《住房租賃報(bào)告》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《住房租賃報(bào)告（62頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、住房租賃報(bào)告摘要我國(guó)住房租賃行業(yè)經(jīng)過(guò)幾年的積累，逐漸進(jìn)入快速發(fā)展時(shí)期。201弊,是我國(guó)租賃行業(yè)超速增長(zhǎng)的一年。從機(jī) 構(gòu)滲透率看，行業(yè)的機(jī)構(gòu)化率進(jìn)一步提升，眾多參與者紛紛試水住房租賃領(lǐng)域，一線城市新開(kāi)公寓門店增長(zhǎng)率超 35% ;從政策端看,紅利不斷釋放、中央和地方政府多次出臺(tái)鼓勵(lì)政策，規(guī)范行業(yè)發(fā)展，完善住房租賃的制度和 體系建設(shè)；從供給方面看，集體土地租賃住房項(xiàng)目陸續(xù)推出、全國(guó)近700萬(wàn)方的自持性租賃地塊入市，逐漸形成了 以存量盤活為主體”增量開(kāi)發(fā)并行的供給市場(chǎng)；從租客需求端看”隨看一線城市結(jié)婚年齡的推遲、月供與月租金 剪刀差的增加，更多的租客從被動(dòng)到主動(dòng)選擇，租賃需求增加。以租住為核心的產(chǎn)業(yè)鏈

2、閉環(huán)逐漸形成,在房源幵 發(fā)、運(yùn)營(yíng)、資金管理等關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)都逐漸衍生出專業(yè)的服務(wù)機(jī)構(gòu)分工和深化鏈條的完整性。在行遊榮發(fā)展的背后,我們也看到了一些現(xiàn)象值得思考。第一,租賃機(jī)構(gòu)加杠時(shí)張規(guī)模所帶來(lái)的金融風(fēng)險(xiǎn) ,第一批住房租賃機(jī)構(gòu)企業(yè)因經(jīng)營(yíng)不善關(guān)店，據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至目前全國(guó)公寓門店關(guān)店率達(dá)到3.6% ,資 金鏈斷裂、 消防不合規(guī)、物業(yè)糾紛為主要原因；第二，住房租賃機(jī)構(gòu)的行業(yè)進(jìn)入門檻逐漸提高”隨看北京、上海等多地政府租賃監(jiān)管平臺(tái)上線，就機(jī)構(gòu)企業(yè)的資質(zhì)審查、公寓的消防報(bào)批、流程備案等環(huán)節(jié)做了更嚴(yán)苛 的規(guī)定，對(duì)租賃機(jī)構(gòu) 提出了更高的要求和挑戰(zhàn)；第三、行業(yè)機(jī)構(gòu)集中度增加，一線城市頭部企業(yè)的市場(chǎng)占有 率達(dá)60% ,據(jù)統(tǒng)計(jì)

3、，前十名機(jī)構(gòu)的管理房間規(guī)模的方差達(dá)15.85 ,新進(jìn)入租賃機(jī)構(gòu)的拿房能力、運(yùn)營(yíng)效率、資金運(yùn)作能力都成為重要考量標(biāo)準(zhǔn)；第四供給放量過(guò)快導(dǎo)致出租率卜降”租金增長(zhǎng)乏力。就租金水平變化看,有近一半城市處于微張甚至是租 金下降的狀態(tài)。隨看供給放量的不斷增加，出租率和租金都將短期承壓。住房租賃市場(chǎng)是萬(wàn)億級(jí)別的市場(chǎng)，也是唯一具有政策紅利的領(lǐng)域，在行業(yè)市場(chǎng)快速發(fā)展的今天，需要理智、客觀 的對(duì)待行業(yè)市場(chǎng)，杜絕追逐利益的短期投機(jī)行為，用長(zhǎng)遠(yuǎn)和發(fā)展的眼光看待行業(yè)變化，以滿足租客需求、提供品質(zhì) 租賃服務(wù)為核心”促進(jìn)行業(yè)在正確的軌道上前進(jìn)。首先，做好租賃的穩(wěn)健經(jīng)營(yíng)和規(guī)模擴(kuò)張之間的有效平衡。對(duì)于快速擴(kuò)張的租賃機(jī)構(gòu)，若沒(méi)有

4、良好的資金 和運(yùn) 營(yíng)支撐，規(guī)模的快速擴(kuò)張很可能會(huì)加速企業(yè)的死亡”尤其是以高杠桿為驅(qū)動(dòng)的擴(kuò)張行為”將面臨更大白勺風(fēng)險(xiǎn)考驗(yàn) 。租賃的經(jīng)營(yíng)應(yīng)做好有效的風(fēng)險(xiǎn)控制,而不是一味的追求企岐模。其次,租賃的核心是運(yùn)營(yíng),運(yùn)營(yíng)的核心在于服務(wù),租賃本質(zhì)是基于人的服務(wù)。因此”對(duì)于行業(yè)參與者來(lái)說(shuō),應(yīng)該 將運(yùn)營(yíng)效率作為重要考量指標(biāo)。好的運(yùn)營(yíng)體現(xiàn)在兩個(gè)方面,是公寓運(yùn)營(yíng)的效率,二是租客的居住體驗(yàn)。提高運(yùn)營(yíng) 效率”增加企業(yè)經(jīng)營(yíng)收入；汪重租客體驗(yàn)”產(chǎn)品設(shè)計(jì)貼合市場(chǎng)”企業(yè)才能走的更遠(yuǎn)。租賃消費(fèi)升級(jí)，品質(zhì)租房是大勢(shì)所趨?！跋M(fèi)升級(jí)帶給了行業(yè)更多的市場(chǎng)機(jī)會(huì)。隨看90后成為白領(lǐng)公寓 租賃的主力客群，他們對(duì)于住房的偏好、要求以及消費(fèi)觀，都

5、明顯不同于70后和80后，更加追求良好的生活品 質(zhì)。除了年輕白領(lǐng)的品質(zhì)租賃需求，全人群、全生命周期的品質(zhì)租賃需求不斷釋放。迎接品質(zhì)租賃的到來(lái)，就需要 政府和市場(chǎng)共同發(fā)揮力量,滿足不同人群的租賃需求,提供多元化的租賃產(chǎn)品及品質(zhì)服務(wù)，使租賃真正成為一種生 活兄目錄 CONTENTS、我國(guó)住房租賃現(xiàn)狀/51. 市場(chǎng)規(guī)圜52. 政策解讀/61. 中央政策回顧/62. 地方政策回顧/93. 未來(lái)政策妙/口3. 供給計(jì)劃/4. 供給結(jié)構(gòu)門51. 測(cè)算邏輯門52. 現(xiàn)狀供應(yīng)結(jié)構(gòu)門63. 未來(lái)供應(yīng)預(yù)測(cè)門8二、住房租賃市場(chǎng)供給/201. 集體用地建設(shè)租賃住宅用地規(guī)模預(yù)測(cè)/201. 北京集體租賃供給規(guī)劃/202.

6、 其他城市租賃住房規(guī)劃/223. 深圳城市更新租賃供給規(guī)劃/232. 住房租賃用區(qū)扌0圭市場(chǎng)規(guī)模/241. 租賃住房用1鯛拍掛規(guī)模/242. 重點(diǎn)城市租賃用地出讓市場(chǎng)規(guī)模/263. 自持性i也塊受讓主體分析/283. 個(gè)人房源供給/294. 長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)I惡合特點(diǎn)/31三、行業(yè)機(jī)構(gòu)端租賃市場(chǎng)/331. 長(zhǎng)租公寓分類/331. 按房源組織形式分類/332. 按產(chǎn)品線類別分類/343. 按運(yùn)營(yíng)商企業(yè)背景劃分/352. 長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商競(jìng)爭(zhēng)要素/411. 長(zhǎng)租公寓關(guān)鍵成功要素/412. 不同類型公寓運(yùn)營(yíng)企業(yè)對(duì)比/423長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商競(jìng)爭(zhēng)格局/44各類別集中式長(zhǎng)租公寓占比/441. 各集中式長(zhǎng)租公寓門店

7、數(shù)量/442. 各分散式長(zhǎng)租公寓房源數(shù)量/453. 長(zhǎng)租公寓品）駐酗古值/454. 長(zhǎng)租公寓的商業(yè)檬式/461. 裳租公寓的運(yùn)管模式/462. 長(zhǎng)租公寓的盈利模式/46四、租賃金融發(fā)展分析/481. 住房租賃融資模式分析/481. 主要融資方式/482. 風(fēng)險(xiǎn)資本股權(quán)融資（VC ） /493. 傳統(tǒng)債權(quán)融資/5 24. 產(chǎn)業(yè)基金/585. 互聯(lián)網(wǎng)金融586. 資產(chǎn)證券化/597. REITs/644.2租賃金融未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)/67展望:長(zhǎng)周期看M共不應(yīng)求供給與需求結(jié)構(gòu)性錯(cuò)配依然存在/71五、行業(yè)展望/71屢望2 : C端由買轉(zhuǎn)租人群數(shù)量增加，租客在租賃市場(chǎng)停留時(shí)間不斷增 13 :全人群、全生命周

8、期租房需求爆發(fā)/72展望4 :租金水平呈現(xiàn)上漲趨勢(shì),增速有所放緩/73展望6 :齟賃房源以存量盤活為主,未來(lái)形成“2:2:6基本格局 /75展塑7 :“互聯(lián)網(wǎng)+“全面滲透租賃行業(yè)，行業(yè)智能化程度提 升/76展望8 :負(fù)向標(biāo)準(zhǔn)作精細(xì)彳匕形成產(chǎn)業(yè)鏈閉環(huán)/76展望9 :政策紅鯨斷釋放,行亞藍(lán)備更加嚴(yán)苛/77展望10 :租賃）肖費(fèi)升級(jí),品質(zhì)租房是大勢(shì)所趨/77展望5 :專業(yè)化運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)崛起,集中式長(zhǎng)租公寓快速增長(zhǎng)/74、我國(guó)住房租賃現(xiàn)狀以城鎮(zhèn)瞬為核2驅(qū)動(dòng)力，我國(guó)每年都進(jìn)行著世界上最大規(guī)模的短期人口流動(dòng)和遷徙,由此 衍生出龐大的租賃需求。根據(jù)我國(guó)人口規(guī)模測(cè) 算，我國(guó)目前租賃市場(chǎng)規(guī)模約1.2萬(wàn)億元。以婚 育

9、年齡推遲、單身貴族崛起、月供與月租金的 剪刀差擴(kuò)大為新動(dòng)力，我國(guó)租賃市場(chǎng)將會(huì)實(shí)現(xiàn)3萬(wàn)億規(guī)模的長(zhǎng)足發(fā)展。我國(guó)房才也產(chǎn)市場(chǎng)逐許斤由增量時(shí)代步入存量時(shí)代，租賃時(shí)代也即將迎來(lái)新紀(jì)元。以收入與品質(zhì)租賃 需求為基礎(chǔ)的租金持續(xù)增長(zhǎng);以租金、租賃人 群、租賃房屋數(shù)量增長(zhǎng)帶來(lái)租賃市場(chǎng)規(guī)模的長(zhǎng) 足發(fā)展;在 租賃市場(chǎng)縱深發(fā)展的過(guò)程中，機(jī)構(gòu) 滲透率提升，表 現(xiàn)為開(kāi)發(fā)商持有、房地產(chǎn)基金 的介入房源機(jī)構(gòu)化持有，專業(yè)住宅租賃運(yùn)營(yíng)機(jī) 構(gòu)的崛起。而目前在所有房地產(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)中，住房 租賃是唯一仍有政策紅利的市場(chǎng)。因此，我們認(rèn) 為，未來(lái)在房左曲立租賃領(lǐng)域里,住宅租賃機(jī)會(huì)最1.1市場(chǎng)規(guī)模我國(guó)擁有13.7 億人口，住房租賃人口目前為 1

10、.68億，2016年租金GMV約為1.2萬(wàn)億元。從 國(guó)際經(jīng)驗(yàn)上看，美國(guó)擁有3億人口，租賃人口 約為1億，租金GMV約為3萬(wàn)億；日本擁有1.2 億人口，租賃人口約為3400萬(wàn)，租金GMV約 為7200億。選取全國(guó)重點(diǎn)十城租金規(guī)模分析如下：大。表1-1全國(guó)重點(diǎn)十城租金規(guī)模測(cè)算序號(hào)城市G租賃人口占比心租貴人口（萬(wàn)人）a租金絕對(duì)值（元/呵月）Q人均租憑面積（人/in2 ） &租金收入比心人均年 租金（元）2總租金 規(guī)模（億 元）卩1上海心39.30%95韋6&17.424.41%14248.31355.1=2p北京a39.70沁863p76.17.429.81%-15953.1376.3.3卩廣州丁3

11、4.9049844*2427。27.33%12814.6627.94心深圳衛(wèi)39.20池467衛(wèi)68.84317.72a28.78%c14629.683.0435門成那29.20 沁465存2327.62a23.62%9611.2446.26門天津Q28.70 吟44/322q2653a27.58%10251.2459Q7衛(wèi)蘇州衛(wèi)27.30%3753925.8%15.51%121163454.8P8p武漢Q27.70 吩29834429.26a27.38%119732357.2杭州Q25.70吟236心532q2565。28.24%-16375.33867門10南京325.60%212衛(wèi)472

12、3.85a22.68階13623.3288.4數(shù)據(jù)來(lái)源:Real Data芟庫(kù),貝殼硏堯院整理1.2政策解讀121中央政策回顧黨的十九大報(bào)告提出加快建立多主體 供給、多 渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度 ”。2018年國(guó)務(wù)院政府工侑艮告中指出 ,要支持居民自主購(gòu)房需求，6 培育住房租賃市場(chǎng)，發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)房?！?兩多一并的住房制度是未來(lái)我國(guó)住房制 度的目標(biāo)，房住不炒是指導(dǎo)思想。因 此，建立健康可持續(xù)的住房租賃市場(chǎng)尤為 重要。中央政府從2015年初開(kāi)始制定一系 列的政策，鼓勵(lì)支持住房租賃市場(chǎng)的發(fā)展 。各地也發(fā)文出臺(tái)實(shí)施細(xì)則，促進(jìn)行業(yè)快 速發(fā)展。表1-2中國(guó)住房租賃市場(chǎng)政策梳理口日期門政策部門廿主要內(nèi)客

13、門2015 年 1月亠住房城鄉(xiāng)建設(shè) 部關(guān)于加快培育 和發(fā)展住房租佞 市場(chǎng)的指導(dǎo)意 見(jiàn)八提出政府要篷立好租養(yǎng)信息服務(wù)平合、培育住 房相賃經(jīng)營(yíng)機(jī)構(gòu)、鼓勵(lì)幵發(fā)商將其持有房源向 社會(huì)出租、鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)商將存量房轉(zhuǎn)型做租隻型 的養(yǎng)老或旅游地產(chǎn)、要求推進(jìn)房地產(chǎn)投費(fèi)信托 基金試庶，積極鼓勵(lì)和引導(dǎo)國(guó)內(nèi)夕卜資金進(jìn)入住 房租塔市場(chǎng)。主要目的在于鼓勵(lì)、支持大力發(fā) 展購(gòu)租養(yǎng)市場(chǎng)。Q2015 年 1月Q住建部、財(cái) 政轄心住房和城鄉(xiāng)建 設(shè)部、財(cái)政部、 中國(guó)人民銀疔關(guān) 于故寬提取住房 公積金支付房祖 條件的通知放寬公民提取公積金支付房租的政策。a2015 年 10月Q稅務(wù)歸Q國(guó)家稅務(wù)總局 公告2015年第 73號(hào)關(guān)于發(fā)布 減免

14、稅政策代 碼目錄 的公告汁按政府規(guī)定價(jià)格出租公有住房和廉租住房免 征營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人出祖房屋減征個(gè)人所得稅、個(gè) 人出租住房房產(chǎn)稅暫減按4%的稅率征收。屮2015 年 11于國(guó)務(wù)院辦公廳卩國(guó)務(wù)院辦公廳 關(guān)于加快發(fā)展生 活性服務(wù)業(yè)促進(jìn) 消賽結(jié)構(gòu)升級(jí)的 指就見(jiàn)*要積極發(fā)展害棧民宿、短租公亀長(zhǎng)租公寓等 級(jí)側(cè)態(tài),并將14為生雕服務(wù)業(yè),按照 生活性冃艮務(wù)業(yè)的政策給予支持。門2016 年 2月Q國(guó)務(wù)院&國(guó)務(wù)院關(guān)于深 入推進(jìn)新型城鎮(zhèn) 化建設(shè)的若干意 見(jiàn)a建立購(gòu)租并舉的城鎮(zhèn)住房制度；住房保障采取 賣物與租負(fù)補(bǔ)貼相結(jié)合并逐步轉(zhuǎn)向租賞補(bǔ)貼 為主；力口快發(fā)展專業(yè)化住房租菱市場(chǎng)。屮2016 年 3月Q國(guó)務(wù)院f國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)國(guó)

15、家發(fā)展改革委關(guān) 于2016年深化 經(jīng)濟(jì)體制改革重 點(diǎn)工作意見(jiàn)的通 知心推進(jìn)以滿足新市民住房需求為主要岀發(fā)點(diǎn)的 住房制度改革，建立購(gòu)租并舉的住房制度，把 符合條件的外來(lái)人口逐步細(xì)入公租房供給范 圍r住房保障實(shí)行實(shí)物保障與貨幣補(bǔ)貼并舉, 有條件的地區(qū)逐步轉(zhuǎn)向以相勞卜貼為主,發(fā)晨 苗租魚市場(chǎng)?？?016 年 6月a國(guó)務(wù)院辦 公廳。國(guó)務(wù)院辦公廳 關(guān)于加快培育和 發(fā)展住房租蛍市 場(chǎng)的若干意見(jiàn)g指導(dǎo)思想是以建立購(gòu)租并舉的住房制度為主 要方向,健全以市場(chǎng)配置為主、政府提供基本 保隱的住房粗貸體式將衽2020年形成供應(yīng) 主休多元、經(jīng)營(yíng)服務(wù)規(guī)范、租晝關(guān)奈穩(wěn)是的住 房租負(fù)市場(chǎng)體耒,在全融制度、業(yè)務(wù)模式等多 個(gè)方面

16、紿予支持。f2016 年 12 月4中央經(jīng)濟(jì) 工作缶妙3要加快住房租負(fù)市場(chǎng)立法，加快機(jī)構(gòu)化、規(guī)模 化稲借傘業(yè)發(fā)展。d2016 年 12月卩財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo) 小組導(dǎo)卩規(guī)范卸租蛍市場(chǎng)和抑制房地產(chǎn)泡沫。要準(zhǔn)確 把握住房的居住屬性，以滿足新市民住房需求 為主娶出發(fā)點(diǎn),以建立購(gòu)租井舉的住房制度為 主要方向,以市場(chǎng)為主滿足多層次需求r以政 府為主提供基本保障,分類調(diào)控,地方為主, 金融、財(cái)稅、土地、市場(chǎng)監(jiān)管等多策并舉,讓 全體人民住有所居。92017 年 3 月v國(guó)務(wù)際2017年政府 工mg告芒堅(jiān)持住房的居住屬性,落實(shí)地方政府主體竟 任，加快建立和完善促進(jìn)房地E場(chǎng)平穩(wěn)健康 發(fā)晨的長(zhǎng)效機(jī)制r以市場(chǎng)為主滿足多層次耒

17、求以政府為主提供基本保障。衛(wèi)2017 年 5 月卩住房租隻和銷 售管理?xiàng)l例（征 求意見(jiàn)稿）門規(guī)是了租金支付方式、合同、租房人權(quán)益以及 租奇場(chǎng)規(guī)范。對(duì)理W：理租貸市場(chǎng)糾 紛進(jìn)行規(guī)范；?；?、專業(yè)化的 租賃企業(yè)；弓雖化住房銷售條件、銷售程序等, 規(guī)范房地產(chǎn)中介行業(yè)務(wù)行為。卩2017 年 7 月卩九關(guān)于人口凈流 入的大中城市加 快住房租魚市場(chǎng) 的通知“支持相關(guān)國(guó)有企業(yè)轉(zhuǎn)凹為住房宙借企業(yè)，規(guī)走 住房租蛍企業(yè)申請(qǐng)工商登記經(jīng)營(yíng)范圉統(tǒng)一規(guī) 范為腸租蛍經(jīng)營(yíng)；公安部分租蛍企業(yè) 登記租住人員信息接入暫住人管理信息親 統(tǒng)；建設(shè)政府租負(fù)交易服箔信息平合；加大對(duì) 住房項(xiàng)目的信貸支持力度；鼓勵(lì)住房租變國(guó)肓 企業(yè)閑置和低效利

18、用的圉有廠房、商辦用房等 按規(guī)走改躍為租負(fù)住房；改建后粗變住房期X. 易棉店；對(duì)環(huán)實(shí)礎(chǔ)新建， 項(xiàng)目立項(xiàng)，建立快速審批通道。卩2017 年 10 月a黨的第十 九次全國(guó)十九極G堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位加 快建立寥主休供給、寥蕖道保障、租購(gòu)并舉的 住房制度,讓全體人民住有所居，2018 年 3 月卩國(guó)務(wù)際全國(guó)兩會(huì)政府工堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的走位r落 實(shí)地方主體務(wù)壬，繼續(xù)實(shí)行刼化調(diào)控,建立 健全長(zhǎng)效機(jī)制,促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健廣發(fā) 鼠 支持居民自住購(gòu)房需求培育住房租麥畝 場(chǎng)發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房。加快建立多主休供給 多渠道保障、租購(gòu)幷舉的住房制度，讓廣大人 民群眾早日賣現(xiàn)安居齷。d數(shù)據(jù)

19、來(lái)源：政府各機(jī)構(gòu)網(wǎng)站A8122地方政策回顧在中央政策的指導(dǎo)下，截至2018年6月 底，全國(guó)超過(guò)40城市多次發(fā)布相關(guān)政策,細(xì)化房 地產(chǎn)租賃市場(chǎng)的發(fā)展和監(jiān)管細(xì)則。地方瞬從租賃雙方權(quán)益、增加租賃趙 供應(yīng)以及發(fā)展租賃企業(yè)三個(gè)層面,就公共 服務(wù)權(quán)益、住房公積金、稅收優(yōu)惠、租賃權(quán) 益保障、租賃住房用地、個(gè)人房源、集體土 地試點(diǎn)、國(guó)有租賃企業(yè)、開(kāi)發(fā)企業(yè)、中介及 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的租賃扶持等多方面發(fā)布了 實(shí)施細(xì)則,培育和推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)健康有 序發(fā)展。供應(yīng)主體方面，北京、上海、廣州、深 圳及杭州 強(qiáng)調(diào)多元化市場(chǎng)主體的同時(shí)，也 重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了國(guó)有租賃企業(yè)的引領(lǐng)和帶動(dòng)作 用，在此政蝦,社會(huì)企業(yè)需謀求與政府 合作的機(jī)會(huì)。租

20、戶權(quán)利保障方面，租戶穩(wěn)定居住權(quán)得 到重點(diǎn)支 持，促進(jìn)國(guó)內(nèi)租賃常態(tài)化的理念 培養(yǎng)。北京、上海、深圳已經(jīng)出臺(tái)具體落 地方案”支持公積金支付租金、公租房補(bǔ)貼及人羽卜貼、支持多樣化市場(chǎng)補(bǔ) 貼方式。公租房運(yùn)營(yíng)管理方面，通過(guò)貨 幣補(bǔ)貼方式，支持公租房保障對(duì)象通過(guò)市場(chǎng)租房，推動(dòng)公租 房租金市場(chǎng)化，同時(shí)鼓勵(lì)地方政府采取購(gòu) 買服務(wù)或政府和社會(huì)資本合作(PPP )模式 進(jìn)行合作，對(duì)于扌廣大市場(chǎng)份額，強(qiáng)化政企合 作有重要指導(dǎo)作用。稅收優(yōu)惠方面，武漢、南京、成都、鄭 州等多城政策中明確，給予租賃住房企業(yè) 和個(gè)人更多的稅收優(yōu)惠條件。住房租賃金融方面，支持發(fā)行債券、不 動(dòng)產(chǎn)證券化產(chǎn)品，穩(wěn)步推進(jìn)RErrs試點(diǎn)。 據(jù)不完全統(tǒng)

21、計(jì)，目前金融機(jī)構(gòu)已為住房租 賃市場(chǎng)提供了 3萬(wàn)億的授信支持。住房租賃監(jiān)管平臺(tái)方面，北京、成都、 廣州、武漢、重慶、沈陽(yáng)、合肥、廈門、 南京、天津、濟(jì)南等多個(gè)城市已經(jīng)上線運(yùn) 營(yíng)租賃監(jiān)管平臺(tái),建立租賃 住房的政府監(jiān) 督制度。9表1-3各城市住房租賃政利理保障租贊雙方權(quán)益-壇加租賃住房供應(yīng)&發(fā)展住房租賃企業(yè)門腭產(chǎn)國(guó)有房粗備交商業(yè)用房砂中介機(jī)城市心公傾折公稅收優(yōu)其他權(quán)租賃住房等改個(gè)小隼體土屋租賃開(kāi)發(fā)企構(gòu)、物易服藥積金弋恵卩益保障房用地造a源地試點(diǎn)經(jīng)營(yíng)公業(yè)Q務(wù)平臺(tái)q司Q企業(yè)北京QXqXQ心心XQ心心上?？谛男氖男纳钲赒aaxw廣州Q占3aa占3w杭州門2w2w南京Qa222心心a222X。占占Xp石2

22、如心a石如2W武汶心aa心aa2aa心w心xaw泰州Q心心3心X&心3心10123未來(lái)政策趨勢(shì)隨看房地產(chǎn)逐漸由増量向存量市場(chǎng)過(guò)渡,住房租 賃領(lǐng)域的政策紅利剛剛打開(kāi)。由 于政府大力培育的住房租賃市場(chǎng)在我國(guó)興 起時(shí)間較短,政策保障上尚存在不完善之 處，行業(yè)設(shè)計(jì)規(guī)范有待明確，租賃企業(yè)端 面臨盈利及運(yùn)營(yíng)難題，租客端租約及租賃 權(quán)益保障有待進(jìn)一步支持。目前中央正在 推進(jìn)住房租賃的立法工作,各地還將陸續(xù) 出臺(tái)完善相關(guān)政策文件，落實(shí)責(zé)任主體， 推動(dòng)住房租賃市場(chǎng)發(fā)展。發(fā)展趨勢(shì) 包括不 限于以下幾個(gè)方面：1、集體土地建租賃住房細(xì)則利用集體土地建設(shè)用地建設(shè)租賃住房 試點(diǎn)方案，確定第一批13個(gè)城市開(kāi)展利 用集體建設(shè)

23、用地建設(shè)租賃住房試點(diǎn)，形成 批可復(fù)制、可推廣的改革成果。試點(diǎn)城 市包括：北京、上海、南京、杭州、廈門、 武漢、合肥、鄭州、廣州、佛山、肇慶、沈 陽(yáng)、成都。2、公積金落地細(xì)則截至目前，湖北、廣東、湖南、福建、 吉林、寧夏、江西、安徽、四川、甘肅、 遼寧等幾個(gè)省市已經(jīng)明確提出就租賃房屋 公積金落地予以政策支持，部分省市已出 細(xì)則”支持公積金支付房租。3、住房租金扌時(shí)口個(gè)人所得稅備受關(guān)汪的個(gè)人所得稅法修正案草案6 月19日提請(qǐng)十三屆全國(guó)人大常委會(huì)第三次 會(huì)議審議,首次 增力好女教育支出、纟悵續(xù) 教育支出、大病醫(yī)療支出、住房錦:利息 和住房租金等專項(xiàng)附加扣除。4、租購(gòu)?fù)瑱?quán)政策中央提出了租購(gòu)?fù)瑱?quán)的指導(dǎo)方

24、向廣東發(fā) 文提出，包括保障子女在就學(xué)、入戶、社 保等方面與購(gòu)房者同等權(quán)利。但實(shí)現(xiàn)租購(gòu) 同權(quán)還需要政策的進(jìn)一步落地細(xì)則，難度 不小。5、租戶權(quán)利保障保障租戶權(quán)益”更貼近房屋居住的本質(zhì) 。北京住建委率先公布關(guān)于加快發(fā)展和 規(guī)范管理本市住房租賃市場(chǎng)的通知，提 出要抓緊開(kāi)展住房租賃監(jiān)管平臺(tái)建設(shè)，規(guī) 范租賃合同示范文本制定，承租家庭可申 請(qǐng)調(diào)換公租房項(xiàng)目等。更多的租戶權(quán)益保 障有待進(jìn)一步落實(shí)。1.3供給計(jì)劃除了政策監(jiān)管支持行業(yè)健康發(fā)展”房源 供給也直接決定了住房租賃行業(yè)發(fā)展的規(guī) 模。截至目前，我國(guó)共計(jì)13.7億人口，租 賃人口 1.68億,租賃房源面臨結(jié)構(gòu)性供給 失衡的問(wèn)題，房源供給端與租客需 求端的

25、匹配性面臨考驗(yàn)。以北京為例，北京共有 租賃人口 800萬(wàn)人，目前租賃房源量約為 350萬(wàn)間， 面臨看400萬(wàn)間以上的租賃缺口，供不應(yīng) 求仍是主要矛盾。政府通過(guò)加大供給計(jì)劃,解決租賃房源緊缺的問(wèn)題。各地租賃供給規(guī)劃中，試點(diǎn)城市規(guī)劃新增 /盤活租賃房源超300萬(wàn)套，其中集體土地、 城中村占主體，京滬穗深杭規(guī)劃租賃房源 占比超90%。1表1-4各城市十三五租賃傑合規(guī)珈城市卩十HE租賃供tSWh北京Q套數(shù):未來(lái)五年新增各類住房150萬(wàn)套，其中租賃50萬(wàn)套jp面積:新增6000公頃住宅用地,其中1300公頃建設(shè)租賃住房（1000公頃為集體上海套數(shù):新增170套住房,其中租賃住房70萬(wàn)套，保障性住房5 5

26、萬(wàn)套，商品房45 p萬(wàn)套，市場(chǎng)新酬理瞬房源30萬(wàn)套。面積：十二期間年均供應(yīng)住房用地1100公頃，包括商品住房用地約400公 頃（占比36.4%）、保障性住房用地約360公頃（占比32.7%）、租賃住房用地約340公頃（占比30.9%）p廣州面積:未來(lái)五年將供應(yīng)3200萬(wàn)昭住宅，其中2375萬(wàn)昭，租賃住房825萬(wàn)“ ；p妾數(shù):未來(lái)五年將供應(yīng)75萬(wàn)套住房,其中60萬(wàn)套筒品房,15萬(wàn)套租賃住房門深圳Q城中村：收儲(chǔ)不低于100萬(wàn)套（問(wèn)村民自崖房我村隼休自有物業(yè)dJ國(guó)有住咅租賃企業(yè)收儲(chǔ)不低于10萬(wàn)套厲源；公朋:供應(yīng)66726套+竟自持：商品住房用地除按規(guī)左配建一左比例的保障性住房或人才住房外r按不低于規(guī)

27、劃建氛面積20%的比例建設(shè)目持租賃住房f目持年限為70年JvwvwvVYVrYW新塢需求:新垢安居型商品住房需求12萬(wàn)戶新增公共租負(fù)住房需求23萬(wàn)戶卩杭州Q未來(lái)3年新惜租賃住康占新堵商昂住傳總星的30% ;未來(lái)5年公祖房保有量不少口于8萬(wàn)套尸1#弓1導(dǎo)中小戶型、中低價(jià)位租宣住房供應(yīng)；鼓勵(lì)規(guī)?；⒅刂谢L(zhǎng)期租賃供應(yīng)q武漢Q2017年底新壇7000間,不少于30萬(wàn)恥租賃住房門南京Q建設(shè)翳集租養(yǎng)性住房不低于50萬(wàn)恥；+出讓面積超過(guò)5萬(wàn)汗的新増住宅用地槨配建5解隱性住房（含粗箸住房）f建成后無(wú)償移交給政府制走部門和機(jī)構(gòu)；4-試股體土地建設(shè)租蛍妙心成的2017年公租房配套9333套；2018年配套100

28、00套心2017年10月國(guó)有仆IV購(gòu)買或長(zhǎng)租500套房源；2017年底新籌建2000套粗箕住 房；箋體土地新籌建租借住房500套；利用目有土地新建租信住房1000套；新塢 公租房7000戶i2020年r新建、配建租當(dāng)住房3.8萬(wàn)套;圭體土地新建租第住房5000套；利用自 有土地新遂租借住房5000套；新増公租房3萬(wàn)戶衛(wèi)沈陽(yáng)2017年新建、配建不少于5萬(wàn)血；42020年新建2萬(wàn)套，建筑面積100萬(wàn)血以上；新増公租房保障萬(wàn)戶卩佛3建建公司（國(guó)有租賃平臺(tái)）計(jì)劃今年推出3000套房源,3年內(nèi)推出15000套卩爭(zhēng)取到2020年形成一定規(guī)模的新建、配建租賃住房房源a數(shù)抿來(lái)源:各政侖網(wǎng)站r貝殼硏克院灣J住房

29、租賃供給方面，京滬杭突出強(qiáng)調(diào)新建商品房配建、集體土地建租賃住房;深穗佛 等珠三角城市更側(cè) 重通過(guò)城市更新項(xiàng)目增加租賃供給;其他二線城市則強(qiáng)調(diào)新建商品房 配建租賃1主房。京滬穗深杭在強(qiáng)調(diào)多元 化市場(chǎng)主體的同時(shí)，也重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)了國(guó)有租賃企業(yè) 的引領(lǐng)和帶動(dòng)作用，在此政策環(huán)境下，社會(huì)企業(yè)需謀求與政府合作的機(jī)會(huì)。表1-5主要試點(diǎn)城市租賃供給計(jì)劃卩城市a政策規(guī)走門便1重點(diǎn)小通過(guò)在產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集體建設(shè)用地上按規(guī)劃建設(shè)租賃住房等方 式加大租賃彳堀換 碗職住平衡*產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集休土 嶠上海&大力新建租箕住房（租賃住房霽求集中區(qū)域）；引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)園 區(qū)和集體經(jīng)濟(jì)組織建設(shè)租賃住房Q租賃霧求集中區(qū)r 域產(chǎn)業(yè)園區(qū)、集體八經(jīng)濟(jì)鰥Q廣

30、州V發(fā)展城中村現(xiàn)代租賃服務(wù)業(yè)卩城中村3深圳Q特別提出要規(guī)范城中村住房租賃J引導(dǎo)“城中村通過(guò)綜合 整治開(kāi)展規(guī)?；赓U城中村租賃住房占總租賃住房的 70% ;商品住房應(yīng)按不低于規(guī)劃學(xué)面積20%的比例建設(shè) 自持租賃住房，自持年限為70年q城中村；卩0商品房20%身.建 比例空杭州心探索村集休10%留用地上建租賃住房；1新增商品住房30%租賃住房比例，商品住宅項(xiàng)目配建公租房 比例:主城區(qū)10% ;秉山區(qū)、余杭區(qū)、富陽(yáng)區(qū)5沁商品房配建；a 7 村集體10%自留：，天津Q在新建住房項(xiàng)目用地出讓方案和出讓合同中明確房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)企業(yè)持有租賃住房的相關(guān)要求。武漢Q租賃霧求童集區(qū)：新建商品房按一走比例（10%-2

31、0% ）配 建租賃住房，一左年限內(nèi)（510年）不得分割轉(zhuǎn)讓和抵押 利用城中村改造產(chǎn)業(yè)用地；弓1導(dǎo)村集體經(jīng)濟(jì)組織與住房 租賃企業(yè)開(kāi)展合作,面向社會(huì)出租口商品房配建（10%-20% ） a南京卩政府劃撥建設(shè)、企業(yè)新建自持、配建、改建、閑置住房出租 等存冊(cè)劃撥卍心成訴建立市屬國(guó)有租賃住房為引導(dǎo)（各類人才公寓、產(chǎn)業(yè)園區(qū)配 套租賃住房）、商品房新建配建為主體（、身憊性）、個(gè)人富 余住房為補(bǔ)充的供應(yīng)體票4 對(duì)市級(jí)國(guó)有公司及各區(qū)（市）縣閑置的拆遷安置房,可適當(dāng) 裝修,用于租賃。農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織合法合腿的住房或農(nóng)民 合法合規(guī)的多余住房可用于租賃商品房配建+新建：出讓租賃住房建設(shè)專用土地與部分新建商品房小區(qū)配

32、建相纟百合的方式増加新建租賃住房供應(yīng);利用集休建設(shè)用地 新建租賃住房;鼓勵(lì)利用自有土地建設(shè)租賃住房；i存呈:整合利用妾置房資源用于租賃;允許改建房屋用于租YVV/VV/YVVY*出讓租賃土地；“ 商品房配建1#沈陽(yáng)Q新建：商品房自持；存量：引導(dǎo)社會(huì)投資主體將城鎮(zhèn)中的“爛 尾樓、閑養(yǎng)廠房、事業(yè)單位改制后騰出的辦公用房等改造 為租賃住房；允許住宅改造戶型后按套或間出租門商品房配建Q佛山P通過(guò)新建、改建、收購(gòu)、長(zhǎng)期租賃庫(kù)存；商業(yè)物業(yè)以及整合 城中村租賃房等多渠道 以不低于各區(qū)出資額購(gòu)買和籌集房 漏;通過(guò)開(kāi)展賣地自持1 商改租J 工改租及三舊改 垣等方式，盤活存星;看手開(kāi)展城中村改造開(kāi)后城市更新 模式

33、；在各區(qū)開(kāi)展集體土地建設(shè)”只租不售“試點(diǎn)項(xiàng)目3城市更新項(xiàng)目卩將新建租賃住房納入住房發(fā)展規(guī)劃,在年度土地供應(yīng)計(jì)劃中 予以妄排；探索結(jié)臺(tái)城區(qū)”三舊改造”、城市更新”、棚 戶區(qū)改造”等方式増加租賃住房用地有效供應(yīng);探索通過(guò)“限 地價(jià)、競(jìng)配建”方式配建租賃住房玄城市更新項(xiàng)目空數(shù)據(jù)來(lái)源:政府官網(wǎng)r貝殼研克院整理口 削比住房租賃試點(diǎn)城市中,各熱點(diǎn)城市音遍藥供不應(yīng)求,M城市尤為嚴(yán)重。政府未來(lái)五年的供給, 若實(shí)施到位,可有效緩解目前供霧失衡的情況，基本滿足市場(chǎng)租賃霧求。圖1-1首批試點(diǎn)城市未來(lái)五年租賃住房供應(yīng)計(jì)劃與新增需求對(duì)比數(shù)據(jù)來(lái)源：各地方政府官網(wǎng),深圳按五年10萬(wàn)套新增量統(tǒng)計(jì),研究院整理1.4晴吉構(gòu)以全國(guó)

34、住房租賃十個(gè)熱點(diǎn)城市為例，重點(diǎn)對(duì)住房租賃市場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)和機(jī)構(gòu)占比送行分析。1.4.1測(cè)算邏輯依托網(wǎng)數(shù)據(jù)，測(cè)算表和方法如下：1、城市人IZ1X租賃人占比二租賃人口數(shù)2、租賃人數(shù)/每間平均居住人數(shù)=租賃房間總數(shù)3、租賃住房總數(shù)二集中式公寓+分散式公寓+城中村+個(gè)人普租（工廠宿舍、園區(qū)宿舍不在租賃人口 15預(yù)則范圍內(nèi)r公租房計(jì)入集中式公宴）4、機(jī)構(gòu)化比例=（集中式公寓+分散式公寓）/租賃房間總數(shù)表1-6全國(guó)重點(diǎn)十城租賃住房現(xiàn)狀供給結(jié)構(gòu)（2017年）“租賃人 （萬(wàn)卜粗賃折算 住宅（萬(wàn)間）3a（萬(wàn)間）&城中村 （萬(wàn)間H分散式品牌 公寓（萬(wàn)間y集中式品 牌公重（萬(wàn)間）3機(jī)構(gòu)化比例乜上海9514352加44

35、8.74339.330.043IO7.6沿北京Q862473242亠187.44584. Ip10.3%廣州Q490a327a218.6100.04350q3.0p2.4%p深圳卩590空39 3卩127.8 卩25532.5卩2.7%p成葩465Q3咖221.882.8481.41.7%天津空443293226706280.6p0.9%p蘇州Q248-p165p153.7p4.6p50q2. Op4.2%p武漢心29%1991474733G0.%2.3%杭州Q236157103.639412.032.49.2%南京321214 Ip124.1P7.9，702.3p66%p1.4.2現(xiàn)狀供應(yīng)結(jié)

36、構(gòu)（1）個(gè)人音租和城中村是供應(yīng)主體十城整體來(lái)看，個(gè)人普租占比近2/3 ,城中村占比超過(guò)1/4 ,機(jī)構(gòu)化房源占比不足1成。圖1-2全國(guó)重點(diǎn)十城各勰賃住房供給占比（總體情況）集中忒品牌公寓1%測(cè)算城市間差性很大，深圳城中村比例最高，近70%的租賃住房供應(yīng)集中在城中村，：1驚這一比例也超過(guò) 1/3 ;個(gè)人普租仍是大多數(shù)城市的主流，蘇州這一比例最高，超90%。圖3全國(guó)重點(diǎn)十城各類租賃住房佬合占比（分城市）集申式品牌公寓萬(wàn)間）城中村（萬(wàn)間分散式品牌公禹萬(wàn)間）個(gè)人普租（2 ）機(jī)構(gòu)化占比：歸Q長(zhǎng)三角領(lǐng)先從住房租賃十個(gè)熱點(diǎn)城市來(lái)看，北京和長(zhǎng)三角地區(qū)城市機(jī)構(gòu)化占比明顯領(lǐng)先。一是北京比例最高，為10.3% ,是唯

37、進(jìn)過(guò)10%的城市。二是長(zhǎng)三角四城（平均6.9% ）高于京津冀（平均5.6% ）、珠三角（平均2.6% ）,杭州、上海.南京、蘇州位列前茅，遠(yuǎn)遠(yuǎn)領(lǐng)緒三角和中西部地區(qū)城市。圖1-4全國(guó)重點(diǎn);十城住房租賃機(jī)構(gòu)化占比1.4.3未來(lái)供應(yīng)預(yù)測(cè)綜合各地十三五人口規(guī)劃和過(guò)去人口變動(dòng)情況，對(duì)未來(lái)十城住房租賃人進(jìn)行預(yù)測(cè)；同時(shí)結(jié)合各 地未來(lái)三到五年住宅和租賃住房供應(yīng)計(jì)劃、城中村整治計(jì)劃和歷史進(jìn)度，預(yù)測(cè)2021年的租賃住房供給結(jié)構(gòu)O機(jī)構(gòu)化占比方面，各城市都有2-5倍的増幅，上海、深圳漲幅最高,這得益于兩個(gè)城市100萬(wàn)套機(jī)構(gòu)化管理 計(jì)劃（深圳100萬(wàn)套收儲(chǔ);上海70萬(wàn)套新建+ 30萬(wàn)套收儲(chǔ)）。京滬深三個(gè)一線城市的變化逐

38、步趨近于國(guó)際 發(fā)達(dá)城市水平（紐約60%東京90% ）,未來(lái)每3個(gè)租客中將有1個(gè)是與專業(yè)機(jī)構(gòu)直接簽約；杭州比例超過(guò) 1/5 ,是二線城市中機(jī)構(gòu)化租賃的龍頭；6個(gè)城市比例超過(guò)10%。B2C將越來(lái)越成為住房租賃人辭選擇的新 型眉住解決方式。表1-7全國(guó)重點(diǎn)十擁賃住房未來(lái)供給結(jié)構(gòu)預(yù)測(cè)（2021年）斗城市卩租賃人 口（萬(wàn)卄租賃關(guān)總 數(shù)（萬(wàn)間”個(gè)人普租 （萬(wàn)間）城中村 （萬(wàn)間）企分追公 寓（萬(wàn)同集中式公 寓（萬(wàn)間機(jī)構(gòu)化比例m上海Q1053衛(wèi)585心476.0口31.34360.043115330.0喩北京Q973544235.149390879.31.1%p廣州9649心433234.0Q80310.04

39、325.5Q8.2%深圳Q694463心144.7155316.043117.5P28.9海成評(píng)622心41543258.8衛(wèi)66.2口8.08.34%天津a537門358門245.956340門36心2.1%蘇州2278318543171.33.74310.0439.5心10.5沁武漢Q366心244203.9P37G72門62心55吩杭州a27181118.431.524314.4213%南気232155。146.76314.09.815.4%數(shù)垢來(lái)源:各城由“十三五規(guī)劃、城市總休規(guī)劃、貝殼研丸院心測(cè)算17圖5全國(guó)十城各類租賃住房彳危合結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀及未來(lái)對(duì)比南京2017 南京2D21 杭州20

40、17 杭州2D21 武漢201 了 武漢2D21 蘇州201 了 蘇Ji 2021 天津2017 天津2021 成都201 了 成 152021 深圳201 了 深圳2D21 廣州2017 廣州2021 :匕京2017 北京2D21 上海2D17 20210. 0100. 0200. 0300.0400. 0500.0600.0700.0個(gè)人普租（萬(wàn)間）城中村萬(wàn)間）分散式品肄公離萬(wàn)間）集中式品肄公離（萬(wàn)間）測(cè)算圖6全國(guó)十城B2C份額現(xiàn)狀與未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)現(xiàn)狀2D 17未來(lái)2D21測(cè)算19住房租賃市場(chǎng)供給2020本章分為四個(gè)小節(jié)，從住房租賃市場(chǎng)的集體土 地供給、招拍掛土地供給、個(gè)人房源供給三個(gè)層面

41、進(jìn)行規(guī)扌鄭頁(yè)測(cè),并分析了當(dāng)前長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的晦 特點(diǎn)。第一小節(jié)就北京地區(qū)已經(jīng)發(fā)布的集體土地租 賃用地公告進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析,尚未公布用地的六個(gè)城 市就相關(guān)政策內(nèi)容進(jìn)行列示，并就深圳城市更新租 賃規(guī)劃進(jìn)行分析。第二/節(jié)統(tǒng)計(jì)了全國(guó)自持性租賃 住房地塊，以及六個(gè)城市租賃住房供應(yīng)計(jì)劃，并就9 個(gè)重點(diǎn)城市自持性地塊的詳細(xì)信息、城區(qū)分布、建 筑面積、成交價(jià)格進(jìn)行了整理分析，同時(shí)分析了自 持性地塊受讓主體的特征。第三小節(jié)叨驚市為例， 分析個(gè)人租賃房源供給的趨勢(shì)和未來(lái)租賃零求的供 給主體。第四小節(jié)分析了中國(guó)長(zhǎng)租公重企業(yè)的基本 瞬據(jù)兄。2.1集體用地建設(shè)租賃住宅用 地規(guī)模預(yù)測(cè)自2017年8月28日利用集體建設(shè)用地建設(shè)

42、租賃住房試點(diǎn)方案（簡(jiǎn)稱方案）頒布以來(lái)， 并要求各地在2017年口月上報(bào)實(shí)施方案，但截至 2018年6月底，僅71驚市公布了實(shí)極田則方案。北京市早在2011年就成為全國(guó)第一個(gè)利用集體 土地建設(shè)租賃住房的試點(diǎn)城市,2017年北京地區(qū) 的集體土地建設(shè)租賃住宅項(xiàng)目已經(jīng)開(kāi)始大規(guī)模供 地。 因此，該部分的分析僅就北京地區(qū)展開(kāi)，其 他6個(gè)城市2暫未公布集體土地租賃用地公吿,僅就相關(guān)政 策內(nèi)容予以展示。2丄1北京集體租賃供給規(guī)劃2017-2021年北京市計(jì)劃供應(yīng)租賃住房計(jì)劃供 地1300公頃，用戶建造50萬(wàn)套租賃住房。2017年 北京市計(jì)劃供應(yīng)租賃住房用地227公頃，其中公租房 用地27公頃，集體土地租賃房用

43、地200公頃3。以 2017年的計(jì)劃估算,近期五年北京集體用地建設(shè)租 賃住宅的土地將達(dá)到1000公頃。截至2018年6月，北京已經(jīng)在12個(gè)城區(qū)公布了 44個(gè)地塊的集體土地租賃住房項(xiàng)目，總體供地達(dá)到 431.49 公頃。2.1丄2供地分析目前推出的44個(gè)項(xiàng)目中，位于六環(huán)內(nèi)的項(xiàng)目有 31個(gè)，六環(huán)外的項(xiàng)目13個(gè)，分別位于房山、順義、 延慶、門頭溝、平谷、懷柔六個(gè)區(qū)。從集體租賃住房用地來(lái)看,6環(huán)外的項(xiàng)目用地占 比17.74% ,六環(huán)內(nèi)的占比82.26% , 44.68%的項(xiàng)目 供地集中在5-6環(huán)之間。20202該部分的城市分析，選取戰(zhàn)略規(guī)劃10城市與13個(gè)政策試點(diǎn)城市的交隼誠(chéng)市3檢匕京市2017-20

44、21年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃20表2-1 2017 Jb京妾體土地租賃供地按環(huán)數(shù)劃分頂冃用地（公頃矢體用祭住房用 地（公頃）建筑面枳（萬(wàn)* ）建設(shè)賓數(shù)6環(huán)夕Z65.8524.88“49158191.67*35-6 環(huán)1612262.65144.3224060. 17p45壞p176.2335.9183.13 卩138S5.17P3-4 環(huán)24.65“16.7&，44287380.172 3無(wú)343卩數(shù)曙來(lái)帰：d驚南國(guó)土線呵怎市規(guī)劃國(guó)土細(xì)委員寒網(wǎng)站貝殼研須磁旻從集體租賃住房用地來(lái)看，朝陽(yáng)區(qū)的供地項(xiàng)目面積占比達(dá)到20.08% ,昌平次之19.11% f豐臺(tái)18.02% o三個(gè)城區(qū)的供地面積

45、總計(jì)占比達(dá)到57.22% ,冥余9個(gè)城區(qū)供地占比42.78%。表2-22017北京集體土地租賃供地按城區(qū)劃分“域區(qū)項(xiàng)目用地（公頃）Q矢體租笑住房用地（公頃”建筑面積（萬(wàn)汗”建設(shè)童數(shù)J214.67P28.16P73.0612176.83衛(wèi)昌平48.53門26.8059.62卩9936.67&大興r37.13P23.755708八9512.50.豐臺(tái)人36.53 匚25.27匚57.55卩9592.172432門7.25Q15.02*32503.33,21.61P10.63 匚22.6%3779.67-房山420.90.O.g000000。47.10O.OOe0.0(k000亠6.96-607亠9

46、.71“1618.67a門頭濟(jì)5.07423c&421410.00石杲山*446亠4.1K9.441574.00*-珞4.21Q3.958.301383.33-數(shù)陌來(lái)源:刁驚亡國(guó)士夯規(guī)驚擊規(guī)劃和國(guó)土資源蠶員會(huì)網(wǎng)站,貝克研究起理。212.11.3未來(lái)預(yù)測(cè)圖2-1公租房項(xiàng)目建設(shè)時(shí)間估算2222唐家?guī)X地塊租賃住房項(xiàng)目222010.03啟動(dòng)唐家?guī)X地區(qū)整體騰退改造工程（拆遷）2010.12通過(guò)農(nóng)轉(zhuǎn)用手續(xù)轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有建設(shè)用地燕保京原家園公共租賃住房項(xiàng)目2011.03施工2012.09竣工2013.02首次入住2013.03海淀區(qū)房管局以39元/平方米/月價(jià)格從唐家?guī)X新城回遷居民手中菠中承租1980套住房.經(jīng)

47、過(guò)裝修后以公租房形式推向市場(chǎng)從啟動(dòng)到入住約為3年從啟動(dòng)到施工約為1年, 主要完成拆遷和土地性 質(zhì)轉(zhuǎn)變從施工到入住約為2年2222測(cè)算根據(jù)北京20172021年市計(jì)劃，未來(lái)五年供應(yīng)租賃住房供地1300公頃，建造50萬(wàn)套租賃房屋。其中， 預(yù)計(jì)集休土地供地面昭為1000公頃，完成38.46萬(wàn)套房屋的建造，按此計(jì)劃，每年預(yù)計(jì)完成7.692萬(wàn)套 房肆造。截至2018年6月已經(jīng)公布的集體租賃土地面積140.22公頃將完成5.3 5萬(wàn)套租賃房屋的供應(yīng)， 預(yù)計(jì)將在2020年左右向市場(chǎng)出租。表2-3北京市集體租賃土地的預(yù)測(cè)集體租賃土地（公頃）亠房屋套數(shù)（萬(wàn)套）芒五年計(jì)如1000a38.46應(yīng)每年預(yù)測(cè)200q7.

48、6929截至2018年6月的預(yù)測(cè)a140.2285.3592丄2其他城市租賃住房規(guī)劃（1）上海租賃住房規(guī)劃上海地區(qū)十三五”期間租賃住房用地1700公頃,預(yù)計(jì)新増租賃住房4250萬(wàn)nf ,約70萬(wàn)套，租賃 住房供應(yīng)真數(shù)占新增市場(chǎng)化住房總袞數(shù)超過(guò)60%役（2 ）廣州租賃住房規(guī)劃4上海市住房發(fā)展十三五“規(guī)劃2017.07.06222017-2021年，廣州市全市晉通商品住宅用地計(jì) 劃供應(yīng)2375公頃，租賃住房用地計(jì)劃供應(yīng)825公頃； 住房建設(shè)計(jì)劃安排75萬(wàn)套，其中晉通商品住宅60萬(wàn)套、 租賃住房15萬(wàn)套I廣州市國(guó)土規(guī)劃委正在牽頭做集體土 地租賃住房的實(shí)施方案，尚未公布。（3 ）杭州租賃住房規(guī)劃杭州未

49、來(lái)三年，新增租賃住房總量占新增商品住 房總量 的30%。未來(lái)5年公共租賃住宅房保有量不少于8萬(wàn)套。主 城區(qū)商品住宅項(xiàng)目用地配建公共租賃 租賃住房比例不低于 總建筑面積的10%,蕭山區(qū)、余杭區(qū)、富陽(yáng)區(qū)配建比例不 低于5%。探索村集體10%留用地上建設(shè)租賃住房I（4）南京租賃住房規(guī)劃探索建立通過(guò)政府劃撥建設(shè)、企業(yè)新建自持、配建、改 建、閑置住房出租等多種渠道籌集租賃住房的模式，建設(shè) 或籌集租賃性住房不低于50萬(wàn)耐。試點(diǎn)集體土地建設(shè)租賃 住房，根據(jù)區(qū)域需求情況，在出行、生活方便區(qū)域，選擇 部分合適地塊,經(jīng)市政府批準(zhǔn)后,開(kāi)展利用集體土地建設(shè) 租賃住房試點(diǎn)工 程，實(shí)施細(xì)則由南京市國(guó)土局牽頭擬定。了 該細(xì)

50、則尚未公布實(shí)施。（5）廈門租賃住房規(guī)劃2017年廈門全市國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)總量1433公 頃左右，商服用地177公頃、工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)用地250公頃、 住宅用地186公頃。其中：商品住房用地99公頃、 保障性住房（經(jīng)濟(jì)適用房）用地45公頃、其他住房用地（ 公共租賃房及廉租房）43公頃、公共管理與公共服務(wù)用地 170公頃、交通運(yùn)輸用地650公頃（6）成租賃住房規(guī)劃2017-2021年程度市擬供應(yīng)住宅用地4583公頃z 年均住宅用地供應(yīng)量916.6公頃。其中擬供應(yīng)城鎮(zhèn) 住宅用地2916公頃（年均783公頃）。擬通過(guò)農(nóng)民 集中建房整理項(xiàng)目，整理集體建設(shè)用地約667公頃”產(chǎn)生的 集體建設(shè)用地指標(biāo)用于集中居住區(qū)建

51、設(shè)9。2丄3深圳城市更新租賃供給規(guī)劃深圳城市更新覆蓋面包括舊居住區(qū)、舊工業(yè)區(qū)、舊商業(yè) 區(qū)10,及城中村，面積分別達(dá)11.4km2、84.1 km2. 3.8 km2 ,及104.7 km2o城中村改造中，合法用地比例僅達(dá) 到50% ,未來(lái)，違法城中村也納入城市更新中。在2016 年深圳住建局的摸底調(diào)查中,深圳共有以行政村為單位的城中村241個(gè)；城中村農(nóng)民房或私人自建房超過(guò)35萬(wàn)棟，總建筑面積 高達(dá)L2億nf ,占全市住房總量的49% ,深圳有80%的租 房人群（1600萬(wàn)）,租住城中村的租客占比為 52.9% （ 1100萬(wàn)），城中村的農(nóng)民房是租賃市場(chǎng)最重 要的 供應(yīng)巴以綜合整治為核心的城市更

52、新將對(duì)深圳租賃市場(chǎng)產(chǎn) 生深遠(yuǎn)影咱。截至2017年6月底，深圳已列入城市更新計(jì)劃的項(xiàng)目共有616項(xiàng)，涉及到用地范圍面積達(dá)48.92平方公 里，已批準(zhǔn)的拆除重建類城市更新單元規(guī)劃有379項(xiàng)，涉 及的拆除范圍用地面積達(dá)29.63平方公里，累計(jì)供應(yīng)用地 面積約143平方公里I?,其中原特區(qū)外占了 76%。深圳的 城市更新項(xiàng)目的實(shí)施率逐年上升，由2012年的不到7%提 升到2017的29%。5廣州市2017-2021年住宅用地供應(yīng)計(jì)劃-2017.08.046關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)試點(diǎn)工作方案（征求意見(jiàn)稿）-2017.08.297南京市住房租賃試點(diǎn)工作方案-2017.08.1582017年廈門市國(guó)

53、有建設(shè)用地供應(yīng)計(jì)劃-2017.03.319成都市住宅用地供應(yīng)中期規(guī)劃-2017.11.0610深圳|城市更親嚴(yán)攵據(jù)來(lái)源：深圳市城市更新政策的實(shí)施與思考,深圳I市房地產(chǎn)硏究中心主任 王鋒在2017年10月25日新華社深圳城市更新講座發(fā)言犒11深圳研究院，深圳租賃白皮書，20172312深圳市城市更新局規(guī)劃處處長(zhǎng)弓罐宇在2017深圳房博會(huì)發(fā)言,2017.8.22十三五期間,深圳供應(yīng)居住用地共計(jì)8平方公里,城市更新占56.3% ,是主要供地渠道。其中f商品住 房用地中，城市更新用地占80% ;人才保障房用地中f城市更新用地占51.3%O表2-4深圳十三五住房用地規(guī)劃（單位：萬(wàn)nf ） “規(guī)劃期門商品

54、住房用地人才破與保障性曲用姊總計(jì)J炒城市更新用松征地趣用地用珈城市更新用地拆遷安蚩等用地Q2016a8p52q12p2525心15q137p2017p7p95q22p25門25q15p189p2018a7p95*22。牛25門10-153p20137a9422ap25.10a158p2020a7p9322ap2(k10p153p合計(jì)刁36q430p100p54門12060800q數(shù)據(jù)來(lái)源：貝殼研究院整理+十三五期間，深圳通過(guò)城市更新建設(shè)商品住房26萬(wàn)套，占商品住房供應(yīng)總呈74.3% ;通過(guò)城市更新配建 人才保障房13萬(wàn)套，占新建人才保障房供應(yīng)總62.0% ;并沿著軌道交通網(wǎng)絡(luò)在全市廣泛布局。2

55、.2住房租賃用地招拍掛市場(chǎng)規(guī)模2.2.1租賃住房用地招拍掛規(guī)模截至目前，全國(guó)共出讓自持性租賃住房地塊196宗，北京、上海、杭州、天津、廣州等23個(gè)城市進(jìn)行 了自持性地塊的出讓，總建筑面積超725萬(wàn)葉，以每間45nT計(jì)算房間數(shù)量，可達(dá)到16萬(wàn)間。表2-5全國(guó)自持性地塊出讓f城市Q地塊數(shù)自持建面（萬(wàn)吟VWh/VhAAWWWWh/以45評(píng)計(jì)算估計(jì)|削斷北京Q26屮155q34516上海Q30=15925440.、5&14732576a天津304&10684廣州Q8q40。8900佛山Q牛29q640%蘇州Q1*3q611。重慶Q2q4562q21q244“深圳。2-14.3104&1329 5 h6

56、*m2512合肥Q23631青島。知13278鹽姒15i1022長(zhǎng)沙Q1q2q440q珠海QI*3m2508溫州2%2016p中Up1q224。沈陽(yáng)。1q1q144石家心I*36心1244襄陽(yáng)。laOp5h南京卩5q39-8560總計(jì)。196p725q161336+數(shù)據(jù)來(lái)源:貝殼硏究院整理7252.2.2重點(diǎn)城市租賃用地出讓 市場(chǎng)規(guī)模2.221北京城市租賃用地出 讓市場(chǎng)北京是全國(guó)最早迸行自持性地塊出讓的城市，截至2018年3月，共出讓26塊自持性地塊。其中2016年共出讓4塊自持性地塊，2017年推出21塊 自持性地塊（含競(jìng)自持地塊）,勿3壬截至6月底1塊 r總出讓面積達(dá)155.32萬(wàn)m。：!驚出讓的自持性t脫中，海淀區(qū)出讓的t蝮數(shù) 量地塊建筑面積最高,出讓了7塊自持性地塊總 建筑面積達(dá)到73.32