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1、世紀佳園二期房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告世紀佳園二期房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告一、總 論1.1項目建設(shè)背景 南昌市光廈房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的“世紀佳緣佳園住宅小區(qū)” ，以高品質(zhì)的開發(fā)建設(shè)，優(yōu)美的居住環(huán)境和一流的物業(yè)管理為南昌市住宅小區(qū)樹立了良好的形象，受到市民的廣泛好評。為滿足南昌市城市居民21世紀新的住房要求，創(chuàng)建新型城市住宅小區(qū)，該公司經(jīng)過全面認真的市場調(diào)研，對項目區(qū)位環(huán)境進行反復的分析比較，根據(jù)自前房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀與發(fā)展趨勢，選擇靠近江西科技園，與“世紀佳園住宅小區(qū)”相連的現(xiàn)南昌市愛華紡織廠區(qū)內(nèi)，開發(fā)中高檔佳園二期”住宅，與“佳園一期”連成一片，佳園一期銷售已基本結(jié)束，該公司和佳園小區(qū)良好

2、的形象普遍得到南昌市市民和政府的認可，這為本項目的開發(fā)帶來不可多得的商機。根據(jù)南昌市城市規(guī)劃發(fā)展需要以及青云譜區(qū)控制性規(guī)劃要求，南昌市房地產(chǎn)開發(fā)公司已同南昌市愛華紡織廠以定點拆遷的方式達成協(xié)議，獲得該廠333335平方米生產(chǎn)用地。開發(fā)建設(shè)用地及土地用途性質(zhì)的變更手續(xù)由南昌市土地管理局和市規(guī)劃局辦理。根據(jù)城市規(guī)劃和該市對產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)要求，南昌市愛華紡織廠廠搬遷至高新技術(shù)開發(fā)區(qū)內(nèi)。該項目初步方案設(shè)計已經(jīng)完成，“佳園二期”項目建議書已經(jīng)省計委批準，各項前期工作和規(guī)劃報批方案工作已相繼開展。1.2項目概況 (1)項目名稱：“世紀佳園二期”項目。 (2)建設(shè)地點：南昌市青云譜區(qū)青云大道白龍路。 (

3、3)建設(shè)單位：南昌市光廈房地產(chǎn)開發(fā)公司。 (4)企業(yè)性質(zhì)：國有。 (5)經(jīng)營范圍：主營：房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營。兼營：建筑材料、 裝飾材料、室內(nèi)外裝飾。 (6)公司類別：專營企業(yè)。 (7)資質(zhì)等級：城市綜合開發(fā)二級。 (8)企業(yè)概況：南昌市光廈地產(chǎn)開發(fā)公司是獨資國有房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)，成立于1993年。16年來，該公司成功開發(fā)了關(guān)上中心區(qū)“宏興大廈”、錢局街職工宿舍項目、交林路職工宿舍，世紀佳園住宅小區(qū)”等項目，總開發(fā)面積24萬平方米，形成一定的開發(fā)規(guī)模，積累了城市住宅小區(qū)開發(fā)經(jīng)驗，并創(chuàng)出了世紀佳園小區(qū)品牌效應，在南昌市房地產(chǎn)行業(yè)站穩(wěn)了腳根，給公司帶來了良好的經(jīng)濟效益和社會效益，企業(yè)得到了較快的發(fā)展?！?/p>

4、世紀佳園二期”是該公司開發(fā)的高標準精品住宅小區(qū)。 (9)工程概況： “佳園二期”項目占地333335平方米，總建筑面積76100平方米，其中多層住宅50960平方米，聯(lián)排低層住宅10140平方米，地下停車庫15000平方米。經(jīng)估算，工程總投資17623萬元，每平方米造價2316元。 (10)資金來源：本項目建設(shè)資金完全由B房地產(chǎn)開發(fā)公司自籌，不足投資通過預售房款解決。 根據(jù)收益計算，所得稅前項目的財務(wù)內(nèi)部收益率為19.8，財務(wù)凈現(xiàn)值(Ic=15)517萬元，投資回收期2.9年。投資利潤率17.8，利稅率26.2，計算期內(nèi)國家稅收2629萬元。財務(wù)分析結(jié)果表明，項目的社會效益和經(jīng)濟效益較好。1.

5、3主要經(jīng)濟技術(shù)指標 “世紀佳園二期項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標見表一13。表一1-3 “世紀佳園二期”項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標序號項目名稱單位指標1總占地面積平方米33333.52總建筑面積平方米761003建筑容積率1.44小區(qū)綠化率%40以上5戶均面積 多層住宅平方米/戶A型100、B型120聯(lián)排低層住宅平方米/戶1606地下停車庫車位30平方米/車位500個15000平米7綜合售價 多層高層住宅元/平方米5450聯(lián)排低層住宅元/平方米58508地下停車庫元/位75009建設(shè)投資萬元2762310每平方米建設(shè)投資元362911投資利潤率%17.712全部投資財務(wù)內(nèi)部收益率（稅前）%18.713全部投資

6、財務(wù)凈現(xiàn)值（稅前）萬元37914全部投資投資回收期（稅前）年2.9二、住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略 市場分析與預測2.1當前住宅市場現(xiàn)狀進入2009年以來，在加快住宅建設(shè)和深化城鎮(zhèn)住房制層革的推動下，以住宅為主體的房地產(chǎn)市場，總體上呈現(xiàn)平穩(wěn)發(fā)展的態(tài)勢。主要表現(xiàn)在： （1）商品房開發(fā)投資穩(wěn)步回升。1992年房地產(chǎn)業(yè)超速發(fā)1993年下半年起宏觀調(diào)控，至1995年以后，房地產(chǎn)開發(fā)投資一度出現(xiàn)增速減緩的趨勢。1997年以后，商品房投資逐步增加，1998年，在國民生產(chǎn)總值增長的7.8%中，住宅建設(shè)的貢獻率達到1個百分點以上。 （2）在住房分配貨幣化和各地促進房地產(chǎn)市場政策推動下，居民對住房消費的投入迅速增加，

7、購房積極性大大提高，新的消費熱點正在逐步形成。 （3）住房公積金制度逐步完善，個人住房消費貸款迅猛發(fā)展。近幾年來，住房消費信貸迅速發(fā)展起來，有力地支持了居民房，成為啟動房地產(chǎn)市場的一大亮點。 （4）房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動效應突出，三級市場漸趨活躍。房地產(chǎn)二、三級市場聯(lián)動從理論探討轉(zhuǎn)向廣泛的實踐，房屋置換活動蓬勃展開，必將成為住宅市場的一個熱點。2.2南昌市商品房現(xiàn)狀與市場需求 南昌市城市住宅建設(shè)速度加快，城市居民人均居住面積1998年達到了1098平方米，位居全國大中城市前列。但商品房住宅在居民住房中所占的比例不大，家庭每戶總建筑面積還比較小。從南昌市城市居民住房構(gòu)成現(xiàn)狀來看，商品住宅市場蘊藏

8、著巨大的需求潛力。根據(jù)有關(guān)市場調(diào)查資料，南昌市目前有26的市民住房是“單位借房”，約39屬“房改房”，19是“私房”，只有16的住房是居民“購買的商品房”。從以上現(xiàn)象可以看出，目前商品房在南昌市市民住宅構(gòu)成中所占的比例仍然很小，商品房的消費潛力和商品住宅的市場空間很大。隨著住房制度改革的進一步深入，住房分配貨幣化，住房消費信貸擴展和住房二級市場的開放，商品住宅將成為居民主要的住房來源。 再從每戶住房總建筑面積來看，居民住房60平方米(指建筑面積，下同)以下的占3896，6080平方米的占338，81100平方米的占1482，101120平方米的占802，121140平方米和141平方米以上的分

9、別只占282和157，有近8758的家庭住房面積在100平方米以下。隨著居民生活水平的提高，收入的增加，部分高收人人群要求住房寬敞、舒適、功能齊備及居住環(huán)境典雅，每套住宅面積在100平方米以上住房尸數(shù)將比現(xiàn)在有較大的提高，住房的升級換代蘊藏巨大的消費潛力?！叭伺c自然和諧發(fā)展”是21世紀對城市新型住宅小區(qū)的呼喚，也是今后對城市住宅小區(qū)開發(fā)建設(shè)的要求。隨著南昌市城市居民收入的日益增加，物質(zhì)文化生活水平不斷提高，居住條件也從只要求戶內(nèi)寬敞、舒適，轉(zhuǎn)移到對住宅的功能、品質(zhì)、科技含量等方面來，不僅要求規(guī)劃合理，建筑容積率低，而且要求綠地率高。根據(jù)南昌市城市經(jīng)濟社會發(fā)展，以及商品房今后發(fā)展趨勢預測，這類“

10、精品住宅”將有不小的市場消費需求，并將逐步成為城市居民今后商品住房的重要選擇條件?！?.3 商品房市場進入品牌角逐時代 隨著住宅市場的不斷發(fā)育和競爭的日趨激烈，住宅市場品牌商品房的出現(xiàn)勢在必行。在商品房日益走向買方市場的今天，消費者對于商品房的關(guān)注將越來越具體全面，不僅要求住宅居住舒適、環(huán)境優(yōu)美、配套齊全，還要考慮文化品位、今后改造余地以及升值潛力等等，這些都是促成品牌商品房出現(xiàn)的客觀環(huán)境。同時，開發(fā)商也會逐漸認識到品牌在住宅開發(fā)中的作用，加大投資力度，全面提升樓盤品質(zhì)，瞄準高品質(zhì)商品住宅這一誘人的市場。在去年南昌市房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)展示會上，許多購房者已把咨詢的重點由價格區(qū)位轉(zhuǎn)向開發(fā)商的品牌。

11、“佳園一期”住宅的成功開發(fā)和火爆銷售，就是一個最好的例子。商品房市場出現(xiàn)品牌角逐趨勢的原因，主要有： （1）先富者的市場潛力。南昌市改革開放20年來，經(jīng)濟快速發(fā)展，城市居民收入水平有很大提高，城市人均收入和消費居國內(nèi)大中城市中上水平，據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，富裕家庭約占3左右，最近兩年，富裕家庭這一比例又有提高，今后還將進一步提高。這部分富裕家庭對中高檔商品住房的需求很大，形成先富者市場潛力。 沿白龍路向前是新迎小區(qū)和大樹營、曙光、東華小區(qū)一帶，是南昌市較早開發(fā)的商品住宅區(qū)，區(qū)內(nèi)人口密度大，聚集了眾多先富起來的人士，下一步商品房的更新?lián)Q代，加上二，、三級市場的放開，將為商品房交易提供方便，并有可能使先

12、富者對高檔次 的品牌商品住宅的潛在需求轉(zhuǎn)化為現(xiàn)實需求。 (2)商業(yè)消費潛力。發(fā)展商貿(mào)一直是南昌市經(jīng)濟發(fā)展的重點之一。為南昌市城市 經(jīng)濟發(fā)展帶來前所未有的機遇，商貿(mào)旅游繁榮，駐市各類商業(yè)機構(gòu)眾多，今后私營企業(yè)也越來越多，私營企業(yè)主的住房需求趨旺，隨著多種所有制成分共存的發(fā)展，大面積戶型住宅可辦公和居住兩用，因此高檔次的商品住房將形成一定的市場需求，像 世紀佳園這樣環(huán)境優(yōu)美、檔次較高的住宅，無論是銷售或出租都有較大的市場潛力。 (3)項目區(qū)位市場潛力?！笆兰o佳園二期”項目位于江西科技園以南，環(huán)境得天獨厚，是開發(fā)高品質(zhì)的精品住宅小區(qū)不可多得的地段位置，加上開發(fā)建設(shè)條件優(yōu)越，開發(fā)品牌商品住宅具有無可比

13、擬的區(qū)位優(yōu)勢，并蘊藏著巨大的區(qū)位市場潛力。2.4 住房消費逐步成為居民消費熱點和投資手段隨著南昌市城鎮(zhèn)居民收入水平的逐步提高，住宅消費將逐步成為居民消費熱點和投資手段。目前，南昌市居民購房除直接居住或自用外，有近15是用于投資保值、增值或出租，這與南昌市市民近幾年生活水平很快提高不無關(guān)系。據(jù)有關(guān)資料統(tǒng)計，1990年南昌市城鎮(zhèn)居民人均收入為1579元，1995年為4384元，1996年汰到5151元，1997年達到6243元，1997年比1995年實際增長424。在居民消費支出中恩格爾系數(shù)已由1990年的557降到1996年的471，最近幾年這一系數(shù)又有新的下降，這標志著居民生活由“溫飽型”向“

14、小康型”的過渡。隨著城市耐用消費品逐步飽和后，消費熱點將轉(zhuǎn)向住房、汽車消費，這是一個必然的趨勢。隨著居民消費水平的提高和住房分配方式的改革，家庭住房消費支出的平均比重將由51上升到12左右。其中中低收入的家庭為610，中高收入家庭為1316，富裕家庭占20-30，加上銀行住房按揭貸款的支持，住房消費熱，點將加快形成。個人購房的比例也由“八五”時期的28增加到1997年的32，目前這一比例已超過50，并保持逐步上升的勢頭。 從以上分析可以看出，“世紀佳園一期”、“北辰小區(qū)”、“陽光小區(qū)”、“金康園等的成功開發(fā)，預示著未來商品房的升級換代，由低檔走向高檔，高品質(zhì)開發(fā)已成為新趨勢，“世紀佳園二期”市

15、場 定位在中高檔住宅，是有其市場需求依據(jù)的。三、項目選址及建設(shè)條件3.1項目選址 1999年以后，江西科技園作為永久性公園，園區(qū)依山傍水，環(huán)境得天獨厚，今后南昌市將嚴格控制這一地區(qū)規(guī)劃，區(qū)內(nèi)建設(shè)以園林旅游、休閑娛樂和較高檔次的住宅為主，發(fā)展為南昌的一個高尚新社區(qū)，其周邊環(huán)境還將進一步改善。江西科技園片區(qū)內(nèi)開發(fā)用地成為開發(fā)商竟相爭奪的寶地，不可多得。世紀佳園二期”項目在此選址具有明顯的區(qū)位優(yōu)勢和較好的開發(fā)建設(shè)條件。 3.2建設(shè)條件 3.2.1 位置優(yōu)越 “世紀佳園二期”項目建設(shè)地塊位于江西科技園1公里處白龍路主干道西側(cè)，空氣清新，水質(zhì)優(yōu)良，周圍是龍華路、曇小路，主干道白龍路向前直通市中心區(qū)。沿白

16、龍路一帶的住宅區(qū)，是該市較早開發(fā)的商品住宅片區(qū)，區(qū)內(nèi)人口眾多（僅新迎小區(qū)就有人口10萬人），商業(yè)網(wǎng)點密布，生意興隆，呈現(xiàn)一派繁榮景象，與江西科技園片區(qū)優(yōu)雅、清新、和諧、寧靜的環(huán)境形成鮮明的對比。隨著“人與自然和諧發(fā)展”居住觀念的建立，中高檔住宅的更新?lián)Q代將成為新的趨勢，依托江西科技園一流的社區(qū)環(huán)境，佳園二期住宅開發(fā)建設(shè)具有無可比擬的區(qū)位優(yōu)勢。3.2.2 交通方便 已建成的主干道白龍路和龍華路、曇小龍、金博路、穿金路形成小區(qū)四通八達的交通網(wǎng)絡(luò)。公共汽車由南昌市的東、南、西三個方向開往佳園小區(qū)，坐車由佳園小區(qū)至市中心只需10分鐘，到火車站15分鐘，到南昌市機場20分鐘。白龍路連接環(huán)城東路和白塔路延

17、長線，緊接春城路直達A市機場。由另一條主干道穿金路可連接南昌市城市南北方向交通動脈-北京路，并以東西方面交通干線-人民路交匯，往南是火車站，往西至西市區(qū)，交通十分便捷。3.2.2.1確定方案并比選項目方案一 一棟高層，四棟多層和聯(lián)排低層住宅，項目方案二八多棟多層和聯(lián)排低層住宅 因為項目方案二明顯沒有方案一在相同的容積率不變的情況下，總住宅面積要縮小，獲利要小。所以我的分析只建立在方案一提出表格數(shù)據(jù)分析3.2.3土地征用情況 開發(fā)土地以定點拆遷方式獲得南昌市愛華紡織廠生產(chǎn)用地333335平 方米，未用轉(zhuǎn)讓變更方式辦理用地手續(xù)。四、建設(shè)規(guī)模及功能標準 規(guī)劃設(shè)計方案4.1建筑面積和內(nèi)容根據(jù)省計委立項

18、批復，世紀佳園二期項目建設(shè)為商品住宅小區(qū)，初步規(guī)劃總建筑面積76100平方米，其中住宅建筑面積50960平方頭，聯(lián)排低層住宅建筑面積10140平方米，地下停車庫15000平方米。4.2功能設(shè)施標準4.2.1建筑使用功能 2009年城市住宅流行模式為：家庭向小型化發(fā)展，戶規(guī)模3口戶為主，戶結(jié)構(gòu)以核心戶為主，兩代人家希望分離居住，但要靠近。居住環(huán)境質(zhì)量有較大的改善和提高，城市公共交通、地鐵和私人汽車有一定發(fā)展；學校和托兒所與住宅距離較近，能滿足服務(wù)半徑步行距離的要求；公共服務(wù)設(shè)施逐步完善，滿足居民文化和購物等要求，環(huán)境綠化有較大提高。 2009年住宅的套型模式：各空間的功能更加明確，設(shè)備和裝修上更

19、加體現(xiàn)個性，其舒適、配套及與環(huán)境協(xié)調(diào)是發(fā)序勢。套型的靈活性和適應性要求更高，并使空間有可能再劃分。套型基本面積達到國家預定的目標。 根據(jù)這一趨勢，“世紀佳園二期”住宅建筑功能和配套設(shè)施按相應的標準規(guī)劃設(shè)計。4.2.2 住宅戶型規(guī)劃根據(jù)“佳園二期” 區(qū)位環(huán)境和住宅市場需求，初步規(guī)劃為以下3種戶型： 多層住宅A戶型： 每戶建筑面積100平方米。 高層住宅B戶型： 每戶建筑面積120平方米。 聯(lián)排低層住宅C戶型： 每戶建筑面積160平方米。 多層住宅A、B兩種戶型各196套；聯(lián)排低層住宅79套以上戶型在下一步單體設(shè)計時，還應根據(jù)消（費對象需求，綜合考慮住宅使用功一能與空間組合、家庭人口、代際關(guān)系、職

20、業(yè)特征等因素，每套住宅有臥室、起居室、廚房、衛(wèi)生間、儲藏室及陽臺、餐廳和書房。各種功能空間（臥室（單雙人間）、起居室(廳)、廚房、衛(wèi)生間)的使用面積滿足規(guī)定的要求。聯(lián)排高級住宅主要考慮商住兩用按辦公和居住兩用功能安排4.3總體規(guī)劃布局4.3.1 片區(qū)規(guī)劃 南昌市規(guī)劃局已對白龍路沿線江西科技園片區(qū)做過控制性詳細劃，以園林旅游、休閑娛樂和高檔住宅為主。目前，該片區(qū)市政配套設(shè)施齊全，周邊環(huán)境還將進一步改善。4.3.2 小區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計原則 (1)高綠化低密度； (2)綜合服務(wù)配套設(shè)施齊全； (3)戶型設(shè)計適應“升級換代”居住要求； (4)體現(xiàn)小區(qū)獨特的整體建筑風格。4.3.3 總平面布局 “佳園二期

21、”總平面略呈“T形布局，由4個地塊形狀較為規(guī)則大小不同的庭院式住宅建筑群組合而成，中心花園布置在小區(qū)中部，下設(shè)地下停車庫，利用不規(guī)則地形布置網(wǎng)球場和休息廳，小區(qū)設(shè)南北兩個主出人口。在小區(qū)總平面規(guī)劃范圍內(nèi)，合理布局區(qū)內(nèi)空間，與“世紀佳園小區(qū)”內(nèi)空間視覺相呼應，風格相協(xié)調(diào)。 4.3.4 交通組織 小區(qū)交通由小區(qū)出入主通道、小區(qū)次干道和小區(qū)道路組成，道路寬度和消防通道按城市住宅小區(qū)建設(shè)標準規(guī)劃，地下停車出口和人口分別設(shè)于小區(qū)北面主出人口，緊接北面20米寬這域規(guī)劃路。4.3.5 規(guī)劃指標 根據(jù)“佳園二期”初步方案及建設(shè)規(guī)模，規(guī)劃指標見表四3-4。建筑方案設(shè)計 本工程設(shè)計涉及建筑、結(jié)構(gòu)、防火、節(jié)能、隔聲

22、、采光、照明。給排水、通風、燃氣、電氣等各種專業(yè)，設(shè)計時需遵循有關(guān)的規(guī)范規(guī)定，單體設(shè)計時還應符合國家現(xiàn)行的有關(guān)強制性標準的規(guī)定。表四3-4 “佳園二期”項目建筑技術(shù)經(jīng)濟指標 序 號項 目指 標 1總用地面積 333335平方米 2總建筑面積 76100平方米 3地下建筑面積(地下停車場) 15000平方米 4地上建筑面積 61100平方米 其中：多層高層住宅 50960平方米 聯(lián)排低層高檔住宅 10140平方米 5建筑層數(shù)地上 27層 地下 1層 6建筑總高 722米 7建筑層高地上 284米 地下 36米 8建筑容積率 14米 9綠地率 40以上 10停車 地上 不停車 地下 500輛建筑方

23、案總體構(gòu)思 建設(shè)地塊緊連“傳園小區(qū)” ，背靠江西科技園，位置居園區(qū)中北部?；疽笫牵航ㄖ桨缚傮w構(gòu)思緊緊把握“人與自然和諧發(fā)展”這一中心主題，創(chuàng)造符合時代精神面貌的現(xiàn)代化建筑和優(yōu)美環(huán)境的精品住宿小區(qū)，并與“98佳園小區(qū)” 相呼應，與周邊建筑環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一。 同時考慮到，由于社會經(jīng)濟的發(fā)展，人們審美觀念也隨之化，對現(xiàn)代建筑功能環(huán)境的要求以及建筑技術(shù)、材料也提出了高的要求，因此，小區(qū)的建筑風格和形式還應注意不受傳統(tǒng)風的影響或限制，擬采用簡練的現(xiàn)代構(gòu)成手法，體現(xiàn)建筑的時代息和21世紀新的居住理念。平面設(shè)計 (1)住宅。根據(jù)使用功能，住宅采用框架結(jié)構(gòu)大空間布局，條式結(jié)構(gòu)可根據(jù)消費需求在設(shè)計時靈活組合，

24、調(diào)整住宅平面空構(gòu)成。住宅單體平面設(shè)計符合國家住宅建設(shè)基本標準和有關(guān)規(guī)范要求。住宅經(jīng)濟技術(shù)指標見表3-5。表四3-5 “世紀佳園二期”項目住宅經(jīng)濟技術(shù)指標序 號 指標名稱 單 位指 標1套內(nèi)使用面積 平方米套 80、128、2082住宅標準層總使用面積 平方米 488803住宅標準層總建筑面積 平方米 611004住宅標準層使用系數(shù) 805套內(nèi)建筑面積5.15253多層住宅A型高層住宅 B型聯(lián)排低層高檔住宅c型 平方米套 平方米套 平方米套 100 120 1606戶內(nèi)平均居住人數(shù) 人戶 3.27居住戶數(shù) 戶 4318居住人數(shù) 人 1379 (2)公用建筑。中心花園廣場地下設(shè)一層車庫，地下車庫出

25、人口均為小區(qū)北面主出人口，地下車庫的采光、通風、防潮、排水及安全防護措施，室外有消防環(huán)形車道、中心廣場和庭院綠化帶、建筑小品等。立面設(shè)計 立面造型設(shè)計突出現(xiàn)代住宅建筑特色，考慮與“佳園一期”和周圍城市環(huán)境協(xié)調(diào)，表現(xiàn)簡潔明快，有一定力度，使園區(qū)建筑輪廓線優(yōu)美和富于變化，并與規(guī)劃區(qū)內(nèi)優(yōu)雅、和諧、寧靜的環(huán)境既協(xié)調(diào)統(tǒng)一，又具有鮮明的個性。結(jié)構(gòu)設(shè)計 根據(jù)“佳園一期”地質(zhì)勘察報告和本項目工程初步規(guī)劃，工程基礎(chǔ)和上部結(jié)構(gòu)設(shè)計擬采用以下類型：基礎(chǔ)選型及處理 (1)樁基礎(chǔ)：樁基礎(chǔ)應根據(jù)地基條件、軟土層的分布、樁的承載性質(zhì)和成樁質(zhì)量，并根據(jù)實際地質(zhì)勘探結(jié)果，確定成樁方法和工藝，以保證成樁質(zhì)量。 (2)深層攪拌樁：

26、采用深層攪拌加固地基，并按規(guī)定養(yǎng)護、測量，攪拌樁單樁還應通過試樁確定。上部結(jié)構(gòu) “世紀佳園二期”建筑群地上部分由多層住宅、聯(lián)排低層高擋住宅及公用建筑組成，地上建筑物為框架和混合結(jié)構(gòu)；地下停車庫為鋼筋混凝土柱或墻。防震工程按8度設(shè)防。公用設(shè)施方案本住宅區(qū)因與世紀佳園相連，可利用部分佳園小區(qū)配套設(shè)施，并可借助本項目改善或彌補兩個小區(qū)配套設(shè)施的不足。五、項目銷售計劃 營銷戰(zhàn)略 根據(jù)上述分析和本項目市場定位，制定以下營銷戰(zhàn)略：51 確定項目整體形象世紀佳園二期 與“世紀佳園一期”地塊相連。佳園小區(qū)已成功開發(fā)，其品牌形象得到了南昌市市民和政府的認同，在南昌市房地產(chǎn)市場有一定影響，建立了一定信譽?！笆兰o佳

27、園二期”處于江西科技園片區(qū)，地段位置優(yōu)越，小區(qū)整體形象根據(jù)“人與自然”這一主題，強調(diào)綜合環(huán)境和居住生活方式協(xié)調(diào)，注重消費者人際、精神和心理上的需求和溝通，人與自然的和諧，從規(guī)劃、設(shè)計、營銷、管理等方面突出該住宅小區(qū)主體形象，營造21世紀高素質(zhì)物業(yè)。52 “賣點”分析世紀佳園二期”住宅小區(qū)憑借其優(yōu)越的地段位置和區(qū)位優(yōu)勢，小區(qū)住宅銷售的“賣點”主要是：(1) 小區(qū)規(guī)劃不是簡單的綠化，而是按“園林化”概念規(guī)劃建設(shè)，因此有突出的環(huán)境特點。此外，開發(fā)商重視小區(qū)住宅多樣化戶型和房屋外觀的設(shè)計，先期發(fā)售的佳園小區(qū)最成功的“賣點”或銷售的“熱點”就在于此。 (2)配套設(shè)施要能提供全面、綜合的配套服務(wù)，注重消費

28、者生活居住多方面的需求與溝通。(2) 物業(yè)管理在佳園小區(qū)的基礎(chǔ)上更加完善化，服務(wù)更加周到全面，管理高質(zhì)量、高水平。(3) 小區(qū)住宅設(shè)計引入“智能化”新概念，使住宅小區(qū)按“精品化”的標準檔次規(guī)劃設(shè)計和經(jīng)營管理。除以上因素外，小區(qū)“賣點”還有消費者最為關(guān)心的價格、地段、開發(fā)商信譽以及市場定位等。53定價策略 (1)價格定位1)根據(jù)南昌市目前房地產(chǎn)屋源交易信息，二環(huán)路以外西、南及東北市區(qū)一帶，同類商品房銷售價格見表五5-3。表五5-3 樓盤銷售價格情況表 （2009年1、2月）序號名稱房屋類型區(qū)位地段最低價(元平方米)最高價(元平方米)1紅塔花園多層住宅市西區(qū)高新開發(fā)區(qū)452048802陽光花園高檔

29、商住市南區(qū)滇池路648068803星河明居高檔住宅市南區(qū)交易會旁738078804寶海豪園高檔住宅市南區(qū)關(guān)上寶海公園516057305盛達花園多層住宅市南區(qū)春城路北段665070206鉆石豪苑三層住宅市東北江西科技園62006900 從南昌市2009年1、2月樓盤銷售情況分析，中高檔住宅售價每平方米在54806380元之間；別。由于各樓盤區(qū)位、環(huán)境、配套等均有差別，開發(fā)成本各異，僅作參考。 (2)價格優(yōu)惠策略。擬采用以下策略：付款方式優(yōu)惠； 集團購買優(yōu)惠；選擇購買優(yōu)惠；特殊消費對象優(yōu)惠；其他優(yōu)惠措施。 (3)價格浮動策略。宜采用浮動售價：展銷會期促銷優(yōu)惠價；限期銷售優(yōu)惠浮動價；正常銷售期段浮動

30、價；其他浮動措施。 (4)定價方式。主要按期房價、現(xiàn)房價、綜合價、集團購買價，并考慮樓層差、朝向差、地段位置差。定價方式突出小區(qū)“賣點”和住宅小區(qū)內(nèi)環(huán)境、地段位置、樓層及朝向等購房因素的差異。六、投資估算與資金籌措6.1投資估算根據(jù)建設(shè)單位提供的“世紀佳園一期”土建工程基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，按本項目設(shè)計方案確定的建筑面積、結(jié)構(gòu)、建設(shè)標準，以及可行性研究財務(wù)評價有關(guān)取費要求，估算總投資造價見表六6-1和附表3-1。表六6-1“世紀佳園小區(qū)” 項目投資估算 單位：萬元序號項 目開發(fā)產(chǎn)品分期計劃進度成 本12341土地費用1450045002前期工程費6476473基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費205460014544建筑安裝

31、工程費7132109054006425公共配套設(shè)施建設(shè)費280501001306開發(fā)間接費109253535147管理費用285909090158銷售費用713502502501639開發(fā)期稅費13013010其他費用544909036411不可預見費1230400500330合 計276237142794920115226.2資金籌措 本項目建設(shè)資金完全由建設(shè)單位自籌，光廈房地產(chǎn)開發(fā)公司使用自有資金10000萬元作為項目資本金；按國家對商品房銷售有關(guān)規(guī)定，不足資金可以從預售房款中解決，實行滾動開發(fā)，本項目需利用分期預售房款總計約15623萬元。詳見附表3-2。七、經(jīng)濟效益分析 財務(wù)評價1住宅

32、銷售價格 根據(jù)工程所處位置、周圍環(huán)境條件和房地產(chǎn)市場的趨勢預測，考慮房地產(chǎn)銷售風險和工程建設(shè)成本等綜合因素，多層住宅按每平方米5450元；低層聯(lián)排高檔住宅按每平方米5850元：平均每建筑平方米售價5650元。地下停車庫每個車位120000元，按80即400個車位銷售計。7.2銷售進度及付款計劃 本項目計劃在3年內(nèi)完成銷售，各年銷售計劃見表七7-2表。表七7-2 各類建筑銷售計劃表()項 目合 計12多層高層住宅1001560聯(lián)排低層高檔住宅1001060地下停車場1001060 7.3稅費率 本報告采用的各種稅費率見表七73。表七7-3 稅費率表()稅 費 項 目稅費率稅 費 項 目稅費；營業(yè)

33、稅5土地增值稅30、40、50超率累進城市維護建設(shè)稅7公益金5教育費附加費3法定盈余公積金10企業(yè)所得稅33任意盈余公積金8房產(chǎn)稅(按租金)12不可預見費7.57.4盈利能力分析 項目在計算期內(nèi)經(jīng)營收入46996萬元，可獲利潤總額15373萬元，扣除所得稅1034萬元、公益金105萬元、公積金210萬任意盈余公積金168萬元后還有1616萬元可分配利潤。項目繳納的經(jīng)營稅金為1215萬元，企業(yè)所得稅為1034萬元，土地增值稅為380萬元，合計繳納稅金2629萬元。詳見附表3-3附表3-5。項目全投資內(nèi)部收益率(所得稅前)為198，在預期可接受的內(nèi)部收益率為15時凈現(xiàn)值可達517萬元，投資回收期為

34、29年。資本金內(nèi)部收益率為131。詳見附表3-6和附表3-7。商品房投資利潤率=利潤總額總投資X100 =313217623X 100=178 商品房資本金凈利潤率=稅后利潤資本金X100 =20998000X 100=2627.5清償能力分析 本項目所需資金全部均由開發(fā)商自籌，末向金融機構(gòu)借款，因此不存在還款問題。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零。7.6資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析 在項目計算期內(nèi)，各期資金的來源與運用是平衡有余的。由于項目未借款，在適當安排應付利潤的情況下，資產(chǎn)負債率可以一直保持為零，由附表3-9可見，在項目計算期內(nèi)，項目的資產(chǎn)負債結(jié)構(gòu)是

35、很好的。資金平衡分析詳見附表3-8，資產(chǎn)負債分析詳見附表3-9。7.7敏感性分析將開發(fā)產(chǎn)品投資、售房價格、租房價格和預售款回籠進度等因素作為不確定性因素進行敏感性分析，分析結(jié)果表明開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格兩個因素對項目的效益最為敏感。如果開發(fā)產(chǎn)品投資和售房價格分別向不利方面變動10，全部投資內(nèi)部收益率將分別下降至63和48%，凈現(xiàn)值分別下降至857萬元和927萬元，均為負值；投資回收期則增加到35和38年租房價格和預售款回籠進度對收益的影響相對不敏感。根據(jù)測算，敏感因素的變動均不應超過基本方案6左右的范圍，否則，項目收益風險較大。詳見表3-9及圖3-1。表七7-7敏感性分析表序號項 目變動幅度(

36、)內(nèi)部收益率()凈現(xiàn)值(萬元)投資回收期(年)0基本方案19.8517291開發(fā)產(chǎn)品投資+107.786735-1035.31901272售房價格+1033.9196127-106.5927373預售款回籠進度+1021.161629-1017.0246334租房價格+1019.952329-1019.85102，97.8主要經(jīng)濟指標 本項目的主要經(jīng)濟指標見表七78。表七7-8 主要經(jīng)濟指標表序號 名 稱單位數(shù)據(jù)備注11112 建設(shè)規(guī)模房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品總建筑面積 商品房銷售其中：多層住宅聯(lián)排低層高檔住宅地下停車場 出租房地下停車場平方米平方米平方米平方米平方米平方米平方米761007310050

37、960101401200030003000123456789 經(jīng)濟數(shù)據(jù) 總投資 資金籌措 其中：資本金使用預售房款 經(jīng)營收人 經(jīng)營稅金及附加 總成本費用 利潤總額 所得稅 稅后利潤 土地增值稅萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元萬元276232762310000156234474243347262620742076年平均年平均年平均年平均年平均年平均年平均12345676財務(wù)評價指標商品房投資利潤率商品房投資利稅率商品房資本金凈利潤率全部投資內(nèi)部收益率(所得稅前)全部投資投資回收期(所得稅前)全部投資內(nèi)部收益率(所得稅后)全部投資投資回收期(所得稅后)資本金內(nèi)部收益率年年17826。926

38、21982913132131八、風險分析及對策 風險分析8.1市場風險分析 (1)從南昌市目前住宅市場來看，出現(xiàn)了住房供過于求的情況，據(jù)統(tǒng)計，目前已積壓商品房達80萬平方米。除了市場有效需求不足，改革滯后，福利分房與貨幣分房雙軌并行，購房者舉棋不定，房價超過消費者的承受能力等原因外，小區(qū)位置偏僻，設(shè)施不配套，交通不方便，住宅小區(qū)環(huán)境不盡如意，缺乏良好的居住環(huán)境是其重要原因。 本項目市場定位為中高檔住宅，項目在區(qū)位、配套設(shè)施、交通、小區(qū)環(huán)境等方面有較大的市場需求優(yōu)勢，但在銷售價格方面有一定風險。按照國際慣例，房價一般是居民家庭年收入的36倍，而目前南昌市房價每平方米售價為4500-6000元之間

39、(中低檔商品房)，一套建筑面積65平方米的住房平均售價達29.75萬元33萬元之間，相當于家庭年收入的72倍至96倍，難以形成有效需求。本項目銷售房價是這一標準的近2倍，目前A市先富者畢竟是少數(shù)，需求有限，銷售有一定市場風險。 雖然目前A市房地產(chǎn)市場總的趨勢是供大于求，價格走低，銷售相對低迷，但隨著國家采取的反通貨緊縮政策的成功，擴大內(nèi)需取得成效，居民實際購買力處于上升趨勢，從長遠看商品房的銷售前景看好。為保證項目成功，開發(fā)商應提高工程質(zhì)量，通過降低開發(fā)成本，減小市場風險。 (2)做好方案規(guī)劃。項目市場定位是建立在住宅小區(qū)合理的規(guī)劃基礎(chǔ)上，包括小區(qū)總體規(guī)劃、配套環(huán)境規(guī)劃、戶型規(guī)劃等。應杜絕規(guī)劃

40、設(shè)計單調(diào)、缺乏完善的配套功能的方案規(guī)劃，從方案的規(guī)劃上和戶型的設(shè)計上贏得消費者，減小項目的市場風險。8.2經(jīng)營管理風險分析 (1)本項目主要應加強市場營銷工作，做好商品房銷售，加大促銷力度，多渠道、多種方式推廣促銷，盡快銷售，才能最大限度地減少項目市場銷售風險。 (2)在項目實施中還應優(yōu)化設(shè)計，采取切實可行的工程技術(shù)措施和施工方案，在施工管理中，控制各項開發(fā)建設(shè)成本費用；降低投資成本。從財務(wù)評價分析數(shù)據(jù)可以看出，工程投資降低1，將比基本方案增加凈現(xiàn)值139萬元，增長365；反之，利潤減少，銷售收益率下降。因此，降低工程造價，控制投資成本，也是降低本項目風險的因素之一。 (3)做好物業(yè)管理和售后

41、服務(wù)工作。金融財務(wù)風險分析 本項目資金完全自籌，不從銀行貸款。但從自有資金使用成本和開發(fā)資金回收考慮十減少占用資金回收風險，應采用多種付款方式促銷，可選擇采用：(1)次性付款方式；(2)分期付款方式；(3)七成銀行按揭方式；(4)建筑分期付款+銀行按揭；(5)特惠免息分期付款；(旬。全部按揭限期分期付款等多種付款方式，使開發(fā)資金按預期回籠廠消減金融財務(wù)風險。 附表3-1項目總投資估算 單位（萬元）序號項 目總投資估算說明1開發(fā)建設(shè)投資 27623111213141516171819110111112土地費用前期工程費基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費 建筑安裝工程費公共配套設(shè)施建設(shè)費開發(fā)間接費管理費用銷售費用開發(fā)

42、期稅費其他費用不可預見費財務(wù)費用145006472054713228010928571313054412302經(jīng)營資金 3項目總投資27623313233開發(fā)產(chǎn)品成本 固定資產(chǎn)投資經(jīng)營資金27623 附表3-2投資使用計劃與資金籌措表 單位：萬元序號 項 目合計 2 3 4 5 61總投資27623714279492011 522 11 12 13 14 15 自營資產(chǎn)投資自營資產(chǎn)投資借款建 設(shè)期利息自營資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 經(jīng)營資金 開發(fā)產(chǎn)品投資其中：不含財務(wù)費用財務(wù)費用2762327623714271427949794920112011 5225222資金籌措27623 7142794920

43、11522 2.1 2.2 2.3 2.4 2.52.512.522.53資本金預售收入預租收入其他收入借款 固定資產(chǎn)投資長期借款 自營資產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資外幣借款 房地產(chǎn)投資人民幣借款 自營資產(chǎn)投資建設(shè)期利息借款 經(jīng)營資金人民幣借款1000015623 84006742160063492011522 附表3-3 售房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元序 號項 目合計123456 1售房收入219371473805494962915 11 12 13 可出售面積(車位)平均售價(元平方米) 銷售比例()73100100985829881343860300160193823008

44、27 2經(jīng)營稅金及附加120781443522160 21 22 23 營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加109777337452403281247533 14146104 3土地增值稅3801913317157 4商品房銷售凈收入203501373747888022697附表3-4 租房收入與經(jīng)營稅金及附加估算表 單位：萬元序 號項 目合計123456 1租房收入15220364848 11 12 13 可出租面積(車位) 單位租金(元車位) 出租率()60336060100360010010048001001004800100 2經(jīng)營稅金及附加8371198264264 21 22 23

45、營業(yè)稅 城市維護建設(shè)稅 教育費附加7610530231180013005240017007240017007 3租金凈收入143?919340245364536 4凈轉(zhuǎn)售收入33951339.51 附表3-5損益表 單位：萬元序 號項 目合計1234561經(jīng)營收入2208914738054951629514848111213 商品房銷售收入 房地產(chǎn)租金收入 自營收入219371521473805494962029153648482 經(jīng)營成本17284116663297451229621212122 商品房經(jīng)營成本出租房經(jīng)營成本(攤銷)172097511666329743812227621212

46、13出租房經(jīng)營費用78122122224自營部分經(jīng)營費用5自營部分折舊、攤銷6自營部分財務(wù)費用7經(jīng)營稅金及附加121581443523162338土地增值稅38019133171579利潤總額3132207114913584142210彌補以前年度虧損11應納稅所得額3132207114913584142212所得稅1034683794481371113稅后利潤209913877091027722 公益金 法定盈余公積金 任意盈余公積金1052101687141138776246917314282214加：年初未分配利潤4322022022015可供投資者分配的利潤10763592143422

47、2116應付利潤1616644157012142221 A方 B方 C方161664415701214222117年末未分配利潤43220220220 附表3-6 財務(wù)現(xiàn)金流量表（全部投資） 單位：萬元序號項 目合計1234561現(xiàn)金流人22429147380549516295148388111.21314151617 售房收入 租房收入 自營收入 其他收人 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入219371523401473805494962029153648483402現(xiàn)金流出2033073108904316689926262122232425262728固定資產(chǎn)投資(含方向稅)開發(fā)產(chǎn)

48、品投資(不含投資費用) 經(jīng)營資金 自營部分經(jīng)營費用 出租房經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 176237812153801034714281196879494431333792011125231714485222116257137223122313凈現(xiàn)金流量累計凈現(xiàn)金流量2099-5837-5837-850-66876350-3372052171522173736220994所得稅前凈現(xiàn)金流量累計所得稅前凈現(xiàn)金流量31325769-5769-471-62406799558218927472327703633132計算指標 所得稅前所得稅后內(nèi)部收益率(FIRR) 198 131財務(wù)凈

49、現(xiàn)值(FNPV) 517 -203。投資回收期(年) 292 316 基準收益率(。) 1500 1500 附表3-7 財務(wù)現(xiàn)金流量表（資本金） 單位：萬元序號 項 目合計 1 2 3 4 5 6 1現(xiàn)金流人22429147380549516295148388 11 1. 2 13 14 15 16 17 售房收入 租房收入 自營收入 其他收入 回收固定資產(chǎn)余值 回收經(jīng)營資金 凈轉(zhuǎn)售收入21937152340147380549496202915364848340 2 現(xiàn)金流出2033073108904316689926262122232425262728292，10211 資本金 預售(租)收入用于開發(fā)產(chǎn)品投資 自營部分經(jīng)營費用 出租房經(jīng)營費用 經(jīng)營稅金及附加 土地增值稅 所得稅 長期借款本金償還 流動資金借款償還 短期借款本金償還 借款利息支付80009623781215380103464007428119681600634944313337920111252317448522211625713722312231 3 凈現(xiàn)金流量2099-5837-8506350205222362 4 累計凈現(xiàn)金流量-5837-6687-337171517372099 計算指標 內(nèi)部收益率(FIRR) 13.1 財務(wù)凈現(xiàn)值(FNPV) -203 基準收益率(。) 1500