《樂(lè)清市基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估報(bào)告 樂(lè)清市基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《樂(lè)清市基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估報(bào)告 樂(lè)清市基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估（106頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、1樂(lè)清市基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估報(bào)告樂(lè)清市基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估報(bào)告(送審稿)2第一章第一章樂(lè)清市概況樂(lè)清市概況 .1第一節(jié)第一節(jié)樂(lè)清市概況樂(lè)清市概況 .1一、樂(lè)清市歷史、文化、社會(huì)經(jīng)濟(jì).1二、交通運(yùn)輸.6第二節(jié)第二節(jié)樂(lè)清市土地利用空間格局樂(lè)清市土地利用空間格局 .7第三節(jié)第三節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)更新的必要性基準(zhǔn)地價(jià)更新的必要性 .10一、樂(lè)清市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地利用的影響.10二、原基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不適應(yīng)新的市場(chǎng)需要.11第二章第二章基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估技術(shù)設(shè)計(jì)基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估技術(shù)設(shè)計(jì).13第一節(jié)第一節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍和目標(biāo)基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍和目標(biāo) .13一、基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍.13二、基準(zhǔn)地價(jià)更新目標(biāo).13第二節(jié)第二節(jié)基準(zhǔn)地

2、價(jià)更新基本依據(jù)和基本原則基準(zhǔn)地價(jià)更新基本依據(jù)和基本原則 .14一、更新依據(jù).14（一）理論依據(jù).14（二）法規(guī)文件依據(jù).18（三）行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn).18（四）其他資料依據(jù).18二、基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估的基本原則.193第三節(jié)第三節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)定義和內(nèi)涵基準(zhǔn)地價(jià)定義和內(nèi)涵 .22一、基準(zhǔn)地價(jià)定義.22二、基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵構(gòu)成.23三、基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)條件.23第四節(jié)第四節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)表達(dá)方式基準(zhǔn)地價(jià)表達(dá)方式 .25第五節(jié)第五節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)路線基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)路線 .26第六節(jié)第六節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果內(nèi)容基準(zhǔn)地價(jià)更新成果內(nèi)容 .27一、文字報(bào)告成果.27二、基準(zhǔn)地價(jià)表.28三、基準(zhǔn)地價(jià)圖.28四、標(biāo)準(zhǔn)宗地分布

3、圖.錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。錯(cuò)誤！未定義書(shū)簽。第三章第三章資料調(diào)查與分析資料調(diào)查與分析.29第一節(jié)第一節(jié)資料調(diào)查內(nèi)容資料調(diào)查內(nèi)容 .29一、影響土地質(zhì)量資料.29二、地價(jià)資料.30三、背景資料.31第二節(jié)第二節(jié)資料調(diào)查方法和步驟資料調(diào)查方法和步驟 .32第三節(jié)第三節(jié)調(diào)查資料的技術(shù)處理調(diào)查資料的技術(shù)處理 .344第四節(jié)第四節(jié)還原利率的確定還原利率的確定 .35第四章第四章樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算.37第一節(jié)第一節(jié)樣點(diǎn)交易參數(shù)修正樣點(diǎn)交易參數(shù)修正 .37一、交易時(shí)間修正.37二、土地開(kāi)發(fā)程度修正.38第二節(jié)第二節(jié)樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算方法和測(cè)算樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算方法和測(cè)算 .39一、樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算方法.39二、樣點(diǎn)地價(jià)計(jì)

4、算和修正.48第三節(jié)第三節(jié)樣點(diǎn)地價(jià)統(tǒng)計(jì)和標(biāo)繪樣點(diǎn)地價(jià)統(tǒng)計(jì)和標(biāo)繪 .48一、樣點(diǎn)地價(jià)的分類(lèi)統(tǒng)計(jì).48二、樣點(diǎn)數(shù)據(jù)檢驗(yàn)和處理.48第五章第五章土地級(jí)別調(diào)整土地級(jí)別調(diào)整.50第一節(jié)第一節(jié)級(jí)別調(diào)整原則和依據(jù)級(jí)別調(diào)整原則和依據(jù) .50一、級(jí)別調(diào)整基本原則.50二、土地級(jí)別調(diào)整依據(jù).50第二節(jié)第二節(jié)級(jí)別調(diào)整方法級(jí)別調(diào)整方法 .51第三節(jié)第三節(jié)土地級(jí)別調(diào)整結(jié)果及其分析土地級(jí)別調(diào)整結(jié)果及其分析 .52一、級(jí)別調(diào)整結(jié)果.525二、結(jié)果分析.52第六章第六章商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估.54第一節(jié)第一節(jié)商業(yè)用地及其地價(jià)特點(diǎn)商業(yè)用地及其地價(jià)特點(diǎn) .54一、商業(yè)用地特點(diǎn).54二、商業(yè)用地地價(jià)特點(diǎn).

5、55第二節(jié)第二節(jié)樂(lè)清市商業(yè)用地路線價(jià)測(cè)算樂(lè)清市商業(yè)用地路線價(jià)測(cè)算 .55第三節(jié)第三節(jié)樂(lè)清市級(jí)別商業(yè)用地級(jí)別價(jià)測(cè)算樂(lè)清市級(jí)別商業(yè)用地級(jí)別價(jià)測(cè)算 .62第四節(jié)第四節(jié)商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)確定商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)確定 .65第七章第七章住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估.67第一節(jié)第一節(jié)住宅用地及其地價(jià)特點(diǎn)住宅用地及其地價(jià)特點(diǎn) .67第二節(jié)第二節(jié)四城鎮(zhèn)住宅用地區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算四城鎮(zhèn)住宅用地區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算 .68一、測(cè)算方法.68二、樂(lè)清市住宅基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算.69第三節(jié)第三節(jié)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)確定住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)確定 .72第八章第八章工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估.78第一節(jié)第一

6、節(jié)工業(yè)用地及其地價(jià)特點(diǎn)工業(yè)用地及其地價(jià)特點(diǎn) .786第二節(jié)第二節(jié)工業(yè)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算工業(yè)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算 .78一、評(píng)估方法.79二、估算過(guò)程.79第三節(jié)第三節(jié)工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)確定工業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)確定 .88第九章第九章宗地地價(jià)修正系數(shù)表編制宗地地價(jià)修正系數(shù)表編制.91第一節(jié)第一節(jié)影響宗地地價(jià)因素分析影響宗地地價(jià)因素分析 .91第二節(jié)第二節(jié)宗地地價(jià)修正系數(shù)表編制程序宗地地價(jià)修正系數(shù)表編制程序 .94一、確定宗地地價(jià)修正體系目標(biāo).94二、確定修正體系內(nèi)容.95第三節(jié)第三節(jié)宗地地價(jià)修正系數(shù)表編制宗地地價(jià)修正系數(shù)表編制 .99一、商業(yè)用地路線價(jià)宗地地價(jià)修正系數(shù)表編制.997第一章第一章樂(lè)清市概況樂(lè)清

7、市概況第一節(jié)第一節(jié)樂(lè)清市概況樂(lè)清市概況1、樂(lè)清市歷史、文化、社會(huì)經(jīng)濟(jì)樂(lè)清位于浙江省東南部沿海，東臨樂(lè)清灣，南臨甌江。全市陸地面積 1174平方公里，海域面積 270 平方公里，轄 21 個(gè)建制鎮(zhèn)，10 個(gè)鄉(xiāng)，人口 116 萬(wàn)。這里氣候溫和，水土肥沃，自然資源豐富，素有“旅游勝地”、“魚(yú)米之鄉(xiāng)”之稱(chēng)，在溫州、臺(tái)州、寧波、舟山沿海走廊中，樂(lè)清歷來(lái)是主要的經(jīng)貿(mào)集散地。 樂(lè)清歷史悠久，人文薈萃。遠(yuǎn)在四千年前，東甌先民即在此繁衍生息，流下了許多石斧、石錛、石矛、石犁、石墜等石器。樂(lè)清歷史上曾有過(guò)王十朋、翁卷、李孝光、趙士楨、章綸、高友璣等名人。王十朋為南宋開(kāi)科狀元，翁卷為南宋“永嘉四靈”詩(shī)派的杰出代表，

8、李孝光為元朝一代文豪，元史稱(chēng)他“以文章負(fù)名于世”，趙士楨為明代杰出兵器專(zhuān)家，其火器發(fā)明列為當(dāng)時(shí)世界先進(jìn)。鑄于宋元佑七年的能仁大鑊，屬亞洲第一大鑊，它折射出了樂(lè)清市悠久而璀璨的歷史文化之光。樂(lè)清是中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)育最早、經(jīng)濟(jì)發(fā)展最具活力的地區(qū)之一，改革開(kāi)放以來(lái)，樂(lè)清人扮演 “弄潮兒”的角色，以敢為天下先而聞名四方，率先建立了以股份制為主要組織形式的現(xiàn)代企業(yè)管理制度社會(huì)發(fā)展形態(tài)，引起了海內(nèi)外新聞界、經(jīng)濟(jì)界、學(xué)術(shù)界的普遍關(guān)注。從 1993 年開(kāi)始，樂(lè)清跨入綜合實(shí)力百?gòu)?qiáng)縣（市）行列。2004 年全市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值 252.5 億元，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 245618元，農(nóng)村居民人均純收入 7547 元，

9、人民生活水平達(dá)到了中國(guó)政府提出的“小康”生活標(biāo)準(zhǔn)。 樂(lè)清已形成一個(gè)城鎮(zhèn)群，以市政府所在地樂(lè)成鎮(zhèn)為中心，全市分布著多個(gè)經(jīng)省政府批準(zhǔn)的對(duì)外開(kāi)放重點(diǎn)衛(wèi)星鎮(zhèn)，這些衛(wèi)星鎮(zhèn)分布合理，建設(shè)頗具規(guī)模，其中柳市、樂(lè)成、虹橋、北白象四地經(jīng)濟(jì)綜合實(shí)力躋身溫州“十強(qiáng)”、浙江“百?gòu)?qiáng)”行列。 樂(lè)清于 93 年經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)撤縣設(shè)市后，便開(kāi)始雄心勃勃地編制現(xiàn)代化中等城市的總體規(guī)劃，原先這些若即若離的城鎮(zhèn)，大多成了新市區(qū)的一部分。樂(lè)成片為政治文化科教中心，柳市、北白象片為工業(yè)中心，虹橋片為商貿(mào)中心，七里港片為儲(chǔ)運(yùn)中心，翁垟片為石化中心，雁蕩山和中雁蕩山為旅游渡假中心，樂(lè)清的這種城市格局被專(zhuān)家稱(chēng)為組團(tuán)式城市。如今，一個(gè)集工貿(mào)、旅

10、游、港口為一體的現(xiàn)代化中等城市，正悄然崛起于東海之濱。樂(lè)清市被命名為國(guó)家火炬計(jì)劃智能電器產(chǎn)業(yè)基地、中華全國(guó)鉆頭（建工）產(chǎn)業(yè)基地和中國(guó)電器之都。 樂(lè)清是溫州經(jīng)濟(jì)模式的發(fā)祥地。早在 20 世紀(jì) 70 年代中期，家庭作坊、個(gè)體工業(yè)已在樂(lè)清市興起。80 年代出現(xiàn)了股份合作企業(yè)，現(xiàn)已逐步走向規(guī)范化。股份合作經(jīng)濟(jì)給樂(lè)清工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展開(kāi)創(chuàng)了“黃金時(shí)代”，全市現(xiàn)已建成工業(yè)小區(qū)25 個(gè)，標(biāo)準(zhǔn)廠房 310 萬(wàn)平方米，有近 1500 家企業(yè)進(jìn)入工業(yè)園區(qū)，分布在 104國(guó)道樂(lè)清段兩側(cè)，構(gòu)成長(zhǎng)達(dá) 50 多公里的“工業(yè)走廊”，集團(tuán)公司 51 家，其中38 家為全國(guó)無(wú)區(qū)域集團(tuán)，6 家企業(yè)跨入了全國(guó)知名鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)行列，形成了以低

11、壓電器、電子、機(jī)械、儀表、服裝、皮革、船舶修造、工藝美術(shù)等為主導(dǎo)行業(yè)的工業(yè)體系。9樂(lè)清市場(chǎng)網(wǎng)絡(luò)健全，全市擁有生產(chǎn)資料和消費(fèi)品貿(mào)易專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 80 多個(gè)，其中較大規(guī)模的 10 多個(gè)。柳市低壓電器、虹橋電子元器件專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)分別被稱(chēng)為“低壓電器之都”、“電子元器件基地”。全市現(xiàn)有 30 萬(wàn)人在全國(guó)各地經(jīng)商、辦企業(yè)、建市場(chǎng)、建立了覆蓋全國(guó)的市場(chǎng)信息網(wǎng)和樂(lè)清產(chǎn)品營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)。隨著“質(zhì)量立市，科技興業(yè)”意識(shí)的確立，拳頭產(chǎn)品不斷問(wèn)世。質(zhì)量科技型經(jīng)濟(jì)加快發(fā)展，高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程加快。在國(guó)家長(zhǎng)征系列捆綁式火箭、核潛艇和正負(fù)電子對(duì)撞機(jī)中，都有樂(lè)清生產(chǎn)的配件。全市已有 78 家企業(yè)通過(guò)了 ISO9000 質(zhì)量體系認(rèn)證，其中

12、一家企業(yè)還通過(guò)了 ISO14000 環(huán)保體系認(rèn)證?！罢薄ⅰ暗铝ξ鳌北徽J(rèn)定為中國(guó)馳名商標(biāo)，“天正”“人民”等 11 個(gè)商標(biāo)被認(rèn)定為浙江省著名商標(biāo)。2002 年，實(shí)施國(guó)家重點(diǎn)新產(chǎn)品計(jì)劃 3 個(gè)，火炬計(jì)劃 11 項(xiàng)，星火計(jì)劃 5 項(xiàng)，省級(jí)新產(chǎn)品試制 128 項(xiàng)；累計(jì)獲得專(zhuān)利產(chǎn)品 2647 項(xiàng)。 樂(lè)清被國(guó)務(wù)院列為首批對(duì)外開(kāi)放縣市后，便把目光瞄準(zhǔn)了國(guó)際市場(chǎng)，外向型經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展。2004 年，全市完成工業(yè)總產(chǎn)值 545.11 億元，比上年增長(zhǎng) 14.3%。其中國(guó)有及年銷(xiāo)售收入在 500 萬(wàn)元以上的非國(guó)有工業(yè)企業(yè)（簡(jiǎn)稱(chēng)規(guī)模企業(yè)）完成33.71 億元，增長(zhǎng) 19.2%，占全部工業(yè)總產(chǎn)值的比重由上年的 54

13、.4%提高到62.0%，規(guī)模企業(yè)增加到 847 家，年銷(xiāo)售產(chǎn)值超 1000 萬(wàn)元企業(yè) 553 家，5000萬(wàn)元以上企業(yè) 117 家，億元以上企業(yè) 53 家。土地適度規(guī)模經(jīng)營(yíng)為樂(lè)清首創(chuàng)，并且發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁，目前，全市 1/3 以上耕地掌握在 3200 多戶(hù)規(guī)模經(jīng)營(yíng)戶(hù)手里，其中經(jīng)營(yíng)百畝以上的各類(lèi)農(nóng)場(chǎng) 352 家，土地適度規(guī)模經(jīng)濟(jì)繼續(xù)朝著農(nóng)田園林化、設(shè)施機(jī)械化的方向發(fā)展。樂(lè)清教育、文化發(fā)展迅速，民間辦學(xué)極富特色，現(xiàn)有民辦中小學(xué)和職業(yè)技術(shù)學(xué)校 29 所，幼兒園10548 所，建立了樂(lè)清廣播電視臺(tái)，創(chuàng)辦了樂(lè)清報(bào)，涌現(xiàn)出了一批有影響的藝術(shù)家，樂(lè)成和虹橋兩鎮(zhèn)還被命名為浙江省“東海文化明珠”。 樂(lè)清山水形勝，擁

14、有雁蕩山、樂(lè)清灣、七里港等三大資源優(yōu)勢(shì)。 雁蕩山史稱(chēng)“東海第一山”，以“山水奇秀”著稱(chēng)于我國(guó)十大名山之中，素有“海上名山”、“寰中絕勝”之譽(yù)，景區(qū)分布著 600 多個(gè)景點(diǎn)，面積 450 平方公里，1982 年被列為全國(guó)首批重點(diǎn)風(fēng)景名勝區(qū)之一。年游客流量達(dá) 100 多萬(wàn)人次。 雁蕩山奇峰怪石，飛瀑流泉，充滿天然韻味，為筆墨難以形容。靈峰夜景，移步換形，惟妙惟肖，為國(guó)內(nèi)所獨(dú)有；靈巖古洞石室，懸崖疊嶂，奇峰秀石，卓爾不群；大龍湫氣勢(shì)磅礴，變幻莫測(cè)，流水落差 197 米，列全國(guó)第一。靈峰、靈巖、大龍湫三大景區(qū)薈萃了雁蕩的精華，被稱(chēng)為“雁蕩三絕”。北宋科學(xué)家沈括、明代旅行家徐霞客、清代詩(shī)人袁枚、近代康有

15、為、孫科、蔡元培、現(xiàn)代郭沫若、鄧拓等文化名人都對(duì)雁蕩山詠嘆不已。 中雁蕩山是樂(lè)清的又一處國(guó)家級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)，玉甑峰威鎮(zhèn)一方，氣勢(shì)逼人，若登高攬勝，則有君臨天下、目空一切之感。從雁蕩山到中雁蕩山，它們呈南北走勢(shì)，聯(lián)袂構(gòu)成了一條國(guó)內(nèi)少有的旅游畫(huà)廊，處處風(fēng)流，妙處難以言說(shuō)。樂(lè)清山勝，水也靈。樂(lè)清灣是國(guó)內(nèi)罕見(jiàn)的“海洋牧場(chǎng)”，擁有海涂 20 余萬(wàn)畝，淺海水域 18 萬(wàn)畝。盛產(chǎn)黃魚(yú)、帶魚(yú)、鯧魚(yú)、墨魚(yú)、彈涂魚(yú)和梭子蟹、蝤蛑、蟶子、對(duì)蝦等，是一個(gè)鮮活的經(jīng)年收獲的海灣。11樂(lè)清灣海水養(yǎng)殖產(chǎn)量居浙江省首位，特別是蟶子和對(duì)蝦養(yǎng)殖，在全國(guó)占有重要地位，樂(lè)清市清江鎮(zhèn)為國(guó)家試點(diǎn)的養(yǎng)殖基地，其發(fā)展前景十分美好。被稱(chēng)為樂(lè)清海上

16、門(mén)戶(hù)的黃華七里港區(qū)，是我國(guó) 20 個(gè)重點(diǎn)港口之一。海岸線長(zhǎng) 142 公里，可建造萬(wàn)噸級(jí)以上泊位 36 個(gè)?，F(xiàn)已建成七里港一期工程，港口年吞吐能力達(dá) 401 萬(wàn)噸，七里港以其獨(dú)特的地理位置將成為建設(shè)中的溫州大港核心。近年來(lái)，樂(lè)清的基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善。在距離市中心 25 公里的半徑范圍內(nèi)有黃華七里港和溫州兩座大港，有距樂(lè)清較近的溫州機(jī)場(chǎng)和的路橋機(jī)場(chǎng)，有與全國(guó)鐵路網(wǎng)相連的金華至溫州鐵路終點(diǎn)站，北京至福州的 104 國(guó)道南北橫穿樂(lè)清全境，在建的黑龍江同江至海南三亞沿海高速公路樂(lè)清段已全線通車(chē)。位于磐石鎮(zhèn)的溫州電廠一期工程已投入運(yùn)行，滬-浙-閩-穗大容量光纜干線在樂(lè)清市境內(nèi)的樂(lè)成鎮(zhèn)和雁蕩鎮(zhèn)切口。全市程控電

17、話交換機(jī)容量達(dá) 49.4 萬(wàn)門(mén),建成了寬帶小區(qū)和精品信息化小區(qū) 72 個(gè)。城鎮(zhèn)自來(lái)水普及率達(dá) 100%。均名列浙江省前茅。樂(lè)清正以其優(yōu)越的地理位置、良好的基礎(chǔ)設(shè)施和強(qiáng)大的綜合實(shí)力，圍繞現(xiàn)代化中等城市建設(shè)總目標(biāo)，實(shí)施工業(yè)園區(qū)化、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化、城市現(xiàn)代化、區(qū)域均衡化、環(huán)境優(yōu)化戰(zhàn)略，積極營(yíng)造改革開(kāi)放的思想環(huán)境、繁榮健康的文化環(huán)境、團(tuán)結(jié)和諧的社會(huì)環(huán)境、優(yōu)美整潔的生活環(huán)境，大力推進(jìn)沿海岸線的“海上樂(lè)清”和港口建設(shè)，沿 104 國(guó)道線的工業(yè)走廊和文明走廊建設(shè)，沿雁蕩山脈的旅游畫(huà)廊和山老區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)，積極營(yíng)造改革開(kāi)放的思想環(huán)境、繁榮健康的文化特色、時(shí)代特征、樂(lè)清特點(diǎn)的發(fā)展路子，把樂(lè)清建設(shè)成一個(gè)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、文化繁榮

18、、社會(huì)進(jìn)步、人民富裕的現(xiàn)代化中等城市。12樂(lè)清市經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速健康發(fā)展，總體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行呈現(xiàn)出增長(zhǎng)快、效益好的特點(diǎn)。初步統(tǒng)計(jì)，2004 年，全市實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值 252.5 億元，按可比價(jià)計(jì)算比上年增長(zhǎng)，14.8%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 12.04 億元，比上年增長(zhǎng) 1.6%；第二產(chǎn)業(yè)增加值151.44 億元，增長(zhǎng) 16.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值，89.02 億元，增長(zhǎng) 14.1%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由上年的 5.3：59.5：35.2 調(diào)整為 4.7：60.0：35.3。人均GDP21777 元（按戶(hù)籍人口計(jì)算）。社會(huì)事業(yè)全面進(jìn)步，城市建設(shè)步伐不斷加快，市政設(shè)施日臻完善，環(huán)境衛(wèi)生有了明顯改善，城市面貌發(fā)生了較大的

19、變化，科技、教育、文化、衛(wèi)生、體育、計(jì)劃生育、環(huán)境保護(hù)等各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)進(jìn)一步發(fā)展，人民生活繼續(xù)改善，社會(huì)治安基本穩(wěn)定。2、交通運(yùn)輸交通建設(shè)步伐加快，運(yùn)輸能力不斷增強(qiáng)。全市新建、改造路面、改建縣鄉(xiāng)公路共 20 個(gè)項(xiàng)目，總里程 64.73 公里，總投資 25374 萬(wàn)元，已完成投資 3200萬(wàn)元，建成里程 29.67 公里。加強(qiáng)了公路養(yǎng)護(hù)工作，及時(shí)補(bǔ)救了 14 號(hào)臺(tái)風(fēng)所造成的侵害，保證了公路的安全暢通，全市實(shí)際好路率專(zhuān)業(yè)公路達(dá)到 59.5%。年末全市公路通車(chē)?yán)锍踢_(dá) 662 公里。郵政電信業(yè)務(wù)進(jìn)一步擴(kuò)大。全年完成郵電業(yè)務(wù)總量 9.43 億元，比上年增長(zhǎng)8.5%；程控交換機(jī)總?cè)萘窟_(dá) 45.19 萬(wàn)門(mén)，比

20、上年增長(zhǎng) 7.8%；年末電話用戶(hù)數(shù)達(dá) 47.24 萬(wàn)戶(hù)，比上年增長(zhǎng) 13.0%，其中市內(nèi)電話（含小靈通）19.13 萬(wàn)戶(hù)，增長(zhǎng) 10.5%；移動(dòng)電話 75.81%萬(wàn)戶(hù)，增長(zhǎng) 26.7%。13 加快旅游設(shè)施投入，雁蕩山知名度進(jìn)一步提高。繼雁蕩山榮獲“國(guó)家地質(zhì)公園”稱(chēng)號(hào)后，我市積極開(kāi)展申報(bào)世界地質(zhì)公園工作，并投資 1600 多萬(wàn)元建成雁蕩山地質(zhì)博物館，完成了大龍湫、靈峰景區(qū)三線改造，并拆除了部分違章建筑，景區(qū)面貌大為改觀。全市共接待國(guó)內(nèi)外游客達(dá) 159.65 萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng) 33.3%，旅游業(yè)總收入達(dá) 9.74 億元，比上年增長(zhǎng) 71.2%。第二節(jié)第二節(jié)樂(lè)清市樂(lè)清市城鎮(zhèn)體系分布和規(guī)模城鎮(zhèn)體系分

21、布和規(guī)模1、樂(lè)清市城鎮(zhèn)體系分布樂(lè)清市城鎮(zhèn)發(fā)展尚處于生長(zhǎng)集聚期，中心城市區(qū)由沿 104 國(guó)道的樂(lè)成、柳市、虹橋和北白象等城鎮(zhèn)組合而成。隨著 104 國(guó)道和山區(qū)旅游交通線的拓寬改造，以及遠(yuǎn)景規(guī)劃（2010 年）期內(nèi)沿海高速公路和溫甬鐵路的建成，必將促使沿 104 國(guó)道主發(fā)展軸、沿（甌）江及沿海二級(jí)發(fā)展軸和沿山區(qū)三級(jí)發(fā)展軸的交通區(qū)位和經(jīng)濟(jì)區(qū)位條件的進(jìn)一步優(yōu)化，形成“E”字型的生產(chǎn)力框架格局，從整體上控制著市域城鎮(zhèn)體系的發(fā)展。今后 1015 年內(nèi)將形成主發(fā)展軸沿線以城鎮(zhèn)串珠式發(fā)展為特點(diǎn)的主體格局，市域中心城區(qū)和次中心區(qū)（大荊）南北呼應(yīng)；沿海、沿江城鎮(zhèn)與主發(fā)展軸城鎮(zhèn)帶之間形成經(jīng)濟(jì)上聯(lián)結(jié)互動(dòng)的關(guān)系，共同構(gòu)

22、建丘陵地區(qū)“城鎮(zhèn)群”；西北部山區(qū)將通過(guò)政府扶貧傾斜和依靠山區(qū)旅游業(yè)的發(fā)展，興起零星分布的幾個(gè)地方小城鎮(zhèn)，逐步成長(zhǎng)為山區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新的“增長(zhǎng)點(diǎn)”。與此同時(shí)， 城鎮(zhèn)地域分工與職能將更趨明確：（1）市域中心城市區(qū)為全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化、信息的中心，以發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，中心吸引與輻射功能增強(qiáng)。（2 ）副中心城市（大荊鎮(zhèn)）具有輔助主中心延伸其吸引和輻射功能14的作用。以工業(yè)為龍頭，強(qiáng)化商業(yè)服務(wù)業(yè)功能，將建成北部廣大山區(qū)的經(jīng)濟(jì)、文化中心，帶動(dòng)山區(qū)脫貧致富。（3）二級(jí)城鎮(zhèn)為地方中心城鎮(zhèn)， 以發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)為重點(diǎn)，須突出區(qū)位與產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)相互間有機(jī)聯(lián)系，增大經(jīng)濟(jì)依存度。（4）沿江、沿海城鎮(zhèn)立足

23、區(qū)位優(yōu)勢(shì)，發(fā)展港口、 石油化工和水產(chǎn)及加工業(yè)。山區(qū)城鎮(zhèn)，發(fā)揮旅游資源優(yōu)勢(shì)，發(fā)展以旅游開(kāi)發(fā)和旅游服務(wù)為重點(diǎn)的第三產(chǎn)業(yè)。2、城鎮(zhèn)規(guī)模及排序城鎮(zhèn)集聚和工業(yè)化帶來(lái)的城市化都是隨著人類(lèi)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展而出現(xiàn)的社會(huì)現(xiàn)象，也是社會(huì)發(fā)展客觀經(jīng)濟(jì)規(guī)律的本質(zhì)反映。由于城鎮(zhèn)成長(zhǎng)與布局對(duì)區(qū)位具有強(qiáng)烈的選擇性，因此，樂(lè)清市城鎮(zhèn)在臨海、沿江（河）及沿交通主干線等區(qū)位條件相對(duì)優(yōu)越的地區(qū)呈現(xiàn)帶型擴(kuò)展。同時(shí)，城鎮(zhèn)的成長(zhǎng)與布局又具有區(qū)域性，這是由區(qū)域特定的自然條件、區(qū)位因素及經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境等因素的綜合影響所決定的。樂(lè)清市城鎮(zhèn)化發(fā)展的基本特點(diǎn)是：（1）多山地，少平原的地形格局， 地勢(shì)高低起伏，城市的絕大部分位居狹窄的沿海平原，因此，境內(nèi)

24、交通主干線沿地形走向貫穿平原中部，而較少形成網(wǎng)狀。區(qū)域性生產(chǎn)布局和城鎮(zhèn)建設(shè)通常依賴(lài)于交通區(qū)位，也大都集中在平原地區(qū)，并沿交通干道兩側(cè)呈帶型擴(kuò)展。（2）城鎮(zhèn)化帶型擴(kuò)展的速度和規(guī)模取決于區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度與發(fā)展水平。本地區(qū)素有務(wù)工經(jīng)商的好傳統(tǒng)，改革開(kāi)放以來(lái)，又得益于沿海區(qū)位優(yōu)勢(shì)和國(guó)家優(yōu)惠政策，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，投資環(huán)境不斷改善，經(jīng)濟(jì)實(shí)力明顯增強(qiáng)，促使區(qū)域性基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工業(yè)成組布局與人口的大量集聚，從而大大加速了城鎮(zhèn)化發(fā)展進(jìn)程。（3）本地區(qū)人多地少，在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)機(jī)制的驅(qū)動(dòng)下，當(dāng)?shù)卮笈r(nóng)村剩余勞動(dòng)力或離土不離鄉(xiāng)，就地辦廠，或離土又離鄉(xiāng)，走向“非農(nóng)化”。因此，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換所引起的就業(yè)結(jié)構(gòu)的變化，15尤其是

25、城鎮(zhèn)人口的增長(zhǎng)及其非農(nóng)化，客觀上成為推進(jìn)城鎮(zhèn)化快速發(fā)展的一支巨大力量。城鎮(zhèn)化綜合度是衡量一定時(shí)期內(nèi)區(qū)域各城鎮(zhèn)區(qū)位條件、經(jīng)濟(jì)水平和發(fā)展規(guī)模等的一項(xiàng)綜合指標(biāo)，它是城鎮(zhèn)等級(jí)劃分的基本依據(jù)，適合于城市首位度低、城鎮(zhèn)尚處于極化生長(zhǎng)期的經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)的縣域城鎮(zhèn)體系劃分。表 1-2-1 是樂(lè)清市城鎮(zhèn)綜合度分值表。表 1-2-2 是采用樂(lè)清市工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值和人口規(guī)模進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化加權(quán)平均算出的規(guī)模指數(shù)。綜合分析表 1-2-1 和表 1-2-2，將樂(lè)清市 22 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)劃分為四個(gè)級(jí)別，見(jiàn)表 1-2-3。表 1-2-1 樂(lè)清市城鎮(zhèn)綜合度分值表城鎮(zhèn)綜合分值城鎮(zhèn)綜合分值城鎮(zhèn)綜合分值樂(lè)城鎮(zhèn)98.12柳市鎮(zhèn)94.35虹橋鎮(zhèn)93.21

26、北白象鎮(zhèn)91.08大荊鎮(zhèn)87.53蒲岐鎮(zhèn)84.73七里港鎮(zhèn)82.62翁洋鎮(zhèn)81.95黃華鎮(zhèn)79.22白石鎮(zhèn)77.66磐石鎮(zhèn)75.65象陽(yáng)鎮(zhèn)75.25芙蓉鎮(zhèn)68.65南岳鎮(zhèn)67.90雁蕩鎮(zhèn)67.85清江鎮(zhèn)63.71南塘鎮(zhèn)61.62湖霧鎮(zhèn)60.45石帆鎮(zhèn)53.14淡溪鎮(zhèn)52.48仙溪鎮(zhèn)52.15表 1-2-2 樂(lè)清市城鎮(zhèn)規(guī)模排序表2003 年2004 年名稱(chēng)工業(yè)生產(chǎn)總值（萬(wàn)元）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值（萬(wàn)元）人口數(shù)量規(guī)模指數(shù)工業(yè)生產(chǎn)總值（萬(wàn)元）農(nóng)業(yè)生產(chǎn)總值（萬(wàn)元）人口數(shù)量規(guī)模指數(shù)修正規(guī)模指數(shù)柳市鎮(zhèn)124104750621559862.631824078606599080.002.912.77北白象鎮(zhèn)77216

27、5101121082202.028307079371988791.911.97樂(lè)成鎮(zhèn)584715220281062141.82624975257501466532.021.92虹橋鎮(zhèn)5801258631898131.745780329524968031.651.69翁洋鎮(zhèn)13702218722526090.9216579319556554200.930.92黃華鎮(zhèn)1402584121359590.861757733621363040.880.87大荊鎮(zhèn)675009160572360.78788758368659980.840.81象陽(yáng)鎮(zhèn)1378852898328180.869190938803

28、52560.650.75七里港鎮(zhèn)961001498225880.75947031493247020.650.70磐石鎮(zhèn)628562309160080.65892962667165950.730.69雁蕩鎮(zhèn)1067014424501530.60818612457524260.600.60蒲岐鎮(zhèn)4680010899338830.57498678656339580.540.5516清江鎮(zhèn)415007983322470.53447548273360550.540.53石帆鎮(zhèn)373872014311140.49708413066323800.580.53白石鎮(zhèn)550001758277260.543725

29、62086275540.440.49芙蓉鎮(zhèn)364711586244390.45557051712255810.500.47南塘鎮(zhèn)309485022223000.43440596324221500.470.45淡溪鎮(zhèn)279773061247870.42425023629252930.450.43天成鄉(xiāng)360001794201410.44165566283189070.320.38仙溪鎮(zhèn)63172358263930.32189042839270260.370.35南岳鎮(zhèn)432017548235930.36329813063242080.330.35湖霧鎮(zhèn)202143146205120.361333

30、52706199280.290.33表 1-2-3 樂(lè)清市城鎮(zhèn)級(jí)別劃分表級(jí)別鄉(xiāng)、鎮(zhèn)名稱(chēng)一級(jí)鎮(zhèn)樂(lè)成鎮(zhèn)、柳市鎮(zhèn)、虹橋鎮(zhèn)、北白象鎮(zhèn)二級(jí)鎮(zhèn)大荊鎮(zhèn)、七里港鎮(zhèn)、白石鎮(zhèn)、黃華鎮(zhèn)、翁垟鎮(zhèn)、象陽(yáng)鎮(zhèn)、芙蓉鎮(zhèn)、磐石鎮(zhèn)、蒲岐鎮(zhèn)、雁蕩鎮(zhèn)、清江鎮(zhèn)三級(jí)鎮(zhèn)天成鄉(xiāng)、南塘鎮(zhèn)、南岳鎮(zhèn)、淡溪鎮(zhèn)、石帆鎮(zhèn)四級(jí)鎮(zhèn)湖霧鎮(zhèn)、仙溪鎮(zhèn)第三節(jié)第三節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)更新的必要性基準(zhǔn)地價(jià)更新的必要性1、樂(lè)清市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展對(duì)土地利用的影響樂(lè)清是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展活力最強(qiáng)和速度最快的區(qū)域之一。城鎮(zhèn)化快速發(fā)展主要取決于經(jīng)濟(jì)文化背景和宏觀政策環(huán)境兩大因素：（1）從文化淵源和歷史背景來(lái)看，自宋代以來(lái)海外貿(mào)易已有所發(fā)展，深受“永嘉學(xué)派”功利思想的世代影響，傳統(tǒng)的經(jīng)商意識(shí)濃厚。大

31、批華僑在國(guó)外謀生，外向型經(jīng)濟(jì)具有一定的基礎(chǔ)。（2）改革開(kāi)放以來(lái)， 在國(guó)家投資少，沒(méi)有現(xiàn)代大工業(yè)帶動(dòng)和沒(méi)有中心城市經(jīng)濟(jì)輻射的情況下，溫州人從實(shí)際出發(fā)，堅(jiān)持生產(chǎn)力標(biāo)準(zhǔn)，靠民間啟動(dòng)、自我發(fā)展，生產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)點(diǎn)遍及全國(guó)乃至世界各地，走出了一條獨(dú)具特色的經(jīng)濟(jì)發(fā)展路子“溫州模式”。特別是 1992 年以來(lái)，生產(chǎn)力又一次獲得解放，以家庭工業(yè)為特17色，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為龍頭的個(gè)體、私營(yíng)和股份合作制企業(yè)蓬勃發(fā)展，促進(jìn)了眾多小城鎮(zhèn)的快速發(fā)展壯大。（3）多種形式的企業(yè)協(xié)同發(fā)展， 資金集中，促進(jìn)了基礎(chǔ)設(shè)施條件的進(jìn)一步改善和生產(chǎn)的地域?qū)I(yè)化。尤其是城鎮(zhèn)道路的新建、擴(kuò)建和港口的開(kāi)發(fā)建設(shè)，使交通便捷化，投資環(huán)境優(yōu)越化，從而促使人口的

32、進(jìn)一步集聚和產(chǎn)業(yè)不斷擴(kuò)張。（4 ）城鄉(xiāng)之間、產(chǎn)業(yè)之間的聯(lián)系日益密切，憑借經(jīng)濟(jì)及交通區(qū)位的內(nèi)在聯(lián)系，有利于推進(jìn)區(qū)域整體城鎮(zhèn)化水平的提高及其帶型發(fā)展格局的形成。浙江省是人多地少的省份，人均耕地 0.5 畝，而溫州人均占有耕地更少。作為中國(guó)民營(yíng)企業(yè)的發(fā)祥地的溫州有著激烈的土地供需矛盾，一邊是快速的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一邊是土地供應(yīng)緊張，加劇了供需矛盾，這使得土地價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。而抬高的地價(jià)反過(guò)來(lái)影響社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成為社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的瓶頸。2、原基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)不適應(yīng)新的市場(chǎng)需要原基準(zhǔn)地價(jià)是 2000 年測(cè)算的結(jié)果，距此次基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日已近 6 年。但近幾年來(lái)，隨著城鎮(zhèn)規(guī)劃的實(shí)施，城區(qū)面積的擴(kuò)大，舊城改造和城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)

33、施投入，土地價(jià)格均有不同程度的上升，部分區(qū)域地價(jià)有了較大的變化，原有的基準(zhǔn)地價(jià)體系在實(shí)際的運(yùn)用過(guò)程中，不能滿足土地管理的實(shí)際需要，給土地管理工作帶來(lái)一定的困難。土地市場(chǎng)始終是一個(gè)動(dòng)態(tài)市場(chǎng)，隨著社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展，地價(jià)將隨之發(fā)生相應(yīng)的變化。按照城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的要求，城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)兩年需及時(shí)更新調(diào)整，國(guó)土資源部工作方案也明確規(guī)定基準(zhǔn)地價(jià)每三年需更新一次。特別是近幾年樂(lè)清市在科學(xué)發(fā)展觀的指引下，以構(gòu)建和諧社會(huì)為目標(biāo)，立身本市的發(fā)展，逐步改善土地利用結(jié)構(gòu)，提高土地的利用效率使得土地市場(chǎng)得到有效培育和發(fā)展。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，相對(duì)應(yīng)地價(jià)總體水平也隨之發(fā)生變化，原地價(jià)成果難以適18應(yīng)日常地價(jià)評(píng)估和土地市場(chǎng)管理

34、的需要 ，原地價(jià)成果限于當(dāng)時(shí)的市場(chǎng)條件及認(rèn)識(shí)水平，評(píng)估方法、技術(shù)水平與現(xiàn)時(shí)比較存在一定的差距，故基準(zhǔn)地價(jià)成果更新勢(shì)在必行。根據(jù)原浙江省土地管理局浙土發(fā)199874 號(hào)文件浙江省基準(zhǔn)地價(jià)更新、上報(bào)審核、公布的實(shí)施意見(jiàn)和浙江省人民政府浙政發(fā)200161 號(hào)浙江省人民政府關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資產(chǎn)管理的通知精神，基準(zhǔn)地價(jià)更新是建立一個(gè)更為科學(xué)、更為適用的基準(zhǔn)地價(jià)體系。19第二章第二章基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估技術(shù)設(shè)計(jì)基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估技術(shù)設(shè)計(jì)第一節(jié)第一節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍和目標(biāo)基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍和目標(biāo)1、基準(zhǔn)地價(jià)更新范圍1.樂(lè)成、柳市、虹橋和白象四城鎮(zhèn)規(guī)劃建成區(qū)；2. 蒲岐鎮(zhèn)、白石鎮(zhèn)、象陽(yáng)鎮(zhèn)、翁垟鎮(zhèn)、磐石鎮(zhèn)、七里港鎮(zhèn)、黃

35、華鎮(zhèn)、淡溪鎮(zhèn)、石帆鎮(zhèn)、大荊鎮(zhèn)、仙溪鎮(zhèn)、湖霧鎮(zhèn)、雁蕩鎮(zhèn)、芙蓉鎮(zhèn)、清江鎮(zhèn)、南塘鎮(zhèn)、南岳鎮(zhèn)共 17 個(gè)建制鎮(zhèn)和天成鄉(xiāng)規(guī)劃建成區(qū)以及大橋工業(yè)園區(qū)、中心工業(yè)園區(qū)、磐石工業(yè)園區(qū)、蒲岐工業(yè)園區(qū)、清江工業(yè)園區(qū)、天成石帆工業(yè)園區(qū)等六個(gè)工業(yè)園區(qū)。2、基準(zhǔn)地價(jià)更新目標(biāo)本項(xiàng)目研究的目標(biāo)可以概括為：1. 通過(guò)本次更新，了解樂(lè)清市地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況，弄清樂(lè)清市土地交易和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中土地價(jià)格的形成機(jī)制和變化趨勢(shì)，掌握樂(lè)清市土地利用空間變化格局和演變規(guī)律；2. 借助計(jì)算機(jī)技術(shù)和地理信息系統(tǒng)技術(shù)，依據(jù)地產(chǎn)市場(chǎng)交易資料和土地質(zhì)量條件，劃定樂(lè)清市各鎮(zhèn)的土地級(jí)別與區(qū)片，更新評(píng)估其基準(zhǔn)地價(jià)；3. 通過(guò)基準(zhǔn)地價(jià)研究和測(cè)算，建立一個(gè)更為科學(xué)

36、、合理、符合當(dāng)?shù)貙?shí)際，且較為適用的基準(zhǔn)地價(jià)體系，使得新的基準(zhǔn)地價(jià)標(biāo)準(zhǔn)成為樂(lè)清市土地管理中的有效工具和手段；204. 建立宗地價(jià)格評(píng)估參照標(biāo)準(zhǔn)和地價(jià)修正體系，為企業(yè)改制、清產(chǎn)核資、土地相關(guān)稅費(fèi)的征收和地價(jià)管理提供科學(xué)依據(jù)；5. 創(chuàng)建土地估價(jià)信息系統(tǒng)、建立地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)體系，提高土地價(jià)格信息社會(huì)化服務(wù)水平，為樂(lè)清市土地管理、城市建設(shè)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)；6. 力求在嚴(yán)格按照國(guó)家質(zhì)量監(jiān)督檢驗(yàn)檢疫總局 2001 年 11 月 12 日發(fā)布的城鎮(zhèn)土地分等定級(jí)規(guī)程和城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程的要求的基礎(chǔ)上，根據(jù)樂(lè)清市的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況和特征，做出相應(yīng)的專(zhuān)題研究；7. 運(yùn)用計(jì)算機(jī)輔助和 GIS 空間分析方法以及數(shù)據(jù)庫(kù)管

37、理等方法和技術(shù)，力求在土地級(jí)別調(diào)整和基準(zhǔn)地價(jià)的方法上和技術(shù)上有新的突破。第二節(jié)第二節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)更新基本依據(jù)和基本原則基準(zhǔn)地價(jià)更新基本依據(jù)和基本原則1、更新依據(jù)基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估是具有很高的技術(shù)性和理論性要求，因此其更新評(píng)估工作必須在一定的理論依據(jù)、法規(guī)文件依據(jù)、技術(shù)依據(jù)和資料依據(jù)的指導(dǎo)和規(guī)范下進(jìn)行。（1） 理論依據(jù)1.地租地價(jià)理論 馬克思主義認(rèn)為，地租是直接生產(chǎn)者在生產(chǎn)中所創(chuàng)造的剩余產(chǎn)品被土地所有者占有的部分，是土地所有權(quán)在經(jīng)濟(jì)上實(shí)現(xiàn)的形式。并將地租按其形成條件和原因不同，分為級(jí)差地租、絕對(duì)地租和壟斷地租。西方經(jīng)濟(jì)學(xué)家認(rèn)為地租是“土21地在生產(chǎn)利用中自然產(chǎn)生的或應(yīng)該產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)報(bào)酬”；是“作為使用土

38、地的代價(jià)”，是使用土地而支付的價(jià)格，即土地生產(chǎn)力的報(bào)酬。 地價(jià)理論是建立在地租理論基礎(chǔ)上的，馬克思主義的地價(jià)理論可以概括為：土地雖然不是勞動(dòng)產(chǎn)品，沒(méi)有價(jià)值，但有使用價(jià)值，并有價(jià)格；土地可分為土地物質(zhì)和土地資本，土地物質(zhì)是純粹的未投入勞動(dòng)的自然土地，土地資本是固定在土地中的物化勞動(dòng)和活勞動(dòng)投入，土地價(jià)格是地租的資本化。在量的規(guī)定上符合下列公式：土地價(jià)格=地租利息率。現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的土地價(jià)格理論主要有以下三種：一是土地供求理論，認(rèn)為地價(jià)是土地供求均衡時(shí)的價(jià)格即交換價(jià)值。其決定因素是土地的供給和需求量，在土地需求量不變的前提下土地供給增加，地價(jià)下跌；土地供給量減少時(shí)，則地價(jià)上揚(yáng)。二是土地收益理論，認(rèn)

39、為地價(jià)是土地收益即地租的資本化，地租是指經(jīng)濟(jì)地租，即土地總收益扣除總成本的余額，計(jì)算公式為：地價(jià)=（土地總收益-總成本）還原利率土地總收益是指正常管理水平、正常市場(chǎng)狀況、最佳土地利用時(shí)的收益，總成本是指各種稅收、營(yíng)運(yùn)成本、投資折舊、資本利息等。還原利率一般與通行利率投資風(fēng)險(xiǎn)有關(guān)。三是效用價(jià)值論，即商品價(jià)值的大小取決于該商品的效用的高低，效用高則其價(jià)值量就大，反之則小。以上的地租和地價(jià)理論為各種土地權(quán)利價(jià)格評(píng)估提供了直接的理論基礎(chǔ)。222.區(qū)位理論區(qū)位理論是分析事物在空間上的方位和距離的關(guān)系，研究一定社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中諸事物的空間分布特征的一個(gè)重要的理論。區(qū)位理論認(rèn)為，城市土地與其它生產(chǎn)要素的主要差

40、別在于土地會(huì)由于其相對(duì)位置的變動(dòng)而產(chǎn)生不同的使用價(jià)值，不同的經(jīng)濟(jì)收益和不同的地租由于土地區(qū)位差異，使得同類(lèi)行業(yè)在不同的區(qū)位上獲得的經(jīng)濟(jì)收益差異巨大，即使是同一位置，而由于行業(yè)的不同也會(huì)導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)收益差異明顯。因此，城鎮(zhèn)土地的收益水平和資本地價(jià)(地租、地價(jià))幾乎完全取決于土地的宏觀、中觀和微觀區(qū)位條件，而土地的利用方式在很大程度上要受制于地租地價(jià)水平。城市土地區(qū)位對(duì)地價(jià)的影響作用于是極端重要的，區(qū)位優(yōu)劣是衡量地租、地價(jià)高低的標(biāo)尺。而地租、地價(jià)也在成為土地使用方式的杠桿和指示器。在市場(chǎng)機(jī)制下，城市中各種活動(dòng)對(duì)土地的使用競(jìng)爭(zhēng)必然激烈，并通過(guò)土地供給，以土地需求的市場(chǎng)價(jià)格變化和自身能從土地上獲得的經(jīng)濟(jì)利

41、益來(lái)決定各自活動(dòng)的最佳區(qū)位，以致形成地租和地價(jià)遠(yuǎn)離市中心逐漸降低，城市土地利用呈同心圓分布的理論模式。高級(jí)商務(wù)（金融、事務(wù)所等）在市中心具有較高的競(jìng)爭(zhēng)能力，可以支付高于其它任何活動(dòng)的地租，故其用地位于市中心區(qū)，依次向外的是商業(yè)服務(wù)業(yè)、工業(yè)、住宅、郊區(qū)農(nóng)業(yè)用地。區(qū)位理論揭示了一定區(qū)域內(nèi)人類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)與社會(huì)、自然等其他生物和要素間的相互內(nèi)在聯(lián)系和空間分布規(guī)律。土地作為人類(lèi)活動(dòng)的場(chǎng)所， 在這些內(nèi)在聯(lián)系和空間分布規(guī)律影響下形成了不同的生產(chǎn)力和空間布局形式，表現(xiàn)為不同地租地價(jià)的地塊之間有距離和方位特征，還具有確定的空間分布規(guī)律。掌握了土地和土地的空間分布規(guī)律對(duì)土地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估有很大幫助。因此在估價(jià)時(shí)以區(qū)位

42、理論作23指導(dǎo)，根據(jù)土地的區(qū)位條件及其在市場(chǎng)交易中形成的地價(jià)和土地收益，就能較準(zhǔn)確地評(píng)估出待估土地的價(jià)格。區(qū)位分析可以分解為不同的距離來(lái)討論。一方面，距離的不同，會(huì)使不同的地段本身具有最佳或適宜發(fā)展的利用方式，如此可以發(fā)揮房地產(chǎn)的最佳經(jīng)濟(jì)效益；另一方面，不同的用地單位選址，會(huì)衡量其經(jīng)濟(jì)效益和支付能力，從中確定適合的位置。城市房地產(chǎn)最終或最優(yōu)區(qū)位的選定是由以上兩個(gè)方面相互作用決定的。3.機(jī)會(huì)成本理論根據(jù)西方經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，把一定資源用于生產(chǎn)某種產(chǎn)品時(shí)所放棄的另一種產(chǎn)品的數(shù)量就是這某種產(chǎn)品的機(jī)會(huì)成本。運(yùn)用機(jī)會(huì)成本的概念可以對(duì)一定土地資源權(quán)利狀態(tài)下不同作用所能達(dá)到的經(jīng)濟(jì)收益或效用進(jìn)行比較，以便得到在運(yùn)用

43、這一土地資源時(shí)，達(dá)到最大可能的收益。在土地估價(jià)時(shí)，我們也可以借助機(jī)會(huì)成本理論來(lái)進(jìn)行。例如，土地因改變用途而喪失掉的代價(jià)，即為現(xiàn)在用途的資源的機(jī)會(huì)成本，它實(shí)際上是以放棄某種用途的收益作為現(xiàn)在用途的資源價(jià)格。比如，原農(nóng)業(yè)用地因征地改作城市建設(shè)用地時(shí)，原農(nóng)業(yè)用地的收益，就是現(xiàn)在建設(shè)用地的機(jī)會(huì)成本，這亦是為何要支付征地補(bǔ)償費(fèi)的原因。4.資金時(shí)間價(jià)值理論資金的時(shí)間價(jià)值指資金隨著時(shí)間的推移而產(chǎn)生的增值。它是社會(huì)創(chuàng)造價(jià)值能力的一種表現(xiàn)形式，其具體形態(tài)是利潤(rùn)和利息。由于資金具有時(shí)間價(jià)值，所以現(xiàn)在的一筆資金要比未來(lái)的一筆等額資金更富有價(jià)值。因此在估價(jià)時(shí)，必須要考慮到，發(fā)生在不同的時(shí)點(diǎn)的資金的可比性，為此有必要把

44、不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的現(xiàn)金流在等值基礎(chǔ)上進(jìn)行折算。即在估價(jià)時(shí)必須要考慮資金的時(shí)間價(jià)值。245.城市規(guī)劃理論城市規(guī)劃是一定時(shí)期內(nèi)城市發(fā)展的目標(biāo)和計(jì)劃，是城市建設(shè)的綜合部署，也是城市建設(shè)的依據(jù)。城市規(guī)劃要對(duì)城市內(nèi)部的用地規(guī)模、結(jié)構(gòu)、時(shí)間安排、發(fā)展計(jì)劃、建筑物層數(shù)、建筑密度、間距、容積率等都有明確和詳細(xì)的規(guī)定，確定了城市土地利用的總框架，是城市土地估價(jià)的約束條件?；鶞?zhǔn)地價(jià)的更新評(píng)估要結(jié)合城市規(guī)劃，盡量使城市規(guī)劃意圖體現(xiàn)在估價(jià)過(guò)程和估價(jià)結(jié)果中，科學(xué)、準(zhǔn)確、合理地確定地價(jià)評(píng)估結(jié)果。（2） 法規(guī)文件依據(jù)1中華人民共和國(guó)土地管理法；2中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法；3國(guó)家、省、市 、縣的其它有關(guān)稅費(fèi)的法律、法規(guī)和文

45、件；4地價(jià)監(jiān)測(cè)點(diǎn)技術(shù)規(guī)范。（3） 行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)1城鎮(zhèn)土地定級(jí)規(guī)程；2城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程；3原浙江省土地管理局 1998 年 74 號(hào)文件關(guān)于印發(fā)“浙江省基準(zhǔn)地價(jià)更新、上報(bào)審核、公布的實(shí)施意見(jiàn)”的通知；（4） 其他資料251. 樂(lè)清市土地利用現(xiàn)狀調(diào)查資料；2. 樂(lè)清市土地利用總體規(guī)劃資料；3. 樂(lè)清市人口、社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、交通方面統(tǒng)計(jì)資料；4. 樂(lè)清市土地統(tǒng)計(jì)資料；5. 20022005 年樂(lè)清市房地產(chǎn)市場(chǎng)信息資料，主要包括租賃、買(mǎi)賣(mài)、商品房銷(xiāo)售、土地出讓、轉(zhuǎn)讓、征地拆遷補(bǔ)償、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、出租、抵押，以及企業(yè)改制等市場(chǎng)交易的地價(jià)和房?jī)r(jià)資料；6. 2001 年樂(lè)清市基準(zhǔn)地價(jià)資料；7. 樂(lè)清市土地利

46、用現(xiàn)狀圖和近中期規(guī)劃圖；8. 土地定級(jí)資料。2、基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估的基本原則基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估的基本原則是土地評(píng)估工作人員在評(píng)估工作中應(yīng)當(dāng)遵守的法則、標(biāo)準(zhǔn)或應(yīng)注意的問(wèn)題?；鶞?zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估的基本目標(biāo)是根據(jù)發(fā)展變化的土地市場(chǎng)適時(shí)調(diào)整基準(zhǔn)地價(jià)，確保基準(zhǔn)地價(jià)能夠保持現(xiàn)勢(shì)性，真實(shí)反映土地市場(chǎng)中的地價(jià)水平和變動(dòng)趨勢(shì)，對(duì)地價(jià)進(jìn)行宏觀調(diào)控，為政府制定管理措施和投資者進(jìn)行投資決策提供依據(jù)。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，基準(zhǔn)地價(jià)的更新評(píng)估應(yīng)根據(jù)土地市場(chǎng)中影響地價(jià)的因素以及土地價(jià)格水平的變化強(qiáng)度范圍制定相應(yīng)的技術(shù)路線，在具體的評(píng)估過(guò)程中應(yīng)遵循以下原則：1.因地制宜原則26 地產(chǎn)是土地的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，體現(xiàn)土地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，它既具有土地的法

47、律屬性，又具有作為資源和資產(chǎn)土地的自然和經(jīng)濟(jì)雙重屬性。因此，土地具有使用的永久性和個(gè)別性、以及位置的固定性等。正由于這些特點(diǎn)，土地價(jià)格不同于一般商品價(jià)格完全取決于供求關(guān)系的均衡，而表現(xiàn)出地域性、壟斷性的價(jià)格趨向。故在基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估中，必須充分考慮城鎮(zhèn)的區(qū)位條件，因地制宜地進(jìn)行更新評(píng)估。2.連續(xù)性原則 基準(zhǔn)地價(jià)反映的是一定時(shí)期土地使用權(quán)的平均價(jià)格，不同時(shí)期土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)政策、法規(guī)等都會(huì)變化，必然引起地價(jià)水平的經(jīng)常變動(dòng)。因此，土地市場(chǎng)是一個(gè)動(dòng)態(tài)市場(chǎng)，地產(chǎn)價(jià)格隨著時(shí)間的推移會(huì)發(fā)生變動(dòng)；但價(jià)格的變動(dòng)總有一個(gè)過(guò)程，是一個(gè)連續(xù)不斷的過(guò)程?，F(xiàn)行地價(jià)是歷史地價(jià)的延續(xù)，現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)同樣也是原來(lái)基準(zhǔn)地價(jià)的延續(xù)

48、。因此，在對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的更新評(píng)估中，應(yīng)充分利用原有的資料，根據(jù)土地市場(chǎng)、土地區(qū)位條件的更新加以調(diào)整與修正；同時(shí)，盡量將有關(guān)工作進(jìn)行標(biāo)準(zhǔn)化處理，并輸入計(jì)算機(jī)輔助系統(tǒng)，努力為今后的成果更新創(chuàng)造有利條件。3.期望收益原則房地產(chǎn)交易雙方各自所能夠認(rèn)可的交易價(jià)格，都是建立在各自對(duì)未來(lái)房地產(chǎn)收益預(yù)測(cè)分析的基礎(chǔ)上，過(guò)去房地產(chǎn)的收益僅僅作為預(yù)測(cè)的背景依據(jù)。因此，土地價(jià)格在很大程度上是以將來(lái)收益的預(yù)測(cè)為基礎(chǔ)的，這就要求我們?cè)诠纼r(jià)時(shí)要分析預(yù)測(cè)影響土地價(jià)格變化的各種因素。不僅要了解該土地過(guò)去的收益和原基準(zhǔn)地價(jià)形成時(shí)的土地收益，而且還要對(duì)土地市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展趨勢(shì)、宏觀的社會(huì)形勢(shì)等各種因素對(duì)土地市場(chǎng)的影響進(jìn)行細(xì)致分析和預(yù)測(cè)

49、，把握當(dāng)前土地市場(chǎng)特征所能帶27來(lái)的預(yù)期收益與基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估時(shí)的預(yù)期收益的相互變化關(guān)系，以準(zhǔn)確預(yù)測(cè)該土地現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)特征下的預(yù)期收益價(jià)格。4.綜合平衡原則土地價(jià)格評(píng)估有許多方法，不同的評(píng)估方法所依據(jù)的原理、角度是不同的，用多種方法進(jìn)行土地價(jià)格評(píng)估，其所得的結(jié)果往往是不一致的。就目前我國(guó)土地評(píng)估的實(shí)際工作來(lái)看，由于我國(guó)土地市場(chǎng)建立較晚，市場(chǎng)發(fā)育欠成熟，不確定因素對(duì)地價(jià)的影響以及土地市場(chǎng)的不規(guī)范將導(dǎo)致評(píng)估時(shí)很難把握地價(jià)水平；同時(shí)土地估價(jià)方法體系也處于不斷發(fā)展與完善之中。這就有必要采用多種方法進(jìn)行多途徑調(diào)整、平衡，使調(diào)整的基準(zhǔn)地價(jià)能更好地反映土地市場(chǎng)特征。在基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估中，應(yīng)以種方法為主，同時(shí)采用其它

50、方法進(jìn)行驗(yàn)證、比較，這樣才能形成比較合理而公正的基準(zhǔn)地價(jià)。另外，土地價(jià)格是受多種因素影響的，其自身的分布規(guī)律，不同類(lèi)型用地由于對(duì)影響因素的敏感性的不同而表現(xiàn)出不同的分布規(guī)律，所以評(píng)估的基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)反映出各類(lèi)用地的總體地價(jià)變化趨勢(shì)，揭示出各類(lèi)用地經(jīng)濟(jì)效益的區(qū)位差異。對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)的更新評(píng)估應(yīng)特別注意地價(jià)的總體分布規(guī)律，局部調(diào)整的價(jià)格應(yīng)體現(xiàn)并兼顧地價(jià)總體分布規(guī)律，不同類(lèi)型用地應(yīng)能反映各自的分布規(guī)律。因此進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估應(yīng)進(jìn)行區(qū)域間不同類(lèi)型用地綜合平衡，保持調(diào)整后的基準(zhǔn)地價(jià)有合理的分布格局，使得調(diào)整前后的基準(zhǔn)地價(jià)不致于有很大的跳躍。5.易操作性原則28 基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估，應(yīng)遵循簡(jiǎn)便、實(shí)用、易操作的原則

51、，制定相應(yīng)的技術(shù)路線和方法。在體系設(shè)計(jì)方面，必須考慮應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)能在較短的時(shí)間內(nèi)科學(xué)、快速、有效地完成宗地地價(jià)評(píng)估任務(wù)。 上述各項(xiàng)原則是有機(jī)聯(lián)系的，不能片面強(qiáng)調(diào)某一方面忽視另一方面，在評(píng)估的整個(gè)過(guò)程中應(yīng)結(jié)合運(yùn)用這些原則，不斷提高評(píng)估工作的質(zhì)量。雖然評(píng)估的結(jié)果因受各種因素往往同客觀存在的價(jià)值有一定的差距，但在評(píng)估中，只要我們堅(jiān)持上述各項(xiàng)原則，選用科學(xué)的估價(jià)方法，所得出的評(píng)估結(jié)論就應(yīng)該能反映其客觀實(shí)際情況，也容易得到社會(huì)各方的認(rèn)同。第三節(jié)第三節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)定義和內(nèi)涵基準(zhǔn)地價(jià)定義和內(nèi)涵1、基準(zhǔn)地價(jià)定義根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程、浙江省土地管理局浙土發(fā)199874 號(hào)通知以及基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估應(yīng)用經(jīng)驗(yàn)，本次更新評(píng)估基

52、準(zhǔn)地價(jià)定義為：“基準(zhǔn)地價(jià)是政府定期制定公布的各土地利用類(lèi)型（商業(yè)、住宅、工業(yè)等）現(xiàn)狀條件下的一定年期土地級(jí)別或均質(zhì)地域平均土地使用權(quán)收益的單位面積價(jià)格”。城市基準(zhǔn)地價(jià)按照城市主要用地類(lèi)型評(píng)估，按商業(yè)、住宅、工業(yè)等用途區(qū)分，各用途的使用年期確定為法定最高出讓年限（見(jiàn)表 2-3-1），它具有平均性、綜合性、時(shí)間性、區(qū)域性、級(jí)差性、公開(kāi)性等特點(diǎn)。表 2-3-1 各種用地類(lèi)型法定出讓年限用地類(lèi)型法定最高出讓年限（年）商業(yè)用地40住宅用地70工業(yè)用地50292、基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵構(gòu)成根據(jù)浙江省土地管理局浙土發(fā)199874 號(hào)通知，基準(zhǔn)地價(jià)的內(nèi)涵構(gòu)成包括以下三大部分：(1)國(guó)家土地所有權(quán)收益的資本化部分。從理

53、論上講，是絕對(duì)地租、級(jí)差地租 I 和壟斷地租的構(gòu)成部分，是自然界形成的壟斷產(chǎn)生的；(2)土地外部間接投資開(kāi)發(fā)(即基礎(chǔ)設(shè)施、公用服務(wù)設(shè)施等項(xiàng)目)所貢獻(xiàn)的地租（純收益）的資本化部分。理論上是部分級(jí)差地租 II 的構(gòu)成部分；(3)土地內(nèi)部直接投資開(kāi)發(fā)所貢獻(xiàn)的地租（純收益）的資本化部分。3、基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)條件基準(zhǔn)地價(jià)是各城鎮(zhèn)按不同均質(zhì)區(qū)域評(píng)估的各類(lèi)用地土地使用權(quán)的單位面積平均價(jià)格，反映地價(jià)城鎮(zhèn)總體地價(jià)水平，具有相應(yīng)的基準(zhǔn)條件，即基準(zhǔn)地價(jià)與基準(zhǔn)條件是相對(duì)應(yīng)的，同一均質(zhì)區(qū)域采用不同的基準(zhǔn)條件評(píng)估的地價(jià)水平高低是不同的。由于我國(guó)土地估價(jià)工作起步較遲，估價(jià)方法體系也不斷處于發(fā)展之中，以前各地完成的估價(jià)成果往往

54、缺乏對(duì)基準(zhǔn)條件的明確界定或缺乏統(tǒng)一的原則，從而影響了成果的應(yīng)用效果，尤其是表現(xiàn)在：城鎮(zhèn)內(nèi)部不同土地市場(chǎng)中由于交易地塊特征、交易方式不同，導(dǎo)致交易地價(jià)不統(tǒng)一，地價(jià)相差懸殊，它們之間基準(zhǔn)地價(jià)水平不可比。由于不同城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)條件界定不同，評(píng)估的地價(jià)水平分布規(guī)律往往出現(xiàn)與城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)水平、區(qū)位條件分布規(guī)律錯(cuò)位的現(xiàn)象，故不利于從區(qū)域宏觀層次把握基準(zhǔn)地價(jià)總體水平，而且影響政府宏觀調(diào)控和管理土地市場(chǎng)的效果。為此，本次樂(lè)清市對(duì)基準(zhǔn)條件作明確、統(tǒng)一的界定，并建立相應(yīng)的基準(zhǔn)地價(jià)體系，以利于解決不可比性問(wèn)題，使不同城鎮(zhèn)的地價(jià)水平具有橫向可比性及同一城鎮(zhèn)不同時(shí)期評(píng)估的地價(jià)結(jié)果具有縱向可比性，提高和拓展估價(jià)成果的實(shí)用

55、性，30同時(shí)便于建立全省乃至全國(guó)范圍內(nèi)有可比性的科學(xué)合理的地價(jià)體系，達(dá)到規(guī)范和科學(xué)管理地產(chǎn)市場(chǎng)，把城鎮(zhèn)土地使用制度的改革引入科學(xué)的軌道。根據(jù)浙江省國(guó)土資源廳要求及相關(guān)規(guī)定，從當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)實(shí)際出發(fā)，確定四城鎮(zhèn)和其他 18 個(gè)建制鎮(zhèn)、集市的基準(zhǔn)條件：1. 基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)日為 2005 年 12 月 1 日；2. 基準(zhǔn)地價(jià)的使用年期為各類(lèi)用地出讓使用權(quán)的法定最高年限，即商業(yè)用地為 40 年，住宅用地為 70 年，工業(yè)用地為 50 年；3. 根據(jù)樂(lè)清市實(shí)際土地利用狀況和城市規(guī)劃對(duì)各類(lèi)用地要求及不同的土地開(kāi)發(fā)狀況，設(shè)定土地開(kāi)發(fā)程度標(biāo)準(zhǔn)為“五通一平”，即宗地外通路、通上水、通下水、通電、通訊和宗地內(nèi)場(chǎng)地平

56、整；4. 宗地內(nèi)部土地開(kāi)發(fā)狀況為已在使用的開(kāi)發(fā)完好的熟地狀態(tài)；5. 建筑密度和容積率設(shè)定：城區(qū)大宗地商業(yè)用地容積率為 2.0，建筑密度為50%；住宅小區(qū)用地容積率為 1.8，建筑密度為 30%，立地樓建筑密度為100%，容積率為 5.0；工業(yè)用地建筑密度為 50%，容積率為 1.0。商業(yè)路線價(jià)中，增加小宗地街面房用地容積率為 1.0，建筑密度為 100%這種情況的地價(jià)；6. 各類(lèi)用地的地價(jià)影響因素均為一般狀態(tài)；7. 建制鎮(zhèn)各類(lèi)用地基準(zhǔn)條件具體見(jiàn)表 2-3-2、表 2-3-3。表 2-3-2 樂(lè)清市基準(zhǔn)地價(jià)的基準(zhǔn)條件用地類(lèi)型容積率建筑密度標(biāo)準(zhǔn)深度使用年限開(kāi)發(fā)狀態(tài)商業(yè)用地級(jí)別價(jià)2.050%40 年

57、五通一平31路線價(jià)（臨街）1.0100%6m40 年五通一平區(qū)片價(jià)1.830%70 年五通一平住宅用地區(qū)片價(jià)5.0100%70 年五通一平工業(yè)用地區(qū)片價(jià)1.050%50 年五通一平注： “五通一平” 指宗地外通路、通上水、通下水、通電、通訊和宗地內(nèi)場(chǎng)地平整。第四節(jié)第四節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)表達(dá)方式基準(zhǔn)地價(jià)表達(dá)方式本次評(píng)估依據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程，基準(zhǔn)地價(jià)按照商業(yè)、住宅、工業(yè)分類(lèi)評(píng)估?？傮w而言，三類(lèi)用地的地價(jià)空間分布規(guī)律是一致的，即距城市中心近、基礎(chǔ)設(shè)施完備、交通便利的區(qū)位，地價(jià)高；反之，地價(jià)低。而三類(lèi)用地地價(jià)對(duì)其影響因素的敏感性程度不同，使三類(lèi)用地地價(jià)空間分布具有較明顯的特征：商業(yè)用地地價(jià)由于對(duì)人流量、道路寬

58、度、進(jìn)深、店鋪分布及規(guī)模因素相當(dāng)敏感，因此，在城市中心和主要繁華街道商業(yè)用地地價(jià)最高，沿街道向四周(非繁華街道)迅速下降；住宅用地地價(jià)對(duì)繁華度、道路交通狀況等因素的敏感性較商業(yè)要差，所以，住宅用地地價(jià)由城市中心優(yōu)區(qū)位、高地價(jià)逐漸向四周遞減，而工業(yè)用地地價(jià)變化最不敏感。根據(jù)三類(lèi)用地的地價(jià)空間分布特征及實(shí)際應(yīng)用的可操作性，樂(lè)清市基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估結(jié)果分 2 個(gè)層次表達(dá)。即首先評(píng)估商業(yè)路線價(jià)，然后以商業(yè)路線價(jià)為基礎(chǔ)形成商業(yè)的級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)；住宅用地以區(qū)片價(jià)為基準(zhǔn)地價(jià)表達(dá)方式;工業(yè)用地由于對(duì)區(qū)位條件反映最不敏感，故也只用區(qū)片價(jià)表示。根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程要求，基準(zhǔn)地價(jià)表達(dá)方式如下表 2-4-1。表 2-4-1

59、樂(lè)清市基準(zhǔn)地價(jià)表達(dá)方式用地類(lèi)型四城鎮(zhèn)一般建制鎮(zhèn)商業(yè)用地路線價(jià)、級(jí)別價(jià)路線價(jià)32住宅用地區(qū)片價(jià)區(qū)片價(jià)工業(yè)用地區(qū)片價(jià)區(qū)片價(jià)第五節(jié)第五節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)路線基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)路線樂(lè)清市土地級(jí)別調(diào)整和基準(zhǔn)地價(jià)更新的技術(shù)路線是依據(jù)兩個(gè)規(guī)程，結(jié)合樂(lè)清市土地估價(jià)發(fā)展的最新成果，采用多種分析方法，注重實(shí)用性、可操作性和地價(jià)更新連續(xù)性，使更新成果不僅能較好地與當(dāng)?shù)赝恋厥袌?chǎng)現(xiàn)狀相銜接，而且為今后進(jìn)行基準(zhǔn)地價(jià)再更新和保持基準(zhǔn)地價(jià)的歷史繼承性打好基礎(chǔ)。按照本次基準(zhǔn)地價(jià)更新評(píng)估的目標(biāo)和原則，樂(lè)清市基準(zhǔn)地價(jià)更新采用市場(chǎng)樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)算結(jié)合專(zhuān)家咨詢(xún)的思路進(jìn)行。更新評(píng)估的技術(shù)思路是：對(duì)樂(lè)清市地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀分析，了解地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展

60、狀況以及城市空間演變過(guò)程，確定城市的發(fā)展方向，同時(shí)掌握原有基準(zhǔn)地價(jià)應(yīng)用過(guò)程中存在的問(wèn)題和需要更新的內(nèi)容。調(diào)查市場(chǎng)交易資料，測(cè)算市場(chǎng)交易中各類(lèi)別樣點(diǎn)地價(jià)，先用土地區(qū)位條件、樣點(diǎn)地價(jià)對(duì)發(fā)生變化的局部土地級(jí)別界線進(jìn)行調(diào)整；運(yùn)用市場(chǎng)交易價(jià)格、租賃價(jià)格等資料評(píng)估路線價(jià)、級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)。其技術(shù)路線框圖如圖 2-5-1 所示。33圖 2-5-1 樂(lè)清市土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)路線第六節(jié)第六節(jié)基準(zhǔn)地價(jià)更新成果內(nèi)容基準(zhǔn)地價(jià)更新成果內(nèi)容樂(lè)清市基準(zhǔn)地價(jià)更新工作成果主要包括三個(gè)部分。1、文字報(bào)告成果土地級(jí)別調(diào)整與基準(zhǔn)地價(jià)更新方案設(shè)計(jì)分析樂(lè)清市地產(chǎn)市場(chǎng)狀況調(diào)查土地定級(jí)因素、樣點(diǎn)數(shù)據(jù)、圖件土地級(jí)別初步劃分、樣點(diǎn)地價(jià)測(cè)

61、算運(yùn)用 GIS 分析數(shù)據(jù)運(yùn)用樣點(diǎn)地價(jià)驗(yàn)證土地級(jí)別在土地定級(jí)的基礎(chǔ)上測(cè)算級(jí)別價(jià)運(yùn)用 Vfox、GIS、Excel 處理樣點(diǎn)地價(jià)數(shù)據(jù)繪制地價(jià)圖、編制地價(jià)修正體系編寫(xiě)工作報(bào)告、技術(shù)報(bào)告、專(zhuān)題研究征詢(xún)專(zhuān)家意見(jiàn)和國(guó)土局意見(jiàn)成果驗(yàn)收341.樂(lè)清市土地定級(jí)與基準(zhǔn)地價(jià)更新工作報(bào)告2.樂(lè)清市基準(zhǔn)地價(jià)更新技術(shù)報(bào)告基準(zhǔn)地價(jià)體系；基準(zhǔn)地價(jià)測(cè)算方法、結(jié)果及分析；土地利用空間分析與地價(jià)演變分析；基準(zhǔn)地價(jià)修正體系；專(zhuān)題研究3.樂(lè)清市基準(zhǔn)地價(jià)更新成果總匯2、基準(zhǔn)地價(jià)表1.樂(lè)清市 22 個(gè)城鎮(zhèn)商業(yè)用地路線價(jià)表；2.樂(lè)清市 22 個(gè)城鎮(zhèn)商業(yè)、住宅用地、工業(yè)用地區(qū)片價(jià)表；3.樂(lè)清市 6 個(gè)工業(yè)園區(qū)區(qū)片價(jià)表。3、基準(zhǔn)地價(jià)圖1.樂(lè)清市

62、 22 個(gè)城鎮(zhèn)商業(yè)用地路線價(jià)圖；2.樂(lè)清市 22 個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)用地、住宅用地、工業(yè)用地區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)圖；3.樂(lè)清市 6 個(gè)工業(yè)園區(qū)工業(yè)用地區(qū)片基準(zhǔn)地價(jià)圖；35第三章第三章資料調(diào)查與分析資料調(diào)查與分析資料調(diào)查、分析工作是最重要的部分，翔實(shí)、切實(shí)的調(diào)查和正確的處理方法是得出樂(lè)清市具有科學(xué)性和可操作性基準(zhǔn)地價(jià)的前提條件。第一節(jié)第一節(jié)資料調(diào)查內(nèi)容資料調(diào)查內(nèi)容資料調(diào)查內(nèi)容主要包括三大部分，即影響土地質(zhì)量資料、地價(jià)資料和背景資料三部分。1、影響土地質(zhì)量資料1.相關(guān)圖件樂(lè)清市最新 1：1000 或者 1：2000、1：5000 電子地形圖或者紙質(zhì)圖件；2.商服繁華度 商服中心位置、名稱(chēng)； 商服中心半徑 100

63、米內(nèi)店鋪數(shù)量、出售商品種類(lèi)、租金水平； 商服中心交通流量；3.交通條件 道路通達(dá)度道路寬度、規(guī)劃功能、交通流量、道路質(zhì)量、現(xiàn)狀功能； 公交便捷度公交站點(diǎn)位置、通過(guò)的公交線路數(shù)、公交密度； 對(duì)外交通便利度36客運(yùn)：客運(yùn)站點(diǎn)位置、發(fā)車(chē)量、客流量；貨運(yùn)：貨運(yùn)站點(diǎn)位置、發(fā)貨量；4.基本設(shè)施方面 基礎(chǔ)設(shè)施完善度供水、排水、供電、供氣、電訊等管線管徑、走向圖件； 公用設(shè)施完備度學(xué)校（中學(xué)、小學(xué)）班級(jí)數(shù)、人數(shù)、教師數(shù)；醫(yī)院（床位數(shù)據(jù)、醫(yī)護(hù)人員數(shù)）、公園（面積、游客量） 、郵局、體育館、電影院5.環(huán)境質(zhì)量資料 大氣污染、大氣污染源、污染范圍 其他污染源、污染物、污染范圍 地形條件 工程地質(zhì)條件 綠地率、服務(wù)半

64、徑；6.人口資料（主要是人口密度資料）7.產(chǎn)業(yè)集聚資料8.城鎮(zhèn)規(guī)劃資料城鎮(zhèn)總體規(guī)劃（規(guī)劃文本、規(guī)劃說(shuō)明書(shū)等）及圖件資料、國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展五年計(jì)劃安排，重點(diǎn)收集城鎮(zhèn)近期建設(shè)規(guī)劃中的用地調(diào)整、建設(shè)項(xiàng)目和計(jì)劃的文字資料圖件資料、有關(guān)商服中心、道路、對(duì)外交通、主要基礎(chǔ)設(shè)施等的規(guī)劃資料。372、地價(jià)資料1. 房地租賃資料包括租金額、房地面積、用途、房屋造價(jià)、成新、容積率、管理費(fèi)、折舊費(fèi)、維護(hù)費(fèi)、稅金、位置等內(nèi)容。2. 房屋買(mǎi)賣(mài)交易資料包括成交價(jià)格、位置、房地面積、用途、屬性、房屋成新、容積率、各種稅費(fèi)、房屋造價(jià)等內(nèi)容。3. 商品房出售資料包括商品房售價(jià)、造價(jià)、利潤(rùn)和利息率，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、房地面積、容

65、積率、稅金、各種附加費(fèi)和管理費(fèi)等內(nèi)容。4. 土地出讓與轉(zhuǎn)讓資料包括成交價(jià)格、位置、土地面積、用途、交易方式、價(jià)格構(gòu)成、土地開(kāi)發(fā)程度、各種稅費(fèi)等內(nèi)容。5. 征地拆遷開(kāi)發(fā)資料包括位置、用途、征地費(fèi)、拆遷費(fèi)、安置費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)、房地面積、容積率等內(nèi)容。6. 歷史地租地價(jià)資料包括年份、成交額、地價(jià)上漲幅度、位置、用途、容積率、面積等內(nèi)容。3、背景資料1. 十五社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展計(jì)劃資料；382. 統(tǒng)計(jì)年鑒；3. 土地利用總體規(guī)劃；4. 最新房屋重置價(jià)標(biāo)準(zhǔn)；5. 當(dāng)?shù)馗鞣N稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；6. 房地產(chǎn)交易情況；7. 政府出臺(tái)的相關(guān)政策和法律法規(guī)；8. 政府工作報(bào)告及政府領(lǐng)導(dǎo)講話資料（20002004 年） ；9.

66、 介紹投資環(huán)境資料；10.房地產(chǎn)交易稅、管理費(fèi)資料；11.城市拆遷、開(kāi)發(fā)、改造新建資料；12.地籍調(diào)查與土地登記資料；13.土地統(tǒng)計(jì)資料；14.城市建設(shè)統(tǒng)計(jì)資料；15.原土地定級(jí)和基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估報(bào)告；16.樂(lè)清市房地產(chǎn)評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)；17.最近三年宗地評(píng)估資料。第二節(jié)第二節(jié)資料調(diào)查方法和步驟資料調(diào)查方法和步驟資料調(diào)查是基準(zhǔn)地價(jià)更新工作的一部分，由于基準(zhǔn)地價(jià)更新涉及到的方面較為廣泛和繁雜，沒(méi)有一定的方法和步驟很難完成，一般的程序是：首先按照項(xiàng)目要求明確調(diào)查目的；第二是根據(jù)一定的標(biāo)準(zhǔn)將進(jìn)行調(diào)查的項(xiàng)目進(jìn)行分類(lèi)；第三是39設(shè)計(jì)調(diào)查表格；第四是調(diào)查人員安排和時(shí)間安排；第五是按照計(jì)劃進(jìn)行調(diào)查工作。不同的資料調(diào)查方法也不同，一般是根據(jù)調(diào)查資料的性質(zhì)、調(diào)查的難易程度和調(diào)查資料取得進(jìn)行分類(lèi)。對(duì)于基準(zhǔn)地價(jià)更新工作所需要，資料調(diào)查主要分成以下幾種：1.樣點(diǎn)地價(jià)資料對(duì)樣點(diǎn)資料按照商業(yè)、住宅、工業(yè)用地分類(lèi)編號(hào)，統(tǒng)一調(diào)查。2.樣點(diǎn)分布要求調(diào)查樣點(diǎn)布置要做到城郊少，城中心多；主要街道多，次要街道少；沿街多，背街少；所選點(diǎn)位具有代表性，街道、弄、巷兩端和中間適當(dāng)布點(diǎn)；各行業(yè)都要有代表性樣本；邊調(diào)查、邊上圖、邊調(diào)整。3.租賃樣