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1、0新綠園項目精裝修專項調(diào)研杭州綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司1目目 錄錄一、一、精裝修住宅市精裝修住宅市場現(xiàn)場現(xiàn)狀機狀機發(fā)發(fā)展展趨勢趨勢.2（一）國際發(fā)展現(xiàn)狀.2（二）國內(nèi)各城市發(fā)展現(xiàn)狀.2（三）杭州發(fā)展現(xiàn)狀.3（四）精裝修發(fā)展趨勢.5二、二、個案個案調(diào)調(diào)研和分析（精裝修樓研和分析（精裝修樓盤盤配置）配置）.8(一)杭州項目.8(二)上海項目.21三、三、結(jié)論結(jié)論和建和建議議.27(一)本案精裝修的定位.27(二)本案精裝修的投入.28(三)本案精裝修設(shè)計的介入時機.28(四)本案精裝修的配置.28(五)本案精裝修工程的的實施和管理.411.關(guān)于設(shè)計.412.關(guān)于圖紙.423.關(guān)于部品集成.424.關(guān)

2、于合同、招標.425.關(guān)于材料定樣和供應(yīng).436.關(guān)于施工.437.關(guān)于精裝修樣板房施工部位和施工時機.452附件二：附件二：齊魯齊魯 駿駿園園“完全完全 UNI 主主義義”精裝修的具體操作精裝修的具體操作 .46精裝修住宅市場現(xiàn)狀機發(fā)展趨勢國際發(fā)展現(xiàn)狀精裝修住宅在西歐、日本等發(fā)達國家已經(jīng)非常普遍，一般整體水平達到70%、80%。據(jù)英國金融時報最近報道，在歐美市場，很多精裝豪宅項目開始流行手繪地板即先設(shè)計好圖案，等地板鋪好以后，再把圖案手繪到地板上。這種安裝定制的手繪地板，為房產(chǎn)貼上非常個性化的獨特標簽，被稱為踩在腳底下的昂貴藝術(shù)品。國內(nèi)各城市發(fā)展現(xiàn)狀1. 精裝修住宅的市場占有情況目前國內(nèi)主要

3、城市的消費者裝修觀念已經(jīng)發(fā)生很大變化，逐漸接受了精裝修產(chǎn)品，如北京、上海、廣州、深圳等地，精裝修已發(fā)展到較成熟的地步。在 2005 年中國精裝修樓盤高峰論壇上，建設(shè)部住宅產(chǎn)業(yè)化中心發(fā)布最新數(shù)據(jù)顯示：北京：北京新建裝修住宅占到其總量的 25%30%，市中心新建樓盤的裝修比例達到 70%左右。北京市居民愿意購買精裝修房的比例超過 60%。不僅高檔住宅大多選擇精裝，就連一些中檔樓盤也開始嘗試精裝?？梢哉f，目前精裝住宅已經(jīng)成為北京樓市的發(fā)展趨勢。3上海：上海新建裝修住宅占到其總量的 35%。上海市中心裝修比例從 2002 年的 40%上升到 2004 年的 70%以上，徐匯區(qū)全裝修房的比例已經(jīng)達到 8

4、0%，中心區(qū)域的全裝修房的比例也基本超過 40%。在 2005 年，市中心新建住宅的全裝修房比例達到 70%以上，郊縣區(qū)域的裝修房比例為 15%-20%之間。裝修已經(jīng)成為上海中高檔住宅的發(fā)展方向，是上海房地產(chǎn)走向成熟的標志。重慶：重慶城區(qū)新建裝修住宅占到其總量的 10左右。廣州：廣州新建裝修住宅占到其總量的 50%。青島：青島新建裝修住宅占到其總量的 30。成都：成都中心城區(qū)裝修住宅占到其總量的 40。杭州：目前杭州精裝修房源約 1000 套左右，占市場總量的 5左右。2. 精裝修的標準：精裝修住宅是指新建房屋交付前，套內(nèi)所有功能空間的固定面和管線全部鋪裝和粉刷完成，廚房和衛(wèi)生間的基本設(shè)施全部

5、安裝到位，可以簡稱全裝修住宅。在實際操作中，精裝修住宅項目在裝修內(nèi)容定位上層次是不同的。當前主要有以下幾種裝修方式：1.部分裝修的毛坯房：主要完成廚房、衛(wèi)生間的裝飾、裝修。2.菜單式精裝修成品房：提供若干選擇方案經(jīng)購房者決定后，開發(fā)商統(tǒng)一裝修、裝飾。其中又可劃分為套餐式、點菜式和自助式三種。但菜單式裝修的實質(zhì)僅是一種延伸服務(wù)，裝修款也不計入房價。3.一次精裝修成品房：購房者沒有選擇的余地。如果不能滿足購房者的需求，必然影響銷售或推翻原裝修重來。4.全配置式成品房：配置全部家電日用生活用品這樣的住宅。45.目前的國內(nèi)精裝修成品房主要采取第 2、3 種。杭州發(fā)展現(xiàn)狀1. 市場概況，消費者認知和接收

6、程度目前杭州樓市推出精裝修項目的有近 20 多個樓盤，但這些樓盤都不是純住宅概念。其中一部分是精裝修的小戶型單身公寓項目，如天元西溪風尚、新青年廣場、中浙太陽國際等；另一部分是精裝酒店式公寓項目，如丁香公寓、錢塘沁園、華潤西子中心、世貿(mào)麗晶等；剩下是精裝辦公項目，如金桂大廈、萬新大廈、西湖金座、紫晶商務(wù)城等。這些精裝房源因其戶型面積小，總價低，去化速度較快，尤其受到一些有經(jīng)濟實力的年輕人和一些從事外貿(mào)、IT、設(shè)計等智力型個私企業(yè)老總的歡迎。市場接受度方面，根據(jù)中原地產(chǎn)對杭州第六屆人居展購房需求的問卷調(diào)研，其中對室內(nèi)裝修這一塊，接受毛坯房的占 55.1,接受簡裝修的占 25.3,接受精裝修的逼近

7、 20,占 19.6,是歷屆房展會最高。而影響消費者接受度的主要為質(zhì)量、價格和個性化三個方面。2. 關(guān)于杭州精裝修純住宅樓盤的體量綜觀市場，杭州精裝修純住宅樓盤現(xiàn)可推算的體量為 6532 套（此數(shù)據(jù)不含陽光海岸的體量），除去不在新綠園項目競爭之列的經(jīng)濟型的新明半島，市場上共計有精裝修豪宅體量為 1532 套。而這 1532 戶中，未售套數(shù)近 1000 戶（實際數(shù)據(jù)為 997）。這 1000 套房子的目標客戶群相仿，都在尋求金字塔頂尖人士。隨著陽光海岸的推出及錢塘江岸部分江景房頂層改作精裝修，精裝修豪宅在未來二年內(nèi)的競爭態(tài)勢將會愈演愈烈。5杭州精裝修純住宅項目列表樓盤名稱開盤時間規(guī)劃套數(shù)已售套數(shù)

8、/剩余套數(shù)（套）價格（元/平方米）主力戶型（平方米）樓盤點評新明半島2005.12.305000一期：400/400二期：未開均價 5700140180精裝修純住宅中端產(chǎn)品金色海岸2004.9.7569一期：234/3二期：105/1三期：未開均價 22600210-368國際江景豪宅倚天盛世錢塘2005.12.27196（精裝小戶型）196/1 朝北，見不到陽光）17000-1800050807 幢中的一幢為LOFT 小戶型精裝修通策錢江時代2004.7.30約 2020/20未定300-600頂層精裝修豪宅設(shè)私家泳池西湖八號公館未開58未開40000（地價為 25000）100220西湖邊

9、極品住宅（開發(fā)商為義6烏本地企業(yè)）觀邸國際2006.1.4未定，預(yù)測為200 套左右二期一線江景規(guī)劃為精裝修未定200以上錢江南岸國際寓所陽光海岸未開未定據(jù)業(yè)界人士預(yù)測為精裝修未定未定一線江景豪宅新綠園項目489合計6532 套精裝修發(fā)展趨勢1. 我國住宅裝飾裝修的形式多樣性會長期存在目前消費者既有表示只希望做精裝修不做毛坯房，也有表示只做毛坯房不做精裝修房，對比實力還比較相當，發(fā)達城市如北京、上海、廣州、深圳的消費者希望購買精裝修的比例也僅達到 60%左右，其它內(nèi)陸城市和二、三線城市的消費者精裝修的意識還沒有完成形成。2. 精裝修房發(fā)展成為市場主流的內(nèi)外動因1國家政策早在 2002 年，國家

10、建設(shè)部就提出要在全國范圍內(nèi)推廣住宅裝修一體化，2010年左右全國將推廣住宅裝修一體化，全面取消毛坯房。72003 年，浙江省建設(shè)廳也提出了三五年內(nèi)使商品住宅裝修一次到位率達到30%-50%。2002 年上海市住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化發(fā)展“十五”計劃等相關(guān)政策的指示，本市全裝修住宅的建設(shè)目標是：2002 年 3 萬套(己落實 32100 套)，2003 年 10 萬套，“十五”期末，新建住宅基本實現(xiàn)全裝修。2006 年 8 月初，杭州市政府轉(zhuǎn)發(fā)的關(guān)于推進杭州市區(qū)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工作的實施意見中，明確提出，2008 年起，杭州新建商品住宅中，全裝修房的比例要占到 50%以上。2行業(yè)趨勢有關(guān)資料顯示，精裝修房在

11、北京、上海、深圳及廣州等城市的樓市產(chǎn)品中所占比重正以每年 10的增幅遞增。目前，廣州 60%以上的新建樓盤都實行精裝修，上海約為 50%（2001 年至 2004 年上海住宅全裝修房占總開發(fā)套數(shù)的比例從 0.58%上升到了 40%，增長態(tài)勢迅猛，徐匯、靜安、黃浦、盧灣等市中心區(qū)域更是達到 70%以上），而北京的精裝修樓盤也達到 40%以上，在這些城市中，銷售最好的往往就是精裝修房，可見精裝修房在這些房地產(chǎn)發(fā)展較為成熟的城市已經(jīng)顯示出其優(yōu)越性和廣泛的市場接受度。作為走在中國房地產(chǎn)發(fā)展前列的長三角城市，杭州的樓市近年來出現(xiàn)了成品裝修房，并呈現(xiàn)出大受市場歡迎的良好局面。目前已有金色海岸、逸天廣場、新

12、明半島等樓盤推出了精裝修房。從市場反應(yīng)來看，這種不同于毛坯房的精裝修房，得到了廣泛的支持和大部分購房者的青睞。這也說明杭州購房者的消費習慣在隨著住宅產(chǎn)品的升級換代逐漸改變，變得更加成熟，更具有理性眼光。83市場認同各方面的調(diào)查數(shù)據(jù)均顯示在北京、上海、廣州、深圳的經(jīng)濟發(fā)達城市，全裝修房已被市場普遍接受（上海的接受程度已經(jīng)直逼 80%）。多次置業(yè)者、海歸派、追求生活品質(zhì)的家庭以及投資客戶對于全裝修房都有著旺盛的需求。4客戶需求從直接收益看，精裝修可為業(yè)主節(jié)省大量時間，減少精力和財力的浪費；對開發(fā)商而言，由于集中采購，可以用同樣的價格選擇最好的優(yōu)質(zhì)材料，為業(yè)主提供最佳性價比；從間接附加收益看，精裝修

13、房還能在很大程度上提高其投資價值，真正實現(xiàn)即買即住即收益，省卻了毛坯房裝修期的空置。5社會需求減少二次污染和浪費。做到資源節(jié)約化，盡量減少材料資源耗用，走資源消耗低、環(huán)境污染少、生態(tài)能夠良性循環(huán)的發(fā)展之路，才是開發(fā)企業(yè)所追求的發(fā)展目標。6核心競爭力通過全面家居解決方案，能夠加強開發(fā)企業(yè)的核心競爭力，擴大與競爭對手的差距。7發(fā)展時機縱覽當今發(fā)達國家的住宅產(chǎn)業(yè)，基本都是全裝修交樓；現(xiàn)在，國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達的大城市消費者對精裝修住宅的市場認知度和消費能力的不斷提高，精裝修市場產(chǎn)業(yè)鏈、本身生產(chǎn)要素的逐漸具備和成熟等因素，已使住宅市場具備了推進全面家居解決方案9的條件和環(huán)境。3. 精裝修房是住宅產(chǎn)業(yè)不可阻擋的

14、趨勢精裝修房是世界居住的普及形式，也是今后房地產(chǎn)開發(fā)的主導(dǎo)方向，是成熟客戶和成熟開發(fā)商的共同選擇。房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)由單純的開發(fā)建設(shè)轉(zhuǎn)向開發(fā)、建設(shè)、服務(wù)并重的局面，產(chǎn)品也由初級向高級提升，產(chǎn)業(yè)服務(wù)也由基礎(chǔ)性向增值性不斷深化。精裝修房在未來的變化主要體現(xiàn)在幾個方面：1首先是“量”會進一步擴大，而且會加速的擴大。隨著毛坯房裝修顯現(xiàn)出的種種弊端及部分消費者對毛坯房裝修的厭倦，市場存在一定的需求變化。同時精裝修住宅在資源節(jié)約、質(zhì)量保證、環(huán)保等方面具有毛坯房不可比擬的優(yōu)勢，消費群體比例逐年上升。2它的區(qū)域性會進一步擴散，會由集中于中心城區(qū)向外發(fā)散，由發(fā)達城市向內(nèi)地城市發(fā)展、向二線、三線城市發(fā)展。3是價位，隨

15、著市場的逐步成熟，開發(fā)商資源整合能力不斷加強，裝修房的價位會逐漸下降。4隨著住宅開發(fā)的工業(yè)化和標準化，住宅精裝修將朝模式化和集約化方向發(fā)展，消費者參與度越來越高。5 裝飾裝修行業(yè)的大組合。10在新建住宅中，精裝修的比重會不斷上升，在這種發(fā)展過程中，市場應(yīng)該說會形成三類主要的企業(yè)：第一類企業(yè)就是有比較大品牌的企業(yè)，主攻方向配合房地產(chǎn)開發(fā)商做一次精裝修。第二類就是比較專業(yè)化的企業(yè)，主要是根據(jù)各個消費層次進行個性化的二次精裝修；第三類就是專業(yè)分包性的企業(yè)，有勞務(wù)分包，或者是有專項安裝。個案調(diào)研和分析（精裝修樓盤配置）() 杭州項目樓盤名稱精裝修成本（元/）室內(nèi)部分公共部分點評精裝純住宅金色海岸600

16、0吊頂：英國 BPB雙層石膏板；門窗：德國旭格斷橋隔熱門窗系統(tǒng)；廚房：原裝進口西門子 SIEMENS 嵌入式廚房電器，原裝進口德國西曼帝克 Siematic 廚柜；電梯：原裝進口OTIS 電梯；定位國際江景豪宅，裝修用材品牌明確，強調(diào)精裝修工藝，用造名車的標準造房。核心廣告語盡享人生11空調(diào)：日本大金戶式帶新風中央空調(diào)；熱水：AO 史密斯中央熱水爐；潔具：德國唯寶、漢斯格雅興、福絡(luò)雙人按摩浴缸、雅生龍頭花灑；開關(guān)：德國吉徠墻面：上等墻紙新明半島1100吊頂：客廳、飯廳、走廊局部吊頂天花配飾線，掃高級環(huán)保乳膠漆；門窗：美國黑胡桃木飾面防火防盜門，鋁合金框配雙層中空玻璃；廚房：人造石臺面，整體廚柜

17、（低柜及吊柜）、抽油煙機（方太）、煤氣灶、未定精裝修純住宅中端產(chǎn)品，經(jīng)濟型。廣州星河灣原設(shè)計團隊打造。室內(nèi)精裝修材質(zhì)品牌不能確定，樣板房中廚衛(wèi)品牌為一般的國內(nèi)品牌，在宣傳12消毒柜、碎骨機、連體洗盆、直飲水龍頭及高級冷熱水龍頭；空調(diào)：客廳及餐廳采用嵌入式空調(diào)，臥室采用高檔品牌掛機；熱水：高檔品牌熱水器潔具：高檔洗臉盆及冷熱水龍頭，配高級馬桶開關(guān)：普通插座墻面：客廳、臥室乳膠漆、其余為面磚；資料中常以“高檔”二字代替。核心廣告語完美生活新標桿錢江時代未透露門窗：德國旭格鋁合金門窗櫥柜：德國西曼蒂克潔具：德國VILLEROY&BOC藝術(shù)長廊過廳，電梯廳裝飾進口地磚、轎廂內(nèi)鋪設(shè)高檔大理石共推出頂層2

18、0 席精裝修大宅，347-632 平方米，樓頂設(shè)私家泳池。13H浴缸：法國HERBEAU龍頭：德國 DORN BRACHT 旗下LULU床：法國 CURVA TRECA 遙控液壓平衡床雪茄柜：法國 LV路易威登，紅酒柜：法國 EUROCAVE瓷器、餐具：英國皇室瓷器，英國皇室銀質(zhì)餐具寢具：法國 YUES DELOVME 依芙德倫書房用品：德國MONBLANC 萬寶龍書房用品。邀請法國著名室內(nèi)設(shè)計師尚博擔綱精裝修設(shè)計，提供 5 次與設(shè)計師面對面交流的機會，并有專業(yè)人士陪同考察世界住宅的機會一次。該項目精裝修是典型的救盤手段。核心廣告語核心時代 核心生活觀邸國際二期20003000（暫定）未定未定

19、二期規(guī)劃為精裝修江景房，還沒最后確定。14戈雅公寓設(shè)計費 250元/，成本 2500 元/抽油煙機、燃氣爐、水槽：Boloni消毒柜：安佳冰箱：LG浴缸：ARTO臺盆、淋蓬頭：RETONE坐便器：CASSINA、MOSO、KOK洗衣機：LG空調(diào)：科龍墻面：刷乳膠漆地面：地磚樓梯扶手：鐵藝扶手樣板房精裝修檔次一般，較為大眾化，設(shè)計師自用發(fā)揮的空間較大，部分細節(jié)如廚房等不太實用，景觀、外立面做好，形成準現(xiàn)房開盤對銷售的促進作用大。配置了新風系統(tǒng)，這對于沿路的房子尤為實用，降躁需要關(guān)窗，新風的作用尤為重要。15南岸花城排屋樣板房精裝修75 萬/套（含設(shè)計費），套均面積 200，推算單方成本 3700

20、元左右空調(diào)：NORICA、富士通燃氣爐、冰箱：西門子抽油煙機：ARISTON消毒柜：Blin水槽：櫻花臺盆：DURAVIT龍頭：漢斯格雅浴缸：CASCADE、ROCA坐便器：CASCADE電器開關(guān)：AUPU對精裝修較重視，投入也比較大，但裝修檔次較為大眾化，聘請杭州典尚進行精裝修設(shè)計，從樣板房看，水平一般的精裝修單位與國際知名的設(shè)計團隊相比，設(shè)計理念和處理手法等差距較為明顯綠城桃花源洗衣機：西門子水槽：富蘭克林、科勒冰箱、抽油煙機、烤箱、消毒柜、燃氣爐：西門子裝修檔次較高，古典風格，裝修細節(jié)處理較到位，與千萬豪宅的身價16臺盆、馬桶、浴缸：DURAVIT龍頭、淋蓬頭：Hansgrole（漢斯格

21、雅）較為匹配。翡翠城1800 左右臺盆、坐便器、浴缸：DURAVIT熱水器：松下龍頭、淋蓬頭：Hansgrohe洗衣機：西門子冰箱：華日熱水器：松下水槽：Blanco/Moen抽油煙機、燃氣爐、消毒柜：Ariston/Valenti微波爐：西門子櫥柜：柏麗衛(wèi)生間石材：歐亞 米黃地板：兔寶寶，實木復(fù)合地板（定做）/柚木復(fù)合地板（定施工時間很緊（兩個多月）很多細節(jié)還不到位，如：主衛(wèi)臺盆大理石臺面邊角位的處理，沐浴間玻璃墻僅用玻璃膠固定等。做得最粗糙的是不銹鋼制品，焊接工藝較差，值得借鑒。17做）電器開關(guān)：西門子空調(diào)：大金精裝小戶型南都逸天廣場1500內(nèi)墻:廳，臥室：涂料為主衛(wèi)、廚：墻磚，馬賽克櫥柜

22、:科寶博洛尼水槽:科寶博洛尼油煙機：伊萊克斯油煙機坐便器、臺盆、龍頭:樂家外墻:面磚，局部石材，涂料電梯:合資富士達一個集酒店、公寓、寫字樓的復(fù)合產(chǎn)品，精裝修品質(zhì)在小戶型中有一定的代表性。銀色港灣未透露門窗:塑鋼、進戶保安門 外墻:日本進口涂料、毛石電梯：芬蘭通力裝修質(zhì)量不盡如人意，多項指標與合同不符。中浙太陽國際公寓2000-3000松下品牌產(chǎn)品全裝修電梯：觀光電梯外墻涂料：金屬氟碳漆太陽國際太追求外觀、實用性不夠。精裝修品質(zhì)一般。18綠都泰富廣場800精裝修，配備空調(diào)等，衛(wèi)生間、廚房裝修齊全，需自購活動家具地段優(yōu)勢顯著，配套齊全，自住投資兩相宜綠都百瑞廣場1000衛(wèi)生間、廚房裝修齊全，配備

23、空調(diào)等外墻:赭色梯:上海三菱（兩梯兩戶/三戶）精裝修品質(zhì)一般龍禧硅谷酒店廣場1000 以上門窗:加厚中空玻璃廚房:海爾整體廚房家電衛(wèi)生間:精裝修，樂家衛(wèi)浴/貝朗潔具空調(diào):大金中央空調(diào)大堂:酒店式大堂該項目總投資 3.8 個億，是杭州濱江一橋輻射范圍下唯一的一個大型商貿(mào)綜合體。精裝修品質(zhì)在小戶型中尚可。新青年廣場1000 元左右普通木地板品牌空調(diào)精裝修品質(zhì)一般，因臨近高架，有噪音，銷售情況欠佳。瑞豐格未透露衛(wèi)生間、廚房裝修富士達電梯精裝修品質(zhì)19林齊全，需自購家具家電。中央環(huán)保清潔系統(tǒng)：美國碧慕櫥柜:德國柏麗衛(wèi)浴潔具:吉事多防盜門高級電腦馬桶安裝管道直飲水一般濱江新城市廣場未透露衛(wèi)生間：普通馬桶

24、潔具 CASERO空調(diào):海爾熱水器:海爾 60升廚房：方太抽油煙機及櫥柜。外墻：面磚木制門下端與地面接壤處有比較大的空隙，廉價的地板，粗糙的墻壁，衛(wèi)生間的配套潔具也屬低端產(chǎn)品。紫晶商務(wù)城2000 元3000 元左右衛(wèi)生間：科勒或TOTO 二選一。松下小型洗衣、干衣機：松下此樓盤只銷售 3 層（19-21）自住房，每層 20 套，共計 60 套。20精裝修品質(zhì)較好。神州白云大廈600內(nèi)墻:白色乳膠漆大堂:精裝修門窗:彩鋁窗電梯:東芝電梯外墻:進口涂料非真正意義上的精裝修，顯得粗糙。錢塘沁園2000 左右衛(wèi)生間：高級電腦馬桶，潔具（樂家）空調(diào)：海爾外墻：面磚電梯：東芝項目整體為酒店式SOHO 加純

25、住宅。精裝修品質(zhì)在同類產(chǎn)品中居上。理想碧云閣未定衛(wèi)生間：樂家潔具；洗衣機：松下（4.2公斤）熱水器：海爾（60升）空調(diào)：海爾（1.5 匹）裝修品質(zhì)一般，臨平主城區(qū)市民為主，多為 2次置業(yè)。新綠園廣場2500 左右美國HONEYWELL 中央智能化熱回收新風系統(tǒng)芬蘭恩似托衛(wèi)生外墻:Low-E玻璃、鋁材和進口高檔石材日立 NPX綠城集團首個在市中心打造的精裝修精品樓盤。裝修品質(zhì)值21間地熱系統(tǒng)日本大金空調(diào)法國圣戈班玻璃雙層夾膠 LOWe 玻璃德國絲吉利婭奧彼門窗五金件韓國（株（IREVO電子門鎖系統(tǒng)德國 ABB 燈光場景控制系統(tǒng)德國西門子家電德國 SIEMATIC櫥柜德國唯寶潔具德國漢斯格雅龍頭移

26、門：美國士丹利 500600 元/衛(wèi)生間石材：新綠園石材耗量3500038000，400 多元/（施工價）型電梯1600/1400/2600 1.75m/s，2.5m/s，寫字樓配 8 臺電梯，電梯門廳點式干掛石材裝修。得參考。22戶內(nèi)門，木制品：正大，乙供；戶門鑰匙為帶指紋及密碼形式丁香公寓小戶型1800 元,復(fù)式 2500-3000 元衛(wèi)生陶瓷：德國進口-威寶龍頭:：德國進口-漢似格雅櫥柜：德國進口-西曼帝克空調(diào)：日本合資-大金熱水器：美國合資-史密斯開關(guān)：德國進口-吉徠可視對講：韓國進口彩色液晶-三星門鎖：韓國進口電子鎖-泰琪特客梯：日本進口-三菱立面石材：紫點黃麻 580元/，施工費

27、300 元/小戶型精裝修顯得有點沉重，頂樓復(fù)式戶型精裝修剛動工，材質(zhì)沒定。金桂大廈2000電磁爐：西門子坐便器、臺盆：DURABVIT外立面采用高級外墻干掛石樓盤定位較模糊，商住皆可的取向，23龍頭、淋蓬頭：Hansgrohe熱水器：A.O 史密斯電器開關(guān)：Merlin Gerin電磁門鎖：IREVO空調(diào)：大金新風：美國布郎材和部分鋁合金玻璃幕墻，窗戶為彩色鋁合金斷橋雙層中空玻璃，精裝修大堂，品牌電梯。導(dǎo)致既不宜商亦不宜住，精裝修投入后對樓盤銷售的推動和價格拉升并沒有起到很明顯的促進作用。比照周邊項目，如果做毛坯房，銷售利潤會更好，精裝修投入未能有效撬動利潤。廣廈吉家8001000配有標準廚房

28、、獨立煙道和管道煤氣18 層以上為精裝修，品質(zhì)一般華潤西子中心4000未定未定酒店服務(wù)式公寓以武林CBD 地標之身份，據(jù)守武林商圈的鉆石位置。24天元西溪鋒尚800門窗:全落地窗，地板：普通電梯:德國蒂森電梯，精裝修品質(zhì)一般，受年輕人歡迎凱恩西湖金座20003000大金 VRV 層式變頻中央空調(diào)其科材質(zhì)品牌未定電梯: 奧迪斯精裝修品質(zhì)較好，有借鑒意義萬新大廈小戶型酒店式公寓：600700櫥柜：高檔櫥柜水槽：歐林空調(diào)：松下衛(wèi)浴：臺盆、坐便器、淋浴房品牌DURAVIT地板：普通復(fù)合地板外墻:全隱框玻璃幕墻，幕墻：東升（反映不好）精裝修品質(zhì)一般，每套裝修成本 3萬元左右（不含設(shè)備），套均建筑面積 3

29、5左右，精裝修成本600700 元/世貿(mào)麗晶城20003000未定未定包括高檔景觀公寓、國際化寫字樓、國際化商務(wù)公寓、按星級標準建設(shè)的賓館以及25精品商鋪等。() 上海項目樓盤名稱裝修成本室內(nèi)裝修配置公共部分世茂濱江花園未透露廚房：德國“POGGENHOHL”整體櫥柜/“WHILPOOL”廚房電器/“KUPPERSBUSCH”抽油煙機及灶具衛(wèi)生間：西班牙“ROCA”潔具/德國“HANSGROHE”瀑布花灑插座：“西門子”插座空調(diào)：TRANE 獨立中央空調(diào)機組.上海三菱 GPS|，三梯二戶的垂直交通設(shè)計萬科朗潤園未透露進戶門：德國霍曼品牌地板：樂洋洋或菲林格爾實木復(fù)合地板涂料：多樂士廚房：美時廚

30、柜衛(wèi)生間：樂家衛(wèi)浴/摩恩系列五金件/安洋木門/能率或林內(nèi)熱水器插座：西門子空調(diào)：日立或松下26海上海未透露進戶門：南洋木質(zhì)防盜分戶門；地板：南洋實木復(fù)合地板；涂料：愛迪科乳膠漆；廚房：美時櫥柜/林內(nèi)燃氣壁掛爐/伊萊克斯廚房三件套/弗蘭卡水槽、龍頭/亞細亞墻地磚；衛(wèi)生間：亞細亞墻地磚/科勒潔具/阿波羅淋浴房；開關(guān)插座面板：松下；戶內(nèi)空調(diào)：松下智能變頻戶式中央空調(diào)。城市經(jīng)典玉墅未透露廚房：SMEG 抽油煙機/燃氣灶具/不銹鋼水斗/Anaheim 碎骨機/諾邇廚柜；衛(wèi)生間：TOTO 系列浴缸/奧普浴霸；史密斯燃氣熱水器；開關(guān)插座：澳德奇勝空調(diào)：特靈家用中央空調(diào)；古北瑞仕花園未透露進戶門：三好木門；柚

31、木地板：三好、立豐；涂料：澳大利亞威迪；廚房：德國柏麗廚柜；旭格門窗意大利原裝 SMAG 電器合資西門27子電器。衛(wèi)生間：國產(chǎn)科勒衛(wèi)??；斯米克、諾貝爾、冠軍、亞細亞墻地磚；雷力士熱水器；原裝德國高儀龍頭；開關(guān)：梅蘭日蘭、松下；空調(diào)：意大利 RHOSS；安亭新鎮(zhèn)未透露地板：上家/久家/環(huán)亞/福馬；乳膠漆：紅魔/立邦；木器漆：長春藤/百路得/歐龍。廚房： 華帝灶具/方太脫排；衛(wèi)生間：亞細亞/皇冠/冠軍/諾貝爾/維多利墻地磚；沖淋房：貝蒙/康淋/協(xié)華；卡斯卡特/樂家潔具；漢斯格雅龍頭；開關(guān)插座：西門子；28華府天地未透露廚衛(wèi)一線品牌聯(lián)合：德國EBKE/Miele/Blanco/Villeroy&Bo

32、ch/DomBrach/意大利 Scavolini/美國DupontCorian/日本 TOTO 或同級產(chǎn)品戶式中央系統(tǒng)：中央空調(diào)：三菱電機或同級產(chǎn)品（VRV 新風、新冷媒 R410A）中央除塵：美國 BEAM 或同級產(chǎn)品中央凈水：Canature（中、加合資）或同級產(chǎn)品中央熱水爐：Vaillant（德國）、CHAPPEE（法國）或同級產(chǎn)品中央地暖：客廳、餐廳、臥室、主衛(wèi)、書房均配備地暖系統(tǒng)，次衛(wèi)（除傭人房衛(wèi)生間外）配備散熱架采暖系統(tǒng)。戶內(nèi)裝修標準：進口大理石、進口品牌地磚/墻磚、進口品牌石膏板、進口地毯、品牌實木地板、進口品牌乳膠漆等組成地面、墻面和頂面裝飾，崩配備高級實木及進口門鎖。外墻：

33、裙房和主樓干掛巴西進口花崗巖“皇室金麻”，并采用外墻保溫材料住宅公寓大堂、電梯廳：酒店標準室內(nèi)精裝修電梯：日本進口FUJITEC 電梯29翠湖天地御苑同上標準住宅單位：廳及臥室：墻面及天花為高級乳膠漆/石膏板外涂高級乳膠漆、地面及樓梯鋪設(shè)高品質(zhì)柚木實木地板廚房：墻、地面鋪設(shè)?；u、天花為面刷白色高級乳膠漆吊頂衛(wèi)生間：墻、地面鋪設(shè)高級人造大理石、天花為面刷白色高級乳膠漆吊頂陽臺/服務(wù)陽臺：地面防滑地磚、外墻面為高級仿真石漆、天花為涂料傭人房：地面為防滑地磚、墻面為白色乳膠漆傭人衛(wèi)生間：墻、地面分別為墻、地磚、天花為鋁質(zhì)吊頂外墻窗及陽臺移門：高品質(zhì)電鍍鋁合金隔熱橋外框，內(nèi)鑲中空玻璃公共部位：外墻：

34、巴西金山麻（SAHARS GOLD）花崗石/高級仿真石漆電梯：迅達客梯大堂和電梯廳：地面鋪設(shè)大理石/花崗巖、墻面鋪砌墻紙及柚木飾板信箱：大堂設(shè)不銹鋼信箱保安系統(tǒng)：小區(qū)配置周界報警系統(tǒng)；所有住宅樓宇的首層、二層和頂層的門/窗的室內(nèi)安裝紅外線探測器。小區(qū)花園、主要區(qū)域、出入口、地下車庫、住宅30冷熱水管：高品質(zhì)銅管進戶門：高級實木防盜門電話線：每戶預(yù)留二條電話直線寬帶網(wǎng)絡(luò)線及端口：光纜接至樓宇寬帶機房，提供住戶寬帶網(wǎng)絡(luò)接入，戶內(nèi)預(yù)留 2 個可同時使用的網(wǎng)絡(luò)端口，并設(shè)置無線上網(wǎng)接受器有限電視/衛(wèi)星電視：小區(qū)中央接收系統(tǒng)同時提供有線電視至每戶；預(yù)留衛(wèi)星電視接口，待小區(qū)通過政府相關(guān)部門批準后開通設(shè)施設(shè)備

35、：廳：(二選一)壁爐開能等離子電視機松下廚房：櫥柜poggen pohl爐灶/電烤箱/微波爐/抽油煙機樓宇入口和首層大堂及電梯橋廂內(nèi)、會所大堂及游泳池以及兒童游戲區(qū)都配置 CCTV監(jiān)控系統(tǒng)，并連接至樓宇管理中心。每戶單元配置可視訪客對講電話，并連接小區(qū)及住宅樓宇的各進出口大門；單元內(nèi)均安置緊急報警按鈕，連接至樓宇管理中心。各住宅樓宇的首層大門及地下室門廳進出門采用 IC 卡電子門鎖，連接每戶的可視訪客電話。31gaggenau料理臺kuraray純水器Pentair純水器龍頭Franke雙開門冰箱/洗碗機kuppersbusch水槽Franke水槽龍頭kohler衛(wèi)生間：衛(wèi)浴潔具及配套龍頭/花

36、灑kohlerLCD 電視機(僅限 1-2 號樓主衛(wèi)生間)comemon衛(wèi)浴五金件decorlux配備地暖系統(tǒng)Nexans工作陽臺：洗衣機及干衣機Teka熱水器恒熱洗滌池聞洲洗滌池龍頭AOLEISHI傭人衛(wèi)生間：衛(wèi)浴潔具歐諾臺盆龍頭/淋浴龍頭/花灑PRONTO智能設(shè)備：小區(qū)設(shè)集中污水處理系統(tǒng)和垃圾集中處理系統(tǒng)；單元內(nèi)預(yù)裝煤氣泄漏探測器，與樓宇安防中心連通。32衛(wèi)浴五金件KARLUX/T.C其他：可視對講系統(tǒng)i-home空調(diào)系統(tǒng)采用“松下”的小型家庭中央空調(diào)結(jié)論和建議從以上調(diào)研個案我們可以看到，基于每個精裝修樓盤檔次定位的不同，其精裝修的定位也有一定的差異。對于那些在住宅精裝修方面具有相當成熟經(jīng)

37、驗的開發(fā)企業(yè)而言，精裝修作為樓盤標準配置已成為主流趨勢，將精裝修作為產(chǎn)品的有力賣點促進銷售打造產(chǎn)品和開發(fā)商品牌的樓盤，其精裝修的設(shè)計、檔次、用材、施工管理等方面都具有較高的水平。檔次高品質(zhì)好的精裝修住宅的認可度很高，對于金字塔尖的消費人群而言，基于其閱歷和人生經(jīng)驗，高檔次高品質(zhì)的精裝修才能真正打動這類消費者，平庸和大眾化的精裝修反而會令客戶對樓盤產(chǎn)生負面的評價和認知。從調(diào)研個案看，裝修價格占房價比例視每個樓盤情況而定，一般市場的裝修價格根據(jù)裝修方式的不同，約占銷售單價的 10%20%左右，高檔精裝修樓盤的精裝修投入甚至達到樓盤售價的 30以上。() 本案精裝修的定位就本案而言，精裝修是產(chǎn)品的重

38、要亮點，是項目的成敗關(guān)鍵之一；在綠城開發(fā)項目中已有較多的精裝修樓盤，積累了一定的經(jīng)驗，形成了良好的市場口碑；本案所處區(qū)域為杭州高檔住宅樓盤的聚集區(qū)域，競爭樓盤高檔次、高品位的精裝修33產(chǎn)品得到了市場的廣泛認可和好評。有鑒于此，本案的精裝修定位必須是高檔、精致，在綠城已開發(fā)精裝修項目的基礎(chǔ)上有所創(chuàng)新和提升，具有實質(zhì)性突破亮點的精裝修產(chǎn)品，通過打造具有示范性和標竿意義的精裝修高檔住宅精致豪宅，形成產(chǎn)品差異化競爭優(yōu)勢。() 本案精裝修的投入通過調(diào)研和分析，建議本案精裝修成本在 2000 元/以上，精裝修設(shè)計應(yīng)適當考慮客戶的個性化需求（如躍層一對一），建議推出幾種不同風格的精裝修方案供客戶選擇，對于躍

39、層戶型的精裝修設(shè)計，客戶與室內(nèi)設(shè)計師的直接溝通是十分必要的。() 本案精裝修設(shè)計的介入時機建造精裝修住宅，首先要實施土建設(shè)計和裝修設(shè)計一體化。土建設(shè)計方案確定后，裝修設(shè)計單位就應(yīng)提前介入，針對住宅套內(nèi)的平面布置、設(shè)備及管線的位置，提出相應(yīng)的裝修方案圖，兩個方案相互補充完善并進行調(diào)整。重點解決土建、設(shè)備與裝修的銜接問題，解決界面的聯(lián)系，真正達到裝修的標準化、模數(shù)化、通用化，為裝修的工業(yè)化生產(chǎn)打下基礎(chǔ)，改變土建、裝修相互脫節(jié)的局面，使室內(nèi)空間更趨合理。裝修一次到位應(yīng)在土建施工開工前，確定裝修設(shè)計方案，由公司優(yōu)選隊伍，統(tǒng)一組織，采用工業(yè)化的集成方式加以實施。() 本案精裝修的配置本案的精裝修應(yīng)以保證

40、檔次和品質(zhì)，使精裝修能真正成為本案具有競爭力的產(chǎn)品亮點為第一原則打造本案，按目前新綠園項目戶均建筑面積約 160，參照新綠園廣場已被市場認可的中高檔次配置標準，精裝修配置建議如下：34類別序號材料名稱品牌、產(chǎn)地型號單價（元）數(shù)量小計備注1防盜防火分戶門廣東恒福立5578.001 套5578.002防盜防火分戶門鎖韓國蓋特曼2380.001 套2380.00甲供進戶門 合合計計： ：7958.003廚房櫥柜德國西曼帝克43426.001 套43426.004人造石臺面韓國三星780.003.6 延米2808.005廚房油煙機西門子（德國）4816.001 臺4816.006廚房燃氣灶西門子（意大

41、利）3404.001 臺3404.007廚房嵌入式微波爐西門子（英國）6159.001 臺6159.008廚房嵌入式烤箱西門子（德國）4499.001 臺4499.009廚房全嵌洗碗機西門子（德國）6196.001 臺6196.0010廚房雙門冰箱西門子（韓國）13000.001 臺13000.00廚房11廚房洗衣干衣機西門子（中國）4300.001 臺4300.00甲供3512廚房星盆佛蘭卡（合資）/1200.001 只1200.0013廚房龍頭科勒（合資）/585.001 只585.0014廚房凈水器美國 CUNO1210.001 只1210.00甲供15廚房墻面磚亞細亞無縫磚257.23

42、16.86 m24336.9016廚房地磚亞細亞無縫磚237.766.47 m21538.3017防水石膏板吊頂可耐福 199.315.84 m21164.0018鋁扣板樂思龍465.212.16 m21004.8519門套線櫻桃木實木57.6211.5 m662.6320門套櫻桃木貼皮423.361.4 m2592.7021玻璃門櫻桃木貼皮/2009.952 扇4019.9022廚房大理石門檻土耳其794.430.35 m2278.05乙供23廚房鋁片百葉簾日本192.001.4m2268.80廚房24廚房煤氣報警器星光400.001 套400.00甲供3625廚房燈具香港偉奧60.004

43、只240.0026廚房開關(guān)面板德國吉來200.0011 只2200.00 合合計計： ：108304.0027主衛(wèi)座便器德國威寶5950.001 只5950.00甲供28主衛(wèi)浴缸5560.001 只5560.0029主衛(wèi)面盆德國威寶3205.001 只3205.0030主衛(wèi)面盆龍頭2642.001 只2642.0031主衛(wèi)淋浴龍頭3052.001 只3052.0032主衛(wèi)浴缸龍頭德國漢斯格雅2163.001 只2163.00甲供33主衛(wèi)墻面大理石土耳其778.1519 m214784.8534主衛(wèi)地面大理石土耳其794.433.43 m22724.9035主衛(wèi)淋浴房底座意大利 SM1799.9

44、51 套1799.9536主衛(wèi)面盆石材巴西1192.310.964 m21149.38主衛(wèi)37主衛(wèi)浴缸裙邊巴西995.552.36 m22349.50乙供3738浴缸鍍鋅角鋼鋼架/480.541 套480.5439主衛(wèi)淋浴房玻璃門上海耀玻(含五金)1006.971 套1006.9740石材墻面 v 槽磨邊/7.2640 m290.4041鍍鋅角鋼鋼架隔墻/214.262.2 m2471.3742主衛(wèi)五金件毛巾桿廣東帝朗177.142354.2843主衛(wèi)五金件卷紙盒229.061 只229.0644防水石膏板吊頂可耐福 199.313.7 m2737.4545主衛(wèi)鋁板吉祥135.040.945

45、m2127.61乙供46主衛(wèi)排氣扇松下400.001 只400.00甲供47主衛(wèi)排氣扇出風口148.991 只148.9948主衛(wèi)空調(diào)出風口杭州金盾102.541 只102.54乙供49主衛(wèi)燈具60.005 只300.00主衛(wèi)50主衛(wèi)開關(guān)面板德國吉來200.005 只1000.00甲供3851主衛(wèi)鏡柜櫻桃木貼皮/1061.711 只1061.7152主衛(wèi)玻璃門櫻桃木貼皮/2009.951 扇2009.9553主衛(wèi)門套櫻桃木貼皮423.360.84 m2355.6254主衛(wèi)門套線櫻桃木實木57.6210 m576.2055主衛(wèi)地漏匯泰龍46.002 只92.00乙供56主衛(wèi)鋁片百葉簾日本192.

46、000.36 m269.12甲供57浴缸鋼化清玻隔斷上海耀玻374.842.74 m21027.0658主衛(wèi)浴缸檢修門櫻桃木貼皮/500.000.88 m2400.0059主衛(wèi)鏡面裝飾墻上海耀玻208.760.838174.9460主衛(wèi)面盆木柜櫻桃木貼皮/1515.151 只1515.15乙供61主衛(wèi)門檻巴西1059.630.119 m2126.09乙供主衛(wèi) 合合計計： ：58435.00次62次衛(wèi)座便器德國威寶2155.001 只2155.00甲供3963次衛(wèi)面盆2235.001 只2235.0064次衛(wèi)面盆龍頭603.001 只603.0065次衛(wèi)淋浴龍頭德國漢斯格雅1978.001 只1

47、978.0066次衛(wèi)地面大理石794.431.91 m21517.3667次衛(wèi)墻面大理石土耳其794.4312.3 m29771.4868次衛(wèi)淋浴房底座意大利 SM1431.481.23 m21760.7369次衛(wèi)淋浴房香港旭輝530.002.6 m21378.0070次衛(wèi)五金件毛巾環(huán)廣東帝朗/142.062 只284.1271次衛(wèi)五金件卷紙盒/229.061 只229.0672次衛(wèi)浴巾架/383.231 只383.2373防水石膏板吊頂可耐福系列199.311.2 m2239.1774次衛(wèi)鋁板吉祥135.040.7297.23衛(wèi)75次衛(wèi)排氣扇松下400.001 只400.00乙供4076次衛(wèi)

48、鋁百葉出風口杭州金盾148.991 只148.9977次衛(wèi)燈具60.004 只240.0078次衛(wèi)開關(guān)面板德國吉來200.005 只1000.00甲供79次衛(wèi)面盆石材巴西0.8581192.31102380次衛(wèi)地漏匯泰龍46.002 只92.0081次衛(wèi)玻璃門櫻桃木貼皮/2009.951 扇2009.9582次衛(wèi)門套櫻桃木貼皮423.360.84 m2355.6283次衛(wèi)門套線櫻桃木實木57.6212 m691.4484次衛(wèi)配電木柜櫻桃木貼皮2963.951 只2963.9585石材墻面 v 槽磨邊/7.2623m166.9886鍍鋅角鋼鋼架隔墻/214.262.42 m2518.587次衛(wèi)鏡

49、柜櫻桃木貼皮/1028.531 只1028.53乙供次衛(wèi) 合合計計： ：33262.004188主臥地面地板柚木實木復(fù)合地板507.6916.5 m28376.8989主臥墻紙鋪貼美國進口/88.3124.768m22187.2690主臥踢腳線櫻桃木實木121.5711 m1337.2791主臥房門櫻桃木貼皮2065.251 扇2065.2592主臥門套櫻桃木貼皮/423.360.612 m2259.1093主臥門套線櫻桃木實木57.6210 m576.2094主臥床頭翻板暗柜櫻桃木貼皮985.001 組985.0095主臥木制鏡面暗柜櫻桃木貼皮1769.521 組1769.5296主臥木制衣

50、柜櫻桃木貼皮3704.931 組3704.93乙供乙供97主臥開關(guān)面板德國吉來200.00122400.0098主臥窗紗國產(chǎn)36.506.76246.7499主臥窗簾軌道國產(chǎn)11.503.38 m38.87甲供主臥100主臥石膏板吊頂可耐福（雙層）155.2917.4 m227.02.05乙供42101主臥異形石膏線/55.2911m608.19102主臥燈光槽可耐福199.162.18 m2434.17103主臥燈具2600*150*893000.00甲供104主臥窗簾箱可耐福82.743.38 m279.66105主臥墻面封平/120.3610.263 m21235.25106主臥空調(diào)回風

51、口杭州金盾鋁質(zhì)366.671 只366.67107主臥空調(diào)出風口415.051 只415.05乙供 合合計計： ：30306.00108次臥地面地板柚木實木復(fù)合地板507.6911.43m25802.90乙供109次臥墻紙鋪貼美國進口/88.3125.5m22251.90110次臥踢腳線櫻桃木實木121.5710.7m1300.80111次臥房門櫻桃木貼皮2065.251 扇2065.25次臥112次臥門套櫻桃木貼皮/423.360.612 m2259.10乙供43113次臥門套線櫻桃木實木57.6210 m576.20114次臥開關(guān)面板德國吉來200.0011 只2200.00115次臥窗紗

52、國產(chǎn)36.504.22 m154.03116次臥窗簾軌道國產(chǎn)11.502.1 m24.15甲供117次臥石膏板吊頂可耐福（雙層）155.2910.6m21646.07118次臥異形石膏線/55.2910m552.90119次臥燈光槽可耐福199.162m2398.32120次臥窗簾箱可耐福82.742.115m175.00121次臥空調(diào)回風口杭州金盾鋁質(zhì)366.671 只366.67122次臥空調(diào)出風口500.311 只500.31乙供 合合計計： ：18268.00書123書房地面地板柚木實木復(fù)合地板507.698.86m24498.13乙供44124書房墻紙鋪貼美國進口/88.3120m2

53、1766.2125書房踢腳線櫻桃木實木121.579.1m1106.287126書房房門櫻桃木貼皮2065.251 扇2065.25127書房門套櫻桃木貼皮/423.360.612 m2259.10128書房門套線櫻桃木實木57.6210 m576.20129書房開關(guān)面板德國吉來200.006 只1200.00130書房窗紗國產(chǎn)36.504 m144.00131書房窗簾軌道國產(chǎn)11.502 m23.00甲供132書房石膏板吊頂可耐福（雙層）155.298.86m21375.87133書房異形石膏線/55.299.32m515.30134書房燈光槽可耐福199.161.6m2318.66135書

54、房窗簾箱可耐福82.742.035m168.38房136書房空調(diào)回風口杭州金盾鋁質(zhì)366.671 只366.67乙供45137書房空調(diào)出風口350.951 只350.95 合合計計： ：14729.00138衣庫地面地板柚木實木復(fù)合地板507.693.55m21802.30139衣庫墻紙鋪貼美國進口/88.319.5m2838.95140衣庫踢腳線櫻桃木實木121.576.2m753.73141衣庫移門櫻桃木貼皮2009.952 扇4019.90142衣庫門套櫻桃木貼皮/423.360.68m2287.88143衣庫門套線櫻桃木實木57.6211.31m651.68144衣庫石材窗臺板啡網(wǎng)紋1

55、62.290.6 m97.37乙供145衣庫燈具50.004200.00146衣庫開關(guān)面板德國吉來200.003600.00甲供147衣庫石膏板吊頂可耐福155.293.55m2551.28乙供衣庫148衣庫鋁片百葉簾日本192.000.84 m2161.28甲供46149衣庫鏡面5mm 銀鏡175.73.01 m2528.86150衣庫窗簾箱可耐福82.740.6 m49.64乙供151成品衣柜北京瑞時3300.001 套3300.00甲供152移門五金件凱恩斯300.001 套300.00乙供 合合計計： ：14136.00153客廳餐廳地面地板柚木實木復(fù)合地板507.6942m22132

56、2.98154客廳餐廳墻紙美國進口/88.3164.974m25737.85155客廳餐廳踢腳線櫻桃木實木121.5730m3647.10156入戶門基層/230.651 樘230.65157客廳餐廳石膏板吊頂可耐福（雙層）155.2942m26522.18158客廳餐廳異形石膏線/115.8124m2779.44159客廳餐廳燈光槽可耐福199.164.8m2955.97乙供客餐廳160客廳餐廳燈具2500*250*1315 只5650.00甲供47161客廳餐廳開關(guān)面板20016 只3200.00162客廳餐廳窗紗國產(chǎn)36.5014.32m522.68163客廳餐廳窗簾軌道國產(chǎn)11.507

57、.16m82.34164客廳餐廳窗簾箱可耐福82.747.16m592.42乙供165可視門鈴1000.0011000.00甲供 合合計計： ：52238.00166陽臺地磚亞細亞284.0516.83 m24788.14167陽臺墻面磚亞細亞284.059.324 m22648.48乙供168設(shè)備陽臺包柱/300.001 根300.00169設(shè)備陽臺地漏匯泰龍46.001 只46.00170陽臺石膏板吊頂可耐福系列199.312.45 m2488.30乙供171拖把池圣妮拉/168.001 套168.00甲供陽臺172砌體墻面膩子找平/18.0778.354 m21465.22乙供48173

58、砂加氣門洞扁鐵加固/9.946 樘59.64 合合計計： ：9962.00174中央空調(diào)機組/新風大金200.00160m232000.00175地熱芬蘭 ensto220.005.341174.00甲供176水電工程150.00160m224000.00177防水處理2000.001 項2000.00乙供設(shè)備 合合計計： ：59174.0049工程直接費：406772.00 元綜合費 15%：61015.00 元工程總造價：467787.00 元每平方造價：2923.00 元說明：1.新綠園廣場無熱水器項目，其實際為城市供熱管網(wǎng)，在新綠園項目項目的測算中需要增加鍋爐的費用，以新綠園 A.O

59、smith 口徑計算：5368 元(含安裝輔材所有費用)。5368/160=33.55 元/m2。2.地熱的成本為新綠園三期映霞苑的費用，新綠園項目的費用中已明確無此項費用；3.水電工程的費用為新綠園放大的費用，其在新綠園項目中應(yīng)該無此項內(nèi)容；4.中央空調(diào)機組/新風 DAKIN 因為新綠園為日本原裝進口機，其數(shù)據(jù)偏大，按照新綠園口徑，應(yīng)該在 185 元/m2（銷售面積）；即：做到新綠園廣場標準：292333.55（熱水器）1174/160（新綠園的數(shù)據(jù)）15（空調(diào)的差價）150（水電安裝工程在總承包中列支）2784.84 元。() 本案精裝修工程的的實施和管理通過調(diào)研，我們也了解了一些精裝修個

60、案工程實施、施工以及工程管理等方面的情況，借鑒其他項目的經(jīng)驗和教訓，提出以下建議：501. 關(guān)于設(shè)計土建設(shè)計宜選用凈模制，用模數(shù)空間包容部品群；土建設(shè)計宜選用定型門窗洞口系列。盡量避免使用刀把門，為后裝房門、做門套提供便利條件；水、暖、氣等設(shè)施管道系統(tǒng)應(yīng)集中定型定位布置，豎向管道宜綜合設(shè)計應(yīng)固定在輕鋼龍骨支架上，形成定型的預(yù)制管束，逐層吊裝對接后包敷。水平管道可利用地坪墊層、吊頂布置，或采用布管矮墻連接管束中的豎管和后水箱潔具；強、弱電線路，最好采用獨立的布線系統(tǒng)，以便維護、更新線路和增加、改變用電點位置，從而避免影響其他部品和裝修面層的完好。2. 關(guān)于圖紙設(shè)計圖紙完成后，應(yīng)向裝修施工單位進行

61、交底，說明施工中應(yīng)注意的問題和技術(shù)要求。1)設(shè)計單位應(yīng)向開發(fā)單位和施工單位提供以下圖紙資料：裝修施工詳圖（包括水暖電附屬專業(yè)圖）；設(shè)備部品清單；概算。2)開發(fā)單位應(yīng)向購房者提供以下竣工圖：套型（套內(nèi)）平面圖及使用面積；選材和設(shè)備配置使用說明書；設(shè)備接口位置和接口圖、套內(nèi)面積；裝修設(shè)計圖紙作為必備資料交給購房者，購房者對照圖紙進行驗收；51設(shè)備產(chǎn)品使用說明書及精裝修過程圖片光盤。3. 關(guān)于部品集成設(shè)計人員應(yīng)了解材料部品的規(guī)格、式樣和品質(zhì)，以及生產(chǎn)廠家的加工能力和安裝方式等，通過組合先在圖紙上加以集成。尤其是廚房、衛(wèi)生間的設(shè)備配置，必須通過排列才能確定空間的各種尺寸。對于非標準裝修的部位，要進行尺

62、寸實測。工廠加工，現(xiàn)場組裝，要求裝修設(shè)計為現(xiàn)場的快速組裝創(chuàng)造接合條件，盡可能減少手工加工的環(huán)節(jié)。4. 關(guān)于合同、招標施工單位的施工界面劃分及施工協(xié)調(diào)是精裝修工程管理的一個重點和難點，因此，建議在總分包合同在合同中最好能將想到的各項配合費用明確細化，以避免在后期管理中扯皮，減少管理協(xié)調(diào)的工作量。招投標階段的技術(shù)澄清方面應(yīng)對對圖紙上面不能完全表達的施工要求給予文字的補充和明確。招標階段對精裝修材料的管理應(yīng)注意：在樣板房實施階段根據(jù)設(shè)計師選型，對適合的品牌選擇 35 家，通過材料招標確定；對于不能確定品牌的材料在施工招標階段，采用暫定價格；投標階段的送樣應(yīng)是整體材料的小樣板，施工進場階段的送樣確認須

63、送與使用規(guī)格接近的樣品；施工樣板材料的確認中，需要看到實際效果的裝飾材料（乙供為主），須施工單位做樣品確認。簽訂精裝修工程合同時，不可預(yù)見問題應(yīng)適當放量，留有互動余地，如：材料價格上漲，1015幅度內(nèi)怎么處理？超出此幅度協(xié)商解決方式？52詢標時應(yīng)該有所涉及。在招標期間詢標盡量做到細致，如部分乙供材料請施工單位考慮漲價因素，甲方可考慮投標單位采用材料市場價格浮動接受度。在合同履約保證金中約定考察過的、合同承諾到位的項目經(jīng)理的到位率與質(zhì)量保證金掛鉤，確保工程的順利進行。關(guān)于總分包配合費用：建議提醒分包單位在簽合同時考慮總包管理費用，作出報價；甲方指定分包時讓總包適當參與或征詢其意見。5. 關(guān)于材料

64、定樣和供應(yīng)室內(nèi)精裝修的材料相對“毛坯”房來說，其材料無論是從種類還是數(shù)量上，均成幾何級數(shù)的增長，而如何從數(shù)量眾多的產(chǎn)品中選擇適合本項目的產(chǎn)品，將是一個漫長的比較過程，因此，需要從設(shè)計階段對產(chǎn)品的定位檔次有一個清晰的闡述。同時，由于精裝修甲供材料眾多，材料的采購、供應(yīng)時機對于工程進度影響深遠?；谝陨险J識，建議工程現(xiàn)場建議有保障的材料采供人員，予以保證工程的順利進行。6. 關(guān)于施工從調(diào)研情況看，總體感覺國有施工單位組織措施完善，資金實力較強，工作態(tài)度端正，總包單位的履約能力較強。精裝修進場后，總包單位最關(guān)注的是精裝修單位的隊伍素質(zhì)，建議在精裝修單位選擇階段，總包單位應(yīng)積極與與業(yè)主方溝通，適當參與

65、或提出建議。施工期間因場地使用極為緊湊，總包單位對土方施工、基坑施工、地下工53程施工等施工階段應(yīng)有專項場布方案。場平、場布一定要總體規(guī)劃，分布實施。建議工程部在項目總體實施以前建模，提前發(fā)現(xiàn)將要面對的問題并有所準備（類似于工程建設(shè)過程中的樣板，對于以后的工程管理中需要加強樣板制度的貫徹執(zhí)行力度）。以新綠園廣場為例，其幕墻是大問題，施工進度嚴重滯后，嚴重影響后續(xù)精裝修工程的施工，工序顛倒，施工交叉多，返工多，扯皮多；因此應(yīng)控制住施工的關(guān)鍵線路，進度控制應(yīng)有側(cè)重點。從新綠園的經(jīng)驗來看，就是關(guān)鍵的工序出問題（幕墻材料供應(yīng)及施工），導(dǎo)致交叉施工，協(xié)調(diào)難度增大。另外一個建議是，精裝修最好能夠在水、電通

66、了的情況下進行，因為精裝修工作面多，施工用水、用電非常麻煩。當然，安全要管好。相對于其它專業(yè)施工的標段劃分，精裝修工程的標段劃分更具靈活性。理論上講只要是個相對封閉的功能區(qū)域，就可以作為一個標段的劃分，可以把一個樓分成幾個標段。施工標段和界面的劃分應(yīng)在招標前明確。據(jù)精裝修室內(nèi)及公共部位六面體裝飾面層對總包單位作專項施工做法明確，如木鋪裝地面、地磚地面與花崗巖地面可對總包地坪工作界面作不同明確，在建安招標前進行調(diào)研，明確工作界面，盡量在精裝修單位進駐前提供較完整的工作界面。比較重要的時間節(jié)點作書面專項明確，如垂直施工運輸機械拆除時間可能與大尺寸建筑材料（吊頂面板等）運輸有直接關(guān)系。主體施工界面：做精裝修前的工作應(yīng)盡可能往前趕，最大程度的避免工作界面的交叉。工種配合：建議確定精裝修單位后，由其負責精裝修施工圖，出圖后，分解54各單位工作界面和工作內(nèi)容，安裝單位按圖紙施工。新綠園目前情況，理論上精裝修單位出綜合吊頂圖紙，安裝公司按點位做，實際情況是實際土建、安裝等施工后形成較大偏差，按圖紙施工有難度。成品保護：在招標前按照公司頒布的條例應(yīng)予以明確，費用請施工單位考慮好，在合同中體現(xiàn)，作為專項