐一核對，最后終于發(fā)現(xiàn)了面積存在差額的原因，該公司故意隱匿開發(fā)產(chǎn)品和銷售不入賬等違法事實逐步浮出水面。原來，“A花園”小區(qū)

28、的面積差額原因在于地下停車位。該小區(qū)的地下停車場決算面積為16650平方米，以每個30平方米的標準規(guī)劃出了555個停車位用于銷售，車位全部銷售完畢。而該公司財務(wù)賬“開發(fā)產(chǎn)品-停車位”實際入賬只有366個計10980平方米，差額即實際少入賬“開發(fā)產(chǎn)品-停車位”189個計5670平方米?！癇新城”的面積差額源自沿街商用房，該小區(qū)的沿街商用房決算面積為25360平方米，而該公司財務(wù)“開發(fā)產(chǎn)品-沿街商用房”實際入賬只有20380平方米，差額即實際少入賬“開發(fā)產(chǎn)品-沿街商用房”4980平方米。其中，無償撥付給下屬單位-某物業(yè)公司1580平方米，用作辦公場所，剩余3400平方米全部銷售。 在鐵的事實和證

29、據(jù)面前，企業(yè)財務(wù)人員和負責人不得不承認了隱匿開發(fā)產(chǎn)品和售房收入的事實。原來，該公司財務(wù)人員根據(jù)企業(yè)法定代表人的安排，為了達到少繳稅款的目的，對納稅事項進行了“籌劃”：建立一套真實的所謂“管理會計賬”，用于企業(yè)內(nèi)部生產(chǎn)經(jīng)營管理。建一套“財務(wù)賬”，用于報稅等應(yīng)付稅務(wù)機關(guān)。財務(wù)人員根據(jù)以往稅務(wù)機關(guān)“就賬查賬”的檢查方式，打起“工程大、住戶多、施工和銷售時間長”的擦邊球，利用小區(qū)沿街商用房和停車位在規(guī)劃數(shù)量上不確定的漏洞，把財務(wù)賬上的“成本、產(chǎn)品、收入”等各種勾稽關(guān)系處理協(xié)調(diào)的情況下，把開發(fā)產(chǎn)品—地下停車位和沿街商用房的其中一部分不反映在財務(wù)賬上，以達到隱匿收入偷逃稅的目的。在實地調(diào)查過程中，檢查人員

30、還通過采取抽樣調(diào)查的方式，通過走訪住戶、電話咨詢等途徑，對住房、地下停車位和沿街商用房的銷售價格、銷售面積和銷售時間等情況進行了調(diào)查取證，進一步固定了有關(guān)證據(jù)。 （三）檢查中遇到的困難和阻力及相關(guān)證據(jù)的認定 1．納稅人不配合 該公司財務(wù)人員熟悉財務(wù)稅收知識，法定代表人又是人大代表,因此,他們在檢查初期能積極配合檢查，提供有關(guān)涉稅資料，在賬面檢查結(jié)果出來時，也認可檢查結(jié)果。但隨著檢查人員對“工程資料賬”深入檢查時，財務(wù)人員的態(tài)度就發(fā)生了變化，對檢查人員不再配合，財務(wù)人員相互推諉甚至逃避、阻撓檢查。法定代表人找市局領(lǐng)導(dǎo)“反映情況”，歪曲“檢查人員在無事生非，故意找毛病”。面對種種壓力，在各級

31、領(lǐng)導(dǎo)的支持下，檢查人員邊做納稅人的思想工作，邊按計劃繼續(xù)檢查下去。最后在鐵的證據(jù)面前，納稅人終于承認了違法事實。 2.檢查難度大 該單位偷稅的手段隱蔽，正常的“就賬查賬”檢查方式無法發(fā)現(xiàn)違法問題，這需要檢查人員對其生產(chǎn)經(jīng)營情況進行全面的“解剖式”檢查。這種檢查方式，檢查時間長，耗費大量的人力、物力和精力，納稅人的經(jīng)營資料繁瑣，復(fù)雜，量大，需要檢查人員進行認真的梳理、歸類和統(tǒng)計，有的還需要去外單位調(diào)查取證，容易引起納稅人的不滿，這需要檢查人員具備處理各種復(fù)雜矛盾和關(guān)系的能力。 三 、違法事實及定性處理 （一）違法事實和作案手段 經(jīng)檢查核實，某房地產(chǎn)開發(fā)公司主要采取設(shè)置真假兩套賬方式，隱

32、匿部分開發(fā)產(chǎn)品從而隱匿銷售收入，進行虛假納稅申報，偷逃國家稅款。具體作案手段是：該單位財務(wù)人員按照正常的企業(yè)內(nèi)部財務(wù)和經(jīng)營管理制度，建立了一套全面真實反映企業(yè)開發(fā)成本、開發(fā)產(chǎn)品和售房收入的“管理會計賬”，用于內(nèi)部經(jīng)營管理。同時又建立了一套成本、費用真實，但產(chǎn)品、收入不真實的“財務(wù)賬”，用于向稅務(wù)機關(guān)申報納稅，達到偷稅目的。經(jīng)檢查認定，該單位主要存在以下違法事實： 1．隱匿收入偷逃稅 公司開發(fā)建設(shè)的“A花園”小區(qū)的地下停車場決算面積為16650平方米，以每個30平方米的標準，劃出了555個停車位用于銷售，車位全部銷售完畢。而該公司財務(wù)賬實際入賬只有366個計10980平方米，實際少入賬停車位

33、189個計5670平方米。該部分車位全部銷售完畢，平均售價每平方米2150元，與市場價格基本相近，視同計稅價格，共計在賬簿上少列收入1219萬元。 該單位開發(fā)建設(shè)的“B新城”小區(qū)中的沿街商用房決算面積為25360平方米，而該公司財務(wù)賬沿街商用房實際入賬只有20380平方米，實際少入賬沿街商用房4980平方米。其中，無償撥付給下屬法人單位1580平方米，剩余3400平方米全部銷售。根據(jù)該單位提供的賬外資料，該部分沿街商用房的平均售價每平方米4250元，與市場價格基本相近，視同計稅價格，共計在賬簿上少列收入2116.5萬元。 同時發(fā)現(xiàn)，該單位采用進行虛假的納稅申報手段，少繳納土地增值稅42.5

34、萬元，城鎮(zhèn)土地使用稅6.5萬元。 2．未按規(guī)定開具發(fā)票 公司在預(yù)售和銷售商品房時向客戶開具自制的收款收據(jù)，并且沒有全部入賬，共使用收據(jù)12本，開具金額6523萬元。根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第二十條和《中華人民共和國發(fā)票管理辦法實施細則》第四十八條第（十一）項的規(guī)定，屬于未按規(guī)定開具發(fā)票行為。 （二）處理結(jié)果 經(jīng)稅務(wù)案件審理委員會審理，稅務(wù)機關(guān)依法作出如下處理： 1．根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》第一條、第二條第一款、第四條、《中華人民共和國城市維護建設(shè)稅暫行條例》第二條、第三條、第四條、《征收教育費附加的暫行規(guī)定》第二條、第三條、《國務(wù)院關(guān)于教育費附加征收問題的緊急

35、通知》第一條、《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》第一條、第二條、第三條、第五條、《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》第二條、第三條、第四條、第五條、第六條、第七條《中華人民共和國土地使用稅暫行條例》第二條、第三條以及《中華人民共和國稅收征收管理法》第三十二條、六十三條第一款規(guī)定，追繳該公司少繳營業(yè)稅166.7萬元、企業(yè)所得稅82萬元、土地增值稅42.5萬元、城市維護建設(shè)稅11.7萬元和教育費附加5萬元，城鎮(zhèn)土地使用稅6.5萬元，并同時對少繳納稅款按規(guī)定加收滯納金。 2．根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第六十三條第一款規(guī)定，對該公司采取“偽造賬簿、記賬憑證”、“虛假納稅申報” 、“在賬簿

36、上少列收入”等手段，少繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，定性為偷稅，處少繳納稅款一倍罰款。 3．根據(jù)《中華人民共和國發(fā)票管理辦法》第三十六條以及《中華人民共和國發(fā)票管理辦法實施細則》第四十八條第（十一）項的規(guī)定，對未按規(guī)定開具發(fā)票的行為處以一萬元的罰款。 四、案件分析 （一）查處本案的認識及體會 1.注重房地產(chǎn)開發(fā)基礎(chǔ)資料收集分析 與其它大量不規(guī)范的房地產(chǎn)企業(yè)相比，某房地產(chǎn)公司的財務(wù)核算比較規(guī)范，如果僅僅按常規(guī)的方法進行賬面檢查，根本無法發(fā)現(xiàn)該公司存在的隱匿開發(fā)產(chǎn)品問題。針對這種情況，檢查人員側(cè)重了基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集分析，并結(jié)合實地檢查，從源頭入手，先

37、后多次深入現(xiàn)場查看，才發(fā)現(xiàn)并查清了隱匿地下車位和沿街商業(yè)用房等賬外涉稅違法問題。 2.注重實地調(diào)查 利用開發(fā)小區(qū)沿街商用房和停車位在規(guī)劃數(shù)量上不確定的因素，隱匿收入進行偷逃稅現(xiàn)象，在房地產(chǎn)行業(yè)有著一定代表性。由于車位和商用房具體面積、數(shù)量在規(guī)劃上沒有明確，所以很容易讓開發(fā)商做鉆空子，如T公司就只是把銷售的部分車位和沿街房作了賬務(wù)收入處理。如果不進行銷售面積與決算面積等基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的收集分析、不進行實地調(diào)查和賬物核實，無法掌握真實的開發(fā)產(chǎn)品的數(shù)量和銷售情況，也就發(fā)現(xiàn)不了這一違法事實。 3.注重外圍調(diào)查 本案的成功查處，得益于采取了全面細致的“解剖式”檢查。在案件檢查中，檢查人員突破了地稅部門

38、孤軍作戰(zhàn)的局面，先后得到了房產(chǎn)管理局、規(guī)劃局、建設(shè)局、土地局等部門的鼎力配合和支持，為提供和固定證據(jù)提供了有利保障。該案件的成功查處，在檢查房地產(chǎn)行業(yè)稅收方面具有重要的意義，也對提升房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理水平有著重要的借鑒。2007年下半年，該市地方稅務(wù)局在全系統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理和稽查方面，全面推廣了該方法，取得了顯著成績，使全市房地產(chǎn)行業(yè)稅收管理水平上了一個新臺階。 4.注重行業(yè)特點檢查 近年來，隨著稅收管理的規(guī)范和企業(yè)財務(wù)人員的業(yè)務(wù)提高，納稅人的財務(wù)管理也越來越規(guī)范，偷稅的手段也越來越隱蔽，這就需要檢查人員在檢查方式上需要創(chuàng)新，積極探索和尋找符合行業(yè)經(jīng)營特點的檢查方法和思路。 （二）

39、工作建議 1.充分利用和完善綜合治稅平臺，加強稅源動態(tài)監(jiān)控 充分發(fā)揮社會綜合治稅的網(wǎng)絡(luò)功能，加強與國土局、規(guī)劃局、房產(chǎn)局和建設(shè)局等部門的信息交流和溝通，從源頭上及時了解、掌握房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開業(yè)登記、土地征用、工程規(guī)劃、工程施工、竣工驗收和房屋銷售等開發(fā)經(jīng)營狀況，并建立健全房地產(chǎn)行業(yè)的基礎(chǔ)信息臺賬，及時了解房地產(chǎn)公司的開業(yè)登記、土地征用、工程施工和房屋銷售等第一手資料，進一步加強稅源動態(tài)監(jiān)控。 2.加強對納稅人的賬務(wù)、涉稅資料的管理 在日常稅源管理中，加強對納稅人的賬簿、憑證管理，尤其是與涉稅有關(guān)的用于經(jīng)營管理的原始資料的管理，如建立健全保管賬、領(lǐng)料單等，從而確保財務(wù)資料的真實、完整、

40、準確。 3．創(chuàng)新稽查思路和方法，嚴厲打擊偷逃稅行為 借鑒和完善本案“解剖式”檢查思路，在工作中研究、探討符合行業(yè)特點的檢查方法，查找納稅人偷稅的途徑、方式和證據(jù)，通過規(guī)范、細致、全面的專項檢查，加大對房地產(chǎn)、建筑等行業(yè)的偷逃稅行為的打擊力度，以達到“以查促管”的目的，進一步規(guī)范行業(yè)稅收秩序。 思考題 1．你認為本案件在查處房地產(chǎn)行業(yè)中有哪些經(jīng)驗值得學習和借鑒？ 2．請試用本案檢查房地產(chǎn)業(yè)的思路和方法，提出模擬檢查建筑行業(yè)的方法和步驟。 考試練習題 1．舉報的形式有哪幾種？ 2．納稅人哪些情況屬于逃避、拒絕、阻撓稅務(wù)機關(guān)檢查的行為？ 3-3 某

41、墓園隱匿收入偷稅案 本案特點：本案稅務(wù)機關(guān)在對墓園行業(yè)檢查中，查前準備充分、預(yù)案制定周密，聯(lián)合公安機關(guān)辦案方法得當，講究策略，取證過程簡捷，對檢查同類行業(yè)有一定的參考價值。 一、案件背景情況 （一）案件來源 2006年5月8日，某省地稅局稽查局（以下簡稱稽查局）接到群眾舉報，反映某墓園從1996年～2003年存在大量隱匿墓地銷售收入的問題，金額高達數(shù)千萬元。由于被舉報人社會背景復(fù)雜，經(jīng)營項目比較特殊，涉嫌偷稅數(shù)額較大，稽查局向省公安廳經(jīng)偵總隊進行了全面案情通報，商請公安機關(guān)提前介入聯(lián)合查辦此案。 （二）納稅人基本情況 某墓園于1996年注冊成立，注冊資本532萬元。該單位經(jīng)營性

42、質(zhì)為有限責任公司，非政府民政性經(jīng)營墓園，經(jīng)營地址遠離城區(qū)。經(jīng)營范圍：石雕、骨灰公墓、花卉種植。 二、檢查過程與檢查方法 （一）檢查預(yù)案 稽查局和省公安廳經(jīng)偵總隊領(lǐng)導(dǎo)對這起群眾舉報案件高度重視，專門召開聯(lián)席辦公會議，共同做出工作部署： 1.共同選派精干人員組成聯(lián)合專案組，由稽查局一名副局長和省公安廳經(jīng)偵總隊一名副總隊長具體負責。 2.聯(lián)合專案組各司其職，全面收集整理企業(yè)稅收征管資料，進行動態(tài)和靜態(tài)分析。 3.先行開展外圍調(diào)查取證，然后從現(xiàn)有賬簿憑證入手進行偵查、檢查。 （二）檢查具體方法 1．實地摸查 根據(jù)舉報線索，檢查人員了解到，該墓園經(jīng)理楊某的父親曾在省直機關(guān)某單位擔任過領(lǐng)

43、導(dǎo)職務(wù)，后下海經(jīng)商，有一定的社會背景，如果正面接觸會給檢查工作帶來一定的壓力和不便。經(jīng)分析研究決定，先由稅務(wù)機關(guān)實施檢查，公安機關(guān)提前協(xié)助配合，從外圍對該墓園的經(jīng)營情況進行調(diào)查，根據(jù)初查情況再適當增加辦案力量。 檢查人員以購買墓地為名，對該墓地的整體情況進行調(diào)查了解。銷售人員把墓園的情況做了簡要的介紹：該墓園占地約18公頃，主要墓型有屏壁式、中式、歐式、自由式四種，相應(yīng)的墓園分為四個區(qū)。從1996年開始開發(fā)并陸續(xù)對外銷售，每一種墓區(qū)按開發(fā)先后又分為A、B、C、D、E、F六個小區(qū)。墓地小的一個不到2平方米，大的則達到100平方米左右。每種墓區(qū)每年的銷售價格不一，以2005年為例，屏壁式墓型的銷

44、售價為每平米3000元至5000元；中式墓型的銷售價為每平米8000元至20000元；歐式墓型的銷售均為每平米18000元至50000元；自由式墓型的銷售價格為每平米70000元至800000元?？蛻暨x定墓型后，交款時還要按銷售價的5%一次性交納50年管理費，之后由墓園辦理墓權(quán)證，并按墓號建立檔案。 檢查人員對整個墓地情況有了一個初步掌握之后，以選墓型為由讓銷售人員帶領(lǐng)對四個墓區(qū)分別走了一遍，了解各個墓區(qū)的分布、開發(fā)和銷售情況。調(diào)查結(jié)束后，根據(jù)調(diào)查情況結(jié)合舉報線索，檢查組每兩人一組，分成四個小組，按墓區(qū)劃分任務(wù)，每組負責一區(qū)，詳細統(tǒng)計開發(fā)和銷售情況。為了避免打草驚蛇，每次只出動一組，每組隔兩

45、天一次，交替進行。由于墓園位于郊區(qū)的山地上，加之墓園本身的氛圍，每次只有兩人進行調(diào)查，在工作的過程中，每個人都承受了巨大的心理壓力。 通過四組同志歷時十五天細致的工作，終于基本摸清了墓園的經(jīng)營情況，從調(diào)查情況看，由于該墓園所處的地理位置和自然風景俱佳，所以墓地銷售情況非常好，存在涉稅問題的可能性極大。 2．突擊調(diào)賬 檢查人員根據(jù)所掌握的情況，對案情進行了初步分析，將意見和建議分頭向各自領(lǐng)導(dǎo)進行了匯報。經(jīng)過研究，上級決定立案檢查。在公安機關(guān)支持配合下，2006年5月25日，專案組對該墓園實施了聯(lián)合檢查。到達墓園后，檢查人員向企業(yè)財務(wù)人員出示了執(zhí)法文書和證件，要求配合接受檢查。財務(wù)人員以經(jīng)理

46、不在為由拒絕接受檢查，在公安人員配合下，財務(wù)人員不得不與楊某取得聯(lián)系。檢查人員向楊某說明身份，說清來意后，楊某以在外有事為由，拒不回來配合檢查，并關(guān)閉手機。經(jīng)向?qū)０附M領(lǐng)導(dǎo)請示后，檢查人員向該墓園依法下達了《調(diào)取賬簿資料通知書》和調(diào)賬清單，把該墓園1996年至2006年的所有賬簿、憑證、報表、納稅申報表、合同檔案及相關(guān)資料調(diào)入專案組，連夜組織稅務(wù)檢查人員按照先期調(diào)查所掌握的情況，對其歷年的銷售情況進行核實。 經(jīng)檢查發(fā)現(xiàn)，專案組先期調(diào)查所掌握的銷售數(shù)量遠遠多于企業(yè)賬載數(shù)量，賬面明顯存在隱瞞收入事實。公安機關(guān)根據(jù)檢查結(jié)果，加大了對財務(wù)人員的訊問力度，在鐵的事實面前，墓園會計、出納員承認了墓園經(jīng)理楊

47、某為了達到少繳稅款的目的，指使兩人設(shè)置兩套帳，隱匿經(jīng)營收入的涉稅違法事實，并交待了另一套賬藏匿在經(jīng)理辦公室內(nèi)。據(jù)此，檢查專案組整理相關(guān)證據(jù)，形成報告，提出處理意見后，移交公安機關(guān)。公安機關(guān)依法對經(jīng)理辦公室進行搜查，發(fā)現(xiàn)了另一部分賬簿資料，經(jīng)檢查人員核對，正是該墓園隱匿的“賬外賬”，賬載收入均未向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。 數(shù)據(jù)計算出來后，檢查人員確認了企業(yè)的違法事實。在案件處理過程中，經(jīng)理一方面不配合檢查，拖延時間；另一方面動用社會關(guān)系干擾辦案，企圖逃避稅收責任，但在法律的威懾下，經(jīng)理最后還是來到專案組接受處理。 三、違法事實及定性處理 （一）違法事實和作案手段 檢查人員經(jīng)過檢查確認：該墓

48、園從1996年開始開發(fā)公墓，1996年～2003年實際銷售墓地共取得經(jīng)營收入5866萬元，采取設(shè)“賬外賬”的辦法隱匿收入，其中：在“經(jīng)營收入”科目賬載金額合計為2967萬元，另設(shè)“賬外賬”從1996年～2003年共隱匿經(jīng)營收入2899萬元，這部分金額未向稅務(wù)機關(guān)申報繳納企業(yè)所得稅。 由于該墓園1996年～2003年的成本、費用有大量“白條子”入賬，按照稅法規(guī)定不能準確核算應(yīng)納稅所得額，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》（以下簡稱《征管法》）第三十五條第一款第四項規(guī)定，專案組對該墓園應(yīng)納稅額進行了核定。考慮到該墓園實際經(jīng)營狀況及經(jīng)營特點，依據(jù)其1996年～2003年兩套賬簿記載的相關(guān)成本、費

49、用、收入和利潤，以及法定代表人、會計張某的陳述、申辯意見，核定該墓園銷售墓地收入的應(yīng)稅所得率為30%。，該墓園從1996～2003年在賬簿上少列經(jīng)營收入共計28990786.99元，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)核定應(yīng)補繳企業(yè)所得稅2870087.91元。 （二）處理結(jié)果 1．根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》第一條、第二條、第三條、第五條及《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例實施細則》第四十七條、《核定征收企業(yè)所得稅暫行辦法》國稅發(fā)【2000】038號，根據(jù)原《征管法》第二十三條第三款、第四十條及現(xiàn)行《征管法》第三十五條第一款第四項、第六十三條第一款規(guī)定，追繳該墓園少繳的企業(yè)所得稅2870087.91元

50、。 2．根據(jù)原《征管法》第二十條第二款，現(xiàn)行《征管法》第三十二條規(guī)定，加收滯納金172.067萬元。 3．根據(jù)原《征管法》第四十條、現(xiàn)行《征管法》第六十三條第一款、第八十六條的規(guī)定，對該墓園在賬簿上少列收入造成少繳企業(yè)所得稅的行為定性為偷稅，處罰款143萬元 4．鑒于該墓園的偷稅行為已涉嫌觸犯《中華人民共和國刑法》第二百零一條第一款的規(guī)定，根據(jù)《中華人民共和國稅收征收管理法》第七十七條和國務(wù)院《行政執(zhí)法機關(guān)移送涉嫌犯罪案件的規(guī)定》第三條及有關(guān)規(guī)定，將該墓園偷稅案移送司法機關(guān)追究刑事責任。 該墓園為求得法律的從輕處理，對該案查補的稅款、滯納金、罰款全部繳納入庫。 四、案例分析 此案的

51、查處，有以下方面的認識和體會： 1．要重視和發(fā)揮群眾舉報在稅務(wù)案件查處中的重要作用 本案是經(jīng)群眾舉報得到的線索，如果沒有舉報，稅務(wù)機關(guān)較少會對墓地銷售行為進行檢查，因為該行業(yè)畢竟具有一定的特殊性。由此可分析，墓地銷售行業(yè)容易發(fā)生偷逃稅行為，存在稅收流失問題。 2．稅務(wù)機關(guān)與公安機關(guān)進行聯(lián)合辦案是本案成功查處的重要保障 墓園開發(fā)基本都是在幽靜偏僻的地方，實施檢查時，執(zhí)法力度非常重要，納稅人一旦銷毀證據(jù)將很難查實，因此，對此類案件的檢查最好有公安人員的配合。 3．墓地銷售行業(yè)的應(yīng)稅所得率需要規(guī)范明確 由于墓地開發(fā)的成本不易核實，許多材料都是“白條”入賬。因此，找出合理依據(jù)，確定使納稅人

52、認可的成本非常重要，這是保證確定應(yīng)稅所得率合理的前提，有利于稅款、納稅金和罰款的核定計算及繳納入庫。 思考題 1．本案的查處，對稅務(wù)機關(guān)加強經(jīng)營墓地行業(yè)的稅收管理和檢查有哪些啟示意義？ 2．殯葬行業(yè)的稅收政策是否需要進一步修改完善？哪些方面需要修改完善？ 3.你對本案中稅務(wù)機關(guān)核定稅款的方法及依據(jù)有何認識？ 考試練習題 1．現(xiàn)行稅法對經(jīng)營性公墓提供的殯葬服務(wù)，是否征收營業(yè)稅？ 2．新實施的《企業(yè)所得稅核定征收辦法》（試行）規(guī)定什么情況下，納稅人應(yīng)及時向稅務(wù)機關(guān)申報調(diào)整已確定的應(yīng)納稅額或應(yīng)稅所得率？ 3-4 某房地產(chǎn)公司虛增供料偷稅案 本案特點：本案稅務(wù)機關(guān)運用預(yù)警指

53、標分析選案，檢查中深入分析建筑成本指標，發(fā)現(xiàn)疑點，調(diào)查取證，查實納稅人以甲方供料的名義虛增成本事實，對行業(yè)檢查具有一定的參考價值。 一、案件背景情況 （一）案件來源 根據(jù)人工與計算機相結(jié)合的選案方式，某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被列入市地稅局稽查局2005年度的地方稅收檢查對象。 （二）納稅人基本情況 某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于2001年4月，實收資本1000萬元。經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售。2005年營業(yè)收入963萬元，營業(yè)成本777萬元，利潤總額38萬元，應(yīng)納稅所得額為0。2005年度共實現(xiàn)地方各稅42.6萬元。 二、檢查過程與檢查方法 （一）檢查預(yù)案 1．初步分析單位經(jīng)營狀況。該

54、單位2005年毛利潤率19%，利潤率3.96%，所得貢獻率為0。該企業(yè)的毛利潤率、利潤率都較低，不符合當時的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營情形。檢查重點鎖定在企業(yè)所得稅上，一是看收入的確認是否準確及時；二是看相關(guān)成本、費用是否真實，發(fā)票是否合法，是否存在多結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本的現(xiàn)象。 2．查詢稅務(wù)管理情況。查詢發(fā)現(xiàn)，稅務(wù)機關(guān)未對該單位進行過納稅評估，自2001年來也未進行過稅務(wù)檢查。因此，在檢查過程中，應(yīng)著重注意納稅人所得稅申報是否符合稅收管理的規(guī)定。 通過分析，確定檢查重點是企業(yè)所得稅，其次是營業(yè)稅及土地增值稅。 （二）檢查具體方法 1．發(fā)現(xiàn)疑點 檢查人員首先全面審核了該公司的會計報表、賬簿、憑證及有關(guān)合

55、同、施工許可證等資料，從中了解到：該房地產(chǎn)開發(fā)公司2005年期間主要開發(fā)了1號樓和2號樓項目，該項目從2003年底開工建設(shè)，2005年竣工驗收，可售面積5360.12平方米，2005年兩座樓大部分開發(fā)產(chǎn)品已實現(xiàn)銷售，銷售面積3588.64平方米。 在對該企業(yè)2005年的總體情況掌握之后，1號樓和2號樓的開發(fā)成本引起了檢查人員的注意，賬面記載1號樓開發(fā)成本651萬元，2號樓開發(fā)成本680萬元，這意味著1號樓每平方米開發(fā)成本2511.55元，2號樓每平方米開發(fā)成本2457.93平方米，而這其中土地及拆遷補償費只占到了每平方米不到300元。也就是說，退除土地及拆遷補償費，每平方米房地產(chǎn)開發(fā)成本仍高

56、達2100多元，這與2005年建安成本每平方米不足1000元的市場價格相差甚遠，因此，基本可以斷定該企業(yè)肯定存在虛列房地產(chǎn)開發(fā)成本的問題，檢查人員把1號樓和2號樓的開發(fā)成本作為了檢查的重中之重。 2．分析疑點 根據(jù)前期確定的檢查重點，檢查人員首先對該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)1號樓、2號樓項目平均每平方米2483元的開發(fā)成本項目進行了剖析。剖析發(fā)現(xiàn)：1號樓、2號樓項目土地成本、基礎(chǔ)設(shè)施費、前期工程費和配套設(shè)施費都比較符合實際情況，與同行業(yè)的市場成本價格相差不大，基本不會存在大的問題。問題出現(xiàn)在該項目的建安工程費卻高達每平方米1300多元，這與市地稅局制定的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅警戒線指標相差很大。所謂的

57、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅警戒線指標，是指市地稅局針對部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在建安成本核算不實的情況，根據(jù)日常對房地產(chǎn)企業(yè)的檢查和專門調(diào)查取得的一些數(shù)據(jù)資料而制定的房地產(chǎn)企業(yè)建安工程費單位費額警戒線。具體數(shù)據(jù)如下： 建筑安裝工程平方米造價（參考）指標 單位：元/平方米 結(jié)構(gòu)特征 主要裝修標準 2003年平方米造價 2004年平方米造價 2005年平方米造價 2006年平方米造價 磚混（普通住宅） 普通 550 600 650 720 磚混（商住樓） 普通 650 700 730 760 框架綜合樓 普通 1180 1250 1250 1300

58、 應(yīng)該說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅警戒線指標對檢查人員開展檢查工作起到了很好的指導(dǎo)和參考作用。對照上表，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)１號樓和２號樓屬磚混商住樓結(jié)構(gòu)，2005年每平方米建安成本的警戒線指標是730元。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)１號樓和２號樓實際每平方米1300多元的建安成本已遠遠超過了警戒線指標，由此可以斷定該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)肯定存在虛列建安成本的現(xiàn)象。經(jīng)過進一步查看１號樓和２號樓的《工程決算書》及甲方供料等成本項目，發(fā)現(xiàn)該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)虛列建安成本的途徑有兩個：一是虛增甲方供料金額；二是虛列電費。 3．排查疑點 檢查人員發(fā)現(xiàn)，根據(jù)１號樓和２號樓的建筑安裝合同規(guī)定，甲方供料的范圍主

59、要是鋼筋、水泥和木材，而這三大材在這兩座樓的供料金額高達600多萬元，這個數(shù)值顯然是不正常的。因甲方供料最終都要通過一些購料發(fā)票來入賬，因此檢查人員對該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的甲方供料發(fā)票是否真實、合法、有效逐一進行了嚴格的審查。經(jīng)審查發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)供料入賬發(fā)票存在以下問題：①使用了一些通過不正當渠道獲取的假發(fā)票。獲取的假發(fā)票的特征主要體現(xiàn)在：一是發(fā)票紙張與同類真發(fā)票的紙張在紙質(zhì)上不一樣；二是有的發(fā)票無監(jiān)制章或者無發(fā)票防偽圖案；三是發(fā)票右上方的發(fā)票代碼不正確。②使用了填制不規(guī)范的發(fā)票。反映在發(fā)票字軌號碼與發(fā)票填開時間邏輯關(guān)系不一致。如發(fā)票批印時間為2004年，而填開時間卻是2003年及以前年度。同時發(fā)現(xiàn)

60、發(fā)票不是一次復(fù)寫，存在“大頭小尾”填開現(xiàn)象。③使用了過期發(fā)票。④存在借用發(fā)票開具現(xiàn)象。經(jīng)查詢，發(fā)現(xiàn)有些發(fā)票領(lǐng)用單位與發(fā)票開具蓋章單位不一致。該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最終通過以上手段虛增1號樓、2號樓甲方供料金額443萬元。 檢查過程中發(fā)現(xiàn)，1號樓列支電費168771.97元，2號樓列支電費174133.37元。檢查人員憑以往的檢查經(jīng)驗認為，如此高額的電費支出發(fā)生在一個每座樓建筑面積不到3000平方米的項目上很不正常。帶著這個疑問，在納稅人拒不交待事情真相的情況下，檢查人員先后到施工現(xiàn)場進行察看，并到當?shù)毓╇姽菊{(diào)查了解情況，經(jīng)調(diào)查，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與相鄰的某單位合用一個變壓器，供電公司只就兩個單位的

61、用電總額對該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票。顯然，該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)把應(yīng)屬于相鄰某單位的電費也列在了1號樓和2號樓項目上，共虛列電費支出23萬元。 （三）檢查中遇到的困難和阻力及相關(guān)證據(jù)的認定 1．核實真實用電情況較難 在對該案檢查過程中，該企業(yè)拒不提供開發(fā)的1號樓、2號樓項目用電的真實情況，檢查人員對其下達《稅務(wù)事項告知書》后仍不提供相關(guān)資料，一直編造各種理由狡辯其電費發(fā)生的合理性。檢查人員于是到施工現(xiàn)場進行察看，除摸清開發(fā)項目周邊環(huán)境及項目供電情況外，仍難以取到該企業(yè)虛列電費的有力證據(jù)。于是檢查人員又到當?shù)毓╇姽玖私馇闆r，可供電公司財務(wù)人員聲稱并不了解情況，只提供線索說負責該區(qū)域抄電表的人

62、員可能更了解有關(guān)情況，但抄表人員并不想提供事情的真相。檢查人員及時向其宣傳有關(guān)稅收法律法規(guī)，抄表員最終道出了兩個單位合用一個變壓器的事情真相。在事實面前，該房地產(chǎn)企業(yè)不得不承認其虛列電費的事實，并提供出其實際繳納電費的真實資料。 2．發(fā)票協(xié)查時間較長 對從外地購料取得的不合法發(fā)票的認定目前可行的辦法主要是通過異地發(fā)票協(xié)查的方式進行，而異地發(fā)票協(xié)查方式不但耗費時間長，而且有時并無回復(fù)，這樣，一方面拖延了檢查時間，另一方面也增加了對異地不合法發(fā)票的認證難度。 三、違法事實及定性處理 （一）違法事實和作案手段 該房地產(chǎn)公司利用不合法票據(jù)編造虛假成本費用項目，在賬簿上多列支出，主要違法事實

63、如下： 1．1號樓成本核算不實及取得單據(jù)不合法共列支成本2506100.92元，2號樓成本核算不實及取得單據(jù)不合法共列支成本2347169.21元，2005年兩座樓實際共結(jié)轉(zhuǎn)不符合稅法規(guī)定的銷售成本2088432.33元。 2．2005年在“財務(wù)費用”列支應(yīng)計入開發(fā)產(chǎn)品成本的貸款利息35527.5元，當年結(jié)轉(zhuǎn)開發(fā)產(chǎn)品按比例應(yīng)分攤貸款利息16889.42元，企業(yè)所得稅稅前多列支貸款利息18638.08元。 以上合計應(yīng)調(diào)增應(yīng)納稅所得額2107070.41元，計算少繳企業(yè)所得稅695333.23元。 （二）處理結(jié)果 1．根據(jù)《中華人民共和國企業(yè)所得稅暫行條例》第二、三、四、六條及《中華人民

64、共和國稅收征收管理法》第三十二條、第六十三條第一款之規(guī)定，追繳企業(yè)所得稅695333.23元；對滯納企業(yè)所得稅稅款按日加收萬分之五的滯納金；對少繳企業(yè)所得稅處以1倍罰款695333.23元。 2．該單位2005年度偷稅數(shù)額695333.23元，占當年應(yīng)納稅額比例62.7%，已涉嫌觸犯《中華人民共和國刑法》第二百零一條第一款的規(guī)定，根據(jù)《征管法》第七十七條和國務(wù)院《行政執(zhí)法機關(guān)移送涉嫌犯罪案件的規(guī)定》第三條及有關(guān)規(guī)定，將該單位移送司法機關(guān)追究刑事責任 四、案件分析 （一）查處本案的認識和體會 1．要重視發(fā)票真實性的檢查 本案中,該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過取得大量不合法發(fā)票的手段虛增供料金額,

65、達到偷逃國家稅款的目的，因此，稅務(wù)檢查人員應(yīng)加強對發(fā)票的辨別和審核能力。本案中也正是源于檢查人員對不合法發(fā)票的準確核實,才找到了該納稅人虛增供料金額的違法事實。 2．要善于運用邏輯分析方法檢查 稅務(wù)檢查工作離不開科學性分析，稅務(wù)檢查人員要善于運用科學、合理的分析方法，及早發(fā)現(xiàn)企業(yè)存在的偷漏稅嫌疑，使檢查工作做到有的放矢，提高檢查質(zhì)量。 3．稅務(wù)檢查工作切忌就賬查賬 在本案中，針對施工電費的檢查，單從賬面上看發(fā)票都是合法的，但如果不進行科學分析,不進行實地落實和了解情況，就很容易把這個問題忽略，從而造成檢查的漏洞。因此，在具體的稽查工作中，既要重賬,又不能唯賬,只有從賬面到實際，從實際到

66、賬面的多次反復(fù)，才是辦案的要訣。 （二）工作建議 1．加強專業(yè)知識培訓(xùn) 目前，部分房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)認為稅務(wù)人員不太精通建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的專業(yè)知識，因而編造一些虛假的納稅資料，尤其是編造一些虛假的建筑合同、工程預(yù)決算書等資料來達到偷逃國家稅收的目的。針對這種現(xiàn)狀，稅務(wù)機構(gòu)應(yīng)加強這方面的培訓(xùn)，學習房地產(chǎn)和建筑專業(yè)知識，提高檢查人員的專業(yè)查賬能力。同時也可有針對性的制定一些行業(yè)警戒線指標,使稅務(wù)人員在日常檢查和管理過程中起到借鑒作用,便于更好的開展工作。 2．進一步搞好社會綜合治稅工作 在對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的檢查過程中，經(jīng)常會對一些房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本費用的真實性進行核實，有時單從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)方面落實難度很大，因此稅務(wù)機關(guān)要加強與建委、國土資源局等相關(guān)單位的工作協(xié)調(diào)及配合，獲取相關(guān)涉稅資料，實現(xiàn)資料共享。 3.做好納稅宣傳輔導(dǎo) 房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，稅收政策相應(yīng)變化也比較快，因此，征收管理部門應(yīng)加強對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅收政策宣傳和納稅輔導(dǎo)，強化日常監(jiān)控，防患于未然。 4．建立發(fā)票查詢平臺 在對本案的檢查中涉及對異地開具發(fā)票的審查認定工作，但從目前情況看,有些地區(qū)發(fā)票領(lǐng)購等信息都