《房地產(chǎn)課件房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場》由會員分享，可在線閱讀，更多相關《房地產(chǎn)課件房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場（24頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、1房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場房地產(chǎn)與房地產(chǎn)市場2一、房地產(chǎn)概念一、房地產(chǎn)概念1.1.房地產(chǎn)的定義：房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑房地產(chǎn)的定義：房地產(chǎn)是指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。物上不可分離的部分以及附帶的各種權(quán)益。2.2.房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)房地產(chǎn)的三種存在形態(tài)(1)(1)土地：如一塊無建筑物的城市空地，或建筑物與土地合為一體土地：如一塊無建筑物的城市空地，或建筑物與土地合為一體時，可無視建筑物的存在，如為征收土地稅費或確定補交土地使時，可無視建筑物的存在，如為征收土地稅費或確定補交土地使用權(quán)出讓金的數(shù)額而單獨評估土地價格。用權(quán)出讓金的數(shù)額而單獨評

2、估土地價格。(2)(2)建筑物：建筑物雖然必須建造在土地之上，但在某些情況下卻建筑物：建筑物雖然必須建造在土地之上，但在某些情況下卻把它單獨看待。如為房屋入火災保險，房屋拆遷補償?shù)?。把它單獨看待。如為房屋入火災保險，房屋拆遷補償?shù)取?3)(3)房地：把建筑物和其占用的土地作為一個整體來考慮。房地：把建筑物和其占用的土地作為一個整體來考慮。33. 3. 房地產(chǎn)用詞房地產(chǎn)用詞(1) (1) 房地產(chǎn)：泛指土地、建筑物或土地與建筑物合成一房地產(chǎn)：泛指土地、建筑物或土地與建筑物合成一體。體。(2) (2) 房地：指土地與建筑物合成一體，如說房地價格時，房地：指土地與建筑物合成一體，如說房地價格時，即指此

3、價格包含土地價格及建筑物價格。即指此價格包含土地價格及建筑物價格。(3) (3) 土地：僅指土地部分。土地：僅指土地部分。(4) (4) 建筑物：僅指建筑物部分。建筑物：僅指建筑物部分。4. 4. 房地產(chǎn)的別名房地產(chǎn)的別名(1) (1) 不動產(chǎn)：指不能移動或移動后會破壞其功能或損失不動產(chǎn)：指不能移動或移動后會破壞其功能或損失其價值的財產(chǎn)。其價值的財產(chǎn)。(2) (2) 物業(yè)：在香港，通常使用物業(yè)：在香港，通常使用“物業(yè)物業(yè)”這個詞，其實質(zhì)這個詞，其實質(zhì)就是房地產(chǎn)。就是房地產(chǎn)。4房地產(chǎn)概念的總結(jié)房地產(chǎn)概念的總結(jié)房地產(chǎn)概念示意圖地上空間地面地下空間土地房屋構(gòu)筑物建筑物房地房地產(chǎn)、不動產(chǎn)、物業(yè)5土地與

4、地產(chǎn)的區(qū)別土地與地產(chǎn)的區(qū)別房屋與房產(chǎn)的區(qū)別房屋與房產(chǎn)的區(qū)別6（一）物理特征（一）物理特征1 1、不可移動性；、不可移動性；2 2、異質(zhì)性；、異質(zhì)性；3 3、不滅性。、不滅性。（二）經(jīng)濟特征（二）經(jīng)濟特征1 1、稀缺性；、稀缺性；2 2、經(jīng)濟壽命長；、經(jīng)濟壽命長；3 3、適應性；、適應性；4 4、位址。、位址。7一、概念一、概念（1 1）狹義的房地產(chǎn)市場：指房地產(chǎn)商品交易的場所。）狹義的房地產(chǎn)市場：指房地產(chǎn)商品交易的場所。（2 2）廣義的市場：）廣義的市場： 一是房地產(chǎn)商品所擁有的現(xiàn)實和潛在的消費者總和；一是房地產(chǎn)商品所擁有的現(xiàn)實和潛在的消費者總和； 二是房地產(chǎn)商品流通過程中各種交換關系的總和。

5、具二是房地產(chǎn)商品流通過程中各種交換關系的總和。具體地說，它包括房地產(chǎn)所有權(quán)的買賣、租賃、抵押、典體地說，它包括房地產(chǎn)所有權(quán)的買賣、租賃、抵押、典當及產(chǎn)權(quán)互換以及土地使用權(quán)的有償出讓、轉(zhuǎn)讓、出租當及產(chǎn)權(quán)互換以及土地使用權(quán)的有償出讓、轉(zhuǎn)讓、出租等活動，還包括各種中介對土地、房屋所進行的經(jīng)營性等活動，還包括各種中介對土地、房屋所進行的經(jīng)營性活動?；顒?。8房地產(chǎn)市場與其他的市場不同，其差別是因房地產(chǎn)市場與其他的市場不同，其差別是因為個人資產(chǎn)的價值、政府在房地產(chǎn)市場中的為個人資產(chǎn)的價值、政府在房地產(chǎn)市場中的角色，人們獲得資產(chǎn)的方式和人們希望資產(chǎn)角色，人們獲得資產(chǎn)的方式和人們希望資產(chǎn)帶來的效用等因素造成的

6、。帶來的效用等因素造成的。（1 1）價值量大；）價值量大；（2 2）政府干預；）政府干預；（3 3）感覺；）感覺；（4 4）愿望；）愿望；（5 5）心理效用。）心理效用。9現(xiàn)階段中國的房地產(chǎn)市場根據(jù)其組成可以分為房產(chǎn)市現(xiàn)階段中國的房地產(chǎn)市場根據(jù)其組成可以分為房產(chǎn)市場、地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)金融市場、房地產(chǎn)勞務市場和場、地產(chǎn)市場、房地產(chǎn)金融市場、房地產(chǎn)勞務市場和房地產(chǎn)信息市場五種類型。房地產(chǎn)信息市場五種類型。（1 1）房產(chǎn)市場）房產(chǎn)市場按交換形式分：買賣市場、租賃市場和互換市場按交換形式分：買賣市場、租賃市場和互換市場從供房時間分：現(xiàn)貨市場和期貨市場從供房時間分：現(xiàn)貨市場和期貨市場10（2 2）地產(chǎn)市

7、場）地產(chǎn)市場一級市場：即城市土地出讓市場，各級政府代表國一級市場：即城市土地出讓市場，各級政府代表國家這一所有權(quán)主體將指定地段通過招標、拍賣、協(xié)家這一所有權(quán)主體將指定地段通過招標、拍賣、協(xié)議出讓等形式提供給開發(fā)者，開發(fā)者一次性支付出議出讓等形式提供給開發(fā)者，開發(fā)者一次性支付出讓期內(nèi)享有的土地使用權(quán)的出讓費用。讓期內(nèi)享有的土地使用權(quán)的出讓費用。二級市場：即城市地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場，指土地在一級市二級市場：即城市地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓市場，指土地在一級市場上出讓后，受讓者將土地通過一定的投資過渡，場上出讓后，受讓者將土地通過一定的投資過渡，再轉(zhuǎn)讓給其他的土地或房屋需求者。再轉(zhuǎn)讓給其他的土地或房屋需求者。思考思考: :原

8、行政劃撥的土地使用權(quán)可否直接轉(zhuǎn)讓？原行政劃撥的土地使用權(quán)可否直接轉(zhuǎn)讓？11（3 3）房地產(chǎn)金融市場：指通過房地產(chǎn)專業(yè)銀行或其）房地產(chǎn)金融市場：指通過房地產(chǎn)專業(yè)銀行或其他商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部，采用信貸、發(fā)行股票他商業(yè)銀行的房地產(chǎn)信貸部，采用信貸、發(fā)行股票和債劵以及開展住房儲蓄業(yè)務，或者運用按揭等方和債劵以及開展住房儲蓄業(yè)務，或者運用按揭等方式為房地產(chǎn)買賣和租賃活動融通資金而形成的輔助式為房地產(chǎn)買賣和租賃活動融通資金而形成的輔助性的金融市場。性的金融市場。（4 4）房地產(chǎn)勞務市場：指為住戶和用戶提供房屋修）房地產(chǎn)勞務市場：指為住戶和用戶提供房屋修繕、加固、改造、危房鑒定、方案設計、室內(nèi)外裝繕、加

9、固、改造、危房鑒定、方案設計、室內(nèi)外裝修、房屋附屬建筑和設備的維修、房屋管理以及中修、房屋附屬建筑和設備的維修、房屋管理以及中介活動等綜合活動的房地產(chǎn)輔助市場。介活動等綜合活動的房地產(chǎn)輔助市場。（5 5）房地產(chǎn)信息市場：指圍繞房地產(chǎn)業(yè)務和技術咨）房地產(chǎn)信息市場：指圍繞房地產(chǎn)業(yè)務和技術咨詢、房地產(chǎn)租賃和買賣行情以及有關資料等所形成詢、房地產(chǎn)租賃和買賣行情以及有關資料等所形成的供需市場。的供需市場。12（一）基本概念和術語（一）基本概念和術語1 1、交易價格：指房地產(chǎn)在進行交易過程中發(fā)生的價格，是、交易價格：指房地產(chǎn)在進行交易過程中發(fā)生的價格，是雙方議價的結(jié)果，也稱為實際價格。雙方議價的結(jié)果，也稱

10、為實際價格。2 2、最可能銷售價格：是對未來交易中成交價格的一種最可、最可能銷售價格：是對未來交易中成交價格的一種最可能的估計。能的估計。3 3、市場價值：是經(jīng)濟學理論中認為的房地產(chǎn)市場價格波動、市場價值：是經(jīng)濟學理論中認為的房地產(chǎn)市場價格波動的中心，也稱為不動產(chǎn)價值或理論價格。的中心，也稱為不動產(chǎn)價值或理論價格。4 4、評估價格：是估價人員對房地產(chǎn)客觀合理價格作出的一、評估價格：是估價人員對房地產(chǎn)客觀合理價格作出的一種最可能的估計、推測或判斷。種最可能的估計、推測或判斷。5 5、投資價值：對于投資者而言，就是預期的未來收益的價、投資價值：對于投資者而言，就是預期的未來收益的價值。反映了投資者

11、對某一房地產(chǎn)未來預期利潤能力的一種值。反映了投資者對某一房地產(chǎn)未來預期利潤能力的一種假定。假定。abVs 房產(chǎn)價值Vp 最可能售價當VpVs，賣，Vs為最低價（a端）cdVb 買價VI 房產(chǎn)價值當VbVI，買，VI為最高可接受價格（d端）賣方買方adVs VI 交易區(qū)間當ad時，交易有可能發(fā)生，否則無法成交房地產(chǎn)交易價格的形成取決于交易雙方對同一宗房地產(chǎn)價值的不同認知，只有買方對房地產(chǎn)投資價值的評估不低于賣方時，交易才會發(fā)生。在這一區(qū)間內(nèi)，實際成交價格會在某一位置發(fā)生，取決于雙方的議價技巧。14一、房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵一、房地產(chǎn)業(yè)的內(nèi)涵房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服房地產(chǎn)業(yè)：從事房地產(chǎn)

12、綜合開發(fā)、經(jīng)營、管理和服務的綜合性行業(yè)。務的綜合性行業(yè)。具體包括，土地的開發(fā)，房屋的建造、維修、管理，具體包括，土地的開發(fā)，房屋的建造、維修、管理，土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃撥，房屋所有權(quán)的買賣、土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓、劃撥，房屋所有權(quán)的買賣、租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市租賃，房地產(chǎn)的抵押貸款以及由此形成的房地產(chǎn)市場。場。房地產(chǎn)業(yè)涉及的范圍很廣，其中，房產(chǎn)是指建設在房地產(chǎn)業(yè)涉及的范圍很廣，其中，房產(chǎn)是指建設在土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫、商業(yè)、土地上的各種房屋，包括住宅、廠房、倉庫、商業(yè)、服務、辦公、文教、醫(yī)療衛(wèi)生和體育用房等；地產(chǎn)服務、辦公、文教、醫(yī)療衛(wèi)生和體育用房等；

13、地產(chǎn)是土地和地下各種基礎設施的總稱，包括供水、供是土地和地下各種基礎設施的總稱，包括供水、供熱、供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道熱、供氣、供電、排水排污等地下管線以及地面道路等。路等。15二、房地產(chǎn)業(yè)的特性二、房地產(chǎn)業(yè)的特性1.1.基礎性基礎性2.2.先導性：超前建設先導性：超前建設 進行國民經(jīng)濟建設，首先要由房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營提供生產(chǎn)和生活的進行國民經(jīng)濟建設，首先要由房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營提供生產(chǎn)和生活的空間。當然，也不能盲目夸大，否則會造成樓宇閑置?？臻g。當然，也不能盲目夸大，否則會造成樓宇閑置。3.3.帶動性：帶動性：房地產(chǎn)業(yè)可以帶動房地產(chǎn)業(yè)可以帶動5656個相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。個相關產(chǎn)業(yè)的

14、發(fā)展。 按照中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長顧云昌宣布的數(shù)字，房地產(chǎn)業(yè)按照中國房地產(chǎn)協(xié)會秘書長顧云昌宣布的數(shù)字，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將拉動相關的發(fā)展將拉動相關2424個行業(yè)的發(fā)展，其拉動比例為個行業(yè)的發(fā)展，其拉動比例為1 1：1.31.3。而從支撐中國經(jīng)濟增長的數(shù)字分析來看，房地產(chǎn)業(yè)也確實在而從支撐中國經(jīng)濟增長的數(shù)字分析來看，房地產(chǎn)業(yè)也確實在成為推動經(jīng)濟增長的主力軍。成為推動經(jīng)濟增長的主力軍。 戴德梁行泛城中國執(zhí)行董事吳少聰說，戴德梁行泛城中國執(zhí)行董事吳少聰說，“房地產(chǎn)業(yè)已日漸成為上房地產(chǎn)業(yè)已日漸成為上海的支柱產(chǎn)業(yè)。海的支柱產(chǎn)業(yè)?！币晃汇y行界人士更指出，沒有一個行業(yè)像房產(chǎn)業(yè)那一位銀行界人士更指出，沒有一個行業(yè)像

15、房產(chǎn)業(yè)那樣帶動如此多的相關行業(yè)。樣帶動如此多的相關行業(yè)。 世界銀行世界銀行19941994年的一項研究表明，年的一項研究表明，100100億元的住房建設投資將創(chuàng)億元的住房建設投資將創(chuàng)造造170-220170-220億元的需求，每銷售億元的需求，每銷售100100億元住房，將帶動億元住房，將帶動130130150150億元億元其他商品銷售，需求帶動系數(shù)保守估計值為其他商品銷售，需求帶動系數(shù)保守估計值為3 3。4.4.靈敏性靈敏性 市場經(jīng)濟的寒暑表，社會經(jīng)濟的寒暑表。市場經(jīng)濟的寒暑表，社會經(jīng)濟的寒暑表。5.5.風險性風險性 高收益與高風險并存。高收益與高風險并存。6.6.周期性周期性 房地產(chǎn)業(yè)的周

16、期性在美國、日本，我房地產(chǎn)業(yè)的周期性在美國、日本，我國大陸、香港、臺灣都很明顯。國大陸、香港、臺灣都很明顯。7.7.對金融業(yè)的依賴性對金融業(yè)的依賴性 19981998年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，開發(fā)商自有資金僅占源中，開發(fā)商自有資金僅占12.5%12.5%。美國。美國學者研究認為，二戰(zhàn)以后，美國房地產(chǎn)學者研究認為，二戰(zhàn)以后，美國房地產(chǎn)業(yè)的周期性與抵押貸款市場的變化一致。業(yè)的周期性與抵押貸款市場的變化一致。17三、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用三、房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的作用1 1能促進國民經(jīng)濟的增長能促進國民經(jīng)濟的增長 近幾年，積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策取得了近

17、幾年，積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策取得了明顯的效果，明顯的效果，GDPGDP增長增長7%7%以上，在這中間，房地產(chǎn)投資以上，在這中間，房地產(chǎn)投資的作用功不可沒。以的作用功不可沒。以20002000年為例，全社會完成固定資產(chǎn)年為例，全社會完成固定資產(chǎn)投資投資3261932619億元，比億元，比19991999年增長年增長9.3%9.3%，其中的，其中的2.72.7個百分個百分點是由點是由49024902億元房地產(chǎn)投資引起的。根據(jù)投入億元房地產(chǎn)投資引起的。根據(jù)投入- -產(chǎn)出模產(chǎn)出模型測算，如果新增住宅投資型測算，如果新增住宅投資500500億元，房地產(chǎn)業(yè)增加值億元，房地產(chǎn)業(yè)增加值占占GDPGDP

18、的比重可以提高的比重可以提高0.250.25個百分點，通過連鎖反應，個百分點，通過連鎖反應，最終可以拉動最終可以拉動GDPGDP增幅上升增幅上升0.650.65個百分點。個百分點。 據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計，各國用于房屋建造的投資占國民經(jīng)據(jù)聯(lián)合國統(tǒng)計，各國用于房屋建造的投資占國民經(jīng)濟生產(chǎn)總值的濟生產(chǎn)總值的6%-12%6%-12%，新創(chuàng)造資產(chǎn)占同年固定資產(chǎn)形成，新創(chuàng)造資產(chǎn)占同年固定資產(chǎn)形成總值的一半以上?？傊档囊话胍陨稀?18房地產(chǎn)業(yè)是財政收入的重要來源，一般可占政府財政房地產(chǎn)業(yè)是財政收入的重要來源，一般可占政府財政收入的收入的10%-40%10%-40%。杭州市公開表彰了。杭州市公開表彰了20022002

19、年度地稅前年度地稅前100100名納稅大戶，其納稅總額占全市地方稅收總收入的名納稅大戶，其納稅總額占全市地方稅收總收入的35.71%35.71%。在這。在這100100強中，房地產(chǎn)企業(yè)有強中，房地產(chǎn)企業(yè)有3030家，納稅額占家，納稅額占到百強總納稅的到百強總納稅的26.98%26.98%，此外，與房地產(chǎn)有關的產(chǎn)業(yè)，此外，與房地產(chǎn)有關的產(chǎn)業(yè)，如建筑公司以及設計研究院也有五家上了百強名單。如建筑公司以及設計研究院也有五家上了百強名單。 初步測算，房地產(chǎn)業(yè)增加值占初步測算，房地產(chǎn)業(yè)增加值占GDPGDP的比重，的比重，20002000年為年為1.91%1.91%。資料顯示，美國房地產(chǎn)業(yè)。資料顯示，美國

20、房地產(chǎn)業(yè)增加值占增加值占GDPGDP的的11.8%11.8%，加拿大占，加拿大占15.7%15.7%，日，日本占本占11%11%，法國、挪威分別占，法國、挪威分別占7.1%7.1%、9.6%9.6%，菲律賓占菲律賓占6.7%6.7%，就連泰國和印度也分別占，就連泰國和印度也分別占4.4%4.4%和和3.3%3.3%。192 2推動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展推動相關產(chǎn)業(yè)的發(fā)展 有數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值每增加有數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值每增加1 1元，能使相元，能使相關產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加關產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值增加1.5-2.01.5-2.0元。據(jù)投入元。據(jù)投入產(chǎn)出模型測算，每產(chǎn)出模型測算，每100100億元房地產(chǎn)投資（或叫銷售億元

21、房地產(chǎn)投資（或叫銷售100100億元住宅的產(chǎn)出）可以誘發(fā)億元住宅的產(chǎn)出）可以誘發(fā)國民經(jīng)濟各部門的產(chǎn)出國民經(jīng)濟各部門的產(chǎn)出286286億元，其中，誘發(fā)建筑業(yè)產(chǎn)出億元，其中，誘發(fā)建筑業(yè)產(chǎn)出90.7690.76億元。億元。 在美國，建筑業(yè)約每年消費冶金工業(yè)產(chǎn)品的在美國，建筑業(yè)約每年消費冶金工業(yè)產(chǎn)品的16%16%以上，水泥、玻璃、磚瓦的以上，水泥、玻璃、磚瓦的70%70%，木材的，木材的40%40%，油漆的，油漆的50%50%。在我國，建筑工程消耗的鋼材約占鋼材消耗總量的在我國，建筑工程消耗的鋼材約占鋼材消耗總量的25%25%，木，木材約占材約占40%40%，水泥，水泥70%70%，玻璃，玻璃70%7

22、0%，塑料制品，塑料制品25%25%。 房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)也有密切的關系。據(jù)投入房地產(chǎn)業(yè)與制造業(yè)也有密切的關系。據(jù)投入產(chǎn)出模型產(chǎn)出模型測算，每測算，每100100億元房地產(chǎn)投資可以誘發(fā)制造業(yè)產(chǎn)出億元房地產(chǎn)投資可以誘發(fā)制造業(yè)產(chǎn)出123.61123.61億億元，其中，非金屬礦物制品業(yè)最高、元，其中，非金屬礦物制品業(yè)最高、31.4531.45億元，金屬冶煉億元，金屬冶煉及壓延加工業(yè)其次、及壓延加工業(yè)其次、18.8118.81億元，化學工業(yè)再次、億元，化學工業(yè)再次、14.9814.98億元，億元，排在最后的是金屬制品業(yè)排在最后的是金屬制品業(yè)9.829.82億元、機械工業(yè)億元、機械工業(yè)8.798.79億元

23、、電億元、電器機械及器材制造業(yè)器機械及器材制造業(yè)7.587.58億元等等。億元等等。 20房地產(chǎn)業(yè)誘發(fā)相關部門的產(chǎn)出，除了建筑業(yè)、制造業(yè)之外，房地產(chǎn)業(yè)誘發(fā)相關部門的產(chǎn)出，除了建筑業(yè)、制造業(yè)之外，依次為采礦業(yè)（依次為采礦業(yè)（16.6416.64億元）、商業(yè)（億元）、商業(yè)（11.1611.16億元）、房地億元）、房地產(chǎn)業(yè)自身（產(chǎn)業(yè)自身（10.9810.98億元）、電力煤氣自來水供應業(yè)（億元）、電力煤氣自來水供應業(yè)（6.596.59億元）、貨物運輸及倉儲業(yè)（億元）、貨物運輸及倉儲業(yè)（5.865.86億元）、社會服務業(yè)億元）、社會服務業(yè)（4.984.98億元）、農(nóng)業(yè)（億元）、農(nóng)業(yè)（4.554.55億元

24、）、金融保險業(yè)（億元）、金融保險業(yè)（4.084.08億億元）、郵電業(yè)（元）、郵電業(yè)（3.053.05億元）、飲食業(yè)（億元）、飲食業(yè)（1.571.57億元）、綜合億元）、綜合技術服務業(yè)（技術服務業(yè)（1.181.18億元）等等。房地產(chǎn)業(yè)也具有生產(chǎn)、交億元）等等。房地產(chǎn)業(yè)也具有生產(chǎn)、交換、消費等過程，貫穿這個過程的資本運動客觀上需要銀換、消費等過程，貫穿這個過程的資本運動客觀上需要銀行等金融機構(gòu)為其提供資本融通服務。相應地，房地產(chǎn)業(yè)行等金融機構(gòu)為其提供資本融通服務。相應地，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也推動了金融業(yè)的發(fā)展。的發(fā)展也推動了金融業(yè)的發(fā)展。213 3有利于增加就業(yè)崗位有利于增加就業(yè)崗位 以與房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)

25、度最高的建筑業(yè)為例，按照每以與房地產(chǎn)業(yè)關聯(lián)度最高的建筑業(yè)為例，按照每1 1億元住宅投資與施工面積億元住宅投資與施工面積1 1：16.716.7測算，新增測算，新增500500億億元住宅投資，可以增加元住宅投資，可以增加83908390萬平方米的施工面積，萬平方米的施工面積，而完成而完成1 1萬平方米施工面積需要從業(yè)人員萬平方米施工面積需要從業(yè)人員167167人。由人。由此推算，新增此推算，新增500500億元住宅投資可以安排就業(yè)人員億元住宅投資可以安排就業(yè)人員140140萬人。若考慮建筑業(yè)對國民經(jīng)濟其他行業(yè)的帶動萬人。若考慮建筑業(yè)對國民經(jīng)濟其他行業(yè)的帶動作用，依據(jù)投入作用，依據(jù)投入產(chǎn)出模型測算

26、，建筑業(yè)每生產(chǎn)產(chǎn)出模型測算，建筑業(yè)每生產(chǎn)1 1億億元產(chǎn)品需要直接消耗元產(chǎn)品需要直接消耗0.640.64億元的工業(yè)產(chǎn)品，還可以億元的工業(yè)產(chǎn)品，還可以帶動帶動0.040.04億元的商品銷售，工商兩大行業(yè)工作量的億元的商品銷售，工商兩大行業(yè)工作量的增加可以解決更多的就業(yè)崗位。增加可以解決更多的就業(yè)崗位。224 4促進城市經(jīng)濟發(fā)展，改善城市面促進城市經(jīng)濟發(fā)展，改善城市面貌貌 房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是國有土地使用權(quán)的有償出讓，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，尤其是國有土地使用權(quán)的有償出讓，為城市建設提供了穩(wěn)定的財政來源。據(jù)調(diào)查，深圳、珠海等地來城市建設提供了穩(wěn)定的財政來源。據(jù)調(diào)查，深圳、珠海等地來自土地的收益可達財政收

27、入的自土地的收益可達財政收入的40%40%，被稱為政府的第二財政，被稱為政府的第二財政，極大地促進了地方的工業(yè)化和城市化進程；大批三資企業(yè)的興極大地促進了地方的工業(yè)化和城市化進程；大批三資企業(yè)的興起、大量外資的引入、人才和勞動力的聚集又為本地區(qū)的經(jīng)濟起、大量外資的引入、人才和勞動力的聚集又為本地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展帶來了生機和活力。舊城改造和城市基礎設施的建設因此發(fā)展帶來了生機和活力。舊城改造和城市基礎設施的建設因此提速，城市的落后面貌迅速得到改善。提速，城市的落后面貌迅速得到改善。235 5誘導城鎮(zhèn)居民個人消費，提高居誘導城鎮(zhèn)居民個人消費，提高居住水平住水平改革開放以來，住宅建筑商品化、社會化程度逐

28、步提高，改革開放以來，住宅建筑商品化、社會化程度逐步提高，大量的商品住宅、經(jīng)濟適用住房入市。到大量的商品住宅、經(jīng)濟適用住房入市。到20002000年年底，城鎮(zhèn)住年年底，城鎮(zhèn)住宅投資累計達到宅投資累計達到3.443.44萬億元，累計竣工住宅面積萬億元，累計竣工住宅面積57.257.2億平方米。億平方米。根據(jù)城調(diào)總隊初步統(tǒng)計，根據(jù)城調(diào)總隊初步統(tǒng)計，20002000年，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收年，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入入62806280元，比上年增長元，比上年增長6.7%6.7%，人均消費性支出，人均消費性支出49904990元，比上年元，比上年增長增長8.1%8.1%，并且，教育、旅游、住房、

29、醫(yī)療保健、交通、保險，并且，教育、旅游、住房、醫(yī)療保健、交通、保險等成為城市居民新的消費熱點，其中，居民人均購房支出等成為城市居民新的消費熱點，其中，居民人均購房支出460460元、比上年增長元、比上年增長11%11%。24目前，房地產(chǎn)及建筑業(yè)增加值約目前，房地產(chǎn)及建筑業(yè)增加值約90009000億億元，約占元，約占GDPGDP的的9%9%。19981998年以來，房地產(chǎn)年以來，房地產(chǎn)業(yè)每年直接和間接拉動經(jīng)濟增長約業(yè)每年直接和間接拉動經(jīng)濟增長約2 2個百個百分點。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較長，涉及數(shù)分點。房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈較長，涉及數(shù)十個產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)年增長率十個產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)就業(yè)人數(shù)年增長率達達4.5%4.5%，有，有30003000多萬人直接從事與房地多萬人直接從事與房地產(chǎn)業(yè)有關的工作，其中僅物業(yè)管理行業(yè)產(chǎn)業(yè)有關的工作，其中僅物業(yè)管理行業(yè)目前就有目前就有500500萬人。萬人。