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1、Page 0茂業(yè)中心項目全程服務(wù)方案茂業(yè)中心項目全程服務(wù)方案DTZDTZ戴德梁行成都公司戴德梁行成都公司20092009年年1111月月Page 1綱要市場分析市場分析項目開發(fā)建議項目開發(fā)建議項目分析項目分析行銷推廣與銷售策略行銷推廣與銷售策略提綱提綱Page 2綱要市場分析市場分析項目開發(fā)建議項目開發(fā)建議項目分析項目分析行銷推廣與銷售策略行銷推廣與銷售策略提綱提綱 成都市概況成都市概況 寫字樓市場分析寫字樓市場分析 房地產(chǎn)市場概況房地產(chǎn)市場概況周遍市場分析周遍市場分析宏觀市場分析宏觀市場分析目標(biāo)客群分析目標(biāo)客群分析商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析Page 3成都成都數(shù)據(jù)來源：成都市統(tǒng)計局u地理位置:

2、 u成都地處中國西南部，是四川省省會。u城市總面積12,390 平方公里， 總?cè)丝?1,125萬u總體經(jīng)濟(jì):u四川省的經(jīng)濟(jì)文化中心；西南地區(qū)的金融中心、科技中心、商貿(mào)中心和交通樞紐。u歷史文化:u著名人物: 諸葛亮、杜甫、李白。 u著名旅游景點(diǎn): 武候祠、杜甫草堂、三星堆、金沙遺址等。u 國家綜合配套改革試驗區(qū)國家綜合配套改革試驗區(qū)u 全國宜居城市全國宜居城市u 全國最佳旅游城市全國最佳旅游城市成都市概況成都市概況Page 4u中國西部最大的貿(mào)易中心，市場覆蓋四川省并輻射西南地區(qū)6個省市區(qū)2.5億人口；u全市金融機(jī)構(gòu)數(shù)量、金融業(yè)務(wù)交易量居中國西部各城市首位；u全市私人轎車擁有量全國排名第三；u

3、中國服務(wù)設(shè)施最佳會展城市；u全球服務(wù)外包新興城市50強(qiáng)，排名37位;u美國、德國、韓國、泰國、法國、新加坡、巴基斯坦已在成都設(shè)立領(lǐng)事館；u美國商會、歐盟商會、中英貿(mào)易協(xié)會、臺商企業(yè)協(xié)會、香港貿(mào)促會等諸多知名機(jī)構(gòu)或組織均在成都設(shè)有分支機(jī)構(gòu)或辦事處；u目前已有145家世界500強(qiáng)進(jìn)駐四川，其中134家在成都落戶。成都市概況成都市概況Page 5地區(qū)生產(chǎn)總值地區(qū)生產(chǎn)總值資料來源：成都市統(tǒng)計局成都市概況成都市概況Page 6人口規(guī)模人口規(guī)模u2008年末成都市總?cè)丝谶_(dá)到1,125萬人，在全國所有城市中位列第四。u熟練的技術(shù)水平、低廉的勞動力成本，吸引大量企業(yè)來成都投資發(fā)展，帶動成都市的經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展。教

4、育資源與勞動力教育資源與勞動力u38所高等教育機(jī)構(gòu)，每年提供大約10萬名畢業(yè)生。u超過70家的科研院所及2,700余家相關(guān)機(jī)構(gòu)，各個領(lǐng)域的專業(yè)技術(shù)人員超過58,000余名。u著名高校：四川大學(xué)、成都電子科技大學(xué)、西南交通大學(xué)、西南財經(jīng)大學(xué)、四川師范大學(xué)u勞動力成本約為沿海城市平均水平的2/3。u近年的人員離職率始終低于18，大大低于上海北京等地（年人員流動流動率約為30）成都市概況成都市概況Page 7外商直接投資外商直接投資u 隨著西部大開發(fā)，外商投資的額度逐年增加；u 外商投資的增加，促進(jìn)了成都市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同時，也創(chuàng)造了更多的就業(yè)機(jī)會，也增加了對成都市商業(yè)、房地產(chǎn)、酒店等行業(yè)的需求。資料

5、來源：成都市統(tǒng)計局成都市概況成都市概況Page 8u航空：雙流國際機(jī)場是國內(nèi)五大機(jī)場之一，現(xiàn)有國際航線26條（其中7條直航航線）；成都至阿姆斯特丹是中國西南地區(qū)首個直航歐洲航線；機(jī)場第二跑道將在2009年底建成使用，第二航站樓將在2011年投入使用。u陸路：現(xiàn)有4條對外鐵路，計劃增至11條；通過現(xiàn)有公路和新建公路的連接，構(gòu)筑省內(nèi)城際1小時和2小時交通圈；成都未來將成為我國西部地區(qū)最大陸路樞紐。u水路：重慶港、樂山港、瀘州港，三大港口均有高速公路與成都連接；未來還將開通成都至瀘州、重慶的集裝箱城際班車。交通條件交通條件成都市概況成都市概況Page 9u成都市未來規(guī)劃有7條地鐵線路，目前1號線正在

6、施工建設(shè)，預(yù)計2010年建成通車。u2007年12月地鐵2號線開工建設(shè)，預(yù)計2012年左右建成通車u地鐵的建成通車，將大大提升城市交通的運(yùn)行效率，大幅度擴(kuò)展市民的生活和活動空間地鐵規(guī)劃地鐵規(guī)劃成都市概況成都市概況Page 10人民路軸科技商務(wù)區(qū)（SBD）東大街軸金融商務(wù)大道騾馬市片區(qū)商貿(mào)、信息和商務(wù)辦公活動的高度聚集區(qū)天府廣場-陜西街片區(qū)面向區(qū)域和全國市場的文化、商貿(mào)、商務(wù)、金融業(yè)發(fā)展中心紅星路-鹽市口片區(qū)亞洲一流商業(yè)中心猛追灣片區(qū)休閑商務(wù)區(qū)（RBD）兩軸四片規(guī)劃兩軸四片規(guī)劃u成都市政府對未來的科技、金融、商務(wù)等服務(wù)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)劃了“兩軸四片”的集中區(qū)域。資料來源：成都市商務(wù)局成都市概況成都市

7、概況Page 11未來四大新城與中心城未來四大新城與中心城u東部新城：以錦江區(qū)和龍泉驛區(qū)為主要區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展金融業(yè)、汽車及機(jī)械制造業(yè)。u南部新城：以高新區(qū)和華陽縣為主要區(qū)域，未來成都市行政中心所在地，重點(diǎn)發(fā)展高端產(chǎn)業(yè)集群、商政中心。u西部新城：以青羊區(qū)、高新西區(qū)、溫江區(qū)為主要區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展休閑、教育、文化產(chǎn)業(yè)。u北部新城：以金牛區(qū)、青白江區(qū)、新都區(qū)為主要區(qū)域，重點(diǎn)發(fā)展商貿(mào)物流、機(jī)械制造等產(chǎn)業(yè)。東部和南部是政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域東部和南部是政府規(guī)劃重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域成都市概況成都市概況Page 12京津塘環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈長三角經(jīng)濟(jì)圈珠三角經(jīng)濟(jì)圈成渝經(jīng)濟(jì)圈成渝經(jīng)濟(jì)圈具有良好的發(fā)展前景，被稱作中國經(jīng)濟(jì)的“第四極

8、第四極”成渝新特區(qū)成渝新特區(qū)中國經(jīng)濟(jì)第四極中國經(jīng)濟(jì)第四極成都市概況成都市概況Page 13綱要市場分析市場分析項目開發(fā)建議項目開發(fā)建議項目分析項目分析行銷推廣與銷售策略行銷推廣與銷售策略提綱提綱 成都市概況成都市概況 寫字樓市場分析寫字樓市場分析 房地產(chǎn)市場概況房地產(chǎn)市場概況周遍市場分析周遍市場分析宏觀市場分析宏觀市場分析目標(biāo)客群分析目標(biāo)客群分析商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析Page 14成都市房地產(chǎn)投資情況成都市房地產(chǎn)投資情況u2009年一季度,完成房地產(chǎn)開發(fā)投資383.84億元，同比下降24.5%。資料來源：成都市統(tǒng)計局成都市房地產(chǎn)市場概況成都市房地產(chǎn)市場概況Page 15成都市房地產(chǎn)市場總體銷

9、售情況成都市房地產(chǎn)市場總體銷售情況資料來源：成都市房管局u2001年以后，大量外地開發(fā)商紛紛進(jìn)入成都市場，同時由于市場需求的擴(kuò)大，尤其是對住宅類物業(yè)的強(qiáng)勁需求，促進(jìn)了整個房地產(chǎn)市場發(fā)展。u2008年受宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響，市場銷售數(shù)據(jù)不夠理想，購買行為主要來自剛性需求。u商品房市場在2009年2季度表現(xiàn)非?；钴S，成交量增長明顯，庫存消化速度遠(yuǎn)高于預(yù)期。成都市房地產(chǎn)市場概況成都市房地產(chǎn)市場概況Page 16主城區(qū)各類物業(yè)成交情況主城區(qū)各類物業(yè)成交情況u截止2009年2季度，主城區(qū)范圍內(nèi)成交的各類物業(yè)中住宅成交量所占比例仍然最大，為83.2，環(huán)比略有下降。商業(yè)物業(yè)成交量占比有所上升，達(dá)6.5%。u隨著

10、近來住宅物業(yè)的投資回報率走低，預(yù)計未來商業(yè)和辦公用房將吸引更多資金，成交量所占比例將進(jìn)一步提高。資料來源：成都市房管局20092009年年2 2季度全市商品房成交結(jié)構(gòu)季度全市商品房成交結(jié)構(gòu)住宅住宅資料來源 ：成都市房管局成都市房地產(chǎn)市場概況成都市房地產(chǎn)市場概況Page 17綱要市場分析市場分析項目開發(fā)建議項目開發(fā)建議項目分析項目分析行銷推廣與銷售策略行銷推廣與銷售策略提綱提綱 成都市概況成都市概況 寫字樓市場發(fā)展綜述寫字樓市場發(fā)展綜述 房地產(chǎn)市場概況房地產(chǎn)市場概況周遍市場分析周遍市場分析宏觀市場分析宏觀市場分析目標(biāo)客群分析目標(biāo)客群分析商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析Page 18n成都的寫字樓主要分布

11、在市中心CBD（中央商務(wù)區(qū)）及城南。n市中心的寫字樓主要位于總府路-順城大街-南大街-人民南路的“十”字形片區(qū)、成都的中心商業(yè)區(qū)春熙路-鹽市口-天府廣場一帶、“順城大街-騾馬市一帶、以及武侯祠大街漿洗街一帶。n隨著南部新區(qū)周邊配套不斷完善以及東大街金融商務(wù)區(qū)域的形成、并依托地鐵1號線和2號線，人民南路沿線以及東大街周邊區(qū)域?qū)⒊蔀槲磥韺懽謽蔷奂膮^(qū)域。 CBDCBDSBDSBD東大街軸東大街軸人南沿線軸人南沿線軸寫字樓市場發(fā)展綜述寫字樓市場發(fā)展綜述Page 19n甲級寫字樓、乙級寫字樓、酒店寫字間、商住樓/商務(wù)公寓星羅棋布，構(gòu)成了成都市寫字樓市場多元化產(chǎn)品的競爭格局。 商住樓商住樓/ /商務(wù)公寓

12、商務(wù)公寓乙級寫字樓乙級寫字樓產(chǎn)業(yè)園型寫字樓產(chǎn)業(yè)園型寫字樓甲級寫字樓甲級寫字樓主要租金水平主要租金水平20-30元/m2/月50-80元/m2/月30-60元/m2/月90-150元/m2/月售價售價4,000-5,000元/m25,000-7,000元/m24,000-6,000元/m28,000-15,000元/m2入駐率入駐率90-95%80-85%80-90%客戶特征客戶特征中小企業(yè)、個人工作室中小企業(yè)企業(yè)總部具有雄厚實力的大中型公司；處于發(fā)展階段的中型企業(yè)?？蛻艨紤]點(diǎn)客戶考慮點(diǎn)低辦公成本，辦公空間需求不大低辦公成本，辦公空間需求不大辦公環(huán)境舒適，價格合適，符合企業(yè)總部形象注重企業(yè)形象；

13、強(qiáng)調(diào)商務(wù)氣息；商務(wù)配套和服務(wù)齊備物業(yè)特點(diǎn)物業(yè)特點(diǎn)商務(wù)配套不齊全，缺乏專業(yè)、個性化的服務(wù)意識整體檔次不高，缺乏專業(yè)的、個性化的服務(wù)與商務(wù)配套辦公場所相對獨(dú)立，擁有高品質(zhì)生態(tài)及綠化環(huán)境，商務(wù)服務(wù)有待提高專業(yè)形象完善專業(yè)的商務(wù)服務(wù)未來發(fā)展趨勢未來發(fā)展趨勢下降下降上升上升寫字樓市場發(fā)展綜述寫字樓市場發(fā)展綜述Page 201. 川信大廈2. 冠城廣場3. 城市之心4. 威斯頓聯(lián)邦大廈5. 時代廣場6. 中環(huán)廣場7. 匯日央擴(kuò)國際廣場8. 香格里拉中心9. 力寶大廈10.國航世紀(jì)中心現(xiàn)有甲級寫字樓地鐵一號線地鐵二號線2 21 13 34 45 56 68 8CBDCBDSBDSBD7 79 9n成都目前已

14、投入使用的甲級寫字樓共 1010 棟。n甲級寫字樓大都分布在CBDCBD（中央商務(wù)區(qū)）（中央商務(wù)區(qū)）和SBDSBD（科技商務(wù)區(qū)），（科技商務(wù)區(qū)），未來將進(jìn)一步擴(kuò)展到人民南路沿線-天府新城，以及東大街沿線。現(xiàn)有存量現(xiàn)有存量:453,000 sq m:453,000 sq m1010甲級寫字樓分布甲級寫字樓分布寫字樓市場發(fā)展綜述寫字樓市場發(fā)展綜述Page 21甲級寫字樓未來供應(yīng)1. 仁恒廣場2. 航天科技大廈3. 九龍倉天府時代廣場4. 喜年廣場5. 來福士廣場6. 城市之心2期7. 愛美高文化宮寫字樓8. 國航世紀(jì)中心9. 瑞安中匯廣場10. 鐵獅門項目11. 新鴻基國際金融中心12. 九龍倉紅

15、星路項目13. 中信大廈14. 中國水電大廈東大街軸東大街軸人南沿線軸人南沿線軸14141313未來甲級寫字樓主要分布在人民南路天府大道人民南路天府大道和東大街沿線東大街沿線兩軸。1 12 23 34 46 67 79 91010121211115 58 8部分未來入市的甲級寫字樓部分未來入市的甲級寫字樓寫字樓市場發(fā)展綜述寫字樓市場發(fā)展綜述Page 22萌芽階段萌芽階段啟動階段啟動階段發(fā)展階段發(fā)展階段成熟階段成熟階段城市辦公物業(yè)城市辦公物業(yè)發(fā)展模型發(fā)展模型動因動因n辦公需要n改善環(huán)境n追求形象n需求多樣化表現(xiàn)形式表現(xiàn)形式n住宅改辦公n住宅立項作辦公n純商務(wù)形象n多樣化客戶特征客戶特征n創(chuàng)業(yè)型企

16、業(yè)n成長型中小企業(yè)n迅速發(fā)展的中小企業(yè)n初具規(guī)模的企業(yè)n各種類型企業(yè)產(chǎn)品特征產(chǎn)品特征n住宅n第一代商務(wù)公寓n純寫字樓出現(xiàn)n寫字樓趨向更高層次專業(yè)化客戶關(guān)注點(diǎn)客戶關(guān)注點(diǎn)n無n位置n價格n交通n使用成本n位置n配套n硬件n商務(wù)氛圍n地段n服務(wù)n健康n風(fēng)景寫字樓市場發(fā)展綜述寫字樓市場發(fā)展綜述Page 23n2005年以來成都市的寫字樓竣工面積逐步回升。n2000-2008平均每年的寫字樓竣工面積為14.1萬平方米。資料來源: 成都市統(tǒng)計年鑒竣工面積竣工面積市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀Page 24銷售與空置面積銷售與空置面積資料來源: 成都市統(tǒng)計年鑒n成都市寫字樓銷售面積受全國大環(huán)境影響較大。2003年受全國寫

17、字樓市場疲軟和全國“非典”疫情的影響銷售面積出現(xiàn)了下滑；其后，由于新進(jìn)入銷售市場的寫字樓數(shù)量較少，導(dǎo)致銷售面積下降，隨后，隨著時代廣場、天府中心、匯日央擴(kuò)等項目熱銷，銷售量回升。n2000-2008平均每年寫字樓銷售面積16.72萬平方米。寫字樓的空置量逐年下降，反映出需求增長旺盛。市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀Page 25n2004年后，寫字樓售價回升。2006年，由于匯日央擴(kuò)，時代廣場，正熙國際等中高檔寫字樓的熱銷，快速提升了市場整體均價。2008年1-9月,整體均價上升到8,120元/平方米，同比增長35.3%。n從方位來看，由于人民南路沿線寫字樓,特別是高端寫字樓的興起，城南成交價格上漲較快。其余

18、方位(包括城東)寫字樓檔次較低，價格也相應(yīng)較低。n從環(huán)域來看，由于內(nèi)環(huán)內(nèi)可開發(fā)土地十分有限,目前價格最高的區(qū)域集中在內(nèi)環(huán)，為10,718元/平方米。目前，一環(huán)區(qū)域內(nèi)聚集了成都市主要的高檔寫字樓。銷售價格銷售價格市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀Page 26成都甲級寫字樓租售價格長期滯漲，其主要原因在于產(chǎn)品品質(zhì)沒有明顯提升。成都甲級寫字樓租售價格長期滯漲，其主要原因在于產(chǎn)品品質(zhì)沒有明顯提升。n最近5年間（2003-2007年），成都甲級寫字樓租售價格在相對比較穩(wěn)定：租金徘徊于90-110元/平方米/月，銷售價格一般在8,000-10,000元/平方米。（匯日.央擴(kuò)國際廣場因其品質(zhì)相對有明顯提升，2007年銷售價

19、格為20,000元/平方米，且銷售速度較快，目前已無房源可售。匯日.央擴(kuò)國際廣場與香格里拉中心由于硬件環(huán)境的良好，租金平均水平也分別達(dá)到150元/平方米/月和140元/平方米/月的水平）。n這與同時期住宅、商業(yè)房地產(chǎn)市場的高速發(fā)展形成強(qiáng)烈反差。n究其原因，主要是開發(fā)水平不高，產(chǎn)品檔次和品質(zhì)沒有明顯提升，價格滯漲。20082008年，新推出高品質(zhì)寫字樓憑借其高品質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計，并借助房地產(chǎn)市場整體走高的市場年，新推出高品質(zhì)寫字樓憑借其高品質(zhì)的規(guī)劃設(shè)計，并借助房地產(chǎn)市場整體走高的市場氛圍，實現(xiàn)了一定的價格突破。氛圍，實現(xiàn)了一定的價格突破。n國航大廈：甲級，目前售價13,000元/平方米以上，月租12

20、0-140元/平方米；n力寶大廈：爛尾樓改造，建筑上略有瑕疵，甲級，售價10,000元/平方米，月租105-115元/平方米。n豐德國際：乙級，目前銷售價格8,000元/平方米左右，預(yù)計月租90元-100/平方米。市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀Page 27明宇金融廣場45,000喜年廣場50,000東大街鐵獅門項目64,000中匯廣場33,000鑫匯項目80,000九龍倉IFC75,000天一大廈35,000仁恒置地廣場50,000華置廣場60,000天府時代廣場60,000城市之心三期70,000陽光保險75,000SHK國際金融中心1期50,000特拉克斯國際廣場46,000航天科技大廈58,000來

21、福士廣場78,000百揚(yáng)大廈50,000旺旺項目50,000中信廣場43,000希頓國際廣場75,000中國水電大廈22,000拉德方斯大廈680,00天府軟件園三期60,000中航城市廣場70,000東方希望集團(tuán)總部30,000成都大魔方50,000九龍倉協(xié)慧廣場50,000年份200920102011201220132013及以后合計供應(yīng)量（）103,000226,000262,000180,000228,000498,0001,497,000n受國際金融危機(jī)影響，部分寫字樓項目推遲了開發(fā)計劃。目前已知的甲級寫字樓項目未來供應(yīng)量達(dá)到了147.7147.7萬萬，其中在2013年以前可以入市的

22、有99.999.9萬萬，平均每年的供應(yīng)量約2020萬萬。n未來5年高新南區(qū)沿線預(yù)計將有21.921.9萬萬市場化的甲級寫字樓入市，平均每年新增供應(yīng)4.384.38萬萬。注：紅色部分為東大街沿線項目，藍(lán)色為天府新城區(qū)域項目成都甲級寫字樓未來主要供應(yīng)成都甲級寫字樓未來主要供應(yīng)市場現(xiàn)狀市場現(xiàn)狀Page 28綱要市場分析市場分析項目開發(fā)建議項目開發(fā)建議項目分析項目分析行銷推廣與銷售策略行銷推廣與銷售策略提綱提綱 成都市概況成都市概況 寫字樓市場發(fā)展綜述寫字樓市場發(fā)展綜述 房地產(chǎn)市場概況房地產(chǎn)市場概況周遍市場分析周遍市場分析宏觀市場分析宏觀市場分析目標(biāo)客群分析目標(biāo)客群分析商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析Page

23、 29成都的三大傳統(tǒng)成都的三大傳統(tǒng)核心商圈核心商圈u春熙路商圈u鹽市口商圈u騾馬市-西大街商圈商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析Page 30春熙路商圈概況春熙路商圈概況u商圈以春熙路步行街為核心，北至總府路、南達(dá)上東大街、西靠新街、東接紅星路三段，面積約300多畝。u成都市商圈的“心臟”，是成都市第一商圈，“都市精華商業(yè)區(qū)”的代表u集商貿(mào)、金融、餐飲服務(wù)、文化休閑等為一體的區(qū)域，有“西南第一步行街”的美譽(yù)。伊勢丹百貨伊勢丹百貨IsetanIsetan王府井百貨王府井百貨Wangfujing Department Wangfujing Department StoreStore商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析P

24、age 31u鹽市口為核心，北至人民東路、南達(dá)新光華街、西靠人民南路一段、東臨青石橋街、青年路，面積約220多畝。u區(qū)域內(nèi)集合了商貿(mào)、餐飲、文化、休閑娛樂、酒店等多種業(yè)態(tài)。商業(yè)氣氛濃厚u目前由于交通、規(guī)劃等歷史與現(xiàn)實因素，使該區(qū)域在總體建設(shè)方面比春熙路商圈稍微弱一些。鹽市口商圈概況鹽市口商圈概況人民商場（茂業(yè)百貨）人民商場（茂業(yè)百貨）Maoye Maoye Department StoreDepartment Store卡地亞旗艦店卡地亞旗艦店 Cartier Flagship Cartier Flagship StoreStore商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析Page 32u以騾馬市為核心，人民中

25、路2段為軸的兩側(cè)區(qū)域。總面積約860畝。商業(yè)營業(yè)面積13萬平方米，大小商家近150家。u近年來西大街商業(yè)環(huán)境逐步提升，對該區(qū)域的商業(yè)氛圍有很大的促進(jìn)作用。u商圈以商務(wù)商業(yè)為主，兼有休閑、文化、娛樂和居住功能為一體的中高檔綜合商業(yè)形態(tài)。商業(yè)氛圍較濃、市政設(shè)施完善、消費(fèi)檔次以中檔偏高為主。騾馬市騾馬市- -西大街商圈概況西大街商圈概況鉑金城廣場鉑金城廣場Platinum CityPlatinum City時尚百盛時尚百盛ParksonParkson商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析Page 33社區(qū)商業(yè)社區(qū)商業(yè)u在傳統(tǒng)商圈之外的商業(yè)集中區(qū)域，伴隨著大型住宅項目同步發(fā)展。u物業(yè)資源更加豐富、租金相對低廉，客戶

26、群體相對穩(wěn)定。u目前多分布于二環(huán)路沿線，已形成了光華、雙楠、桐梓林等較為成熟的社區(qū)商圈。u沃爾瑪、伊藤洋華堂、樂賓百貨、宜家、歐尚、家樂福等知名品牌均選擇進(jìn)駐社區(qū)商圈。u在傳統(tǒng)商業(yè)聚集區(qū)趨向飽和的時期，社區(qū)商業(yè)逐漸開始吸引更多的資本。u未來成都市將著力打造數(shù)十個規(guī)模不等的社區(qū)商業(yè)集中區(qū)域。商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析Page 34主要社區(qū)商圈主要社區(qū)商圈金沙商圈金沙商圈平均租金范圍：90-200元/平方米.月雙楠商圈雙楠商圈平均租金范圍：140-260元/平方米.月建設(shè)路商圈建設(shè)路商圈平均租金范圍：70-210元/平方米.月紫荊紫荊- -桐梓林商圈桐梓林商圈平均租金范圍：200-400元/平方米.

27、月城南商圈城南商圈平均租金范圍：80-200元/平方米.月雙橋子商圈雙橋子商圈平均租金范圍：75-150元/平方米.月成仁路商圈成仁路商圈平均租金范圍：80-200元/平方米.月會展商圈會展商圈平均租金范圍：80-200元/平方米.月商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析Page 351. 仁和春天百貨（光華店）2. 伊藤洋華堂（建設(shè)路店）3. 北京華聯(lián)（紅牌樓廣場店）4. 華潤24城（萬象城）5. 王府井百貨2店6. ROBINSON商業(yè)中心7. 天府廣場中心城8. 成都國際商城9. 富力熊貓城10. 仁恒廣場11. 來福士廣場12. 愛美高文化宮項目13. 九龍倉天府時代廣場14.四川文化城15.群光百

28、貨16.中匯廣場未來主要商業(yè)供應(yīng)項目未來主要商業(yè)供應(yīng)項目CBDSBDMetro Line 11st Ring Road2nd Ring Road123456710891112資料來源：DTZ研究部未來商業(yè)供應(yīng)總體量約1,380,000m213141516商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析Page 36主城區(qū)商業(yè)物業(yè)歷年供需情況主城區(qū)商業(yè)物業(yè)歷年供需情況u2003-2005年，主城區(qū)商業(yè)物業(yè)市場需求增長幅度不斷提高，2005年商業(yè)物業(yè)銷售面積與增長速度雙雙達(dá)到了最高值；在經(jīng)歷了2006-2008年的相對低迷期后，受整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境和房地產(chǎn)市場雙重作用，2009年2季度的商業(yè)物業(yè)成交量出現(xiàn)顯著增長。資料來源：成

29、都市房管局商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析Page 37主城區(qū)商業(yè)物業(yè)歷年均價主城區(qū)商業(yè)物業(yè)歷年均價u成都市主城區(qū)商業(yè)物業(yè)市場價格總體呈上升趨勢，但短期內(nèi)均價波動幅度較大。資料來源：成都市房管局商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析Page 38u成都總體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表現(xiàn)良好，2009年2季度GDP達(dá)1951.3億元，同比增長14.3%，遠(yuǎn)高于全國平均水平。u2009年2季度部分甲級寫字樓租金高于130元/平方米/月，但整體租金水平依然處于下降通道。本季度無新物業(yè)入伙，空置率較上季度有明顯下降。u2009年2季度，住宅市場非?；钴S，成交套數(shù)和成交面積均呈現(xiàn)高位運(yùn)行狀態(tài)，1、2季度的總成交量已超過2008年全年的成交量。

30、u商業(yè)物業(yè)發(fā)展持續(xù)活躍，未來2-3年內(nèi)將會有60萬平方米的新增供應(yīng)量，且多集中于市中心商圈及東大街、人民南路延線。u08年年底以來中央政策面連續(xù)發(fā)布的利好政策，已在2009年上半年見到成效，商品房市場和土地市場均顯現(xiàn)向好信號。但另一方面，為保持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展及應(yīng)對未來預(yù)期通脹，政府在2009年下半年或加強(qiáng)信貸管理，控制及引導(dǎo)資金的流向，因此對成都房地產(chǎn)市場下半年的發(fā)展需持審慎態(tài)度。市場總結(jié)市場總結(jié)Page 39綱要市場分析市場分析項目開發(fā)建議項目開發(fā)建議項目分析項目分析行銷推廣與銷售策略行銷推廣與銷售策略提綱提綱周遍市場分析周遍市場分析宏觀市場分析宏觀市場分析目標(biāo)客群分析目標(biāo)客群分析天

31、府新城規(guī)劃天府新城規(guī)劃寫字樓市場寫字樓市場商業(yè)市場商業(yè)市場Page 40l天府新城總體發(fā)展規(guī)劃n總用地面積: 37平方公里n規(guī)劃總建筑面積: 6,000萬平方米，現(xiàn)已建成1,000萬平方米n總就業(yè)人口: 60萬人(其中軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)2030萬人）n總居住人口: 60萬人l資料來源：高新區(qū)政府天府新城規(guī)劃天府新城規(guī)劃Page 41l科技n 天府新城是為軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)發(fā)展量身打造的城市，根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的需求，新城被賦予了科技、商務(wù)、國際、時尚、宜居等五大功能。其中，科技是首要功能。天府新城規(guī)劃天府新城規(guī)劃Page 42l商務(wù)：總部項目規(guī)劃目前，電力、通訊、石油等行業(yè)的區(qū)域總部及川投、新希望等

32、企業(yè)總部已落戶新城。天府新城規(guī)劃天府新城規(guī)劃Page 43l商務(wù)：現(xiàn)代服務(wù) 完善齊備的信息服務(wù)、金融服務(wù)、咨詢設(shè)計服務(wù)、廣電傳媒、會展、酒店、政府公共服務(wù)等設(shè)施，為企業(yè)商務(wù)活動與發(fā)展提供了廣闊空間。天府新城規(guī)劃天府新城規(guī)劃Page 44商務(wù)：金融后臺服務(wù)中心園區(qū)商務(wù)：金融后臺服務(wù)中心園區(qū)n已簽約11家，擬簽約項目包括交通銀行、民生銀行等6家，總投資規(guī)模超過100億元，五年后從業(yè)人員達(dá)10萬人。天府新城規(guī)劃天府新城規(guī)劃Page 45l國際：十個國際化載體天府新城規(guī)劃天府新城規(guī)劃Page 46天府新城規(guī)劃天府新城規(guī)劃l時尚購物、文體娛樂Page 47綱要市場分析市場分析項目開發(fā)建議項目開發(fā)建議項目

33、分析項目分析行銷推廣與銷售策略行銷推廣與銷售策略提綱提綱周遍市場分析周遍市場分析宏觀市場分析宏觀市場分析目標(biāo)客群分析目標(biāo)客群分析天府新城規(guī)劃天府新城規(guī)劃寫字樓市場寫字樓市場商業(yè)市場商業(yè)市場Page 48l天府新城寫字樓分布（1）在建項目待建項目已建項目三環(huán)路繞城高速內(nèi)n已建項目：國電大廈、成都海關(guān)大廈、高新國際廣場、高新孵化園n在建項目：威爾斯聯(lián)邦洲際廣場、曙光科技大廈、川投調(diào)度中心、特拉克斯國際廣場、恒澤動力大廈、三峽廣場、網(wǎng)通大廈、中國建筑西南設(shè)計研究院、拉德方斯大廈、中航城市廣場、茂業(yè)中心等n待建項目：成都電業(yè)大廈、九龍倉協(xié)慧國際寫字樓、華電大樓、新華社四川分社、四川電力、東方希望、成都

34、市中級人民法院等寫字樓市場寫字樓市場Page 49在建項目待建項目已建項目繞城高速以外n已建項目：成達(dá)大廈、天府軟件園1期,中國水電四川大廈n在建項目：四川廣電中心、煙草興業(yè)大廈、地鐵OCC、中信城市廣場、賽門鐵克研發(fā)中心、安捷倫研發(fā)中心、天府軟件園2期等n待建項目：華西三建大樓、希頓國際廣場、東方希望大廈、中國移動、農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、建設(shè)銀行、通威大廈、中國石化、創(chuàng)世紀(jì)廣場、新希望、華西證券、中石油大廈、天府軟件園3期、長虹集團(tuán)研發(fā)中心等l天府新城寫字樓分布（2）寫字樓市場寫字樓市場Page 50l區(qū)域市場供應(yīng)：已建成項目序序號號項目名稱項目名稱總建筑面積總建筑面積（萬平方米）（萬平方米）

35、檔次檔次寫字樓面積寫字樓面積（萬平方米）（萬平方米）自用面積（自用面積（萬平方米）萬平方米）市場化開發(fā)面市場化開發(fā)面積（萬平米）積（萬平米）1國電大廈7.4甲級7.47.402成都海關(guān)大廈2.9準(zhǔn)甲級2.92.903高新國際廣場22甲級+準(zhǔn)甲級207.212.84高新孵化園22產(chǎn)業(yè)園型220225成達(dá)大廈7.5甲級6.45.80.66天府軟件園1期23產(chǎn)業(yè)園型230237城南科技產(chǎn)業(yè)園33產(chǎn)業(yè)園+乙級270278中國水電大廈7.8甲級6.74.42.39特拉克斯國際廣場10甲4.40.44.010中國網(wǎng)通大廈4.5甲3.53.5011拉德方斯大廈8.8甲6.806.812地鐵總部OCC11甲9

36、90合計合計159159.9.9139.1139.140.640.698.598.5主要寫字樓項目主要寫字樓項目Page 51l區(qū)域市場供應(yīng)：在建項目（預(yù)計3-4年內(nèi)可交付使用）序序號號項目名稱項目名稱總建筑面積總建筑面積（萬平方米（萬平方米）檔次檔次寫字樓面積寫字樓面積（萬平方米）（萬平方米）自用面積自用面積（萬平方米）（萬平方米）市場開發(fā)面積市場開發(fā)面積（萬平方米）（萬平方米）1威爾斯聯(lián)邦洲際廣場6準(zhǔn)甲3.603.62曙光科技大廈7準(zhǔn)甲633.03川投調(diào)度中心9.5甲8804恒澤動力大廈6甲5505三峽集團(tuán)區(qū)域總部15.5甲7706中建西南設(shè)計研究院7.2甲6607中興通訊9.0約7.8約

37、2.0約5.8主要寫字樓項目主要寫字樓項目Page 52序號序號項目名稱項目名稱總建筑面積總建筑面積（萬平米）（萬平米）檔次檔次寫字樓面積寫字樓面積（萬平米）（萬平米）自用面積自用面積（萬平米）（萬平米）市場化開發(fā)面市場化開發(fā)面積（萬平米）積（萬平米）8四川廣電中心15甲101009煙草興業(yè)大廈10甲8800中信廣場12甲105511新希望集團(tuán)總部27甲2315812賽門鐵克研發(fā)中心9產(chǎn)業(yè)園型99013安捷倫研發(fā)中心2.5產(chǎn)業(yè)園型2.52.5014天府軟件園2期56產(chǎn)業(yè)園型56056合計合計191.7191.7161.9161.980.580.581.481.4l區(qū)域市場供應(yīng)：在建項目（續(xù)）n

38、在建項目中,大多為大型企業(yè)自建辦公樓，檔次高，但對外租售少。甲級寫字樓成為開發(fā)主流，市場化開發(fā)量達(dá)到25.9萬平方米。主要寫字樓項目主要寫字樓項目Page 53l區(qū)域市場供應(yīng)：待建項目序序號號項目名稱項目名稱總建筑面積總建筑面積 （萬平方米）（萬平方米）檔次檔次寫字樓（萬寫字樓（萬平方米）平方米）自用部分面積自用部分面積 （萬平方米）（萬平方米）市場化開發(fā)面積市場化開發(fā)面積 （萬平方米）（萬平方米）1協(xié)慧國際寫字樓8甲8082中國華電區(qū)域總部8.8甲8803新華社四川分社6甲6604四川電力5.6甲5505 成都市中級人民法院8.6/7706華西三建大樓10甲8.58.507希頓國際廣場24甲

39、16.5016.58中國移動四川公司3.9甲3.93.90主要寫字樓項目主要寫字樓項目Page 54l區(qū)域市場供應(yīng)：待建項目（續(xù)）序序號號項目名稱項目名稱總建面總建面（萬平米）（萬平米）檔次檔次寫字樓面積寫字樓面積 （萬平米）（萬平米）自用部分面積自用部分面積 （萬平方米）（萬平方米）市場化開發(fā)面市場化開發(fā)面積積 （萬平米）（萬平米）9農(nóng)業(yè)銀行客服中心NA/NANA010 工商銀行后援服務(wù)中心NA/NANA011建設(shè)銀行數(shù)據(jù)中心NA/NANA012通威大廈10甲99013中國石化13甲1111014中石油13甲1111015天府軟件園3期20產(chǎn)業(yè)園型2002016川大科技園及30所44產(chǎn)業(yè)園型

40、38201817凌陽科技大廈6.5甲5.55.50合計合計208.4208.4180.4180.4117.9117.962.562.5n 川大科技園與天府園3期是即將建設(shè)的大型產(chǎn)業(yè)園型寫字樓項目。n金融后臺中心規(guī)模大，項目多，但開發(fā)建設(shè)進(jìn)度帶有一定不確定性。主要寫字樓項目主要寫字樓項目Page 55l區(qū)域?qū)懽謽鞘袌鼍C述n綜合以上數(shù)據(jù)，目前已知的天府新城寫字樓項目總建筑面積超過550萬平方米，其中寫字樓部分建筑面積將達(dá)到480萬平方米以上。n自用與市場化開發(fā)的寫字樓比例約為5：5，市場化開發(fā)的寫字樓體量約250萬平方米。n市場化開發(fā)的寫字樓中，甲級寫字樓開發(fā)規(guī)模達(dá)60萬平方米，這些寫字樓將在5年

41、內(nèi)推向市場，市場壓力較大。其中，將要對外銷售的部分不少于29.4萬平方米。主要寫字樓項目主要寫字樓項目Page 56案例：高新國際廣場案例：高新國際廣場B B座座l資料來源：DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)庫n總建筑面積4.66萬，建成時間2004.7，正式銷售時間2004.12，2005.1入住。n入住目前銷售率接近90%，整個銷售期間均價6800元/，目前70007200元/n前期關(guān)系客戶銷售：約12%。2005.15月：幾乎沒有銷售量，2005年69：銷售率8%，2005.1012：銷售率13左右，2006年1今：銷售率55% n銷售特點(diǎn) ：現(xiàn)房銷售。前期銷售率低，除前期關(guān)系客戶外，整個2005年僅銷

42、售21%；高新區(qū)管委會入住A座后，對銷售起到一定促進(jìn)作用；n建筑特色鮮明，但是單層面積大，開窗小的設(shè)計影響了室內(nèi)采光，不為部分客戶接受。對本項目的啟示：n是否具備商務(wù)氛圍對寫字樓銷售來講至關(guān)重要，在商務(wù)氛圍沒有形成之前，銷售非常困難。是否具備商務(wù)氛圍對寫字樓銷售來講至關(guān)重要，在商務(wù)氛圍沒有形成之前，銷售非常困難。n客戶對建筑形式的喜好銷售影響較大，甲級寫字樓必須考慮客戶喜好?？蛻魧ㄖ问降南埠娩N售影響較大，甲級寫字樓必須考慮客戶喜好。n甲級寫字樓客戶對價格相對不敏感，不愿意僅僅因為價格便宜而接受品質(zhì)不高的產(chǎn)品。但在產(chǎn)品品質(zhì)有保證的前提下，甲級寫字樓客戶對價格相對不敏感，不愿意僅僅因為價格便宜

43、而接受品質(zhì)不高的產(chǎn)品。但在產(chǎn)品品質(zhì)有保證的前提下，高性價比是促進(jìn)銷售的有效手段高性價比是促進(jìn)銷售的有效手段。 l高新國際廣場實景主要寫字樓案理主要寫字樓案理Page 57案例：高新國際廣場案例：高新國際廣場D D、E E座座D座建筑面積2.3萬，配置略低于B座，無中央空調(diào)，整體檔次為乙級。2006年底推向市場，起價6,500元/左右,目前已銷售完畢，價格達(dá)到10000元/平方米，憑借高新國際廣場整體比較良好的商務(wù)氛圍，租金較高，達(dá)到7075元/月。E座建筑面積2.6萬，硬件設(shè)施與B座接近，但體量稍小，整體檔次仍為甲級。2006年底推向市場，起價7,500元/左右,目前基本銷售完畢，僅余數(shù)百平方

44、米，價格達(dá)到10000-12000元/平方米，租金7075元/月。點(diǎn)評：商務(wù)氛圍形成后，天府大道沿線上高檔次寫字樓需求相當(dāng)強(qiáng)勁。l高新國際廣場效果圖主要寫字樓案理主要寫字樓案理Page 58案例：特拉克斯國際廣場案例：特拉克斯國際廣場占地面積：14872.65平方米總建筑面積：79712平方米地上建筑面積：63548平方米地下建筑面積：16164平方米機(jī)動車停車位：350個非機(jī)動停車位：254輛綠地率：15%；容積率：4.27建筑密度：50.8；單層面積：約1300平方米銷售價格：8500-10000元/平方米起售面積：300平方米購買對象：以公司名義購買土地性質(zhì)：教育科研用地付款方式：一次性

45、、分期，不做按揭優(yōu)惠：購買半層以上一次性付款優(yōu)惠3%，分期付款優(yōu)惠2%，購買半層以下無優(yōu)惠。銷售情況：2008年06月初開盤，目前已銷售約20000多平方米。主要寫字樓案理主要寫字樓案理Page 59拉德芳斯大廈拉德芳斯大廈n總建筑面積：87950平米n地上建筑面積：67820平米n地下建筑面積：20130平米n建筑高度：71.8米n負(fù)三層高度：3.9米n負(fù)二層高度：4.5米n負(fù)一層高度：3.6米n一層高度：5.6米n標(biāo)準(zhǔn)層高度：3.7米n機(jī)動車位：426輛（負(fù)三層198輛、負(fù)一層 88輛、室外 140輛）n外墻裝飾 Low-E鍍膜隱框玻璃幕墻n建筑結(jié)構(gòu)：框架結(jié)構(gòu)主要寫字樓案理主要寫字樓案理P

46、age 60拉德芳斯大廈拉德芳斯大廈n土地性質(zhì)：教育科研用地n銷售價格：12000元/平方米月 （均價）n起售面積：根據(jù)戶型面積銷售，可組合和撤零銷售。n銷售面積劃分：100 2082平方米n目前開零樓層：7層以上開零n付款方式：一次性、分期n分期付款方式：根據(jù)客戶具體情況，在交房前分三次付清。n優(yōu)惠：分期付款無優(yōu)惠，一次性優(yōu)惠5%。n銷售情況：2008年3月開盤，目前銷售率30-40%。n大客戶情況：國家進(jìn)出口銀行（3個層面）主要寫字樓案理主要寫字樓案理Page 61國航世紀(jì)中心國航世紀(jì)中心n開發(fā)商/投資商：中國航空集團(tuán)n規(guī)劃設(shè)計單位：徐尚志建筑事務(wù)所/西南建筑設(shè)計院n建筑風(fēng)格：現(xiàn)代n物業(yè)類

47、型：純寫字樓n建筑高度：92.7米n總樓層：26層（含地下2層）n外立面材質(zhì)：柔索駁接點(diǎn)式玻璃幕墻n總占地面積：25,761.44平方米n總建筑面積：108,220.21平方米n交房時間：2008.10n每層建筑面積：1,800平方米n得房率：70%n主樓層高：3.6米n大堂挑高：8.1米主要寫字樓案理主要寫字樓案理Page 62國航世紀(jì)中心國航世紀(jì)中心n大堂裝修：法國木紋石地面、法國木紋石墻面、藝術(shù)頂棚n車位：地下488個，地面60個n停車費(fèi)：400-500元/位月n電梯：12部瑞士迅達(dá)S700客梯 1,000KG 2部貨梯n空調(diào)：美國開利燃?xì)馐街醒肟照{(diào)n物業(yè)管理費(fèi)：18 元/平方米月銷售/

48、租賃情況n起售面積：整層起售，約1,800平方米；僅有B座4層按圖示分割開零銷售n銷售價格：起價2,300萬/層，折合均價約12,700元/平方米n銷售情況：目前已銷售95%，僅剩余兩個層面約3,600平方米待售n最低租金：130元/平方米月n最高租金：150元/平方米月主要寫字樓案理主要寫字樓案理Page 63綱要市場分析市場分析項目開發(fā)建議項目開發(fā)建議項目分析項目分析行銷推廣與銷售策略行銷推廣與銷售策略提綱提綱周遍市場分析周遍市場分析宏觀市場分析宏觀市場分析目標(biāo)客群分析目標(biāo)客群分析天府新城規(guī)劃天府新城規(guī)劃寫字樓市場寫字樓市場商業(yè)市場商業(yè)市場Page 64l區(qū)域商業(yè)分布序號序號名稱名稱建筑面

49、積（萬平方米）建筑面積（萬平方米）1新加坡凱德置地項目8.02IKEA宜家2.63歐尚3.84迪卡儂0.55富森美家居10.06GTC時尚購物街8.07天府長城10.08泰和佳園0.99融城理想1.010南城都匯10.011時代晶科名苑0.812茂業(yè)精品商城6.013中航時尚購物中心9.014鉑仕紫荊精品電影城2.015世紀(jì)城35.016左岸花都1.017遠(yuǎn)大都市風(fēng)景4.0合計112.6112.6南延線南延線商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析Page 65n賣場類（約24.9萬平方米）：凱德置地項目、IKEA宜家、歐尚、富森美家居、迪卡儂n區(qū)域商業(yè)中心（約78. 0萬平方米）：GTC時尚購物街、天府長城

50、、南城都匯、茂業(yè)精品商城、中航時尚購物中心、世紀(jì)城n社區(qū)商業(yè)（約3.7萬平方米）：時代晶科名苑、泰和佳園、融城理想、左岸花都n餐飲休閑商業(yè)（約6萬平方米）：遠(yuǎn)大都市風(fēng)景、鉑仕紫荊精品電影城 各類商業(yè)面積已達(dá)112.6萬平方米（位于華陽的純商業(yè)項目戛納印像10萬平方米與錦官麗城社區(qū)商業(yè)2萬平方米未計入，大量寫字樓自身配套商業(yè)也未計入），相比天府新城未來規(guī)劃的居住人口60萬，人均商業(yè)面積已達(dá)1.88平方米/人，呈現(xiàn)出嚴(yán)重的供大于求。南延線南延線商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析Page 66l區(qū)域商業(yè)“航母”：世紀(jì)城n項目規(guī)模：總投資50億元，總占地逾1500畝，總建筑面積達(dá)180萬平方米。n包含有國際展館

51、、國際會議中心、水上歌劇院、四、五星級酒店各1個、海洋水世界、精品購物長廊、商業(yè)水街、歷史人文古鎮(zhèn)、高檔空中別墅、國際商務(wù)公寓、甲級寫字樓、新世紀(jì)公園等多種功能組團(tuán)，組合為一個“城中之城”。n展館區(qū)（包括展館和精品步行街）：約26萬n酒店文化區(qū)（包括四、五星酒店、會議中心、商業(yè)古鎮(zhèn)、歌劇院、海洋館、美術(shù)館）：約30萬n商業(yè)水街區(qū)（包括沿水道商業(yè)區(qū)和商住部分）：約29萬n世紀(jì)城住宅區(qū)（包括高層豪宅和高層公寓）：約17萬n寫字樓部分：未定（約70萬 ）n停車位：約16000個南延線南延線商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析Page 67南延線南延線商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析Page 68n 商鋪售價：55008

52、500元/，底商最高11000元/n 目前在營商家 “時尚天堂”步行街（包含展館區(qū)）：中國工商銀行、中國農(nóng)業(yè)銀行、美嘉森OUTLETS及少量便利店 假日酒店西樓（包含國際會議中心）：中信銀行、白領(lǐng)快餐、世紀(jì)陽光俱樂部 假日酒店東樓：中國建設(shè)銀行 西蜀廊橋古鎮(zhèn)商業(yè)：主力商家為會展集團(tuán)旗下順興老茶館，其余有幾家西餐廳和咖啡吧。 天鵝湖花園底商：幾乎沒有商家入住 ，大面積空置 湖畔獨(dú)棟商業(yè)：少量咖啡吧、燒烤、啤酒廣場n 酒店經(jīng)營：引入洲際酒店管理公司，共有房間1500個，其中包含超豪華五星級酒店“洲際大酒店”（581套客房）與四星級酒店“假日酒店”（分東樓和西樓，共792套房間）。n 由于缺乏常住人

53、口支撐，世紀(jì)城內(nèi)商業(yè)空置情況嚴(yán)重，入住率僅15-20%左右。南延線南延線商業(yè)市場分析商業(yè)市場分析Page 69l成都市級機(jī)關(guān)暫緩南遷n2008.7.16，成都市委市政府作出決定，調(diào)整市級機(jī)關(guān)南遷計劃，對已建成的新行政中心妥善處置變現(xiàn)，所得收入全部用于受災(zāi)群眾安置和災(zāi)后重建。市級機(jī)關(guān)已南遷單位妥善安置，未南遷單位暫停南遷。l此次調(diào)整指南遷工作計劃，而非城市戰(zhàn)略規(guī)劃。按照國務(wù)院批準(zhǔn)的規(guī)劃，南部新區(qū)作為成都新行政中心的定位不變，成都市“向東向南”的發(fā)展戰(zhàn)略不變。市場影響市場影響Page 70l政府暫緩南遷對天府新城的影響寫字樓l從供應(yīng)看，新行政中心的總建筑面積超過37萬平方米，如果拍賣作為寫字樓使用

54、后，將使該區(qū)域2009年高檔辦公樓供應(yīng)量大增，市場需要較長時間消化。其他規(guī)劃項目可能放緩開發(fā)節(jié)奏。從需求看，天府新城已經(jīng)形成比較成熟的商務(wù)氛圍，政府暫緩南遷對需求有一定影響，但影響不大。直接影響，影響程度：高酒店l現(xiàn)有項目開發(fā)節(jié)奏會延緩，但總體供應(yīng)不會減少。從需求看，現(xiàn)有高檔酒店主要集中在新會展中心區(qū)域，會議和會展帶來的需求不會受到影響，但是政府及其帶動的消費(fèi)短時間內(nèi)無法實現(xiàn)。因此，政府暫緩南遷短期內(nèi)對酒店需求一定的影響。間接影響，影響程度：中市場的影響市場的影響Page 71綱要市場分析市場分析項目開發(fā)建議項目開發(fā)建議項目分析項目分析行銷推廣與銷售策略行銷推廣與銷售策略提綱提綱周遍市場分析周

55、遍市場分析宏觀市場分析宏觀市場分析目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析Page 72客戶定位客戶定位目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析n成都市十一五規(guī)劃提出鞏固和增強(qiáng)成都作為西南地區(qū)科技、商貿(mào)、金融中心和交通、通信樞紐的地位的城市發(fā)展目標(biāo)；n成都市服務(wù)業(yè)十一五規(guī)劃提出服務(wù)業(yè)發(fā)展目標(biāo)，年均增長率10%以上，到2010年會展、金融、信息、物流、中介等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)占服務(wù)業(yè)增加值的比重超過50%；n本項目所在的天府新城將打造成以軟件及服務(wù)外包產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的科技商務(wù)新城。核心產(chǎn)業(yè)核心產(chǎn)業(yè)重要產(chǎn)業(yè)重要產(chǎn)業(yè)補(bǔ)充產(chǎn)業(yè)補(bǔ)充產(chǎn)業(yè)核心產(chǎn)業(yè)核心產(chǎn)業(yè)-/信息軟件/金融/保險業(yè)/能源/醫(yī)藥；重要產(chǎn)業(yè)重要產(chǎn)業(yè)-制造業(yè)/專業(yè)服務(wù)業(yè)/建筑/房地產(chǎn)業(yè)補(bǔ)充

56、產(chǎn)業(yè)補(bǔ)充產(chǎn)業(yè)-批發(fā)/零售/貿(mào)易業(yè)，交通運(yùn)輸/倉儲/郵電業(yè)?？蛻纛愋停嘿I家以國有或股份制大中型企業(yè)為主，以及發(fā)展壯大后的私營企業(yè)，其中有相當(dāng)部分為多元化發(fā)展的集團(tuán)公司。Page 73綱要市場分析市場分析項目開發(fā)建議項目開發(fā)建議項目分析項目分析行銷推廣與銷售策略行銷推廣與銷售策略提綱提綱SWOTSWOT分析分析項目概況項目概況競爭樓盤分析競爭樓盤分析Page 74項目概況項目概況項目情況項目情況n項目總占地面積：22705.53，n建筑密度：50%n容積率：12.3n總建筑面積：33.8萬n項目形態(tài)：寫字樓總15萬平方米n商業(yè)：6萬平米n住宅5萬平米n寫字樓停車位：1500個n電梯：9P客梯，2P

57、貨梯n商業(yè)業(yè)態(tài)：茂業(yè)為主力、餐飲、娛樂、休閑、百貨精品Page 75綱要市場分析市場分析項目開發(fā)建議項目開發(fā)建議項目分析項目分析行銷推廣與銷售策略行銷推廣與銷售策略提綱提綱SWOTSWOT分析分析項目概況項目概況競爭樓盤分析競爭樓盤分析Page 76本項目本項目SWOTSWOT分析分析優(yōu)勢優(yōu)勢n區(qū)位優(yōu)勢：本項目地處高新南區(qū)入口，是主要區(qū)域交通人流進(jìn)出通道。n環(huán)境優(yōu)勢：地塊緊臨天府大道,周邊視野開闊，展示面強(qiáng)。未來周邊有大量總部辦公區(qū)聚集，有利于區(qū)域的整體打造和檔次提升。n茂業(yè)集團(tuán)為全國知名企業(yè)，具有較高知名度，將給本項目的物業(yè)類型增加品牌附加值。n地鐵將為項目帶來直接經(jīng)濟(jì)價值。n項目雖地處高新

58、商務(wù)區(qū)內(nèi)，但該區(qū)域建設(shè)目前屬于發(fā)展階段，商業(yè)、商務(wù)氛圍不濃。n項目周邊區(qū)域未來有大量開工建設(shè)項目，會對以后商務(wù)辦公、商業(yè)環(huán)境構(gòu)成一定影響。n成本劣勢：本項目地塊的土地成本較高，劣勢劣勢Page 77項目項目SWOTSWOT分析分析機(jī)會機(jī)會n成都市經(jīng)濟(jì)的高速發(fā)展，城市化水平的迅速提高，將帶動對辦公物業(yè)的需求，為本項目的發(fā)展提供良好的市場環(huán)境。n新特區(qū)各項政策的實施，將大大加速天府新城的發(fā)展，同時提升投資者在該區(qū)域的市場預(yù)期，吸引更多的外來投資者。n高新區(qū)政府對該區(qū)域規(guī)劃的進(jìn)一步實施，（新政府辦公物業(yè)區(qū)域定位-成都金融總部商務(wù)區(qū)）將使區(qū)域商務(wù)氛圍得到極大的改善，使其發(fā)展成為成都市商業(yè)、商務(wù)新城又一

59、亮點(diǎn)。n大量品牌開發(fā)商進(jìn)駐該區(qū)域，加劇了市場競爭。n未來幾年區(qū)域市場化開發(fā)寫字樓、商業(yè)供應(yīng)量爆發(fā)性增長，本項目將面臨較為激烈的客戶競爭。n該區(qū)域緊鄰高新區(qū)新行政中心龐大的寫字樓群即將進(jìn)入市場，將使區(qū)域的寫字樓供應(yīng)量急劇增加，造成市場供應(yīng)在短期內(nèi)嚴(yán)重過剩。n市政府暫緩南遷，對區(qū)域整體發(fā)展有一定的負(fù)面影響。威脅威脅Page 78綱要市場分析市場分析項目開發(fā)建議項目開發(fā)建議項目分析項目分析行銷推廣與銷售策略行銷推廣與銷售策略提綱提綱SWOTSWOT分析分析項目概況項目概況競爭樓盤分析競爭樓盤分析Page 79拉德芳斯大廈拉德芳斯大廈高新孵化園高端配套項目，整體品質(zhì)達(dá)到甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn)高新孵化園高端配套

60、項目，整體品質(zhì)達(dá)到甲級寫字樓標(biāo)準(zhǔn) 。n電梯：12部國際品牌高速電梯，4部品牌手扶梯n中央空調(diào)：知名品牌中央空調(diào)，采用水環(huán)熱泵系統(tǒng)，獨(dú)立分戶計量 365天24小時冷熱自主調(diào)節(jié)，獨(dú)立新風(fēng)系統(tǒng)特設(shè)變溫除濕，新風(fēng)量按30m3/人.小時設(shè)計 n通訊系統(tǒng)：鋪設(shè)光纖骨干系統(tǒng)直達(dá)每層，無線通訊信號覆蓋整棟大樓，包括電梯、地下停車場在內(nèi)全部區(qū)域。每戶預(yù)留電視線路接口n保安系統(tǒng)地下停車庫，每層出入口、電梯轎廂、過道、商場均設(shè)有攝像頭、監(jiān)控與報警系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)、發(fā)生報警時自動進(jìn)行視頻定位跟蹤。 n消防系統(tǒng)知名品牌消防報警系統(tǒng)，包括：火警廣播兼背景音樂系統(tǒng)、自動噴淋系統(tǒng)、消火栓系統(tǒng)、火災(zāi)自動報警系統(tǒng)、滅火器、煙感系統(tǒng)、應(yīng)急

61、燈、安全出口等。 n停車場系統(tǒng)24小時電子管理系統(tǒng)n電力供應(yīng)市網(wǎng)10KV系統(tǒng)供電、地下二層設(shè)變配電所，內(nèi)設(shè)10KV配電及10/0.4KV變電，總?cè)萘繛?800KVA n應(yīng)急電源一臺650KV自啟柴油發(fā)電機(jī)組n供水：三層以下市政給水，以上高位水箱供水，各層設(shè)公共衛(wèi)生間及開水間n排水系統(tǒng)雨污分流排水體制，污水排入城市污水系統(tǒng) 拉德芳斯大廈效果圖競爭項目分析競爭項目分析Page 80拉德芳斯大廈拉德芳斯大廈n主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)：建筑總面積 87950平米地上建筑面積 67820平米地下建筑面積 20130平米建筑高度 71.8米負(fù)三層高度 3.9米負(fù)二層高度 4.5米負(fù)一層高度 3.6米一層高度 5.

62、6米標(biāo)準(zhǔn)層高度 3.7米汽車總車位 426輛負(fù)三層 198輛負(fù)一層 88輛室外 140輛外墻裝飾 Low-E鍍膜隱框玻璃幕墻建筑結(jié)構(gòu) 框架結(jié)構(gòu)拉德芳斯大廈剖面圖資料來源：項目官方網(wǎng)站競爭項目分析競爭項目分析Page 81城南科技產(chǎn)業(yè)園城南科技產(chǎn)業(yè)園n規(guī)劃總建面33萬，現(xiàn)建成7.5萬n租金：目前租金為3035元/月，n出租率：目前5060%。n入園企業(yè)有京豐特網(wǎng)絡(luò)、成都科來軟件、上海征途信息、新加坡星和通訊、深圳嘉訊軟件。n點(diǎn)評：與高新孵化園定位類似，位置與配套不如孵化園，但推出時間較晚，目前出租率低，但上升迅速，前景比較樂觀。整體效果圖產(chǎn)業(yè)孵化樓實景競爭項目分析競爭項目分析Page 82特拉克

63、斯國際廣場特拉克斯國際廣場n占地面積：14872.65平方米n總建筑面積：79712平方米。其中地上63548平方米，地下16164平方米n機(jī)動車停車位350個，非機(jī)動停車位：254輛n綠地率：15%；容積率：4.27n建筑密度：50.8%；單層面積約1300平方米n層高：3.8米，整個辦公區(qū)無線網(wǎng)絡(luò)覆蓋n土地獲得時間：2004n土地價格：50-60萬元/畝n土地性質(zhì)：教育科研用地n電梯：每個塔樓5部OTIS電梯，2.5米/秒n外立面：中空玻璃幕墻，灰色花崗石干掛、鋁塑板飾面。n中央空調(diào)：美國原裝Trane主機(jī)。n商業(yè)配套：30000平方米裙樓商業(yè)，6層，配8部OTIS電梯，6層貫通中庭。n物

64、業(yè)實管: DTZ競爭項目分析競爭項目分析Page 83中國水電大廈（四川）中國水電大廈（四川）n物業(yè)形態(tài)：5A智能甲級寫字樓，外型簡約時尚，總高26層（含裙樓3層）n總建筑面積：76,740.07n單層面積：2,077.27n每層單位數(shù)：10個（1-3層除外）n單位面積：81.32-482.12n標(biāo)準(zhǔn)層高：3.7米n大堂挑高：10.8米n車位數(shù)：地下-1-2層共計約294個，地面約54個n電梯：德國蒂森品牌，8部客梯（18人，1350KG），2部消防兼貨梯（1000KG）n交房時間：預(yù)計2009年上半年（暫定2009年5月31日）n項目特色：雙層挑高空中花園，將生態(tài)元素引入寫字樓的商務(wù)空間。n

65、銷售均價：8900元/競爭項目分析競爭項目分析Page 84川投調(diào)度中心川投調(diào)度中心n總建筑面積:約81800平方米n凈用地面積17.14畝 n其中項目綜合辦公用房40000平方米，n信息中心3500平方米n國際交流中心4500平方米n生產(chǎn)監(jiān)控指揮調(diào)度中心2000平方米、輔助建筑26000平方米（含商務(wù)中心、員工餐廳、健身設(shè)施、設(shè)備機(jī)房、底下車庫等）。競爭項目分析競爭項目分析Page 85中航城市廣場中航城市廣場n規(guī)劃總建筑面積：198457.65m2n地上商業(yè)58092.1m2 n地下商業(yè)13663m2 n辦公78949m2 n單層面積4000n容積率：7.01n地下機(jī)動車位：800輛 地下

66、非機(jī)動車位：1480輛競爭項目分析競爭項目分析Page 86恒澤動力恒澤動力n總建筑面積為72，389平方米n總高度24層,n地下三層n總高度99.2米Page 87JWJW萬麗酒店萬麗酒店n 項目總面積為:87565n總建筑高度:147.60米n地下三層:18531,338個車位n高區(qū)為JW萬麗酒店n低區(qū)為甲級寫字樓競爭項目分析競爭項目分析Page 88綱要市場分析市場分析項目開發(fā)建議項目開發(fā)建議項目分析項目分析行銷推廣與銷售策略行銷推廣與銷售策略提綱提綱目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位銷售價格定位銷售價格定位推廣主題定位推廣主題定位規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)周期建議規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)周期建議項目整體定位項目整體定位Page 89整體定位思路整體定位思路整體定位思路整體定位思路Page 90綱要市場分析市場分析項目開發(fā)建議項目開發(fā)建議項目分析項目分析行銷推廣與銷售策略行銷推廣與銷售策略提綱提綱目標(biāo)客戶定位目標(biāo)客戶定位項目產(chǎn)品定位項目產(chǎn)品定位銷售價格定位銷售價格定位推廣主題定位推廣主題定位規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)周期建議規(guī)劃設(shè)計和建設(shè)周期建議項目整體定位項目整體定位Page 91產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位