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1、房地產(chǎn)估價(jià) 談工業(yè)用房的房屋重置價(jià)評(píng)估 章積森魏覺(jué)敏企業(yè)貸中大量的抵押物是工業(yè)廠房，估價(jià)方法大多采用成本法，所采用的技術(shù)路線是房地分估然后累加求取其市場(chǎng)價(jià)值，這就涉及到兩大部分的估價(jià)，其一是土地使用權(quán)價(jià)值的評(píng)估，其二是房屋現(xiàn)值的評(píng)估，本文著重談房屋價(jià)值的評(píng)估。由于工業(yè)廠區(qū)地上的房屋情況比較復(fù)雜(幢數(shù)多且結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑物特征各不相同)，因此如何正確確定其房屋的重置價(jià)是成本法估價(jià)中最為關(guān)鍵之一。《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》對(duì)房屋重置價(jià)的基本構(gòu)成要素進(jìn)行了說(shuō)明，并要求應(yīng)根據(jù)估價(jià)對(duì)象的實(shí)際情況在價(jià)格構(gòu)成內(nèi)容的基礎(chǔ)上酌予增減，如何進(jìn)行"增減"這又是成本法估價(jià)中的另一關(guān)鍵。本文圍繞上述的兩個(gè)"關(guān)鍵"，結(jié)合筆

2、者的估價(jià)實(shí)踐，談些個(gè)人看法，供業(yè)內(nèi)人士參考，并歡迎批評(píng)指正。一、房屋重置價(jià)構(gòu)成及注意事項(xiàng)(一)開(kāi)發(fā)成本包括勘察設(shè)計(jì)和前期費(fèi)、廠區(qū)內(nèi)外基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)等。1.勘查設(shè)計(jì)和前期費(fèi)。包括：①三通一平費(fèi)(施工需要的臨時(shí)水、電、路及場(chǎng)地平整)；②勘探費(fèi)；③測(cè)量費(fèi)；④咨詢(xún)費(fèi)、可研費(fèi)；⑤規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)；⑥施工圖設(shè)計(jì)費(fèi)等。一般以建安工程費(fèi)為基數(shù)，按一定比率(3%~6%)求取。注意事項(xiàng)：(1)上述②、④、⑥在工業(yè)項(xiàng)目中的"一定比率"的取值要高于民用項(xiàng)目；(2)項(xiàng)目的規(guī)模、復(fù)雜程度不同，"一定比率"的取值也應(yīng)有所區(qū)別；(3)如果"三通一平"費(fèi)已經(jīng)包括在土地使用權(quán)價(jià)值中了，則在房屋部分不再重復(fù)計(jì)算。2.基礎(chǔ)設(shè)施

3、建設(shè)費(fèi)。包括廠區(qū)內(nèi)的水、電、路、綠化、環(huán)保、物業(yè)管理用房等。一般以建安工程費(fèi)為基數(shù)，按一定比率計(jì)取(或按每平方米建筑面積多少元計(jì)取)。注意事項(xiàng)：(1)所選取的"一定比率"(或每平方米建筑面積多少元)應(yīng)視項(xiàng)目用途、規(guī)模(廠區(qū)內(nèi)房屋建筑面積、結(jié)構(gòu)等級(jí)等)的實(shí)際情況而確定；(2)估價(jià)師要詳細(xì)觀察其基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的實(shí)際項(xiàng)目?jī)?nèi)容，對(duì)其作出概算，以此來(lái)把握所確定的"一定比率"(或每平方米建筑面積多少元)的合理性。3.房屋建筑安裝工程費(fèi)。包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建、安裝及裝飾裝修工程費(fèi)等。注意事項(xiàng)：(1)建安工程費(fèi)不應(yīng)盲目拷貝"格式范本"的數(shù)值，否則其不能反映出房屋價(jià)值的客觀性；(2)建安工程費(fèi)的估算

4、是采用何種方法(單位比較法、分部分項(xiàng)法、工料測(cè)量法、指數(shù)調(diào)整法)應(yīng)在估價(jià)報(bào)告中明示，所有估算的參考資料、依據(jù)、求取過(guò)程應(yīng)存于"工作底稿"，以備核查；(3)如果廠區(qū)內(nèi)的房屋幢數(shù)多，結(jié)構(gòu)、層數(shù)、房屋特征差異較大時(shí)，應(yīng)選取若干幢具有代表性的房屋作為"案例"，分別估算其建安工程費(fèi)，其余房屋按類(lèi)比法分別進(jìn)行樓層、層高、裝飾裝修等修正后確定建安費(fèi)，具體的建安費(fèi)估算過(guò)程可以在"工作底稿"中存檔備查；(4)估價(jià)報(bào)告中應(yīng)有"房屋估價(jià)一覽表"，列表對(duì)所有房屋的"產(chǎn)權(quán)證號(hào)"、"幢號(hào)"、"名稱(chēng)"、"用途"、"結(jié)構(gòu)"、"層數(shù)"、"重置單價(jià)"、"重置成本"、"成新率"、"現(xiàn)值"一一載明。(5)附屬工程要明示包括的具體項(xiàng)目

5、(如：圍墻、擋土墻、道路、水池、煙囪、建筑小品等)，項(xiàng)目較多、情況復(fù)雜、價(jià)值較大時(shí)應(yīng)該單獨(dú)估算而不并入房屋的建安工程費(fèi)，并注意避免與"基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)"及"公共配套設(shè)施費(fèi)"重復(fù)。4.公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指城市規(guī)劃要求配套的教育(如幼兒園)、醫(yī)療衛(wèi)生(如醫(yī)院)、文化體育(如文化活動(dòng)中心)、社區(qū)服務(wù)(如居委會(huì))、市政公用(如廁所)等非營(yíng)業(yè)性設(shè)施的建設(shè)費(fèi)。工業(yè)廠區(qū)項(xiàng)目?jī)?nèi)此部分一般是沒(méi)有，因此不計(jì)取。如有，則應(yīng)按實(shí)際情況確定。5.其他工程費(fèi)。包括專(zhuān)業(yè)費(fèi)用，如工程監(jiān)理費(fèi)、工程造價(jià)咨詢(xún)服務(wù)費(fèi)、竣工驗(yàn)收費(fèi)等，應(yīng)注意避免與前期費(fèi)用內(nèi)容的重復(fù)。6.開(kāi)發(fā)(建設(shè))期間稅費(fèi)。包括有關(guān)稅收和地方政府或有關(guān)部門(mén)收取的費(fèi)用，

6、如白螞蟻防治費(fèi)、綠化建設(shè)費(fèi)、人防工程費(fèi)、建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)理費(fèi)等。工業(yè)廠區(qū)項(xiàng)目應(yīng)具體情況確定。7.開(kāi)發(fā)成本合計(jì)。指上述"1"~"6"數(shù)值的累加。(二)管理費(fèi)用指建設(shè)項(xiàng)目從立項(xiàng)、籌建、建設(shè)、竣工驗(yàn)收、交付使用及項(xiàng)目后評(píng)估等全過(guò)程所需發(fā)生的費(fèi)用。根據(jù)財(cái)政部《基本建設(shè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定》，建設(shè)單位管理費(fèi)實(shí)行總額控制，總額控制數(shù)以項(xiàng)目審批部門(mén)批準(zhǔn)的項(xiàng)目投資總概算為基數(shù)，并按投資總概算的不同規(guī)模分檔計(jì)算。實(shí)際估價(jià)中一般以"開(kāi)發(fā)成本"為基數(shù)，按一定比率(1.5%~5%)計(jì)取。注意事項(xiàng)：(1)"按一定比率"的取值應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、復(fù)雜程度而綜合確定；(2)計(jì)取規(guī)則是商品房高于自建房；建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)高的、復(fù)雜程度大的

7、高于標(biāo)準(zhǔn)低的、復(fù)雜程度小的。(三)投資利息工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)，投資利息是指項(xiàng)目建設(shè)完成所發(fā)生的必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，包括自有資金和借貸資金。房屋部分計(jì)息項(xiàng)目一般包括開(kāi)發(fā)成本、管理費(fèi)；計(jì)息期通常以年計(jì)；計(jì)息周期(建設(shè)期)通?？紤]房屋建安費(fèi)均勻投入而取期中計(jì)，前期費(fèi)用在年初一次性投入；利率一般以估價(jià)時(shí)點(diǎn)的貸款利息率。注意事項(xiàng)：(1)計(jì)息同期應(yīng)取工程的合理的、正常的建設(shè)期；(2)利率應(yīng)根據(jù)建設(shè)期長(zhǎng)短選用一、二、三年的貸款利息率。(四)銷(xiāo)售稅費(fèi)自用工業(yè)廠房，沒(méi)有發(fā)生銷(xiāo)售稅費(fèi)，一般不計(jì)。(五)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)工業(yè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)利潤(rùn)是指建設(shè)單位(投資者)利潤(rùn)。注意事項(xiàng)：(1)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售項(xiàng)目的利潤(rùn)率遠(yuǎn)高于自用的建設(shè)項(xiàng)目；工業(yè)用

8、房可視情況適當(dāng)少量計(jì)取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)；標(biāo)準(zhǔn)廠房利潤(rùn)率計(jì)取略高于非標(biāo)準(zhǔn)廠房；(2)等級(jí)高、項(xiàng)目復(fù)雜、開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)的利潤(rùn)率要高于等級(jí)低、項(xiàng)目簡(jiǎn)單、開(kāi)發(fā)周期短的；(3)計(jì)算的利潤(rùn)率要與利潤(rùn)基數(shù)相匹配。二、房屋重置價(jià)構(gòu)成因素增減的一般原則本文的估價(jià)對(duì)象是工業(yè)廠房，而且大部分的估價(jià)目的是抵押貸款，它有別于其他用途、其他估價(jià)目的，因此其房屋重置價(jià)構(gòu)成因素增減的原則主要如下。(一)房屋建安工程費(fèi)依客觀成本為準(zhǔn)，要對(duì)實(shí)際成本進(jìn)行增減在估算房屋建安工程費(fèi)時(shí)，往往估價(jià)人員會(huì)向委托方索取當(dāng)時(shí)該房屋建筑安裝的預(yù)算或決算資料，此時(shí)不能簡(jiǎn)單盲目地以其當(dāng)時(shí)實(shí)際發(fā)生的房屋建安費(fèi)通過(guò)指數(shù)調(diào)整法來(lái)求取。如果采用這種方法時(shí)，要分析其實(shí)際成

9、本與社會(huì)的客觀成本的差異，進(jìn)行必要的增減。如果采用單位比較法(結(jié)合指數(shù)調(diào)整法)時(shí)，應(yīng)認(rèn)真分析并比較區(qū)別估價(jià)對(duì)象房屋與選擇參照的房屋在房屋建筑特征中的各種條件差異，對(duì)差異部分作必要合理的房屋建安工程費(fèi)增減。(二)"一定比率"的選取要依估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況進(jìn)行增減前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)等項(xiàng)目的取值，一般都是以"房屋建安工程費(fèi)"(或與之相關(guān)聯(lián)的"開(kāi)發(fā)成本")為基數(shù)，按"一定比率"來(lái)計(jì)取。這時(shí)"一定比率"的取值大小要與估價(jià)對(duì)象實(shí)際狀況相匹配，這是對(duì)價(jià)值構(gòu)成因素增減的一種變相處理手段，其增減原則應(yīng)視估價(jià)對(duì)象的實(shí)際狀況(在前面的"注意事項(xiàng)"中已述，此不重復(fù))。(三)依房地產(chǎn)最初投資者獲取投資利潤(rùn)的方

10、式不同進(jìn)行因素的增減主要針對(duì)"開(kāi)發(fā)利潤(rùn)"及"銷(xiāo)售稅費(fèi)"。自用項(xiàng)目畢竟與開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售項(xiàng)目不同，工業(yè)廠房大多是自用(少數(shù)是出租)，它的主要模式是：投資建廠→生產(chǎn)產(chǎn)品→銷(xiāo)售產(chǎn)品→回收投資獲取利潤(rùn)。它與開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)銷(xiāo)售項(xiàng)目有著本質(zhì)的區(qū)別，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的利潤(rùn)是通過(guò)銷(xiāo)售房地產(chǎn)而取得，而自用工業(yè)廠房項(xiàng)目的利潤(rùn)是通過(guò)其工廠生產(chǎn)的產(chǎn)品來(lái)獲取利潤(rùn)。其理由是：①興建工業(yè)廠房項(xiàng)目的共同特點(diǎn)為耗資巨大、用途單一、自然損耗大、原設(shè)計(jì)用途難以改變(或改變用途要耗費(fèi)大量資金)、難以出售；②工業(yè)廠房項(xiàng)目它注重的是其生產(chǎn)出的產(chǎn)品利潤(rùn)，除非產(chǎn)品滯銷(xiāo)失去市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力或經(jīng)營(yíng)不善，使投資者難以賺取投資利潤(rùn)回收原始投資，否則也不愿意轉(zhuǎn)讓廠房。因

11、此，在對(duì)工業(yè)廠房項(xiàng)目估價(jià)而確定房屋重置價(jià)時(shí)，不應(yīng)含有銷(xiāo)售稅費(fèi)，可視情況適當(dāng)少量的計(jì)取開(kāi)發(fā)利潤(rùn)。(四)應(yīng)區(qū)分在建項(xiàng)目、停建項(xiàng)目與停產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行因素增減在建項(xiàng)目應(yīng)按工程形象進(jìn)度估算建安工程費(fèi)外，還要考慮其效應(yīng)不能發(fā)揮對(duì)房屋價(jià)值的減損；停建項(xiàng)目除了按在建項(xiàng)目考慮之外，還應(yīng)考慮停建項(xiàng)目對(duì)今后要續(xù)建時(shí)所帶來(lái)的返工及不利影響因素；停產(chǎn)(停止生產(chǎn)產(chǎn)品)項(xiàng)目應(yīng)考慮轉(zhuǎn)換生產(chǎn)產(chǎn)品所需要的新增建安投入，即效用改變對(duì)原工業(yè)用房的價(jià)值減損。三、作業(yè)估價(jià)師必須具備的專(zhuān)業(yè)知識(shí)和能力每個(gè)房地產(chǎn)估價(jià)師所學(xué)的專(zhuān)業(yè)和知識(shí)結(jié)構(gòu)不同，主攻的估價(jià)方向及估價(jià)方法不同，某一方面的估價(jià)經(jīng)驗(yàn)和熟練程度也不同。因此對(duì)于工業(yè)用房的重置價(jià)評(píng)估最好要配備

12、造價(jià)專(zhuān)業(yè)、工民業(yè)專(zhuān)業(yè)或相近專(zhuān)業(yè)的估價(jià)師，因?yàn)樗麄儗?duì)房屋的特征觀察、描述、估算都比較得心應(yīng)手，只有這樣才能有助于提高估價(jià)結(jié)果的準(zhǔn)確性和估價(jià)報(bào)告的質(zhì)量，才有可能降低估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)、提高估價(jià)機(jī)構(gòu)資信。成本法是最為廣泛被采用的估價(jià)方法之一，而正確確定房屋重置價(jià)是成本法最為關(guān)鍵的步驟之一。目前，相當(dāng)部分的估價(jià)人員由于主觀與客觀原因，不認(rèn)真分析工業(yè)用房的建筑特征，對(duì)不同結(jié)構(gòu)、層數(shù)、建筑特征的房屋的差異性沒(méi)有進(jìn)行必要的價(jià)值增減，盲目拷貝"格式范本"，其估算出的房屋重置價(jià)根本不能反映出估價(jià)對(duì)象房屋的真實(shí)客觀性。本文雖然是針對(duì)工業(yè)用房的重置價(jià)求取而言，但對(duì)其他用途的房屋，尤其是對(duì)拆遷估價(jià)所涉及到的個(gè)人自建房也都具有一定的參考作用。(筆者單位：福建華審資產(chǎn)地產(chǎn)房地產(chǎn)評(píng)估有限公司)2008.9 來(lái)源：福州市房地產(chǎn)估價(jià)協(xié)會(huì) i