《長(zhǎng)沙市基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)報(bào)告》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《長(zhǎng)沙市基準(zhǔn)地價(jià)技術(shù)報(bào)告（210頁珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、 長(zhǎng)沙市城市規(guī)劃區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告長(zhǎng)沙市 國(guó) 土 資 源 局長(zhǎng)沙永信評(píng)估咨詢有限責(zé)任公司二 九年十月I目 錄第一篇 基準(zhǔn)地價(jià)成果更新概述.1第一章 城市概述.1一、長(zhǎng)沙市概況.1二、房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析.6三、土地利用特點(diǎn)和土地市場(chǎng)分析.8四、中心城區(qū)發(fā)展規(guī)模.11五、土地定級(jí)估價(jià)區(qū)域情況介紹.12第二章 工作概況.15一、基準(zhǔn)地價(jià)更新的必要性.15二、工作目標(biāo)和任務(wù).16三、工作范圍.17四、工作依據(jù).17第三章 2005 年度基準(zhǔn)地價(jià)成果簡(jiǎn)介.19一、基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵.19二、確定的土地級(jí)別.20三、評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià).20四、建立的宗地地價(jià)修正體系.20第四章 資料調(diào)查收集與整理.23第一節(jié)

2、 資料的調(diào)查收集.23一、 資料收集的基本原則.23二、樣點(diǎn)分布的要求.24三、資料收集的程序.24四、資料收集的內(nèi)容.25第二節(jié)第二節(jié) 資料的整理資料的整理.28一、資料的檢查.28二、資料的補(bǔ)充.28三、樣點(diǎn)資料的匯總.28四、資料的整理歸檔與驗(yàn)收.30五、樣點(diǎn)資料的輸入.30II第二篇 土地定級(jí)技術(shù)報(bào)告.31第一章 土地定級(jí)技術(shù)路線和方法.31第一節(jié)第一節(jié) 土地定級(jí)原則土地定級(jí)原則.31一、綜合分析原則.31二、主導(dǎo)因素原則.31三、地域分異原則.31四、定級(jí)與估價(jià)相結(jié)合原則.32五、因地制宜原則.32第二節(jié)第二節(jié) 土地定級(jí)的技術(shù)路線土地定級(jí)的技術(shù)路線.33一、多因素綜合評(píng)定法.33二、

3、級(jí)差收益測(cè)算法.33三、以價(jià)定級(jí)法.33第二章 地價(jià)區(qū)片的劃分.35第一節(jié)第一節(jié) 地價(jià)區(qū)片的劃分原則地價(jià)區(qū)片的劃分原則.35一、商業(yè)用地區(qū)片劃分原則.35二、住宅用地區(qū)片的劃分原則.35三、工業(yè)用地區(qū)片劃分的原則.36第二節(jié)第二節(jié) 地價(jià)區(qū)片劃分因素因子處理地價(jià)區(qū)片劃分因素因子處理.37一、商服中心及等級(jí)的劃分.37二、道路通達(dá)度.37三、基礎(chǔ)公用設(shè)施狀況資料整理.38四、環(huán)境條件資料整理.39五、城市規(guī)劃用地分類.42第三節(jié)第三節(jié) 地價(jià)區(qū)片劃分步驟和結(jié)果地價(jià)區(qū)片劃分步驟和結(jié)果.46一、商業(yè)用地區(qū)片的劃分步驟和結(jié)果.46二、住宅用地區(qū)片劃分步驟和結(jié)果.47三、工業(yè)用地區(qū)片劃分步驟和結(jié)果.48第三

4、章 樣點(diǎn)地價(jià)資料的測(cè)算分析.49第一節(jié)第一節(jié) 土地估價(jià)相關(guān)參數(shù)的確定土地估價(jià)相關(guān)參數(shù)的確定.49一、房屋重置價(jià)格的確定.49二、樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算中有關(guān)稅率、費(fèi)稅確定.50三、還原利率的確定.54第二節(jié)第二節(jié) 樣點(diǎn)地價(jià)的測(cè)算樣點(diǎn)地價(jià)的測(cè)算.60一、樣點(diǎn)地價(jià)的測(cè)算方法.60III二、樣點(diǎn)地價(jià)修正.64三、樣點(diǎn)地價(jià)的檢驗(yàn).69第四章 區(qū)片單位地價(jià)的測(cè)算.72一、有樣點(diǎn)地價(jià)區(qū)片平均地價(jià)的測(cè)算.72二、無樣點(diǎn)地價(jià)區(qū)片的平均地價(jià)計(jì)算.72三、商業(yè)區(qū)片地價(jià)的測(cè)算結(jié)果.72四、住宅區(qū)片地價(jià)的測(cè)算結(jié)果.74五、工業(yè)區(qū)片地價(jià)的測(cè)算結(jié)果.76第五章 土地級(jí)別的確定.78第一節(jié)第一節(jié) 土地級(jí)別的初步劃分土地級(jí)別的初步劃分

5、.78一、商業(yè)用地土地級(jí)別的初步劃分.78二、住宅用地土地級(jí)別的初步劃分.80三、工業(yè)用地土地級(jí)別的初步劃分.81第二節(jié)第二節(jié) 土地級(jí)別的確定土地級(jí)別的確定.82一、土地級(jí)別界線落界.82二、土地級(jí)別驗(yàn)證和調(diào)整.82三、土地級(jí)別確定.83四、土地級(jí)別分布范圍描述.83第三篇 基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告.85第一章 基準(zhǔn)地價(jià)更新的基本思路.85第一節(jié)第一節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)更新的理論基礎(chǔ)及其原則基準(zhǔn)地價(jià)更新的理論基礎(chǔ)及其原則.85一、基準(zhǔn)地價(jià)成果更新的理論基礎(chǔ).85二、基準(zhǔn)地價(jià)更新原則.86第二節(jié)第二節(jié) 基準(zhǔn)地價(jià)更新的方法基準(zhǔn)地價(jià)更新的方法.90一、基準(zhǔn)地價(jià)更新路線.90二、基準(zhǔn)地價(jià)更新的步驟.91第二章 基

6、準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的設(shè)定.92一、基準(zhǔn)地價(jià)概念.92二、樓面地價(jià)在此次基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估中的應(yīng)用.92三、此次基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵設(shè)定.93四、基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵設(shè)定的具體條件.93第三章 級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)的評(píng)估.98第一節(jié)第一節(jié) 級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線.98IV第二節(jié)第二節(jié) 利用樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)利用樣點(diǎn)地價(jià)評(píng)估級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià).100一、商業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算.100二、住宅用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算.100三、工業(yè)用地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算.101四、級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)計(jì)算的結(jié)果.101五、土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)對(duì)應(yīng)關(guān)系分析.101第三節(jié)第三節(jié) 樓面基準(zhǔn)地價(jià)的確定樓面基準(zhǔn)地價(jià)的確定.103一、樓面基準(zhǔn)地價(jià)的

7、概況.103二、樓面基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線.104三、樣點(diǎn)樓面地價(jià)的計(jì)算.105四、樣點(diǎn)樓面地價(jià)的修正.107五、樓面基準(zhǔn)地價(jià)的確定.121第四節(jié)第四節(jié) 劃撥用地基準(zhǔn)地價(jià)的確定劃撥用地基準(zhǔn)地價(jià)的確定.123一、劃撥地權(quán)益.123二、劃撥土地價(jià)格的概念.123三、劃撥土地價(jià)格的評(píng)估方法.124第四章 基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)果分析.126一、基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)置更合理.126二、地價(jià)水平有一定上漲，但上漲幅度在合理的范圍內(nèi).126三、長(zhǎng)沙市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)水平與長(zhǎng)沙市社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的地位相吻合.128第五章 宗地地價(jià)修正體系的編制.129第一節(jié)第一節(jié) 體系設(shè)計(jì)體系設(shè)計(jì).129一、編制原理.129二、體系設(shè)計(jì).129三、編制

8、方法.129四、宗地地價(jià)影響因素分析.130第二節(jié)第二節(jié) 宗地地價(jià)修正體系的編制宗地地價(jià)修正體系的編制.131一、宗地地價(jià)區(qū)域因素修正體系的編制.131二、宗地地價(jià)個(gè)別因素修正體系的編制.133三、商業(yè)用地臨街宗地特別因素修正體系的編制.136第三節(jié)第三節(jié) 商業(yè)用地地價(jià)修正體系商業(yè)用地地價(jià)修正體系.138一、宗地地價(jià)區(qū)域因素修正.138二、宗地地價(jià)個(gè)別因素修正.147三、宗地地價(jià)街角地修正和土地深度修正.147V四、臨路加價(jià)修正.148第四節(jié)第四節(jié) 住宅用地地價(jià)修正體系住宅用地地價(jià)修正體系.152一、宗地地價(jià)區(qū)域因素修正.152二、宗地地價(jià)個(gè)別因素修正.163第五節(jié)第五節(jié) 工業(yè)用地地價(jià)修正體系

9、工業(yè)用地地價(jià)修正體系.165一、宗地地價(jià)區(qū)域因素修正.165二、宗地地價(jià)個(gè)別因素修正.174第六章 城市公益性用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估.175一、基準(zhǔn)地價(jià)確定.175二、宗地地價(jià)修正體系的編制.177第七章 城市地下空間土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估.179一、影響城市地下空間土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)的因素.179二、地下空間土地使用權(quán)基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算方法.180第八章 宗地地價(jià)修正體系的應(yīng)用.182一、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估宗地地價(jià).182二、市場(chǎng)比較法評(píng)估宗地地價(jià).183第九章 基準(zhǔn)地價(jià)專題地圖編制.185一、基準(zhǔn)地價(jià)專題地圖編制的特點(diǎn).185二、基準(zhǔn)地價(jià)專題地圖編制的基本原則.185三、基準(zhǔn)地價(jià)專題地圖編制的基本

10、要求.186四、基準(zhǔn)地價(jià)專題地圖的編制.187五、基準(zhǔn)地價(jià)專題地圖輸出.188第十章 基準(zhǔn)地價(jià)更新成果分析與應(yīng)用.189第一節(jié)第一節(jié) 成果的內(nèi)容及特點(diǎn)成果的內(nèi)容及特點(diǎn).189一、成果內(nèi)容.189二、成果特點(diǎn).189第二節(jié)第二節(jié) 成果的應(yīng)用范圍及說明成果的應(yīng)用范圍及說明.193一、成果應(yīng)用范圍.193二、成果應(yīng)用說明.1951第一篇 概述第一章 城市概述一、長(zhǎng)沙市概況1、地理位置長(zhǎng)沙市位于湘中偏東北，湘江下游，洞庭湖以南，東經(jīng) 11153-11415，北緯 2751-2841之間。東臨江西省宜春、萍鄉(xiāng)兩市，南接株洲、湘潭兩市，西連婁底、益陽兩市，北抵岳陽、益陽兩市。長(zhǎng)沙市水、陸、空交通網(wǎng)絡(luò)齊全。

11、鐵路有京廣、洛湛、焦柳鐵路貫穿南北，湘黔、浙贛、石長(zhǎng)鐵路連接?xùn)|西。公路四通八達(dá)，京珠、長(zhǎng)永、長(zhǎng)益、長(zhǎng)潭高速貫穿全境。內(nèi)河航運(yùn)便利，經(jīng)過湘江、洞庭湖可以通江達(dá)海。黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)是中南地區(qū)最大的空港之一。長(zhǎng)沙市還是以長(zhǎng)江三角洲城市群為核心的華東經(jīng)濟(jì)圈和以珠江三角洲城市群為核心的華南經(jīng)濟(jì)圈的結(jié)合部，是華東經(jīng)濟(jì)圈沿長(zhǎng)江向內(nèi)陸輻射、華南經(jīng)濟(jì)圈沿京廣鐵路向內(nèi)陸腹地?cái)U(kuò)展的必經(jīng)之地，又位于上海、廣州、重慶、武漢四大全國(guó)性商貿(mào)中心聚輻的交錯(cuò)地帶，東南西北四大城市的輻射作用可在長(zhǎng)沙地區(qū)產(chǎn)生疊加效應(yīng)，使之成為支撐沿海、沿江開放地區(qū)的后方基地和促進(jìn)內(nèi)地開發(fā)的先導(dǎo)城市。長(zhǎng)沙市在全國(guó)“東靠西移”、 “南北對(duì)流”的戰(zhàn)略布局中

12、，發(fā)揮著承東啟西、聯(lián)南接北。2圖圖 1-1-1 長(zhǎng)沙市區(qū)位圖長(zhǎng)沙市區(qū)位圖2、行政區(qū)劃長(zhǎng)沙市土地總面積 11819.63 平方公里，現(xiàn)轄 5 區(qū) 1 市 3 縣（芙蓉區(qū)、天心區(qū)、岳麓區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)） ，54 個(gè)街道辦事處、81 個(gè)鎮(zhèn)、38 個(gè)鄉(xiāng)，1276 個(gè)村民委員會(huì)、560 個(gè)居民委員會(huì)。3、人口狀況2008 年末，全市常住總?cè)丝?659.06 萬人，比上年增長(zhǎng) 0.87%，其中城鎮(zhèn)人口 186.65 萬人，增加 6.97 萬人，鄉(xiāng)村人口 279.74 萬人。其中內(nèi)五區(qū)人口202.46 萬人（芙蓉區(qū) 35.98 萬、天心區(qū) 41.79 萬、岳麓區(qū) 38.63、開福區(qū) 39.98、雨花區(qū) 4

13、6.10 人） 。人口密度為 557 人/平方公里。全市人口出生率 11.12；死亡率 6.53;自然增長(zhǎng)率 5.09，全市城市化水平為 61.25%。4、自然地理?xiàng)l件（1）地形地貌長(zhǎng)沙市處于湘中丘陵向?yàn)I湖平原過渡地帶，地勢(shì)起伏較大，東、西兩端山地環(huán)繞，雄偉峻峭，中部漸趨低平，南部丘崗起伏，向北傾斜，逐漸平坦開闊。最高處大圍山主峰七星嶺海拔 1607.90 米，西部雪峰山余脈東伸，最高處溈山瓦子寨海拔 1071.80 米。中部湘江斜貫，最低處喬口海拔 23.50 米，境內(nèi)最大高差 1584.40 米。區(qū)內(nèi)地貌類型多樣，以低山、丘陵、崗地和沖積平原為主。湘江西岸的岳麓山、谷山、蓮花山一帶為低山丘

14、陵區(qū)，相對(duì)高差達(dá) 200m 以上，局部地段十分陡峻；湘江東岸及瀏陽河、撈刀河一帶主要以平原為主，海拔在30m80m 之間，山地、丘陵、崗地、平原比例分別為30.70%、19.30%、28.60%、21.40%。（2）氣候長(zhǎng)沙靠近北回歸線，表現(xiàn)出典型的亞熱帶季風(fēng)濕潤(rùn)氣候。四季分明，冬冷夏熱，雨量充沛，雨熱同季，土地肥沃，江河密布，作物生長(zhǎng)期長(zhǎng)，是著名的魚米之鄉(xiāng)。年平均氣溫 16.8-17.3C，年平均無霜期為 275 天，積溫為 5457C，年日照時(shí)數(shù) 1555-1750 小時(shí)，年降水量 1300-1600 毫米。年平均雨日 152 天，主要集中在春夏兩季。冬春多偏北風(fēng)，夏季多偏南風(fēng)。（3）土壤

15、3境內(nèi)成土母質(zhì)主要是第四紀(jì)紅色粘土，母巖主要由花崗巖、變質(zhì)巖、灰?guī)r、砂礫巖、紅巖和第四紀(jì)松散堆積物七大類，發(fā)育成以紅壤、水稻土為主的十個(gè)土類，二百一十六個(gè)土種。土壤大多土層深厚，適種性廣。（4）植被長(zhǎng)沙市屬中亞熱帶常綠闊葉林區(qū)，植物區(qū)系成份主要有殼斗科、樟科、木蘭科、山茶科、金縷梅科、杜英科、冬青科、山礬科和竹亞科等植物。主要植被類型有針葉林、常綠闊葉林、針闊混交林和竹亞科等植物。由于人為活動(dòng)頻繁，原生植被基本上被開發(fā)殆盡，現(xiàn)有植被主要是馬尾松林、杉木林、竹林、油茶林等。長(zhǎng)沙市林業(yè)用地面積 587750.6 公頃，森林總蓄積量 1605.4 萬 m3，綠化覆蓋率為 51.0%。（5）動(dòng)物資源長(zhǎng)

16、沙地區(qū)位于居中亞熱帶，地形多樣，氣候適于多種野生動(dòng)物繁衍生息，這里蘊(yùn)藏著豐富的野生動(dòng)物資源：獸類 46 種，鳥類 127 種，爬行類 22 種，兩棲類 11 種，魚類 112 種，總計(jì) 318 種，其中陸棲脊椎動(dòng)物 206 種，約占全國(guó)總數(shù)的 9.8%。長(zhǎng)沙地區(qū)國(guó)家重點(diǎn)保護(hù)動(dòng)物有 35 種，另省級(jí)保護(hù)動(dòng)物有 53 種。其中國(guó)家一級(jí)保護(hù)獸類有：云豹、金錢豹、華南虎；國(guó)家一級(jí)保護(hù)鳥類有:中華秋沙鴨； 國(guó)家一級(jí)保護(hù)魚類:中華鱘；國(guó)家二級(jí)保護(hù)獸類:獼猴、穿山甲、江豚、黑熊、水獺、大靈貓、小靈貓、河麂、水鹿；國(guó)家二級(jí)保護(hù)鳥類:鳶、蒼鷹、赤腹鷹、松雀鷹、大鵟、普通鵟、白尾鷂、游隼、燕隼、灰背隼、白鷴、草鸮

17、、長(zhǎng)耳鸮、短耳鸮(鴟鸮科)、紅角鸮、領(lǐng)角鸮、鵰鸮、領(lǐng)鵂鶹、斑頭鵂鶹；國(guó)家二級(jí)兩棲類有:虎紋蛙。 （6）水資源河流水系大多屬湘江流域，湘江自湘潭流經(jīng)長(zhǎng)沙縣西南邊境，然后由南向北縱貫市區(qū)，經(jīng)望城縣喬口出境。經(jīng)過市境的長(zhǎng)度有 74.00 公里，支流呈樹枝狀分布，其間流入湘江的支流有 15 條，其中較大的一級(jí)支流有瀏陽河、撈刀河、靳江河、溈水河、八曲河。長(zhǎng)沙總蓄水量 30 億立方米，水資源豐富，灌溉條件較好。（7）礦藏長(zhǎng)沙市礦產(chǎn)種類繁多，尤以非金屬礦獨(dú)具特色。已查明的有鐵、錳、釩、4銅、鉛、鋅、硫、磷、海泡石、重晶石、菊花石、煤等 50 余種，其中菊花石在全國(guó)獨(dú)一無二，海泡石儲(chǔ)量居全國(guó)首位，永和磷礦生

18、產(chǎn)規(guī)模居全省第一。長(zhǎng)沙市已有大型礦床 10 處，小型礦床 16 處，礦點(diǎn) 300 多處。（8）名勝風(fēng)景長(zhǎng)沙市風(fēng)景秀麗，自然環(huán)境優(yōu)美，有豐富的旅游資源。長(zhǎng)沙城內(nèi)岳麓山巍峨西峙，瀏陽河逶迤東來，湘江水穿城而過，橘子洲靜臥江心，融山、水、洲、城于一體。城外有大圍山國(guó)家森林公園、灰湯溫泉國(guó)際旅游度假區(qū)等旅游勝地，是休閑、旅游、觀光的絕好去處。5、國(guó)民經(jīng)濟(jì)2008 年，全市完成生產(chǎn)總值 3000.98 億元，比上年增長(zhǎng) 15.1%。其中：一、二、三產(chǎn)業(yè)的比重為 5.7：52.2：42.1。人均生產(chǎn)總值 45765 元，比上年增長(zhǎng) 14%。市場(chǎng)物價(jià)基本穩(wěn)定。全市居民消費(fèi)價(jià)格漲 6.3%，商品零售價(jià)格漲 6

19、.3%。農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)：2008 年，全年實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)增加值 172.38 億元，增長(zhǎng) 6.8%；全市糧食總播種面積 35.4 萬公頃,比上年增長(zhǎng) 2.0%；全年糧食總產(chǎn)量 248.01 萬噸，增長(zhǎng) 1.7%。工業(yè)經(jīng)濟(jì)：2008 年，全年實(shí)現(xiàn)工業(yè)增加值 1567.41 億元，增長(zhǎng) 16.8%。全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 932.78 億元。在規(guī)模以上工業(yè)中，全市重工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值 481.51 億元，增長(zhǎng) 28.3%，重工業(yè)增加值占規(guī)模工業(yè)增加值的比重達(dá)51.6%。在規(guī)模以上工業(yè)中，工程機(jī)械、中成藥及生物醫(yī)藥、新材料、汽車及零部件等六大產(chǎn)業(yè)集群共實(shí)現(xiàn)增加值 309.36 億元，同比增長(zhǎng) 32.0%。固定資

20、產(chǎn)投資：2008 年，全市完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 1873.33 億元，比上年增長(zhǎng) 29.6%，其中，城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 1712.24 億元，增長(zhǎng) 29.1%。全市一、二、三次產(chǎn)業(yè)投資分別為 19.02 億元、485.1 億元和 1369.21 億元，分別增長(zhǎng)96.7%、41.8%和 25.2%，其中房地產(chǎn)業(yè)投資 27.4 億元，增長(zhǎng) 23.5%，基礎(chǔ)設(shè)施投資 349.03 億元，增長(zhǎng) 2.9%。交通郵電:全年公路水運(yùn)貨物周轉(zhuǎn)量 183.66 億噸公里,增長(zhǎng) 3.5%,其中：公路 53.58 億噸公里，增長(zhǎng) 3.6%；水運(yùn) 28.80 億噸公里，增長(zhǎng) 3.8%；鐵路 49.67億噸公里，下降

21、0.3%，航空 0.27 億噸公里，下降 9.2%。全年郵電業(yè)務(wù)總量68.21 億元，增長(zhǎng) 11.2%；年末固定電話用戶 216.52 萬戶，下降 12.7%；移動(dòng)電話用戶 632.75 萬戶，增長(zhǎng) 37.3%。年末全市固定電話普及率 32.88 戶/百人，下5降 5.12 戶/百人。國(guó)內(nèi)貿(mào)易：全市全社會(huì)消費(fèi)品零售總額 1273.87 億元，比上年增長(zhǎng)22.8%；分地域看，城市零售額 1045.91 億元，增長(zhǎng) 23.3%，縣零售額 102.66 億元，增長(zhǎng) 22.5%；縣以下零售額 125.30 億元，增長(zhǎng) 19.3%。分行業(yè)看，批發(fā)貿(mào)易業(yè)零售額 192.24 億元，增長(zhǎng) 24.4%；零售貿(mào)

22、易業(yè)零售額 881.39 億元，增長(zhǎng)22.6%；住宿餐飲業(yè) 190.12 億元,，增長(zhǎng) 22.8%；其他行業(yè) 10.12 億元，增長(zhǎng)16.2%。6、社會(huì)事業(yè) 教育事業(yè)：全市共有普通高校 49 所；普通高中 87 所；初中學(xué)校 211 所；普通小學(xué) 1126 所。全市普通高校在校學(xué)生 48.39 萬人，比上年增長(zhǎng) 6.5%；在學(xué)研究生 3.95 萬人，增長(zhǎng) 7.5%；普通高中在校學(xué)生 12.72 萬人，下降 9.9%；普通初中在校學(xué)生 16.27 萬人，增長(zhǎng) 7.2%；普通小學(xué)在校學(xué)生 39.51 萬人，增長(zhǎng)3.2%；幼兒園在園幼兒 13.84 萬人，增長(zhǎng) 32.7%。小學(xué)適齡兒童入學(xué)率 100

23、%，小學(xué)升初中入學(xué)率 109.0%。全市春秋兩季共投入義務(wù)教育免補(bǔ)經(jīng)費(fèi) 2.76 億元，免除了 90.7 萬人次城鄉(xiāng)義務(wù)教育階段學(xué)生一費(fèi)制，106 萬人次城鄉(xiāng)義務(wù)教育階段學(xué)生雜費(fèi)，補(bǔ)助了 3.77 萬人次農(nóng)村貧困寄宿學(xué)生生活費(fèi)?？茖W(xué)技術(shù)：年末全市擁有科學(xué)研究開發(fā)機(jī)構(gòu) 97 個(gè)。全年共取得省部級(jí)以上科技成果 255 項(xiàng)。專利申請(qǐng) 6314 件，比上年增長(zhǎng) 33.3%；授權(quán)專利 2807 件，增長(zhǎng) 16.5%；簽訂技術(shù)合同 2908 項(xiàng)，成交金額 32.02 億元，增長(zhǎng) 13.6%。文化事業(yè)：年末擁有藝術(shù)表演團(tuán)體 12 個(gè)，文化館 10 個(gè)，公共圖書館 12 個(gè)，博物館 14 個(gè)，檔案館 14 個(gè)

24、，已開放各類檔案 160.87 萬卷(件)，比上年增長(zhǎng)36.7%。廣播電視事業(yè)保持較高發(fā)展水平，全市廣播綜合人口覆蓋率達(dá) 99.1%，提高 2.2 個(gè)百分點(diǎn)；電視綜合人口覆蓋率達(dá) 99.0%，提高 0.6 個(gè)百分點(diǎn)；有線電視用戶達(dá) 92.4 萬戶。衛(wèi)生事業(yè)：全市擁有衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 2385 個(gè)，比上年增加 126 個(gè)，其中醫(yī)院、衛(wèi)生院 252 個(gè)，減少 13 個(gè)；衛(wèi)生防疫、防治機(jī)構(gòu) 12 個(gè)，與上年持平；婦幼保健機(jī)構(gòu) 11 個(gè)，與上年持平。衛(wèi)生技術(shù)人員 4.02 萬人，增加 0.28 萬人，其中執(zhí)業(yè)醫(yī)師、執(zhí)業(yè)助理醫(yī)師 1.58 萬人，增加 0.11 萬人；注冊(cè)護(hù)士 1.48 萬人，增加0.16 萬人

25、。衛(wèi)生機(jī)構(gòu)床位 3.55 萬張，增加 0.36 萬張，其中醫(yī)院、衛(wèi)生院 3.16萬張，增加 0.16 萬張。6社會(huì)保障事業(yè)：全市參加市縣兩級(jí)勞動(dòng)保障部門（下同）基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的人數(shù)達(dá) 109.32 萬人；參加醫(yī)療保險(xiǎn)的人數(shù)達(dá) 119.44 萬人；參加失業(yè)保險(xiǎn)職工人數(shù)達(dá) 60.06 萬人，領(lǐng)取失業(yè)保險(xiǎn)金人數(shù)為 3.23 萬人；參加工傷保險(xiǎn)職工人數(shù)達(dá)55.17 萬人；參加生育保險(xiǎn)的人數(shù)達(dá) 73.28 萬人；參加城鎮(zhèn)居民醫(yī)療保險(xiǎn)人數(shù)達(dá)70.97 萬人；參加新型農(nóng)村合作醫(yī)療人數(shù)達(dá) 367.7 萬人。全年發(fā)放居民最低生活保障金 2.95 億元，居民得到政府最低生活保障人數(shù)為 29.49 萬人。二、房地產(chǎn)市

26、場(chǎng)現(xiàn)狀分析1、商品房供銷量分析商品房供銷量主要是從商品房的批準(zhǔn)預(yù)售與銷售數(shù)據(jù)來分析長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)供需狀況。長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng) 2006 年、2007 年及 2008 年的商品房與住宅的供銷數(shù)據(jù)見表 1-1-1。表表 1-1-1 長(zhǎng)沙市長(zhǎng)沙市 2006-2008 年商品房、住宅供銷情況年商品房、住宅供銷情況商商 品品 房房住住 宅宅 項(xiàng)項(xiàng) 目目2006 年2007 年2008 年2006 年2007 年2008 年批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬m2）751.40937.491230.95656.65759.721086.13同比（%）28.6222.1030.3542.8012.8140.70銷售面積（萬 m2）

27、690.19894.17680.79625.47803.77594.17同比（%）8.0122.44-24.7111.0028.46-26.95從長(zhǎng)沙市 2006-2008 年商品房、住宅的批準(zhǔn)預(yù)售來看，長(zhǎng)沙批準(zhǔn)預(yù)售面積呈逐年遞增的形式，但從長(zhǎng)沙市 2006-2008 年商品房、住宅的銷售量來看，2008 年由于受全球金融的影響，居民購(gòu)買意愿的下降，2008 年長(zhǎng)沙商品房及住宅的銷售量同比下降了 24.71%與 26.95%。從長(zhǎng)沙 2008 年房地產(chǎn)市場(chǎng)各月的銷售情況來看（見圖 1-1-2） ，全年商品房銷售出現(xiàn)了兩次回暖趨勢(shì)：第一次出現(xiàn)在 2 月-8 月，各月銷售量基本呈現(xiàn)逐月增長(zhǎng)；此后

28、9 月、10 月回落，11 月、12月又開始有所回升。但兩次回升原因略有不同，第一次是部分開發(fā)商降價(jià)或采取其他促銷措施，使成交量有一定幅度回升；第二次則主要是在國(guó)家出臺(tái)降稅政策及銀行利率下調(diào)，再加上長(zhǎng)沙本土促房地產(chǎn)健康發(fā)展措施共同作用的結(jié)果?？梢钥吹?，第一次回暖過程中月增幅度較小，而第二次中月增幅較大，表明政7策調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響更為明顯。長(zhǎng)沙市 2006-2008 年純商品房及住宅季度銷售量情況具體數(shù)據(jù)見圖 1-1-2。 圖圖 1-1-2 長(zhǎng)沙市長(zhǎng)沙市 2006-2008 年純商品房、住宅季度銷售量走勢(shì)圖年純商品房、住宅季度銷售量走勢(shì)圖2、商品房成交均價(jià)走勢(shì)分析自 2006 年以來，長(zhǎng)沙商

29、品房銷售價(jià)格在波動(dòng)中呈整體攀升的趨勢(shì)。2006年，全市商品房成交均價(jià)為 2991 元/m2，同比下跌 1.29%，其中商品住宅平均售價(jià)為 2691 元/m2，同比上漲 5.99%，商品房非住宅平均售價(jià)為 5468 元/m2，同比下降 5.13%；2007 年，全市商品房成交均價(jià)為 3601 元/m2，同比上漲 20.77%，其中商品住宅平均售價(jià)為 3372 元/m2，同比上漲 26.50%，商品房非住宅平均售價(jià)為 5485 元/m2，同比上漲 0.06%；2008 年，全市商品房成交均價(jià)為 4285 元/m2，同比上漲 18.99%，其中商品住宅平均售價(jià)為 3906 元/m2，同比上漲 15.

30、84%，商品房非住宅平均售價(jià)為 6503 元/m2，同比上漲 19.06%。長(zhǎng)沙市 2006-2008 年各季度商品房、商品住宅價(jià)格見表 1-1-2。表表 1-1-2 長(zhǎng)沙市長(zhǎng)沙市 2006-2008 年各季度商品房、商品住宅成交均價(jià)表年各季度商品房、商品住宅成交均價(jià)表單位：元/m2商品房商品房住宅住宅項(xiàng)項(xiàng) 目目2006 年2007 年2008 年2006 年2007 年2008 年第一季度290340414125259438513814第二季度284837914172254935163854第三季度290433784461260431693964第四季度2991318443632691294

31、33990從長(zhǎng)沙市 2006-2008 年各季度商品房、商品住宅成交均價(jià)數(shù)據(jù)來看，2008年長(zhǎng)沙商品房月均價(jià)總體上處于回來趨勢(shì)。商品房月均價(jià)在 4 月份前仍有上揚(yáng)，85 月-8 月連續(xù) 5 個(gè)月持續(xù)下跌，9 月突然回升，10 月-12 月均價(jià)略高于 4000 元/m2，商品住宅上半年各月基本穩(wěn)定在 4000 元/m2左右，下半年波動(dòng)較大，整體呈現(xiàn)下行。長(zhǎng)沙市 2006-2008 年純商品房、住宅季度均價(jià)走勢(shì)見圖 1-1-3。圖圖 1-1-3 長(zhǎng)沙市長(zhǎng)沙市 2006-2008 年純商品房、住宅季度均價(jià)走勢(shì)圖年純商品房、住宅季度均價(jià)走勢(shì)圖3、房地產(chǎn)市場(chǎng)前景分析2008 年雖然受全球金融危機(jī)的沖刷，

32、全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣，但在國(guó)家利好政策頻出的刺激下，以及長(zhǎng)沙市市委、市政府出臺(tái)的一系列扶持房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的措施，對(duì)長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)起到了一定程度上的積極影響。經(jīng)過 2008 年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整，目前，長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)市場(chǎng)仍存在較大需求，正在穩(wěn)步健康的發(fā)展。2008 年 12 月 17 日召開的國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出了加強(qiáng)保障性住房建設(shè)、放寬二套房貸、減免二手房交易營(yíng)業(yè)稅、為房地產(chǎn)企業(yè)提供融資支持等意見，鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)，擴(kuò)大內(nèi)需穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)；隨后，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見 ，提出促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的六條措施等。長(zhǎng)沙市地方政府根據(jù)國(guó)家相關(guān)文件精神，新出臺(tái)了各類政策刺激

33、房地產(chǎn)市場(chǎng)，在中央及長(zhǎng)沙市地方政府新出臺(tái)政策刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)釋放出來的房地產(chǎn)需求量的影響下，長(zhǎng)沙市本地居民的購(gòu)房意愿有所上升；且由于長(zhǎng)沙獨(dú)特的自然地理位置，外地居民在長(zhǎng)沙購(gòu)房需求加大。在長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)未來的發(fā)展中，投資規(guī)模的加大與建設(shè)步伐的加快，是勢(shì)不可擋的，結(jié)合長(zhǎng)沙地方政府的宏觀調(diào)控及房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的影響，長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)將呈現(xiàn)穩(wěn)步健康發(fā)展的態(tài)勢(shì)。9三、土地利用特點(diǎn)和土地市場(chǎng)分析1、土地利用特點(diǎn)分析長(zhǎng)沙市土地利用的特點(diǎn)包括以下幾個(gè)方面：（1）農(nóng)村居民點(diǎn)占建設(shè)用地比重較高。長(zhǎng)沙市城鄉(xiāng)用地所包含的各地類中，農(nóng)村居民點(diǎn)用地面積占城鄉(xiāng)用地的比重較大，1997-2005 年期間雖然不斷減少，但至2005

34、年其比重仍然占69%。（2）城鎮(zhèn)用地規(guī)模增長(zhǎng)迅速。城鎮(zhèn)用地面積有大幅度增加，農(nóng)村居民點(diǎn)用地減少速度緩慢。1997-2005 年間，長(zhǎng)沙市城鎮(zhèn)用地共增加2112.81 公頃，同時(shí)期長(zhǎng)沙市農(nóng)村居民點(diǎn)用地減少262.46 公頃。（3）中心城市發(fā)展布局已現(xiàn)雛形。城市用地沿湘江伸展，主城位于河?xùn)|，東西并駕，城市用地布局松散，中心城市呈明顯的圈層式擴(kuò)展，外圍組團(tuán)還未完全形成。（4）土地利用空間差異明顯。以湘江為核心，土地利用由中心向東西兩側(cè)呈現(xiàn)明顯的空間差異：中心地區(qū)呈現(xiàn)明顯的城市土地利用特征，兩側(cè)土地受人類活動(dòng)影響較小，呈現(xiàn)相對(duì)顯著的農(nóng)村土地利用特征。2、2006-2008 年土地成交情況分析根據(jù)長(zhǎng)沙市

35、不同土地利用用途及不同級(jí)別的交易樣點(diǎn)情況，結(jié)合長(zhǎng)沙市基準(zhǔn)地價(jià)更新成果（2005 年）中土地級(jí)別的劃分結(jié)果，采用樣點(diǎn)地價(jià)算術(shù)平均值，確定相同土地利用用途、相同土地級(jí)別各類用地的價(jià)格。2006-2008 年不同土地利用用途各季度的成交情況數(shù)據(jù)具體見表 1-1-3。表表 1-1-3 長(zhǎng)沙市長(zhǎng)沙市 2006-2008 年土地成交情況表年土地成交情況表工業(yè)工業(yè)住宅住宅商業(yè)（綜合）商業(yè)（綜合）時(shí)時(shí) 間間面積（公頃）地價(jià)（萬元）面積（公頃）地價(jià)（萬元）面積（公頃）地價(jià)（萬元）2006一季度5.43162234.989814.786215257.9860.815890227.9492二季度0.5786309.

36、098.310847.63.13053.6三季度59.163523225.087516.710718176.857145.592765566.2418四季度32.583216678.695212.95216343.658712.343719424.46152006.合計(jì)97.756942447.362552.748960626.5958121.8522178272.25252007.一季度3.50812901.18560.287966970.71219.627322043.3262二季度76.7443665.27630.1411187.55413.324630423.5786三季度3.5081

37、2901.18560.287966970.71219.627322043.3262四季度6.88194005.15290.74151116.45041.47894971.80232007.合計(jì)90.638153472.7992121.4584135245.428634.058179482.0333102008.一季度2.73642546.572.61197457.5714.47142859.778二季度28.473521137.79851.47812331.01186.188114758.2955三季度0.1811259.85070.46455.34732.26925046.1557四季度2.

38、46332543.04010.00127.37820. 01432262008.合計(jì)33.854326487.25934.551210250.807322.928362890.2292根據(jù)長(zhǎng)沙市2006-2008 年土地成交數(shù)據(jù)，可知由于2008 年全球金融危機(jī)的沖刷及全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)低迷的影響， 2008 年長(zhǎng)沙市土地交易數(shù)量明顯下降，相比2007年同期，2008 年工業(yè)用地的成交量不足2007 年的30%；而住宅用地成交量甚少，僅 2007 年住宅用地成交量的3.75%，但住宅用地成交地價(jià)卻占2007 年住宅用地成交地價(jià)的7.58%。說明2008 年雖然土地市場(chǎng)成交量減少了，但土地市場(chǎng)資產(chǎn)收益

39、得到更好的顯化。通過分析，此三年的土地交易數(shù)量走勢(shì)圖如下圖1-1-4。圖圖 1-1-4 長(zhǎng)沙市長(zhǎng)沙市 2006-2008 年土地成交量柱狀圖年土地成交量柱狀圖從圖 1-1-4 長(zhǎng)沙市 2006-2008 年土地成交量走勢(shì)圖可以看出，長(zhǎng)沙市土地市場(chǎng) 2006 年及 2007 年土地成交量較大，且各季度成交量不穩(wěn)定，特別是工業(yè)用地成交量，最高值達(dá)到 76.74 公頃，最低值僅 0.18 公頃。但商業(yè)（綜合）從2006 年第四季度開始，各季度的成交量比較穩(wěn)定，在經(jīng)濟(jì)不景氣的影響下，2008 年商業(yè)（綜合）成交量開始下降，但在長(zhǎng)沙市地方政府出臺(tái)新政策的刺激下，2008 年第四季度成交量出現(xiàn)上升趨勢(shì)。四

40、、工作范圍概況本次長(zhǎng)沙市市區(qū)土地基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的范圍包括長(zhǎng)沙市五區(qū)（芙蓉區(qū)、開福區(qū)、雨花區(qū)、開心區(qū)、岳麓區(qū)（包括含浦鎮(zhèn)、雷鋒鎮(zhèn)，不包括雨敞坪鎮(zhèn)、蓮花鎮(zhèn)和坪塘鎮(zhèn)） ，面積約 700 平方公里。1、芙蓉區(qū)芙蓉區(qū)位于長(zhǎng)沙市中部，東面以東岸鄉(xiāng)與長(zhǎng)沙縣星沙鎮(zhèn)、朗梨鎮(zhèn)鄉(xiāng)界為界；11南面以原東區(qū)與南區(qū)界沿人民路至花橋及瀏陽河為界，與雨花區(qū)接壤；西面以黃興路為界；北面以中山路、八一路、迎賓路、湘湖漁場(chǎng)、馬王堆鄉(xiāng)、東岸鄉(xiāng)與綜合農(nóng)場(chǎng)鄉(xiāng)（場(chǎng)）界為界，與開福區(qū)毗鄰。芙蓉區(qū)下轄 11 個(gè)街道、1 個(gè)鄉(xiāng)和兩個(gè)副縣級(jí)單位（長(zhǎng)沙高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)隆平高科技園和湘湖管理局） 。芙蓉區(qū)是長(zhǎng)沙市的中心城區(qū)，總面積 40.8 平方

41、公里，常住人口 60 多萬。2008 年全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成工業(yè)總產(chǎn)值 136.28 億元，增長(zhǎng) 37%；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 121.14 億元，增長(zhǎng) 8.9；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 284.42億元，增長(zhǎng) 23.4%。芙蓉區(qū)地處長(zhǎng)沙市的中心，是長(zhǎng)沙市的窗口城區(qū)。省委、省軍區(qū)等黨政機(jī)關(guān)匯集于區(qū)內(nèi)，人流、物流、資金流、信息流高度密集。長(zhǎng)沙火車站、長(zhǎng)沙汽車東站、湖南通信指揮中心等交通、信息樞紐駐于區(qū)內(nèi)，五一大道、芙蓉路等20 多條城市主次干道縱橫交錯(cuò)，京珠高速公路穿境而過，黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)毗鄰而居，交通十分便利。被譽(yù)為世界第八大瑰寶的馬王堆西漢古墓和全國(guó)十大考古發(fā)現(xiàn)之一的走馬樓三國(guó)吳簡(jiǎn)等世界級(jí)文化

42、遺產(chǎn)也位于本區(qū)。2、天心區(qū)天心區(qū)位于長(zhǎng)沙市南部，東面以芙蓉路（識(shí)字嶺起）至新中路、韶山路、中意路至洞井鄉(xiāng)與大托鄉(xiāng)鄉(xiāng)界為界，與雨花區(qū)接壤；南面以大托鄉(xiāng)與長(zhǎng)沙縣暮云鎮(zhèn)鄉(xiāng)界為界；西面以湘江主河道中心線為界；北面以人民路（識(shí)字嶺起）原東區(qū)與南區(qū)界至黃興路、五一廣場(chǎng)至沿江大道為界，與芙蓉區(qū)、開福區(qū)毗鄰。天心區(qū)下轄 9 個(gè)街道辦事處和 1 個(gè)鎮(zhèn)，總面積 102 平方公里(含湘江水面 30 平方公里)，人口 42 萬。2008 年全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)完成 1704355 元,增長(zhǎng) 24.7%；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 3194067 萬元，增長(zhǎng) 35.5%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 1516417 萬元，同比增長(zhǎng)

43、23.4%。天心區(qū)地處湖南省會(huì)長(zhǎng)沙的南大門，位于長(zhǎng)沙、株洲、湘潭三市融城的核心區(qū)域，京廣鐵路和 107 國(guó)道穿境而過，城市一、二、三環(huán)線緊緊相繞，距京珠高速公路不足 2 公里，距黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅 20 公里。天心區(qū)是楚漢文化名城長(zhǎng)沙的主要發(fā)源地，歷史文化悠久，區(qū)域內(nèi)擁有眾多的人文歷史景觀。比如天心古閣、白沙古井，一代偉人毛澤東同志求學(xué)的湖南第一師范，等等。3、岳麓區(qū)12岳麓區(qū)位于長(zhǎng)沙市西部，東面以湘江主河道中心線為界；南面以望城縣、九江鄉(xiāng)與市區(qū)縣界為界；西面以望城縣、黃金鄉(xiāng)與市區(qū)縣界為界；北面以望城縣星城鎮(zhèn)與市區(qū)縣界為界。岳麓區(qū)現(xiàn)轄 10 個(gè)街道、1 個(gè)鄉(xiāng)、5 個(gè)鎮(zhèn)，共 87 個(gè)村、81 個(gè)社區(qū)

44、，轄區(qū)面積 552.02 平方公里，戶籍人口 59.7215 萬人。2008 年全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值 3166772 萬元，同比增長(zhǎng) 51.9%；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 2151074 萬元，同比增長(zhǎng) 32.5 %；社會(huì)消費(fèi)品零售總額929022 萬元，同比增長(zhǎng) 21.1%。岳麓區(qū)區(qū)域位置獨(dú)特。雄居長(zhǎng)沙西大門，交通便捷，輻射力強(qiáng)。湖南最大的鐵路貨運(yùn)站京廣鐵路長(zhǎng)沙站及石長(zhǎng)鐵路緊鄰轄區(qū)；湘江千噸級(jí)航道通江達(dá)海；319 國(guó)道、 “長(zhǎng)常高速”貫通東西；城市干道四通八達(dá)，已形成“四縱六橫”的道路網(wǎng)狀格局，飛跨湘江的三座大橋?qū)⒃缆磪^(qū)與長(zhǎng)沙市東部四城區(qū)緊緊聯(lián)結(jié)，使岳麓區(qū)處在湖南優(yōu)先發(fā)展的“一點(diǎn)（長(zhǎng)沙）一線

45、（京廣線） ”和湘江生態(tài)經(jīng)濟(jì)帶的戰(zhàn)略高地。岳麓區(qū)文化底蘊(yùn)深厚，擁有“中國(guó)四大書院”之一的岳麓書院。岳麓區(qū)科教優(yōu)勢(shì)明顯，中南大學(xué)、湖南大學(xué)、湖南師范大學(xué)等 16 所高等院校、科研院所，長(zhǎng)沙國(guó)家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)、岳麓山國(guó)家大學(xué)科技園與岳麓山大學(xué)城齊聚于此。4、雨花區(qū)雨花區(qū)位于長(zhǎng)沙市東南部，東面以黎托鄉(xiāng)與長(zhǎng)沙縣聚梨鎮(zhèn)、黃興鎮(zhèn)、跳馬鄉(xiāng)鄉(xiāng)界為界；南面以洞井鄉(xiāng)與長(zhǎng)沙縣跳馬鄉(xiāng)、暮云鎮(zhèn)鄉(xiāng)界為界，西面以芙蓉路（識(shí)字嶺起）至新中路、韶山路、中意路至洞井鄉(xiāng)與大托鄉(xiāng)鄉(xiāng)界為界，與天心區(qū)接壤；北面以人民路（識(shí)字嶺起）至花橋及瀏陽河為界，與芙蓉區(qū)毗鄰。雨花區(qū)下轄 7 個(gè)街道辦事處、1 個(gè)鄉(xiāng)、1 個(gè)鎮(zhèn)，總面積 115.2

46、平方公里，人口 50.2萬。2008 年全區(qū)規(guī)模工業(yè)總產(chǎn)值 275.89 億元，同比增長(zhǎng) 10.77%；實(shí)現(xiàn)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 198.49 億元，同比增長(zhǎng) 20.35；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 237.45 億元，同比增長(zhǎng) 21.57%。雨花區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，是長(zhǎng)沙、株洲、湘潭三市融城的核心地帶。區(qū)內(nèi)有長(zhǎng)沙汽車南站和“六縱六橫”的道路交通網(wǎng)絡(luò)，交通十分便利。區(qū)中心地帶距長(zhǎng)沙火車站、黃花國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅十多分鐘車距，距株洲、湘潭兩市均只有半小時(shí)車程。武廣、滬昆高速鐵路客運(yùn)站、長(zhǎng)株潭汽車客運(yùn)站、城市地鐵黎托站使雨花13區(qū)成為省會(huì)長(zhǎng)沙市未來的現(xiàn)代交通樞紐中心。雨花區(qū)擁有湖南環(huán)保科技產(chǎn)業(yè)園為龍頭的工業(yè)園區(qū)和銀河信

47、息、億利達(dá)中央空調(diào)、九芝堂藥業(yè)、海利化工、長(zhǎng)沙卷煙廠、浦沅機(jī)械、美的三湘汽車等眾多知名企業(yè)，以及高橋、紅星等 29 家專業(yè)市場(chǎng)、14 家大型集貿(mào)市場(chǎng)和友誼、通程、沃爾瑪?shù)却笮蜕虡I(yè)集團(tuán)、連鎖超市。5、開福區(qū)開福區(qū)位于長(zhǎng)沙市北部，東面以綜合農(nóng)場(chǎng)、撈刀河鎮(zhèn)與長(zhǎng)沙縣星沙鎮(zhèn)、安沙鎮(zhèn)鄉(xiāng)界為界；南面以五一西路至黃興路、中山路、八一路、迎賓路、綜合農(nóng)場(chǎng)與湘湖漁場(chǎng)、馬王堆鄉(xiāng)、東岸鄉(xiāng)鄉(xiāng)界為界，與芙蓉區(qū)、天心區(qū)接壤；西面以湘江主河道中心線為界；北面以霞凝鄉(xiāng)與望城縣丁字鎮(zhèn)、撈刀河鎮(zhèn)與長(zhǎng)沙縣北山鄉(xiāng)鄉(xiāng)界為界。開福區(qū)下轄長(zhǎng)沙金霞經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)管委會(huì)、青竹湖生態(tài)科技（產(chǎn)業(yè)）園管委會(huì)、長(zhǎng)沙金霞海關(guān)保稅物流中心、洪山旅游區(qū)管理局、9

48、 個(gè)街道辦事處和 2 個(gè)鎮(zhèn)，面積 188 平方千米，人口 46 萬余人。2008 年全區(qū)規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)共完成總產(chǎn)值 93.93 億元，增長(zhǎng) 21.8%；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 317.2 億元，比上年增長(zhǎng) 32.8 %；社會(huì)消費(fèi)品零售總額225.5 億元，比上年增長(zhǎng) 24.5%，增幅同比提升 0.9 個(gè)百分點(diǎn)。開福區(qū)區(qū)位得天獨(dú)厚，擁有完善的水陸空立體交通網(wǎng)絡(luò)。湘江一橋、二橋和長(zhǎng)石鐵路橋飛架湘江兩岸，霞凝深水港碼頭通江達(dá)海，火車貨運(yùn)站物暢全國(guó)，京廣鐵路、京珠高速公路貫穿南北，長(zhǎng)石鐵路橫臥東西，319 國(guó)道、長(zhǎng)湘公路、芙蓉北路、青竹湖大道與一、二、三環(huán)線縱橫相連，長(zhǎng)永高速、四方大道直通黃花國(guó)際機(jī)

49、場(chǎng)。14第二章 工作概況一、基準(zhǔn)地價(jià)更新的必要性（一）根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（一）根據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 （GB/T18508-2001）和省國(guó)土管理部門的工作安排，長(zhǎng)沙市市區(qū)原基準(zhǔn)地價(jià)成果必須進(jìn)行修）和省國(guó)土管理部門的工作安排，長(zhǎng)沙市市區(qū)原基準(zhǔn)地價(jià)成果必須進(jìn)行修訂訂現(xiàn)行的長(zhǎng)沙市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)成果是在 2004 年，依據(jù)城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程 、 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程以及城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系技術(shù)規(guī)程的要求，完成了市區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)更新等工作，經(jīng)市政府并報(bào)省國(guó)土資源廳鑒定通過的，其基準(zhǔn)日是 2005 年 7 月 1 日，至今歷時(shí)近四年多了。根據(jù)中華人民共和國(guó)行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)城

50、鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程規(guī)定，凡是原有基準(zhǔn)地價(jià)成果使用兩年或有社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件發(fā)生變化的，都要對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)成果進(jìn)行全面或局部評(píng)定，更新原成果。同時(shí)，湖南省國(guó)土資源廳辦公室文件關(guān)于全面建立全省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)體系的通知 （湘國(guó)土資辦發(fā)200690 號(hào)文）明確規(guī)定：城市、城關(guān)鎮(zhèn)三年以上沒有進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新的，就在今年內(nèi)開展，并同時(shí)開展所屬建制鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)制定（評(píng)估）工作。目的是為了使土地價(jià)格成果反映和符合客觀實(shí)際，保持基準(zhǔn)地價(jià)成果和宗地地價(jià)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)的現(xiàn)時(shí)性。（二）區(qū)劃調(diào)整新增加的市區(qū)范圍需要基準(zhǔn)地價(jià)范圍覆蓋（二）區(qū)劃調(diào)整新增加的市區(qū)范圍需要基準(zhǔn)地價(jià)范圍覆蓋長(zhǎng)沙市按照“兩型社會(huì)”綜合配套改革的要求，結(jié)合長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃

51、2003-2020 年的發(fā)展需要，增強(qiáng)長(zhǎng)沙市作為區(qū)域性中心城市的聚集和幅射能力，推動(dòng)長(zhǎng)株潭城市群及周邊區(qū)域的發(fā)展，努力把大河西先導(dǎo)區(qū)建設(shè)成為長(zhǎng)沙率先基本實(shí)現(xiàn)全面小康的戰(zhàn)略平臺(tái)，構(gòu)建中部崛起的重要戰(zhàn)略支點(diǎn)，全國(guó)“兩型社會(huì)”建設(shè)的典型，長(zhǎng)沙市人民政府 2008 年決定將望城縣含浦鎮(zhèn)、雨敞坪鎮(zhèn)、蓮花鎮(zhèn)和坪塘鎮(zhèn)成建制調(diào)整到岳麓區(qū)，將望城縣雷鋒鎮(zhèn)由岳麓區(qū)托管。過去這些區(qū)域的土地級(jí)別調(diào)整和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估均安排于各區(qū)域所屬的縣域，進(jìn)入各自所屬的縣鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地級(jí)別調(diào)整和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估范圍，當(dāng)時(shí)的基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估都是局限于當(dāng)?shù)乜h（市）域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和基礎(chǔ)設(shè)施狀況來完成的，跟長(zhǎng)沙市市區(qū)的基準(zhǔn)地價(jià)成果尚未完全銜接，反映出低

52、地價(jià)水平，并且地價(jià)內(nèi)涵也不完全一致。這與將來長(zhǎng)沙規(guī)劃建設(shè)和發(fā)展趨勢(shì)不相符合，經(jīng)濟(jì)客觀規(guī)律所顯示的是規(guī)劃引15導(dǎo)地價(jià)，地價(jià)反映規(guī)劃，所以新的行政區(qū)劃調(diào)整，長(zhǎng)沙市基準(zhǔn)地價(jià)必須及時(shí)進(jìn)行調(diào)整。（三）原成果已遠(yuǎn)離了現(xiàn)實(shí)地價(jià)水平，當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格得不到客觀及時(shí)反（三）原成果已遠(yuǎn)離了現(xiàn)實(shí)地價(jià)水平，當(dāng)前的市場(chǎng)價(jià)格得不到客觀及時(shí)反映映近幾年由于長(zhǎng)沙市經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展、城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善，城市道路體系飛速地向城市四周擴(kuò)張，城市規(guī)劃和功能布局使得城市區(qū)域功能布局發(fā)生了翻天覆地的變化，城市整體功能得到了提升，整體地價(jià)水平特別是某些局部地域地價(jià)水平變化很大，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，長(zhǎng)沙市近四年來市政府投入城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金巨大

53、，2005 年的估價(jià)結(jié)果已不能客觀地反映長(zhǎng)沙市的實(shí)際地價(jià)水平。（四）（四）調(diào)調(diào)整整地地價(jià)價(jià)，是是落落實(shí)實(shí)國(guó)國(guó)家家宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控、節(jié)節(jié)約約和和充充分分利利用用土土地地資資源源的的根根本本措措施施為落實(shí)國(guó)家宏觀調(diào)控經(jīng)濟(jì)的土地政策,國(guó)務(wù)院和國(guó)土資源部出臺(tái)了一系列嚴(yán)格的土地管理政策，其中在土地的供應(yīng)政策和土地資源的充分和節(jié)約利用上尤其明確，特別是物權(quán)法對(duì)土地財(cái)產(chǎn)權(quán)的強(qiáng)化，對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地的明確劃分，對(duì)舊城區(qū)房屋所有權(quán)的明確將大大促進(jìn)我國(guó)土地一級(jí)市場(chǎng)的規(guī)范。上述政策表明，要達(dá)到充分和節(jié)約利用土地資源，落實(shí)好國(guó)家宏觀調(diào)控政策的目的，調(diào)整地價(jià)，是用經(jīng)濟(jì)手段來保障的根本措施。二、開展工作的歷程長(zhǎng)沙市市

54、區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)最初的評(píng)估成果是于 1993 年由長(zhǎng)沙市土地估價(jià)辦公室完成，1996 年進(jìn)行了更新，2001 年在全國(guó)城市地價(jià)大調(diào)查項(xiàng)目中長(zhǎng)沙市作為試點(diǎn)城市又對(duì)長(zhǎng)沙市市區(qū)進(jìn)行了全面的土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估。2004 年 5 月根據(jù)省國(guó)土資源廳的工作安排和市政府的要求，又組織進(jìn)行更新。2008 年 9 月開始,長(zhǎng)沙市國(guó)土資源局組織技術(shù)單位,嚴(yán)格按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程要求，對(duì)我市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行了更新，形成了新的基準(zhǔn)地價(jià)成果。三、工作目標(biāo)和任務(wù)(一一)工作目的工作目的開展這項(xiàng)工作目的是在于全面掌握市規(guī)劃區(qū)土地質(zhì)量和利用情況,科學(xué)管理和合理利用土地,提高土地使用效率,建立科學(xué)合理的基準(zhǔn)地價(jià)體系,從而推動(dòng)長(zhǎng)1

55、6沙市土地使用制度改革向縱深發(fā)展。合理調(diào)控土地市場(chǎng)，促進(jìn)正常交易，為征收土地稅費(fèi),制訂土地利用計(jì)劃、規(guī)劃、發(fā)揮級(jí)差地租的經(jīng)濟(jì)杠桿作用提供依據(jù)，也為長(zhǎng)沙市推行土地掛牌招標(biāo)拍賣、整理儲(chǔ)備、實(shí)行基準(zhǔn)地價(jià)公示制度和基準(zhǔn)地價(jià)平衡與更新制度奠定基礎(chǔ)。（二）工作任務(wù)（二）工作任務(wù)本次土地定級(jí)估價(jià)的主要任務(wù)是：1、根據(jù)長(zhǎng)沙市的自然社會(huì)經(jīng)濟(jì)概況，并結(jié)合長(zhǎng)沙市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)(更新)評(píng)估技術(shù)報(bào)告 （2005 年）的定級(jí)結(jié)果，按照城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程的要求，采用計(jì)算機(jī)系統(tǒng)為輔助手段，全面完成長(zhǎng)沙市市區(qū)土地商服用地、住宅用地、工礦倉儲(chǔ)用地土地級(jí)別的調(diào)整工作；并確定城市公益性用地（含公共管理與公共服務(wù)用地、特殊用地、交通運(yùn)

56、輸用地（除農(nóng)村道路用地）三類用地）土地級(jí)別參照類別。2、根據(jù)長(zhǎng)沙市市區(qū)土地級(jí)別調(diào)整結(jié)果與地價(jià)樣點(diǎn)調(diào)查資料，完成長(zhǎng)沙市市區(qū)商服用地、住宅用地、工礦倉儲(chǔ)用地的基準(zhǔn)地價(jià)更新工作，分別確定三種用途的地面基準(zhǔn)地價(jià)、樓面基準(zhǔn)地價(jià)和劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。3、依據(jù)確定的商服用地、住宅用地、工礦倉儲(chǔ)用地的基準(zhǔn)地價(jià)水平，確定城市公益性用地基準(zhǔn)地價(jià)水平及獨(dú)立地下空間土地使用權(quán)的基準(zhǔn)地價(jià)水平。4、建立商服用地、住宅用地、工礦倉儲(chǔ)用地地價(jià)修正系數(shù)體系。同時(shí)，確立城市公益性用地、地下空間土地使用權(quán)評(píng)估時(shí)應(yīng)參照的修正體系。四、工作依據(jù) 1、有關(guān)法律法規(guī)及政策（1） 中華人民共和國(guó)土地管理法 ；（2） 中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)

57、管理法 ；（3） 國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知 （國(guó)發(fā)200115 號(hào)） ；（4） 湖南省國(guó)土資源廳辦公室關(guān)于全面建立全省城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)體系的通知 （湘國(guó)土資辦發(fā)200690 號(hào)） ；（5） 關(guān)于整頓和規(guī)范土地市場(chǎng)秩序的通知 （國(guó)發(fā)2001174 號(hào)） ；（6） 關(guān)于實(shí)施城市土地價(jià)格調(diào)查與集約利用潛力評(píng)價(jià)工作有關(guān)問題的通知 （國(guó)土資辦（2000）8 號(hào)） ；17（7） 國(guó)土資源部辦公廳關(guān)于部署開展 2009 年城市土地價(jià)格調(diào)查與監(jiān)測(cè)工作的通知 （國(guó)土資廳函2009736 號(hào)） ；（8）國(guó)家、省、市有關(guān)土地管理和土地定級(jí)估價(jià)的其他法規(guī)政策。2、有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（1） 城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程 （G

58、B/T 18507-2001） ；（2） 城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程 （GB/T 18508-2001） ；（3） 城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)技術(shù)規(guī)范 （TD/T 1009-2007） 。3、資料依據(jù)（1）土地市場(chǎng)資料；（2）土地利用現(xiàn)狀資料；（3）長(zhǎng)沙市土地利用總體規(guī)劃（2006-2020 年） ；（4）長(zhǎng)沙市城市總體規(guī)劃（20032015 年） ；（5）長(zhǎng)沙市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告（2005 年） ；（6）長(zhǎng)沙市市志；（7）長(zhǎng)沙市市區(qū)土地定級(jí)估價(jià)工作相關(guān)文件。18第三章 2005 年度基準(zhǔn)地價(jià)成果簡(jiǎn)介長(zhǎng)沙市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)最初的評(píng)估成果于 1993 年由長(zhǎng)沙市土地估價(jià)辦公室完成，1996 年進(jìn)行了更新，2001

59、 年在全國(guó)城市地價(jià)大調(diào)查項(xiàng)目中長(zhǎng)沙市作為試點(diǎn)城市又對(duì)長(zhǎng)沙市市區(qū)進(jìn)行了全面基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估，2005 年又進(jìn)行了第四輪更新，這個(gè)成果的主要內(nèi)容包括：一、基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵根據(jù)成果應(yīng)用的需要，按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的規(guī)定，對(duì)不同土地級(jí)別，不同用地類型從權(quán)利狀況，使用年期，估價(jià)期日，容積率，開發(fā)程度及土地標(biāo)準(zhǔn)深度六個(gè)方面明確基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵。具體見表 1-3-1，1-3-2，1-3-3。表表 1-3-1 長(zhǎng)沙市市區(qū)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵（長(zhǎng)沙市市區(qū)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵（2005 年）年）標(biāo)準(zhǔn)深度（米）標(biāo)準(zhǔn)深度（米）級(jí)別級(jí)別土地權(quán)利土地權(quán)利使用使用年期年期容積率容積率主干道主干道次干道次干道 一般道路一般道路開發(fā)程

60、度開發(fā)程度估價(jià)期日估價(jià)期日出讓土地使用權(quán)403.0252015五通一平2005.7.1出讓土地使用權(quán)402.6252015五通一平2005.7.1出讓土地使用權(quán)402.2252015五通一平2005.7.1出讓土地使用權(quán)401.8252015五通一平2005.7.1出讓土地使用權(quán)401.3252015五通一平2005.7.1出讓土地使用權(quán)401.0252015五通一平2005.7.1表表 1-3-2 長(zhǎng)沙市市區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵（長(zhǎng)沙市市區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵（2005 年）年）級(jí)級(jí) 別別土地權(quán)利土地權(quán)利使用年期使用年期容積率容積率開發(fā)程度開發(fā)程度估價(jià)期日估價(jià)期日出讓土地使用權(quán)702.7五通

61、一平2005.7.1出讓土地使用權(quán)702.4五通一平2005.7.1出讓土地使用權(quán)702.1五通一平2005.7.1出讓土地使用權(quán)701.7五通一平2005.7.1出讓土地使用權(quán)701.2五通一平2005.7.1出讓土地使用權(quán)701.0五通一平2005.7.11-3 3-3 長(zhǎng)沙市市區(qū)工礦倉儲(chǔ)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵（長(zhǎng)沙市市區(qū)工礦倉儲(chǔ)用地基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵（2005 年）年）級(jí)級(jí) 別別土地權(quán)利土地權(quán)利使用年期使用年期容積率容積率開發(fā)程度開發(fā)程度估價(jià)期日估價(jià)期日出讓土地使用權(quán)501.0五通一平2005.7.1出讓土地使用權(quán)501.0五通一平2005.7.1出讓土地使用權(quán)501.0五通一平2005.7.1出讓

62、土地使用權(quán)501.0五通一平2005.7.1出讓土地使用權(quán)501.0五通一平2005.7.1出讓土地使用權(quán)501.0五通一平2005.7.1注：五通是指紅線外通路、通電、供水、排水、通迅19二、確定的土地級(jí)別根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程和本次基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估的技術(shù)路線，劃分土地級(jí)別及地價(jià)測(cè)算主要以市場(chǎng)交易資料為依據(jù)，通過劃分地價(jià)區(qū)片，在圖上對(duì)同一地價(jià)區(qū)間的相鄰地域勾畫連塊，得到各類用地的土地級(jí)別，2005 年長(zhǎng)沙市規(guī)劃區(qū)商服、住宅、工礦倉儲(chǔ)用地分別劃分為六個(gè)級(jí)別。三、評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)對(duì) 2005 年長(zhǎng)沙市建成區(qū)及開發(fā)區(qū)地價(jià)評(píng)估成果進(jìn)行修正更新,具體步驟為；在原有基準(zhǔn)地價(jià)的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地條件的變化,調(diào)整地價(jià)

63、區(qū)片，重新確定土地級(jí)別；對(duì)各級(jí)別內(nèi)樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)算、修正及檢驗(yàn)的基礎(chǔ)上，綜合考慮政府的地價(jià)管理政策及相鄰城市的地價(jià)水平分別評(píng)估商業(yè)、住宅、工礦倉儲(chǔ)用地的基準(zhǔn)地價(jià)（表 1-3-4） 。其中，考慮到原估價(jià)成果中級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)不能充分反映商服用地的微觀區(qū)位的差異，此次基準(zhǔn)地價(jià)更新成果中將商服用地進(jìn)行了特殊因素修正，分別測(cè)算了區(qū)段價(jià)與區(qū)片價(jià)；而住宅和工礦倉儲(chǔ)用地，因其對(duì)土地區(qū)位的反應(yīng)相對(duì)不敏感，樣點(diǎn)資料較少，仍用級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)來表示。表表 1-3-4 長(zhǎng)沙市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表（長(zhǎng)沙市市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)表（2005 年）年）單位：元/平方米土地級(jí)別商業(yè)住宅工業(yè)5470415021803740302017802010161

64、0121013201120920890800710630590510四、建立的宗地地價(jià)修正體系建立宗地地價(jià)修正體系的步驟為：首先分析形成宗地地價(jià)差異的原因，并在此基礎(chǔ)上選取若干個(gè)能反映這種差異的修正因素，采用層次分析法確定各修正因素的權(quán)重值（Wi） 。其次，根據(jù)有效樣點(diǎn)地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)的差值確定上調(diào)，下調(diào)最大幅度(F1,F1)及各因素修正幅度（F1Wi,F2Wi） ，最后，量化所有因素指標(biāo)即可得到修正系數(shù)表。其中，商服用地的修正因素重點(diǎn)考慮了區(qū)段（片）內(nèi)的20微觀區(qū)位因素及宗地特殊因素修正。住宅用地和工礦倉儲(chǔ)的修正因素全面考慮了宗地區(qū)域因素和個(gè)別因素的差異。圖圖 1-3-1 2005 年度基準(zhǔn)地

65、價(jià)成果商業(yè)用地修正體系年度基準(zhǔn)地價(jià)成果商業(yè)用地修正體系圖圖 1-3-2 2005 年度基準(zhǔn)地價(jià)成果住宅用地修正體系年度基準(zhǔn)地價(jià)成果住宅用地修正體系商業(yè)用地地價(jià)修正體系道路通達(dá)度個(gè)別因素修正體系區(qū)域因素修正體系特殊因素修正體系公交便捷度對(duì)外交通便利度形狀和面積修正開發(fā)程度修正使用年期修正容積率修正期日修正土地深度修正商服用地臨街修正街角地修正基本設(shè)施完備度繁華程度自然條件優(yōu)劣度住宅用地地價(jià)修正體系個(gè)別因素修正體系區(qū)域因素修正體系位置偏向度修正開發(fā)程度修正形狀與面積修正使用年期修正容積率修正期日修正公共基礎(chǔ)設(shè)施完備度環(huán)境條件人口狀況城市規(guī)劃交通條件21圖圖 1-3-3 2005 年度基準(zhǔn)地價(jià)成果工

66、業(yè)用地修正體系年度基準(zhǔn)地價(jià)成果工業(yè)用地修正體系工業(yè)用地地價(jià)修正體系個(gè)別因素修正體系區(qū)域因素修正體系宗地形狀修正宗地面積修正使用年期修正容積率修正期日修正公共基礎(chǔ)設(shè)施完備度環(huán)境條件人口狀況城市狀況交通條件22第四章 資料調(diào)查收集與整理第一節(jié) 資料的調(diào)查收集一、 資料收集的基本原則1、規(guī)范性原則即保持所有的資料的統(tǒng)一、實(shí)用。在調(diào)查前，統(tǒng)一調(diào)查表格、統(tǒng)計(jì)口徑和調(diào)查方法，以獲取規(guī)范的資料，既有利于準(zhǔn)確測(cè)算，又有利于資料的重復(fù)利用和比較分析。2、典型性原則由于土地估價(jià)的資料涉及面廣，數(shù)量多，而且分布廣泛，故在資料收集中，要求所取得的資料同時(shí)具有典型性，能代表樣本所在區(qū)域的特征，并在地域空間上合理分布，盡可能地反映樣點(diǎn)所在區(qū)域的整體地價(jià)水平，以保證基準(zhǔn)地價(jià)的代表性和一般性。3、準(zhǔn)確性原則估價(jià)資料是基準(zhǔn)地價(jià)更新的直接依據(jù)，其準(zhǔn)確與否直接關(guān)系到基準(zhǔn)地價(jià)成果的科學(xué)性。因此，在資料收集過程中，要力求準(zhǔn)確，去偽存真，以盡可能避免失真資料對(duì)更新工作的消極影響。為了保證調(diào)查資料的準(zhǔn)確、詳實(shí)，除專業(yè)人員進(jìn)行調(diào)查外，對(duì)標(biāo)準(zhǔn)宗地樣點(diǎn)進(jìn)行復(fù)查，并隨機(jī)抽查其他部分樣點(diǎn)。4、系統(tǒng)性原則基準(zhǔn)地價(jià)成果的綜合性特點(diǎn)要求資料收集帶