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1、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法范例1、基準(zhǔn)地價(jià)成果介紹與應(yīng)用基準(zhǔn)地價(jià)成果介紹及內(nèi)涵市土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告于2005年8月12日公布實(shí)施，其基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵為市區(qū)范圍內(nèi)，以下設(shè)定條件下，按用途分級(jí)別國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的平均價(jià)格：基準(zhǔn)日為2004年12月31日，土地用途為商業(yè)、工業(yè)、住宅用地，土地開發(fā)程度為市政“五通一平”（即通路、供電、通訊、供水、排水及場(chǎng)地平整，土地使用年限為各用途法定最高出讓年限（商業(yè)40年、住宅70年、工業(yè)50年），容積率為各用途平均容積率，商業(yè)容積率1.5，住宅容積率1.3。不同用途基準(zhǔn)地價(jià)參照表3-1-1。表3-1-1 區(qū)級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)表 單位：元/平方米土地級(jí)別商業(yè)用地住宅用地工

2、業(yè)用地一16851020590二1230815445三970680375四760590255五540460六420375七295成果應(yīng)用所謂基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法，是指利用城鎮(zhèn)基準(zhǔn)地價(jià)與基準(zhǔn)地價(jià)修正體系等評(píng)估成果，按照替代原則就估價(jià)對(duì)象的區(qū)域條件與個(gè)別條件與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對(duì)照修正系數(shù)表選取相應(yīng)的修正系數(shù)對(duì)基準(zhǔn)地價(jià)進(jìn)行修正，進(jìn)而求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)基準(zhǔn)日價(jià)格的一種方法。依據(jù)中華人民共和國(guó)國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)（GB/T185082001）城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程（以下簡(jiǎn)稱規(guī)程）和區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告，商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法的計(jì)算公式為：基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估的宗地地價(jià)（評(píng)估設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地

3、價(jià)）基準(zhǔn)地價(jià)K1K2K3 K4K5（1K）K6式中：K1期日修正系數(shù)K2土地使用年期修正系數(shù)K3土地形狀修正系數(shù)K4容積率修正系數(shù)K5其它修正K6開發(fā)程度修正K影響地價(jià)區(qū)域因素與個(gè)別因素之和2、確定估價(jià)對(duì)象的土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)估價(jià)對(duì)象評(píng)估設(shè)定用途為商業(yè)用地，根據(jù)其位置并對(duì)照市區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)圖，確定估價(jià)對(duì)象位于商業(yè)一級(jí)地范圍，基準(zhǔn)地價(jià)為1685元/平方米。3、確定期日修正系數(shù)依據(jù)市區(qū)土地定級(jí)估價(jià)更新報(bào)告可知，市區(qū)基準(zhǔn)地價(jià)基準(zhǔn)日為2004年12月31日，而本次評(píng)估的估價(jià)基準(zhǔn)日為2006年6月20日，以2005年1月同用途地價(jià)指數(shù)為100，據(jù)估價(jià)人員調(diào)查分析，市區(qū)的商業(yè)用地地價(jià)略有上漲，但幅度

4、不大，分析確定其地價(jià)指數(shù)為102，故確定期日修正系數(shù)K1102/1001.02。4、確定土地使用權(quán)年期修正系數(shù)K21（1r）m/1（1r）n公式中：K2土地使用權(quán)年期修正系數(shù)r 土地還原率6%（土地還原率按評(píng)估基準(zhǔn)日時(shí)中國(guó)人民銀行公布的一年期（含一年）存款利率2.25%，綜合考慮通貨膨脹，再加上一定的風(fēng)險(xiǎn)因素調(diào)整值按6%計(jì)）n 基準(zhǔn)地價(jià)土地使用年限m 估價(jià)對(duì)象土地使用年限基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的商業(yè)用地的土地使用年限為40年，本次評(píng)估設(shè)定估價(jià)對(duì)象的土地使用年限為40年，故土地使用年限修正系數(shù)為K21.0。5、確定容積率修正系數(shù)依據(jù)區(qū)土地定級(jí)估價(jià)更新報(bào)告商業(yè)用地容積率修正系數(shù)表（見表3-1-2）和委托方提

5、供的資料，估價(jià)對(duì)象的容積率為3.82，大于最大容積率3，本次評(píng)估參照容積率3進(jìn)行修正，根據(jù)容積率修正體系，則估價(jià)對(duì)象的容積率修正系數(shù)為1.335。估價(jià)對(duì)象容積率修正系數(shù)表詳見表3-1-2。表3-1-2區(qū)商業(yè)用地容積率修正系數(shù)表容積率11.52.53修正系數(shù)0.86911.2851.3356、確定形狀修正系數(shù)根據(jù)估價(jià)對(duì)象平面圖，估價(jià)對(duì)象形狀為類似矩形，較規(guī)則，利用方便。依據(jù)市2005年公布的市區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告關(guān)于宗地形狀修正系數(shù)表（見表3-1-3）及估價(jià)對(duì)象實(shí)際情況，本次估價(jià)確定宗地形狀修正系數(shù)為1.0。表3-1-3 宗地形狀系數(shù)修正表用途形狀規(guī)則，長(zhǎng)方形或矩形，利用方便形狀較規(guī)則，

6、近似長(zhǎng)方形、矩形，利用較方便較規(guī)則梯形、多邊形，利用一般不規(guī)則多邊形、利用有一定困難形狀極不規(guī)則，三角形、條形等，利用困難住宅11-0.950.95-0.900.90-0.800.80商業(yè)11-0.950.95-0.900.90-0.800.80工業(yè)11-0.950.95-0.900.90-0.850.857、確定影響地價(jià)區(qū)域因素與個(gè)別因素修正系數(shù)根據(jù)市區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告中商業(yè)一級(jí)地影響因素說明與修正體系（見表3-1-4），建立估價(jià)對(duì)象地價(jià)影響因素說明與修正系數(shù)表（表3-1-5）。表3-1-4 商業(yè)用地地價(jià)影響因素指標(biāo)說明與修正系數(shù)表（一級(jí)地）項(xiàng) 目?jī)?yōu)較 優(yōu)一 般較 劣劣因素因子指標(biāo)

7、+%指標(biāo)+%指標(biāo)+%指標(biāo)-%指標(biāo)-%商服繁華度距市級(jí)商服中心距離(m)6005.22距區(qū)級(jí)商服中心距離(m)8002.03距集貿(mào)市場(chǎng)距離(m)9001.45交通條件距火車站距離(m)8001.45距汽車站距離(m)8001.45道路類型混合型主干道2.66生活型主干道1.33生活型次干道0交通型主干道1.16支路2.32距公交站點(diǎn)距離(m)4000.87環(huán)境條件環(huán)境質(zhì)量無污染1.99輕微污染1有一定污染0污染較重0.87污染嚴(yán)重1.74周圍土地利用類型商服業(yè)2.99商辦綜合1.5商住綜合0住宅1.31其它2.61臨街狀況十字路口1.99丁字路口1臨主街0臨次街0.87不臨街1.74寬深比11.

8、991-0.810.8-0.600.6-0.40.870.41.74臨街深度(m)151.76規(guī)劃條件周圍土地規(guī)劃用途商服2.99商住綜合1.5綜合0辦公1.31其它2.61表3-1-5估價(jià)對(duì)象地價(jià)影響因素說明與修正系數(shù)表影響因素宗地條件說明土地級(jí)別商業(yè)一級(jí)商服繁華度距市級(jí)商服中心距離480米優(yōu)劣度較劣修正系數(shù)-2.61距區(qū)級(jí)商服中心距離180米優(yōu)劣度優(yōu)修正系數(shù)2.33距集貿(mào)市場(chǎng)距離900米優(yōu)劣度劣修正系數(shù)-1.45交通條件距長(zhǎng)途汽車站距離1500米優(yōu)劣度劣修正系數(shù)-1.45距火車站距離1500米優(yōu)劣度劣修正系數(shù)-1.45距公交站點(diǎn)距離臨公交站點(diǎn)優(yōu)劣度優(yōu)修正系數(shù)1道路類型中興東大街，混合型主干

9、道優(yōu)劣度優(yōu)修正系數(shù)2.66環(huán)境條件環(huán)境質(zhì)量衛(wèi)生及視覺條件一般，輕微污染優(yōu)劣度較優(yōu)修正系數(shù)1周圍土地利用類型商服業(yè)優(yōu)劣度優(yōu)修正系數(shù)2.99臨街狀況與朝向臨主街優(yōu)劣度一般修正系數(shù)0寬深比0.58優(yōu)劣度較劣修正系數(shù)-0.87臨街深度52.79優(yōu)劣度劣修正系數(shù)-1.76規(guī)劃條件周圍土地規(guī)劃用途商服優(yōu)劣度優(yōu)修正系數(shù)2.99合計(jì)3.38因此，估價(jià)對(duì)象區(qū)域與個(gè)別因素修正系數(shù)K3.38%。8、其他修正估價(jià)對(duì)象作為商場(chǎng)建成時(shí)間較早，其功能結(jié)構(gòu)過時(shí)、無停車場(chǎng)，對(duì)估價(jià)對(duì)象的土地價(jià)值造成負(fù)面影響，在采用基準(zhǔn)地價(jià)修正方法中加入這方面因素的修正，修正率為15%，即修正后的宗地地價(jià)=基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)（1

10、-15%）。9、計(jì)算基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)經(jīng)以上分析可得到，估價(jià)對(duì)象在基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定條件下的土地價(jià)值，詳見表3-1-8。基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度條件下的宗地地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)K1K2K3 K4K5（1K）10、確定開發(fā)程度修正依據(jù)人民政府2005年批準(zhǔn)實(shí)施的市區(qū)土地級(jí)別與基準(zhǔn)地價(jià)更新報(bào)告可知，各種開發(fā)程度的開發(fā)費(fèi)用是指對(duì)應(yīng)每種開發(fā)程度在中配置情況下的平均開發(fā)費(fèi)用(見表表3-1-5)。表3-1-5 各種開發(fā)程度平均開發(fā)費(fèi)用表開發(fā)程度三通一平四通一平五通一平六通一平七通一平費(fèi)用(元/平方米)6080100125150基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的土地開發(fā)程度為中配置條件下“五通一平”。本次估價(jià)對(duì)象設(shè)定的開發(fā)程度

11、為 “七通一平”的開發(fā)狀況，與基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的中配置標(biāo)準(zhǔn)和對(duì)應(yīng)的“七通一平”的中配置標(biāo)準(zhǔn)存在一定差異，故需在估價(jià)對(duì)象設(shè)定開發(fā)程度對(duì)應(yīng)中配置基礎(chǔ)上按照開發(fā)程度調(diào)整系數(shù)表(表3-1-6)進(jìn)行調(diào)整，并進(jìn)一步修正基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定的中配置標(biāo)準(zhǔn)。具體情況詳見表3-1-6、表3-1-7。表3-1-6 開發(fā)程度調(diào)整系數(shù)及估價(jià)對(duì)象調(diào)整系數(shù)表項(xiàng)目高配置水平（成體系）中配置水平（主干通過）低配置水平（接近主干）系數(shù)（+%）開發(fā)情況系數(shù)（%）開發(fā)情況系數(shù)（-%）開發(fā)情況通路3-6路網(wǎng)密度大，道路等級(jí)高，路況質(zhì)量?jī)?yōu)，通達(dá)度高，達(dá)到規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)0通達(dá)度一般，能滿足通達(dá)需要，有主次干道路通過，路況質(zhì)量一般3-6區(qū)域內(nèi)道路少或僅支

12、路，路況差，遠(yuǎn)離主干道路通電2-3建有變電站，通過地下電纜輸送電源，電力供應(yīng)充分0有架空輸電線路經(jīng)過，接電方便，電力基本能滿足需要2-3遠(yuǎn)離輸電線路，接電不方便通訊1-2地埋通信光纜，通訊方便快捷，電話裝機(jī)容量充足，達(dá)到規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)0有主要架空電纜通過，接線方便。1-2距電纜有一定距離，可以接線但不方便供水1-3靠近水廠，供水系統(tǒng)呈循環(huán)狀，供水保證率極高能滿足要求，達(dá)到規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)0有市政供水主管道通暢，管徑能滿足日常需要，用水條件基本便利1-3遠(yuǎn)離供水主管道，可連接但不方便或保證率低排水2-4雨污分流，砼管通排放，截面大，路面雙排，通暢度極高。達(dá)到規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)0雨污分流路面單排或雨污合流暗溝

13、排放截面大，排水通暢，基本能滿足需要2-4雨污合流暗溝排放，截面小，路面單排，排水條件差，遇大雨排放不及。供暖1-3鄰市政供暖主管道，留有接口，易接通，保證率高0區(qū)域內(nèi)有主管通過，距離不遠(yuǎn)，可連接1-3遠(yuǎn)離供暖主管道，可連接但不方便供氣1-3鄰市政供氣主管道，留有接口，易接通，保證率高0區(qū)域內(nèi)有市政主管通過，距離不遠(yuǎn)，可連接1-3遠(yuǎn)離供氣主管道，可連接但不方便平整1-2地面平整，大部分硬化，易利用0地面基本平整，基本可以利用1-2地面無大起伏，需經(jīng)過簡(jiǎn)單平整，才可以利用表3-1-7 估價(jià)對(duì)象開發(fā)程度修正表項(xiàng)目通路通電通訊供水排水供暖供氣平整合計(jì)估價(jià)對(duì)象情況區(qū)域內(nèi)通達(dá)度高，有中興東大街、順德路等

14、主干道通過，道路等級(jí)高，路況好但路網(wǎng)密度一般有市政架空輸電線路經(jīng)過，接電方便，電力基本能滿足需要有主要架空電纜通過，接線方便。有市政中興東大街供水主管道通暢，管徑能滿足日常需要，用水條件基本便利雨污分流路面雙排，排水通暢鄰市政中興東大街供暖主管道，留有接口，較易接通，保證率高鄰市政供氣主管道，留有接口，易接通，保證率高宗地內(nèi)地面基本平整，基本可以利用修正系數(shù)3%0%0%0%2%2%2%0%9%故估價(jià)對(duì)象開發(fā)費(fèi)用K6150（1+9%）163.5元/平方米11、確定基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法測(cè)算的宗地價(jià)格根據(jù)計(jì)算公式和以上測(cè)算過程，可得到估價(jià)對(duì)象在評(píng)估設(shè)定開發(fā)程度條件下，利用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法評(píng)估的宗地價(jià)格，計(jì)算結(jié)果見表3-1-8。表3-1-8 基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法計(jì)算結(jié)果一覽表(元/平米)宗地編號(hào)宗地名稱宗地所在區(qū)域基準(zhǔn)地價(jià)期日修正系數(shù)土地使用年期修正系數(shù)容積率修正系數(shù)形狀修正系數(shù)區(qū)域因素及個(gè)別因素修正系數(shù)%基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正后地價(jià)其它修正系數(shù)基準(zhǔn)地價(jià)修正后地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)設(shè)定開發(fā)程度下的開發(fā)費(fèi)本次估價(jià)設(shè)定開發(fā)程度下的開發(fā)費(fèi)宗地地價(jià)M1人民商場(chǎng)用地16851.0211.33513.382441.780.852016.21100163.52079.71