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1、房地產(chǎn)企業(yè)會計科目及明細賬的設置 序號科目編號 一級會計科目名稱 明細帳的設置 一、資產(chǎn)類 1 1001 庫存現(xiàn)金 2 1002 銀行存款 按照開戶銀行和其他金融機構、存款種類等，分別設置“銀 行存款日記賬” 3 1012 其他貨幣資金 設置外埠存款、銀行匯票存款、銀行本票存款、信用卡存款、 信用證保證金存款、存出投資款等 4 1101 交易性金融資產(chǎn) 按照交易性金融資產(chǎn)的類別和品種，分別“成本”、“公允

2、價值變動”進行明細核算。 5 1121 應收票據(jù) 按照開出、承兌商業(yè)匯票的單位明細核算，并 設置“應收票據(jù)備查簿”，逐筆登記每一商業(yè)匯票的種類、號數(shù)和出票日、票面金額、交易合同號和付款人、承兌人、背書人的姓名或單位名稱、到期日、背書轉讓日、貼現(xiàn)日、貼現(xiàn)率和貼現(xiàn)凈額以及收款日和收回金額、退票情況等資料，商業(yè)匯票到期結清票款或退票后，應當在備查簿內逐筆注銷 6 1122 應收賬款 按照開發(fā)項目及債務人進行明細核算 7 1123 預付賬款 按照開發(fā)項目及供應單位、施工單位進行明細核算 8 1131 應收股利 按照被投資單位進行明細核算 9 1132 應收

3、利息 按照借款人或被投資單位進行明細核算 10 1221 其他應收款 按照開發(fā)項目及其他應收款的項目和對方單位（或個人）進行明細核算 11 1231 壞賬準備 按照應收帳款的類別進行明細核算 12 1321 代理業(yè)務資產(chǎn) 按照有無風險和委托單位、資產(chǎn)管理類別（如定向、集合和專項資產(chǎn)管理業(yè)務）、貸款對象，分別“成本”、“已實現(xiàn) 未結算損益”等進行明細核算 13 1402 在途物資 按照開發(fā)項目及供應單位進行明細核算 14 1403 原材料 按照開發(fā)項目及材料的保管地點(倉庫)、材料的類別、品種和 規(guī)

4、格等進行明細核算 15 1405 開發(fā)產(chǎn)品 按照開發(fā)項目，分別開發(fā)產(chǎn)品的種類（商鋪、住宅等）進行明細核算 16 1406 發(fā)出商品 按照購貨單位及商品類別和品種進行明細核算 17 1408 委托加工物資 按加工合同、受托加工單位以及加工物資的品種等進行明細核算 18 1411 周轉材料 按照周轉材料的種類（如低值易耗品、包裝物等），同時還應分別“庫存”、“攤銷”進行明細核算 19 1471 存貨跌價準備按照存貨項目和類別進行明細核算 20 1501 持有至到期投資 按照持有至到期投資的類別和品種，分別“投資成本”、“溢折價”、應計利息”進行明細核算。

5、 21 1502 持有至到期投資減值準備 按照持有至到期投資類別和品種進行明細核算 22 1503 可供出售金融資產(chǎn) 按照可供出售金融資產(chǎn)類別或品種進行明細核算 23 1511 長期股權投資 按照被投資單位進行明細核算。長期股權投資核算采用權益法 的，應當分別“投資成本”、“損益調整”、“所有者權益其 他變動”進行明細核算。 24 1512 長期股權投資減值準備 按照被投資單位進行明細核算 25 1521 投資性房地產(chǎn) 按照投資性房地產(chǎn)類別和項目進行明細核算，采取公允價值計

6、 量的，還應分別“成本”和“公允價值變動”進行明細核算。 26 1531 長期應收款 按照承租人或購貨單位（接受勞務單位）等進行明細核算 27 1532 未實現(xiàn)融資收益 按照未實現(xiàn)融資收益項目進行明細核算 28 1601 固定資產(chǎn) 按照固定資產(chǎn)類別或項目進行明細核算 29 1602 累計折舊 按照固定資產(chǎn)類別或項目進行明細核算。 30 1603 固定資產(chǎn)減值準備 按照固定資產(chǎn)類別或項目進行明細核算。 31 1604 在建工程 核算企業(yè)開發(fā)的自有工程，按照“建筑工程”、“安裝工程”、 “在安裝設備”、“待攤支出

7、”以及單項工程進行明細核算。 在建工程發(fā)生減值的，應在本科目設置“減值準備”明細科目 進行核算。 32 1606 固定資產(chǎn)清理 按照被清理的固定資產(chǎn)項目進行明細核算。 33 1701 無形資產(chǎn) 按照無形資產(chǎn)項目進行明細核算 34 1702 累計攤銷 按照無形資產(chǎn)項目進行明細核算 35 1703 無形資產(chǎn)減值準備 按照無形資產(chǎn)項目進行明細核算 36 1711 商譽 商譽發(fā)生減值的，應在本科目設“減值準備”明細科目進行核 算，也

8、可以單獨設置“商譽減值準備”科目進行核算。 37 1801 長期待攤費用 按費用項目進行明細核算 38 1811 遞延所得稅資產(chǎn) 按照可抵扣暫時性差異等項目進行明細核算，根據(jù)稅法規(guī)定 可用以后年度稅前利潤彌補的虧損產(chǎn)生的所得稅資產(chǎn)，也在 本科目核算。 39 1901 待處理財產(chǎn)損溢 按盤盈、盤虧的資產(chǎn)種類和項目進行明細核算 二、負債類 40 2001 短期借款 按照借款種類和貸款人進行明細核算 41 2101 交易性金融負債 按照交易性金融負債類別，分別“本金”、“公允價值變動”

9、 進行明細核算。 42 2201 應付票據(jù) 按照債權人進行明細核算，同時應當設置“應付票據(jù)備查簿”，詳 細登記每一商業(yè)匯票的種類、號數(shù)和出票日期、到期日、票面余額、 交易合同號和收款人姓名或單位名稱以及付款日期和金額等資料。 應付票據(jù)到期結清時，應當在備查簿內逐筆注銷。 43 2202 應付賬款 按照開發(fā)項目，分別不同的債權人（如供應單位、施工單位等）進行明細核算。 44 2203 預收賬款 按照開發(fā)項目，按購房單位或個

10、人進行明細核算 45 2211 應付職工薪酬 按照“工資”、“職工福利”、“社會保險費”、住房公積金”、“工會經(jīng)費”、“職工教育經(jīng)費”、“解除職工勞動關系補償”等應付職工薪酬項目進行明細核算。 46 2221 應交稅費 "按照應交稅費的稅種進行明細核算營業(yè)稅、消費稅、營業(yè)稅、所得稅、資源稅、土地增值稅、城市維護建設稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、車船使用稅、教育費附加、礦產(chǎn)資源補償費等。企業(yè)代扣代交的個人所得稅，也通過本科目核算。企業(yè)不需要預計應交數(shù)所交納的稅金，如印花稅、耕地占用稅等，不在本科目核算。 47 2231 應付利息 按照存款人或債權人進行明細核算 48 2232

11、應付股利 按照投資者進行明細核算 49 2241 其他應付款 按照開發(fā)項目，分別其他應付款的項目和對方單位（或個人）進行明細核算 50 2314 代理業(yè)務負債 按照有無風險和委托單位、資產(chǎn)管理類別（如定向、集合和專項資產(chǎn)管理業(yè)務）等進行明細核算 51 2801 預計負債 按照預計負債項目進行明細核算，如對外提供擔保、未決訴訟、產(chǎn)品質量保證、重組義務以及固定資產(chǎn)和礦區(qū)權益棄置義務等。 52 2401 遞延收益 按照政府補助的種類進行明細核算 53 2501 長期借款 按照貸款單位和貸款種類，分別“本金”、“溢折價”、“交易費用”等進行明細核算。 54 2502

12、 應付債券 按照“面值”、“溢折價”、“應計利息”、“交易費用”進行明細核算。企業(yè)發(fā)行的可轉換公司債券，應在本科目設置“可轉換公司債券”明細科目進行核算。 55 2701 長期應付款 按照長期應付款的種類和債權人進行明細核算。 56 2702 未確認融資費用按照未確認融資費用項目進行明細核算。 57 2711 專項應付款 按照撥入資本性投資項目的種類進行明細核算。 58 2901 遞延所得稅負債 按照應納稅暫時性差異項目進行明細核算。 三、共同類 59 3101 衍生工具 按照衍生金融工具類別，分別“成本”、“公允價值變動”進行

13、 明細核算 60 3201 套期工具 按照套期工具類別進行明細核算 61 3202 被套期項目 按照套期項目類別進行明細核算 四、所有者權益類 62 4001 實收資本 按照投資者進行明細核算 63 4002 資本公積 分別“資本溢價”或“股本溢價”、“其他資本公積”進行明細核 算 64 4101 盈余公積 分別“法定盈余公積”、“任意盈余公積”進行明細核算。企業(yè)（外 商投資）還應分別“儲備基金”、“企業(yè)發(fā)展基金”進行明細核算。 65 4103

14、 本年利潤 66 4104 利潤分配 分別“提取法定盈余公積”、“提取任意盈余公積”、“應付現(xiàn)金股利或利潤”、“轉作股本的股利”、“盈余公積補虧”和“未分配利潤”等進行明細核算。企業(yè)（外商投資）還應分別“提取儲備基金”、“提取企業(yè)發(fā)展基金”、“提取職工獎勵及福利基金”進行明細核算。企業(yè)（中外合作經(jīng)營）在合作期間歸還投資者的投資，應在本科。 67 4201 庫存股 五、成本類 68 5001 開發(fā)成本 按照開發(fā)項目，分別成本項目（土地征用及拆遷補償費、前期工程 費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接

15、費 用）進行明細核算 69 5101 開發(fā)間接費用 按照開發(fā)項目，分別費用項目（職工薪酬、折舊修理費、差旅交通費、辦公費、水電費、勞動保護費、周轉房攤銷費、利息支出、其他費用）進行明細核算 70 5201 勞務成本 按照提供勞務種類進行明細核算 71 5301 研發(fā)支出 按照研究開發(fā)項目，分別“費用化支出”與“資本化支出”進行明細核算 六、損益類 72 6001 主營業(yè)務收入 按照主營業(yè)務的種類進行明細核算 73 6051 其他業(yè)務收入 按照其他業(yè)務收入種類進行明細核算，如出租固定資產(chǎn)、出租無形資產(chǎn)、出租包裝物和

16、商品、銷售材料等實現(xiàn)的收入 74 6101 公允價值變動損益 按照交易性金融資產(chǎn)、交易性金融負債、投資性房地產(chǎn)等進行明細核算 75 6111 投資收益 按照投資項目進行明細核算 76 6301 營業(yè)外收入 按照處置非流動資產(chǎn)利得、非貨幣性資產(chǎn)交換利得、債務重組利得、罰沒利得、政府補助利得、確實無法支付而按規(guī)定程序經(jīng)批準后轉作營業(yè)外收入的應付款項等進行明細核算 77 6401 主營業(yè)務成本 主營業(yè)務的種類進行明細核算 78 6402 其他業(yè)務成本 按照其他業(yè)務成本種類進行明細核算，如銷售材料的成本、出租固定資產(chǎn)的累計折舊、出租無形資產(chǎn)的累計攤銷、出租包裝物的成本或攤

17、銷額、采用成本模式計量的投資房地產(chǎn)的累計折舊或累計攤銷等 79 6403 營業(yè)稅金及附加 營業(yè)稅、土地增值稅、城建稅、教育費附加等 80 6601 銷售費用 按照開發(fā)項目，分別費用項目進行明細核算，如保險費、包裝費、展覽費和廣告費、商品維修費、預計產(chǎn)品質量保證損失、運輸費、裝卸費等以及為銷售本企業(yè)商品而專設的銷售機構(含銷售網(wǎng)點、售后服務網(wǎng)點等)的職工薪酬、業(yè)務費、折舊費等經(jīng)營費用。 81 6602 管理費用 按照費用項目進行明細核算，如企業(yè)的董事會和行政管理部門在企業(yè)的經(jīng)營管理中發(fā)生的或者應由企業(yè)統(tǒng)一負擔的公司經(jīng)費(包括行政管理部門職工薪酬、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷

18、、辦公費和差旅費等)、工會經(jīng)費、董事會費(包括董事會成員津貼、會議費和差旅費等)、聘請中介機構費、咨詢費(含顧問費)、訴訟費、業(yè)務招待費、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術轉讓費、礦產(chǎn)資源補償費、研究費用、排污費等 82 6603 財務費用 按照費用項目進行明細核算，如利息支出(減利息收入)、匯兌差額以及相關的手續(xù)費、企業(yè)發(fā)生的現(xiàn)金折扣或收到的現(xiàn)金折扣 83 6701 資產(chǎn)減值損失按照資 產(chǎn)減值損失的１３個項目進行明細核算，如壞賬準備、存貨跌價準備、長期股權投資減值準備、持有至到期投資減值準備、固定資產(chǎn)減值準備、在建工程——減值準備、工程物資——減值準備、生產(chǎn)性生物資產(chǎn)—

19、—減值準備、無形資產(chǎn)減值準備、商譽——減值準備、貸款損失準備、抵債資產(chǎn)——跌價準備、損余物資——跌價準備。 84 6711 營業(yè)外支出 按照營業(yè)外支出項目進行明細核算，如處置非流動資產(chǎn)損失、非貨幣性資產(chǎn)交換損失、債務重組損失、罰款支出、捐贈支出等 85 6801 所得稅費用按照“當期所得稅費用”、“遞延所得稅費用”進行明細核算 86 6901 以前年度損益調整 　　會計科目和主要帳務處理依據(jù)企業(yè)會計準則中確認和計量的規(guī)定制定，涵蓋了各類企業(yè)的交易或事項。企業(yè)在不違反會計準則中確認、計量和報告規(guī)定的前提下，可以根據(jù)本企業(yè)的實際情況自行增設、分拆、合并會計科目。企業(yè)不存

20、在的交易或者事項，可以不設置相關的會計科目。對于明細科目，企業(yè)可比照本附錄的規(guī)定自行設置。會計科目編號供企業(yè)填制會計憑證、登記會計賬簿、查閱會計賬目、采用會計軟件系統(tǒng)參考，企業(yè)可結合本企業(yè)的實際情況自行確定會計科目編號。 同時，朋友們也要注意到，中小型的房地產(chǎn)企業(yè)（資產(chǎn)總額1億元、營業(yè)收入1億元以下）不用全部設置所有的會計科目，可以根據(jù)企業(yè)規(guī)模大小，自行設置。會計科目可以設置三級或四級，主要看是否有利于核算和分析。 資產(chǎn)部分 流動資產(chǎn) 　　通常是指一年內能轉換成現(xiàn)金的資產(chǎn)。按照慣例，流動性越高的資產(chǎn)排在越前面，所謂流動性高，就是變現(xiàn)現(xiàn)金的能力快。 1001庫存現(xiàn)金 會

21、計科目中的庫存現(xiàn)金就是指鈔票，人民幣。和資產(chǎn)負債表上的現(xiàn)金不一樣。庫存現(xiàn)金是狹義上的現(xiàn)金，指人民幣，而財務報表上的現(xiàn)金是廣義上的現(xiàn)金，包涵庫存現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金。 說到現(xiàn)金，作為會計了，您和出納說話的時候可要注意點，別問，公司現(xiàn)在有錢嗎？會讓出納一頭霧水的，有錢？現(xiàn)金還是銀行存款？ 專業(yè)的會計說話要分清現(xiàn)金還是銀行存款的。記得又有一次到市場買菜，秤好菜以后，忽然發(fā)現(xiàn)我沒帶現(xiàn)金，就說，壞了，我沒帶現(xiàn)金（一般人都說我沒帶錢）。賣菜的師傅說，我不要支票的。呵呵，師傅還知道支票呢。老婆在醫(yī)院工作，九十年代的時候都是到公共澡堂洗澡，老婆看到從浴室出來一女士，實際上是想問里邊的人多少，可是她

22、上來就問：“里邊病號多不多啊”把人家嚇壞了……這叫職業(yè)語言，呵呵。 1002銀行存款 銀行存款就是公司在銀行中存有的貨幣資金。有的隨時可以使用，有按揭貸款的，部分資金存入保證金賬戶，只有客戶歸還完貸款，解除抵押后才能使用。這部分資金也在銀行存款中列示。您可以按照銀行的名稱分設二級明細賬。例如工商銀行--致遠分理處、工商銀行--理想分理處、建設銀行營業(yè)部等等。月底按照銀行對賬單和銀行日記賬編制銀行余額調節(jié)表，對未達賬項予以關注。 如果公司規(guī)模較大，同時在幾家銀行辦理銀行貸款和按揭貸款，建議把貸款專戶和銀行按揭賬戶與一般結算戶分開，設成三級明細 1002.01 銀行存款--結算戶

23、--工商銀行 -建設銀行 1002.02 銀行存款--貸款專戶 –工商銀行 -建設銀行 1002.03 銀行存款--按揭保證金戶-工商銀行 -建設銀行 一般情況下，銀行會要求對應在開一個一般結算戶，專門用于在按揭保證金解凍時劃入一般結算戶。這樣區(qū)分的目的是因為按揭保證金戶是不能隨便動用的資金，便于統(tǒng)計公司的可動用資金，可動用資金這一概念對一個房地產(chǎn)公司來說還是很重要的，在報建的時候，發(fā)改委和住建委都會要銀行開具相應的資金證明，這個按揭保證金上的錢是不能計算在內的。 其實我們每個人的心里都有個情感銀行，就像我們公司的銀行明細賬。它會有存款，也有取款。孩子就是我們之間的溝通

24、保證金。夫妻之間，如果經(jīng)常在對方的戶頭中存款，戶頭的款項愈多，夫妻關系就愈穩(wěn)固。即使偶爾因自私或不夠體貼而支出，也不至于因此透支。 如果戶頭款項很低，每次沖突將會擴大其嚴重性。這時候就用上孩子做溝通調和的保證金了。當信任和欣賞的資金一旦陷入負債狀態(tài)，而雙方又不斷透支的話，感情或婚姻就會被推入破產(chǎn)邊緣。 成功的婚姻秘訣是，不斷增加配偶的情感銀行戶頭，直到它充滿體貼，這時你就會享受到豐富的愛心，滿溢的信任。平常多說感激欣賞的話，多些體貼關懷的舉動。讓我們的情感銀行永遠充裕。 1122應收賬款 房地產(chǎn)公司目前都是預售商品房，用預收賬款或其它應付款科目核算，一般不用應收賬款

25、。房地產(chǎn)公司銷售房子一般是兩種回款方式：一次性付清、銀行按揭。只有很少量的分期收款。只有到年底結賬的時候，對于具備結轉收入條件的客戶需要掛出應收賬款，對于分期收款的客戶同樣需要掛出應收賬款。另外還有一種情況可能用得上應收賬款，房地產(chǎn)公司用房子頂施工單位的工程款。在工程決算未完成，房子已經(jīng)交給施工單位的情況下房地產(chǎn)公司要掛應收賬款。房地產(chǎn)開發(fā)商一般不會賒銷房子，假如在市場發(fā)生大的困難時，也有可能用分次付款的方式促銷，會形成應收賬款。如果房地產(chǎn)開發(fā)公司出現(xiàn)應收賬款業(yè)務比較多而且余額大的情況，這樣的工程不干也罷。 1123 預付賬款 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與施工單位有關預付備料款、撥付甲供材、結算工程

26、款的核算，應在“預付賬款-預付承包單位款”“應付賬款-應付工程款”兩個賬戶進行。開發(fā)企業(yè)按照規(guī)定預付給承包單位的備料款、撥付甲供材和工程款，應計入“預付賬款-預付承包單位款”賬戶的借方。決算完成后予以結轉成本。 1221 其它應收款 留意這個科目有很多存出保證金要放在這個科目，主要是報建過程中的一些如墻改基金、散裝水泥保證金、民工工資保證金，臨時接電保證金等，各地政府收費標準不一樣，可以詳細了解一下項目報建部門及工程部門的同事。這個科目建議只設這樣幾個明細科目：內部個人借款、存出保證金、合作單位往來、其它；用個人、客戶往來核算實現(xiàn)對每個人、單位的明細治理。要在開始進行設置時設好，尤其是存

27、出保證金賬戶，在實際工作中，報建部門拿回來的收據(jù)都是一樣的，會計尤其是剛入門的會計通常無法區(qū)分哪些是直接進成本的項目，哪些要最后退回來的項目，所以要找懂報建業(yè)務的同事把這些項目了解清晰。 1402在途物資 1403原材料 1405 開發(fā)產(chǎn)品 1406 發(fā)出商品 1408委托加工物資1411 周轉材料5001 開發(fā)成本 5101 開發(fā)間接費 上述會計科目全部在體現(xiàn)在資產(chǎn)負債表中的“存貨”項目里。主要項目是開發(fā)成本---項目發(fā)生過程中發(fā)生的成本項目（（土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發(fā)間接費用）；開發(fā)產(chǎn)品---庫存未銷售

28、的房子。由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的特殊性，土地作為房地產(chǎn)企業(yè)建設商品房的“原材料”，一般體現(xiàn)在存貨項目，而不會體現(xiàn)在“無形資產(chǎn)”項目中。 1601 固定資產(chǎn) 1602 累計折舊 1603固定資產(chǎn)減值準備 上述三個科目都是按照固定資產(chǎn)類別或項目進行明細核算的。在這里需要解釋的是，累計折舊是“資產(chǎn)價值損耗的計量”?！袄塾嬚叟f”賬戶屬于資產(chǎn)類的備抵調整賬戶，其結構與一般資產(chǎn)賬戶的結構剛好相反，累計折舊是貸方登記增加，借方登記減少，余額在貸方。固定資產(chǎn)在使用過程中會發(fā)生磨損，消耗，其價值會逐漸減少，這種價值的減少就是固定資產(chǎn)折舊。 有個笑話這樣形象的描述固定資產(chǎn)和累計折舊的。結婚就像固定資產(chǎn)，

29、愛情的長短就像折舊方式，長的叫平均年限法，短的叫加速折舊法，貪圖物質的是工作量法，離婚的是提前報廢。我有個60歲的老朋友，單身。平時喜愛運動，打乒乓球，練武術，身體倍兒棒。他估計能夠活到90歲，是正常的直線折舊。但是后來，他請了一個小保姆，兩年后就死了，這就是加速折舊。 13項資產(chǎn)減值準備主要用在上市公司，一般的房地產(chǎn)公司涉及不多，在此不細詳述。設立減值準備的目的就是財務的謹慎性原則，但是這些減值準備稅前一概不能扣除，杜絕和堵住了上市公司調整會計利潤，少繳納企業(yè)所得稅的漏洞。 財務一個很重要的原則是審慎或者說保守，這是財務的判斷力。一個跨國公司的平均生命周期是40到50年。長壽公司

30、各有各的特點，但又一些共同的關鍵要素，比如對自己的周圍環(huán)境都非常敏感；公司有很強的凝聚力，員工有較強的認同感；具有寬容的文化；很重要的一點，就是財務上比較保守。長壽公司以一種很古老的方式思考金錢的意義，他們知道在資產(chǎn)中保持一定的結余的重要性，它意味著行動的靈活性和獨立性，意味著自己始終處于從容的主動地位，而競爭對手將處處被動，處處受節(jié)制。 然而保守常常被片面誤導，走向保守的僵硬的一面。但是，保守與固步自封完全是兩回事?！?07》的作者伊安佛萊明說，“永遠不要對歷險說不，永遠說是。不然的話，你的生活將會乏味無比?！庇袝r保守意味著主動，意味著更快速的反應?！禭戰(zhàn)警》中說：“最有效的防御就是主

31、動的進攻。 拿破侖認為一個戰(zhàn)略領導人所具備的所有品質中最理想的是具備審慎的品質。在拿破侖眼里，“審慎”表明的是一種行為，這種行為是隨經(jīng)驗而增長的智慧的結果。在事務管理中理智，在資源使用上節(jié)儉，在有危險或冒險時謹慎，在做出決策前運用智力和經(jīng)驗，在行動時主動積極，是審慎的行為體現(xiàn)。 堅守嚴謹?shù)膶徤魉伎迹３致殬I(yè)的懷疑態(tài)度，堅持做人做事的原則，這是一位職業(yè)會計人應該遵循的。 負債部分　　 依照會計慣例，負債按照必須償還的時間長短排列，越快需要償還的項目排在越上面。 流動負債 2001 短期借款 一般房地產(chǎn)開發(fā)項目的借款期限是2年或年以上，應該核算在長期借款里面，房地產(chǎn)開發(fā)流動資金貸

32、款取消以后，房地產(chǎn)企業(yè)的貸款期限都超過一年，掛在長期借款科目里。只有當長期借款到期日在1年之內才將貸款金額轉入短期借款。 2202 應付賬款， 建議分一下單位的類別：如總包單位、分包單位、設計單位等，也可以按照公司開發(fā)的小區(qū)分類。視具體情況而定，如果項目小的話，就沒有必要，直接用往來核算，在用往來核算的時候，一定要用往來單位的全稱，方便以后核查，這一點，做會計要給予相應的重視。同時建議所有的付款都到這里走一道，即便是票款兩清的時候。即用下面的分錄： 借：應付賬款 貸：銀行存款 借：開發(fā)成本 貸：應付賬款 不要簡化成 借：開發(fā)成本 貨：銀行存款 這樣可以保證在做財務決算時，與

33、往來單位對賬可以一目了然，這一工作應該引起相當?shù)闹匾?，等到?jīng)Q算時再來清理，工作量大得無法想象。 2203 預收賬款 現(xiàn)在的銷售模式都是預售的模式，預收賬款也要采取往來客戶核算的模式，分小區(qū)-樓號-單元-101（-102）這樣的明細核算最好。很多公司采用表代賬的模式，這一點并不好，財務基礎數(shù)據(jù)沒有，很難保證正確性，如果有很好的銷售控制軟件來控制，也可以用表代賬的模式。千萬不要相信EXECl 表這種電子文件，沒有一個人能保證在頻繁地操作中不會出現(xiàn)錯誤，一旦出現(xiàn)，根本沒有辦法追溯，將讓你痛苦不已。因為它無法記錄過程，而財務軟件則不同，能夠告訴你形成最后結果的過程。在預收房款的核算中最好把一次

34、性付款、分期付款、按揭付款等不同收款形式的房子分開來，才至于出現(xiàn)你的老板會找你要什么數(shù)據(jù)，而你拿不出來的局面。也為你后期項目預測回款提供一定的依據(jù)。 2171 應交稅費 房地產(chǎn)企業(yè)的營業(yè)稅及附加、土地增值稅和所得稅需要預繳，各地情況不一樣，具體以主管稅務部門的要求為準，從近幾年來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的納稅情況在稅款中占有很大的比例，所以在稅款的繳納上可以與稅務部門做一定的溝通，具體繳納情況則要看與稅務部門的溝通情況了。 賬務處理上則有幾種不同的形式，根據(jù)企業(yè)報表的具體需要而定。有的企業(yè)把預繳的稅款放在本科目的借方，把提取的稅金掛在長期待攤費用，結轉收入成本時配比結轉稅金。如果與稅務關系

35、好，輕易核虧，放在損益表也無不可，不能死搬會計準則。 2241 其它應付款 一般來講，預收的房屋銷售款應在預收賬款的核算，如果為了會計報表的需要，有可能需要放在此科目。在項目發(fā)包的過程中，會要求施工單位交納一定的工程進度質量保證金也會在此科目核算，亦要用往來核算，建議先整體規(guī)劃好。二級明細設成存入保證金、合作單位往來、暫收房款定金等，可根據(jù)項目具體情況來考慮。 2501 長期借款 核算銀行貸款。 2701 長期應付款 一般房地產(chǎn)公司都會有營業(yè)稅返還的相關政策，收到財政相應的補貼時，一般放入此科目。 4001 實收資本 4002 資本公積4101 盈余公積4103 本年利潤4104

36、 利潤分配與其它無異。 實收資本是指投資者作為資本投入到企業(yè)中的各種資產(chǎn)的價值，所有者向企業(yè)投入的資本，在一般情況下無需償還，可以長期周轉使用。注冊資金，也稱為注冊資本是指在公司登記機關登記的全部股東實繳的出資額。實收資本大于或等于注冊資本。如果實收資本小于注冊資本，說明該公司資本金沒有到位。 5001 開發(fā)成本 如能確定核算對象的，直接計入“開發(fā)成本”，主要包括： 1、土地征用費及拆遷補償費。指為取得土地開發(fā)使用權（或開發(fā)權）而發(fā)生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地占用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置

37、及動遷支出、回遷房建造支出、農(nóng)作物補償費、危房補償費等。 2、 前期工程費。指項目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質勘察、測繪、規(guī)劃、設計、可行性研究、籌建、場地通平等前期費用。 3、 建筑安裝工程費。指開發(fā)項目開發(fā)過程中發(fā)生的各項建筑安裝費用。主要包括開發(fā)項目建筑工程費和開發(fā)項目安裝工程費等。 4、 基礎設施建設費。指開發(fā)項目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項基礎設施支出，主要包括開發(fā)項目內道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費。 5、 公共配套設施費：指開發(fā)項目內發(fā)生的、獨立的、非營利性的，且產(chǎn)權屬于全體業(yè)主的，或無償贈與地方政府、政府公用事業(yè)

38、單位的公共配套設施支出。 6、 開發(fā)間接費（由5101轉入）。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。建議在建立核算體系之前與成本控制部門（預算部門）進行溝通，最好做到成本部門的口徑與財務部門核算的口徑一致，確保后期項目決算、對賬工作的順利進行，不要弄成成本部門和財務部門提出來的數(shù)據(jù)不一致，造成被動局面。 5101 開發(fā)間接費用 一般核算項目期間的銀行貸款利息及工程現(xiàn)場部門的費用，即指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項目

39、所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。一般包括工程部門、設計部門、成本控制部門、綜合報建部門的費用。其中銀行貸款利息也可以單獨設置一個科目，開發(fā)成本-利息支出，這樣的明細科目劃分有利于財務分析，同時對后期的土地增值稅匯算清繳提供了方便。 6001 主營業(yè)務收入、6051 其他業(yè)務收入、6111 投資收益、6301 營業(yè)外收入、6401 主營業(yè)務成本、6402其他業(yè)務成本6403 主營業(yè)務稅金及附加、6711 營業(yè)外支出、6801 所得稅費用、6901

40、 以前年度損益調整等損益類科目與其它行業(yè)無異。 6602 管理費用 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理費用包括籌建期間發(fā)生的開辦費、董事會和行政管理部門在企業(yè)的經(jīng)營管理中發(fā)生的或者應由企業(yè)統(tǒng)一負擔的公司經(jīng)費(包括行政管理部門職工薪酬、修理費、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費和差旅費等)、工會經(jīng)費、董事會費(包括董事會成員津貼、會議費和差旅費等)、聘請中介機構費、咨詢費(含顧問費)、訴訟費、業(yè)務招待費、房產(chǎn)稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術轉讓費、礦產(chǎn)資源補償費、研究費用、排污費等。 企業(yè)行政管理部門發(fā)生的固定資產(chǎn)修理費用等后續(xù)支出，不符合固定資產(chǎn)確認條件的，也在本賬戶核算。 6

41、603 財務費用 按照費用項目進行明細核算，如利息支出(減利息收入)、匯兌差額以及相關的手續(xù)費、企業(yè)發(fā)生的現(xiàn)金折扣或收到的現(xiàn)金折扣。房地產(chǎn)企業(yè)的財務費用一般做資本化處理，除非貸款利息發(fā)生時項目已完工。 6601 銷售費用 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的銷售費用包括保險費、包裝費、展覽費和廣告費、商品維修費、預計產(chǎn)品質量保證損失、運輸費、裝卸費等以及為銷售本企業(yè)商品而專設的銷售機構(含銷售網(wǎng)點、售后服務網(wǎng)點等)的職工薪酬、業(yè)務費、折舊費等經(jīng)營費用。 銷售前期費主要指樣板房裝飾費、售樓處建造與裝飾費。 銷售推廣費主要是與銷售相關的媒體廣告費、廣告制作費、展位費戶外發(fā)布費、短

42、信費燈箱制作費、樓書印刷費等。業(yè)務宣傳費是指企業(yè)發(fā)放的印有企業(yè)標志的禮品、紀念品、傳單等。 合同交易費是指合同交易時房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向住建委繳納的交易手續(xù)費。 銷售傭金是指房地產(chǎn)企業(yè)向銷售代理公司支付的銷售策劃或傭金。 房地產(chǎn)企業(yè)的銷售費用，廣告費占整個銷售費用的比例較大，約50-70%的比重。 第二章 房地產(chǎn)企業(yè)設立階段會計與稅收處理 第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設立階段會計處理 房地產(chǎn)企業(yè)設置的前置條件本書暫不詳細介紹，需要各位網(wǎng)友要關注一下新《公司法》和《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》。為方便初涉房地產(chǎn)會計盡快掌握會計與稅收知識，本書以中小型的房地產(chǎn)有限責任公司為例介紹房地產(chǎn)會

43、計與稅收。 設立公司時主要的關注點：1、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第五條設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應當符合有關法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設立條件外，還應當具備下列條件： 　?。ㄒ唬┯?00萬元以上的注冊資本； 　?。ǘ┯?名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。 　　省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術人員的條件作出高于前款的規(guī)定。2、設立有限責任公司符合股東法定人數(shù)：有限責任公司由五十個以下股東出資設立。（注意：最多50人，可以是1人） 3、《公司法》第二十六條有限責任公

44、司的注冊資本為在公司登記機關登記的全體股東認繳的出資額。公司全體股東的首次出資額不得低于注冊資本的百分之二十，也不得低于法定的注冊資本最低限額，其余部分由股東自公司成立之日起兩年內繳足；其中，投資公司可以在五年內繳足。 有限責任公司注冊資本的最低限額為人民幣三萬元。法律、行政法規(guī)對有限責任公司注冊資本的最低限額有較高規(guī)定的，從其規(guī)定。（注意：房地產(chǎn)公司最低100萬元，但是各個省份對暫定資質的房地產(chǎn)公司有注冊資金的最低要求，山東省最低1000萬元。）4、《公司法》第二十七條股東可以用貨幣出資，也可以用實物、知識產(chǎn)權、土地使用權等可以用貨幣估價并可以依法轉讓的非貨幣財產(chǎn)作價出資；但是，法

45、律、行政法規(guī)規(guī)定不得作為出資的財產(chǎn)除外。 對作為出資的非貨幣財產(chǎn)應當評估作價，核實財產(chǎn)，不得高估或者低估作價。 法律、行政法規(guī)對評估作價有規(guī)定的，從其規(guī)定。 全體股東的貨幣出資金額不得低于有限責任公司注冊資本的百分之三十。（注意：30%） 第三十六條公司成立后，股東不得抽逃出資。（注意：不得抽逃） 房地產(chǎn)企業(yè)設立階段設計的會計業(yè)務主要包括對接受投資者出資業(yè)務和開辦費以及納稅業(yè)務的會計處理。 設置兩個會計科目，“實收資本”和“資本公積”。 先說一下實收資本，實收資本簡單地說就是公司的本錢。 這個項目反映的是公司所有者，投資人或股東，他們在公司才

46、開業(yè)的時候，投到公司的錢。在關注這個項目時，一個是要搞清楚主要的投資人或股東都有誰，都投了多少錢，占總投資額的比例有多大，為什么要關注這個呢，主要是看一看，誰是老大，誰在公司說了算，因為，出的錢越多，在股東會上說話就越算數(shù)。另外要關注的是資本公積項目，所謂資本公積，簡單的說，這些錢確定是股東或投資人的，但沒有明確說明，具體哪個股東或投資人應該分多少，可以把它看成是還沒有最后分配到股東或投資人自己帳上的公共的錢，共有的錢。為什么會有這處項目，這個項目是如何形成的，主要是幾個方面，一個是股票或資本溢價，說簡單一點，就是在公司成立后，后來加入的股東或投資人，應該要比公司成立時的股東或投資人支付要多出

47、一部分錢，才可以得到與在公司成立時的股東或投資人一樣的持股比例，為什么呢？因為人家比你先投入，比你多承擔了資金的風險，你的資金沒有承擔這些風險，如果要得到與以前股東或投資人相同的持股比例，當然要多付出一些錢來，后來的股東或投資人多付的那部分錢，就是股票或資本溢價。資本公積另外一個重要來源就是，公司以外的人捐贈給公司的東西，對方捐贈的是公司，而不是某一個股東或投資人，因此，這些東西是全部股東或投資人公共的，于是做為資本公積。 明白了“實收資本”和“資本公積”，做賬就很簡單了。 （一）新設立公司的會計核算 1、投資者以貨幣出資 在工商登記辦理完公司名稱預約后開立臨時賬

48、戶后，房地產(chǎn)企業(yè)收到投資人投入的貨幣資金，才能存入到這個臨時賬戶。驗資，辦理完營業(yè)執(zhí)照，刻章，開立基本存款賬戶，然后才能動用這筆資金。主管會計根據(jù)銀行加蓋受理章的《現(xiàn)金繳款單》或《銀行進賬單》的金額，借記“銀行存款”科目；按投入資本所占份額，貸記“實收資本”，按其差額，貸記“資本公積-資本溢價”。網(wǎng)友們，在這里需要注意的是，新辦企業(yè)一般不存在資本溢價。 【例2-1】甲、乙兩公司共同出資設立致遠地產(chǎn)有限責任公司（以下簡稱致遠地產(chǎn)公司），公司注冊資本為10 000 000元，甲、乙持股比例分別是60%、40%。2010年5月20日，致遠地產(chǎn)有限責任公司如期收到各投資者一次性繳足的款項。

49、 根據(jù)上述資料，致遠地產(chǎn)公司依據(jù)銀行進賬單作以下賬務處理： 借：銀行存款—臨時戶 10 000 000 貸：實收資本—甲公司 6 000 000 —乙公司 4 000 000 公司拿到營業(yè)執(zhí)照，刻好財務印簽，重新開立基本賬戶，需要將臨時存款賬戶的資金轉入基本存款賬戶上，這筆資金就可以動用了。 2、投資者以非貨幣資產(chǎn)出資 以非貨幣財產(chǎn)出資，需要注意投資方如期辦理其財產(chǎn)權的轉移手續(xù)，其中對于動產(chǎn)，原則上以交付為轉移，對于不動產(chǎn)、機動車，由于我國一般實

50、行登記主義，則需要進行相應的過戶登記，對于法律法規(guī)規(guī)定需要辦理過戶登記才能算為財產(chǎn)權轉移的，如違反規(guī)定未及時辦理過戶登記的，即使非貨幣財產(chǎn)已實際交付給公司使用，仍將視為投資方未履行相應的出資義務。 按照《公司法》規(guī)定，要先辦理財產(chǎn)轉移手續(xù)才能驗資，但因為設立時法律主體尚未產(chǎn)生，無法辦理財產(chǎn)轉移手續(xù)。所以實踐中一般是按分期出資的方式，先以貨幣資金出資成立公司，之后再短期內辦理土地使用權、房產(chǎn)等非貨幣資產(chǎn)財產(chǎn)轉移手續(xù)，然后再辦理驗資手續(xù)。 以實物資產(chǎn)出資的，應在辦理財產(chǎn)轉移手續(xù)時，按照評估確認的價值或合同、協(xié)議或公司章程的價值，借記“固定資產(chǎn)”或“無形資產(chǎn)”，按

51、投入資本，貸記“實收資本”。 【例2-2】甲、乙、丙三家公司共同出資設立致遠地產(chǎn)有限責任公司進行，公司注冊資本10000000元，甲乙丙持股比例分別是50%、30%、20%。甲以土地使用權出資，土地使用權進過評估確認的價值是5000000元，乙公司以貨幣資金出資3000000元，丙公司以設備出資2000000元。 根據(jù)上述資料，乙公司將資金打入致遠公司臨時賬戶后，致遠公司依據(jù)進賬單作以下賬務處理： 借：銀行存款—臨時戶 3 000 000 貸：實收資本—乙公司 3 000 000 甲公司于致遠公司辦妥驗資手續(xù)時，依據(jù)財產(chǎn)轉移

52、清單和評估確認價值證明文件，致遠公司應作如下賬務處理： 借：無形資產(chǎn)—土地使用權 5 000 000 貸：實收資本—甲公司 5 000 000 如果這塊土地全部是用來開發(fā)商品房的，公司應作賬務調整； 借：開發(fā)成本—土地出讓及拆遷補償費 5 000 000 貸：無形資產(chǎn)—土地使用權 5 000 000 丙公司辦妥財產(chǎn)轉移手續(xù)時，依據(jù)財產(chǎn)轉移清單和評估確認價值證明文件，致遠公司應作如下賬務處理： 借：固定資產(chǎn) 3 000 000

53、貸：實收資本—丙公司 3 000 000 上述公司的成立是比較理想化的情況。如果甲公司實際投入的土地評估價值大于5000000萬元，如何做賬務處理呢？通常的做法是，在三方的投資協(xié)議或合同中明確約定，多余的掛賬甲公司的其他應付款。如果甲公司土地評估價值是6000000萬元。致遠公司依據(jù)銀行進賬單、財產(chǎn)轉移手續(xù)、評估價值確認證明文件，作如下賬務處理： 借：無形資產(chǎn)--土地使用權 6000000 銀行存款--臨時戶 3000000 固定資產(chǎn) 2000000 貸：實收資本—甲公司 5000000

54、 --乙公司 3000000 --丙公司 2000000 其他應付款—甲公司 1000000 二、公司增加注冊資本的核算 房地產(chǎn)企業(yè)增加資本一般有三條途徑：一是所有者（包括原企業(yè)所有者和新投資者）投入；二是資本公積轉為實收資本；三是將盈余公積轉增資本。企業(yè)將盈余公積轉增資本時，必須經(jīng)股東會決議批準。在實際將盈余公積轉增資本時，要按股東原有持股比例結轉。這里要注意的是，資本公積和盈余公積均屬所有者權益。公司為有限責任公司的，應按原投資者所持股份同比例增加各股東的股權。房地產(chǎn)

55、企業(yè)在增加注冊資本時按照增加注冊資本的不同方式，進行不同的會計處理。 1． 所有者（包括原企業(yè)所有者和新投資者）投入 所有者（包括原企業(yè)所有者和新投資者）接受投資投入的資本，借記“銀行存款”、“固定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“長期股權投資”等科目，貸記“實收資本”等科目。企業(yè)增加注冊資本時有新投資者介入，新介入的投資者繳納的出資額大于其按約定比例計算的其在注冊資本中所占的份額部分，應作為資本公積，計入“資本公積——資本溢價”科目。 （1）投資者以貨幣出資 房地產(chǎn)企業(yè)增加注冊資本的，應在投資者將貨幣存入準備設立的公司在銀行開設的臨時賬戶時，依據(jù)銀行加蓋受理章的現(xiàn)金繳款單，或者銀行進賬單回單的

56、金額，借記“銀行存款”科目；按投入資本在注冊資本中所占份額，貸記“實收資本”科目，按其差額，貸記“資本公積——資本溢價”等科目。 【例2- 3】致遠地產(chǎn)公司由甲、乙共同投資設立，原注冊資本為10 000 000元。甲、乙出資分別為6000 000元、4 000 000元。2009年5月26日，丙公司加入致遠地產(chǎn)公司，投入貨幣資金3 000 000元，經(jīng)協(xié)商，丙公司持股比例為20%，投資后的注冊資本為12 500 000元。 根據(jù)上述資料，丙公司投入資本時，致遠地產(chǎn)公司應作以下財務處理： 借：銀行存款 3 000 000 貸：實收資本—

57、—丙公司 2 500 000 資本公積——資本溢價 500 000 在這里需要說明的是：在公司成立后，后來加入的股東，應該要比公司成立時的股東支付要多出一部分錢，才可以得到與在公司成立時的股東一樣的持股比例，為什么呢？因為人家比你先投入，比你多承擔了資金的風險，你的資金沒有承擔這些風險，如果要得到與以前股東相同的持股比例，當然要多付出一些錢來，后來的股東多付的那部分錢，就是資本溢價，在科目上走“資本公積”。 （2）投資者以非貨幣財產(chǎn)出資 以非貨幣資產(chǎn)增資時，股東應當在依法辦理財產(chǎn)轉移手續(xù)后，依據(jù)財產(chǎn)移交清冊，借記“固

58、定資產(chǎn)”、“無形資產(chǎn)”、“長期股權投資”等科目，貸記“實收資本”等科目。 【例2-4】致遠地產(chǎn)公司由甲乙共同投資設立，原注冊資本為10 500 000元。甲乙出資分別為6000 000元、4500 000元。2009年2月15日，丙公司加入致遠地產(chǎn)公司，投入土地使用權5 000 000元，經(jīng)協(xié)商，注冊資本增加為15 000 000元，丙公司持股比例為30%。丙于4月15日辦妥土地使用權過戶手續(xù)。致遠地產(chǎn)公司將土地使用權作為儲備土地用于開發(fā)住宅核算。 根據(jù)上述資料，致遠地產(chǎn)公司應作以下賬務處理： 借：開發(fā)成本—土地征用及拆遷補償費 5 000 000 貸：實收資本——丙公司

59、 4 500 000 資本公積——資本溢價 500 000 2． 將資本公積轉為實收資本 將資本公積轉為資本。在辦理增資手續(xù)后，依據(jù)股東會決議，應借記“資本公積——資本溢價”科目，貸記“實收資本”或“股本”科目。 【例2-5】致遠地產(chǎn)公司由甲、乙、丙共同投資設立，原注冊資本為1 000萬元，甲、乙出資分別為600萬元、400萬元。為了擴大經(jīng)營規(guī)模，經(jīng)批準，致遠地產(chǎn)公司按照原出資比例將資本公積500萬元轉增資本。 根據(jù)上述資料，依據(jù)股東會決議，致遠地產(chǎn)公司應作以下財務處理： 借：資本公積

60、5 000 000 貸：實收資本——甲 3 000 000 ——乙 2 000 000 三、公司實收資本減少的核算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實收資本減少有兩種原因；一是資本過剩；二是企業(yè)發(fā)生重大虧損。企業(yè)因資本過剩而減資，一般要發(fā)還股款。公司減少注冊資本，應當符合《公司法》規(guī)定的程序，減少后的注冊資本數(shù)額應達到法律、行政法律、行政法規(guī)規(guī)定的公司注冊資本的最低限額并經(jīng)驗資機構驗資。 有限責任公司減少實收資本的會計處理比較簡單，按法定程序報經(jīng)批準減少注冊資本的，按照股東大會批準文件借記“實收

61、資本”科目，貸記“庫存現(xiàn)金”、“銀行存款”等科目。 四、開辦費的核算 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在籌建期間內發(fā)生的開辦費，包括人員工資、辦公費、培訓費、差旅費、印刷費、注冊登記費以及不計入固定資產(chǎn)成本的借款費用等?；I建期間為從企業(yè)開始籌建之日起至取得營業(yè)執(zhí)照之日的期間。開辦費在實際發(fā)生時，依據(jù)相關原始憑證，借記“管理費用——開辦費”，貸記“銀行存款”等科目。 【例2-6】209年1月5日，致遠地產(chǎn)公司支付設立驗資費用10 000元。 在驗資費用實際發(fā)生時，致遠地產(chǎn)公司應依據(jù)銀行轉賬憑證和驗資發(fā)票作以下賬務處理： 借：長期待攤費用——開辦費 10 000 銀行存款

62、 10 000 同時在開始生產(chǎn)經(jīng)營的當月轉入當期損益 借：管理費用—開辦費 10 000 貸：長期待攤費用——開辦費 10 000 第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)設立階段稅務處理 房地產(chǎn)企業(yè)設立階段涉及的稅收主要有印花稅和契稅。在此需要強調的是，稅收籌劃在設立階段就應該準備了，籌劃要做到前面，未雨綢繆啊。具體的籌劃方法各位網(wǎng)友可以閱讀下《實戰(zhàn)派房地產(chǎn)稅收與稅收籌劃》。 網(wǎng)址： 與當?shù)囟悇杖藛T處理好關系也是財務人員很重要的工作，雖然很怵與他們打交道，但又

63、不得不面對。但是財務人員必須堅持的是，講法律，講法規(guī)；依據(jù)法規(guī)做好稅收籌劃；不做假賬。從下面的笑話中即可看出企業(yè)會計怎么看稅務人員的。 話說某房地產(chǎn)公司財務部正在緊張運行中，忽有人大吼一聲：都不許動！把錢都交出來！是恐怖分子搶錢來了！ 肅然無聲中。忽然有會計輕拍胸口，松了一口氣：“嚇死了，我還以為是稅局的呢”。言歸正傳…… 一、印花稅 1、營業(yè)帳薄 記載資金的帳薄按照實收資本和資本公積的合計金額0.5‰在帳薄啟用時貼花；其他帳薄在啟用時按件貼花，每件5元。 2、權利許可證照 房產(chǎn)證、土地證、營業(yè)執(zhí)照，每件5元。 3、土地使用權合同 對于以土地使用權投資入股的，公司以土地使用權

64、轉讓合同按產(chǎn)權轉移數(shù)據(jù)征收印花稅，按照合同記載金額的0.5‰貼花。 二、契稅 在房地產(chǎn)企業(yè)設立階段，如果接受出資人額土地使用權等不動產(chǎn)出資的，接受出資的單位按照成交價格的3%-5%繳納契稅。 三、稅收的賬務處理 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的印花稅和契稅，一般不通過“應繳稅費”科目進行核算，印花稅在實際繳納時直接進入“管理費用”，契稅發(fā)生時視去的土地使用權的用途計入不同的會計科目。 【例2-7】2009年3月，致遠房地產(chǎn)公司購買印花稅票1000元。繳納土地入股時的契稅60000元。 致遠地產(chǎn)公司應作如下會計處理： 借：管理費用 1000 土地征用及拆遷補償費---契稅 60000 貸：銀行存款 61000 四、開辦費的稅務規(guī)定 《中華人民共和國企業(yè)所得稅法》（中華人民共和國主席令2007年第63號）第十三條規(guī)定， 在計算應納稅所得額時，企業(yè)發(fā)生的下列支出，作為長期待攤費用，按照規(guī)定攤銷的，準予扣除：