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1、XX陽光城房地產(chǎn)評估報告書 （共四部分）第一部分資產(chǎn)評估報告書 目錄摘要3評估的假設(shè)條件和限制條件4估價師聲明5致委托方函6資產(chǎn)評估報告書7一、委托方7二、受托方7三、資產(chǎn)占有方7四、評估范圍與對象7五、估價目的8六、評估基準(zhǔn)日8七、評估原則8八、評估依據(jù)10九、評估方法11十、評估結(jié)果11十一、評估報告有效期12十二、估價師簽名12摘 要重要提示以下內(nèi)容摘自資產(chǎn)評估報告書，欲了解本評估項目的全面情況，應(yīng)認真閱讀資產(chǎn)評估報告書全文。 一、 委托方： 二、 受托方：三、 評估目的：評估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的公允價值，為購買該房產(chǎn)提供交易價格參考依據(jù)。 四、 評估對象：xx市陽光城32棟3單元605

2、房產(chǎn) 五、評估基準(zhǔn)日：2011年12月30日 六、評估結(jié)果：本次評估采用市場法進行，通過清查和估算計算， xx市陽光城32棟3單元605房產(chǎn)在2011年12月30日期市場價值為叁拾陸萬貳仟陸佰柒拾貳元整。 七、評估報告的有效使用期限：自評估基準(zhǔn)日起一年，即在2011年 12月30日至2012年12月29日內(nèi)有效。評估的假設(shè)條件和限制條件一、評估的假設(shè)條件：1. 委托房地產(chǎn)位于臨川區(qū)臨川大道989號，周圍多為商鋪、企業(yè)，配套設(shè)施齊全，交通便捷，人流量大。委估房地產(chǎn)同時位于xx市區(qū)，臨街分布，現(xiàn)做商品房用。根據(jù)最佳使用原則和合法原則的分析，該房地產(chǎn)改為商用為最佳使用狀態(tài)。2. 假設(shè)委估房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)合

3、法，沒有產(chǎn)權(quán)糾紛。3. 假設(shè)委估房地產(chǎn)現(xiàn)狀滿足所采用的城市規(guī)劃、用途管制和限制條件，另有說明的除外。4. 被評估資產(chǎn)滿足公開市場假設(shè)和持續(xù)使用假設(shè)。二、本項估價的限制條件1本報告有關(guān)資料由我方實地考察取得，由于房產(chǎn)時效原則，本報告建立在一定日期范圍內(nèi)有效。2.本報告僅供委托方購買該房地產(chǎn)提供參考依據(jù)用，不對其他用途負責(zé)。3.本報告未考慮抵押、擔(dān)保、出租等他項權(quán)利對委估對象實際價格的影響。4.實地查勘時，對房屋僅進行一般性查看，并未進行結(jié)構(gòu)性測試，不可能確定其內(nèi)部缺損。5.未經(jīng)本評估單位同意，評估報告的全部或任何一部分內(nèi)容不得使用在其他與本次項目無關(guān)的任何公開文件、通告或報告中，也不得以任何形式

4、公開發(fā)表。6.本報告一式兩份，一份提交委托方，一份留存評估小組。估價師聲明我們鄭重聲明：一、 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。二、 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論，但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。三、 我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利害關(guān)系或偏見。四、 我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范進行分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告五、 我們已對本估價報告中的估價對象進行了實地查勘。六、 我公司估價人員2011年12月20日至12月30日對該項目進行了實地的調(diào)查和研究，并對該區(qū)域的其他同類房

5、產(chǎn)進行了比較，采集數(shù)據(jù)都是真實可靠的。七、 沒有人對本估價報告提供重要的專業(yè)幫助。八、 參加本次估價的估價師簽名： 資格證書號 建房估證字2011001號致委托方函陽光城業(yè)主：受xx老師委托，我公司于2011年12月20日至12月30日，對位于江西省xx市臨川大道989號，建筑面積為94.75的房產(chǎn)進行市場價格評估，評估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的公允價值，為購買該房產(chǎn)提供價格參考依據(jù)。估價人員根據(jù)估價目的，遵照我國相關(guān)的法律、法規(guī)和制度，遵循估價原則，按照估價程序，采用科學(xué)合理的估價方法，在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對該部分房地產(chǎn)在估價時點（基準(zhǔn)日）的客觀合理價值進行了評定估算，最終確定估

6、價對象在估價時點的客觀合理價值（總價值）為人民幣362672元，大寫：叁拾陸萬貳仟陸佰柒拾貳元整。xx理工大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院09財管第一小組 小組代表人：xx 二O一一年一二月三十日資產(chǎn)評估報告書一、委托方單位名稱：xx單位住址：xx市xx理工大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院 二、受托方機構(gòu)名稱：xx理工大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院09財管第一小組單位住址：xx理工大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院法定代表人：xx 三、資產(chǎn)占有方業(yè)主：xx四、評估范圍與對象（一）、房屋狀況（1）被評估房屋于2009年建成，至今保養(yǎng)較好，無實體性損壞，成 新率為90%。，房屋面積94.75。（2）該房產(chǎn)位于xx市臨川大道989號，框架結(jié)構(gòu)，（3）周圍

7、環(huán)境評估對象位于xx市夢湖東岸，臨川大道989號陽光城小區(qū)內(nèi)，南北走向，左側(cè)為撫河，是上頓渡鎮(zhèn)至xx市中心的交通要塞。委估對象地處主干道旁，交通便捷，乘2路、22路和23路公交車均可到達，且臨近洪客隆百貨臨川店、新城小商品市場、新城農(nóng)貿(mào)市場，繁華程度較高，人流量大。周邊教育資源豐富，有第九小學(xué)、第七中學(xué)，同時第六醫(yī)院、第二醫(yī)院也為陽光城業(yè)主提供了就診便利。小區(qū)環(huán)境優(yōu)美，綠化面積在小區(qū)內(nèi)達35.4%，并配備了國際標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)作為保障。 （二）權(quán)益狀況 被評估對象位于臨川大道989號，戶主于2009年購買的房產(chǎn)，由于是貸款購房，我們?nèi)〉觅彿抠J款合同復(fù)印件。五、 估價目的評估房地產(chǎn)在評估基準(zhǔn)日的公允價

8、值，為購買該房產(chǎn)提供交易價格參考依據(jù)。六、 評估基準(zhǔn)日2011年12月30日七、 評估原則根據(jù)國家有關(guān)資產(chǎn)評估的規(guī)定，本著客觀、獨立、公正、科學(xué)的原則，還遵循如下工作原則和技術(shù)經(jīng)濟原則：1、 工作原則 （1）、合法性原則 估價對象房地產(chǎn)符合城市規(guī)劃對土地用途、容積率、覆蓋率、建筑高度、建筑風(fēng)格的要求，即應(yīng)以估價對象合法使用、合法處置為前提進行。估價對象已經(jīng)取得房屋所有權(quán)證，具備合法性。（2）、真實性原則 資產(chǎn)評估工作實事求是，尊重實際，尊重科學(xué)，在評估過程中以實際材料為基礎(chǔ)，以確鑿證據(jù)為依據(jù)，以科學(xué)的態(tài)度為指針，客觀公允地反映評估結(jié)果。(3)、可行性原則評估人員根據(jù)評估對象的特點和性質(zhì)以及當(dāng)時

9、所具備的條件，指定切實可行的評估方案，并采用合適的評估方法進行評估。 （4）、簡易型原則 要求資產(chǎn)評估工作在達到相應(yīng)準(zhǔn)確度要求的前提下，盡量使評估工作簡便易行，以節(jié)約人力、物力、財力和時間，提高資產(chǎn)評估效率。2、技術(shù)經(jīng)濟原則（1）、預(yù)期收益原則 以技術(shù)原則的形式概括出資產(chǎn)價值。（2）、供求原則 假定在其他條件不變的前提下，商品的價格隨著需求的增長而上升，隨著供給的增長而下降。（3）、替代原則 作為一種市場規(guī)律，在同一市場具有相同市場效能的商品應(yīng)有大致相同的交換價值。（4）、估價日期原則 市場是變化的，資產(chǎn)的價值會隨著市場條件的變化而不斷改變，因此要求資產(chǎn)評估必須有評估基準(zhǔn)日，而且評估值就是評估

10、基準(zhǔn)日的資產(chǎn)價值。八、 評估依據(jù) （一）、行為依據(jù) 委托方與受托方簽訂的資產(chǎn)評估協(xié)議書以及委托評估函 （二）、有關(guān)法律、法規(guī)、政策文件和技術(shù)章程 （1）、中華人民共和國土地管理法 （2）、中華人民共和國房地產(chǎn)管理法 （3）、房地產(chǎn)估價規(guī)范（GB/T 50291-1999） （4）、城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程(GB/T 18508-2001) (5)、地方人民政府及有關(guān)部門頒布的法規(guī)文件（三）、產(chǎn)權(quán)依據(jù) （1）、房屋所有權(quán)證 （2）、國有土地使用證 (四)、價格依據(jù) 報價單及至房屋中介機構(gòu)獲知的租金及物業(yè)管理費等信 (五)、本小組查閱相關(guān)資料獲取的其他信息 (六)、小組成員現(xiàn)場查勘 九、 評估方法 評估人

11、員在實地勘查的基礎(chǔ)上，對待評估房地產(chǎn)的各種資料和信息進行了認真地分析，根據(jù)估價日期委估房地產(chǎn)用途，估價目的，資料狀況和xx市房地產(chǎn)市場的實際情況，決定采用市場比較法和成本法來評估房地產(chǎn)的價格。（一）以市場法為主評估方法 市場法是指在評估房地產(chǎn)價值時，利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的已經(jīng)成交的房地產(chǎn)近期交易價格，經(jīng)過直接比較或者類比分析以估測資產(chǎn)價值的評估技術(shù)方法。運用市場法的基本前提是：第一，要有一個活躍的公開市場。第二，要有至少三個以上可比的資產(chǎn)及其交易活動。第三，可以搜集到可比的指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)。此次評估活動滿足此三點要求且相關(guān)指標(biāo)很容易獲取，故采用此方法為主要評估方法。具體說來采用的技術(shù)方法是市

12、場售價類比法。（二）以成本法為次評估方法 成本法是以重新建造委估房地產(chǎn)或同類房地產(chǎn)的建筑物部分所需花費的成本為基礎(chǔ)，扣除與新建筑物相比的價值損耗部分，再加上房屋建筑物基地地價來確定房地產(chǎn)價值。它的前提條件是：（1）委估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)。（2）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料，同時，現(xiàn)時資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或者可比性。（3）形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的。在滿足了以上三點后，我們采用成本法作為次評估方法。十、評估結(jié)果 通過充分的市場的調(diào)查及科學(xué)的評估方法，我們最后得出該房地產(chǎn)的價格為叁拾陸萬貳仟陸佰柒拾貳元整。十一、評估報告有效期： 自評估基準(zhǔn)日起一年，即在2011年12月30日至2012年12月2

13、9日內(nèi)有效。十二、估價師簽名： 資格證書號 建房估證字2011001號 xx理工大學(xué)經(jīng)濟與管理學(xué)院09財管第一小組 二O一一 年十二月三十日 xx市陽光城32棟3單元605房地產(chǎn)評估報告書（共四部分）第二部分 資產(chǎn)評估技術(shù)說明 二0一一年十二月三十日 目錄1、 評估對象3二、個別因素分析3三、區(qū)域因素分析5四、市場背景分析6五、評估方法的選用9六、評估過程10七、評估結(jié)果20xx市陽光城32棟3單元605房地產(chǎn)評估技術(shù)說明一、評估對象xx市陽光城32棟3單元605房地產(chǎn)二、個別因素分析（一）面積結(jié)構(gòu)材料 被評估的xx市陽光城32棟3單元605房地產(chǎn)建于2009年，維護保養(yǎng)較好，無實體性損壞。房

14、屋面積94.75，位于總樓層的第六層，位于xx市臨川大道989號，框架結(jié)構(gòu)。外墻為高級面磚與涂料組合而成。內(nèi)墻地面為水泥砂漿。（二）設(shè)計風(fēng)格 陽光城在戶型設(shè)計上大量創(chuàng)新，每個戶型都是南北通透開揚，通風(fēng)采光極佳，擁有極好的視覺景觀效果。讓社區(qū)良好景觀和居住空間融為一體，從而保證了室內(nèi)和室外空間的直接交流。室內(nèi)區(qū)域合理細分，根據(jù)人在不同狀態(tài)下及不同時段內(nèi)的不同行為特點，通過細致周到的設(shè)計手法，賦予不同區(qū)域不同的性能與特征。動靜干濕分離，公共空間與私密空間的有機結(jié)合，使人性的需求得到充分的滿足，為業(yè)主營建近乎完美的生活空間。（三）設(shè)備設(shè)施 樓內(nèi)水、電、燃氣、電訊、有線等設(shè)施齊全，電表、水表統(tǒng)一安排安

15、放位置。房屋幾室?guī)讖d小區(qū)內(nèi)夏威夷海洋風(fēng)情景觀設(shè)計，熱帶海洋風(fēng)情主題大型園林多達16個景觀組團，演繹城中休閑度假生活。幼兒園、會所、商業(yè)街、兒童游樂場等配套設(shè)施一應(yīng)俱全，充分保障品質(zhì)生活。超大社區(qū)規(guī)劃，時尚商業(yè)街、超市、商業(yè)步行街、學(xué)校醫(yī)院一應(yīng)俱全，花園、跑道、兒童游樂，動靜皆宜。（四）、物業(yè)管理 小區(qū)內(nèi)有專業(yè)的物業(yè)管理，進行安全和清潔維護。各路出口都設(shè)有保安，住宅底層入口配有門禁對講系統(tǒng)，設(shè)周界防越警報系統(tǒng)。物業(yè)管理實實在在，物有所值，是陽光城房地產(chǎn)業(yè)管精神的核心，憑借一流的隊伍，一流的管理，一流的服務(wù)，24小時不間斷隨時候命，真誠關(guān)懷業(yè)主冷暖。陽光城的物業(yè)管理隊伍贏得了小區(qū)住戶的交口稱贊。（

16、五）、施工質(zhì)量深耕江西多年的洪亮房產(chǎn)鼎立巨獻，品質(zhì)保障的優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，升值潛力無限。xx洪亮房產(chǎn)開發(fā)公司歷經(jīng)數(shù)年規(guī)劃，不懈努力，選址未來市中心稀有湖濱地段，打造2000畝湖岸溫馨生活，典范社區(qū)，以400000大手筆完美規(guī)劃，更由實力建筑公司精心營造，新現(xiàn)代主義的建筑外形，全坡屋頂設(shè)計，超大中庭景觀花園，力求達到建筑與景觀、環(huán)境與人文的有機融合。（六）、理念氛圍 社區(qū)以“人文”生活與“后小康”為理念，住戶分享豐富自然的園林景觀，整體風(fēng)格的統(tǒng)一，住宅個性的張揚與自然環(huán)境巧妙兼顧，每戶要求空間有良好的景觀朝向，協(xié)調(diào)建筑與綠地的關(guān)系，可以與自然界無拘無束的溝通，整個社區(qū)的建筑設(shè)計、交通設(shè)計、綠化園林及景觀

17、設(shè)計充分考慮建筑與人、建筑與自然、人與自然的相輔相成的依賴共生的關(guān)系，使建筑、環(huán)境與人和諧統(tǒng)一。用最美的自然風(fēng)景作為屏障，隔絕了噪音，也隔絕了污染。 三、區(qū)域因素分析（一）、地理位置 位于夢湖東岸，南靠臨川大道，是上頓渡鎮(zhèn)至xx市中心的交通要塞。且臨近洪客隆百貨臨川點、新城小商品市場、新城農(nóng)貿(mào)市場，左側(cè)為撫河，地理位置優(yōu)越。臨川大道與夢湖的親密，成就了xx城南湖景板塊的獨特魅力，處于湖景板塊核心地段的陽光城社區(qū)，比鄰城市新行政中心和新體育場，完善的城市配套，贛東大道踱步可及，公交直達市中心繁華區(qū)域。新的城市行政中心、體育館、夢湖公園的規(guī)劃建設(shè)更為陽光城的未來生活增添無限便利。（二）、交通概況

18、估價對象位于夢湖東岸，南靠臨川大道，交通便捷，乘2路、22路和23路公交車可到達。夏季5:50冬季6:00始，可乘2路車（剪子口上頓渡）；夏季6:30冬季6:50始，可乘22路車（長嶺辦事處上頓渡）；夏季6:40冬季7:00始，可乘23路車（市行政中心上頓渡），直達到陽光城門口，道路寬暢，交通便捷。（三）、周邊環(huán)境: 學(xué)校：第九小學(xué)、第七中學(xué) 醫(yī)療：第六醫(yī)院、第二醫(yī)院 購物：農(nóng)貿(mào)市場、振宇超市 銀行：中國銀行 市政：市檢察院、交警支隊、武警支隊 文化娛樂：荷塘月色酒店、交通賓館、體育館 其他：夢湖工程四、市場背景分析（一）、一般因素 影響房地產(chǎn)價格的一般因素主要有地理位置和行政區(qū)劃、經(jīng)濟和社會

19、發(fā)展?fàn)顩r、房地產(chǎn)市場等。 地理位置xx，位于江西東部，“襟領(lǐng)江湖，控帶閩粵”，東鄰 福建 ，南接贛州市達廣東，北臨鄱陽湖。隋廢郡擴州，以臨川郡并巴山郡之一部署xx，隸屬洪州總管府，xx從此定名。xx市下轄10縣一區(qū)，面積1.88萬平方公里，南北長約222公里，東西寬約169公里，全市總面積占全省總面積的11.27%。人口約380萬，市政府駐臨川區(qū)。xx區(qū)位條件優(yōu)越，交通十分便利。xx人杰地靈，素有 “才子之鄉(xiāng)”、“文化之邦”的美譽。經(jīng)濟和社會發(fā)展?fàn)顩r xx市位于江西省東部，撫河上中游。地處東經(jīng)1153511718、北緯26292830之間。東鄰福建省建寧縣、泰寧縣、光澤縣、邵武市，南接江西省贛

20、州市石城縣、寧都縣，西連吉安市永豐縣、新干縣和宜春市的豐城市，北毗鷹潭市的貴溪市、余干縣和南昌市進賢縣。南北長約222公里，東西寬約169公里，全市總面積占全省總面積的11.27%。 撫州城區(qū) 市內(nèi)各種資源十分豐富，全市土地面積1.88萬平方公里，占全省總面積的11.26%。其中耕地33.4萬公 頃，全市人均占有耕地0.088公頃；牧草地0.064萬公頃；林地121.45萬公頃；居民點及工礦 用地6.23萬公頃；交通用地1.43萬公頃；水域面積9.34萬公頃；未利用土地13.73萬公頃。 市內(nèi)礦產(chǎn)資源豐富，有金屬礦產(chǎn)20多種，非金屬礦產(chǎn)30多 種。主要有有色 金屬（含貴金屬）、稀有金屬、黑色金

21、屬、稀土礦產(chǎn)、瓷土礦產(chǎn)、建筑材料及冶金輔助礦產(chǎn)等，以稀有金屬鈾、有色金屬銅、瓷土礦和建筑材料礦產(chǎn)為優(yōu)勢。已探明儲量的230處礦床 中，內(nèi)有大型礦床1處，中型6處，小型223處。已開采利用的有銅、鈾、瓷土、金、鎢、煤、稀土、螢石、石墨、建筑材料等。市內(nèi)水能理論蘊藏量為70.246萬千瓦（其中撫河57.90萬千瓦，信江流域5.496萬千瓦 ，贛江流域6.73萬千瓦，潤溪河0.12萬千瓦），占全省水能蘊藏量的10.29%。水能可開發(fā)量為49.14萬千瓦，折合年可開發(fā)電量19.66億千瓦小時。 xx市交通相對比較便利，有5條高速公路，18條國道縱貫xx市境；鐵路有xx站、xx東站、xx北站、東鄉(xiāng)站、資

22、溪站；航空方面離南昌昌北機場只有兩小時的車程。xx歷史悠久，文化源遠流長，人文底蘊深厚，自然風(fēng)光宜人，名勝古跡眾多，革命勝跡遍布，藝術(shù)遺產(chǎn)獨特，地方物產(chǎn)豐富，形成獨特的旅游資源。房地產(chǎn)市場分析 今年以來，國家和地方對房地產(chǎn)業(yè)采取了一系列宏觀調(diào)控政策措施，但xx市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速較快，房屋銷售面積平穩(wěn)增長、房價保持逐步增長的態(tài)勢。 今年上半年，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資31.73億元，同比增長36.8%，房地產(chǎn)開發(fā)市場呈現(xiàn)出以下特點：1）房地產(chǎn)開發(fā)投資較快增長，增速逐月加快。全市房地產(chǎn)開發(fā)投資31.73億元，同比增長36.8%。從上半年各月完成情況看，呈逐月加快的趨勢，1-2月同比增長8.2%、1

23、-3月同比增長18.4%、1-4月同比增長20.6%、1-5月同比增長28.9%。在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，住宅投資27.65億元，增長38.1%，比一季度提高18.4個百分點；辦公樓投資0.11億元，下降57.6%；商業(yè)營業(yè)用房投資2.85億元，增長30.3%；其他投資1.12億元，增長55.4%。2）房屋施工面積、竣工面積保持上升勢頭。 全市房屋施工面積638.06萬平方米，同比增長34.4%。其中，住宅施工面積561.85萬平方米，增長34.2%；辦公樓4.05萬平方米，增長5.7%；商業(yè)用房60.94萬平方米，增長40.0%；其他房屋11.21萬平方米，增長31.6%。全市房屋竣工面積55.

24、58萬平方米，同比55.1%。其中，住宅竣工面積46.98萬平方米，同比增長62.1%。3）新建商品房銷售規(guī)模較快增長。 全市新建商品房銷售面積115.87萬平方米，同比增長27.5%。其中住宅銷售面積107.65萬平方米，同比增長29.6%。商品住宅放量成交，帶動市場銷售快速增長。從今年銷售看，1-2月份銷售規(guī)模較小，3月份是全市商品房銷售高峰區(qū)，4、5月份銷售規(guī)模有所回落，6月份銷售規(guī)?；厣Ｈ薪衲?-6月份的新建商品房銷售面積分別為22.85萬平方米、30.26萬平方米、19.47萬平方米、21.10萬平方米和22.19萬平方米。4）商品住房價格持續(xù)上漲，銷售單價漲勢依然堅挺。 今年以

25、來，全市房地產(chǎn)整體市場表現(xiàn)良好，商品住房價格一直上升，銷售金額增長較快，銷售單價穩(wěn)步增長。累計到6月份，全市商品房銷售金額34.78億元，同比增長61.0%，其中住宅銷售金額31.15億元，同比增長66.7%。在樓市銷量增大的同時，房屋銷售均價也有所上升。從2010年10月份開始，全市商品房及住宅單價持續(xù)上漲，今年2月份，全市商品房銷售均價2869元/平方米，6月份，全市商品房銷售均價已達3002元/平方米，同比增長26.3%；比一季度上漲3.1%。黃金地段、交通便利區(qū)域、學(xué)區(qū)房仍是購房者首選的房源，不僅銷量大，房價還攀高，如5月底君臨福泰住房均價高達5000元/平方米，與2010年5月開盤時

26、住房均價比，增長35.0%。熱點房源和高價房的熱銷成為推動全市房價上漲重要推手。5）主要先行指標(biāo)大幅增長。 全市房地產(chǎn)開發(fā)本年購置土地面積、待開發(fā)土地面積和本年土地成交價款等指標(biāo)增幅明顯。其中，房地產(chǎn)開發(fā)土地購置面積480238平方米，同比增長246.3%，比同期增速高出59.8個百分點；土地成交價款69571萬元，同比增長463.5%，比同期增速高234.3個百分點五、 評估方法的選用 評估人員在實地勘查的基礎(chǔ)上，對待評估房地產(chǎn)的各種資料和信息進行了認真地分析，根據(jù)估價日期委估房地產(chǎn)用途，估價目的，資料狀況和xx市房地產(chǎn)市場的實際情況，決定采用市場比較法和成本法來評估房地產(chǎn)的價格。（一）、以

27、市場法為主評估方法 市場法是指在評估房地產(chǎn)價值時，利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的已經(jīng)成交的房地產(chǎn)近期交易價格，經(jīng)過直接比較或者類比分析以估測資產(chǎn)價值的評估技術(shù)方法。運用市場法的基本前提是：第一，要有一個活躍的公開市場。第二，要有至少三個以上可比的資產(chǎn)及其交易活動。第三，可以搜集到可比的指標(biāo)和技術(shù)參數(shù)。此次評估活動滿足此三點要求且相關(guān)指標(biāo)很容易獲取，故采用此方法為主要評估方法。具體說來采用的技術(shù)方法是市場售價類比法。（二）、以成本法為次評估方法 成本法是以重新建造委估房地產(chǎn)或同類房地產(chǎn)的建筑物部分所需花費的成本為基礎(chǔ)，扣除與新建筑物相比的價值損耗部分，再加上房屋建筑物基地地價來確定房地產(chǎn)價值。它的前

28、提條件是：（1）委估資產(chǎn)處于繼續(xù)使用狀態(tài)。（2）應(yīng)當(dāng)具備可利用的歷史資料，同時，現(xiàn)時資產(chǎn)與歷史資產(chǎn)具有相同性或者可比性。（3）形成資產(chǎn)價值的耗費是必須的。在滿足了以上三點后，我們采用成本法作為次評估方法。六、評估過程（一）市場法1.收集充足的市場交易資料選擇參照物一般來說參照物不得少于三個，參照物的比較實例應(yīng)符合以下條件：（1）與待估房地產(chǎn)處于同一地區(qū)或在同一市場供需圈內(nèi)，這樣參照物與待估房地產(chǎn)才具有可比性和可替代性。（2）與待估房地產(chǎn)在具體條件上同一或類似，能進行個別因素比較。（3）必須是正常交易或可調(diào)整為正常交易，待估對象和交易行為都符合法律規(guī)定。（4）與待估房地產(chǎn)評估基準(zhǔn)日接近。因為房地

29、產(chǎn)價格會經(jīng)常變，與變動日期越接近，可比較性越大。1.確定比較因素 項目比較因素交易實例A 交易實例B交易實例C 待評估房產(chǎn)坐落環(huán)城北路學(xué)府路西湖綠洲陽光城小區(qū)所處地區(qū)偏遠臨近臨近一般市區(qū)用地性質(zhì)住宅住宅住宅商業(yè)交易價格355039104100待估 交易日期2008年1月2003年4月2009年7月2009年2月交易情況正常正常正常正常交易方式出讓出讓出讓 提供依據(jù) 區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況較差較好較好較好公共設(shè)施完善度一般一般一般一般交通狀況較差一般一般一般區(qū)域土地利用方向商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)繁華程度較差較好較好較好環(huán)境質(zhì)量一般一般一般一般個別因素建筑結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框

30、架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)物業(yè)管理情況一般一般一般一般設(shè)施設(shè)備情況一般一般一般一般裝修情況一般較差一般一般樓層6層7層2層6層居室朝向朝南朝南朝南朝南小區(qū)環(huán)境一般一般較好較好停車狀況較好較差較好較好面積9012014094.75房屋狀況較好一般較好較好使用年限64年59年65年45年容積率2.22.22.61.722. 確定比較因素系數(shù)間下表 項目比較因素交易實例A 交易實例B交易實例C 交易價格355039104100交易日期9893100交易情況100100100區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況 95100100公共設(shè)施完善度100100100交通狀況95100100區(qū)域土地利用方向100100100商業(yè)繁華程度

31、97100100環(huán)境質(zhì)量100100100個別因素建筑結(jié)構(gòu)100100100物業(yè)管理情況100100100設(shè)施設(shè)備情況100100100裝修情況10095100樓層10098105居室朝向100100100小區(qū)環(huán)境9898100停車狀況10095100面積98105110房屋狀況10097100使用年限119114120容積率9797913. 比準(zhǔn)價格確定 項目比較因素交易實例A 交易實例B交易實例C 交易價格355039104100交易日期100/98100/93100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況100/95100/100100/100公共設(shè)

32、施完善度100/100100/100100/100交通狀況100/95100/100100/100區(qū)域土地利用方向100/100100/100100/100商業(yè)繁華程度100/97100/100100/100環(huán)境質(zhì)量100/100100/100100/100個別因素建筑結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100物業(yè)管理情況100/100100/100100/100設(shè)施設(shè)備情況100/100100/100100/100裝修情況100/100100/95100/100樓層100/100100/98100/105居室朝向100/100100/100100/100小區(qū)環(huán)境100/98100/981

33、00/100停車狀況100/100100/95100/100面積100/98100/105100/110房屋狀況100/100100/97100/100使用年限100/119100/114100/120容積率100/97100/97100/91比準(zhǔn)價格373341753575采用簡單算術(shù)平均法求取評估結(jié)果。房地產(chǎn)評估單價為（3733+4175+3575）/3=3827.67 元/委估房地產(chǎn)總價=3827.6794.75=362672元（2） 、成本法運用成本法求取估價對象房地產(chǎn)價值，是根據(jù)被評估資產(chǎn)在基準(zhǔn)日的重新價格，扣除損耗后確定被評估房地產(chǎn)的價格，新建房地產(chǎn)沒有折舊，其價格評估可以直接利用

34、取得土地的價款，房地產(chǎn)的開發(fā)成本、開發(fā)費用、其他費用、稅金和利潤來計算。1.取得土地使用權(quán)所支付的金額通過國家出讓方式取得的土地使用權(quán)，去的土地使用權(quán)所支付的金額包括土地出讓金額和相關(guān)的登記費、手續(xù)費。根據(jù)xx市洪亮房產(chǎn)開發(fā)有限公司，洪亮陽光城商品住宅成本基本參數(shù)可知，該房地產(chǎn)的去的土地使用權(quán)所字符的金額為154（元/）。 2.開發(fā)成本與土地開發(fā)成本不同，新建房地產(chǎn)的開發(fā)成本包括：前期工程費用、建筑安裝工程費、公共配套設(shè)施建設(shè)費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費以及其他費用。其中，房屋建筑安裝工程費是指取得土地后直至工程完工投入使用，開發(fā)商支付的建筑費用、安裝費用、招標(biāo)費用和質(zhì)量監(jiān)督費用等。陽光城商品住宅成本基

35、本參數(shù)：（1） 土地使用權(quán)取得費用 154（2） 前期工程費（元/） 81可行性研究費 6勘察設(shè)計費 30三通一平費 45（3） 房屋開發(fā)費（元/） 1576建筑安裝工程費 1050公共配套設(shè)施建設(shè)費 245基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 281（4）管理費用（元/） 90（5）財務(wù)費用（元/） 140（6）銷售費用（元/） 140（7）其他費用（元/） 184（8）相關(guān)稅費（元/） 481 前期工程費用=可行性研究費+勘察設(shè)計費+三通一平費 =6+30+45 =81（元/） 房屋開發(fā)費=建筑安裝工程費+公共配套設(shè)置建設(shè)費+基礎(chǔ)設(shè)施 建設(shè)費 =1050+245+281 =1576（元/）開發(fā)成本=前期工程費+

36、房屋開發(fā)費 =81+1576 =1657（元/）3.開發(fā)費用 開發(fā)費用是指房屋建設(shè)相關(guān)的管理費用、財務(wù)費用、銷售費用和其他費用。 開發(fā)費用=管理費用+財務(wù)費用+銷售費用+其他費用 =90+140+140+184 =554（元/）4.稅金稅金是指取得土地和房屋開發(fā)建設(shè)過程中向國家繳納的稅金、附加費，包括營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅和房產(chǎn)稅等。根據(jù)xx市洪亮房產(chǎn)開發(fā)有限公司，陽光城商品住宅成本基本參數(shù)可知，改房屋的稅金為481（元/）。稅金=481（元/）5.開發(fā)利潤 利潤率參照開發(fā)類似房地產(chǎn)及文獻參考資料，確定為10%。 開發(fā)利潤=（取得土地使用權(quán)取得費用+開發(fā)成本）投資報酬率 =（154

37、+1657）10% =181.1（元/）6.房屋裝修費 由于待評估房產(chǎn)屬于精裝修，共耗資80000元，則， 裝修費=80000/94.75=844.33（元/）待評估房產(chǎn)價值=取得土地使用權(quán)取得費用+開發(fā)成本+開發(fā)費用+稅金+開發(fā)利潤+裝修費 =154+1657+554+481+181.1+844.33 =3861.43（元/）待評估房產(chǎn)的成本總價=3861.4394.75=365870.49（元）七、評估結(jié)果 由市場比較法計算出的房地產(chǎn)單價為3827.67 元/，有成本法計算出的房地產(chǎn)單價為3861.43元/，兩者相差不大，說明方法選取的可取性較好，方法選擇正確，我們最終確定委估房地產(chǎn)的單價

38、為3827.67元/，所以：委估房地產(chǎn)總價=3827.6794.75=362672元 xx市陽光城32棟3單元605房地產(chǎn)評估報告書（共四部分）第三部分表格二0一一年十二月三十日目錄xx市陽光城32棟3單元605房地產(chǎn)分析比較因素3xx市陽光城32棟3單元605房地產(chǎn)分析比較因素系數(shù)5xx市陽光城32棟3單元605房地產(chǎn)比準(zhǔn)價格6xx市陽光城32棟3單元605房地產(chǎn)評估總價91.確定比較因素 項目比較因素交易實例A 交易實例B交易實例C 待評估房產(chǎn)坐落環(huán)城北路學(xué)府路西湖綠洲陽光城小區(qū)所處地區(qū)偏遠臨近臨近一般市區(qū)用地性質(zhì)住宅住宅住宅商業(yè)交易價格355039104100待估 交易日期2008年1月

39、2003年4月2009年7月2009年2月交易情況正常正常正常正常交易方式出讓出讓出讓 提供依據(jù) 區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況較差較好較好較好公共設(shè)施完善度一般一般一般一般交通狀況較差一般一般一般區(qū)域土地利用方向商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)、住宅商業(yè)繁華程度較差較好較好較好環(huán)境質(zhì)量一般一般一般一般個別因素建筑結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)框架結(jié)構(gòu)物業(yè)管理情況一般一般一般一般設(shè)施設(shè)備情況一般一般一般一般裝修情況一般較差一般一般樓層6層7層2層6層居室朝向朝南朝南朝南朝南小區(qū)環(huán)境一般一般較好較好停車狀況較好較差較好較好面積9012014094.75房屋狀況較好一般較好較好使用年限64年59年65年45

40、年容積率2.22.22.61.722. 確定比較因素系數(shù)間下表 項目比較因素交易實例A 交易實例B交易實例C 交易價格355039104100交易日期9893100交易情況100100100區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況 95100100公共設(shè)施完善度100100100交通狀況95100100區(qū)域土地利用方向100100100商業(yè)繁華程度97100100環(huán)境質(zhì)量100100100個別因素建筑結(jié)構(gòu)100100100物業(yè)管理情況100100100設(shè)施設(shè)備情況100100100裝修情況10095100樓層10098105居室朝向100100100小區(qū)環(huán)境9898100停車狀況10095100面積9810511

41、0房屋狀況10097100使用年限119114120容積率9797913. 比準(zhǔn)價格確定 項目比較因素交易實例A 交易實例B交易實例C 交易價格355039104100交易日期100/98100/93100/100交易情況100/100100/100100/100區(qū)域因素基礎(chǔ)設(shè)施狀況100/95100/100100/100公共設(shè)施完善度100/100100/100100/100交通狀況100/95100/100100/100區(qū)域土地利用方向100/100100/100100/100商業(yè)繁華程度100/97100/100100/100環(huán)境質(zhì)量100/100100/100100/100個別因素建筑

42、結(jié)構(gòu)100/100100/100100/100物業(yè)管理情況100/100100/100100/100設(shè)施設(shè)備情況100/100100/100100/100裝修情況100/100100/95100/100樓層100/100100/98100/105居室朝向100/100100/100100/100小區(qū)環(huán)境100/98100/98100/100停車狀況100/100100/95100/100面積100/98100/105100/110房屋狀況100/100100/97100/100使用年限100/119100/114100/120容積率100/97100/97100/91比準(zhǔn)價格373341753

43、575說明：（1） 環(huán)城北路修正后單價 =3550100/98100/95100/95100/97100/98100/98100/119100/97=3733 （元/）（2） 學(xué)府路修正后單價=3910100/93100/95100/98100/98100/95100/105100/97100/114100/97=4175（元/）（3） 西湖綠洲修正后單價 =4100100/105100/120100/91 =3575（元/）房產(chǎn)評估單價=（3733+4175+3575）/3=3827.67 （元/）委估房地產(chǎn)總價=3827.6794.75=362672元xx市陽光城32棟3單元605房地產(chǎn)評

44、估報告書（共四部分）第四部分 輔助材料 二0一一年十二月三十日 目錄訪談記錄報告3xx房地產(chǎn)基本信息5其他附件13訪談記錄報告課題名稱：贛東大道陽光城32棟3單元605號房產(chǎn)資產(chǎn)評估報告時間：2011年12月24號下午地點：陽光城內(nèi)容（主題）：通過對陽光城小區(qū)業(yè)主的走訪、調(diào)查，并進行實地觀察房屋的內(nèi)部結(jié)構(gòu)，獲得關(guān)于評估房產(chǎn)的第一手資料，包括房產(chǎn)的使用年限，歷史成本、重置成本、內(nèi)部面積等數(shù)據(jù)資料。目的 ：通過實地訪談獲取相對準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)資料，為委托方以咨詢?yōu)閷ο筮M行的房地產(chǎn)交易工作提供交易價格參考依據(jù)。訪談方式 ：1電話（）2 書信（）3面對面（）4網(wǎng)絡(luò)（）訪談記錄如下：1. 您購房得第一目的是

45、答：二次購房改善居住條件2. 您的房產(chǎn)購置了有多長時間 答：兩年 3 您的房產(chǎn)使用期限是多少年 答：50年 4 房屋的面積大致是多少答 94.75平方米5. 您購房時，希望的區(qū)域方向為 答：南部 6. 您購房時，最希望的地點是 答：贛東大道（對目前比較滿意）。7.選擇購房時，您更看重的因素是） 答;價格、交通 、公共配套、小區(qū)環(huán)境景觀（規(guī)劃）、發(fā)展商知名度 8.購房時，您覺得最重要的是 答：房間布局9.您對樓房型式更看重 答：多層帶電梯 10.您最高可以承受的住宅總價為 答：40萬元 11.您在購房時希望采取何種付款方式 答：分期付款 12.若您選擇住房貸款，可承受的首期款為 答：10萬元 1

46、3.您每月會用多少錢還貸款 答：3000元 14.希望交房時間的裝修情況為 答：根據(jù)開發(fā)商提供的多種全面裝修方案再做選擇15.您公共部分（如電梯間、過道等）的裝修標(biāo)準(zhǔn)為 答：中檔裝修 16.您對樓宇設(shè)施更看重 答：家庭中央空調(diào)系統(tǒng) 17.您最希望配備那些生活娛樂設(shè)施 答：中心花園 18.您對車位更愿意 答：現(xiàn)在不一定需要 19.你工作單位的性質(zhì) 答：自己家開的專賣店 20.您的職業(yè) 答：個體工商戶 21.您的日常交通工具 答：公交車或班車 22.您從何種方式了解到房地產(chǎn)項目 答：熟人介紹、廣告等訪問結(jié)論： 通過對陽光城業(yè)主的訪談，我們基本上對該房產(chǎn)以及周圍可能影響房價的的信息有了全面的了解。同

47、時我們也感謝陽光城的業(yè)主，給我們提供了以上詳細的信息。xx房地產(chǎn)基本信息一、 xx簡介： 從地理位置看，xx，位于江西東部，“襟領(lǐng)江湖，控帶閩粵”，東鄰福建，南接贛州市，北臨鄱陽湖，是鄱陽湖經(jīng)濟區(qū)和海西經(jīng)濟區(qū)的交叉點，距離北京、上海、廣州、南京、杭州等經(jīng)濟發(fā)達城市均在8個小時車程內(nèi)，經(jīng)濟潛力巨大。目前xx市下轄10縣2區(qū)，面積1.88萬平方公里，人口380萬，市政府駐在素有“才子之鄉(xiāng)”之稱的臨川區(qū)。優(yōu)越的區(qū)位條件和便利的交通以及廣闊的市場，都為xx未來的發(fā)展打下了堅實的基礎(chǔ)。二、 xx房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 隆冬時節(jié)，xx樓市也遭遇“寒流”。市房管局最新數(shù)據(jù)顯示，上月市中心城區(qū)商品住宅銷售量大幅下降。

48、購房者觀望和期待房價下跌的情緒濃重。 據(jù)市房管局官方網(wǎng)站公布數(shù)據(jù)，2011年以來，商品住宅月銷售量的頂點為今年2月份的1848套，此后銷售量便急劇下滑，至7月、8月份跌至谷底，7月和8月的銷售量分別為522套和541套。在隨后樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”的9月、10月份，銷售量稍有起色但仍不樂觀，銷售量分別為722套和827套。至11月，樓市陷入更深的谷底。，本月商品住宅的銷售量僅為169套。 與xx市商品住宅2011年月銷售圖波瀾起伏的曲線相對應(yīng)的是，xx市商品住宅2011年月銷售均價走勢圖則幾近一條直線。從上月商品住宅銷售價格情況來看，2000-2500元/平方米的占3%，2500-3000元/

49、平方米的占8%，3000-4000元/平方米的占55%、4000-5000元/平方米的占23%。11月，市中心城區(qū)商品住宅銷售均價為3691元/平方米，同比增長13%，環(huán)比下降4%。 據(jù)了解，近期xx樓市低迷主要受商品房信貸控制政策影響。我市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速趨緩，110月，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資69.12億元，同比增長26.3%，增速比19月回落2.1個百分點，比18月回落10.7個百分點。全市完成商品住宅投資61.53億元，同比增長26.3%，增速比19月回落2.3個百分點，比18月回落12.9個百分點。三、 xx房地產(chǎn)現(xiàn)如今面臨的問題： 一、開發(fā)企業(yè)負擔(dān)較重，房產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境較差。 1是開發(fā)

50、成本居高不下。 近年來，市中心城區(qū)新建住宅小區(qū)商品房成本價，主要由土地出讓金、征地拆遷補償費、前期工程費、貸款利息、稅費、建設(shè)規(guī)費及供電、供排水、燃氣、電信有線等費用構(gòu)成。據(jù)有關(guān)人員推算，市本級商品房綜合成本近2000元/平方米，其中建設(shè)規(guī)費153元/平方米，約占成本7.7%，此外還有20項左右的服務(wù)性收費。 2是亂收費亂罰款較多。 一些相關(guān)執(zhí)法部門，對房地產(chǎn)企業(yè)隨意檢查，存在亂罰款，強收費的現(xiàn)象，開發(fā)商意見很大。高華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等幾家房地產(chǎn)企業(yè)反映企業(yè)歸屬地不明確，臨川及金巢有關(guān)部門均對其企業(yè)進行檢查。 3是房產(chǎn)糾紛攀升。 在房地產(chǎn)市場疲軟，房價下跌的情況下，購房者與開發(fā)商的矛盾加劇，

51、購房者以開發(fā)商未按時交房、質(zhì)疑房子質(zhì)量、房屋間距等為理由，要求退房或由開發(fā)商進行補償?shù)氖录纫酝兴黾?。?資金鏈條繃緊，開發(fā)企業(yè)壓力加大。由于市場突變，競爭加劇，大多數(shù)開發(fā)商都在高負債經(jīng)營，資金鏈條繃得很緊，企業(yè)面臨巨大資金壓力。1是房產(chǎn)開發(fā)貸款下降。2008年第四季度xx市金融機構(gòu)房地產(chǎn)開發(fā)貸款為39287萬元，比第三季度下降136萬元，下降3.46%，預(yù)計這種下降趨勢仍將持續(xù)下去。房地產(chǎn)開發(fā)貸款的下降，對xx市一些經(jīng)濟實力較弱的開發(fā)商是嚴峻的考驗。2是市場融資趨難。為了避免資金鏈斷裂，維持企業(yè)運轉(zhuǎn)，許多房地產(chǎn)開發(fā)商采取應(yīng)對辦法，有的互相聯(lián)合開發(fā)，有的高息在市場上進行融資。由于整個樓市不景氣，市場人氣不旺，投資者擔(dān)心資金安全，大都不愿介入，有的甚至把已投入資金撤回。 3資金回籠遲緩。 現(xiàn)房銷售極其困難，象上市公司偉星開發(fā)的大樓盤每月只能售出幾套，資金大量被滯壓，加重了開發(fā)企業(yè)負擔(dān)，增加了企業(yè)的投資成本。 4、“新政”效果未顯，觀望仍在持續(xù)。自2008年10月起，各級政府出臺了一系列對房地產(chǎn)的“救市”政策，力度非常大，但至目前，這些“救市”措施在xx市見效不明顯。據(jù)調(diào)查了解，xx市各國有商業(yè)銀行目前均已經(jīng)針對政府的“救市”政策，出臺了相應(yīng)的實施細則，但多家銀行申請門檻過高，