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1、2013-2014 學(xué)年第一學(xué)期《房地產(chǎn)估價(jià)》 期末考試試卷 班級： B1165 學(xué)號： 31 號 姓名：崔雅俊 一、 選擇題（每題只有一個(gè)正確答案， 30 分） 1 . 考慮影響房地產(chǎn)需求量的其他非價(jià)格因素 ,當(dāng)消費(fèi)者的收入水平提高時(shí)（ ） A.價(jià)格和需求量同步增長 B.價(jià)格減少和需求量增長 C.價(jià)格增長和需求量減少 D.價(jià)格和需求量同步減少 2 . 以下關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)值的基本估價(jià)方不包括（ ） A.市場比較法 B.收益還原法 C.假設(shè)開發(fā)法 D.成本法 3 .房地產(chǎn)的特性主要取決于（ ）的特性 A.房價(jià) B.市場影響 C. 土地 D.投資風(fēng)險(xiǎn) 4 . （

2、 ）限制了估價(jià)報(bào)告書的用途 A.估價(jià)方法 B.估價(jià)原則 C.估價(jià)目的 D.估價(jià)日期 5 .房地產(chǎn)權(quán)利的構(gòu)成包括物權(quán)和（ ） A.所有權(quán) B.債權(quán) C.他物權(quán) D.抵押權(quán) 6 .（）是決定住宅、商業(yè)等房地產(chǎn)需求量或市場規(guī)模大小的一個(gè)基礎(chǔ)因素 A.消費(fèi) B. 土地 C.環(huán)境 D.人口 7 .房地產(chǎn)自身狀況的好壞，直接關(guān)系到其價(jià)格的高低，是不同的房地產(chǎn)之間（） 高低差異的基本原因。 A.價(jià)格 B.價(jià)值 C.銷售情況 D.估價(jià) 8 .一套建筑囤積為100m2 ,單價(jià)為2000元/ m2的住宅，首期付款5萬元，余款 在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式接月等額支付，貸款

3、年利率為 5.31 %,則該套住 宅的（）。 A.實(shí)際單價(jià)為2000元/m2 ,實(shí)際總價(jià)為30.16萬元 B.名義單價(jià)為1950元/m2 ,實(shí)際總價(jià)為20萬元 C.實(shí)際單價(jià)為2000元/m2 ,實(shí)際總價(jià)為20萬元 D.名義單價(jià)為2000元/m2 ,實(shí)際總價(jià)為30.16萬元 9 .根據(jù)與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對象的價(jià)值，應(yīng)選用 （） 作為估價(jià)方法 A.市場法 B .假設(shè)開發(fā) C.收益法 D.成本法 10 .用成本法估價(jià)房地產(chǎn)時(shí)，房屋現(xiàn)?。ǎ?。 A.房屋重置價(jià)格-房屋年折舊額 B.房屋重置價(jià)格X房屋成新度 C.房屋重置價(jià)格-年折舊額x耐用年限 D.

4、房屋重置價(jià)格-年折舊額X尚可使用年限 二、填空題（每空2分，20分） 1 .按照房地產(chǎn)價(jià)格的表示單位劃分為總價(jià)格、（）和（）0 2 .房地產(chǎn)通俗的說是指房屋和土地，或者（ ）和（） 3 .不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格變動的方向是不盡相同的，其影 響因素分為（）和（） 4 .求取建筑物折舊的方法，主要有（ ）、（）和（） 5 .根據(jù)估價(jià)對象的預(yù)期收益來求取估價(jià)對象的價(jià)值的方法為（ ） 三、簡答題（每題5分，25分） 1 .試簡述估價(jià)報(bào)告的組成。 2 .什么是房地產(chǎn)估價(jià)？ 3 .成本法和市場法的適用范圍有哪些？ 4 .房地產(chǎn)有幾個(gè)主要方面的特性？ 5、收益法的含

5、義是什么？收益法適用的對象是什么？ 四、計(jì)算題（共兩題25分，第一題9分，第二題16分） 1 .某可比實(shí)例，成交價(jià)格為6000元/平方米，在估價(jià)調(diào)查中得知是屬于親友之 間的交易，根據(jù)當(dāng)?shù)貐^(qū)域市場行情，此交易比正常市場價(jià)格低 6%左右，則將此 可比實(shí)例的成交價(jià)格修正為正常價(jià)格應(yīng)為多少？（ 9分） 2 .某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命50年，有效經(jīng)過年數(shù)為8年，經(jīng)調(diào)查測 算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為 800萬元（建設(shè)期為2年， 假定第一年投入建造成本的 60 ％，第二年投入 40 ％，均為均勻投入） ，管理費(fèi)用 為建造成本的 3％，年利率為 6％， 銷售稅

6、費(fèi)為 50萬元，開發(fā)利潤為 120萬元。又 知其中該建筑物的墻、 地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為 18萬元； 裝修的重置價(jià)格為 200 萬元，平均壽命為 5年， 已使用 2年；設(shè)備的重置價(jià)格為 110萬元， 平均壽命為 10 年，已使用 8年。假設(shè)殘值均為零。試計(jì)算該建筑物的折舊總額。 （16分） [ 參考答案 ] 一、 選擇題 1. A 2. C 6. D 7. B 二、 填空題 1. 單位價(jià)格 樓面地價(jià) 3. C 4. C 5. B 8. C 9. A 10. B 2. 房產(chǎn) 地產(chǎn) 3. 增值因素 貶值因素 4 .年限法 市場提取法 分解法 5 . 收益法 三、

7、 簡答題 1. 答：估價(jià)報(bào)告的組成有封面、目錄、致估價(jià)委托人函、注冊房地產(chǎn)估價(jià)師聲 明、估價(jià)假設(shè)和限制條件、估價(jià)結(jié)果報(bào)告、估價(jià)技術(shù)報(bào)告、附件。 2. 答：房地產(chǎn)估價(jià)是指以房地產(chǎn)為估價(jià)對象，由專業(yè)房地產(chǎn)估價(jià)人員根據(jù)特定 的估價(jià)目的， 遵循公認(rèn)的估價(jià)原則， 按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r(jià)程序， 運(yùn)用科學(xué)的估價(jià)方法， 結(jié)合估價(jià)經(jīng)驗(yàn)及對影響待估對象房地產(chǎn)價(jià)格因素的分析， 就待估對象房地產(chǎn)的特 定權(quán)益在特定時(shí)間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價(jià)格所作出的判斷與推測。 3. 答： 1 ）無交易、無收益的房地產(chǎn)估價(jià) 2）特殊目的的房地產(chǎn)估價(jià) 3）特殊建造的房地產(chǎn)估價(jià) 4）狹小市場上的房地產(chǎn) 5）市場比較法中的修正計(jì)算

8、 4. 答 1 、不可移動性 2、獨(dú)一無二 3、壽命長久 4、供給有限 5、價(jià)值量大 6、用途多樣 7、相互影響 8、易受限制 9、難以改變 10 、保值增值 5. 答：收益法是將預(yù)測的估價(jià)對象未來收益，通過報(bào)酬率或資本化率、收益乘 數(shù)往回折到估價(jià)時(shí)點(diǎn)， 以此求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。 收益法適用的對象： 適用 于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。 四、 計(jì)算題 1 .由交易情況百分比率修正公式： 正常價(jià)格=可比實(shí)例的成交價(jià)格X 1- s%0,得: 正常價(jià)格 =6000 X 11-6% ) = 6383 (元／平方米) 答：則此交易實(shí)例修正為正常價(jià)格為 6383

9、元／平方米 2 .①計(jì)算建筑物的重置價(jià)格： 建造成本=800萬元 管理費(fèi)用= 800 X 324萬元 投資利息=(800 +24) X 60 % X [+(6%) 1.5-1]+ (800 +24) X 40 % X [(1+6%) 0.5— 1 ] = 54.9 萬元 則：建筑物的重置價(jià)格=800 + 24 + 54.90 +50+ 120 = 1048.9萬元 ②計(jì)算建筑物的折舊額： 墻、地面等損壞的折舊額=18萬元 裝修部分的折舊額= 2005W 20萬元 設(shè)備部分的折舊額= 11010=888萬元 長壽命項(xiàng)目的折舊額=(1048.90 -18-200- 110)

10、X 8加=115.34萬元 則：建筑物的折舊總額=18+80 + 88+ 115.34 =301.34萬元 -- 總結(jié) ：第一章包括：第 2 個(gè)選擇題和第 1 個(gè)簡答題，共 8 分； 第二章包括：第 3 個(gè)、第 5 個(gè)選擇題，第 2 個(gè)填空題和第 共 15 分； 第三章包括：第 1 個(gè)、第 8 個(gè)選擇題和第 1 個(gè)填空題，共 第四章包括：第 6 個(gè)、第 7 個(gè)選擇題和第 3 個(gè)填空題，共 4 個(gè)簡答題， 10 分； 10 分； 第六章包括：第 9 個(gè)選擇題和第 3 個(gè)簡答題，共 8 分； 第七章包括：第 5 個(gè)填空題和第 5 個(gè)簡答題，共 7 分； 第八章包括：第 10 個(gè)選擇題和第 4 個(gè)填空題，共 9 分； 第十二章包括：第 4 個(gè)選擇題和第 2 個(gè)簡答題，共 8 分； 計(jì)算題綜合全書所學(xué)知識，共 25 分。 --