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1、房地產(chǎn)企業(yè)管理制度手冊北京東方民生置業(yè)有限公司2013 年 8 月第 9 章投融資開發(fā)管理制度 49 1 投資管理制度 49 11項目投資管控制度 49 2 融資管理制度 89 22融資執(zhí)行管理辦法 8第 10章營銷管理制度 1210 1 營銷策劃管理制度 1210 1 2營銷費用預(yù)算管理辦法 1210 2 銷售與服務(wù)管理制度 1310 2 1地產(chǎn)項目銷售管理制度 13第 11 章工程造價與預(yù)決算管理制度 1711 1 工程造價管理制度 1711 1 1工程計量計價管理規(guī)定 1711 2 工程預(yù)決算管理制度 2011 21工程預(yù)算編制管理規(guī)范 2012 2 2工程項目預(yù)結(jié)算管理細(xì)則 22第 1

2、2章工程材料設(shè)備管理制度 2713 1工程物料設(shè)備采購制度 2712 12重要設(shè)備招標(biāo)采購管理制度 2712 14相關(guān)部門指定材料采購管理細(xì)則 3012 2材料設(shè)備運輸與存檔制度 3212 22儀器設(shè)備檔案管理制度 32第 13章工程技術(shù)與質(zhì)量管理制度 3313 1工程技術(shù)管理制度 3313 1 2施工圖紙管理規(guī)定 3314 2 2工程質(zhì)量管理實施辦法 3413 2 3工程竣工驗收管理制度 37第 14 章 房地產(chǎn)項目管理制度 4014 1房地產(chǎn)項目開發(fā)制度 4014 1 2項目可行性研究管理辦法 4014 1 4房地產(chǎn)項目立項報批辦法 4414 2房地產(chǎn)項目實施制度 4614 2 2工程施工

3、控制制度 4615 2 4工程驗收管理辦法 48第 15章房地產(chǎn)財務(wù)管理制度 5016 1財務(wù)會計管理制度 50151 2會計核算規(guī)范 5015 2審計與差旅費報銷管理制度 5815 2 2納稅管理辦法 58第 16章房地產(chǎn)行政人事管理制度 6416 1 房地產(chǎn)行政管理制度 6416 1 2行政事務(wù)管理制度 6416 2 房地產(chǎn)人力資源管理制度 676716 2 2 考核管理制度63第9章投融資開發(fā)管理制度9. 1投資管理制度10. 1. 1項目投資管控制度制度名稱項目投資管控制度制度編號受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期第i章總則第1條 為了加強(qiáng)XX集團(tuán)公司及下屬企業(yè)的投資管理，規(guī)范投資行為，

4、防止投資的隨意性、盲目性，降低投資風(fēng)險，依據(jù)國家有關(guān)財經(jīng)法規(guī)規(guī)定，并結(jié)合集團(tuán)公司的具體情況，特制定本制度。第2條 投資發(fā)展部是負(fù)責(zé)集團(tuán)及其子公司、直屬企業(yè)、外部企業(yè)、合資企業(yè)、參股企業(yè)、兼并企業(yè)項目投資管理的主管部門，主要負(fù)責(zé)企業(yè)投資項目的審查、申報、立項，可行性研究報告的申報審批。第3條 投資原則具體如下。1 .必須遵守國家法律、法規(guī)，符合國家產(chǎn)業(yè)政策。2 .必須符合本集團(tuán)的發(fā)展戰(zhàn)略。3 .必須堅持效益原則，原則上長期投資收益率不應(yīng)低于集團(tuán)的凈資產(chǎn)收益率。第2章投資審批權(quán)限第4條 集團(tuán)控股企業(yè)的投資審批權(quán)歸屬集團(tuán)公司，非控股企業(yè)由其董事會確定。按照投資項目下管一級的原則，集團(tuán)公司只受理所屬一

5、級獨資及控股企業(yè)的投資申報，其他企業(yè)的投資項目按照隸屬關(guān)系實 行分級管理。第5條集團(tuán)公司及所屬企業(yè)應(yīng)制定本企業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展中長期規(guī)劃和年度投資計劃；所屬企業(yè)的年度投資計劃要經(jīng)法定程序集體討論、科學(xué)決策，并報集團(tuán)公司投資發(fā)展部登記備案。第6條 設(shè)立新公司、參股其他公司等權(quán)益性長期投資，投資額100萬元以內(nèi)（含100萬元）的，由集團(tuán)總經(jīng)理審批；100萬500萬元（含500萬元）的，由集團(tuán)董事長審批；500萬1 000萬元（含1 000萬元）的，由集團(tuán)董事會批準(zhǔn)；投資額在 1 000萬元以上的投資由集團(tuán)股東大會批準(zhǔn)。通過資本市場實施 并購，須經(jīng)集團(tuán)股東會批準(zhǔn)。第3章投資審批程序第7條 集團(tuán)及控股企業(yè)設(shè)立

6、新公司或參股其他公司（非上市公司）新項目開發(fā)，必須事先進(jìn)行可行性研究，從以下6個方面進(jìn)行定量和定性分析、評價，具體內(nèi)容如下表所示。公司投資項目可行性研究內(nèi)容一覽表可行性研究項目可行性研究內(nèi)容項目開發(fā)必要性研究項目是否符合政府房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策、地區(qū)規(guī)劃通過市場調(diào)查和預(yù)測，對市場供需情況及項目競爭能力進(jìn)行分析比較分析項目建設(shè)規(guī)模是否合理項目開發(fā)條件分析項目位置是否合、是否符合城鎮(zhèn)規(guī)劃和國土管理的要求基礎(chǔ)配套設(shè)施建設(shè)是否到位，交通運輸是否有保證工程地質(zhì)和水文地質(zhì)是否符合項目建設(shè)要求拆遷工作是否可行，周圍環(huán)境是否有利于項目建設(shè)基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)測算與分析總投資的測算，分析投資構(gòu)成比例是否合理，有無高估冒算或漏

7、項少算的情況資金籌措方式和項目分步用款計劃是否合理、得當(dāng)各種稅金的計算是否符合國家規(guī)定的稅種和稅率項目費用的鑒別和估算項目的財務(wù)效益分析編制項目財務(wù)效益分析表， 主要包括貸款償還期計算表、 財務(wù)平衡表、財務(wù)現(xiàn)金流量表等計算財務(wù)動態(tài)分析指標(biāo)， 主要包括財務(wù)內(nèi)部收益率、 財務(wù)凈現(xiàn)值、貸款償還期等計算財務(wù)靜態(tài)分析指標(biāo)，主要包括投資利潤率、投資利稅率、投資收益率、投資回收期等項目不確定性分析盈虧平衡分析，包括生產(chǎn)能力利用率表示的盈虧平衡點敏感性分析，包括工期延長、投資增減、主要原材料價格升降、生產(chǎn)能力利用程度等項目不利因素風(fēng)險分析預(yù)測項目開發(fā)中可能出現(xiàn)的風(fēng)險，并提出采取回避風(fēng)險的有效措施第8條 按本制

8、度必須上報審批的項目，由投資單位在未簽訂任何具有法律效力的合同、協(xié)議及未進(jìn)行任何實際投資之前，備齊以下資料，上報集團(tuán)公司投資發(fā)展部4 .項目投資申請報告或建議書。5 .投資單位對投資項目的投資決定或決議。6 .項目可行性研究報告。7 .有關(guān)合同、（協(xié)議）草案。8 .資金來源及投資企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債情況。9 .有關(guān)合作單位的資信情況。10 政府的有關(guān)許可文件。11 項目執(zhí)行人的資格及能力等。第9條 集團(tuán)公司投資發(fā)展部在收到項目報批的全部資料后，應(yīng)組織有關(guān)部門對該項目進(jìn)行初審，并提出初審意見。對初審予以否決的項目，在征求集團(tuán)主管領(lǐng)導(dǎo)同意后，由投資發(fā)展部將初審意見書面返回申報單位。申報單位對初審意見有異

9、議的，可申請復(fù)查一次。第10條經(jīng)初審認(rèn)為基本可行的項目，在征求主管領(lǐng)導(dǎo)意見后，由投資發(fā)展部會同有關(guān)部門提出召開 投資審議會的建議。第11條 投資審議會的內(nèi)容主要包括以下 4個方面：查詢項目基本情況，比較選擇不同的投資方案；對項目的疑點、隱患提出質(zhì)詢；評價項目執(zhí)行人的資格及能力等；提出項目最終決策、建議等。第12條 總經(jīng)理根據(jù)投資審議會對項目所作出的決議，簽署審批意見。第13條 投資發(fā)展部根據(jù)總經(jīng)理的審批意見，下達(dá)書面批復(fù)文件。 一般情況下，在收到投資單位的上報申請后，應(yīng)在15個工作日以內(nèi)完成項目的審查與批復(fù)。第14條 凡屬于備案的項目，由投資單位在項目實施后15個工作日內(nèi)向集團(tuán)公司提交備案材料

10、，包括可行性分析報告、合同、章程等。第4章投資項目監(jiān)控第15條 集團(tuán)公司及其下屬企業(yè)的投資實行投資、經(jīng)營和監(jiān)管相結(jié)合的原則。 投資單位對投資項目應(yīng)實行專人專項監(jiān)管，做到責(zé)權(quán)利相對稱，確保項目按計劃順利實施。第16條 投資單位在項目正式立項并確定項目執(zhí)行人后，應(yīng)再確定一名項目監(jiān)督人，并由項目執(zhí)行人、監(jiān)督人與本企業(yè)的主管領(lǐng)導(dǎo)簽訂項目責(zé)任合同書，項目執(zhí)行人負(fù)直接責(zé)任，監(jiān)督人負(fù)連帶責(zé)任。第17條 項目監(jiān)督人可由本企業(yè)董事會、監(jiān)事會成員、經(jīng)營班子成員或投資發(fā)展部門的人員擔(dān)任。項目監(jiān)督人的主要職責(zé)包括對項目全過程實行跟蹤監(jiān)管、督促項目執(zhí)行人加強(qiáng)項目運作管理和資金財務(wù)管理、及時發(fā)現(xiàn)和匯報項目實施過程中出現(xiàn)的

11、問題并提出解決的辦法和建議等。第18條 項目執(zhí)行人應(yīng)定期將項目進(jìn)展情況向本企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)或主管管理負(fù)責(zé)人作出書面匯報，并接受財務(wù)收支等方面的審計。第19條項目的組織實施。1.要嚴(yán)格按批準(zhǔn)的規(guī)模、內(nèi)容和投資指標(biāo)執(zhí)行。任何單位不得擅自改變項目的規(guī)模內(nèi)容和突破投資總額；否則，財務(wù)部有權(quán)停止付款。因故超過概算的，必須事先提出調(diào)整概算報告，報集團(tuán)公司投資發(fā)展部核審后報總經(jīng)理批準(zhǔn)后執(zhí)行。2 .嚴(yán)格控制土建面積和土建投資?；椖堪词┕D和預(yù)算執(zhí)行，技改項目土建工程、單項工程新增面積一般不得超過原有面積的 30% ,或用于土建工程的資金不得超過總投資的20% o公司經(jīng)濟(jì)發(fā)展委員會、建設(shè)管理委員會要及時進(jìn)行監(jiān)督、

12、檢查，發(fā)現(xiàn)問題后應(yīng)及時向集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)匯報。3 .計劃的調(diào)整和結(jié)轉(zhuǎn)。在年度計劃實施過程中，因情況變化，需要調(diào)整當(dāng)年投資計劃、用款計劃的項目，投資單位必須事先報集團(tuán)公司審批。4 .集團(tuán)公司投資發(fā)展部要組織有關(guān)人員至少每年兩次對下屬企業(yè)的投資項目實施情況進(jìn)行檢查。第5章項目的驗收和考核第20條 項目按批準(zhǔn)的內(nèi)容已經(jīng)完成，具備使用條件，達(dá)到竣工文件規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)后，企業(yè)應(yīng)及時申請項目竣工后驗收報告，并編寫竣工資料，報集團(tuán)公司投資發(fā)展部而后申請政府部門竣工驗收。第21條 項目竣工驗收后，企業(yè)應(yīng)逐月對項目投資效益進(jìn)行考察分析，向集團(tuán)公司投資發(fā)展部和有關(guān)部門報告項目經(jīng)濟(jì)效益情況。第22條 集團(tuán)公司每兩年進(jìn)行一次投資

13、項目優(yōu)秀獎評比活動，對獲獎的投資項目主管領(lǐng)導(dǎo)和投資項目執(zhí)行人、監(jiān)督人實行獎勵。第6章其他第23條本制度由集團(tuán)公司投資發(fā)展部負(fù)責(zé)解釋。第24條 本制度自下發(fā)之日起施行。編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期9. 2融資管理制度9. 2. 2融資執(zhí)行管理辦法制度名稱融資執(zhí)行管理辦法制度編號受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期第i章總則第i條 為了保證及時籌集到公司經(jīng)營、項目運作所需的資金，最大限度地降低融資成本，并有效防范融資風(fēng)險，根據(jù)國家法律法規(guī)及公司的實際情況，特制定本辦法。第2條 本辦法適用于本公司的融資業(yè)務(wù)管理，主要涉及合作開發(fā)融資、銀行貸款融資、股票融資3種融資業(yè)務(wù)的執(zhí)行。第3條

14、公司決策機(jī)構(gòu)，財務(wù)部以及其他相關(guān)職能部門的責(zé)任權(quán)限如下。1 .公司決策機(jī)構(gòu)：公司總經(jīng)理辦公會、董事會負(fù)責(zé)融資相關(guān)事項的審批與決策工作。2 .財務(wù)部：公司財務(wù)部在總經(jīng)理的授權(quán)下，負(fù)責(zé)融資的具體執(zhí)行工作，包括融資計劃的執(zhí)行、資金提 供方的接洽、融資談判、融資資金到位管理、融資賬務(wù)處理、融資總結(jié)等工作。3 .其他相關(guān)職能部門：在財務(wù)部執(zhí)行融資計劃的過程中，公司其他相關(guān)職能部門有義務(wù)給予配合和支 持。第2章 合作開發(fā)融資業(yè)務(wù)的執(zhí)行第4條合作開發(fā)融資，即吸取直接的資金投資。這種融資應(yīng)經(jīng)公司股東大會召開會議議定或董事會批準(zhǔn)。第5條 總經(jīng)理負(fù)責(zé)和資金投資方簽訂資金投資協(xié)議，約定投資金額、所占股份、資金投資日

15、期以及資金投資收益分配和風(fēng)險的分擔(dān)等。第6條 財務(wù)部負(fù)責(zé)監(jiān)督所籌集資金的到位狀況，并請會計事務(wù)所辦理驗資手續(xù)，公司據(jù)此向資金投 資者簽發(fā)出資報告第7條 財務(wù)部收到資金后，應(yīng)及時建立股東名冊。第8條企業(yè)行政辦公室負(fù)責(zé)辦理工商變更登記，并辦理企業(yè)章程修正手續(xù)。第9條 為有效防范融資風(fēng)險，公司在吸取直接資金投資時應(yīng)注意下列事項。1 .利用合作開發(fā)方式融資時，不得吸取資金投資者已設(shè)有擔(dān)保物權(quán)和租賃資產(chǎn)的出資。2 .籌集的資金在投入使用期間，資金投資者除依法轉(zhuǎn)讓外，不得以任何方式抽走。第3章 銀行貸款融資業(yè)務(wù)的執(zhí)行第10條 銀行貸款融資業(yè)務(wù)由公司財務(wù)部統(tǒng)一負(fù)責(zé)。第11條銀行貸款融資程序如下。1 .根據(jù)現(xiàn)

16、金預(yù)算和項目開發(fā)計劃確定資金需求金額、時間和期限，由財務(wù)總監(jiān)提出銀行貸款融資方 案，包括擬借款銀行、借款額、借款時間、借款期限、利率水平、預(yù)計融資成本（包括利息費用和其他手 續(xù)費）、還款時間（包括利息和本金）、還款方式、資金來源、對公司資本結(jié)構(gòu)的影響等內(nèi)容。2 .銀行貸款融資方案必須經(jīng)總經(jīng)理審核。3 .根據(jù)銀行貸款融資方案預(yù)計的用款時間及銀行辦理貸款的實際情況，財務(wù)總監(jiān)組織財務(wù)部融資 執(zhí)行人員提前34個月與銀行進(jìn)行初步接洽，形成合作意向，然后進(jìn)入銀行借款程序。4 .銀行借款基本程序如下圖所示。；綜合考慮銀行貸款融資這一方式對資本結(jié)構(gòu)的影響，需籌集的資金數(shù)量、還款期限、資本結(jié)構(gòu)、資金成本、風(fēng)險和

17、效益等因素廠* kH - = !-一一包括所貸資金的用途和金額、用款時間和計劃、還款期限和計劃1I _J銀行對本公司進(jìn)行審查，依據(jù)審批權(quán)限，核準(zhǔn)公司提出的貸款金:額和用款計劃申請合同內(nèi)容包括貸款種類、貸款用途、貸款金額、利息率、貸款期:限、利息及本金的償還方式及資金來源、違約責(zé)任等 ! . , .I.J融資執(zhí)行人員和銀行經(jīng)辦人員一起辦理抵押物的抵押登記手續(xù)銀行一次或分次將貸款轉(zhuǎn)入企業(yè)賬戶J公司按照銀行貸款的融資計劃使用資金，不得隨意改變資金用;途，財務(wù)部應(yīng)及時計提和支付借款利息，并實行崗位分離|銀行貸款融資程序圖5 .財務(wù)部建立借款臺賬，借款到賬的當(dāng)日據(jù)實登記每筆借款的合同編號、貸款銀行名稱、

18、借入金額、 借款日期、還款日期和借款利率等事項，及時計算、提取應(yīng)計利息，準(zhǔn)確反映利息支出和本金償還情況。6 .在辦理貸款的過程中，在銀行規(guī)定報送的材料中需由財務(wù)部以外的其他部門提供的，財務(wù)部應(yīng)提前 一周通知相關(guān)部門。銀行臨時要求報送的材料，財務(wù)部應(yīng)在得到銀行通知時立即通知相關(guān)部門準(zhǔn)備，通知 內(nèi)容及時間應(yīng)形成文字記錄。相關(guān)部門在接到通知后，應(yīng)在規(guī)定的時間內(nèi)提供相關(guān)資料，并形成文件交接 記錄。第12條 短期借款融資程序。1 .根據(jù)財務(wù)預(yù)算和預(yù)先測算，公司財務(wù)部應(yīng)先確定公司短時間內(nèi)所需資金撥款，編制短期借款計劃表。2 .依照資金的規(guī)模大小，分別有財務(wù)部經(jīng)理、財務(wù)總監(jiān)和總經(jīng)理審批短期借款計劃表。具體限

19、額如下(超過規(guī)定限額標(biāo)準(zhǔn)的由公司董事會批準(zhǔn))。(1)財務(wù)部經(jīng)理審批限額：10萬元。(2)財務(wù)總監(jiān)審批限額：50萬元。(3)總經(jīng)理審批限額：100萬元。3 .財務(wù)總監(jiān)在總經(jīng)理的授權(quán)下負(fù)責(zé)簽訂借款合同，并監(jiān)督資金撥款的到位和使用情況，借款合同內(nèi)容 包括借款人、借款金額、利息率、還款期限、利息同本金的償還方式以及違約責(zé)任等。4 .在短時間借款到位當(dāng)日，公司財務(wù)部應(yīng)按照借款類別在“短時間融資登記簿”中登記。5 .公司依照短期借款計劃表中的規(guī)定用途使用該項資金，不得隨意改變資金撥款用途，如有變動須經(jīng) 原審批機(jī)關(guān)部門的批準(zhǔn)。第4章股票融資業(yè)務(wù)的執(zhí)行第13條 股票融資程序如下。1 .發(fā)行股票融資時，公司董事

20、會應(yīng)先擬定發(fā)行新股的申請報告，并報股東大會批準(zhǔn)。2 .經(jīng)股東大會批準(zhǔn)后，董事會向國家相關(guān)授權(quán)部門申請發(fā)行新股。3 .公司對外公告招股說明書、財務(wù)會計報告及附屬明細(xì)表，并與證券經(jīng)營機(jī)構(gòu)簽訂承銷協(xié)議(定向募集時，還應(yīng)向新股認(rèn)購人發(fā)出認(rèn)購公告或通知)。4 .公司出售股份，收繳股款。5 .改組董事會、監(jiān)事會，辦理相應(yīng)的變更登記手續(xù)，并向社會發(fā)出公告。6 14條 公司發(fā)行記名股票時，財務(wù)部應(yīng)當(dāng)置備股東名冊，名冊上記載股東的姓名或名稱、住所、各股東所持股份、股票編號以及股東取得股票的日期等。7 15條 公司發(fā)行無記名股票時，財務(wù)部應(yīng)當(dāng)記載發(fā)行股票的數(shù)量、編號及發(fā)行日期。第5章 融資資金管理第16條收取資金

21、。1 .財務(wù)部出納人員需根據(jù)融資合同或協(xié)議，在規(guī)定時間內(nèi)收取所籌的資金。2 .融資合同或協(xié)議簽訂后，出納人員需及時核實籌集資金的到賬情況，如果發(fā)現(xiàn)異常，應(yīng)及時匯報，否則由其自行承擔(dān)責(zé)任。3 .融資合同或協(xié)議簽訂后，公司的會計人員需及時檢查貸款憑證手續(xù)是否齊全、內(nèi)容是否合法，確保 憑證內(nèi)容與融資合同或協(xié)議的內(nèi)容保持一致。第17條 籌集資金的使用控制。按照融資合同或協(xié)議的約定，公司及時足額取得相關(guān)資金后，應(yīng)按規(guī)定的用途使用籌集的資金。第18條 籌集資金的使用變更。4 .由于公司內(nèi)部經(jīng)營變化或市場環(huán)境變化等特殊情況導(dǎo)致確實需要改變籌集資金用途的，資金使用部 門須提出變更申請書，經(jīng)財務(wù)部核準(zhǔn)后報總經(jīng)理

22、審批簽字。5 .審批過程須進(jìn)行完整的書面記錄，嚴(yán)禁未經(jīng)審批就擅自改變資金用途。6 .嚴(yán)禁擅自使用公司籌集的資金，發(fā)現(xiàn)私自挪用資金者，應(yīng)追究其責(zé)任并視情況報相關(guān)部門或機(jī)關(guān)處第6章附則第19條 本辦法由財務(wù)部制定，解釋權(quán)、修改權(quán)歸財務(wù)部所有。第20條本辦法經(jīng)公司總經(jīng)理審批后實施，修改時亦同編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期第10章營銷管理制度10. 1營銷策劃管理制度11. 1. 2營銷費用預(yù)算管理辦法制度名稱營銷費用預(yù)算管理辦法制度編號受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期第1條 為了規(guī)范項目營銷費用的預(yù)算行為，加強(qiáng)對營銷費用預(yù)算的管理，杜絕營銷費用的浪費，特制定本辦法。第2條 市場部經(jīng)

23、理應(yīng)于每年的年底前根據(jù)公司下一年度的項目計劃與銷售計劃，編制下一年度的營 銷費用。第3條 公司的營銷費用主要分為以下 6個方面。1 .市場調(diào)研費。2 .項目的宣傳廣告費。3 .項目的推廣費。4 .項目的促銷費。5 .項目的公關(guān)費。6 .其他費用。第4條 市場部在編制年度營銷預(yù)算時應(yīng)充分考慮到項目的重要程度及各種銷售費用所占的比例，妥 善進(jìn)行拆分，一般以第 3條中的24項為主要支出項目。第5條市場部的年度營銷預(yù)算經(jīng)過主管副總及總經(jīng)理的審批后，應(yīng)將其劃分為月度營銷費用預(yù)算， 并列上詳細(xì)的執(zhí)行方案以做說明。第6條 經(jīng)過財務(wù)部核算合格的月度營銷預(yù)算報主管副總及總經(jīng)理批準(zhǔn)，市場部要嚴(yán)格按照批準(zhǔn)后的 營銷

24、預(yù)算執(zhí)行。第7條市場部在執(zhí)行預(yù)算的過程中，如果營銷預(yù)算需增加必須要得到主管財務(wù)的副總及總經(jīng)理的同 意，方可要求財務(wù)部增加撥款。第8條 每月月底前市場部需要將當(dāng)月的預(yù)算情況執(zhí)行匯總表報至財務(wù)部、主管副總及總經(jīng)理處，由其對營銷預(yù)算的使用情況進(jìn)行監(jiān)督。第9條 市場部對于超支的預(yù)算必須作出詳細(xì)的說明，由工程技術(shù)部、財務(wù)部、主管財務(wù)副總及總經(jīng)理進(jìn)行共同判斷超支預(yù)算的必要性，對于無故超支的預(yù)算將對營銷部經(jīng)理進(jìn)行懲處。第10條 本辦法由總經(jīng)辦制定，報總經(jīng)理辦公會議審批，自頒布之日起生效實施。編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期10. 2銷售與服務(wù)管理制度10. 2. 1地產(chǎn)項目銷售管理制度制度名

25、稱地產(chǎn)項目銷售管理制度制度編號受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期第1章總則第1條 為了規(guī)范公司各項目的銷售工作，提高管理工作水平，最大限度地實現(xiàn)企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益，特制 定本制度。第2條 本制度涉及樓盤銷控、認(rèn)購管理、銷售例會等內(nèi)容，各項目售樓中心應(yīng)按此制度執(zhí)行。第2章銷售策略、計劃的制訂第3條 開發(fā)項目之初，營銷管理中心即應(yīng)派員參與項目立項過程，掌握項目定位、產(chǎn)品規(guī)劃、成本 等內(nèi)容，做好營銷策劃工作準(zhǔn)備。第4條 根據(jù)項目開發(fā)進(jìn)展，營銷管理中心應(yīng)及時進(jìn)行全程營銷策劃，包括項目調(diào)研、制定銷售策略、宣傳推廣策略等。第5條 營銷管理中心應(yīng)根據(jù)項目施工進(jìn)度實施營銷推廣計劃，做好開盤前的準(zhǔn)備工作，包括各種形 式

26、的宣傳、銷售現(xiàn)場包裝、銷售人員到位與培訓(xùn)等。第6條 銷售經(jīng)理應(yīng)根據(jù)項目情況，及時做好項目銷售規(guī)劃，組建售樓中心，以配合公司銷售部開展各項工作。第3章樓盤銷控管理第7條 銷控工作由銷售部經(jīng)理統(tǒng)一負(fù)責(zé)。銷售部經(jīng)理不在時，由售樓中心經(jīng)理具體執(zhí)行，并于第一 時間知會銷售部經(jīng)理。第8條售樓員需銷控單位時，須同銷售部經(jīng)理聯(lián)系，確認(rèn)該單位尚未售出可以銷控，才能進(jìn)行銷控第9條 銷售部經(jīng)理銷控單位前，必須以售樓員先交客戶的認(rèn)購定金或身份證原件為原則。第10條 售樓員在銷控單位得到確認(rèn)后，方可與客戶辦理認(rèn)購手續(xù)。第11條 售樓員不得在銷售部經(jīng)理不知情或銷控單位未果的情況下，自行銷控，否則自行承擔(dān)由此而產(chǎn)生的一切后

27、果，公司也將嚴(yán)肅處理當(dāng)事人。第12條 銷控后，如客戶即時下訂單并落訂，銷售部經(jīng)理需將最新資料登記于銷控登記表；銷控后， 如客戶沒有下訂單并落訂，銷售部經(jīng)理需及時取消該單位的銷控登記。否則，因此產(chǎn)生的后果由銷控員承 擔(dān)。第13條 如客戶已確認(rèn)落訂，售樓員必須第一時間向售樓中心經(jīng)理（銷售部經(jīng)理）匯報。第4章認(rèn)購管理第14條定金與尾數(shù)。1 .售樓員必須按公司規(guī)定的定金金額要求客戶落訂，如客戶的現(xiàn)金不足，售樓員可爭取客戶以公司規(guī)定的最低定金落訂。2 .如客戶的現(xiàn)金少于公司規(guī)定的最低定金，必須經(jīng)得銷售部經(jīng)理的同意后方可受理，否則不予以銷控及認(rèn)購。3 .如客戶并未交齊全部定金， 售樓員必須按公司所規(guī)定的補(bǔ)

28、尾數(shù)期限要求客戶補(bǔ)齊尾數(shù)。如客戶要求 延長期限的，須知會銷售部經(jīng)理并取得同意后方可受理。第15條 收款、收據(jù)與臨時認(rèn)購書。1 .售樓員向客戶收取定金或尾數(shù)時，必須通知售樓中心經(jīng)理，并由會計與客戶當(dāng)面點清金額。售樓中 心經(jīng)理核對無誤后，會計才能開具收據(jù)，并即時收妥定金及相應(yīng)單據(jù)。2 .若客戶交出的定金不足，需補(bǔ)尾數(shù)的，只能簽訂臨時認(rèn)購書。3 .客戶交尾數(shù)時，原已開出的收據(jù)不需收回，增開尾數(shù)收據(jù)，經(jīng)售樓中心經(jīng)理核對無誤后與客戶簽訂 認(rèn)購書，并收回臨時認(rèn)購書。4 .客戶交出的定金或尾數(shù)為支票的，開具支票收條，在收條上登記認(rèn)購情況，并進(jìn)行銷控。支票到賬 后，售樓員方可為其辦理認(rèn)購手續(xù)。第16條認(rèn)購書。

29、1 .認(rèn)購書中的樓價欄，須以客戶選擇的付款方式所能達(dá)到的折扣之后的成交價為準(zhǔn)。如該單位有額外 折扣，須按審批權(quán)限交由售樓中心經(jīng)理、銷售部經(jīng)理簽名。2 .認(rèn)購書中的收款欄，須由售樓中心經(jīng)理核對定金無誤后如實填寫，并在下方注明所開收據(jù)編號。3 .售樓員填寫完臨時認(rèn)購書后，必須交由售樓中心經(jīng)理核對檢查，核對檢查無誤后可將客戶聯(lián)作為認(rèn)購憑據(jù)交給客戶，并收妥余聯(lián)。第17條 樓盤簽約程序規(guī)定。1 .售樓員應(yīng)按照公司的統(tǒng)一答詞向客戶解釋標(biāo)準(zhǔn)合同條款。2 .售樓員帶領(lǐng)客戶到現(xiàn)場銷售主管處確認(rèn)客戶身份和查看該房間的銷售狀態(tài)，填寫簽約確認(rèn)單。3 .簽約確認(rèn)單經(jīng)銷售部經(jīng)理 /助理簽字后售樓員方可與客戶簽訂正式合同。

30、4 .售樓員執(zhí)簽約確認(rèn)單及正式合同，帶領(lǐng)客戶到財務(wù)部交納首期房款及辦理銷售登記時所需的相 關(guān)稅費。5 .財務(wù)人員復(fù)核并收款后，收回客戶定金收據(jù)，開具首付款發(fā)票，并在簽約確認(rèn)單上蓋收訖章及 簽字確認(rèn)。6 .售樓員執(zhí)簽約確認(rèn)單、客戶首付款發(fā)票、購房合同至合同主管處簽字蓋章。7 .將簽約流程中涉及的相關(guān)材料及時集中到客戶服務(wù)主管審核統(tǒng)計。8 .客戶服務(wù)主管填寫簽約客戶檔案交接單，經(jīng)銷售部經(jīng)理簽字后將合同轉(zhuǎn)交相關(guān)部門。第5章客戶確認(rèn)管理第18條 搶單及其處罰。1 .搶單是指售樓員明知客戶已與其他售樓員聯(lián)系過，為了個人利益不擇手段將此客戶成交業(yè)績及傭金據(jù)為己有的行為。2 .搶單行為將受到公司最嚴(yán)厲的辭退

31、處罰，且業(yè)績傭金歸已與客戶聯(lián)系過的售樓員。第19條 撞單是指多名售樓員在不知情的情況下與同一買房客戶聯(lián)系的行為。第20條公司實行售樓員首接業(yè)績制。原則上以銷售日報表登記第一時間的售樓員為準(zhǔn)（第一時間保留時限為2個月），該客戶成交業(yè)績歸該售樓員。第21條 接待上門客戶或熱線電話時， 如發(fā)現(xiàn)該客戶是某位售樓員在其他項目時的客戶或熟人，但該售樓員從未向該客戶介紹過該項目并且該客戶并未提及該售樓員的名字，則該客戶與該售樓員無關(guān)，按正 常的上門或熱線接待。第22條 客戶為售樓員介紹另外客戶， 售樓員應(yīng)提前在銷售日報表中登記被介紹客戶姓名及電話。此客戶看房或來電時，無論是否提及該售樓員姓名，其他售樓員均有

32、義務(wù)將此客戶還給該售樓員。如售樓員未登記，被介紹客戶亦未提及該售樓員，則該客戶與此售樓員無關(guān)。第23條售樓員在得知與他人撞單的情況下，為了獲取業(yè)績和傭金，私下聯(lián)絡(luò)客戶換名，或采用其他辦法購房等不擇手段的行為，一旦查出，將沒收傭金，并予以辭退處理。第24條售樓員不允許走私單，如被發(fā)現(xiàn)將予以開除第25條在售樓中心工作的非售樓員，不得將接待的客戶未經(jīng)銷售部指定介紹給某個售樓員。第26條如果客戶到銷售部領(lǐng)導(dǎo)處投訴或反映原售樓員不稱職，經(jīng)銷售部核查屬實，銷售部有權(quán)安排其他售樓員繼續(xù)談判至簽約，業(yè)績、傭金平均分配。此類客戶今后帶來的新客戶有權(quán)自愿選擇售樓員洽談。第27條 未成交客戶介紹的新客戶，如客戶指定

33、原售樓員接待，則由原售樓員接待，如未指定則算作上門客戶并按順序接待。第6章客戶跟蹤規(guī)范第28條 接待客戶的來電來訪后，接待人員應(yīng)認(rèn)真填寫來電登記表、來訪客戶登記表，并做好來電、 來訪客戶筆記，交予售樓中心經(jīng)理安排客戶跟蹤日程。第29條 售樓員必須于每日上班開始半小時根據(jù)所安排結(jié)果及時作跟蹤筆記；在當(dāng)日下班時，整理當(dāng)日工作，完善工作日記。第30條 售樓員必須于每周五向售樓中心經(jīng)理報告本周客戶跟蹤情況。第31條售樓中心經(jīng)理每周定期檢查工作筆記，對筆記不合格者進(jìn)行處理（如停接電話、停接客戶等）， 并記入勞動考核。第32條 從客戶與其售樓員第一次聯(lián)系之日起至一個月止，售樓員未跟蹤客戶，該客戶不再受公司

34、保護(hù)。第7章銷售例會管理第33條 各售樓中心經(jīng)理每周五選定時間召開周銷售工作會議，總結(jié)當(dāng)周本項目銷售情況， 做好下一周工作計劃安排。第34條 銷售部經(jīng)理每周或不定期組織各項目售樓處經(jīng)理召開會議，了解各項目的銷售情況， 對下一階段工作進(jìn)行部署。第35條營銷總監(jiān)應(yīng)組織、主持月度銷售例會。第36條 遇有緊急情況，應(yīng)根據(jù)情況召開臨時會議，及時處理銷售中的問題。第8章附則第37條 本制度由銷售部負(fù)責(zé)制定、修訂與解釋，與房產(chǎn)銷售有關(guān)的未盡事宜，可參考公司的員工 手冊、售樓員實戰(zhàn)手冊等文件。第38條本制度報營銷總監(jiān)審核后，經(jīng)總經(jīng)理審批后頒發(fā)執(zhí)行。編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期第11章工程造

35、價與預(yù)決算管理制度1 1.1工程造價管理制度11 . 1. 1工程計量計價管理規(guī)定制度名稱工程計量計價管理規(guī)定制度編號受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期第1章總則第1條 為了規(guī)范工程量的計算、審核（以下簡稱“工程計量” ）及工程造價的確定（以下簡稱“工程 計價”）工作，保證工程量、工程造價的相對準(zhǔn)確性，特制定本規(guī)定。第2條責(zé)任部門及責(zé)任人。1 .預(yù)算部負(fù)責(zé)工程計量、工程計價等相關(guān)工作，工程計量、計價部分專業(yè)業(yè)務(wù)由造價工程師完成。2 .工程技術(shù)部負(fù)責(zé)提供設(shè)計圖紙、技術(shù)規(guī)范、施工圖紙等相關(guān)文件。3 .總工程師、總經(jīng)理負(fù)責(zé)審核計量得出的工程量、工程造價。第2章工程計量管理第3條 需要工程計量的工作環(huán)節(jié)

36、包括以下6項內(nèi)容。1 .編制施工圖預(yù)算。2 .編制非委托招（議）標(biāo)標(biāo)底。3 .設(shè)計變更的調(diào)整。4 .經(jīng)濟(jì)簽證的確認(rèn)。5 .審核竣工造價結(jié)算。6 .工程進(jìn)度付款的計算。第4條 工程量的計量必須有依據(jù)，無書面依據(jù)的工程量為無效工程量。1 .施工圖預(yù)算（或標(biāo)底）的計量依據(jù)包括設(shè)計施工圖紙、書面設(shè)計交底、施工組織設(shè)計文件、勘察設(shè) 計資料等。2 .設(shè)計變更調(diào)整計量的依據(jù)包括設(shè)計變更、原設(shè)計施工圖、必要的施工方案等。3 .工程進(jìn)度付款及竣工造價結(jié)算（按實）計量的依據(jù)包括工程竣工圖紙（含設(shè)計交底、設(shè)計變更）圖 紙、經(jīng)濟(jì)簽證、必要的隱蔽工程驗收記錄、施工組織設(shè)計文件、形象進(jìn)度簽證（進(jìn)度付款計量用）。4 .上述

37、相關(guān)的計量依據(jù)由工程技術(shù)部等相關(guān)部門提供。5 5條 工程計量必須在具備工程計量的條件時進(jìn)行。工程計量的先決條件包括以下四4個。1 .工程技術(shù)部提供的資料齊全。2 .工程已經(jīng)竣工驗收，并符合質(zhì)量要求（僅限于工程進(jìn)度付款及竣工造價按實際結(jié)算額計量）。3 .技術(shù)交底或設(shè)計變更已經(jīng)得到批準(zhǔn)。4 .符合合同條款的相關(guān)約定。第6條 工程計量方式必須與工程計價方式相統(tǒng)一，分項工程單價中包含的工程量不得重復(fù)計量。第7條 以招投標(biāo)方式簽訂的合同必須有工程量清單作為附件。第8條工程進(jìn)度付款計量累計工程量不得大于合同工程清單量。第9條 工程計量必須精確，力爭準(zhǔn)確，計量誤差率不得大于3%。第3章工程計價管理第10條

38、開發(fā)項目工程造價的確定是一個持續(xù)管理的過程，自配合編制項目投資估算開始，至項目竣工決算為止。工程造價的確定包括以下3項內(nèi)容。1 .確定分項工程單價，它是實現(xiàn)單位、單項工程及開發(fā)項目工程造價的基礎(chǔ)和前提。2 .確定單位、單項工程的造價。3 .確定開發(fā)項目的工程造價。第11條 確定分項工程單價的前提條件包括以下3項內(nèi)容。1 .確定分項工程施工內(nèi)容（做法）和施工方法（施工方案）、材料材質(zhì)，由工程技術(shù)部負(fù)責(zé)。2 .確定材料的單價，由材設(shè)部（材設(shè)部）負(fù)責(zé)。3 .確定分項工程資源（人工、材料、機(jī)械）的消耗量，由預(yù)算部負(fù)責(zé)。4 12條 預(yù)算部要負(fù)責(zé)分項工程單價的書面形成及確認(rèn)，并形成分項工程施工單價確認(rèn)內(nèi)控

39、表。分項工程施工單價確認(rèn)內(nèi)控表日期：一年一月日單項工程名稱分項工程名稱確認(rèn)單價的原因確認(rèn)內(nèi)容內(nèi)容表述確認(rèn)部門確認(rèn)人施工內(nèi)容（做法）施工方法材料材質(zhì)要求材料單價資源消耗量單價領(lǐng)導(dǎo)簽認(rèn)欄第13條 實現(xiàn)分項工程單價確定的方式。1.通過工程招（投）標(biāo)的方式確定。此時，分項工程單價必須以清單的形式在合同中體現(xiàn)，并附有工 程量清單，無工程量清單的必須約定分項工程單價所包含的具體范圍。下表為分項工程施工單價確認(rèn)單。分項工程施工單價確認(rèn)單單項工程名稱分項工程名稱分項工程單價確認(rèn)單價的原因單價包含范圍工程量計量方式會 簽 欄簽署方（簽章）簽署意見簽署人簽署日期工程承包方年_月日施工監(jiān)理方一年_月一日發(fā)包方月日2

40、.通過工程承包商報送、 企業(yè)相關(guān)責(zé)任部門審核的方式確定。此時，分項工程單價必須由工程承包商、施工監(jiān)理、甲方代表三方簽署確認(rèn)。以這種方式確認(rèn)的前提條件是：存在因甲方原因產(chǎn)生的工程變更；合同中無相應(yīng)分項工程單價。否則，不得辦理確認(rèn)。3.通過行業(yè)定額來確定。此時，分項工程單價必須在合同條款中約定。第14條 分項工程單價包含內(nèi)容必須與工程量計量方式相統(tǒng)一（配合）。分項工程單價包含的工作內(nèi)容不得進(jìn)行相應(yīng)的重復(fù)工程計量。第15條 造價管理部有責(zé)任在相應(yīng)工程招標(biāo)文件中明確部分分項工程基準(zhǔn)單價，以此控制工程成本。第16條 因采用甲供材料形式造成分項工程材料單價與分項工程施工單價相剝離的，材料供應(yīng)數(shù)量及結(jié)算方式

41、必須與分項工程施工單價及相應(yīng)工程量相統(tǒng)一。第17條 企業(yè)對不便或不易計量 （計量依據(jù)不足）且對工程無直接影響的施工措施等費用（如臨時設(shè) 施費、基礎(chǔ)降水費、邊坡支護(hù)費等）采用模糊計價。模糊計價的方式是合同包干，即在合同中明確約定此類費用的總額或標(biāo)準(zhǔn)。模糊計價的范圍必須在工程招標(biāo)文件中明確，并在合同中約定。第18條 因控制成本需要，企業(yè)自行編制的分項工程單價（企業(yè)定額）必須是實測實量得出的，并不 得高于平均市場價，且應(yīng)根據(jù)人工、材料價格及施工工藝的市場變化進(jìn)行周期（或異地）調(diào)整。第19條 工程計價的方式由預(yù)算部根據(jù)項目開發(fā)方式和施工合同類型經(jīng)公司領(lǐng)導(dǎo)同意后確定。第4章附則第20條 本規(guī)定由預(yù)算部協(xié)

42、助總工程師辦公室制定，其修訂、廢止、解釋權(quán)歸總工程師辦公室第21條 本規(guī)定報總工程師審核、總經(jīng)理審批通過后，自頒發(fā)之日起生效實施。編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期11.2工程預(yù)決算管理制度11. 2. 1工程預(yù)算編制管理規(guī)范制度名稱工程預(yù)算編制管理規(guī)范制度編號受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期第1條 為了加強(qiáng)對公司工程項目預(yù)算的管理，合理分配公司人、財、物等資源，協(xié)助公司實現(xiàn)目標(biāo)，特制定本規(guī)范。第2條 本規(guī)范適用于本公司工程項目的預(yù)算編制工作。第3條 預(yù)算部、材設(shè)部、工程技術(shù)部在工程預(yù)算編制方面的相關(guān)職責(zé)如下所示。1 .預(yù)算部全面負(fù)責(zé)管理工程的預(yù)算，負(fù)責(zé)編制或?qū)彾üこ填A(yù)算；負(fù)責(zé)工

43、程量的計算、統(tǒng)計，審核供方 工程量。2 .材設(shè)部負(fù)責(zé)兩項任務(wù)：第一，編制材料物資預(yù)算表，并分送工程技術(shù)部；第二，編制自行供應(yīng)的材 料設(shè)備需求計劃和限額領(lǐng)料表。3 .工程技術(shù)部負(fù)責(zé)按月核算實際領(lǐng)用材料、使用機(jī)械及其他費用，預(yù)算部予以審核。第4條 公司工程預(yù)算經(jīng)預(yù)算部編制后，需報總工程師辦公室審核。第5條 工程預(yù)算包括單位工程預(yù)算、單項工程預(yù)算和建設(shè)項目總預(yù)算3部分，其中單位工程預(yù)算還應(yīng)包括建筑工程預(yù)算和設(shè)備安全工程預(yù)算。第6條 工程預(yù)算的編制依據(jù)如下所示。1 .施工圖紙和設(shè)計資料。2 .預(yù)算定額、單位估價表和單位匯總估價表。3 .材料預(yù)算價格、人工和機(jī)械臺班價格。4 .工程材料當(dāng)前的市場價格。5

44、 .施工組織設(shè)計和施工方案。6 .建設(shè)工程費用定額。7 .預(yù)算編制手冊。第7條 工程預(yù)算書一般包括以下 3方面的內(nèi)容。8 .預(yù)算編制說明。9 .分部分項工程預(yù)算表。10 工料分析。第8條 工程預(yù)算書中的造價由直接費、間接費、計劃利潤和稅金4部分組成。第9條 預(yù)算部預(yù)算員在編制工程預(yù)算時，預(yù)算書中的所有價格應(yīng)與材料、設(shè)備、人工的實際價格相符，其不得擅自提高，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，將按公司相關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)肅處理。第10條 預(yù)算員應(yīng)根據(jù)工程項目的實際情況選擇采用單價法或?qū)嵨锓ㄟM(jìn)行編制，但應(yīng)得到部門負(fù)責(zé)人的審批。第11條 編制工程預(yù)算時，涉及重大款項的項目需要進(jìn)行詳細(xì)說明，必要時需附上各種證明材料，供相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審

45、閱。第12條 工程施工過程中若發(fā)生變更或施工圖發(fā)生變更，工程預(yù)算需要進(jìn)行修改或重新編制，并按變更的工程量進(jìn)行計算。第13條 工程預(yù)算書屬于公司的機(jī)密資料，任何人不得外泄，否則公司將根據(jù)情節(jié)的輕重追究當(dāng)事人 的責(zé)任。第14條 本規(guī)范由預(yù)算部擬定，并由預(yù)算部負(fù)責(zé)解釋和修改。第15條 本規(guī)范經(jīng)總工程師辦公室審議后，自頒布之日起生效實施。編制日期審核日期批準(zhǔn)日期修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期11. 2. 2工程項目預(yù)結(jié)算管理細(xì)則制度名稱工程項目預(yù)結(jié)算管理細(xì)則制度編號受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期第1章總則第1條 為了合理確定工程造價，有效提高工程預(yù)結(jié)算編制和審核質(zhì)量，維護(hù)預(yù)結(jié)算正常秩序，促進(jìn)合同和成本管理

46、的規(guī)范化，結(jié)合本公司實際情況，特制定本細(xì)則。第2條 本細(xì)則適用于公司 項目為承包人所發(fā)生的預(yù)結(jié)算編制工作，以及作為發(fā)包人所發(fā)生的預(yù)結(jié)算的審核工作。第2章職責(zé)第3條 預(yù)算部負(fù)責(zé)全面管理工程預(yù)結(jié)算，負(fù)責(zé)編制或?qū)彾üこ填A(yù)結(jié)算。第4條工程技術(shù)部職責(zé)如下。1 .負(fù)責(zé)承包工程量統(tǒng)計，審核供方工程量。2 .負(fù)責(zé)編制甲方提供的主要材料物資預(yù)算（領(lǐng)料）表，并分送總包方和本公司項目內(nèi)部施工（工程） 合同（經(jīng)營）、物資等有關(guān)部門。3 .負(fù)責(zé)編制自行供應(yīng)的輔材物資需求計劃、限額領(lǐng)料卡等。4 5條 預(yù)算部、工程技術(shù)部、綜合辦公室負(fù)責(zé)按月核算實際領(lǐng)用材料、使用機(jī)械及其他費用。5 6條 分包單位負(fù)責(zé)承包工程預(yù)決算的編制，包

47、括工程量的統(tǒng)計工作。第3章 承包工程（合同）預(yù)結(jié)算管理6 7條 預(yù)算部為項目預(yù)結(jié)算編制和審核的統(tǒng)一歸口管理部門，預(yù)算部設(shè)置2名預(yù)決算員。7 8條預(yù)結(jié)算管理總原則。1 .合同為本、事實為據(jù)、合法合理。2 .在與總包方交往和工作中，我方要做到有禮有節(jié)、相互尊重、實事求是、據(jù)理力爭。3 .在項目內(nèi)部，工程技術(shù)部門與經(jīng)營部門相互支持、相互協(xié)作，旨使工程目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)目標(biāo)能同步實現(xiàn)。第9條 工程量統(tǒng)計及審核簽證。1 .圖紙總工程量。（1）鑒于開工初期工程技術(shù)人員尚未全面掌握各專業(yè)的預(yù)算工程量統(tǒng)計規(guī)則，本項目圖紙總工程量仍由造預(yù)算部預(yù)算員負(fù)責(zé)統(tǒng)計 （包括設(shè)計院和設(shè)備廠家圖紙），再由工程技術(shù)部技術(shù)人員核對。在總

48、包方專工審核過程中按預(yù)算員要求由工程技術(shù)部技術(shù)員提供協(xié)助(2)在同一冊圖紙中，與總包方或第三方存在施工責(zé)任接口的，技術(shù)人員負(fù)責(zé)在開工前及時通知預(yù)算部預(yù)算員，并協(xié)同預(yù)算部預(yù)算員計算分解圖紙工程量。(3)圖紙總工程量統(tǒng)計時間要求，原則上為分項工程開工當(dāng)月完成。2 .每月完成工程量統(tǒng)計。(1)工程技術(shù)部負(fù)責(zé)按各單位工程下屬的每冊圖紙工作為單位，每月統(tǒng)計實際完成工程量和累計完成進(jìn)度百分比；承包工程量每月統(tǒng)計周期定為：上月16日本月15日。(2)工程技術(shù)部在每月17日下班之前，報送該月度實際完成的實物工程量和設(shè)備安裝形象進(jìn)度報表到預(yù)算部。(3)預(yù)算部負(fù)責(zé)編制承包工程預(yù)結(jié)算文件，并根據(jù)工程技術(shù)部報送的進(jìn)度

49、報表計算出工程款申請額，在每月25日上午9時，將合同預(yù)結(jié)算文件直接送達(dá)總包方施工管理科。3 .設(shè)計修改(變更)單、總包方委托承包合同外臨時項目、設(shè)備消缺施工(1)工程技術(shù)部技術(shù)人員負(fù)責(zé)統(tǒng)計工程量(包括增補(bǔ)工程量以及因修改造成返工的工作量)，預(yù)算部預(yù)算員協(xié)助。其中量小或無法按預(yù)算定額方式計算的，由技術(shù)人員負(fù)責(zé)辦理點工簽證。(2)工程技術(shù)部技術(shù)人員負(fù)責(zé)每月17日下班之前將已經(jīng)完成的上述工作的工程量統(tǒng)計資料以及經(jīng)總包方審核簽證的點工簽證單，送交預(yù)算部預(yù)算員。工程技術(shù)部報送的結(jié)算進(jìn)度遲于工程形象進(jìn)度不能超過 10天。第10條 承包合同工程預(yù)結(jié)算。1 .項目預(yù)算部預(yù)算人員負(fù)責(zé)具體編制工程預(yù)結(jié)算文件。(1

50、)原則上，預(yù)算部在分項工程開工當(dāng)月完成該分項工程施工圖預(yù)算編制。工程開工后，如果設(shè)計到 圖量較大，經(jīng)項目領(lǐng)導(dǎo)同意后可提請公司總部提供短期的預(yù)算支援。物資供應(yīng)人員和財務(wù)部門根據(jù)結(jié)算需 要，提供材料設(shè)備采購合同和票據(jù)等支持性資料。(2)每月25日上午9時，預(yù)算部向總包方報送月度工程預(yù)結(jié)算文件。(3)單位工程完工驗收后 1個月內(nèi)，預(yù)算部應(yīng)及時編制完成單位工程決算書，報總包方審核。(4)項目完成后兩個月內(nèi)，預(yù)算部應(yīng)及時匯編完成該項目的工程竣工決算書報總包方審核。2 .預(yù)結(jié)算過程中分歧和爭議解決。(1)應(yīng)當(dāng)從公司整體利益出發(fā)，根據(jù)合理合法原則，盡量通過友好協(xié)商的方式解決。(2)對于較為重大的分歧或爭議應(yīng)

51、及時報告項目經(jīng)營副經(jīng)理乃至項目總經(jīng)理，以便盡早采取對策。第4章 工程采購預(yù)結(jié)算第11條工程量的審核和確認(rèn)。1 .成建制引進(jìn)隊伍和外借內(nèi)包。(1)成建制引進(jìn)隊伍承包工程預(yù)結(jié)算書，應(yīng)當(dāng)由分包單位負(fù)責(zé)編制，其預(yù)結(jié)算編制人員必須具有行業(yè)或地方工程概預(yù)算上崗資格。分包單位憑施工圖預(yù)算申請中間結(jié)算。(2)預(yù)結(jié)算工程量由工程技術(shù)部技術(shù)人員負(fù)責(zé)審核。鑒于本項目具體情況，如事先已有總包方審定預(yù)結(jié)算工程量的，經(jīng)項目領(lǐng)導(dǎo)同意可直接參照使用。(3)項目委派的零星工作，原則上均按預(yù)算方式結(jié)算，如確實無法按預(yù)算定額方式計算的，按下列方 式確定。實際用工不超過10個工日(含10個工日)的，根據(jù)工程技術(shù)部審核后的派工單，分技

52、術(shù)、普工按 不同點工單價計算。實際用工超過10個工日的，須由分管領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)派工單，按點工結(jié)算。2 .租用施工機(jī)械和運輸車輛等的實際使用臺班數(shù)量，由工程技術(shù)部調(diào)度人員負(fù)責(zé)審核。3 .純勞務(wù)用工，班組部門考勤用工由綜合辦人事專員、現(xiàn)場零星派工由工程技術(shù)部調(diào)度人員分別負(fù)責(zé) 審核。4 .其他對外委托工作，根據(jù)合同指定的部門單位負(fù)責(zé)審核。第12條中間結(jié)算。1 .工程采購合同供方在項目發(fā)生的費用，在每月底進(jìn)行核算清理，主要包括以下4項內(nèi)容。(1)預(yù)算部物資管理員按月統(tǒng)計領(lǐng)用材料(含總包方調(diào)撥輔材)、工作服及安全帽等個人勞保用品、小型機(jī)工具使用費等。(2)工程技術(shù)部調(diào)度人員按月統(tǒng)計施工機(jī)械使用臺班費用(含使用

53、總包方機(jī)械)等。(3)綜合辦公室按月統(tǒng)計匯總加班快餐、搭伙費、水電費、通信費、代付民工工資等。(4)上述費用清單，經(jīng)分包單位結(jié)算負(fù)責(zé)人簽字確認(rèn)后分送預(yù)算部和財務(wù)部備用。2 .凡涉及安全違章、質(zhì)量事故、治安事件等罰款事項，在職能部門處理后，工程供方應(yīng)立即到財務(wù)部 繳付現(xiàn)款。3 .工程分包合同(含外借內(nèi)包)月度(中間)結(jié)算，按以下規(guī)定辦理支付審批手續(xù)。(1)工程技術(shù)部(代管施工隊)審核實際進(jìn)度情況是否屬實、是否符合計劃要求。(2)質(zhì)量管理部審核完成的各分項工作是否符合質(zhì)量要求。(3)財務(wù)部匯總上述第12條第1款中項目發(fā)生的應(yīng)扣費用。(4)預(yù)算部審核實際完成承包產(chǎn)值(一般以完成量的80%為限)，計算

54、安全保證金、質(zhì)量保證金，確定應(yīng)付金額。(5)項目領(lǐng)導(dǎo)(一般為經(jīng)營經(jīng)理，具體按財務(wù)工作規(guī)范的權(quán)限確定)審批。經(jīng)審批后的中間結(jié)算會簽審批表，分送預(yù)算部和財務(wù)部。4 .勞務(wù)結(jié)算，一般經(jīng)綜合辦或工程調(diào)度和預(yù)算部審核后，由項目經(jīng)理審批支付。第13條竣工結(jié)算1 .單位工程完工驗收后 1個月內(nèi)，分包單位編制完成單位工程決算書報工程技術(shù)部審核。2 .發(fā)包工程竣工結(jié)算，實行全面逐項審核法。審核內(nèi)容和程序如下。(1)供方辦理決算(送審前)審批表會簽。(2)預(yù)算部簽收結(jié)算書并登記臺賬。(3)工程量的審核和確定。(4)預(yù)算部審核預(yù)結(jié)算單價、取費費率。(5)相關(guān)部門審核會簽，匯總上述第12條第1款在項目發(fā)生的總費用；其

55、中，分包單位從項目領(lǐng)用輔材的，實際使用量若少于其上報材料計劃量的，按計劃量辦理出庫手續(xù)，費用由分包單位承擔(dān)；分包單位領(lǐng)用甲供主材超量的，也由分包單位承擔(dān)費用。(6)財務(wù)部核減各項應(yīng)扣費用，預(yù)扣質(zhì)量保證金；若是分包單位在本工程最終的總結(jié)算，預(yù)留的安全保證金余額予以退還。(7)經(jīng)項目副經(jīng)理審核后，由項目經(jīng)理批準(zhǔn)支付。項目經(jīng)理批準(zhǔn)后的結(jié)算資料，由預(yù)算部負(fù)責(zé)整理分析與歸檔。3 .竣工結(jié)算書的審核時間應(yīng)當(dāng)按照合同規(guī)定及時完成，如遇大規(guī)模竣工結(jié)算，項目應(yīng)當(dāng)在征求供方的基礎(chǔ)上編制整體結(jié)算計劃，經(jīng)工程技術(shù)部批準(zhǔn)后執(zhí)行。4 .竣工結(jié)算審核人員在對工程變更價款的計算時，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行以下3項原則。(1)合同或?qū)彾ǖ氖┕?/p>

56、圖預(yù)算中已有與變更工程相同單價時，應(yīng)按已有單價計算。(2)合同或?qū)彾ǖ氖┕D預(yù)算或定額子目中均沒有適用單價時，應(yīng)按定額中相類似定額子目確定變更價格。(3)合同或?qū)彾ǖ氖┕D預(yù)算或定額子目中均沒有適用和類似單價時，雙方協(xié)商解決；或由供方編制補(bǔ)充定額送合同部門審定，必要時報當(dāng)?shù)卦靸r管理機(jī)構(gòu)備案。第5章對預(yù)結(jié)算編審人員的要求第14條 合同預(yù)算、工程及其他相關(guān)預(yù)結(jié)算編審人員，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)合同預(yù)算、造價管理等方面知識的學(xué)習(xí)，提高工作責(zé)任心，做好各項基礎(chǔ)工作，維護(hù)公司及項目的合法利益。第15條 工程技術(shù)部技術(shù)人員應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)工程量統(tǒng)計規(guī)則等方面知識的學(xué)習(xí),樹立強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)觀念，做好工程量的統(tǒng)計和審核工作，尤其是實際

57、工程量和材料計劃。第16條 審核人員在審核供方編制的結(jié)算過程中應(yīng)當(dāng)做到既合法又合理，按合同約定辦事，不故意克扣壓低價格，不以下浮金額的多少作為結(jié)算審核質(zhì)量好壞標(biāo)準(zhǔn)。第17條 在審核過程中如發(fā)現(xiàn)供方編制的結(jié)算中有漏算、少算現(xiàn)象，應(yīng)當(dāng)在內(nèi)部了解、現(xiàn)場實際調(diào)查確鑿的基礎(chǔ)上及時通知該結(jié)算編制人，根據(jù)實際情況和相關(guān)約定予以補(bǔ)正。第18條 項目經(jīng)理部對工程預(yù)結(jié)算工作卓越者將給予鼓勵和嘉獎。凡工程預(yù)結(jié)算工作不負(fù)責(zé)任，造成項目（公司）損失的，或消極工作影響預(yù)結(jié)算正常進(jìn)行、影響公司形象的，根據(jù)具體情況，按照公司有關(guān)責(zé)任追究制度，對有關(guān)人員給予一定的行政或經(jīng)濟(jì)處罰。第6章附則第19條 本細(xì)則由X X房地產(chǎn)開發(fā)公司

58、總經(jīng)理辦公室制定、修訂補(bǔ)充和廢止工作， 其解釋權(quán)歸X X房地產(chǎn)開發(fā)公司所有。第20條 本細(xì)則經(jīng)總經(jīng)理審批后，發(fā)放至預(yù)算部、工程技術(shù)部全體人員參照執(zhí)行。編制日期修改標(biāo)記審核日期批準(zhǔn)日期修改處數(shù)修改日期第12章工程材料設(shè)備管理制度1 2.1工程物料設(shè)備采購制度12 . 1. 2重要設(shè)備招標(biāo)采購管理制度制度名稱重要設(shè)備招標(biāo)采購管理制度制度編號受控狀態(tài)執(zhí)行部門監(jiān)督部門生效日期第1章總則第1條 為了規(guī)范公司公開招標(biāo)的采購行為，確保合格供應(yīng)商中標(biāo)，特制定本制度。第2條根據(jù)公司相關(guān)規(guī)定，本制度所指設(shè)備特指價值在 萬元以上的設(shè)備以及其他依照國家和行 業(yè)規(guī)定，需要進(jìn)行招標(biāo)采購的設(shè)備。第3條權(quán)責(zé)主體。1 .公司成

59、立招標(biāo)采購領(lǐng)導(dǎo)小組，全面負(fù)責(zé)招標(biāo)采購過程的管理工作。2 .材設(shè)部在采購領(lǐng)導(dǎo)小組的領(lǐng)導(dǎo)下開展工作，包括招標(biāo)的準(zhǔn)備工作、組織工作以及合同管理等工作。第2章招標(biāo)準(zhǔn)備第4條確定招標(biāo)期限。采購領(lǐng)導(dǎo)小組根據(jù)公司采購管理制度，確定公開招標(biāo)的期限和具體要求。第5條 材設(shè)部根據(jù)采購設(shè)備的特征和類型，擬訂招標(biāo)文件，并將文件報招標(biāo)領(lǐng)導(dǎo)小組審核后公布。第6條招標(biāo)文件的內(nèi)容。1 .招標(biāo)公告。2 .招標(biāo)書及其附件。(1)招標(biāo)邀請書、投標(biāo)人須知。(2)采購合同的通用條款、專用條款。(3)采購設(shè)備的型號等要求一覽表(格式) 、技術(shù)規(guī)格(規(guī)范)、圖紙。(4)投標(biāo)書格式；資格審查需要的報表、工程量清單、報價一覽表；投標(biāo)保證金格式及其他補(bǔ)充資料 表。(5)雙方簽署的協(xié)議書格式、履約保證金格式、預(yù)付款保函格式等。第3章發(fā)布招標(biāo)公告和進(jìn)行資格預(yù)審第7條發(fā)布招標(biāo)公告。采購設(shè)備招標(biāo)公告發(fā)布媒體要選擇行業(yè)內(nèi)熟知的報刊、信息網(wǎng)絡(luò)或者其他媒介， 必須是國家正規(guī)媒體o第8條 招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱和地址，招標(biāo)項目的性質(zhì)、數(shù)量、實施地點和時間以及獲取 招