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1、房地產(chǎn)抵押估價報告 估價項目名稱：湖南工學(xué)院教師公寓價值評估 委 托 方：符向桃 估 價 方：譚路芳 估 價 人 員：譚路芳 2016年 11月 23 日 目錄 致委托方函 估價師聲明 三、 估價的假設(shè)和限制條件 四、 房地產(chǎn)估價結(jié)果報告 6 五、 房地產(chǎn)估價技術(shù)報告 14 六、 附件 32 致委托方函 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司： 我公司于 2008 年 11 月 06 日接受貴方委托，對貴方位于南京市建鄴區(qū)江東 中路 289號 1—7層房地產(chǎn)價值進行評估，評估目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額 度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值，評估工作至 2011 年 10月 29

2、 日結(jié)束。 根據(jù)委托方提供的《商品房抵押窗口表》 、《國有土地使用證》等相關(guān)資料， 估價對象為南京聯(lián)強冶金集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司所屬部分房地產(chǎn)，建筑面積 為仃，土地使用權(quán)總面積為仃，土地分攤面積為仃，用途為商業(yè)。 我公司嚴格按照國家有關(guān)法律法規(guī)和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，根據(jù)估 價目的，遵循估價原則，按照估價程序，依據(jù)貴方提供的相關(guān)資料，選用適宜 的估價方法，通過綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素，進行認真測算，最終確定估 價對象在估價時點 2011年 10月 29日滿足各項假設(shè)限制條件下的公開市場價值 為人民幣 69679 萬元 法定代表人： 江蘇博文房地產(chǎn) 土地造價咨詢評估有限 公司 二

3、OO八年十一月十日 估價師聲明 我們鄭重聲明： 1. 我們在本估價報告中陳述的事實是真實的和準(zhǔn)確的。 2. 本估價報告中的分析、意見和結(jié)論是我們自己公正的專業(yè)分析、意見和結(jié)論， 但受到本估價報告中已說明的假設(shè)和限制條件的限制。 3. 我們與本估價報告中的估價對象沒有利害關(guān)系，也與有關(guān)當(dāng)事人沒有個人利 關(guān)系或偏見。 4.我們依照中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn) GB/T50291-1999《房地產(chǎn)估價規(guī)范》進行 分析，形成意見和結(jié)論，撰寫本估價報告 5. 沒有人對本估價報告提供了重要專業(yè)幫助。 中國注冊房地產(chǎn)估價師： 估價的假設(shè)和限制條件 一、 假設(shè)條件 1. 本次估價以委托方

4、提供的估價資料真實合法為前提， 若委托方提供的資料失實 或有任何隱匿，本公司不承擔(dān)任何責(zé)任。 2. 本次估價采用公開市場價值標(biāo)準(zhǔn)，并基于下列假設(shè)： ⑴不考慮特殊買家的額外出價； ⑵交易雙方進行交易的目的在于最大限度地追求經(jīng)濟利益； ⑶交易雙方掌握必要的市場信息，在充裕的時間內(nèi)進行交易； ⑷交易雙方具有一定的房地產(chǎn)交易知識，交易條件公幵且不具有排他性； ⑸該房地產(chǎn)能在公開市場上自由轉(zhuǎn)讓。 3. 本次估價未考慮租賃、查封、抵押等因素對估價對象價值的影響，并以估價 對象處于完整權(quán)利狀態(tài)，并且保持整體和持續(xù)使用為前提。 二、限制條件 1. 本次估價所確定的房地產(chǎn)價值是在本次估價目的的

5、特定條件下形成的市場客 觀 合理價值，若改變估價目的則使用本報告無效。 2. 本次估價未考慮國家宏觀經(jīng)濟政策發(fā)生變動及遇到自然力或其他不可抗力時 可能對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生的影響。 3. 本次估價結(jié)果包括與房產(chǎn)不可分割的滿足其使用功能的水、電以及配套的所 有相關(guān)輔助設(shè)施 4. 本報告估價時點為估價師實地查勘估價對象之日。 5. 本次評估土地面積是依據(jù)抵押面積 /規(guī)劃總建筑面積X總土地面積計算而來， 如與土地主管部門認定面積不一致，應(yīng)以土地主管部門所出具法定面積為準(zhǔn)。 房 地 產(chǎn) 估 價 結(jié) 果 報 告 一、委托方 名 稱：房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 二、 估價方 法定代表 人：譚路

6、芳 三、 估價對象 1. 項目概況 教師公寓占地面積畝，建筑體量萬平方米，最高建筑高度米， 。 2. 估價對象房屋概況及權(quán)屬狀況 估價對象建于 2011 年，經(jīng)現(xiàn)場查勘為十成新，鋼混結(jié)構(gòu)，建筑物總層數(shù)為 6 層，估價對象為 1—5 層，用途為住宅。 根據(jù)委托方提供的資料和房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場勘查，估價對象所在的商業(yè)部分已 完成竣工驗收，室內(nèi)無裝修。 目前所有權(quán)人尚未領(lǐng)取 《房屋所有權(quán)證》，根據(jù)委托方提供的 《商品房抵押窗口 表》，估價對象為聯(lián)強國際大廈部分項目房地產(chǎn)， 本次評估面積為 32484.16 平方米， 土地分攤面積為 4657.4 平方米。 地理位置 衡陽珠暉區(qū)湖南工學(xué)

7、院 交通狀況 估價對象附近有 10路、40路、2 等公交線路，距離最近的公交站約 150米，與 高鐵不遠，交通十分便捷。 環(huán)境質(zhì)量 估價對象所在區(qū)域景觀環(huán)境較好，該區(qū)域適合住宅。 四、估價目的 為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值 五、估價時點 二O 11年^一月29日 六、價值定義 估價對象在估價時點滿足各項假設(shè)限制條件下的公開市場價值 七、估價依據(jù) 1. 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》 2. 《中華人民共和國土地管理法》 3. 建設(shè)部發(fā)建標(biāo) [1999]48 號《房地產(chǎn)估價規(guī)范( GB/T50291-1999)》 4. 《中華人民共和國擔(dān)

8、保法》 5. 《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》 6. 《房地產(chǎn)抵押評估指導(dǎo)意見》 7. 《商品房抵押窗口表》、《國有土地使用證》 、《國有土地使用權(quán)出讓 合同》、《委托方營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件 8. 估價對象現(xiàn)場勘察記錄 9. 委托方提供的與本次估價相關(guān)的資料 10. 本估價機構(gòu)及估價人員掌握的房地產(chǎn)市場相關(guān)資料 八、估價原則 房地產(chǎn)抵押估價應(yīng)當(dāng)遵循獨立、客觀、公正、合法、謹慎的原則 在估價過程中遵循合法原則、 替代原則、 最高最佳使用原則、 估價時點原則。 1、合法原則 房地產(chǎn)估價應(yīng)當(dāng)以估價對象在合法使用，合法交易、合法處置等為前提下 進行估價。 2、最高最佳使用原則 房地產(chǎn)估價應(yīng)

9、當(dāng)以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最高最佳使 用是指法律上允許，技術(shù)上可能，經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對 象產(chǎn)生最高價值的使用。 3、替代原則 要考慮同一市場下相同物品具有相同市場價值的經(jīng)濟原理， 在同等條件下對 估價對象的結(jié)果不得明顯偏離類似房地產(chǎn)的正常價格。 4、估價時點原則 估價結(jié)果必須為估價時點客觀合理價格，同時此估價結(jié)果的應(yīng)用必須受估 價時點的限制。 5、謹慎原則 謹慎原則是評估房地產(chǎn)抵押價值時應(yīng)遵守的一項原則， 它要求在存在不確定 性因素的情況下做出估價相關(guān)判斷時，應(yīng)當(dāng)保持必要的謹慎，充分估計抵押房 地產(chǎn)在抵押權(quán)實現(xiàn)時可能受到的限制、未來可能發(fā)生的風(fēng)險和損

10、失，不高估假 定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值，不低估房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu) 先受償款。 九、估價方法 房地產(chǎn)估價常用的方法有市場比較法、 成本法、 收益法和假設(shè)開發(fā)法等幾種 方法。 通過對估價對象的特點和類似地區(qū)的房地產(chǎn)市場進行調(diào)查分析，估價對象 類似地區(qū)具有較為活躍和成熟的房地產(chǎn)市場，能夠收集到較為完整的可比實例 資料，可以從可比實例的成交價格修正得出估價對象的比準(zhǔn)價格，因此確定市 場比較法作為其中一種評估方法。 通過估價師對市場的調(diào)查， 能夠收集到較為完整的房地產(chǎn)建造成本資料， 且 運用成本法能夠保守地測算估價對象的現(xiàn)有價值，因此我們采用成本法作為本 次估價的另一種方法。

11、 市場比較法，是在求取一宗待估房地產(chǎn)價格時，依據(jù)替代原理，將待估房 地產(chǎn)與類似房地產(chǎn)的近期交易價格進行對照比較，通過對交易情況、交易日期、 區(qū)域因素和個別因素等的修正，得出待估房地產(chǎn)在估價時點的正常合理價格。 市場比較法技術(shù)路線： 1、在類似地區(qū)調(diào)查類似房地產(chǎn)的交易情況，選取三個近期的交易案例作為 可比實例； 2、通過對可比實例的成交價格修正求得估價對象的比準(zhǔn)價格。 成本法，是求取估價對象在估價時點地重置價格或重建價格，扣除折舊， 以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法，由于估價對象為在建工程， 故不考慮折舊影響。即：估價對象價值 =土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費用 +投 資利

12、息+投資利潤 +銷售稅費。 技術(shù)路線： 1、求取土地價值 2、求取房產(chǎn)價值 求取房屋重置價格：包括前期費用、建安費用、政府規(guī)費、管理費、 利息、利潤、銷售稅費 求取房產(chǎn)價值 3、求得估價對象積算價值 房地產(chǎn)價值 =土地價值 +房產(chǎn)價值 十、估價結(jié)果 我公司嚴格按照國家有關(guān)法律法規(guī)和《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，根據(jù)估 價目的，遵循估價原則，按照估價程序，依據(jù)貴方提供的相關(guān)資料，選用適宜 的估價方法，通過綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素，進行認真測算，最終確定估 價對象在估價時點 2011年 10月 29日滿足各項假設(shè)限制條件下的公開市場價值 為人民幣 69679 萬元。 十一、估價作

13、業(yè)日期 2016年 11月06日至 2016年11月 23日 十二、未來市場風(fēng)險分析 雖然目前房地產(chǎn)市場正處在調(diào)整階段，房地產(chǎn)價格有所松動，但商業(yè)房地 產(chǎn)市場近期內(nèi)風(fēng)險不會很大。 估價測算過程 （一）采用成本法進行測算 1. 土地采用市場比較法 比較實例選擇 通過調(diào)查分析，選擇了近期發(fā)生交易的與待估宗地條件類似的 3 個比較 案例，具體選擇原則和案例條件描述如下： 選擇案例原則如下： 與待估宗地屬同一供需圈 1.1.2 與待估宗地用途應(yīng)相同或相近 1.1.3 與待估宗地的交易類型相同或相似 1.1.4 與待估宗地的估價基準(zhǔn)日應(yīng)接近 1.1.5 交易案例必須為正常交易

14、，或修正為正常交易。 面 積 m2 im2 im2 im2 容積率 / 臨街狀況 兩面臨街 一面臨街 一面臨街 兩面臨街 宗地內(nèi)幵 發(fā)水平 土地平整 土地平整 土地平整 土地平整 相鄰?fù)恋? 利用狀況 以住宅為主 以住宅為主 以商業(yè)為主 以住宅為主 其它主要 影響因素 無 無 無 無 比較因素條件指標(biāo)說明表編制 本次評估運用市場比較法時所選擇的區(qū)域因素、個別因素，在編制比較因 素指數(shù)時，由房地產(chǎn)估價師根據(jù)市場交易情況，確定本次運用市場比較法測算 租金時所選擇的相應(yīng)的比較因素指標(biāo)說明表編制依據(jù)。

15、 根據(jù)待估宗地與比較實例各種因素具體情況，編制比較因素條件指數(shù)表。 詳見表6。 表6 比較因素條件指數(shù)表 比較因素 「待估宗地 實例一 實例二 實例三 項目名稱 建鄴區(qū)經(jīng) 四路以東， 緯八路以 南地塊 建鄴區(qū)會展 中心東北角 地塊 鐵管巷地塊 南京市建鄴 區(qū)明園地塊 土地用途 「100 100 100 100 交易日期 100 102 102 102 交易情況 100 100 100 100  區(qū) 域 因 素 距市中心距離 100 95 115 100 區(qū)域繁華程度 「100 98 102 100 道路通達度

16、 100 98 98 100 交通便利度 100 96 98 98 基礎(chǔ)設(shè)施完善 度 100 98 100 100 公用設(shè)施完備 度 100 98 96 98 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣 度 100 98 98 98 個別因素 形 狀 100 100 100 100 面 積 「100 100 100 100 容積率 100 102 102 106 臨街狀況 100 98 98 100 宗地內(nèi)幵發(fā)水 平 100 100 100 100 相鄰?fù)恋乩? 狀況 100 100 104 100 其

17、它主要影響 因素 100 100 100 100 編制因素比較修正系數(shù)表 根據(jù)比較因素條件指數(shù)表，編制因素比較修正系數(shù)表 7 表7因素比較修正系數(shù)表 比較因素 實例一 實例二 實例三 項目名稱 建鄴區(qū)會展中 心東北角地塊 鐵管巷地塊 南京市建鄴 區(qū)明園地塊 成交價格 18944 元 / m2 25798 元 / m2 19660 元 / m2 土地用途 100/100 100/100 100/100 交易日期 100/102 100/102 100/102 交易方式 100/100 100/100 100/100 : 交

18、易情況 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因 素 距市中心距離 100/95 100/115 100/100 區(qū)域繁華程度 100/98 100/102 100/100 : 道路通達度 100/98 100/98 100/100 交通便利度 100/96 100/98 100/98 基礎(chǔ)設(shè)施完善度 100/98 100/100 100/100 公用設(shè)施完備度 100/98 100/96 100/98 環(huán)境質(zhì)量優(yōu)劣度 100/98 100/98 100/98 個別因 素 形 狀 100/100 100/10

19、0 100/100 面 積 100/100 100/100 100/100 : 容積率 100/102 100/102 100/106 臨街狀況 100/98 100/98 100/100 宗地內(nèi)幵發(fā)水平 100/100 100/100 100/100 相鄰?fù)恋乩脿?況 100/100 100/104 100/100 其它主要影響因 素 100/100 100/100 100/100 測算單價 22538元/仃 22955 元 / m2 19320 元 / m2 比準(zhǔn)價格 元/ m2 估價對象土地取得成本為：元/ m2Xtf

20、 =萬元 2. 建筑物重置價通常采用成本積算法求取。 建筑物重置價內(nèi)涵包括建筑物幵發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅 費、幵發(fā)利潤。 幵發(fā)成本由前期工程費、建安工程造價、附屬公共配套設(shè)施費、公共 基礎(chǔ)設(shè)施費、代收費用(政策性收費)構(gòu)成。 (1) 建安工程費： 根據(jù)建筑工程概預(yù)算定額標(biāo)準(zhǔn)，類似于估價對象的建筑結(jié)構(gòu)項目，建成后 的地上建安工程費為1500元/仃，估價對象商業(yè)已全部建成。 根據(jù)委托方提供的資料和房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場勘查，根據(jù)委托方提供的資料 和房地產(chǎn)估價師現(xiàn)場勘查，估價對象所在的商業(yè)部分已完成竣工驗收，室內(nèi)無 裝修，無設(shè)施設(shè)備。 故估價對象房屋建安工程費為： 1500元/

21、m2Xtf =萬元 (2) 前期工程費：包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設(shè)計及“六通”的費用，評 估中以適當(dāng)?shù)谋壤_定前期費用為建安工程造價的 10% 則前期工程費為： 萬元X 10%萬元 (3) 附屬公共配套設(shè)施費：包括列入項目規(guī)劃圖、規(guī)劃要點，列入建筑安裝施 工圖預(yù)算項目，與主體房屋相配套的非營業(yè)性的公共配套設(shè)施費用。宗地紅線 內(nèi)附屬公共配套設(shè)施費用按建筑面積計需元 /m2， 22 則附屬公共配套費為：150元/m X 32484.16 m二萬元 （4） 公共基礎(chǔ)設(shè)施費：包括開發(fā)項目內(nèi)直接為商品房配套建設(shè)的照明、綠化、 2 環(huán)衛(wèi)等公共基礎(chǔ)設(shè)施費用。 宗地紅線內(nèi)公共基礎(chǔ)設(shè)施費用

22、按建筑面積計需元 /m ， 2 則公共基礎(chǔ)設(shè)施費為：250元/仃X 32484.16 m二萬元 （5） 政策性收費：按建筑面積元 /平方米計算，根據(jù)南京市物價、南京市財政 局關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)《省物價局、省財政廳關(guān)于調(diào)整南京市城市市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套 費的批復(fù)》的通知 , 確定代收費用 （政策性收費 ）：市政公用基礎(chǔ)設(shè)施配套費 150 元/m2;白蟻防治費元/ m2;教育地方附加費元/ m2;散裝水泥基金 2元/m2;新 型墻體材料專項基金 8元/m2；即：元/ m2Xtf =萬元 開發(fā)成本 =萬元 +萬元 +萬元 +萬元 +萬元 =萬元 管理費用 該項費用是指在建設(shè)施工過程中的發(fā)生的管理費，

23、包括人員工資、福 利等，該項費用按建造成本費用的 5%，則管理費為： 管理費用 =（土地成本 + 幵發(fā)成本）X管理費率二（萬元+萬元）X 5%萬元 投資利息 投資利息：按建筑物投資額和合理的建造期限及現(xiàn)時資金社會一般無 風(fēng)險收益確定并假定資金均勻投入，按工程計算期 1 年與銀行利息（一年期貸 款利率為%計。則投資利息為：萬元X ［（1+%）1-1］ + （萬元+萬元）X ［（1+%）］= 萬元 投資利潤 是以一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的平均利潤 率，利潤率取 40%。投資利潤為： 投資利潤二（土地成本+幵發(fā)成本+管理費用+投資利息）X利潤率 （萬元 + 萬元+

24、萬元+萬元）X =萬元 銷售稅費 營業(yè)稅、城市建設(shè)維護費、教育附加費、按銷售價格的％十，則銷售稅費為: 銷售稅費二（萬元+萬元+萬元+萬元+萬元）X =萬元 估價對象價值二土地成本+幵發(fā)成本+管理費用+投資利息+投資利潤+銷售稅 V二萬元+萬元+萬元+萬元+萬元+萬元 二萬元 （二）采用市場比較法測算： 1 、估價對象第一層測算過程 比較法即選取同一供需圈內(nèi)三個近期成交的類似用途房地產(chǎn)交易案例進行 交易情況、時間因素、區(qū)域因素、個別因素修正，求取估價對象價格。 1）選取可比實例 針對估價對象的評估目的和其特點，經(jīng)過估價人員的調(diào)查及分析，選取三 個與估價對象建筑結(jié)構(gòu)相同、

25、交易情況正常、用途相似、交易類型相同、區(qū)域 及個別因素條件相近、交易時間為近期的交易案例。 2）編制比較因素條件說明表 比較因素條件說明表 區(qū) 繁華 離商業(yè)中 位于商業(yè) 位于商業(yè)中 位于商業(yè)中 位于商業(yè)中 域 程度 心的距離 中心 心 心 心  因 素 所處區(qū)域 的商業(yè)集 聚程度 高 高 高 高 父通 便捷 程度 道路及停 車情況 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 公交線 路情況 較多 較多 較多 較多 配套設(shè)施 較好 較好 較好 較好 環(huán)境質(zhì)量 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 區(qū)域規(guī)劃 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 優(yōu) 臨街

26、類型 兩面臨街 兩面臨街 兩面臨街 兩面臨街 個 別 因 素 建筑結(jié)構(gòu)及質(zhì)量 好 好 好 好 建筑物裝修情況 一般 一般 好 好 物業(yè)管理 較好 一般 一般 一般 成新度 新 新 新 新 樓層 一層 一層 一層 一層 人流量 多 多 多 多 4）根據(jù)因素比較表進行價格修正及評估測算 價格修正及測算表 待估房地 比較因素 案例一 案例二 案例三 產(chǎn) 交易情況 100 30613 30388 30571 交易時點 100 100 100 100 區(qū)域 因素 商服繁華狀況 15 15

27、 15 15 交 通 狀 況 離商業(yè)中心 的距離 15 15 15 15 公交便捷度 15 15 15 15 配套設(shè)施 10 10 10 10 環(huán)境質(zhì)量 15 15 15 15 區(qū)域規(guī)劃 20 20 20 20 臨街類型 10 10 10 10 合計 100 100 100 100 個別 因素 建筑結(jié)構(gòu)及質(zhì)量 15 15 15 15 建筑物裝修情 況 15 15 18 18 物業(yè)管理 10 8 8 8 成新度 20 20 20 20 樓層 15 15 15 1

28、5 人流量 25 25 25 25 合計 100 98 101 101 5）計算結(jié)果 比較案例交易價 格（元/仃） 30613 30388 30571 交易情況修正 100/100 100/100 100/100 交易日期修正 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素修正 100/100 100/100 100/100 個別因素修正 100/98 100/101 100/101 比準(zhǔn)價格（元/仃） 31238 30087 30268 權(quán)重 評估單價（元/仃） 30722 6） 估價對

29、象第一層評估單價為 30722元/仃。 7） 估價對象第一層評估總價為 30722元/ m2Xtf =萬元。 2、 估價對象第二層測算過程 1） 根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)市場規(guī)律及營業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù)，住宅類房地產(chǎn)第二 層租金為第一層的80%-90%本次評估第二層租金取第一層的 80% 2） 市場比較法測算估價對象第二層單價： 30722元/仃x 80%=24578元/仃 3） 市場比較法測算估價對象第二層總價： 24578元/仃x仃二萬元 3、 估價對象第三層測算過程 1） 根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)市場規(guī)律及營業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù)，商場類房地產(chǎn)第三 層租金為第一層的70%-80%本次評估

30、第三層租金取第一層的 70% 2） 市場比較法測算估價對象第三層單價： 30722元/仃x 70%=21505元 /仃 3） 市場比較法測算估價對象第三層總價： 21505元/仃x仃二萬元 4、 估價對象第四層測算過程 1）根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)市場規(guī)律及營業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù)，商場類房地產(chǎn)第四 層租金為第一層的65%-70%本次評估第四層租金取第一層的 65% 2） 市場比較法測算估價對象第四層單價： 30722元/ m2X 65%=19969元/仃 3） 市場比較法測算估價對象第四層總價： 19969元/仃x仃二萬元 5、 估價對象第五層測算過程 1） 根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)市場規(guī)律

31、及營業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù)，商場類房地產(chǎn)第五 層租金為第一層的60%-70%本次評估第五層租金取第一層的 60% 2） 市場比較法測算估價對象第五層單價： 30722元/仃X 60%=18433元/仃 3） 市場比較法測算估價對象第五層總價： 18433元/仃x仃二萬元 6、 估價對象第六層測算過程 1） 根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)市場規(guī)律及營業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù)，商場類房地產(chǎn)第六 層租金為第一層的55%-65%本次評估第六層租金取第一層的 55% 2） 市場比較法測算估價對象第六層單價： 30722元/仃x 55%=16897元 /仃 3） 市場比較法測算估價對象第六層總價： 16897

32、元/仃x仃二萬元 7、 估價對象第七層測算過程 1） 根據(jù)衡陽市房地產(chǎn)市場規(guī)律及營業(yè)性用房樓層調(diào)整系數(shù)，商場類房地產(chǎn)第七 層租金為第一層的50%-60%本次評估第七層租金取第一層的 50% 2） 市場比較法測算估價對象第七層單價為： 30722元/仃x 50%=15361元/任 3） 市場比較法測算估價對象第七層總價為： 15361元/仃x仃二萬元 估價對象總價值二萬元+萬元+萬元+萬元+萬元+萬元+萬元二萬元 各層評估價格詳細說明表 評估單價（元/ m2） 總價（萬元） 第一層 30722 第二層 24578 第三層 21505 第四層 1

33、9969 第五層 18433 第六層 16897 第七層 15361 合計 69679 （四舍五入，取整至萬兀） 根據(jù)估價師經(jīng)驗，采用市場比較法和成本法評估的結(jié)果相差較大。采用市 場比較法評估依據(jù)的基礎(chǔ)資料詳實，評估結(jié)果客觀可靠。成本法以成本累加為 評估途徑，成本低并不一定表明效用和價值低，因此成本法結(jié)果僅作參考，本 次評估以市場比較法評估結(jié)果為最終結(jié)果， 即估價對象最終價格為人民幣 69679 萬 附 件 1?估價對象《國有土地使用證》復(fù)印件 2?估價對象《商品房預(yù)售許可證》復(fù)印件 3.估價對象《商品房抵押窗口表》復(fù)印件 4?估價對象《土地出讓合同》復(fù)印件 5. 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》復(fù)印件 6. 《單位工程竣工驗收證明書》復(fù)印件 7. 委托方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 8. 估價方營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件 9. 估價方資質(zhì)證書復(fù)印件 10. 估價師資格證書復(fù)印件