《《房地產(chǎn)估價(jià)》期末考試試卷(總5頁(yè))》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《《房地產(chǎn)估價(jià)》期末考試試卷(總5頁(yè))（5頁(yè)珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、 2013-2014學(xué)年第一學(xué)期《房地產(chǎn)估價(jià)》 期末考試試卷 班級(jí)：B1165 學(xué)號(hào)：31號(hào) 姓名：崔雅俊 1、 選擇題（每題只有一個(gè)正確答案，30分） 1. 考慮影響房地產(chǎn)需求量的其他非價(jià)格因素,當(dāng)消費(fèi)者的收入水平提高時(shí)（ ） A.價(jià)格和需求量同步增長(zhǎng) B.價(jià)格減少和需求量增長(zhǎng) C.價(jià)格增長(zhǎng)和需求量減少 D.價(jià)格和需求量同步減少 2. 以下關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的基本估價(jià)方不包括（ ） A.市場(chǎng)比較法 B.收益還原法 C.假設(shè)開(kāi)發(fā)法 D.成本法 3.房地產(chǎn)的特性主要取決于（

2、 ）的特性 A.房?jī)r(jià) B.市場(chǎng)影響 C.土地 D.投資風(fēng)險(xiǎn) 4. （ ）限制了估價(jià)報(bào)告書(shū)的用途 A.估價(jià)方法 B.估價(jià)原則 C.估價(jià)目的 D.估價(jià)日期 5. 房地產(chǎn)權(quán)利的構(gòu)成包括物權(quán)和（ ） A.所有權(quán) B.債權(quán) C.他物權(quán) D.抵押權(quán) 6. （ ）是決定住宅、商業(yè)等房地產(chǎn)需求量或市場(chǎng)規(guī)模大小的一個(gè)基礎(chǔ)因素 A.消費(fèi) B.土地 C.環(huán)境 D.人口 7. 房地產(chǎn)自身狀況的好壞，直接關(guān)系到其價(jià)格的高低，是不同

3、的房地產(chǎn)之間（ ）高低差異的基本原因。 A.價(jià)格 B.價(jià)值 C.銷(xiāo)售情況 D.估價(jià) 8.一套建筑囤積為100m2，單價(jià)為2000元／m2的住宅，首期付款5萬(wàn)元，余款在未來(lái)10年內(nèi)以抵押貸款方式接月等額支付，貸款年利率為5.31％，則該套住宅的（ ）。 A．實(shí)際單價(jià)為2000元／m2，實(shí)際總價(jià)為30.16萬(wàn)元 B．名義單價(jià)為1950元／m2，實(shí)際總價(jià)為20萬(wàn)元 C．實(shí)際單價(jià)為2000元／m2，實(shí)際總價(jià)為20萬(wàn)元 D．名義單價(jià)為2000元／m2，實(shí)際總價(jià)為30.16萬(wàn)元 9.根據(jù)與估價(jià)對(duì)象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值，應(yīng)選用(

4、 )作為估價(jià)方法 A．市場(chǎng)法 B．假設(shè)開(kāi)發(fā) C．收益法 D．成本法 10.用成本法估價(jià)房地產(chǎn)時(shí)，房屋現(xiàn)值=( )。 A．房屋重置價(jià)格-房屋年折舊額 B．房屋重置價(jià)格×房屋成新度 C．房屋重置價(jià)格-年折舊額×耐用年限 D．房屋重置價(jià)格-年折舊額×尚可使用年限 2、 填空題（每空2分，20分） 1.按照房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位劃分為總價(jià)格、（ ）和（ ）。 2.房地產(chǎn)通俗的說(shuō)是指房屋和土地，或者（ ）和（ ） 3.不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的方向是不盡相同的，其影響因素分

5、為（ ）和（ ） 4.求取建筑物折舊的方法，主要有（ ）、（ ）和（ ） 5.根據(jù)估價(jià)對(duì)象的預(yù)期收益來(lái)求取估價(jià)對(duì)象的價(jià)值的方法為（ ） 3、 簡(jiǎn)答題（每題5分，25分） 1.試簡(jiǎn)述估價(jià)報(bào)告的組成。 2.什么是房地產(chǎn)估價(jià)？ 3. 成本法和市場(chǎng)法的適用范圍有哪些？ 4.房地產(chǎn)有幾個(gè)主要方面的特性？ 5、 收益法的含義是什么？收益法適用的對(duì)象是什么？ 4、 計(jì)算題（共兩題25分，第一題9分，第二題16分） 1. 某可比實(shí)例，成交價(jià)格為6000元／平方米，在估價(jià)調(diào)查中得知

6、是屬于親友之間的交易，根據(jù)當(dāng)?shù)貐^(qū)域市場(chǎng)行情，此交易比正常市場(chǎng)價(jià)格低6%左右，則將此可比實(shí)例的成交價(jià)格修正為正常價(jià)格應(yīng)為多少？（9分） 2.某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命50年，有效經(jīng)過(guò)年數(shù)為８年，經(jīng)調(diào)查測(cè)算，現(xiàn)在重新建造全新?tīng)顟B(tài)的該建筑物的建造成本為800萬(wàn)元（建設(shè)期為２年，假定第一年投入建造成本的60％，第二年投入40％，均為均勻投入），管理費(fèi)用為建造成本的3％，年利率為6％，銷(xiāo)售稅費(fèi)為50萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)為120萬(wàn)元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬(wàn)元；裝修的重置價(jià)格為200萬(wàn)元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價(jià)格為110萬(wàn)元，平均

7、壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘值均為零。試計(jì)算該建筑物的折舊總額。（16分） [參考答案] 1、 選擇題 1. A 2. C 3. C 4. C 5. B 6. D 7. B 8. C 9. A 10. B 2、 填空題 1. 單位價(jià)格 樓面地價(jià) 2. 房產(chǎn) 地產(chǎn) 3. 增值因素 貶值因素 4.年限法 市場(chǎng)提取法 分解法 5. 收益法 3、 簡(jiǎn)答題 1. 答

8、：估價(jià)報(bào)告的組成有封面、目錄、致估價(jià)委托人函、注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師聲明、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件。 2. 答：房地產(chǎn)估價(jià)是指以房地產(chǎn)為估價(jià)對(duì)象，由專(zhuān)業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員根據(jù)特定的估價(jià)目的，遵循公認(rèn)的估價(jià)原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序，運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法，結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對(duì)影響待估對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析，就待估對(duì)象房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的判斷與推測(cè)。 3. 答： 1）無(wú)交易、無(wú)收益的房地產(chǎn)估價(jià) 2）特殊目的的房地產(chǎn)估價(jià) 3）特殊建造的房地產(chǎn)估價(jià) 4）狹小市場(chǎng)上的房地產(chǎn) 5）市

9、場(chǎng)比較法中的修正計(jì)算 4. 答1、不可移動(dòng)性 2、獨(dú)一無(wú)二 3、壽命長(zhǎng)久 4、供給有限 5、價(jià)值量大 6、用途多樣 7、相互影響 8、易受限制 9、難以改變 10、保值增值 5. 答：收益法是將預(yù)測(cè)的估價(jià)對(duì)象未來(lái)收益，通過(guò)報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)往回折到估價(jià)時(shí)點(diǎn)，以此求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法。收益法適用的對(duì)象：適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。 4、 計(jì)算題 1.由交易情況百分比率修正公式： 正常價(jià)格= 可比實(shí)例的成交價(jià)格×1／（1- s%），得： 正常價(jià)格= 600

10、0 ×1／（1-6%） = 6383（元／平方米） 答：則此交易實(shí)例修正為正常價(jià)格為6383元／平方米 2.①計(jì)算建筑物的重置價(jià)格： 建造成本＝800萬(wàn)元 管理費(fèi)用＝800×3％＝24萬(wàn)元 投資利息＝（800＋24）×60％×[（1＋6%）1.5－1]＋（800＋24）×40％×［（1＋6％）0.5－１］＝54.9萬(wàn)元 則：建筑物的重置價(jià)格＝800＋24＋54.90＋50＋120＝1048.9萬(wàn)元 ②計(jì)算建筑物的折舊額： 墻、地面等損壞的折舊額＝18萬(wàn)元 裝修部分的折舊額＝200×

11、;2／5＝80萬(wàn)元 設(shè)備部分的折舊額＝110×8／10＝88萬(wàn)元 長(zhǎng)壽命項(xiàng)目的折舊額＝（1048.90－18－200－110）×8／50＝115.34萬(wàn)元 則：建筑物的折舊總額＝18＋80＋88＋115.34＝301.34萬(wàn)元 總結(jié)：第一章包括：第2個(gè)選擇題和第1個(gè)簡(jiǎn)答題，共8分； 第二章包括：第3個(gè)、第5個(gè)選擇題，第2個(gè)填空題和第4個(gè)簡(jiǎn)答題，共15分； 第三章包括：第1個(gè)、第8個(gè)選擇題和第1個(gè)填空題，共10分； 第四章包括：第6個(gè)、第7個(gè)選擇題和第3個(gè)填空題，共10分； 第六章包括：第9個(gè)選擇題和第3個(gè)簡(jiǎn)答題，共8分； 第七章包括：第5個(gè)填空題和第5個(gè)簡(jiǎn)答題，共7分； 第八章包括：第10個(gè)選擇題和第4個(gè)填空題，共9分； 第十二章包括：第4個(gè)選擇題和第2個(gè)簡(jiǎn)答題，共8分； 計(jì)算題綜合全書(shū)所學(xué)知識(shí)，共25分。 5