《[經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)]養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老地產(chǎn)合作的可行性分析》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《[經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)]養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老地產(chǎn)合作的可行性分析（31頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老地產(chǎn) 合作的可行性分析 一、 宏觀環(huán)境分析 1、 市場(chǎng)環(huán)境： 隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展和人民生活水平的提高，我國(guó)人均預(yù)期壽命大大延長(zhǎng)。我國(guó)人口老齡化已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的高齡化趨勢(shì)?！笆濉睍r(shí)期，全國(guó)60歲以上老年人將由1.78億增加到2.21億，約占總?cè)丝诘?6%，其中上海的老齡化最為凸顯，老年人口比重已經(jīng)達(dá)到了24.5%。 關(guān)于老年人居住情況調(diào)查結(jié)果顯示，“三代同堂”式的傳統(tǒng)家庭越來(lái)越少，“四二一”的人口結(jié)構(gòu)（一對(duì)夫婦同時(shí)贍養(yǎng)４個(gè)老人和１個(gè)小孩）愈加明顯。隨著城市化的發(fā)展和人民生活方式的變化，空巢老人的比例還將進(jìn)一步增加。十八大報(bào)告首次提出“積極應(yīng)對(duì)人口

2、老齡化，大力發(fā)展老齡服務(wù)事業(yè)和產(chǎn)業(yè)”這是黨中央針對(duì)日益嚴(yán)峻的人口老齡化形勢(shì)做出的重大戰(zhàn)略部署。實(shí)現(xiàn)“老有所有”需要政府、市場(chǎng)和社會(huì)的共同努力。 人口老齡化是當(dāng)今世界面臨的一個(gè)重大社會(huì)問題，已經(jīng)引起國(guó)際社會(huì)的普遍關(guān)注。“十二五”期間，我省人口老齡化將進(jìn)入快速發(fā)展期。老齡化速度進(jìn)一步加快，根據(jù)福建省2010年第六次全國(guó)人口普查數(shù)據(jù)，截至2010年11月1日，全省60歲及以上老年人口為421萬(wàn)人，占全省總?cè)丝诘?1.42%。據(jù)推算，到2015年，全省60歲及以上老年人口將達(dá)到539萬(wàn)人，約占總?cè)丝诘?4.16%。老年人口中的特殊群體多?？粘怖先恕⒏啐g老人將大量增加。據(jù)測(cè)算，2010年全省6

3、0歲及以上城鄉(xiāng)空巢老人有109萬(wàn)人，約占老年人口的25.8%；到2015年，將超過130萬(wàn)人。近10 年來(lái)，80歲及以上高齡老年人增加了近一倍，目前達(dá)到60萬(wàn)人。隨著生活水平提高和人均壽命延長(zhǎng)，高齡化的趨勢(shì)日益明顯。與此同時(shí)，失能、半失能老人也在快速增多，老年人照料問題日益突出。人口老齡化速度的加快、高齡化程度的加重、空巢化比重的加大和失能老年人的大幅增加，對(duì)經(jīng)濟(jì)、政治、社會(huì)生活等各方面必將產(chǎn)生重大影響，養(yǎng)老保障體系和為老社會(huì)服務(wù)體系建設(shè)面臨巨大壓力。面對(duì)日趨嚴(yán)峻的人口老齡化形勢(shì)，全省應(yīng)對(duì)準(zhǔn)備仍然不足，養(yǎng)老服務(wù)體系建設(shè)比較滯后，老齡事業(yè)投入機(jī)制尚未形成，老齡工作機(jī)構(gòu)和隊(duì)伍建設(shè)亟待加強(qiáng)，老年社會(huì)

4、保障體系建設(shè)有待完善。（數(shù)據(jù)來(lái)源于《福建省關(guān)于老齡產(chǎn)業(yè)“十二五”規(guī)劃》） 2、 地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀 隨著2011年-2012年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控，出臺(tái)的一系列限購(gòu)政策，直接導(dǎo)致了國(guó)內(nèi)大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始尋找企業(yè)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)型，從一般住宅開發(fā)到商業(yè)地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)，甚至養(yǎng)老地產(chǎn)的嘗試。 3、 養(yǎng)老行業(yè)現(xiàn)狀 對(duì)于資本進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，曾經(jīng)有過這樣樂觀的預(yù)計(jì)，全國(guó)1.67 億老年人口可撬動(dòng)1萬(wàn)億元規(guī)模的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，但事實(shí)上，由于老年人收入普遍偏低，真正需 要機(jī)構(gòu)養(yǎng)老服務(wù)的高齡老人、失能老人， 支付能力十分有限。而養(yǎng)老護(hù)理服務(wù)由于其特殊性， 人力成本和管理成本高于

5、一般的服務(wù)行業(yè)。 生存在這種夾縫中， 民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的市場(chǎng)有效需求不足，利潤(rùn)空間有限，不可避免會(huì)遭遇到虧損的難題。 目前，中高端民辦養(yǎng)老院的經(jīng)營(yíng)模式主要為租賃制和會(huì)員制兩種。租賃模式是目前最常見的一 種經(jīng)營(yíng)模式，根據(jù)住宿條件的不同，養(yǎng)老院收取不等的租賃費(fèi)用。按照房間的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)格，xxx養(yǎng)老院標(biāo)準(zhǔn)房租金價(jià)格在2000—5000元/月不等，最昂貴的花園房月租則在萬(wàn)元以上，這并不包含老人用餐及其他額外服務(wù)的費(fèi)用。 在北京的高端養(yǎng)老院中， 大多數(shù)以租賃為主的養(yǎng)老院費(fèi)用都很昂貴，標(biāo)準(zhǔn)間一年5萬(wàn)至10萬(wàn)元的床位費(fèi)并不少見。第二種是會(huì)員制，會(huì)員入會(huì)必須辦理申請(qǐng)手續(xù)，審查合格才能成為正式會(huì)員。這種方式以燕達(dá)金

6、色年華健康養(yǎng)護(hù) 中心為例，賓客入住養(yǎng)護(hù)中心簽訂入住養(yǎng)護(hù)合同和入住時(shí)間滿5個(gè)月即可成為會(huì)員，可享受單間9折優(yōu)惠價(jià)格，每月養(yǎng)護(hù)金額為7200元，入住1年-3年即可成為銀卡、金卡、鉆石卡 會(huì)員，分別享受更低折扣。 民營(yíng)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)主要分為兩個(gè)機(jī)構(gòu)類型：一、全自理型老年人公寓，這樣的公寓主要以“老年活動(dòng)站” 、“老年大學(xué)” 的形式出現(xiàn)；二、半自理護(hù)理類型，一般配有先進(jìn)的醫(yī)療養(yǎng)護(hù)設(shè)備，而護(hù)理員也為專業(yè)培訓(xùn)后的護(hù)士、護(hù)工擔(dān)任。 與公辦養(yǎng)老院相比，我國(guó)民辦養(yǎng)老院雖然起步較晚，但是近幾年的擴(kuò)張速度非常迅速，年增長(zhǎng)速度早已超過公辦養(yǎng)老院。截止2008年9月，我國(guó)登記注冊(cè)的民辦養(yǎng)老院已經(jīng)有4千多家，總床位41萬(wàn)多張

7、，此外還有很多沒有辦理登記注冊(cè)的民辦養(yǎng)老院。 這是個(gè)結(jié)構(gòu)性的問題，建設(shè)養(yǎng)老院有三種類型，第一種叫官辦官營(yíng)，就是政府辦政府管；第二種叫官辦民營(yíng)；第三種叫民辦民營(yíng)。第一種類型管的是窮人，以上這兩位老人應(yīng)該住到這種政府辦政府管的養(yǎng)老院里去。但是在中國(guó)，這種還比較少，尤其是它主要針對(duì)鰥寡孤獨(dú)，所以在當(dāng)?shù)?，可能這兩個(gè)老人還不夠鰥寡孤獨(dú)，這種養(yǎng)老院比較少，而且有資格審查，服務(wù)也相對(duì)差。第三種當(dāng)然是富人的了，民辦民營(yíng)，有錢你去買高檔服務(wù)。 實(shí)際上，真正養(yǎng)老院最需要大量的還是中間這部分，就是官辦民營(yíng)，政府跟非政府合作。合作有兩種方式，一種是政府用地皮，政府蓋養(yǎng)老院，然后請(qǐng)專業(yè)的養(yǎng)老經(jīng)營(yíng)集團(tuán)，像現(xiàn)在

8、的物業(yè)集團(tuán)，它來(lái)經(jīng)營(yíng)養(yǎng)老事業(yè)。第二種是給你地皮，你自己辦可以有點(diǎn)稅收優(yōu)惠，甚至有點(diǎn)補(bǔ)貼，那你就自己辦自己營(yíng)，政府來(lái)幫助你，當(dāng)然這是小規(guī)模的。最好的還是政府占地皮蓋養(yǎng)老院，我們的土地是國(guó)有的，因?yàn)槔淆g化了，所以就拿出一些土地來(lái)讓政府蓋養(yǎng)老院，聘請(qǐng)專業(yè)的養(yǎng)老經(jīng)營(yíng)集團(tuán)，這是大頭。 中國(guó)這樣一個(gè)將近14億人口的大國(guó)，又在迅速的老齡化，所以將來(lái)養(yǎng)老大量需要的還是民營(yíng)養(yǎng)老院?，F(xiàn)在人們對(duì)養(yǎng)老院的需求好像不是特別大，就是4%的人愿意進(jìn)養(yǎng)老院，是因?yàn)楝F(xiàn)在還有孩子回家看看，還能買得起小時(shí)工的服務(wù)，還有老伴，所以這個(gè)居家還是個(gè)家，當(dāng)這三個(gè)條件沒有了，那這個(gè)家就是黑洞了。所以在這時(shí)候，實(shí)際上40%以上的人都會(huì)進(jìn)養(yǎng)老

9、院。 如果以后沒有孩子回家看看了，老伴又沒有了，小時(shí)工又買不起了，那還是家嗎？所以我們以后會(huì)從4%到40%，甚至50%，60%，70%的人需要進(jìn)養(yǎng)老院。在這種情況下，民營(yíng)養(yǎng)老院的發(fā)展是非常大的一塊?，F(xiàn)在主要是兩個(gè)問題，一個(gè)是我們國(guó)家現(xiàn)在還缺乏養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的整體規(guī)劃，所以民營(yíng)養(yǎng)老院到底怎么用地，到底怎么稅收？政府到底要不要補(bǔ)貼他們？我們?cè)谶@個(gè)方面缺乏規(guī)劃。如果有了規(guī)劃，城市一塊土地做養(yǎng)老事業(yè)，即使小產(chǎn)權(quán)歸公以后也做養(yǎng)老事業(yè)，或者從個(gè)人產(chǎn)權(quán)里把它贖買過來(lái)，要給辦養(yǎng)老院的人一個(gè)定心丸；另外一個(gè)問題就是服務(wù)，老年的餐飲、服務(wù)、私人醫(yī)生、護(hù)工等等這些服務(wù)，如果都是個(gè)體提供，那么成本

10、會(huì)非常的高，如果國(guó)家面對(duì)老齡化，有老年服務(wù)產(chǎn)業(yè)鏈條，那么這樣的養(yǎng)老院辦起來(lái)的成本也會(huì)降低，所以關(guān)鍵的兩個(gè)問題是，缺乏規(guī)劃，服務(wù)昂貴。 目前國(guó)內(nèi)大多數(shù)養(yǎng)老院都還處于虧損經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，對(duì)于養(yǎng)老院的各項(xiàng)設(shè)施不能及時(shí)更新，雖然政府每年都有撥款，但對(duì)于養(yǎng)老院的正常運(yùn)行來(lái)說還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。對(duì)于未來(lái)的養(yǎng)老趨勢(shì)，除機(jī)構(gòu)集中養(yǎng)老外，也許我們還能探索到更適合我國(guó)國(guó)情的養(yǎng)老模式，目前國(guó)內(nèi)的居家養(yǎng)老正在逐步正規(guī)化，這也許是更好的選擇。 4、 福州市政府“十二五”期間規(guī)劃 市縣社會(huì)福利中心以提供養(yǎng)老服務(wù)為重點(diǎn)，集孤老供養(yǎng)、孤兒養(yǎng)育、優(yōu)撫保障、社會(huì)救助、社會(huì)養(yǎng)老等功能于一體，主要面向城鎮(zhèn)“三無(wú)”人員（無(wú)勞動(dòng)能力、無(wú)生活來(lái)源

11、、無(wú)法定撫養(yǎng)人和贍養(yǎng)人,下同）、孤兒和重點(diǎn)優(yōu)撫對(duì)象（含革命“五老”人員，下同）；鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院主要為農(nóng)村五保對(duì)象提供集中供養(yǎng)服務(wù)；居家養(yǎng)老服務(wù)中心（站）主要為居住在家中的老年人提供生活照料、家政服務(wù)、康復(fù)護(hù)理、精神慰藉、文化娛樂等服務(wù)。到2015年，原則上每個(gè)設(shè)區(qū)市、每個(gè)縣（市）建成1所社會(huì)福利中心；每個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）建成1所敬老院，人口少于5000人的鄉(xiāng)（鎮(zhèn)），可與地理位置臨近、交通便利的鄉(xiāng)鎮(zhèn)共建1所規(guī)模較大的中心敬老院。加快建設(shè)覆蓋城鄉(xiāng)的居家養(yǎng)老服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，積極探索多種形式的城鄉(xiāng)居家養(yǎng)老服務(wù)，到2012年，原則上每個(gè)城市小區(qū)建立1個(gè)居家養(yǎng)老服務(wù)中心（站）；到2015年，農(nóng)村小區(qū)依托鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院、老年公寓

12、、老年活動(dòng)中心（室）、老年學(xué)校等現(xiàn)有設(shè)施，完善服務(wù)、增加功能，力爭(zhēng)每個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)擁有一處居家養(yǎng)老服務(wù)場(chǎng)所，有條件的行政村通過村民自治組織、老年群眾組織，開展以村民互助為主要內(nèi)容的居家養(yǎng)老服務(wù)。 在建設(shè)規(guī)模上，設(shè)區(qū)市社會(huì)福利中心占地面積應(yīng)在100畝左右，建筑面積20000平方米左右，床位500張左右，服務(wù)功能要覆蓋所轄區(qū)。人口50萬(wàn)以上的縣（市），社會(huì)福利中心占地面積應(yīng)在45畝左右，建筑面積9000平方米左右，床位300張左右；人口30～50萬(wàn)的縣（市），社會(huì)福利中心占地面積應(yīng)在35畝左右，建筑面積8000平方米左右，床位250張左右；人口30萬(wàn)以下的縣（市），社會(huì)福利中心占地面積應(yīng)在25畝左右，建

13、筑面積7000平方米左右，床位200張左右。鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院占地面積應(yīng)在5畝左右，建筑面積700平方米以上，床位40張以上。居家養(yǎng)老服務(wù)中心（站）應(yīng)堅(jiān)持因地制宜，整合小區(qū)公共服務(wù)設(shè)施和為老服務(wù)資源，解決居家養(yǎng)老服務(wù)場(chǎng)所設(shè)施缺乏問題，達(dá)到“五有基本建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)”（即有規(guī)范名稱、有服務(wù)場(chǎng)所、有工作制度、有工作隊(duì)伍、有工作人員職責(zé)）和“三個(gè)基本服務(wù)規(guī)范”（即服務(wù)對(duì)象、服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)方式），向城鄉(xiāng)小區(qū)老年人提供居家養(yǎng)老服務(wù)。 　　　各地要充分考慮社會(huì)福利服務(wù)事業(yè)發(fā)展需要，科學(xué)制定社會(huì)福利機(jī)構(gòu)發(fā)展規(guī)劃，并將市縣社會(huì)福利中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院和居家養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施場(chǎng)所建設(shè)作為重要組成部分統(tǒng)籌安排，納入城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，預(yù)留建設(shè)

14、用地。規(guī)劃選址要滿足供養(yǎng)對(duì)象的特殊要求和方便老年人活動(dòng)的要求，做到交通方便、環(huán)境良好、防災(zāi)避災(zāi)。市縣社會(huì)福利中心、鄉(xiāng)鎮(zhèn)敬老院的建筑風(fēng)格要與周邊環(huán)境相協(xié)調(diào)，并具有自身特色，主體建筑物的顯著位置要設(shè)置易于辨認(rèn)的永久性統(tǒng)一標(biāo)識(shí)。要按照國(guó)家制定的老年人、殘疾人、兒童福利機(jī)構(gòu)和救助管理機(jī)構(gòu)等有關(guān)規(guī)范，適應(yīng)不同服務(wù)對(duì)象的特點(diǎn)和需求，注重人性化設(shè)計(jì)，注重設(shè)施建設(shè)與功能需求相結(jié)合，合理劃分功能區(qū)和不同對(duì)象的服務(wù)區(qū)，做到集中管理、合理布局、分類服務(wù)。 二、 國(guó)外老年住宅養(yǎng)老的模式分析 人口老齡化是社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和科學(xué)技術(shù)進(jìn)步的必然。早在1965年，法國(guó)成為第一個(gè)老年型國(guó)家，之后是瑞典。20世紀(jì)后，歐美一些發(fā)達(dá)

15、國(guó)家相繼步入此行列。由于有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的支撐和西方居家形態(tài)諸多方面的因素，這些國(guó)家養(yǎng)老對(duì)策的共同之處是依賴“社會(huì)養(yǎng)老”功能：在社會(huì)保障體制中，老年人被賦予了獨(dú)立生活的經(jīng)濟(jì)能力；在福利設(shè)施、服務(wù)體系以及居住環(huán)境等方面，針對(duì)老年人的生理情況，采用不同層次、不同類別的設(shè)計(jì)。以美國(guó)為例，老年人的居住設(shè)施大致分為五類：獨(dú)立式住宅、老年公寓、養(yǎng)老院、護(hù)理院、老年養(yǎng)生社區(qū)，每一類輔以相應(yīng)的服務(wù)管理體制。 亞洲國(guó)家中，日本、新加坡等也逐步進(jìn)入了老年型國(guó)家之列。因?yàn)橛休^雄厚的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，這些國(guó)家一方面汲取了西方社會(huì)福利養(yǎng)老的特點(diǎn)，充分賦予老年人優(yōu)厚的社保；另一方面，基于傳統(tǒng)東方家庭觀念的延續(xù)，它們還致力

16、于開發(fā)家庭養(yǎng)老的功能，如提倡和鼓勵(lì)“多代同居”（例如“兩代居”集合住宅和“多代同堂組屋”等）。 (一) 國(guó)外養(yǎng)老社區(qū) 英國(guó) 世界上較早進(jìn)入“銀發(fā)”時(shí)代的國(guó)家——英國(guó)，對(duì)老年人采取的社區(qū)照顧的模式，取得了相當(dāng)不錯(cuò)的成效。這一模式，對(duì)于逐漸步入老齡化的中國(guó)，有相當(dāng)大的借鑒意義。 現(xiàn)在，英國(guó)65歲以上的老年人超過1000萬(wàn)，約占全國(guó)總?cè)丝诘?8％，75歲以上的老年人亦有370萬(wàn)。英國(guó)人的平均壽命，男性已增至71歲，女性更是增至77歲。如今英國(guó)已出現(xiàn)了一些“老年人城市”，如貝克斯希爾、海斯汀、伊斯特邦等，這些度假城市風(fēng)景如畫，退休的老年人紛紛遷入安度晚年，城市中老齡人口已占

17、20～50％。面對(duì)日益龐大的老年人群，英國(guó)是如何解決他們的養(yǎng)老問題的呢？從20世紀(jì)90年代開始，英國(guó)就將養(yǎng)老問題納入社區(qū)，對(duì)老年人采取了社區(qū)照顧模式。 第一，生活照料（飲食起居的照顧，打掃衛(wèi)生，代為購(gòu)物等）。生活照料又分為：居家服務(wù)、家庭照顧、老年人公寓、托老所等4種形式。 第二，物質(zhì)支援（提供食物、安裝設(shè)施、減免稅收等）。如，地方或志愿者組織用專車供應(yīng)熱飯，負(fù)責(zé)為他們安裝樓梯、浴室、廁所等處的扶手，設(shè)置無(wú)臺(tái)階通道和電器、暖氣設(shè)備等設(shè)施，改建廚房和房門等。 第三，心理支持（治病、護(hù)理、傳授養(yǎng)生之道等）。如，保健醫(yī)生上門為老年人看病，免處方費(fèi)；保健訪問者上門為

18、老年人傳授養(yǎng)生之道，如保暖、防止癱瘓、營(yíng)養(yǎng)及幫助老年人預(yù)防疾病等。另外，還規(guī)定了為老年人提供視力、聽力、牙齒、精神等方面的特殊服務(wù)。 第四，整體關(guān)懷（改善生活環(huán)境、發(fā)動(dòng)周圍資源予以支持等）。如，由英國(guó)出資興辦具有綜合服務(wù)功能的社區(qū)活動(dòng)中心，為老年人提供一個(gè)娛樂、社交的場(chǎng)所。行動(dòng)不便的老年人則由中心定期派專車接送。同時(shí)，為幫助老年人擺脫孤獨(dú)，促進(jìn)心智健康，適當(dāng)增加老年人的收入，社區(qū)為老年人提供力所能及的鐘點(diǎn)場(chǎng)所——老年人工作室。 社區(qū)照顧與傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老相比，具有很大的優(yōu)越性，它融合了傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老和集中院舍養(yǎng)老之長(zhǎng)，更符合人道的原則，更注重對(duì)老年人心理和情

19、感上的關(guān)懷，使老年人過上了正?；纳?，提高了老年人生活的質(zhì)量。 完善的配套設(shè)施與功能區(qū)劃分 日本 日本的老齡人的生活質(zhì)量是在良好的社會(huì)保險(xiǎn)保障體系的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。提供無(wú)障礙設(shè)施的老齡人住宅產(chǎn)品、具有看護(hù)性質(zhì)的老齡人住宅產(chǎn)品、能和家人共同生活(二代居)的住宅產(chǎn)品。代表樓盤：港北新城。老年人住宅產(chǎn)品與其他租售性質(zhì)的住宅產(chǎn)品混合設(shè)計(jì)在一個(gè)生活社區(qū)內(nèi)，突出自助自理。 截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占日本總?cè)丝诘?4%，日本是世界上人口老齡化速度最快的國(guó)家之一。目前，90％以上的老年住戶現(xiàn)有居住的住宅標(biāo)準(zhǔn)高于政府規(guī)定的日本最低居住水平，95.5％的老人在家中養(yǎng)老

20、，4.2％的老人住在療養(yǎng)院和老人中心等老人福利設(shè)施中。 日本雖有與子女同住的習(xí)慣，但近些年在逐步降低。 老年住宅分3種形式： ① 在宅養(yǎng)老、②機(jī)構(gòu)養(yǎng)老、③兩代合居 在日本，據(jù)日本總務(wù)省2001年6月公布的人口統(tǒng)計(jì)，日本65歲以上的老人達(dá)2227萬(wàn)，占總?cè)丝诘?7.5%。而隨著社會(huì)的發(fā)展，養(yǎng)老方式也逐漸由家庭走向社會(huì)，其中，把居家養(yǎng)老與社會(huì)養(yǎng)老結(jié)合起來(lái)，是目前日本流行的養(yǎng)老方式。 企業(yè)在養(yǎng)老方面也在做出各種嘗試，松下國(guó)際電子公司已經(jīng)設(shè)立了專門的養(yǎng)老院部門，準(zhǔn)備在大阪建造一所具有高科技含量的綜合型養(yǎng)老院。在那里，老年人可以和機(jī)器寵物玩耍，還能通過互聯(lián)網(wǎng)與親朋好友保持聯(lián)系。韓國(guó)三星

21、等公司也在積極開拓針對(duì)不同消費(fèi)層的老年公寓。 日本老年住房“兩代居”模式： 同居寄宿型 同居分住型 鄰居和住型 完全鄰居型 新加坡 一般興建在成熟的社區(qū)中。公寓戶型一般分為３５平方米和４５平方米，為一位或兩位老年人提供生活空間。住宅的戶型設(shè)計(jì)及內(nèi)部結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的特殊化考慮。 歐洲 國(guó)家政策傾向于讓老年人居住在獨(dú)立的公寓中。建筑將三種元素結(jié)合在一起：城市意味、社區(qū)功能和生態(tài)目標(biāo)。代表樓盤：荷蘭弗萊德利克斯堡老年人公寓。建筑元素的集合處理，讓老年公寓不顯孤

22、獨(dú)。 丹麥，目前最流行是自助養(yǎng)老社區(qū)（DIY）。在那里，老人們可以做自己想做的事，可以約上老友，或是志趣相同的伙伴住在一起，一塊兒釣釣魚、養(yǎng)養(yǎng)花，共同建設(shè)屬于他們自己的家園，獨(dú)享的公寓，共享的餐飲、花園，個(gè)性化的小手工藝車間、小農(nóng)場(chǎng)等，老人們只要想到的，在這兒都能得到充分地滿足，他們還可共同租用特別的照料服務(wù)，這種社區(qū)在哥本哈根郊區(qū)每月要1000歐元。 西班牙 舊的養(yǎng)老方式的打破，意味著為企業(yè)創(chuàng)造了新的發(fā)展機(jī)遇。一些國(guó)際大公司已經(jīng)嗅到了世界養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展的巨大商機(jī)。一家大型投資（Sanyres Mediterrane）公司計(jì)劃沿西班牙海岸建設(shè)大型養(yǎng)老社區(qū)，將配套建設(shè)商場(chǎng)、

23、劇院、醫(yī)院、24小時(shí)安保等，每月費(fèi)用在2000歐元左右（酒店經(jīng)營(yíng)形式），將于2008年正式開業(yè)，建成后不僅能吸引西班牙老年人，而且能吸引北歐國(guó)家眾多喜歡陽(yáng)光的老人。 異地養(yǎng)老、跨國(guó)發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)在歐洲漸成潮流。挪威的卑爾根、奧斯陸、貝魯姆等市已經(jīng)先后在西班牙南部開設(shè)了大型養(yǎng)老公寓，那里低廉的地產(chǎn)價(jià)格，充足的陽(yáng)光，吸引著越來(lái)越多的企業(yè)和老年人。北歐其它國(guó)家的老人到西班牙養(yǎng)老，看中的不僅是那里自然環(huán)境，還有功能齊全的養(yǎng)老設(shè)施、良好的公共醫(yī)療衛(wèi)生服務(wù)、保險(xiǎn)服務(wù)等。與此同時(shí)，西班牙的實(shí)業(yè)家們也盯緊了那些希望來(lái)西班牙養(yǎng)老的北歐人的“錢口袋”，異地養(yǎng)老實(shí)在是一項(xiàng)互利雙贏的好事情，已經(jīng)被越來(lái)越多的

24、國(guó)家、企業(yè)和老年人所認(rèn)可。 歐洲養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的巨大發(fā)展?jié)摿Σ粌H僅吸引了歐洲的企業(yè)，許多歐美一流的大公司也開始搶灘登陸。全美最大的老年人生活服務(wù)提供商加國(guó)安老院，已在德國(guó)開辦9家聯(lián)合企業(yè)，在英國(guó)開辦了15家，正在開發(fā)西歐市場(chǎng)。該公司在倫敦附近開設(shè)的一家老年公寓，每月的費(fèi)用雖高達(dá)4000英鎊（7917美元），但仍客源不斷，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)一路飄升，截止現(xiàn)在該公司的股票已經(jīng)上升了32%。 獨(dú)居老人增多，居家養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展強(qiáng)盛，多數(shù)為私人控股公司所掌握。據(jù)歐盟和美國(guó)退休者協(xié)會(huì)2006年的一份報(bào)告，在挪威、荷蘭和丹麥，96%的老人獨(dú)居，居家養(yǎng)老服務(wù)需求巨大。在英國(guó)，居家養(yǎng)老服務(wù)是老齡產(chǎn)業(yè)最活躍

25、的一個(gè)因素，價(jià)值110億英鎊的居家養(yǎng)老服務(wù)產(chǎn)業(yè)，多數(shù)被大公司控制。這個(gè)市場(chǎng)在德國(guó)也很強(qiáng)盛，目前有10000多家養(yǎng)老院為體弱的老人提供居家養(yǎng)老服務(wù)，近8年內(nèi)上升了23%。 美國(guó) 美國(guó)于上世紀(jì)60年代末進(jìn)入老齡社會(huì)，截止到2002年，60歲及以上的老年人口比重已占美國(guó)總?cè)丝诘?6%。由于美國(guó)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力強(qiáng)，70年代中就開始社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施的興建和老年社區(qū)的開發(fā)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，家人同居的老人很少，75％的老人擁有自己的住宅，因此只是到年齡高到生活無(wú)法自理時(shí)才進(jìn)入社會(huì)養(yǎng)老設(shè)施。 美國(guó)老年住宅分為5種模式： ①獨(dú)立式住宅 ②老年公寓（集合住宅） ③養(yǎng)老院 ④護(hù)理院 ⑤老年養(yǎng)生社區(qū)（綜合老年人住宅小區(qū)

26、） 在美國(guó)，社會(huì)非常發(fā)達(dá)，還是家庭養(yǎng)老為主。真正進(jìn)入機(jī)構(gòu)養(yǎng)老院的只有20%，其余都是家庭養(yǎng)老。很多美國(guó)老人都有拿著退休金到風(fēng)景優(yōu)美、適宜養(yǎng)老的國(guó)度、地區(qū)養(yǎng)老的人群，如美國(guó)的退休老人到佛羅里達(dá)、夏威夷、墨西哥海濱購(gòu)房長(zhǎng)住，安度晚年。 目前在美國(guó)一些地方，“以房養(yǎng)老”已被許多美國(guó)人認(rèn)為是一種最有效的養(yǎng)老方式，美國(guó)，是“以房養(yǎng)老”模式的鼻祖。許多美國(guó)老年人在退休前10年左右就為了自己養(yǎng)老而購(gòu)買了房子，然后把富余的部分出租給年輕人使用，利用年輕人支付的房租來(lái)維持自己的退休后生活。由于美國(guó)的房屋出租業(yè)比較發(fā)達(dá)，美國(guó)人支出的房租大約占個(gè)人支出的1/4到1/3，因而房屋出租的收益也是比

27、較可觀的。 除此之外，美國(guó)政府和一些金融機(jī)構(gòu)向老年人推出了“以房養(yǎng)老”的“倒按揭”貸款，至今已有20多年的經(jīng)驗(yàn)。“倒按揭”發(fā)放對(duì)象為62歲以上的老年人，有三種形式，前兩種與政府行為相關(guān)，后一種則由金融機(jī)構(gòu)等辦理，不需政府的認(rèn)可手續(xù)。除美國(guó)之外，加拿大也是倒按揭貸款業(yè)務(wù)發(fā)展比較快的國(guó)家之一。 美國(guó)建筑規(guī)模大，社區(qū)有各種各樣的俱樂部，開設(shè)的課程和組織的活動(dòng)超過80種以上。代表樓盤：太陽(yáng)城中心、鳳凰城。 德國(guó) 20世紀(jì)90年代度過開始倡導(dǎo)“照料護(hù)理式住宅”,并迅速發(fā)展為德國(guó)老年住房的主要模式。 護(hù)理理念+建筑理念+環(huán)境理念，三者相結(jié)合的護(hù)理型住宅。 一般這樣的模式應(yīng)

28、以房間招租，機(jī)構(gòu)提供老年服務(wù)為主線的經(jīng)營(yíng)模式。 從國(guó)外的以上產(chǎn)品來(lái)看，它們建造養(yǎng)老社區(qū)的理念、人文關(guān)懷的表現(xiàn)都值得我們借鑒。在建造中國(guó)特色的養(yǎng)老社區(qū)上應(yīng)考慮兩方面內(nèi)容：一方面，社區(qū)必須為老年人提供基本的養(yǎng)老設(shè)施與硬件配套，社區(qū)乃至老人居住的空間必須是特別為老年人設(shè)計(jì)、符合老年設(shè)計(jì)規(guī)范的居住設(shè)施和服務(wù)；另一方面，提出適合老人養(yǎng)老的健康環(huán)境以及為老年人配套的軟性服務(wù)。 比較項(xiàng) 西方型社會(huì) 東方型社會(huì) 傳統(tǒng)家庭觀 社會(huì)風(fēng)尚是獨(dú)立自主，互不拖累 社會(huì)公德應(yīng)贍養(yǎng)老人，敬老愛幼 主體家庭結(jié)構(gòu) 親子分居小家庭為主體 多代同堂大家庭為主體 老年福利體制 政府立法，社會(huì)保險(xiǎn) 政府立

29、法，社會(huì)家庭共擔(dān) 老年福利對(duì)策 增強(qiáng)老人獨(dú)立生活能力 增強(qiáng)家庭養(yǎng)老功能 老年住宅形式 低層獨(dú)立式住宅或公寓 對(duì)層集合式住宅或公寓 社區(qū)服務(wù)目標(biāo) 援護(hù)純老年家庭 援護(hù)住宅養(yǎng)老環(huán)境 老年居住福利設(shè)施 滿足老人對(duì)居住環(huán)境多樣性需求 開發(fā)社區(qū)服務(wù)網(wǎng)點(diǎn)，收養(yǎng)在宅養(yǎng)老有困難者 結(jié)論： 企業(yè)需從建造以人為本的人居環(huán)境的層面上重視社區(qū)中的老年問題，并從專業(yè)上解決老年住宅實(shí)施中的技術(shù)問題。 把老年居住建筑的規(guī)劃納入居住區(qū)的規(guī)劃當(dāng)中，是老年住宅的發(fā)展趨勢(shì)。日本、新加坡的老年建筑模式對(duì)中國(guó)的老年住宅規(guī)劃設(shè)計(jì)更具有借鑒意義。 老年住宅設(shè)計(jì)不僅關(guān)注老年人的居住環(huán)境，同

30、樣關(guān)注老年人的心理感受。 老年住宅設(shè)計(jì)應(yīng)注重周圍配套設(shè)施以及護(hù)理體系的完善。 三、養(yǎng)老地產(chǎn)的建議 1、老年住宅應(yīng)當(dāng)配備的基礎(chǔ)設(shè)施明細(xì)表 2、環(huán)境因素： 選擇環(huán)境質(zhì)量良好、交通便捷的場(chǎng)地，作為規(guī)劃的先決條件。 靠近基本的社區(qū)公共設(shè)施，同時(shí)遠(yuǎn)離喧鬧的文娛場(chǎng)所。 場(chǎng)地內(nèi)的合理規(guī)劃與設(shè)計(jì)： ①盡可能在樓內(nèi)外為老年人提供各種鄰里交流、人際交流的公共交往空間和環(huán)境。 ②場(chǎng)地應(yīng)有足夠面積，以滿足開展戶外活動(dòng)的要求。 ③居住區(qū)內(nèi)路網(wǎng)設(shè)置合理，人車分流，來(lái)自主干道的噪音少； ④處理好合設(shè)或鄰設(shè)的其他設(shè)施與住宅之間的關(guān)系，既提供公共交往空間，利于老人開展體育活動(dòng)，

31、又方便生活。 容積率在1.0～0.1之間均可進(jìn)行老年住宅開發(fā)； 合適容積率的用地可做“兩代居” 模式的老年住宅開發(fā)； 低容積率的用地適合低密度的老年綜合社區(qū)的開發(fā)。 3、養(yǎng)老地產(chǎn)需具備的重要特征： ①入住對(duì)象的多樣性； ②建筑形式的多樣性； ③老年公用建筑等設(shè)施； ④服務(wù)醫(yī)療人員的配備。 養(yǎng)生房產(chǎn)相對(duì)于普通房產(chǎn)，養(yǎng)生房產(chǎn)通過轉(zhuǎn)讓10-15年的物業(yè)使用權(quán)、入住權(quán)收回全部或部分物業(yè)投資成本。其剩余年限的物業(yè)產(chǎn)權(quán)價(jià)值（含增值）為最終實(shí)際收益。按普通地產(chǎn)30%贏利能力計(jì)算，養(yǎng)生房產(chǎn)的贏利能力（即使不含養(yǎng)生主題本身贏利）達(dá)到普通房產(chǎn)的3倍以上。 四、國(guó)內(nèi)社區(qū)養(yǎng)老的

32、服務(wù)模式 1、社區(qū)助老服務(wù) 1.1、人員構(gòu)成：助老員、老年社會(huì)工作者、志愿者、家政服務(wù)人員以及養(yǎng)老護(hù)理員、社區(qū)衛(wèi)生所護(hù)士等； 1.2、服務(wù)內(nèi)容：為居家老人提供理發(fā)、維修、環(huán)境衛(wèi)生清潔、物件搬運(yùn)等家政服務(wù)，社區(qū)助老員主要工作還包括探訪、聯(lián)系、送餐、協(xié)調(diào)家政服務(wù)、陪同就醫(yī)，少數(shù)還提供梳洗、喂食、洗衣等。 1.3、服務(wù)存在問題：目前國(guó)內(nèi)各個(gè)城市的社區(qū)助老人員工作范疇不明確，助老員隊(duì)伍也多以女性為主，學(xué)歷低，年齡大，服務(wù)主要以衛(wèi)生清潔、飲食服務(wù)、探訪服務(wù)、陪同服務(wù)（陪同就醫(yī)為主，其次有陪聊、陪旅游等）為主，由于不懂老年人的生理、心理特點(diǎn)，經(jīng)常在服務(wù)過程中出現(xiàn)一些意外。 1.4、居家老人的需求

33、： 據(jù)調(diào)研數(shù)據(jù)顯示：有13.9%的高齡老人回答他們需要照護(hù)時(shí)得不到及時(shí)照護(hù)，主要的原因中“子女工作忙”排在首位，占半數(shù)以上，從中也從一個(gè)側(cè)面體現(xiàn)了老年人傳統(tǒng)的“養(yǎng)兒防老”的觀念。但隨著家庭的小型化和計(jì)劃生育效應(yīng)的凸顯，越來(lái)越多的子女將無(wú)法 五、國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的案例 1、 國(guó)內(nèi)養(yǎng)老養(yǎng)生住宅分類分析 1.1、康療型養(yǎng)老 1.2、居家型養(yǎng)老 1.3、立體型養(yǎng)老： 論點(diǎn)：開發(fā)商只有從硬件配套（壞境、戶型、活動(dòng)場(chǎng)所、醫(yī)療配套）到軟件服務(wù)（醫(yī)療檢查、老年運(yùn)動(dòng)、娛樂活動(dòng)）等都有用心在研究，從老年人自身需求出發(fā)，從外到內(nèi)打造了一個(gè)精品項(xiàng)目。因?yàn)橛眯脑谧?，所?/p>

34、廣受好評(píng)。而相對(duì)于國(guó)內(nèi)其他開發(fā)商操作的失敗案例來(lái)說，很多都只是停留在“炒作養(yǎng)老地產(chǎn)”這個(gè)概念上，價(jià)格不合理、環(huán)境空間狹小、老年服務(wù)沒配套、護(hù)理系統(tǒng)缺乏、生活單一等等直接造成了項(xiàng)目的失敗。養(yǎng)老地產(chǎn)作為一項(xiàng)“功能性突出”的地產(chǎn)項(xiàng)目，更應(yīng)該立足于完善“功能性”方面，只有立足于老年人這一特殊消費(fèi)群體的生理、心理需求，才能樹立成功的品牌項(xiàng)目。 下面介紹立體型養(yǎng)老地產(chǎn)中最成功案例的各個(gè)要素： 成功案例分析：東方太陽(yáng)城 1.4、農(nóng)家休閑養(yǎng)老： 1.5、異地購(gòu)房養(yǎng)老 國(guó)內(nèi)現(xiàn)在分析： 六、結(jié)合的可行性分析

35、 從地產(chǎn)公司而言，養(yǎng)老服務(wù)并不是自己的強(qiáng)項(xiàng)，比較好實(shí)現(xiàn)的是地產(chǎn)項(xiàng)目環(huán)境、硬件等方面的配套完善，而在軟服務(wù)上就算是物業(yè)公司也都不是很擅長(zhǎng)。而如果一個(gè)定位為養(yǎng)老地產(chǎn)的項(xiàng)目，只是在戶型、小區(qū)綠化、活動(dòng)房設(shè)施配套上滿足需求，那無(wú)疑是失敗的。 而對(duì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)來(lái)說，由于資金問題，一般自行開發(fā)的養(yǎng)老項(xiàng)目多是租賃現(xiàn)有建筑，進(jìn)行重新裝修，完善功能性用房，這樣的操作模式資金占用比較少，容易回收資金，但項(xiàng)目設(shè)施壞境、交通等都受到局限。雖然也有大資金投入的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，自行拍地建設(shè)，相對(duì)來(lái)說資金投入大，項(xiàng)目環(huán)境及建筑物雖然能自行設(shè)計(jì)規(guī)劃，容易在硬件形象上得到提升，但是資金占用大的情況下，對(duì)于養(yǎng)老投資這種

36、資金回流比較慢的項(xiàng)目是比較不劃算的。 養(yǎng)老機(jī)構(gòu)和養(yǎng)老地產(chǎn)，一個(gè)強(qiáng)項(xiàng)在于軟件服務(wù)、一個(gè)強(qiáng)項(xiàng)在于硬件配套，合作才能更好的創(chuàng)建一個(gè)功能健全的養(yǎng)老項(xiàng)目。 我國(guó)目前的社會(huì)化養(yǎng)老模式，主要是由社會(huì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老和社區(qū)居家養(yǎng)老兩種模式構(gòu)成。 社區(qū)居家養(yǎng)老與社會(huì)機(jī)構(gòu)養(yǎng)老概念區(qū)別在于，從養(yǎng)老的居住方式而言，機(jī)構(gòu)是相對(duì)集中居住，占總比例的5%；居家是分散在家庭居住，占總比例的90%。這種社會(huì)化養(yǎng)老模式的特點(diǎn)在于：讓老人住在自己家里，在繼續(xù)得到家人照顧的同時(shí)，由社區(qū)的有關(guān)服務(wù)機(jī)構(gòu)和人士為老人提供上門服務(wù)或托老服務(wù)。在目前養(yǎng)老的形勢(shì)下，社區(qū)養(yǎng)老是對(duì)傳統(tǒng)家庭養(yǎng)老模式的補(bǔ)充與更新，具有廣闊的空間，其中起效應(yīng)的就是養(yǎng)老的軟

37、件服務(wù)項(xiàng)目 而在社區(qū)養(yǎng)老的快速發(fā)展中，社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)項(xiàng)目比較單一、經(jīng)費(fèi)投入不足、沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和管理規(guī)范、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)組織仍然落后于老年人的服務(wù)需求、存在數(shù)量較少、管理水平低等諸多問題日顯突出，怎樣規(guī)避這類問題將關(guān)系到中老年人的養(yǎng)老問題，同時(shí)也關(guān)系到社區(qū)養(yǎng)老組織的切身利益。 在我國(guó)居家護(hù)理仍處于起步階段。我國(guó)老年居家護(hù)理服務(wù)提供者大致可分為正式和非正式護(hù)理者兩大類，居家護(hù)理服務(wù)的主要范圍包括家庭健康護(hù)理和家庭病床護(hù)理。無(wú)論從護(hù)理形式上還是內(nèi)容上，結(jié)構(gòu)還比較單一，底子比較薄弱。 很多調(diào)查數(shù)據(jù)表明，老年人對(duì)居家護(hù)理服務(wù)需求量較大，尤其是對(duì)慢性病隨訪和醫(yī)院的連續(xù)治療的服務(wù)需求。再加上中國(guó)的傳統(tǒng)文化

38、決定老年人愿意選擇居家養(yǎng)老這一傳統(tǒng)模式，而不愿意去養(yǎng)老機(jī)構(gòu)養(yǎng)老，這就對(duì)居家護(hù)理提出了更嚴(yán)重的挑戰(zhàn)。 如何建立針對(duì)我國(guó)國(guó)情的老年居家護(hù)理的醫(yī)療保險(xiǎn)制度，如何建立和完善老年居家護(hù)理的體系，如何培養(yǎng)專業(yè)化的老年人居家護(hù)理人才，不僅是人口老齡化對(duì)我們提出的新的要求，更是我國(guó)老年居家養(yǎng)老迫在眉睫的工作。 養(yǎng)老地產(chǎn)與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的聯(lián)營(yíng)合作，在未來(lái)將成為必然趨勢(shì)，只有軟硬結(jié)合，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，才能把養(yǎng)老項(xiàng)目做得更深入，對(duì)于雙方的品牌樹立與推廣，有著重要意義。 做養(yǎng)老地產(chǎn)，說難不難，說容易也不容易。如果只是為了囤地而進(jìn)行養(yǎng)老地產(chǎn)的炒作，在未來(lái)只能凸顯經(jīng)濟(jì)效益，而有虧于企業(yè)品牌效益。最近福建省各地市的土地部門已經(jīng)開始對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等概念地產(chǎn)產(chǎn)生了諸多抵觸和猜疑，為了地產(chǎn)品牌的長(zhǎng)期發(fā)展，衷心建議地產(chǎn)企業(yè)在運(yùn)作養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，能優(yōu)先考慮與養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的合作。地產(chǎn)企業(yè)提供場(chǎng)地，養(yǎng)老機(jī)構(gòu)進(jìn)行托管，共同為業(yè)主服務(wù)，也為各自企業(yè)進(jìn)行品牌推廣。 福建福州廖捷凱 2013-5-24 31