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1、 2013-2014學(xué)年第一學(xué)期《房地產(chǎn)估價》 期末考試試卷 班級：B1165 學(xué)號：31號 姓名：崔雅俊 1、 選擇題（每題只有一個正確答案，30分） 1. 考慮影響房地產(chǎn)需求量的其他非價格因素,當(dāng)消費(fèi)者的收入水平提高時（ ） A.價格和需求量同步增長 B.價格減少和需求量增長 C.價格增長和需求量減少 D.價格和需求量同步減少 2. 以下關(guān)于房地產(chǎn)價值的基本估價方不包括（ ） A.市場比較法 B.收益還原法 C.假設(shè)開發(fā)法 D.成本法 3.房地產(chǎn)的特性主要取決

2、于（ ）的特性 A.房價 B.市場影響 C.土地 D.投資風(fēng)險 4. （ ）限制了估價報告書的用途 A.估價方法 B.估價原則 C.估價目的 D.估價日期 5. 房地產(chǎn)權(quán)利的構(gòu)成包括物權(quán)和（ ） A.所有權(quán) B.債權(quán) C.他物權(quán) D.抵押權(quán) 6. （ ）是決定住宅、商業(yè)等房地產(chǎn)需求量或市場規(guī)模大小的一個基礎(chǔ)因素 A.消費(fèi) B.土地 C.環(huán)境 D.人口 7. 房地產(chǎn)自身狀況的好壞，直接關(guān)系到其價格的高低，是

3、不同的房地產(chǎn)之間（ ）高低差異的基本原因。 A.價格 B.價值 C.銷售情況 D.估價 8.一套建筑囤積為100m2，單價為2000元／m2的住宅，首期付款5萬元，余款在未來10年內(nèi)以抵押貸款方式接月等額支付，貸款年利率為5.31％，則該套住宅的（ ）。 A．實(shí)際單價為2000元／m2，實(shí)際總價為30.16萬元 B．名義單價為1950元／m2，實(shí)際總價為20萬元 C．實(shí)際單價為2000元／m2，實(shí)際總價為20萬元 D．名義單價為2000元／m2，實(shí)際總價為30.16萬元 9.根據(jù)與估價對象相似的房地產(chǎn)的成交價格來求取估價對象的價值，應(yīng)選用

4、( )作為估價方法 A．市場法 B．假設(shè)開發(fā) C．收益法 D．成本法 10.用成本法估價房地產(chǎn)時，房屋現(xiàn)值=( )。 A．房屋重置價格-房屋年折舊額 B．房屋重置價格房屋成新度 C．房屋重置價格-年折舊額耐用年限 D．房屋重置價格-年折舊額尚可使用年限 2、 填空題（每空2分，20分） 1.按照房地產(chǎn)價格的表示單位劃分為總價格、（ ）和（ ）。 2.房地產(chǎn)通俗的說是指房屋和土地，或者（ ）和（ ） 3.不同的影響因素或者其變化，導(dǎo)致房地產(chǎn)價格變動的方向是不盡相同的，其影響因素分為（ ）和（ ） 4.求取

5、建筑物折舊的方法，主要有（ ）、（ ）和（ ） 5.根據(jù)估價對象的預(yù)期收益來求取估價對象的價值的方法為（ ） 3、 簡答題（每題5分，25分） 1.試簡述估價報告的組成。 2.什么是房地產(chǎn)估價？ 3. 成本法和市場法的適用范圍有哪些？ 4.房地產(chǎn)有幾個主要方面的特性？ 5、 收益法的含義是什么？收益法適用的對象是什么？ 4、 計(jì)算題（共兩題25分，第一題9分，第二題16分） 1. 某可比實(shí)例，成交價格為6000元／平方米，在估價調(diào)查中得知是屬于親友之間的交易，根據(jù)當(dāng)?shù)貐^(qū)

6、域市場行情，此交易比正常市場價格低6%左右，則將此可比實(shí)例的成交價格修正為正常價格應(yīng)為多少？（9分） 2.某建筑物為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，經(jīng)濟(jì)壽命50年，有效經(jīng)過年數(shù)為８年，經(jīng)調(diào)查測算，現(xiàn)在重新建造全新狀態(tài)的該建筑物的建造成本為800萬元（建設(shè)期為２年，假定第一年投入建造成本的60％，第二年投入40％，均為均勻投入），管理費(fèi)用為建造成本的3％，年利率為6％，銷售稅費(fèi)為50萬元，開發(fā)利潤為120萬元。又知其中該建筑物的墻、地面等損壞的修復(fù)費(fèi)用為18萬元；裝修的重置價格為200萬元，平均壽命為5年，已使用2年；設(shè)備的重置價格為110萬元，平均壽命為10年，已使用8年。假設(shè)殘

7、值均為零。試計(jì)算該建筑物的折舊總額。（16分） [參考答案] 1、 選擇題 1. A 2. C 3. C 4. C 5. B 6. D 7. B 8. C 9. A 10. B 2、 填空題 1. 單位價格 樓面地價 2. 房產(chǎn) 地產(chǎn) 3. 增值因素 貶值因素 4.年限法 市場提取法 分解法 5. 收益法 3、 簡答題 1. 答：估價報告的組成有封面、目錄、致

8、估價委托人函、注冊房地產(chǎn)估價師聲明、估價假設(shè)和限制條件、估價結(jié)果報告、估價技術(shù)報告、附件。 2. 答：房地產(chǎn)估價是指以房地產(chǎn)為估價對象，由專業(yè)房地產(chǎn)估價人員根據(jù)特定的估價目的，遵循公認(rèn)的估價原則，按照嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓纼r程序，運(yùn)用科學(xué)的估價方法，結(jié)合估價經(jīng)驗(yàn)及對影響待估對象房地產(chǎn)價格因素的分析，就待估對象房地產(chǎn)的特定權(quán)益在特定時間最可能實(shí)現(xiàn)的合理價格所作出的判斷與推測。 3. 答： 1）無交易、無收益的房地產(chǎn)估價 2）特殊目的的房地產(chǎn)估價 3）特殊建造的房地產(chǎn)估價 4）狹小市場上的房地產(chǎn) 5）市場比較法中的修正計(jì)算 4. 答

9、1、不可移動性 2、獨(dú)一無二 3、壽命長久 4、供給有限 5、價值量大 6、用途多樣 7、相互影響 8、易受限制 9、難以改變 10、保值增值 5. 答：收益法是將預(yù)測的估價對象未來收益，通過報酬率或資本化率、收益乘數(shù)往回折到估價時點(diǎn)，以此求取估價對象價值的方法。收益法適用的對象：適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)。 4、 計(jì)算題 1.由交易情況百分比率修正公式： 正常價格= 可比實(shí)例的成交價格1／（1- s%），得： 正常價格= 6000 1／（1-6%） = 6383（元／

10、平方米） 答：則此交易實(shí)例修正為正常價格為6383元／平方米 2.①計(jì)算建筑物的重置價格： 建造成本＝800萬元 管理費(fèi)用＝8003％＝24萬元 投資利息＝（800＋24）60％[（1＋6%）1.5－1]＋（800＋24）40％［（1＋6％）0.5－１］＝54.9萬元 則：建筑物的重置價格＝800＋24＋54.90＋50＋120＝1048.9萬元 ②計(jì)算建筑物的折舊額： 墻、地面等損壞的折舊額＝18萬元 裝修部分的折舊額＝2002／5＝80萬元 設(shè)備部分的折舊額＝1108／10＝88萬元 長壽命項(xiàng)目的折舊額＝（1048.90－18－200－

11、110）8／50＝115.34萬元 則：建筑物的折舊總額＝18＋80＋88＋115.34＝301.34萬元 總結(jié)：第一章包括：第2個選擇題和第1個簡答題，共8分； 第二章包括：第3個、第5個選擇題，第2個填空題和第4個簡答題，共15分； 第三章包括：第1個、第8個選擇題和第1個填空題，共10分； 第四章包括：第6個、第7個選擇題和第3個填空題，共10分； 第六章包括：第9個選擇題和第3個簡答題，共8分； 第七章包括：第5個填空題和第5個簡答題，共7分； 第八章包括：第10個選擇題和第4個填空題，共9分； 第十二章包括：第4個選擇題和第2個簡答題，共8分； 計(jì)算題綜合全書所學(xué)知識，共25分。 5