《模擬題(八) 一、問答題 (一)某綜合用途房地產(chǎn)占地面積5000m2建筑 ...》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《模擬題(八) 一、問答題 (一)某綜合用途房地產(chǎn)占地面積5000m2建筑 ...（8頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、模擬題(八) 一、問答題 (一)某綜合用途房地產(chǎn)，占地面積5000m2，建筑面積15000m2，容積率為3，每層建筑面積3750m2。其中，一、二層為出租商鋪，三、四層為出租住房，為了評估其市場買賣價格，估價人員運用了收益法對一層的出租商鋪進行了估價(估價方法正確)，確定估價時點的價格為9600元/m2。根據(jù)當(dāng)?shù)厣虡I(yè)用房樓層價格變化規(guī)律(一層二層差價2%，二層三層差價5%，三層四層差價2%)，判斷出二層價格為9408元/m2，三層價格為9837.6元/m2，四層價格為8758.85元/m2。從而得出估價對象房地產(chǎn)的市場價格為： (9600+9408+9837.6+8758.

2、85)3750=141016687.5元。請問：1．如此確定的最終結(jié)果是否正確?2．如何可以讓結(jié)果更加準(zhǔn)確? (二)有一臨街商鋪要轉(zhuǎn)讓，建筑面積500m2，土地使用年限40年，自2006年10月 13日起計。該商鋪現(xiàn)已出租，租金為每月50b0元，租期為2年，自2007年10月13日計。當(dāng)?shù)厣虡I(yè)房地產(chǎn)租賃的綜合稅率為租金收入的10%，現(xiàn)轉(zhuǎn)讓價格為510萬元。假如你欲購該商鋪用于出租，作為長期投資，期望收益率為10%。根據(jù)上述資料能否決定購買?為什么? (三)某企業(yè)購得一已停工五年的在建工程，結(jié)構(gòu)封頂，其中1～4層為商業(yè)裙樓，2～ 20層為住宅，裙樓部分已完成部分設(shè)備安裝。現(xiàn)該

3、企業(yè)擬以商業(yè)裙樓2、3、4層的各一部分和5～8層的住宅部分向銀行申請抵押貸款。請問：1．?dāng)M優(yōu)先選用的估價方法。2．確定評估價值時的主要因素。 二、單項選擇題(每小題的備選答案中只有一個最符合題意。) (一)某估價對象原為某單位2000年集資建房，其中土地是由單位出資購買的，經(jīng)政府批準(zhǔn)單位決定6年后才發(fā)給職工房地產(chǎn)權(quán)證，自發(fā)證之日起，房地產(chǎn)才能上市交易。在距離上市還有6個月時，由于債務(wù)糾紛，法院判決將估價對象抵債，請評估其價值。 1．評估中估價對象狀況應(yīng)選擇( )。 A．集資建房之日 B．距離上市6個月之日 C．法院判決之日 D．發(fā)放房地產(chǎn)

4、權(quán)證之日 2．此時的估價技術(shù)路線應(yīng)該是( )。 A．先確定估價對象可以上市之日的快速變現(xiàn)價值，再折現(xiàn)到估價時點 B．先確定單位購買土地價格及職工集資價格。再折現(xiàn)到估價時點 C．先確定估價對象的現(xiàn)值，再折現(xiàn)到可以上市的時間 D．先確定估價對象的現(xiàn)值，再折現(xiàn)到估價時點 3．政府舉行土地使用權(quán)拍賣出讓，有意購買者可以委托房地產(chǎn)估價人員為其評估能夠承受的最高購買價格，這也是一種( )。 A．市場價值評估 B．投資價值評估 C．原始價值評估 D．賬面價值評估 4．經(jīng)鑒定，估價對象為基本完好房，其成新

5、率為( )。 A．九十成新 B．八九成新 C．七八成新 D．六七成新 (二)某工廠有一臨街廠房，占地面積900m2，用地性質(zhì)為國有劃撥土地，建筑面積為 1800m2，建筑物成新率為80%，房屋所有權(quán)登記的用途為工業(yè)。根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場資料，2007年5月該區(qū)域工業(yè)和商業(yè)用途的土地市場價格分別為樓面地價650元/m2和1400元/m2，其中土地使用權(quán)出讓金為100元/m2和450元/m2。2007年上半年同一條街上類似新改建的商業(yè)用房市場價格平均為建筑面積4250元/m2，而同期新建上述廠房建筑物的重置總費用大約為1500元/m2，問： 5．

6、如果按工業(yè)用途進行評估，估價目的為保險估價，估價時點為2007年5月19日，其合理的評估價值約為( )萬元。 A．315.00 B．216.00 C．295.20 D．333.00 6．如果按工業(yè)用途進行評估，估價目的為抵押估價，估價時點同上，評估價值為( )萬元。 A．333.00 B．252.00 C．315.00 D．324.00 7．假設(shè)規(guī)劃允許將其改造裝修成為商業(yè)用房，不考慮改造裝修投資的利息、利潤，估價時點同上，該廠房的市場價格約為( )萬元。 A．603 B．522

7、 C．450 D．549 (三)某評估機構(gòu)受到委托評估某市繁華街道上一商業(yè)房地產(chǎn)，在選用估價方法時，考慮采用路線價法，下列關(guān)于估價方法的描述正確的是： 8．路線價法求得的價格實際是一種( )。 A．市場價格 B．收益價格 C．積算價格 D．比準(zhǔn)價格 9．在評估該房地產(chǎn)價值時，應(yīng)選用的第二種估價方法最合理的是( )。 A．成本法 B．市場比較法 C．收益法 D．假設(shè)開發(fā)法 10．經(jīng)評估，該宗房地產(chǎn)總價值250萬元，其中土地價值60萬元，土地面積1000m2，建筑面積2500m2，周邊

8、類似商業(yè)房地產(chǎn)平均單價為900元/m2，現(xiàn)在業(yè)主以房地產(chǎn)的最高保險金額向保險公司投保，保險合同上的“保額”應(yīng)該為( )萬元。 A．250 B．190 C．225 D．90 三、指錯題(下列估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告中存在多處錯誤，請指明其中的13處。每個錯誤對應(yīng)一個序號。) 某居住房地產(chǎn)估價報告 封面及目錄(略) 致委托方函(略) 估價師聲明(略) 估價的假設(shè)和限制條件(略) 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 一、委托方 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，法人代表； ，地址； 市路號，聯(lián)系電話：—。

9、 二、受托方 房地產(chǎn)價格評估有限公司，法人代表： ，地址： 市路號，估價機構(gòu)資質(zhì)等級：一級，聯(lián)系電話：—。 三、估價對象 1．地理位置及概況(略) 2．估價對象概括 估價對象位于市路號院內(nèi)，項目用地15075m2，用途為住宅，剩余土地使用年限至評估基準(zhǔn)日為40年，估價對象用途為配套公建，剩余土地使用年限為30年。建筑面積為6962.3m2，占地面積1890.3m2，容積率為4.16，結(jié)構(gòu)為現(xiàn)澆框架剪力墻結(jié)構(gòu)。 待估房地產(chǎn)目前已經(jīng)投入使用一年，內(nèi)、外裝修完善。外裝修采用高檔進口磨光花崗巖；門：客廳房門為旋轉(zhuǎn)門和雙向推拉門、內(nèi)門為玻璃門、窗為鋁合金窗及

10、整體鋼化玻璃窗；內(nèi)裝修：墻面為高檔進口防雷、耐擦亞光涂料，地面為高級磨光花崗巖；頂棚為輕鋼龍骨石膏板吊頂及鋁扣板吊頂，衛(wèi)生間墻面為全磁化防滑磚、潔具為臺灣和成牌潔具；電源配置符合國家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；電話、電視線路入戶，留有接口；水、氣、電、熱等市政設(shè)施配套齊全。評估對象地下部分為整體車庫，共有168個標(biāo)準(zhǔn)車位：另有一中型游泳池，可容納200人左右。 四、估價目的 為委托方向銀行辦理抵押貸款提供房地產(chǎn)價格依據(jù)。 五、估價時點 2002年7月30日 六、價值定義 采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，估價對象于估價時點、配套公建用途、在現(xiàn)狀條件下的房屋所有權(quán)及所分?jǐn)?/p>

11、的國有出讓土地使用權(quán)的公開市場價值。 七、估價依據(jù) 中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》(GB/T50291--1999) 國土資源部《土地估價規(guī)程》 北京市人民政府《北京市出讓國有土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價》 北京市房地局《土地出讓價格評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》 北京市城市規(guī)劃管理局《審定設(shè)計方案通知書》[()規(guī)審字號] 公司《房屋所有權(quán)證》(全字第號) 公司《國有土地使用證》[全國用()字第號] 委托方提供的其他資料 估價人員實地勘察獲取的資料及搜集的市場資料 八、估價原則 1．

12、最高最佳使用原則：最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價應(yīng)以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。本報告的最高最佳使用為保持現(xiàn)狀的最高最佳使用。 2．替代原則：替代原則要求房地產(chǎn)估價結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)在同等條件下的正常價格。本報告對該原則的運用體現(xiàn)在利用市場比較法進行估價中，具體表現(xiàn)為：首先，盡量在同一區(qū)域調(diào)查、選擇已經(jīng)成交的與估價對象房地產(chǎn)相類似房地產(chǎn)的可比實例，并進行修正得出估價對象房地產(chǎn)的評估價格；其次，按照相近效用的房地產(chǎn)的價格互相牽制，在同一位置、同一估價目的、同一時期，具有相同檔次和新舊程度的房地產(chǎn)應(yīng)具有相同價格的原理，確定最終的評估結(jié)果。 九、估價方法

13、 根據(jù)估價對象的特點，結(jié)合國際慣例，評估人員經(jīng)過分析，確定本報告采用收益還原法和成本法進行估價。基本的估價思路為：先用兩種估價方法分別評估出估價對象的比準(zhǔn)價格和成本價格；然后對這兩個價格進行綜合分析，并結(jié)合評估人員對市場行情的專業(yè)分析，確定最終的評估結(jié)果。 收益法：是運用適當(dāng)?shù)馁Y本化率，將預(yù)期的估價對象房地產(chǎn)未來各期的正常純收益折算到估價時點上的現(xiàn)值，求其之和得出估價對象價格的一種方法。成本法是以開發(fā)或建造估價對象或類似物業(yè)所需耗費各項必要費用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利稅來確定估價對象價格或價值的一種估價方法。 十、估價結(jié)果 以這兩種方法測算結(jié)果的算術(shù)平均值作

14、為房價結(jié)果，總價為7113.0萬元，大寫金額：柒仟壹佰壹拾叁萬元整。 十一、估價人員(略) 十二、估價作業(yè)日期(略) 十三、估價報告應(yīng)用的有效期 本報告自完成之日起2年內(nèi)有效，超過此期限該價格應(yīng)做相應(yīng)調(diào)整，直至重新評估。 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 一、個別因素分析(略) 二、區(qū)域因素分析(略) 三、市場背景分析(略) 四、最高最佳使用分析(略) 五、估價方法選用(略) 六、估價測算過程 1．收益法 其基本公式為： 式中 n——收益年限； A——估價對

15、象的年凈收益； r——折現(xiàn)率。 (1)年有效毛租金收入的確定。 根據(jù)估價對象所處位置，評估人員經(jīng)過對同類物業(yè)大量的市場調(diào)查得知，在考慮了租金損失和押金收益后，確定估價對象單位建筑面積日租金水平為5元/(m2天)，故： 年有效毛租金收入=536070%=1260元/m2 根據(jù)估價人員實地調(diào)查，該地區(qū)地下車庫收益水平在400～600元/(月個)，地下游泳池月收益水平在40萬～60萬元之間。根據(jù)估價人員的分析，在考慮了估價對象周圍的實際情況，確定估價對象地下車庫收益水平為500元/(月個)：游泳池月收益水平為50萬元，空置率為50%，則： 年有效車位收

16、入=500元/(月個)168個12月=1008000元/年 游泳池年有效收入=5012月50%=300萬元/年 地下部分總收入=400.8萬元/年 (2)運營費用率的確定。 根據(jù)目前北京市商業(yè)設(shè)施運營管理費用率的平均水平，估價對象地上部分運營費率為 35%，地下部分運營費率取25%。 (3)年凈租金的計算： 建筑物凈租金=年有效毛租金收入—年運營費用 =1260-126025%=945元/m2 建筑物年凈收入=945元/m23780.6m2=357.27萬元 地下部分總凈收入=400.8-400.865%=260.52萬元/年

17、 (4)資本化率的確定。 資本化率實質(zhì)上是一種投資的收益率，它與風(fēng)險的大小成正比。風(fēng)險越大，收益率越高，亦即資本化率越高；反之亦然。在本報告中，評估人員按照安全利率加風(fēng)險調(diào)整值的方法確定資本化率。 資本化利率=安全利率+投資風(fēng)險補償+管理負(fù)擔(dān)補償+缺乏流動性補償-投資帶來的優(yōu)惠=安全利率+風(fēng)險因素調(diào)整值 安全利率：2002年3月中國人民銀行確定的一年期定期存款利率為1.98%；2002年憑證式國債五年期票面年利率為2.74%；2001年憑證式國債五年期票面年利率為3.14%；2000年憑證式國債五年期票面年利率為3.14%。 風(fēng)險調(diào)整值：風(fēng)險調(diào)

18、整值視投資風(fēng)險程度而定，且經(jīng)調(diào)整后還原利率應(yīng)高于銀行的貸款利率及融資成本，根據(jù)評估人員的專業(yè)評估經(jīng)驗，北京市房地產(chǎn)領(lǐng)域該值為7%左右，根據(jù)上述分析及國家五年期間長期債券利率，計算安全利率： 2000年(1+i)5=(1+53.14%)，i2000=2.96%； 2001年(1+i)5=(1+53.14%)，i2001=2.96%； 2002年(1+i)5=(1+52.74%)，i2002=2.60%； 確定i0=(2.96+2.96+2.6)/3=2.84%，其高于銀行的存款利率1.98%。 根據(jù)收益型房地產(chǎn)產(chǎn)品類型的特點，具體將該風(fēng)險分為低、

19、中、高三個區(qū)域，即低風(fēng)險區(qū)域的還原利率可取5.84%～7.84%，中風(fēng)險區(qū)域或取7.84%～9.84%，高風(fēng)險區(qū)域可取 9.84%～11.84%。 除考慮風(fēng)險對資本化利率的影響外，綜合考慮資產(chǎn)管理的繁瑣性和流動性以及通貨膨脹的影響，我們認(rèn)為該物業(yè)屬于中低風(fēng)險領(lǐng)域，故資本化利率取8%。 (5)收益價格的計算。 估價對象的耐用年限為50年，至估價期日已經(jīng)使用了7.25年(1995年4月25日～2002年7月30日)，收益年限為42.75年。 收益法的計算公式有很多，評估人員認(rèn)為：北京市的商業(yè)用房市場已趨于成熟和穩(wěn)定，因此按純收益不變且收益為有限年的公式進行計

20、算，即 P=A/i[1-1/(1+i)N] 式中 P——收益價格： A——年凈收益； J——資本化率； N——收益年限(年)。 地上建筑物收益單位價格=945[1-1/(1+8%)42.75]/8%=11372元/m2 地上建筑物收益總價=113723780.6=4299.3萬元 地下建筑物收益總價=260.52[1-1/(1+8%)42.75]/8%=3135.2萬元 該建筑總收益價格=4299.3+3135.2=7434.5萬元 2．成本法 A．采用基準(zhǔn)地價修正法求取土地價值。

21、 a．北京市基準(zhǔn)地價內(nèi)涵(略) b．根據(jù)基準(zhǔn)地價測算宗地地價的思路及過程如下： (1)出讓金。 依據(jù)上述《基準(zhǔn)地價表》，六類地價區(qū)、配套公建用途，出讓金基數(shù)為500～1000元/m2。估價對象處于六類地價區(qū)中上等位置，條件較好，出讓金基數(shù)取上述標(biāo)準(zhǔn)的接近高限值即 800元/m2。根據(jù)容積率修正系數(shù)表，詳見表3-28。 表3-28 容積率修正系數(shù)表 容積率 1或＜1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 修正系數(shù) 1 1.91 2.74 3.50 4.20 4.90 5.60 6.30 7.00 7.70

22、 設(shè)定容積率為4.16，容積率修正系數(shù)為3.32。 則單位土地面積出讓金為：8003.32=2656元/m2。 (2)基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費。 估價對象紅線外市政基礎(chǔ)設(shè)施達(dá)到“七通一平”。結(jié)合估價對象所在區(qū)域市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用情況，并參照北京市現(xiàn)行大市政及四源費收費標(biāo)準(zhǔn)，取每建筑面積市政基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費為650元/m2。小區(qū)建設(shè)配套費取300元/m2。 則估價對象地面基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費=9503.76=3572元/m2。 (3)土地開發(fā)費。 估價對象的土地開發(fā)是委托另外一公司開發(fā)的，根據(jù)《委托開發(fā)合同書》，估價對象的實際開發(fā)費用

23、折算為3000元/m2(包括土地開發(fā)費及城鎮(zhèn)拆遷費)。 (4)估價對象地價。 根據(jù)上述測算結(jié)果，求取熟地價。 地面熟地價=土地出讓金+基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費+土地開發(fā)費 =2656+3572+3000=9228)元/m2 (5)樓面地價。 樓面地價=地面熟地價/容積率=2454元/m2 B．建造成本 (1)確定建筑物的直接成本。 估價對象建筑物為框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)外部中高檔裝修。按照1996年《北京市建筑工程概算定額》和《材料預(yù)算價格》、《機械臺班費用定額》以及1996年《北京市建設(shè)工程間接費及其他費用定額》進行匡算；并參考近期同類型建筑

24、物的結(jié)算價格，綜合考慮后確定建筑物的單位直接建造成本。根據(jù)估價對象的實際情況，確定其直接成本(包括結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備及紅線內(nèi)市政工程)為3200元/m2。 (2)計算建筑物的間接成本。 根據(jù)北京市對建設(shè)項目的有關(guān)稅費政策和估價對象建筑物的具體情況，逐項計算間接成本費率。各種間接成本費率的組成如下： (a)管理費 8.00% (b)專業(yè)人士費 10.00% 合計： 18.00% 間接成本=320018.00%=576元/m2 則 建造成本=3200+576=3776元/m2 (3

25、)計算建設(shè)期貸款利息。 根據(jù)估價對象的建筑結(jié)構(gòu)造型及建筑面積，按照《北京建筑安裝工程工期定額》計算，確定本項目的開發(fā)期為2年，假設(shè)資金分期均勻投入，考慮近年來貸款利率的變化，貸款年利率取為5.49%，則： 利息=24545.49%2+37765.49%1=270+207=477元/m2 (4)銷售稅費。 指房屋銷售時應(yīng)繳納的各項稅費，包括營業(yè)稅及其附加、廣告宣傳費、代理費等，取總成本的9%，則： 銷售稅費=(2454+3776+477)9%=604元/m2 (5)開發(fā)商利潤。 按照北京市當(dāng)前的市場狀況，根據(jù)《北京市房地產(chǎn)管理局出讓地價估價技

26、術(shù)標(biāo)準(zhǔn)(試行)》的規(guī)定，按照不同的年期，開發(fā)商利潤取不同的值，該項目投資年限取2年。同時，考慮到估價對象的具體情況，開發(fā)商利潤率取為25%，則： 開發(fā)商利潤=總成本25%=(2454+3776+477+604)25%=1828元/m2 (6)成新率。 根據(jù)估價對象的建成時間及估價人員現(xiàn)場踏勘實測，故確定估價對象建筑物綜合成新率為100%。 (7)計算成本價格。 綜上所述，在計算出估價對象的土地取得費用、建造成本、利息、銷售稅費、開發(fā)商利潤及成新率后，估價對象房地產(chǎn)在估價時點的成本價格為： 成本單位價格=(土地取得費用+建造成本+利息+銷售稅費

27、+開發(fā)商利潤)成新率 =(2454+3776+477+604+1828)100%=9139元/m2 成本法總價格=91396962.3=6362.8萬元 七、估價結(jié)果確定 以上分別用收益法和成本法對估價對象進行了評估，得到估價對象的收益價格和成本價格分別是： 收益價格：7434.5萬元 成本價格：6362.8萬元 兩個結(jié)果相差較大，經(jīng)分析，造成這種差異的主要原因是由于商業(yè)用房租賃市場目前處于平穩(wěn)的增長階段，收益法測算的結(jié)果比較接近實際情況，成本法從房地產(chǎn)建造成本角度估算房地產(chǎn)積算價格，與目前市場價格略有差異。

28、因此，評估人員確定將上述二結(jié)果進行加權(quán)平均，即： 估價對象總價=7434.5萬元0.7+6362.8萬元0.3=7049.29萬元 大寫金額：柒仟零肆拾玖萬貳仟玖佰元整。 八、附件(略) 四、改錯題(錯處不超過4個，后面應(yīng)用前面的錯誤計算結(jié)果導(dǎo)致的錯誤不再算作錯誤。) 某開發(fā)項目規(guī)劃用途為單身公寓，土地使用權(quán)年限為2007年3月1日至2077年2月 28日，土地使用權(quán)出讓金已經(jīng)全部交清。規(guī)劃建筑面積5000m2，預(yù)計售價3000元/m2。 該項目于2007年7月1日開工，原定工期9個月，建筑費為1200元/m2，管理費用為建筑費用的5%。建筑

29、費和相應(yīng)的管理費用投入時間為：開工后的第一季度投入30%，第二季度投入40%，第三季度投入30%。假定都在每季度中間投入，季度利率6.66%，銷售稅率和銷售費用分別為售價的6%和3%。開工后第一季度結(jié)束時，已有1000m2建筑面積按3000元/m2預(yù)售。開工后第二季度結(jié)束時，項目的原開發(fā)商擬將項目以合作開發(fā)的方式轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓方式為：一次性付給一筆轉(zhuǎn)讓費；用于補償已投入的土地使用權(quán)出讓金和建筑費等投資。已預(yù)售的1000m2的凈銷售收入在銷售結(jié)束時由原開發(fā)商返還給合作方。現(xiàn)合作方委托評估該項目在2008年1月1日的價格V，估算如下： 1．計算開發(fā)完成后的價值

30、 30005000/(1+1.665%)=14754340元 2．計算建筑費 1200500030%/(1+1.665%)0.5=1785200元 3．計算管理費 17852005%/(1+1.665%)0.5=88526元 4．計算銷售稅和銷售費用 14754340(6%+3%)/(1+1.665%)=1306143元 5．計算利潤 (V+178520

31、0+88526+1306143)20%=0.2V+635973 6．計算開發(fā)完成后的價值-建筑費-管理費-銷售稅和銷售費用-利潤 V=14754340-1785200-88526-1306143-0.2V-635973 V=9115415元 模擬題(八)參考答案 一、問答題 (一)答案： 1．不正確。因為一、二層為商鋪，三、四層為住宅，用途不同，售價會相差很大，無法直接按樓層的差異比例折算。

32、 2．正確的估價方法是根據(jù)建筑物區(qū)分所有權(quán)的基本理論，分別計算綜合用途房地產(chǎn)各種用途的客觀市場價值，加總得到房地產(chǎn)總價值。其中商業(yè)出租部分優(yōu)先使用收益法，住宅部分還可以使用市場比較法。 (二)答案： 不能決定購買： (1)現(xiàn)租約期滿后的客觀租金水平不知道，故還需了解租金變化趨勢； (2)租約期滿后的客觀出租率不清楚，還需調(diào)查掌握； (3)出租經(jīng)營成本的水平不清楚，還需調(diào)查掌握。 (三)答案： 1．可優(yōu)先采用假設(shè)開發(fā)法，再采用成本法，然后綜合調(diào)整。 2．采用假設(shè)開發(fā)法確定房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值時，商業(yè)裙房的

33、住宅應(yīng)根據(jù)市場分析估價。 3．應(yīng)按估價時點的市場價值，而不能按5年前的價值評估。 4．應(yīng)用假設(shè)開發(fā)法，應(yīng)合理確定扣除項。 5．應(yīng)考慮停工造成的抵押物損耗及功能折舊對價值的影響。 二、單項選擇題 (一)1．C 2．D 3．B 4．D (二)5．B提示： 1500180080%=216萬元 6．C提示：1500(180080%+ 650-100)=315萬元 7．D提示：(4250-1400+650-450)1500=549萬元 (三)8．D 9．C 10．B 三、指錯題 答案： 1

34、．房地產(chǎn)權(quán)利狀況描述不全。 2．房地產(chǎn)現(xiàn)狀描述不全。 3．估價原則中缺少估價時點估價原則。 4．估價結(jié)果報告中總地價缺少貨幣種類。 5．估價報告有效期不能超過一年。 6．有效毛租金收入計算未對空置率70%進行說明。 7．運營費用率計算有誤，計算時地上部分與地下部分調(diào)換了費用率。 8．計算建筑物收入未對地上建筑面積進行計算說明。 9．收益價格計算中，收益年限有誤，應(yīng)以土地使用權(quán)剩余年限30年計算。 10．成本法中土地價值容積率修正參數(shù)不合理。 11．土地使用權(quán)價值求取辦法有誤，估價技術(shù)路線不合理。

35、 12．基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費按項目的實際發(fā)生成本計算不合理。 13．成本法中各項費用比例無依據(jù)。 14．成本法計算中應(yīng)說明如何計算地下部分建筑成本。 15．成本法中計算投資利息不應(yīng)用單利計算，應(yīng)用復(fù)利。 16．開發(fā)利益計算基數(shù)有誤。 17．銷售稅費計算不合理，一般以銷售收入為基數(shù)計算。 18．估價報告中估價結(jié)果缺少貨幣種類和單價。 四、改錯題 答案： 1．計算建筑費有錯誤，應(yīng)為1200500030%/(1+1.665%)0.5=1785200元 2．計算管理費有錯誤，應(yīng)為17852005%=89260元 3．計算銷售稅費和銷售費用有錯誤，應(yīng)為：14754340(6%+3%)=1327891元 4．計算利潤有錯誤，應(yīng)為：(V+1785200+89260)20%=0.2V+374892元