《永縣基準地價應用方案》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《永縣基準地價應用方案（45頁珍藏版）》請在裝配圖網上搜索。

1、1 永春永春永春永春縣縣縣縣城城城城鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)鎮(zhèn)土地土地土地土地級別級別級別級別和基準地價和基準地價和基準地價和基準地價應應應應用方案用方案用方案用方案永春永春縣縣國土國土資資源局源局2008 年年 5 月月 1 日日2目 錄第一章第一章 永春縣城規(guī)劃區(qū)基準地價的基本內容永春縣城規(guī)劃區(qū)基準地價的基本內容 .3 3第二章第二章 縣城規(guī)劃區(qū)土地級別劃分和基準地價標準縣城規(guī)劃區(qū)土地級別劃分和基準地價標準 .5 5一、永春縣城規(guī)劃區(qū)土地級別范圍說明一、永春縣城規(guī)劃區(qū)土地級別范圍說明.5二、永春縣城規(guī)劃區(qū)基準地價的標準二、永春縣城規(guī)劃區(qū)基準地價的標準.6第三章第三章 永春縣城規(guī)劃區(qū)宗地地價評估方法永春縣城規(guī)

2、劃區(qū)宗地地價評估方法 .1010一、商服用地宗地地價評估一、商服用地宗地地價評估.10二、住宅用地宗地地價計算二、住宅用地宗地地價計算.17三、工業(yè)和其他用地宗地地價計算三、工業(yè)和其他用地宗地地價計算.20四、商住混合用地地價計算方法四、商住混合用地地價計算方法.21五、基準地價使用說明五、基準地價使用說明.22六、城區(qū)宗地影響因素系數(shù)說明表六、城區(qū)宗地影響因素系數(shù)說明表.23第四章第四章 地價動態(tài)監(jiān)測體系地價動態(tài)監(jiān)測體系的的建立建立 .2828第五章第五章 各鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)土地級別劃分和基準地價標準各鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)土地級別劃分和基準地價標準 .3636一、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價的表現(xiàn)形式和內涵一、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準

3、地價的表現(xiàn)形式和內涵.36二、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價標準二、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)基準地價標準.36三、各鎮(zhèn)宗地地價修正體系的建立三、各鎮(zhèn)宗地地價修正體系的建立.38四、宗地地價評估方法四、宗地地價評估方法.42五、鄉(xiāng)鎮(zhèn)宗地影響因素系數(shù)說明表五、鄉(xiāng)鎮(zhèn)宗地影響因素系數(shù)說明表.433第一章 永春縣城規(guī)劃區(qū)基準地價的基本內容一、基準地價的構成和應用范圍一、基準地價的構成和應用范圍基準地價，是指對城市各級土地或均質地域及商服、住宅、工業(yè)、其他等不同土地用途分別評估的土地使用權平均價格。本次評估基準地價土地用途分為商服用地、住宅用地、工業(yè)用地和其他用地等四類，基準日為 2007 年 1 月 1 日，土地開發(fā)程度為“五通一平”

4、，基準地價的應用范圍是縣城規(guī)劃區(qū)內建設用地區(qū)域。二、基準地價的表現(xiàn)形式和內涵二、基準地價的表現(xiàn)形式和內涵（一）商服用地基準地價的表現(xiàn)形式和內涵商服用地主要包括商業(yè)（含商店、商場、各類批發(fā)、零售市場及相應附屬設施用地） 、金融保險業(yè)（含銀行、保險、信托、證券、期貨、信用社等用地） 、餐飲娛樂用地（含飯店、餐廳、酒吧、賓館、旅館、招待所、度假村等及相應附屬設施用地）和其他商服用地（包括寫字樓、商業(yè)性辦公樓和企業(yè)廠區(qū)外獨立的辦公用地；旅行社、運動保健休閑設施、夜總會、歌舞廳、俱樂部、高爾夫球場、加油站、洗車場、洗染店、廢舊物資回收站、維修網點、照相、理發(fā)、洗浴等服務設施用地） 。商服用地基準地價采用

5、主街路線價、級別平均路線價和級別價三種表現(xiàn)形式。其中級別平均路線價的適用范圍是主街路線價覆蓋范圍之外的內街商服或新開通道路的商服用地。而級別價適用范圍是不可分割銷售的、自主經營的獨立商服用地。1、商服用地主街路線價的內涵：是指出讓年限為 40 年，沿街進深為 8 米的首層商業(yè)店面每建筑平方米分攤的土地使用權平均價格。2、商服用地級別平均路線價的內涵：是指出讓年限為 40 年，除主街路線價區(qū)段外，沿街或沿路進深為 8 米的首層商業(yè)店面每建筑平方米分攤的土地使用權平均價格。3、商服用地級別樓面地價的內涵：是指出讓年限為 40 年，標準容積率為 2.5，地上建筑物每建筑平方米分攤的土地使用權平均價格

6、。（二）住宅用地基準地價的表現(xiàn)形式和內涵：住宅用地主要包括高級住宅、普通住宅和別墅等用地。住宅用地基準地價采用級別樓面地價表現(xiàn)形式，其內涵：是指出讓年限為 70 年，標準容積率為 2.0，地上建筑物每建筑平方米分攤的土地使用權平均價格。（三）工業(yè)用地基準地價的表現(xiàn)形式和內涵工業(yè)用地主要包括工業(yè)（含工業(yè)生產及其相應附屬設施用地、高新技術產業(yè)研發(fā)與展示中心） 、倉儲（含用于物資儲備、中轉的場所及相應附屬設施用地）等用地。工業(yè)用地基準地價采用地面地價表現(xiàn)形式，其內涵：是指出讓年限為 50 年，標準容積率4為 1.0，每平方米土地的使用權平均價格。（四）其他用地基準地價的表現(xiàn)形式和內涵其他用地主要包括

7、營利性的科、教、文、衛(wèi)、體用地，營利性的市政公用設施及營利性停車場、公墓及需以有償出讓方式供地的其他用地。其他用地基準地價采用地面地價表現(xiàn)形式，其內涵：是指出讓年限為 50 年，標準容積率為 1.0，每平方米土地的使用權平均價格。5第二章第二章 縣城規(guī)劃區(qū)土地級別劃分和基準地價縣城規(guī)劃區(qū)土地級別劃分和基準地價標準標準一、永春縣城規(guī)劃區(qū)土地級別范圍說明一、永春縣城規(guī)劃區(qū)土地級別范圍說明1.商服用地級別范圍商服用地級別范圍I 級區(qū)：級區(qū)：城東南街育才路留安山西路桃溪大橋桃源南路湖濱路永春大橋八二三中路公園路仰林路環(huán)城北路二十五都環(huán)翠路鵬翔小學南側小路東岳溪城東街城東南街II 級區(qū)（級區(qū)（I 級區(qū)以

8、外）：級區(qū)以外）：1、桃溪以北：（1）八二三中路溪濱路桃溪北岸西安橋新車路八二三中路北環(huán)路新安小區(qū)新安路仰林路公園路八二三中路；（2）桃溪桃溪大橋留安山西路育才路城東南街城東街東岳溪鵬翔小學南側小路環(huán)翠路二十五都環(huán)城北路環(huán)城西路北延伸段桃源北路環(huán)翠路幼兒園旁小路東岳溪東岳小區(qū)北界線化龍小區(qū)頂山兜大路頭街留安山西路仙洞桃溪；（3）五里街的民生路（新車路-八二三中路）和八二三中路（民生路-新車路）兩側 30 米范圍2、桃溪以南：永泉公路（交警大隊南環(huán)路）兩側 90 米范圍；桃源南路（永泉公路移動通訊公司）南側 90 米范圍III 級區(qū)（級區(qū)（I、II 級區(qū)以外）：級區(qū)以外）：1、桃溪以北：（1）大

9、路頭街頂山兜師范小區(qū)桃源北路北側 150 米平行線桃源北路西段-沿山腳向西吳厝橋許港西安橋；（2）石鼓街（卿園大溪橋段）兩側 30 米范圍；（3）五里街民生路、八二三中路、新車路包圍區(qū)域內除 II 級區(qū)外的范圍；（4）留安路以南留安學校周邊區(qū)域2、桃溪以南：（1）石鼓大橋桃源南路魯國路規(guī)劃路桃源南路；（2）自永泉公路 II 級區(qū)邊界外向南兩側 30 米范圍 榜德公路（包含德風拆遷戶安置區(qū)） ；（3）三郊公路（移動通訊公司留安大橋）南側 90 米、北至桃溪的范圍級區(qū)（級區(qū)（I、II、III 級區(qū)以外）：級區(qū)以外）：1、桃溪以北：（1）永春化肥廠西側、北側道路包圍的區(qū)域；（2）師范學校旁道路臥龍小

10、學前道路桃源北路南環(huán)路桃城鎮(zhèn)鎮(zhèn)界；（3）東平太平街（八中路口東平派出所）兩側 30 米范圍2、桃溪以南：（1）星發(fā)路規(guī)則路魯國路桃源南路星發(fā)路；（2）三郊公路（留安大橋桃城鎮(zhèn)鎮(zhèn)界）以北的范圍；（3）和塘中路、和塘東路（溪省道 305 線）兩側 30 米范圍；（4）省道 305 線（南北起止均為舊永泉公路）兩側 30 米范圍級區(qū)：級區(qū)：I、II、III、級區(qū)以外其他規(guī)劃區(qū)2、住宅用地級別范圍、住宅用地級別范圍住宅用地級別范圍與商服用地級別范圍相同。63.工業(yè)（交通）用地級別范圍工業(yè)（交通）用地級別范圍I 級區(qū)：級區(qū)：城東北街城東街東段沿東岳溪向北東岳小區(qū)師范路北段建成路向南（化龍小區(qū)）大路頭街西

11、端 留安山西路（大路頭街至檢驗檢疫局段沿路不緩沖） 桃溪大橋 桃源南路湖濱路西段向東永春大橋 八二三東路八二三中路儒林街 儒林小區(qū)范圍公園路仰林路溪州路小路環(huán)城西路環(huán)城北路城東北街；儒林街真武路溪濱路包含區(qū)域（僅沿路圖示緩沖 30 米，實際包含臨街第一宗地）II 級區(qū)級區(qū)（I 級區(qū)以外）：（1）卿園305 省道石鼓街兩側 30 米范圍；石鼓大橋新車路向東 化肥廠東側小區(qū)向北 許港吳厝橋桃源北路 沿山腳向東桃源北路（沿邊界圖示緩沖 150 米，實際包含規(guī)劃區(qū)域）師范學校 臥龍地區(qū) 長安（特殊教育學校）沿路向南 大路頭街向西至大路頭街與留安山西路交叉口 東岳溪桃溪花石地區(qū)道路永泉公路桃源南路桃源南

12、路（星發(fā)路蘆柑批發(fā)市場段南側 150 米平行線）星發(fā)路石鼓大橋；（2）儒林街 真武路 溪濱路東段儒林街包含區(qū)域；大路頭街化龍小學規(guī)劃北環(huán)路兩側 30 米范圍（3）輕紡園區(qū)道路（留安山東路永仙公路）兩側 150 米范圍備注：以上描述范圍包括沿街 I 級區(qū)范圍以外的夾區(qū)。III 級區(qū)：級區(qū)：I 級、II 級以外其他規(guī)劃區(qū)4.其他用地級別范圍其他用地級別范圍級區(qū)的劃分范圍參照工業(yè)（交通）用地級區(qū)的劃分范圍二、永春縣城規(guī)劃區(qū)基準地價的標準二、永春縣城規(guī)劃區(qū)基準地價的標準（一）商服用地主街路線價的確定（見表（一）商服用地主街路線價的確定（見表 2-1）表表 2-1 永春縣主街商業(yè)用地路線價表永春縣主街商

13、業(yè)用地路線價表 單位：元單位：元/平方米平方米編號路段名路段迄至路線價S001城東街西段新華路文彬商城云龍橋-煤炭大廈9332S002八二三東路東段街心公園文彬商城8659S003八二三東路西段永春大橋街心公園6830S004桃城路環(huán)城路八二三東路6524S005環(huán)城路東段八二三東路城東北街6088S006環(huán)城路西段八二三東路縣醫(yī)院4437S007城東街 1新華路東岳溪4312S008留安路煤炭大廈留安山西路4276S009新華路城東路留安路4233S010環(huán)城路北段城東北街縣醫(yī)院4215S011民生路 1縣實驗小學新車路4147S012新車路華巖新村村路西安橋4147S013桃東路環(huán)城路城東

14、北路4048S014城南街北段桃溪路湖濱路（云龍橋）37707S015鵬源街桃源南路永春大橋（保險公司）3475S016城東南街城東路留安路3342S017桃溪路（西段）城南街湖濱路3321S018八二三中路 4溪濱路路口（兒童公園）永春大橋3314S019城東街 2東岳溪桃源北路3236S020湖濱路中段永春大橋-人大大廈3162S021師范路 1留安山西路口大路頭街2982S022桃溪路（東段）城南街桃源南路2924S023湖濱路西段桃源南路永春大橋2902S024育才路城東南街桃源南路2824S025城東北街環(huán)城路城東路2800S026城南街南段桃源南路（城雕）桃溪路2604S027桃源

15、南路 5汽車站西側 100 米下洲路2585S028永泉公路桃源南路-汽車站南側 100 米2585S029中州路桃源南路湖濱路2458S030湖濱路東段人大大廈桃溪大橋2448S031環(huán)翠路環(huán)城路桃源北路2320S032八二三中路 2崇華路真武路2264S033桃源南路 3鵬源路汽車站西側 100 米2170S034桃源南路 2鵬源街湖濱路西段2131S035儒林街八二三中路縣車隊2097S036公園路八二三中路仰林路2067S037師范路 2桃源北路大路頭街1880S038八二三中路 1崇華路民生路1833S039新車路西段華巖新村村路崇華路1929S040民生路 2縣實驗小學桃源北路19

16、29S041溪濱路中段儒林小學路口真武路1617S042八二三西路吳厝橋民生路1558S043真武路八二三中路溪濱路1482S044桃源南路 5榜德公路桃溪大橋1440S045桃源南路 4桃溪大橋下洲路1436S046留安山西路大路頭街桃溪大橋1436S047新車路西段西安橋石鼓大橋1378S048溪濱路西段真武路五里街市場1340S049大路頭街（西段）師范路化龍小學東側路口1324S050八二三中路 3真武路路口溪濱路路口1273S051溪濱路東段八二三中路儒林小學路口1265S052永泉公路桃源南路以南1250S053桃源南路 1湖濱路石鼓橋南1174S054石鼓街新車路305 省道94

17、8S055大路頭街（東段）化龍小學東側路口以東937S056魯國路桃源南路魁星巖720S057太平路中段（東平）東平郵電局至供銷社589S058太平路東段（東平）供銷社至東平鎮(zhèn)政府503S059和塘中路（岵山）鎮(zhèn)政府段4478S060和塘東路（岵山）451S061305 省道（岵山）421（二）商服用地級別平均路線價的標準（見表（二）商服用地級別平均路線價的標準（見表 2-2）表表 2-2 永春縣商服用地平均路線價表永春縣商服用地平均路線價表 單位：元單位：元/平方米平方米 級別平均路線價上限下限修正幅度樓面地價地面價樓面地價地面價樓面地價地面價級別元/平米萬元/畝元/平米萬元/畝元/平米萬元

18、/畝上限下限11593-1991-1195-0.250.2521020-1275-765-0.250.253618-773-464-0.250.254399-499-299-0.250.255304-380-228-0.250.25（三）商服用地級別價的標準（見表（三）商服用地級別價的標準（見表 2-3）表表 2-3 永春縣城區(qū)商服用地級別樓面價表（標準容積率永春縣城區(qū)商服用地級別樓面價表（標準容積率 2.5） 級別價級別價上限級別價下限修正幅度樓面地價地面價樓面地價地面價樓面地價地面價級別元/平米萬元/畝元/平米萬元/畝元/平米萬元/畝上限下限141669.352086.731252.00.

19、250.25228948.236160.221736.20.250.25318831.323539.214123.50.250.25412621.015826.39515.80.250.2558814.711018.36611.00.250.25（四）住宅用地級別價的標準（見表（四）住宅用地級別價的標準（見表 2-4）表表 2-4 永春縣城區(qū)住宅用地級別價表（標準容積率永春縣城區(qū)住宅用地級別價表（標準容積率 2.0）級別價級別價上限級別價下限修正幅度樓面地價地面價樓面地價地面價樓面地價地面價級別元/平米萬元/畝元/平米萬元/畝元/平米萬元/畝上限下限152069.365086.739052.0

20、0.250.25236148.145160.127136.10.250.25323531.329439.217623.50.250.25415720.919626.111815.70.250.25511014.713818.48311.10.250.25（五）工業(yè)用地級別價的標準（見表（五）工業(yè)用地級別價的標準（見表 2-5）表表 2-5 永春縣城區(qū)工業(yè)用地級別價表（標準容積率永春縣城區(qū)工業(yè)用地級別價表（標準容積率 1.0）級別價級別價上限級別價下限修正幅度級 別元/平米萬元/畝元/平米萬元/畝元/平米萬元/畝上限下限134022.744229.523815.90.30.3221214.127

21、618.41489.90.30.331379.117811.9966.40.30.39（六）其他用地級別價的標準（見表（六）其他用地級別價的標準（見表 2-6）表表 2-6 永春縣城區(qū)其他用地級別價表（標準容積率為永春縣城區(qū)其他用地級別價表（標準容積率為 1.0）級別價級別價上限級別價下限修正幅度級 別元/ 平米萬元/畝元/平米萬元/畝元/平米萬元/畝上限下限140827.253035.328619.10.30.3225416.93302217811.90.30.3316410.921314.21157.70.30.310第三章第三章 永春縣城規(guī)劃區(qū)宗地地價評估方法永春縣城規(guī)劃區(qū)宗地地價評估方

22、法一、商服用地宗地地價評估一、商服用地宗地地價評估商服用地宗地地價評估的基本思路：商服用地可以分為房地產開發(fā)銷售性質的商服用地和自營性的商服用地。房地產開發(fā)銷售性質的如店面、商品房等可以分割銷售的商業(yè)房地產，此類地價的評估主要采商服用地主街路線價和級別平均路線價兩種方式相結合。商服用地主街路線價僅適用于宗地臨街進深18米以內的商服建筑物首層樓面地價評估；商服用地級別平均路線價不僅適用于沒有賦予主街路線價區(qū)段的宗地臨街進深18米以內（含18米）的商服建筑物首層樓面地價評估，而且適用于宗地臨街進深大于18米的商服建筑物樓面地價評估以及商服建筑物兩層以上（含兩層）樓面地價評估。自營性的商服用地不同于

23、房地產開發(fā)銷售性質的是其一般是自主經營的，不可分割銷售的，如酒店、旅館、大型商場、加油站、專業(yè)市場等，此類地價的評估僅適用商服用地級別價。（一）房地產開發(fā)性質的商服用地的地價評估（針對可分割銷售類型）（一）房地產開發(fā)性質的商服用地的地價評估（針對可分割銷售類型）1 1、首層商業(yè)用房地價的評估、首層商業(yè)用房地價的評估（1）里地線18米以內的區(qū)域對于已賦予主街路線價的路段首層商鋪臨街進深18米以內的部分適用主街路線價首先確定該商鋪所在路段的主街路線價，然后根據(jù)其深度、臨街形式、使用年期修正、期日修正和其他需要修正的個別因素對主街路線價進行修正，即可得待估宗地首層商鋪樓面地價。計算公式 Pzs=Ps

24、sAs（1+Ah）Ay（1+Ao）AdS其中：Pzs待估宗地總地價Pss待估宗地所在區(qū)段的主街路線價As臨街深度修正系數(shù)Ah臨街類型修正系數(shù)Ay使用年期修正系數(shù)11Ao其他個別因素修正系數(shù)Ad期日修正系數(shù)S建筑面積臨街深度修正表表 3-1 商服用地主街路線價臨街深度修正系數(shù)表商服用地主街路線價臨街深度修正系數(shù)表 進深修正系數(shù)進深修正系數(shù)進深修正系數(shù)進深修正系數(shù)6.01.18339.20.928312.40.804815.60.73216.11.17139.30.923112.50.802015.70.73036.21.15979.40.918112.60.799215.80.72856.31.

25、14849.50.913212.70.796515.90.72676.41.13759.60.908312.80.793816.00.72506.51.12699.70.903612.90.791116.10.72336.61.11679.80.899013.00.788516.20.72166.71.10679.90.894413.10.785916.30.71996.81.097110.00.890013.20.783316.40.71836.91.087710.10.885613.30.780816.50.71677.01.078610.20.881413.40.778416.60.71

26、517.11.069710.30.877213.50.775916.70.71357.21.061110.40.873113.60.773516.80.71197.31.052710.50.869013.70.771216.90.71047.41.044610.60.865113.80.768817.00.70887.51.036710.70.861213.90.766517.10.70737.61.028910.80.857414.00.764317.20.70587.71.021410.90.853714.10.762117.30.70437.81.014111.00.850014.20.

27、759917.40.70297.91.007011.10.846414.30.757717.50.70148.01.000011.20.842914.40.755617.60.70008.10.993211.30.839414.50.753417.70.69868.20.986611.40.836014.60.751417.80.69728.30.980111.50.832614.70.749317.90.69588.40.973811.60.829314.80.747318.00.69448.50.967611.70.826114.90.74538.60.961611.80.822915.0

28、0.74338.70.955711.90.819715.10.7414128.80.950012.00.816715.20.73958.90.944412.10.813615.30.73769.00.938912.20.810715.40.73579.10.933512.30.807715.50.7339臨街類型修正表表 3-2 商服用地路線價臨街類型修正系數(shù)表商服用地路線價臨街類型修正系數(shù)表臨街形式一面臨街兩面臨街三面臨街修正幅度03%5%使用年期修正當土地出讓、轉讓時的剩余使用年限不等于法定最高年限時，應進行年期修正，出轉讓年期修正的系數(shù)可以通過有限年期的收益還原公式推算，由于在本次調整中

29、采用的土地還原利率為6.0%，所以給出的修正系數(shù)為r等于6.0%時的結果。當還原利率r不同時，可以利用下面的公式計算修正系數(shù)： 其中：R待估宗地的使用年期修正系數(shù)； k待估宗地的法定最高使用年限； m待估宗地的剩余使用年限； r商業(yè)土地地還原利率。表表 3-3 商服用地使用年期修正表商服用地使用年期修正表使用年期12345678910修正系數(shù)0.0627 0.1219 0.1777 0.2303 0.2800 0.3268 0.3710 0.4127 0.4521 0.4892使用年期11121314151617181920修正系數(shù)0.5242 0.5572 0.5884 0.6178 0.6

30、455 0.6717 0.6963 0.7196 0.7416 0.7623使用年期21222324252627282930修正系數(shù)0.7819 0.8003 0.8177 0.8341 0.8496 0.8642 0.8780 0.8910 0.9033 0.9148使用年期31323334353637383940修正系數(shù)0.9257 0.9360 0.9458 0.9549 0.9636 0.9717 0.9794 0.9867 0.9935 1.0000其它個別因素修正表表 3-4 商服用地路線價其它個別因素的修正系數(shù)表商服用地路線價其它個別因素的修正系數(shù)表優(yōu)劣程度優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣個別因

31、素路段繁華度等條件好路段繁華度等條件較好路段繁華度等條件一般路段繁華度等條件較差路段繁華度等條件差km)r/()r/(R11111113修正系數(shù)+5%+2.5%0-2.5%-5%地價期日修正本次修訂更新基準地價的基準日2007年1月1日?；鶞实貎r對應的是評估期日的地價水平，對于不同估價時點，土地市場的地價水平會有所變化，因此必須進行期日修正，把基準地價對應的地價水平修正到宗地地價評估期日。期日修正一般根據(jù)地價指數(shù)的變動幅度進行，可按下式計算：期日修正系數(shù)=宗地估價期日的地價指數(shù)/基準地價評估期日的地價指數(shù)對于未賦予主街路線價的路段首層商鋪臨街進深18米以內的部分，若臨近有主街路線價路段，則根據(jù)

32、路段的商業(yè)繁華度、與主街路線價路段的關聯(lián)性等實際情況取用臨近路段的主街路線價的一定比例，取用比例在60%-80%（主街路線價計算方法同上）；若臨近無路線價路段或路線價路段關聯(lián)性不強，則取用商服用地級別平均路線價。首先確定宗地所在的商服用地級別和對應的基準地價，然后根據(jù)其區(qū)域因素、臨街進深、使用年期和期日對級別平均路線價進行修正，即可得待估宗地首層商鋪樓面地價。計算公式SAAAkpPdysssz)1 (其中：Pz待估宗地總地價Pss待估宗地所在級別的級別平均路線價K區(qū)域因素修正系數(shù)之和As臨街深度修正系數(shù)Ay使用年期修正系數(shù)Ad期日修正系數(shù)S首層商業(yè)用房建筑面積宗地影響因素修正表表 3-5 商服

33、用地地價影響因素修正表（商服用地地價影響因素修正表（-級）級）影響因素影響因子權重值（%）優(yōu)（%）較優(yōu)（%）一般（%）較劣（%）劣（%）距商服服務中心距離10.502.631.310-1.31-2.63商業(yè)聚集度10.502.631.310-1.31-2.63商業(yè)繁華度人口密度9.002.251.130-1.13-2.25交通便道路類型5.251.310.660-0.66-1.3114距長途汽車站距離5.251.310.660-0.66-1.31捷度停車方便度4.501.130.560-0.56-1.13環(huán)境優(yōu)劣度大氣、水、噪聲等污染狀況5.001.250.630-0.63-1.25距銀行距離

34、10.002.501.250-1.25-2.50距酒店距離10.002.501.250-1.25-2.50社會服務設施距學校距離5.001.250.630-0.63-1.25規(guī)劃土地用途5.501.380.690-0.69-1.38規(guī)劃限制周圍土地用途4.501.130.560-0.56-1.13宗地形狀0.750.190.090-0.09-0.19宗地面積0.750.190.090-0.09-0.19臨街狀況5.251.310.660-0.66-1.31宗地寬深比3.000.750.380-0.38-0.75周圍建筑密度2.250.560.280-0.28-0.56地形地勢1.500.380

35、.190-0.19-0.38宗地條件工程地質條件1.500.380.190-0.19-0.38臨街深度修正表表 3-6 商服用地級別平均路線價臨街深度修正系數(shù)表商服用地級別平均路線價臨街深度修正系數(shù)表 進深修正系數(shù)進深修正系數(shù)進深修正系數(shù)進深修正系數(shù)6.01.18339.20.928312.40.804815.60.73216.11.17139.30.923112.50.802015.70.73036.21.15979.40.918112.60.799215.80.72856.31.14849.50.913212.70.796515.90.72676.41.13759.60.908312.80

36、.793816.00.72506.51.12699.70.903612.90.791116.10.72336.61.11679.80.899013.00.788516.20.72166.71.10679.90.894413.10.785916.30.71996.81.097110.00.890013.20.783316.40.71836.91.087710.10.885613.30.780816.50.71677.01.078610.20.881413.40.778416.60.71517.11.069710.30.877213.50.775916.70.71357.21.061110.40.

37、873113.60.773516.80.71197.31.052710.50.869013.70.771216.90.71047.41.044610.60.865113.80.768817.00.70887.51.036710.70.861213.90.766517.10.70737.61.028910.80.857414.00.764317.20.7058157.71.021410.90.853714.10.762117.30.70437.81.014111.00.850014.20.759917.40.70297.91.007011.10.846414.30.757717.50.70148

38、.01.000011.20.842914.40.755617.60.70008.10.993211.30.839414.50.753417.70.69868.20.986611.40.836014.60.751417.80.69728.30.980111.50.832614.70.749317.90.69588.40.973811.60.829314.80.747318.00.69448.50.967611.70.826114.90.745318.00.60008.60.961611.80.822915.00.74338.70.955711.90.819715.10.74148.80.9500

39、12.00.816715.20.73958.90.944412.10.813615.30.73769.00.938912.20.810715.40.73579.10.933512.30.807715.50.7339使用年期修正（見表3-3）地價期日修正與商服用地主街路線價修正體系中的地價期日修正相同。（2）里地線18米以外的區(qū)域對于首層商鋪臨街進深18米以外的部分取用級別平均路線價。首先確定宗地所在的商服用地級別和對應的基準地價，然后根據(jù)其區(qū)域因素、臨街進深、使用年期和期日對級別平均路線價進行修正，即可得待估宗地首層商鋪樓面地價。其中臨街進深修正為“級別平均路線價臨街進深修正表”中大于18米的

40、修正系數(shù)（如城區(qū)取0.6000）。2 2、二層及二層以上商業(yè)用房的評估、二層及二層以上商業(yè)用房的評估二層及二層以上商業(yè)用房樓面地價的計算取用級別平均路線價。首先確定宗地所在的商服用地級別和對應的基準地價，然后根據(jù)其區(qū)域因素、樓層、使用年期和期日對級別平均路線價的進行修正，即可得待估宗地二層及二層以上商業(yè)用房的樓面地價。計算公式dyniifisszsAASAkpP)()1 (216 其中：Pzs待估宗地總地價Pss待估宗地所在級別的級別平均路線價(首層商服)k宗地影響因素修正系數(shù)之和Afi第i層樓層修正系數(shù)Ay使用年期修正系數(shù)Ad期日修正系數(shù)n待估宗地樓層總數(shù)Si第i層建筑面積 宗地影響因素修正

41、（見表3-5）樓層修正表表 3-7 永春縣城區(qū)商服用地級別平均路線價樓層修正系數(shù)表永春縣城區(qū)商服用地級別平均路線價樓層修正系數(shù)表級區(qū)第 1 層第 2 層I1.000.48II1.000.48III1.00IV1.00V1.00對于沒有規(guī)劃圖紙的未建成的商服用地，根據(jù)城市規(guī)劃（例如控制性詳細規(guī)劃）所確定的該地塊容積率和土地面積，求出平均樓層數(shù)，然后再進行樓層修正。對于I、II級第3層以上及III、IV、V級第2層以上的商業(yè)用房，參照住宅用途進行計算。使用年期修正（見表3-3）地價期日修正與商服用地主街路線價修正體系中的地價期日修正相同。（二）自營性的商服用地的地價計算方法（針對不可分割銷售類型）

42、（二）自營性的商服用地的地價計算方法（針對不可分割銷售類型）1、計算公式、計算公式SAAAKPPdyrSZZZ1其中：Pzz待估宗地總地價；Psz待估宗地所在級別的級別價；K區(qū)域因素修正系數(shù)之和；Ar容積率修正系數(shù)；Ay使用年期修正系數(shù)；17Ad期日修正系數(shù)；S宗地總建筑面積。2、測算過程、測算過程（1）宗地影響因素修正（見表3-5）（2）其他因素修正容積率修正表表 3-8 永春縣城區(qū)商服用地級別樓面價容積率修正系數(shù)表永春縣城區(qū)商服用地級別樓面價容積率修正系數(shù)表容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)21.18873.20.89744.40.79195.60.70462.11.

43、14363.30.88764.50.78595.70.69922.21.10263.40.87874.60.77655.80.69402.31.06533.50.87074.70.76765.90.68902.41.03133.60.85924.80.759160.68432.51.00003.70.84854.90.75112.60.98083.80.838650.74342.70.96333.90.82945.10.73612.80.947540.82085.20.72922.90.93314.10.81275.30.722630.92014.20.80535.40.71633.10.90

44、824.30.79845.50.7103注：容積率小于 2.0 時按 2.0 的地面價計算，大于 6.0 時按 6.0 的地面價計算。使用年期修正與商服用地主街路線價修正方法相同。地價期日修正與商服用地主街路線價修正方法相同。二、住宅用地宗地地價計算二、住宅用地宗地地價計算（一一）計算公式計算公式 Pzz=Psz(1+K)ArAoAyAdSj 其中：Pzz待估宗地總地價Psz待估宗地所在級別的級別價（樓面地價）K區(qū)域因素修正系數(shù)之和Ar容積率修正系數(shù)Ao其他個別因素修正系數(shù)Ay使用年期修正系數(shù)Ad期日修正系數(shù)Sj宗地總建筑面積18（二）測算過程（二）測算過程1.1.宗地影響因素修正宗地影響因素

45、修正表表 3-9 永春縣城區(qū)住宅用地地地價影響因素修正表（永春縣城區(qū)住宅用地地地價影響因素修正表（-V 級）級）影響因素影響因子權重值（%）優(yōu)（%）較優(yōu)（%）一般（%）較劣（%）劣（%）距商服服務中心距離10.00 2.50 1.25 0-1.25 -2.50 商服條件距農貿市場距離10.00 2.50 1.25 0-1.25 -2.50 道路類型6.00 1.50 0.75 0-0.75 -1.50 距長途汽車站距離4.50 1.13 0.56 0-0.56 -1.13 交通便捷度停車方便度4.50 1.13 0.56 0-0.56 -1.13 供水2.50 0.63 0.31 0-0.31

46、 -0.63 供電2.50 0.63 0.31 0-0.31 -0.63 排水2.50 0.63 0.31 0-0.31 -0.63 基礎設施保證度其他2.50 0.63 0.31 0-0.31 -0.63 距中學距離5.00 1.25 0.63 0-0.63 -1.25 距小學距離5.00 1.25 0.63 0-0.63 -1.25 距幼兒園距離5.00 1.25 0.63 0-0.63 -1.25 醫(yī)療設施狀況6.25 1.56 0.78 0-0.78 -1.56 公用設施完備度文體娛樂設施狀況3.75 0.94 0.47 0-0.47 -0.94 污染程度9.00 2.25 1.13

47、0-1.13 -2.25 環(huán)境優(yōu)劣度距公園、景點等距離6.00 1.50 0.75 0-0.75 -1.50 規(guī)劃土地用途2.75 0.69 0.34 0-0.34 -0.69 規(guī)劃限制周圍土地用途2.25 0.56 0.28 0-0.28 -0.56 宗地形狀1.50 0.38 0.19 0-0.19 -0.38 建筑密度3.00 0.75 0.38 0-0.38 -0.75 綠地覆蓋率2.00 0.50 0.25 0-0.25 -0.50 地形地勢2.00 0.50 0.25 0-0.25 -0.50 宗地條件工程地質條件1.50 0.38 0.19 0-0.19 -0.38 2.2.其他

48、因素修正其他因素修正(1)(1)容積率修正容積率修正表表 3-10 永春縣城區(qū)住宅用地容積率修正系數(shù)表（標準容積率為永春縣城區(qū)住宅用地容積率修正系數(shù)表（標準容積率為 2.0）19容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)容積率修正系數(shù)1.51.14003.10.92424.70.78476.30.67211.61.10503.20.91564.80.77546.40.66591.71.07413.30.90764.90.76656.50.66001.81.04673.40.90005.00.75806.60.65421.91.02213.50.89295.10.75026.70.64872.0

49、1.00003.60.88615.20.74276.80.64322.10.99053.70.87975.30.73556.90.63802.20.98183.80.87375.40.72857.00.63292.30.97393.90.86795.50.72182.40.96674.00.86255.60.71542.50.96004.10.84985.70.70912.60.95384.20.83765.80.70312.70.94814.30.82605.90.69732.80.94294.40.81506.00.69172.90.93794.50.80446.10.68493.00.9

50、3334.60.79436.20.6784注：容積率小于 1.5 時按 1.5 對應的地面價計算，大于 7.0 時按 7.0 對應的地面價計。 (2)(2) 使用年期修正使用年期修正當土地出讓、轉讓時的剩余使用年限不等于法定最高年限時，應進行年期修正，出轉讓年期修正的系數(shù)可以通過有限年期的收益還原公式推算，由于在本次調整中采用的住宅土地還原利率為6.0%，所以給出的修正系數(shù)為r等于6.0%時的結果。表表 3-11 住宅用地年期修正表住宅用地年期修正表使用年期12345678910修正系數(shù)0.0576 0.1119 0.1631 0.2115 0.2571 0.3001 0.3407 0.379

51、0 0.4151 0.4492 使用年期11121314151617181920修正系數(shù)0.4814 0.5117 0.5403 0.5673 0.5928 0.6168 0.6395 0.6608 0.6810 0.7000 使用年期21222324252627282930修正系數(shù)0.7180 0.7349 0.7509 0.7660 0.7802 0.7936 0.8063 0.8182 0.8295 0.8401 使用年期31323334353637383940修正系數(shù)0.8501 0.8596 0.8685 0.8769 0.8849 0.8924 0.8994 0.9061 0.91

52、24 0.9183 使用年期41424344454647484950修正系數(shù)0.9239 0.9292 0.9342 0.9389 0.9433 0.9475 0.9514 0.9552 0.9587 0.9620 使用年期51525354555657585960修正系數(shù)0.9651 0.9681 0.9709 0.9735 0.9760 0.9783 0.9805 0.9826 0.9845 0.9864 20使用年期61626364656667686970修正系數(shù)0.9881 0.9898 0.9913 0.9928 0.9942 0.9955 0.9967 0.9979 0.9990 1

53、.0000 (3)(3)地價期日修正地價期日修正與商服用地路線價修正體系中的地價期日修正相同。三、工業(yè)和其他用地宗地地價計算三、工業(yè)和其他用地宗地地價計算（一）計算公式（一）計算公式Pzd=Psg(1+K)Ay Ad其中：Pzd待估宗地單價（地面價）Psg待估宗地所在級別的級別價K區(qū)域因素修正系數(shù)之和Ay使用年期修正系數(shù)Ad期日修正系數(shù)（二）測算過程（二）測算過程1.1.宗地影響因素修正宗地影響因素修正表表 3-12 永春縣城區(qū)工業(yè)用地級別價區(qū)域因素修正系數(shù)表（永春縣城區(qū)工業(yè)用地級別價區(qū)域因素修正系數(shù)表（I-III 級）級）影響因素影響因子權重值優(yōu)(%)較優(yōu)(%)一般(%)較劣(%)劣(%)道

54、路類型17.55.252.630-2.63-5.25距長途汽車站距離10.53.151.580-1.58-3.15交通便捷度停車方便度72.11.050-1.05-2.1產業(yè)集聚度92.71.350-1.35-2.7環(huán)境條件三廢污染情況61.80.90-0.9-1.8動力能源12.253.681.840-1.84-3.68供水設施12.253.681.840-1.84-3.68基礎設施完備度排水狀況10.53.151.580-1.58-3.15規(guī)劃土地用途2.750.830.420-0.42-0.83規(guī)劃限制周圍土地用途2.250.680.340-0.34-0.68宗地形狀1.50.450.2

55、30-0.23-0.45宗地面積10.30.150-0.15-0.3地形地勢2.50.750.380-0.38-0.75容積率2.50.750.380-0.38-0.75宗地條件工程地質條件2.50.750.380-0.38-0.75表表 3-13 永春縣城區(qū)其他用地級別價區(qū)域因素修正系數(shù)表（永春縣城區(qū)其他用地級別價區(qū)域因素修正系數(shù)表（I-III 級）級）影響因素影響因子權重值優(yōu)(%)較優(yōu)一般較劣劣(%)21(%)(%)(%)道路類型1031.50-1.5-3距長途汽車站距離1031.50-1.5-3交通便捷度停車方便度51.50.750-0.75-1.5污染程度123.61.80-1.8-3

56、.6環(huán)境條件距公園、景點等距離82.41.20-1.2-2.4動力能源8.752.631.320-1.32-2.63供水設施8.752.631.320-1.32-2.63基礎設施完備度排水狀況7.52.251.130-1.13-2.25規(guī)劃土地用途154.52.250-2.25-4.5規(guī)劃限制周圍土地用途1031.50-1.5-3宗地形狀0.50.150.080-0.08-0.15宗地面積0.50.150.080-0.08-0.15地形地勢1.250.380.190-0.19-0.38容積率1.250.380.190-0.19-0.38宗地條件工程地質條件1.50.450.230-0.23-0

57、.452.2.其他因素修正其他因素修正 (1)(1) 使用年期修正使用年期修正當土地出讓、轉讓時的剩余使用年限不等于法定最高年限時，應進行年期修正，出轉讓年期修正的系數(shù)可以通過有限年期的收益還原公式推算，由于在本次調整中采用的工業(yè)土地還原利率為6.0%，所以給出的修正系數(shù)為r等于6.0%時的結果。表表 3-14 工業(yè)用地和其他用地使用年期修正表工業(yè)用地和其他用地使用年期修正表使用年期12345678910修正系數(shù)0.0599 0.1163 0.1696 0.2198 0.2673 0.3120 0.3542 0.3940 0.4315 0.4670使用年期1112131415161718192

58、0修正系數(shù)0.5004 0.5319 0.5617 0.5897 0.6162 0.6412 0.6647 0.6869 0.7079 0.7277使用年期21222324252627282930修正系數(shù)0.7464 0.7640 0.7806 0.7962 0.8110 0.8250 0.8381 0.8505 0.8623 0.8733使用年期31323334353637383940修正系數(shù)0.8837 0.8936 0.9028 0.9116 0.9198 0.9276 0.9350 0.9419 0.9484 0.9546使用年期41424344454647484950修正系數(shù)0.96

59、04 0.9659 0.9711 0.9760 0.9806 0.9849 0.9890 0.9929 0.9966 1.0000 (2)(2)地價期日修正地價期日修正與商服用地路線價修正體系中的地價期日修正相同。四、商住混合用地地價計算方法四、商住混合用地地價計算方法42不同利用類型的土地價值是通過附著于土地上的相應用途的建筑物得以實現(xiàn)。商業(yè)用途的土地價值通過商業(yè)建筑實現(xiàn)；居住用途的土地價值通過住宅建筑實現(xiàn)，即土地的價值隱含于房屋之中。本次基準地價修訂商、住用地采用樓面地價，直接體現(xiàn)了土地與房屋的這一關系，可以按不同利用方式的利用狀況分別測算各自的樓面總地價，然后對其加總即得商業(yè)、住宅混合用

60、地地價，公式如下：SMPPniii式中：P該其他用地單位面積地價 Pi第i種土地利用類型修正后的樓面基準地價 Mi第i種土地利用類型的建筑面積 n某一宗地內土地利用類型總數(shù) S該宗地總用地面積根據(jù)這一公式，完全不必測算“商業(yè)、住宅混合用地基準地價”，只需測算樓面基準地價，按照上面公式就可以計算出其他用地地價。五、基準地價使用說明五、基準地價使用說明1、用基準地價修正法評估宗地價格時，根據(jù)影響宗地價格的因素、因子優(yōu)劣度來取用基準地價的調整幅度，“優(yōu)”取最高調整幅度，“劣”取最低調整幅度，“一般”不做修正，“較優(yōu)”取最高調整幅度的一半修正值，“較劣”取最低調整幅度的一半修正值。2、本輪基準地價在制

61、定過程中容積率檔次劃分結果采用保留一個小數(shù)的方案，在具體應用中難免遇到容積率小數(shù)位多于一位的現(xiàn)象，可根據(jù)上述容積率修正系數(shù)表采用內插法求取容積率修正系數(shù)，計算方法如下：設XZY，X、Y為上表中相鄰兩容積率，Z為待估宗地的容積率計算式：TzTx（TxTy）（YX）（ZX）式中：Tz為容積率為Z時的容積率修正系數(shù)（待求）； Tx為容積率為X時的容積率修正系數(shù)（查表）； Ty為容積率為X時的容積率修正系數(shù)（查表）；3、特殊用地地價評估（1）企業(yè)總部等自用辦公用地地價，根據(jù)規(guī)劃部門批準的規(guī)劃條件，分別計算宗地所在區(qū)域住宅、工業(yè)兩種用途時土地價值，參照兩種用途的中間價進行測算。（2）寫字樓等辦公用地的地

62、價，參照宗地所在區(qū)域住宅用途地價的計算方法進行測算（辦公用地地價修正體系參照住宅用地）。（3）縣城規(guī)劃區(qū)外各類型用地的基準地價參照規(guī)劃區(qū)內同類型用地末級的級別價下限，但不再做區(qū)位因素修正，其他修正參數(shù)參照規(guī)劃區(qū)內同類型用地末級修正體系。22六、城區(qū)宗地影響因素系數(shù)說明表六、城區(qū)宗地影響因素系數(shù)說明表表表 3-15 永春縣城區(qū)商服用地區(qū)域因素說明表（永春縣城區(qū)商服用地區(qū)域因素說明表（-級）級）影響因素影響因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣距商服服務中心距離800 米商業(yè)聚集度聚集規(guī)模高聚集規(guī)模較高聚集規(guī)模一般聚集度較差聚集度差商業(yè)繁華度人口密度流動人口2800 人/小時流動人口 2500-2800 人/小時流

63、動人口 2000-2500 人/小時流動人口1700-2000 人/小時流動人口1700 人/小時道路類型臨混合型主干道，道路通達性好臨生活型主干道，道路通達性較好臨交通型主干道或生活型次干道，道路通達性一般臨交通型次干道，道路通達性較差臨支路或巷道，道路通達性差距長途汽車站距離1000 米交通便捷度停車方便度距公交站點200 米，公交線路在 1 條以下供水、供電保證率達 99%以上保證率 97-99% 保證率 95-97% 保證率 90-95% 保證率90% 基礎設施條件排水排水設施完善，排水通暢排水設施較完善，排水較通暢排水設施能基本滿足排水的需要，排水狀況一般排水設施尚不能滿足排水的需要

64、，排水狀況較差排水不通暢，排水狀況差環(huán)境條件污染狀況無污染基本無污染輕度污染污染較嚴重嚴重污染距銀行、酒店等服務設施距離600 米社會服務設施距學校距離700 米規(guī)劃土地用途規(guī)劃用途商業(yè)，規(guī)劃對土地利用強度基本無限制規(guī)劃用途商業(yè)，規(guī)劃對土地利用強度略有限制規(guī)劃用途商業(yè)，規(guī)劃對土地利用強度有一定限制規(guī)劃用途商業(yè)，規(guī)劃對土地利用強度限制較大規(guī)劃改變土地用途規(guī)劃限制周圍土地用途商業(yè)商住住宅工業(yè)、倉儲其它用地宗地形狀矩形近似矩形較不規(guī)則，但對土地利用無影響不規(guī)則，對土地利用有一定影響很不規(guī)則，對土地利用影響較大宗地面積面積適中，對土地利用有利面積較適中，對土地利用較有利對土地利用略有影響對土地利用影響

65、較大面積過大、過小，對土地利用影響大宗地條件周圍建筑密度55%45%-55%35%-45%25%-35%25%23地形地勢條件條件好條件較好一般對土地利用有影響對土地利用有嚴重影響工程地質條件地形平坦，完全滿足工程要求有一定坡度，較好滿足工程要求有坡度，但對工程基本無負面影響坡度較大，對工程有一定影響基本不能滿足工程要求表表 3-16 住宅用地區(qū)域因素說明表（住宅用地區(qū)域因素說明表（-級）級）影響因素影響因子優(yōu)較優(yōu)一般較劣劣距商服服務中心距離800 米商服條件距農貿市場距離500 米道路類型臨生活型主干道，道路通達性好臨混合型主干道，道路通達性較好臨交通型主干道或生活型次干道，道路通達性一般臨

66、交通型次干道，道路通達性較差臨支路或巷道，道路通達性差距長途汽車站距離1000 米交通便捷度停車方便度周邊有大型停車場，停車方便周邊有小型停車場，停車較方便周邊有停車位，停車條件適中停車條件較不方便停車條件不方便供水、供電、排水供水、供電保證率達99%以上，排水設施完善，排水通暢供水、供電保證率 97-99%，排水設施較完善，排水較通暢供水、供電保證率 95-97%；排水設施能基本滿足排水的需要，排水狀況一般供水、供電保證率 90-95%，排水設施尚不能滿足排水的需要，排水狀況較差供水、供電保證率90%，排水不通暢，排水狀況差基礎設施保證度其他齊全較齊全一般齊全較不齊全不齊全距中學、小學、幼兒園距離距離近距離較近距離稍遠距離較遠距離遠公用設施完備度醫(yī)療設施狀況設施齊全，距離近設施大部分齊全，距離較近設施基本齊全，距離稍遠設施較不齊全，距離較遠設施不齊全，距離遠24文體娛樂設施狀況設施齊全，距離近設施大部分齊全，距離較近設施基本齊全，距離稍遠設施較不齊全，距離較遠設施不齊，全距離遠污染程度無污染基本無污染輕度污染污染較嚴重嚴重污染環(huán)境優(yōu)劣度距公園、景點等距離1500 米規(guī)劃土地用途未來土