《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)細(xì)則[共47頁]》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)細(xì)則[共47頁]（49頁珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估技術(shù)細(xì)則第一章 總 則第一條 制訂依據(jù)：為了規(guī)范本市國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估工作，保證房屋征收評(píng)估結(jié)果客觀公平，根據(jù)中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法、國(guó)務(wù)院國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例、住建部國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法、海安市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償暫行辦法，參照房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范、城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程等有關(guān)規(guī)定，制定本技術(shù)細(xì)則。第二條 適用范圍：評(píng)估國(guó)有土地上被征收房屋和用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值，測(cè)算被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，以及對(duì)相關(guān)評(píng)估結(jié)果進(jìn)行復(fù)核評(píng)估和鑒定，適用本技術(shù)細(xì)則。第三條 評(píng)估機(jī)構(gòu)：從事國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估的單位，應(yīng)當(dāng)是具有省級(jí)以上建設(shè)行政主管部門核發(fā)的三級(jí)以上

2、（包含三級(jí)）房地產(chǎn)評(píng)估資質(zhì)的房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱評(píng)估機(jī)構(gòu)），并已列入向社會(huì)公布的房屋征收評(píng)估機(jī)構(gòu)名錄。第四條 評(píng)估人員：從事國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估活動(dòng)的工作人員應(yīng)當(dāng)經(jīng)培訓(xùn)合格取得上崗證，負(fù)責(zé)征收評(píng)估工作的專業(yè)人員，應(yīng)當(dāng)是評(píng)估機(jī)構(gòu)中的專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師。第五條 評(píng)估對(duì)象：為被征收范圍內(nèi)經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)查勘認(rèn)定的被征收合法建筑物及其占用范圍內(nèi)的國(guó)有土地使用權(quán)和其他不動(dòng)產(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱被征收房屋）以及除政府對(duì)于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)格有特別規(guī)定外的用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，不包括違法建筑和超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑。第六條 評(píng)估目的：被征收房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人確定被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償提供依據(jù)，

3、評(píng)估被征收房屋的價(jià)值”。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估目的應(yīng)當(dāng)表述為“為房屋征收部門與被征收人計(jì)算被征收房屋價(jià)值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值的差價(jià)提供依據(jù)，評(píng)估用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的價(jià)值”。第七條 評(píng)估時(shí)點(diǎn)：被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)為房屋征收決定公告之日。用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)應(yīng)當(dāng)與被征收房屋價(jià)值評(píng)估時(shí)點(diǎn)一致。第八條 評(píng)估假設(shè)： 被征收房屋的類似房地產(chǎn)是指與被征收房屋的區(qū)位、用途、權(quán)利性質(zhì)、檔次、新舊程度、規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)等相同或者相似的房地產(chǎn)。被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格是指被征收房屋的類似房地產(chǎn)在評(píng)估時(shí)點(diǎn)的平均交易價(jià)格。確定被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，應(yīng)當(dāng)剔除偶然的和不正常的因素。第九條 評(píng)估方法

4、： 注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師應(yīng)當(dāng)根據(jù)評(píng)估對(duì)象和當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)狀況，對(duì)市場(chǎng)法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法等評(píng)估方法進(jìn)行適用性分析后，選用其中一種或者多種方法對(duì)被征收房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估。被征收房屋的類似房地產(chǎn)有交易的，應(yīng)當(dāng)選用市場(chǎng)法評(píng)估；被征收房屋或者其類似房地產(chǎn)有經(jīng)濟(jì)收益的，應(yīng)當(dāng)選用收益法評(píng)估；被征收房屋是工業(yè)、生產(chǎn)、倉儲(chǔ)用房的，如市場(chǎng)交易量較少，無法選用市場(chǎng)法的，應(yīng)當(dāng)選用成本法評(píng)估；被征收房屋是在建工程的，應(yīng)當(dāng)選用假設(shè)開發(fā)法評(píng)估?？梢酝瑫r(shí)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估的，應(yīng)當(dāng)選用兩種以上評(píng)估方法評(píng)估，并對(duì)各種評(píng)估方法的測(cè)算結(jié)果進(jìn)行校核和比較分析后，合理確定評(píng)估結(jié)果。第十條 價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)：為公開市場(chǎng)價(jià)值，不考慮被征

5、收房屋在估價(jià)時(shí)點(diǎn)所受抵押、租賃、查封等因素的影響。第十一條 價(jià)值構(gòu)成：為被征收房屋的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格，不包含搬遷補(bǔ)償費(fèi)、臨時(shí)安置補(bǔ)償費(fèi)和征收非住宅房屋造成的停產(chǎn)、停業(yè)損失補(bǔ)償費(fèi)以及獎(jiǎng)勵(lì)。住宅和商業(yè)經(jīng)營(yíng)性房屋合法土地使用面積等于或小于合法房屋建筑面積的，土地價(jià)值已在房屋評(píng)估時(shí)體現(xiàn)，不再單獨(dú)估價(jià)。被征收房屋室內(nèi)外裝飾裝修價(jià)值、停產(chǎn)停業(yè)損失等補(bǔ)償，由征收當(dāng)事人協(xié)商確定；協(xié)商不成的，可以委托與評(píng)估被征收房屋價(jià)值的同一評(píng)估機(jī)構(gòu)通過評(píng)估確定。第十二條 評(píng)估程序：1.接受評(píng)估委托，明確評(píng)估基本事項(xiàng)并簽訂征收評(píng)估委托合同；2.驗(yàn)收委托方提供的有關(guān)資料，擬訂征收評(píng)估作業(yè)方案；3.到征收地點(diǎn)進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘查、拍攝影像，

6、做好記錄；4.根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)查驗(yàn)產(chǎn)權(quán)資料及有關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析； 5.確定估價(jià)方法，進(jìn)行測(cè)算；6.出具分戶初評(píng)結(jié)果；7.交由征收部門公示，征求意見； 8.公示期間負(fù)責(zé)評(píng)估項(xiàng)目的注冊(cè)估價(jià)師進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)說明解釋；9.對(duì)確屬錯(cuò)估的部分現(xiàn)場(chǎng)予以記錄后進(jìn)行修改和完善報(bào)告；10.修正后出具分戶報(bào)告和整體報(bào)告提交房屋征收部門，并由征收部門向被征收人轉(zhuǎn)交分戶評(píng)估報(bào)告；11.評(píng)估報(bào)告及相關(guān)資料立卷、歸檔保管。第十三條 評(píng)估結(jié)果表達(dá)形式：一是在征收實(shí)施之前由征收部門委托評(píng)估機(jī)構(gòu)開展前期調(diào)查，向征收部門和征收管理部門提交項(xiàng)目征收補(bǔ)償資金總額概算報(bào)告；二是在征收實(shí)施時(shí)由選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估并提交委托范圍內(nèi)被征收房屋的整體評(píng)估報(bào)告及被

7、征收人分戶補(bǔ)償評(píng)估報(bào)告，作為被征收房屋的補(bǔ)償依據(jù)。評(píng)估結(jié)果應(yīng)當(dāng)以人民幣為計(jì)價(jià)的貨幣單位，精確到元。第二章 房屋性質(zhì)認(rèn)定及分類第十四條 房屋性質(zhì)認(rèn)定：對(duì)于已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)、用途和建筑面積，一般以房屋權(quán)屬證書和房屋登記簿的記載為準(zhǔn)；房屋權(quán)屬證書與房屋登記簿的記載不一致的，除有證據(jù)證明房屋登記簿確有錯(cuò)誤外，應(yīng)以房屋登記簿為準(zhǔn)。對(duì)于未經(jīng)登記的建筑，應(yīng)當(dāng)按照相關(guān)職能部門認(rèn)定、處理結(jié)果進(jìn)行評(píng)估。第十五條 房屋分類：被征收房屋一般分為住宅房屋、非住宅營(yíng)業(yè)用房、非住宅非營(yíng)業(yè)用房（詳見附件1）。第三章 住宅房屋征收評(píng)估第十六條 住宅房屋征收評(píng)估方法：被征收住宅房屋適用市場(chǎng)比較法的基準(zhǔn)價(jià)格修正方式估價(jià)。其征

8、收評(píng)估價(jià)格測(cè)算的技術(shù)路線為：1.確立評(píng)估基準(zhǔn)。在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”作為評(píng)估基準(zhǔn)（“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的設(shè)定要求詳見附件3）；2.測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格。按房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范規(guī)定的方式，采用市場(chǎng)比較法評(píng)估出“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的基準(zhǔn)價(jià)格，基準(zhǔn)價(jià)格按比準(zhǔn)價(jià)格的算術(shù)平均值確定（測(cè)算基準(zhǔn)價(jià)格的可比實(shí)例的選擇要求詳見附件3）。其計(jì)算公式為：基準(zhǔn)價(jià)格 = Vs 可比實(shí)例價(jià)格，n為可比實(shí)例的個(gè)數(shù)；交易情況修正系數(shù)。由于采用買賣的正常交易實(shí)例為可比實(shí)例，因此該系數(shù)取100；交易日期修正系數(shù)。該系數(shù)由估價(jià)機(jī)構(gòu)根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)情形和評(píng)估中的具體情況，并參照當(dāng)?shù)卣块T公布的相關(guān)價(jià)格指數(shù)進(jìn)行確定；可比實(shí)例實(shí)體因素情況修正為

9、標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況的修正系數(shù)（系數(shù)確定詳見附件4）；可比實(shí)例區(qū)位因素情況修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況的修正系數(shù)（系數(shù)確定詳見附件5）。3.確定評(píng)估價(jià)格。各被征收房屋分別與對(duì)應(yīng)類型“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”結(jié)合相關(guān)調(diào)整修正系數(shù)進(jìn)行房地產(chǎn)實(shí)體、區(qū)位因素比較，按比較法原理修正基準(zhǔn)價(jià)格得出各被征收住宅房屋的評(píng)估價(jià)格。其計(jì)算公式為：（1）被征收成套住宅評(píng)估價(jià)格Vc= 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格（2）被征收獨(dú)門院落住宅評(píng)估價(jià)格Vd= 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格Kd（3）被征收非成套住宅評(píng)估價(jià)格Vf= 標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅分類基準(zhǔn)價(jià)格KfK31i標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅實(shí)體因素情況修正為被征收房屋實(shí)體因素情況修正系數(shù)(系數(shù)確定詳見附

10、件4)。K32i標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素情況修正為被征收房屋區(qū)位因素情況修正系數(shù)(系數(shù)確定詳見附件5)。Kd 獨(dú)門院落調(diào)整系數(shù)(系數(shù)確定詳見附件3)。Kf 非成套綜合修正系數(shù)，取值為0.98。第四章 非住宅非營(yíng)業(yè)用房征收評(píng)估第十七條 非住宅非營(yíng)業(yè)用房評(píng)估方法：因案例收集等具體原因無法適用市場(chǎng)比較法時(shí)，可選用成本法評(píng)估（應(yīng)用說明詳見附件6）。第十八條 成本法評(píng)估技術(shù)路線：1. 測(cè)算地價(jià)：根據(jù)被征收非營(yíng)業(yè)用房的占地范圍，可選用成本法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場(chǎng)比較法等測(cè)算其為空地時(shí)的土地重新取得價(jià)格PD；2. 確定房?jī)r(jià)：根據(jù)被征收非營(yíng)業(yè)用房的建筑結(jié)構(gòu)，參照附件6所示重置價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)作適當(dāng)調(diào)整，確定其建筑物的重置

11、價(jià)格PJ；3估測(cè)折舊：現(xiàn)場(chǎng)勘察并對(duì)照房屋成新因素確定表（詳見附件7），估計(jì)測(cè)算確定建筑物的折舊額C；4.補(bǔ)償價(jià)格評(píng)估：根據(jù)房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范，考慮到房屋征收補(bǔ)償評(píng)估的特點(diǎn)，按成本法評(píng)估的基本公式計(jì)算被征收非營(yíng)業(yè)用房的征收補(bǔ)償價(jià)格Vi為：iPDPJC第五章 非住宅營(yíng)業(yè)用房征收評(píng)估第十九條 非住宅營(yíng)業(yè)用房評(píng)估方法：因案例收集等具體原因無法適用市場(chǎng)比較法時(shí)，可適用以收益法為基礎(chǔ)的商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格修正方式評(píng)估。但其中高檔賓館、高檔寫字樓、高層商務(wù)樓、大型超市、百貨商場(chǎng)等適用可比實(shí)例比較修正方式或單純收益法方式。第二十條 收益法評(píng)估商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格:設(shè)定典型商鋪類營(yíng)業(yè)用房為樣本房（詳見附件8）。采用收益法評(píng)

12、估被征收營(yíng)業(yè)用房樣本房的基準(zhǔn)價(jià)格時(shí)，應(yīng)采用有限期收益法公式。考慮到征收評(píng)估的補(bǔ)償性質(zhì)，一般采用穩(wěn)定收益情形測(cè)算，即通常采用如下公式計(jì)算：o為基準(zhǔn)價(jià)格，a為設(shè)定樣本房的年純收益，r為資本化率，n為收益年期（相關(guān)系數(shù)的確定詳見附件8）。第二十一條 營(yíng)業(yè)用房商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格修正法評(píng)估：被征收營(yíng)業(yè)用房評(píng)估適用商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格比較修正方式，其征收補(bǔ)償價(jià)格經(jīng)過商業(yè)用途修正、商業(yè)街道路線修正和實(shí)體因素修正后得到，其評(píng)估測(cè)算公式為：被征收房屋評(píng)估價(jià)格 =商業(yè)街區(qū)基準(zhǔn)價(jià)格；fxy商業(yè)用途修正系數(shù)（詳見附件8）；fm商業(yè)街道路線修正系數(shù)（詳見附件8）；f3i被征收房屋實(shí)體因素修正系數(shù)（詳見附件8）。第六章 其他征

13、收評(píng)估問題處理第二十二條 “地大于房”的評(píng)估：對(duì)被征收住宅合法土地使用權(quán)面積大于房屋建筑面積的，合法土地使用權(quán)面積大于房屋建筑面積的部分應(yīng)給予補(bǔ)償，計(jì)算公式為：1.“地大于房”面積S合法土地使用權(quán)面積合法房屋建筑面積2.“地大于房”土地單價(jià)W = 被征收房屋所處區(qū)域住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)L當(dāng)被征收房屋占用的合法用地為國(guó)有劃撥性質(zhì)時(shí)，L取0.6；當(dāng)被征收房屋占用的合法用地為國(guó)有出讓性質(zhì)時(shí)，L取1。征收原為集體性質(zhì)土地上房屋，參照國(guó)有土地上房屋評(píng)估時(shí)，參照國(guó)有劃撥性質(zhì)L取0.6?；鶞?zhǔn)地價(jià)由評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)市國(guó)土資源部門公布的在用基準(zhǔn)地價(jià)結(jié)合有關(guān)情況評(píng)估確定，同一個(gè)項(xiàng)目和區(qū)域執(zhí)行同一價(jià)格。3.“地大于房”土地

14、總價(jià)dWS4.國(guó)有直管住宅房屋不享有“地大于房”補(bǔ)償。第二十三條 國(guó)有直管住宅房屋的評(píng)估：對(duì)國(guó)有直管住宅房屋，其重置價(jià)結(jié)合成新補(bǔ)償給產(chǎn)權(quán)人，其它部分補(bǔ)償給房屋承租人，計(jì)算方法如下：1.用市場(chǎng)比較法求出被征收住宅房的價(jià)格Vi2.補(bǔ)償給產(chǎn)權(quán)人的部分：Pi被征收住宅建筑的建安單價(jià)（詳見附件4）；g被征收住宅建筑成新率（詳見附件7）；被征收住宅合法建筑面積。3.補(bǔ)償給使用人（承租人）的部分：Vi第二十四條 產(chǎn)權(quán)調(diào)換住宅房屋評(píng)估：選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的,對(duì)待調(diào)換房屋的評(píng)估應(yīng)采用與被征收房屋相同的評(píng)估方法進(jìn)行。第二十五條 劃撥土地非住宅房屋評(píng)估：征收評(píng)估時(shí)涉及被征收非住宅房屋的合法用地為劃撥性質(zhì)時(shí)，非住宅房屋

15、補(bǔ)償價(jià)格計(jì)算公式如下：sVi被征收非住宅房屋的征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格；V被征收非住宅房屋參照出讓土地性質(zhì)評(píng)估價(jià)格；Vjo海安市土地基準(zhǔn)樓面地價(jià)，Vj為基準(zhǔn)地價(jià)，m為標(biāo)準(zhǔn)容積率;S被征收非住宅房屋合法建筑面積。第二十六條 裝飾裝修及附屬物評(píng)估：房屋征收評(píng)估中，裝飾裝修及附屬物等部分為獨(dú)立的專項(xiàng)評(píng)估（補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)詳見附件10）。第二十七條 其它評(píng)估：未超過批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑應(yīng)按成本法評(píng)估其建筑物殘值；在建工程應(yīng)采用成本法進(jìn)行評(píng)估，工程建設(shè)進(jìn)度以政府管理部門通知停止施工時(shí)的狀態(tài)為準(zhǔn)。在建工程土地評(píng)估以政府管理部門批準(zhǔn)的用途、參數(shù)或規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等為依據(jù)。第七章 征收評(píng)估報(bào)告第二十八條出具報(bào)告要求：評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)按房

16、地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范的規(guī)定格式，依照本細(xì)則（試行）的要求出具評(píng)估報(bào)告。第二十九條簽名蓋章：評(píng)估機(jī)構(gòu)出具的評(píng)估報(bào)告應(yīng)當(dāng)由專職注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字，并加蓋評(píng)估機(jī)構(gòu)公章。在評(píng)估報(bào)告上簽字的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師和加蓋公章的評(píng)估機(jī)構(gòu)，對(duì)評(píng)估報(bào)告的內(nèi)容和結(jié)論負(fù)責(zé)。第三十條 報(bào)告裝幀：評(píng)估報(bào)告應(yīng)做到圖文并茂，所用紙張、封面、裝訂應(yīng)有較好的質(zhì)量。第八章 征收評(píng)估工作準(zhǔn)則第三十一條 評(píng)估委托：被選定的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)與委托單位簽訂評(píng)估委托合同。委托合同中應(yīng)約定評(píng)估操作程序及時(shí)間安排等。第三十二條 評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人：評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)確定受委托評(píng)估項(xiàng)目的評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人，評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人最終確定評(píng)估技術(shù)方案，并對(duì)評(píng)估方法的選用和應(yīng)用以及評(píng)估結(jié)果

17、的合理性承擔(dān)技術(shù)責(zé)任。第三十三條 現(xiàn)場(chǎng)勘察：評(píng)估項(xiàng)目均須開展現(xiàn)場(chǎng)勘察工作，承擔(dān)評(píng)估業(yè)務(wù)的評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)派出有評(píng)估資格的專業(yè)人員進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)勘察?，F(xiàn)場(chǎng)勘察記錄資料是評(píng)估測(cè)算和撰寫評(píng)估報(bào)告必備的基礎(chǔ)資料。第三十四條 評(píng)估到戶：評(píng)估人員應(yīng)持證上崗，逐戶逐項(xiàng)評(píng)估，做到實(shí)地勘測(cè)準(zhǔn)確、影像資料全面、評(píng)估到戶到項(xiàng)。第三十五條 內(nèi)部審核評(píng)議：評(píng)估結(jié)果須經(jīng)評(píng)估機(jī)構(gòu)內(nèi)部審核評(píng)議，評(píng)估機(jī)構(gòu)在提交正式評(píng)估報(bào)告前負(fù)有審查、調(diào)整、復(fù)核評(píng)估報(bào)告的技術(shù)責(zé)任。第三十六條 報(bào)告提交：評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)在評(píng)估委托協(xié)議約定的時(shí)間內(nèi)，向房屋征收部門提交正式的分戶評(píng)估報(bào)告，并由房屋征收部門安排征收實(shí)施單位將分戶評(píng)估報(bào)告送達(dá)被征收人。分戶評(píng)估報(bào)告需經(jīng)含項(xiàng)

18、目評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人在內(nèi)不少于兩名的注冊(cè)房地產(chǎn)估價(jià)師簽字認(rèn)可。第三十七條 報(bào)告解釋與答疑：評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估技術(shù)負(fù)責(zé)人及其他評(píng)估專業(yè)人員負(fù)有解釋評(píng)估報(bào)告技術(shù)問題，接受征收當(dāng)事人就評(píng)估報(bào)告相關(guān)問題咨詢和質(zhì)疑的義務(wù)，并負(fù)有向征收評(píng)估專家委員會(huì)報(bào)告情況和答復(fù)技術(shù)質(zhì)詢的義務(wù)。第九章 評(píng)估資料存檔第三十八條 整理存檔內(nèi)容：評(píng)估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)將下列資料（原件或復(fù)印件）與評(píng)估報(bào)告（含技術(shù)報(bào)告）共同整理存檔。1.評(píng)估委托合同；2.征收決定公告；3.評(píng)估對(duì)象的產(chǎn)權(quán)證明材料及有關(guān)房屋基本情況的證明材料；4.評(píng)估對(duì)象的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；5.標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋、可比實(shí)例的實(shí)地查勘記錄、照片等資料；6.確定評(píng)估結(jié)果的有關(guān)系數(shù)、參數(shù)等

19、證明資料；7.與評(píng)估項(xiàng)目有關(guān)的其他資料。第三十九條 保存期限：評(píng)估報(bào)告及有關(guān)資料一般應(yīng)保留十年。第十章 附 則第四十條 細(xì)則附件：附件系本技術(shù)細(xì)則（試行）的必要組成部分。第四十一條 特種業(yè)務(wù)：征收評(píng)估中涉及原始成本測(cè)算、機(jī)電設(shè)備搬遷、工程造價(jià)分析等特殊專業(yè)技術(shù)工作的，評(píng)估機(jī)構(gòu)可委托有相應(yīng)資質(zhì)的機(jī)構(gòu)協(xié)助評(píng)估。第四十二條 其它情況處理：本技術(shù)細(xì)則（試行）未能涵蓋的其它征收評(píng)估情況，按房屋征收部門會(huì)同有關(guān)部門提出的意見處理。第四十三條 細(xì)則解釋：本技術(shù)細(xì)則（試行）由市房屋征收部門負(fù)責(zé)解釋。第四十四條 實(shí)施時(shí)間：本技術(shù)細(xì)則（試行）自公布之日起執(zhí)行。國(guó)務(wù)院國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例施行前已依法取得房屋

20、拆遷許可證的項(xiàng)目，繼續(xù)沿用原有規(guī)定評(píng)估。附件：1.被征收房屋分類及其說明2.可比實(shí)例選擇要求及說明3.標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的條件設(shè)定及可比實(shí)例選擇的具體要求4.住宅房屋實(shí)體因素（K31、K31i）修正說明表5.住宅房屋區(qū)位因素（K32、K32i）修正說明表6.非營(yíng)業(yè)用房及其成本法評(píng)估說明7.房屋成新因素確定表8.營(yíng)業(yè)用房收益法評(píng)估應(yīng)用說明9.商業(yè)經(jīng)營(yíng)性用房依據(jù)納稅情況一次性停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)10.裝飾裝修附屬物補(bǔ)償指導(dǎo)價(jià)及其它補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)附件1： 被征收房屋分類及其說明一、住宅房屋分類住宅房屋成套住宅指以商品開發(fā)或單位統(tǒng)一建設(shè)方式建造的混合結(jié)構(gòu)單元式住宅，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。獨(dú)門院落指

21、辦理合法手續(xù)后建造的獨(dú)門獨(dú)院二層（及二層以上）住宅房屋，院落為獨(dú)家使用（獨(dú)立產(chǎn)權(quán)），房屋內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施等。非成套住宅以上兩類房屋以外的房屋。二、非住宅營(yíng)業(yè)用房分類營(yíng)業(yè)性用房商場(chǎng)類建筑以百貨商場(chǎng)、大型超市為典型建筑。通常為鋼混框架結(jié)構(gòu)，層高較高，有大跨度的廳堂作為營(yíng)業(yè)場(chǎng)所，一般都配有附房作為倉庫、辦公和相關(guān)業(yè)務(wù)之用。商鋪類建筑以門面房、小商鋪為典型建筑。一般為臨街道、巷道底層房屋，多數(shù)為磚混、磚木結(jié)構(gòu)，有的為連家店，多數(shù)為單開間。商務(wù)類建筑以一般金融、證券、商業(yè)寫字樓等商務(wù)性辦公經(jīng)營(yíng)建筑為典型。通常為臨街鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層和高層建筑，底層和2、3層等低層部分為大廳形式的交

22、易或經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所，其余多為寫字間或客房形式。通常內(nèi)外裝修的等級(jí)較高。娛樂類建筑各類歌舞廳、保齡球館、休閑中心、健身娛樂中心等，建筑結(jié)構(gòu)多為鋼混和混合結(jié)構(gòu)，通常有娛樂用途大廳和包間，設(shè)有公共衛(wèi)生間。電照設(shè)施較復(fù)雜。旅館類建筑分為普通旅館、招待所和準(zhǔn)星級(jí)、三星級(jí)、四星級(jí)、五星級(jí)賓館兩類典型建筑。前一類通常為磚混、混合多層建筑結(jié)構(gòu)，底層設(shè)服務(wù)臺(tái)或值班室，內(nèi)廊，水泥、水磨石或普通地磚地面，通常有多人間、單人間，一般每層設(shè)公共衛(wèi)生間，普通裝修；后一類通常為鋼混結(jié)構(gòu)的多層、小高層或高層建筑，依等級(jí)、規(guī)模、功能數(shù)量及綜合程度，通常設(shè)大廳總服務(wù)臺(tái)、餐飲、娛樂、商務(wù)等配套服務(wù)性設(shè)施，客房均設(shè)有單獨(dú)衛(wèi)生間，包括單間、

23、標(biāo)準(zhǔn)間、商務(wù)和豪華套間等形式。內(nèi)外裝修高檔或較高檔，配有比較完整的現(xiàn)代賓館服務(wù)設(shè)備設(shè)施系統(tǒng)。餐飲類建筑各類大小餐館、飲食店、飯店、茶社、排擋等，建筑結(jié)構(gòu)類型包括框架、混合、磚木和簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)，相應(yīng)的裝修和設(shè)備檔次、配備差異較大。典型的餐飲類建筑設(shè)有操作間、儲(chǔ)物間、餐廳、包廂、服務(wù)窗。一般設(shè)有公共衛(wèi)生間。其他類建筑上述類型之外的其他營(yíng)業(yè)性質(zhì)用房。三、非住宅非營(yíng)業(yè)用房分類非營(yíng)業(yè)性用房工業(yè)性建筑以工業(yè)廠房、倉庫為典型建筑。通常為磚混、鋼混結(jié)構(gòu)和工業(yè)排架結(jié)構(gòu)，角鋼屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，鋼混或鋼立柱，磚墻或裝配式墻體，水泥地面，木門或鐵皮門。辦公性建筑以行政辦公樓為典型建筑。通常為多層磚混或鋼

24、混房屋，水泥平屋頂，有走廊（內(nèi)廊或外廊），磚墻、鋼混梁，現(xiàn)澆或預(yù)制樓地面板。設(shè)公共衛(wèi)生間。室內(nèi)普通裝修。公共性建筑以圖書館、博物館、教學(xué)樓、門診樓等為典型建筑。通常有較為獨(dú)特的建筑造型，一般為鋼混或磚混房屋。附件2：可比實(shí)例選擇要求及說明以下可比實(shí)例選擇要求適用于市場(chǎng)比較法應(yīng)用中的可比實(shí)例修正方式、收益法應(yīng)用等市場(chǎng)評(píng)估情形。一、可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處于相同地段或鄰近地段。二、可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。其中住宅房屋的可比實(shí)例必須用途相同，非住宅房屋的可比實(shí)例應(yīng)按本細(xì)則的分類與評(píng)估對(duì)象的類別相同。三、可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。建筑結(jié)構(gòu)主要指大類建筑結(jié)構(gòu)，大類建筑結(jié)構(gòu)一般分為：(1)

25、鋼結(jié)構(gòu)，(2)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，(3)磚混結(jié)構(gòu)，(4)磚木結(jié)構(gòu)，(5)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)。四、可比實(shí)例的交易類型應(yīng)選取一般買賣或租賃的交易實(shí)例，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格。五、可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，一般不超過十二個(gè)月，近期六個(gè)月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)案例應(yīng)優(yōu)先選用。六、采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量。七、可比實(shí)例為成套房屋的，其價(jià)格在適用前應(yīng)統(tǒng)一修正為標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格，標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格為可比實(shí)例所處單元各樓層房屋的平均價(jià)格。八、每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過20，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30。九、選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過20%

26、,在交易實(shí)例較少的情況下,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過30%。附件3：標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅的條件設(shè)定及可比實(shí)例選擇的具體要求一、住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定要求采用基準(zhǔn)價(jià)格修正方式對(duì)住宅房屋進(jìn)行評(píng)估時(shí)，首先應(yīng)在征收項(xiàng)目范圍內(nèi)尋找具有代表性特征的住宅作為設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”的原型，再根據(jù)具體情況，從方便操作、提高效能的角度考慮，綜合被征收房屋的典型特征，設(shè)定“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”。設(shè)定的“標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅”必須符合下述條件：1.為成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齊全并具備使用條件。2.一般情況下為多層住宅，臥室至少一間朝南，一般裝修的成套房屋。3.一般情況下房屋為中等套型，磚混一等或二等，八至九成新。4.成套住宅

27、標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說明表是否成套套型結(jié)構(gòu)所在層次已使用年限朝向成套二室半一廳混合5層1-510年左右一室朝南坐落位置小區(qū)配套室內(nèi)水電及裝修其他條件征收范圍相對(duì)中央位置同征收范圍內(nèi)的配套情況普通室內(nèi)裝修，普通廚衛(wèi)設(shè)施采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等建筑面積70100m2分?jǐn)傉嫉貦?quán)屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全5. 獨(dú)門院落住宅標(biāo)準(zhǔn)樣本房屋設(shè)定說明表是否獨(dú)門院落套型結(jié)構(gòu)已使用年限朝向獨(dú)門院落一層三間混合一等或二等10年左右一間朝南坐落位置小區(qū)配套室內(nèi)水電及裝修其他條件征收范圍相對(duì)中央位置同征收范圍內(nèi)的配套情況普通室內(nèi)裝修，普通廚衛(wèi)設(shè)施采光、通風(fēng)、日照、休息等條件中等建筑面積140-220 m2分?jǐn)傉嫉貦?quán)

28、屬及證照情況產(chǎn)權(quán)，證照齊全6.非成套標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅為磚混平房建筑，檐高2.8m3.0m，一等或二等住宅功能，其余基本同成套樣本住宅情況。二、住宅房屋評(píng)估中可比實(shí)例選擇要求1.可比實(shí)例應(yīng)是與估價(jià)對(duì)象處于相同地段或鄰近地段的住宅房屋。2.可比實(shí)例應(yīng)是磚混結(jié)構(gòu)的多層一般裝修住宅房屋。3.可比實(shí)例應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)，檔次應(yīng)接近。4.可比實(shí)例的權(quán)益價(jià)格類型應(yīng)該為房屋所有權(quán)和國(guó)有土地使用權(quán)價(jià)格類型。5.可比實(shí)例的交易類型應(yīng)是一般買賣的商品房或新開發(fā)上市的成套商品房交易實(shí)例，其交易價(jià)格應(yīng)是正常市場(chǎng)交易價(jià)格。6.可比實(shí)例的成交日期應(yīng)與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近，一般不超過十二個(gè)月，近期六個(gè)月內(nèi)成交的類似房地產(chǎn)交易案例應(yīng)優(yōu)

29、先選用。7.采用可比實(shí)例修正測(cè)算確定評(píng)估價(jià)格的，選用的可比實(shí)例的數(shù)量應(yīng)為3個(gè)及以上數(shù)量。 8.每項(xiàng)修正對(duì)可比實(shí)例成交價(jià)格的系數(shù)調(diào)整不得超過20，綜合系數(shù)調(diào)整不得超過30。9.選擇的可比實(shí)例的成交單價(jià)相互間的價(jià)格差異一般不應(yīng)超過20%,在交易實(shí)例較少的情況下,該價(jià)格差異最大不應(yīng)超過30%。三、獨(dú)門院落調(diào)整系數(shù)合法院落面積S（）S1010S2020S30S30調(diào)整系數(shù)d106108110112合法院落面積=合法建設(shè)用地面積-建筑占地面積附件4：住宅房屋實(shí)體因素（K31、K31i）修正說明表一、成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)表1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一

30、等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系數(shù)取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向因素修正系數(shù)p3表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)979899100101102注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況作0.5的浮動(dòng)。4.住宅房屋層次因素修正系數(shù)p4表樓層數(shù)樓層系數(shù)(%)所在樓層一層樓二層樓三層樓四層樓五層樓六層

31、樓七層樓一100100100100100100100二100110105105105105三90110110115115四85105110115五80100105六7095七65說明：a.底層為車庫的，底層系數(shù)增加0.5，頂層系數(shù)減少0.5。b.頂層坡屋面帶閣樓的，頂層系數(shù)增加2-5，具體取值根據(jù)閣樓高度及可利用狀況確定。但頂層閣樓有產(chǎn)權(quán)的，不適用本表樓層系數(shù)，房屋（含閣樓）的綜合價(jià)格由評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。c.如果是商住樓，住宅房的樓層系數(shù)相應(yīng)減少0.5。上表數(shù)字可以根據(jù)實(shí)際情況在分值上作0.5的浮動(dòng)。二、獨(dú)門院落住宅實(shí)體因素修正系數(shù)表1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚

32、木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系數(shù)取值110-114106-110103-10698-10293-9797-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表 房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋朝向因素修正系數(shù)p3表臥室朝向北西東一間朝南兩間朝南三間及以上朝南修正系數(shù)969899100101102注：上述表內(nèi)數(shù)字在確有必要時(shí)，可以根據(jù)實(shí)際情況作0.5的浮動(dòng)。4.住宅房屋套型及平面布置因素修正系數(shù)p4表套型等級(jí)一等二等三等四等五等系數(shù)取

33、值10011096100949692949092住宅房屋套型及平面布置因素等級(jí)說明表如下： 等級(jí)內(nèi)容一等二等三等四等五等說明設(shè)計(jì)合理，內(nèi)部功能布局得當(dāng)，獨(dú)立廚衛(wèi)設(shè)施，明廚明衛(wèi)，大臥明廳，露天院落整潔。設(shè)計(jì)較為合理，內(nèi)部功能布局明確，有獨(dú)立的廚衛(wèi)設(shè)施，露天院落較為整潔。內(nèi)部功能布局較為凌亂，設(shè)施不全，搭建廚衛(wèi)，院落凌亂。內(nèi)部功能布局凌亂，房間比較分散。 不滿足上述要求的獨(dú)門院落。三、非成套住宅房屋實(shí)體因素修正系數(shù)1.住宅房屋結(jié)構(gòu)因素修正系數(shù)p1表結(jié)構(gòu)類型鋼混結(jié)構(gòu)磚混結(jié)構(gòu)磚木結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)一等二等一等二等三等一等二等三等一等二等系數(shù)取值110-114106-110103-10698-10293-97

34、97-10192-9685-9179-8574-792.住宅房屋成新因素修正系數(shù)p2表 房屋成新三成以下四成五成六成七成八成九成及以上系數(shù)取值73-8075-8379-8885-9390-9795-103100-1083.住宅房屋檐高因素修正系數(shù)p3表檐高2.62.6-2.82.8-2.92.9-3.13.1-3.33.3-3.53.5-3.73.7-4.04.0系數(shù)取值9497100102104106108110113-1154.住宅房屋功能因素修正系數(shù)p4表住宅功能因素按實(shí)際采光、通風(fēng)、日照、通行等因素綜合確定。功能等級(jí)一等二等三等四等五等系數(shù)取值101103991019799959793

35、95住宅功能因素等級(jí)說明表如下： 等級(jí)內(nèi)容一等二等三等四等五等說明通行方便，二室朝南，陽光充沛，空氣流暢，房間大小合適。通行較為方便，一室朝南。設(shè)施不全，無朝南房間。內(nèi)部功能布局凌亂，房間大小不一，通行不變。不滿足上述要求的非成套住宅房屋。四、有關(guān)說明1.K31i的取值范圍應(yīng)該界于80120之間。2.可比實(shí)例修正方式的房屋個(gè)體實(shí)體修正系數(shù)的確定也可參照上述測(cè)算辦法進(jìn)行。3.實(shí)體因素修正系數(shù)采用計(jì)算方式為：Ps、Po、Pb可比實(shí)例實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Ps，標(biāo)準(zhǔn)樣本實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Po，被征收房屋實(shí)體因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Pb。可比實(shí)例實(shí)體因素修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本實(shí)體因素修正系數(shù)K31=Ps/Po100標(biāo)準(zhǔn)樣本

36、實(shí)體因素修正為被征收房屋實(shí)體因素修正系數(shù)K31i=Pb/Po1004.成套住宅層高超過2.8m、獨(dú)門院落住宅房屋層高超過3.0m、三層及以下框架結(jié)構(gòu)房屋層高超過3.6m、磚木結(jié)構(gòu)房屋層高超過相應(yīng)等級(jí)基本層高的，每增加10cm,另按各自相應(yīng)結(jié)構(gòu)等級(jí)建安價(jià)結(jié)合成新的2%增加補(bǔ)償。五、房屋建筑結(jié)構(gòu)等級(jí)及建安成本價(jià)說明表單位:元/結(jié)構(gòu)等級(jí)結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)施建安價(jià)框架一等（高層）層高2.8m以上，整板基礎(chǔ)、樁基礎(chǔ)，框剪結(jié)構(gòu)，外墻屋面保溫，內(nèi)墻中級(jí)抹灰、乳膠漆，水泥地面，鋁合金或塑鋼中空玻璃門窗，水、電、衛(wèi)、消防、通訊設(shè)施齊全。1150二等（多層）四層及以上，層高2.8m以上，整板基礎(chǔ)或獨(dú)立基礎(chǔ)，框架結(jié)構(gòu)，

37、外墻屋面保溫，內(nèi)墻中級(jí)抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)、通訊設(shè)施齊全。三層及以下，平均層高3.6m以上，鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)或獨(dú)立基礎(chǔ)，框架結(jié)構(gòu)，內(nèi)墻中級(jí)抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)齊全。1020磚混一等層高2.8m以上，鋼筋混凝土基礎(chǔ)，底層樓板架空，240mm實(shí)心磚墻，設(shè)置構(gòu)造柱、層層圈梁，鋼筋混凝土現(xiàn)澆樓層及層頂，內(nèi)墻中級(jí)抹灰，水泥地面，鋁合金或塑鋼門窗，水、電、衛(wèi)、通訊齊全。920二等層高2.8m以上，磚基礎(chǔ)或部分鋼筋混凝土基礎(chǔ)，底層樓板架空，240mm實(shí)心磚墻，層層圈梁，現(xiàn)澆或多孔板樓層及層頂，內(nèi)墻抹灰，外墻混合砂漿，水泥地面，鋼門窗或較好的木門窗，有水電，單

38、獨(dú)或合用衛(wèi)浴。850三等層高2.8m以上，磚基礎(chǔ)，180mm或240mm磚墻，有圈梁，現(xiàn)澆或多孔板屋面，內(nèi)墻抹灰，外墻勾縫或混合砂漿粉刷，水泥地面，木門窗，有水電。780磚木一等層高(檐高)2.8m以上，磚或鋼筋混凝土條形基礎(chǔ)，有圈梁實(shí)砌240mm或以上磚墻，直徑20cm以上較好松杉木桁條，水泥地面，密集、合縫的屋面板或旺磚椽子、平瓦或小瓦屋面，內(nèi)墻抹灰，較好木門窗，室內(nèi)采光通風(fēng)良好，水電設(shè)施齊全。800二等層高(檐高)2.6m以上，磚基礎(chǔ)，實(shí)砌240mm或以上磚墻，直徑17至20cm松杉木桁條或水泥桁條、屋面板，平瓦或小瓦屋面，木門窗，水泥砂漿地面，內(nèi)墻抹灰，室內(nèi)采光通風(fēng)較好，水電設(shè)施齊全。

39、700三等層高(檐高)2.4m以上，240mm磚墻、內(nèi)墻抹灰，直徑15至17cm松杉木桁條或雜木桁條、水泥桁條，稀疏的屋面或椽條蘆席，平瓦屋面。木門窗，簡(jiǎn)易水泥地坪，采光、通風(fēng)一般，水電設(shè)施齊全。600簡(jiǎn)易一等檐高2.2m以上，180mm或以上墻，空斗墻或土坯墻，簡(jiǎn)易瓦屋面，較差杉木、雜木或水泥桁條，較差木門窗或水泥預(yù)制門窗框，磚、簡(jiǎn)易水泥地面，水電到戶。460二等檐高2.2m以上，空斗墻或土坯墻，磚、泥土地坪，簡(jiǎn)易門窗，水泥桁條或毛竹桁條。390注：不包括工業(yè)及倉儲(chǔ)用房的非住宅用房，房屋層高為地平面與上層板頂面之間的高度,前后檐高不等的,以平均高度計(jì)算。附件5：住宅房屋區(qū)位因素（K32、K3

40、2i）修正說明表一、住宅區(qū)位因素修正調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分表因素類別因素項(xiàng)目?jī)?nèi) 容考 察 項(xiàng) 目評(píng)分等級(jí)一等二等三等四等五等征收項(xiàng)目周邊大環(huán)境自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向a1176543空氣污染、噪音、水文a1276543交通條件離市區(qū)主干道的距離a21108765公交線路情況a2298765教育醫(yī)療設(shè)施所在學(xué)區(qū)1公里內(nèi)學(xué)校情況a31109876醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況a32109876商業(yè)配套設(shè)施重要商業(yè)配套設(shè)施a412019181716征收項(xiàng)目范圍內(nèi)小環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑小區(qū)布局與外形等a5112111098建筑密度、外型等a5287543綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀a531110987物業(yè)管理物業(yè)管理情

41、況a611110987配套設(shè)施住宅區(qū)內(nèi)配套設(shè)施完備程度a711110987以上評(píng)分等級(jí)數(shù)據(jù)在現(xiàn)場(chǎng)實(shí)際勘察時(shí)，根據(jù)實(shí)際情況其取值可在每個(gè)分值上作0.5的浮動(dòng)。二、住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)評(píng)分等級(jí)說明表序號(hào)因素項(xiàng)目考察項(xiàng)目?jī)?nèi)容一等二等三等四等五等1自然環(huán)境自然景觀、風(fēng)向公認(rèn)的自然環(huán)境優(yōu)越地區(qū)。自然環(huán)境良好，附近有一定的綠地和綠化，基本整潔、衛(wèi)生。附近有少量綠地和綠化，衛(wèi)生環(huán)境欠缺。附近周圍無綠化，比較擁擠、雜亂、環(huán)境較差。附近無綠化，環(huán)境散亂，自然觀感明顯差。空氣污染、噪音、水文空氣清新、無污染，無噪音，水域清潔，達(dá)衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)?？諝饬己?，少量污染，白天有部分交通噪音，水體局部污染?？諝饩植渴芪廴?，靠近大

42、馬路，白天和晚間均有噪音影響?？拷廴驹椿蛑卦胍粼础ｉL(zhǎng)期受氣味、煙塵、噪音、污水、垃圾等污染影響，環(huán)境污染明顯。2交通條件離主干道的距離離主干道的距離在50m以內(nèi)。離主干道的距離在50-150m之間。離主干道的距離在150-300m之間。離主干道的距離在300-500m之間。離主干道的距離在500m以上。公交線路情況距離公交站點(diǎn)100m內(nèi)，有2條以上重要公交線路。距離公交站點(diǎn)100-250m內(nèi)，至少有1條重要公交線路。距離重要的公交線路的距離在250-350m之間，至少有1條公交線路。距離公交線路的距離在350-450m之間，至少有1條公交線路。距離公交線路的距離在450m以上。3教育醫(yī)療設(shè)施

43、所在學(xué)區(qū)1.5公里內(nèi)學(xué)校情況屬于本市最好的重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于本市較好的重點(diǎn)中學(xué)（初中）和重點(diǎn)小學(xué)學(xué)區(qū)。屬于本市一般中學(xué)（初中）和小學(xué)學(xué)區(qū)。一般中小學(xué)學(xué)區(qū)。無中學(xué)或小學(xué)。醫(yī)院及醫(yī)療機(jī)構(gòu)分布情況距市級(jí)及以上醫(yī)院500m以內(nèi)。距市級(jí)及以上醫(yī)院5001000m。距市級(jí)及以上醫(yī)院10001500m。距市級(jí)及以上醫(yī)院15002500m。距市級(jí)及以上醫(yī)院2500m以上。4商業(yè)配套設(shè)施重要商業(yè)配套設(shè)施在500m范圍內(nèi)有大型的市級(jí)商業(yè)配套設(shè)施。在500-800m范圍內(nèi)市級(jí)商業(yè)設(shè)施較集中。在800m范圍內(nèi)有零散分布的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)，基本滿足生活需求。在800m范圍內(nèi)基本上無商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。在1000m范圍內(nèi)

44、無商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。5規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑布局、小區(qū)外形等布局合理、外形美觀、錯(cuò)落有致，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。布局一般，外形整齊，滿足通風(fēng)、日照等健康要求。布局一般，排列不整齊，外型較整齊。任意布置、外型破舊雜亂、擁擠。建筑散亂、沒有布局，且通行、空地利用明顯不合理，外型破舊雜亂。建筑密度建筑密度40%以下。建筑密度在40%-50%。建筑密度在50-60%。建筑密度在60%-65%。建筑密度在65%以上。綠化率、室外公共活動(dòng)空間與綠化景觀綠地率在30%以上，室外公共活動(dòng)空間豐富。綠地率在30%以下，部分綠地和綠樹，公共活動(dòng)空間較小。少量綠化，少量的公共活動(dòng)空間。無綠化，基本無公共活動(dòng)空間。無公共活動(dòng)空間，

45、出行通道狹窄，小道彎曲。6物業(yè)管理物業(yè)管理情況全封閉物業(yè)管理。半封閉物業(yè)管理。有物業(yè)管理。無物業(yè)管理。無物業(yè)管理，無環(huán)衛(wèi)管理。7住宅區(qū)配套設(shè)施配套完善程度在住宅區(qū)內(nèi)具備小區(qū)智能化、寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿馈⑸舷滤艿?、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、燃?xì)夤艿?、上下水管道、污水管道和小區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道、污水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備寬帶網(wǎng)、有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。在住宅區(qū)內(nèi)具備有線電視線路、上下水管道和住宅區(qū)道路等配套設(shè)施。三、住宅基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)測(cè)算說

46、明1.基準(zhǔn)價(jià)格修正中的區(qū)位因素修正系數(shù)以住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為基礎(chǔ)確定，住宅房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)Q，其中f12，f22，f32，f41，f53，f61，f71。2.可比實(shí)例區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qs，標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qo，可比實(shí)例修正為標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位狀況修數(shù)K32Qs/Qo100標(biāo)準(zhǔn)樣本住宅區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qo，被征收房屋區(qū)位因素調(diào)節(jié)系數(shù)為Qb，標(biāo)準(zhǔn)樣本修正為被征收房屋區(qū)位狀況修正數(shù)K32iQb/Qo100附件6：非營(yíng)業(yè)用房及其成本法評(píng)估說明一、非營(yíng)業(yè)用房的成本法評(píng)估應(yīng)用1.成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重新購建價(jià)格,然后扣除折舊,以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方

47、法。本技術(shù)細(xì)則中定義的成本法系以房地產(chǎn)價(jià)格各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來估算房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的方法。本成本法中的“成本”含義，并不是通常意義上的成本，而是以成本為基礎(chǔ)的市場(chǎng)價(jià)格。2.成本法評(píng)估的基本公式：征收補(bǔ)償評(píng)估價(jià)格土地重新取得價(jià)格建筑物重置價(jià)格建筑物折舊3.土地重新取得價(jià)格應(yīng)首選市場(chǎng)比較法測(cè)算，在無法適用市場(chǎng)比較法時(shí)，可采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法、成本積算法等方法求取。土地重新取得價(jià)格內(nèi)涵包括土地取得成本、土地開發(fā)成本、土地取得所涉稅及費(fèi)、土地開發(fā)利潤(rùn)。注：土地重新取得價(jià)格的基準(zhǔn)地價(jià)修正法公式為：PDPO（1a）nk1k2k3PD土地重新取得價(jià)格；PO地塊所在土地級(jí)別的基準(zhǔn)地價(jià)，以政府管理部門公布的價(jià)格

48、為準(zhǔn)；a地價(jià)漲落的年均價(jià)格變動(dòng)率；n估價(jià)時(shí)點(diǎn)年份-基準(zhǔn)地價(jià)頒布年份k1土地使用年期修正系數(shù)，按土地估價(jià)時(shí)點(diǎn)后的剩余使用年限計(jì)算；k2土地實(shí)體因素修正系數(shù)，包括土地形狀、地勢(shì)、地質(zhì)條件、規(guī)劃條件和地上附屬物狀況確定，取值范圍0.85-1.2。序號(hào)因素內(nèi)容因素權(quán)重一等二等三等四等五等1土地形狀0.25110-120100-11095-10090-9585-902地勢(shì)0.10110-120100-11095-10090-9585-903地質(zhì)條件0.10110-120100-11095-10090-9585-904規(guī)劃條件0.35110-120100-11095-10090-9585-905地上附屬物

49、狀況0.20110-120100-11095-10090-9585-90k3土地區(qū)域因素修正系數(shù)，包括周邊交通狀況、商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套、金融、通訊、學(xué)校、醫(yī)院、其他等公共市政配套設(shè)施，取值范圍0.85-1.2。序號(hào)因素內(nèi)容因素權(quán)重一等二等三等四等五等1交通狀況0.15110-120100-11095-10090-9585-902商業(yè)服務(wù)設(shè)施配套0.20110-120100-11095-10090-9585-903金融配套0.10110-120100-11095-10090-9585-904通訊等條件0.10110-120100-11095-10090-9585-905學(xué)校配套情況0.20110-

50、120100-11095-10090-9585-906醫(yī)院配套情況0.15110-120100-11095-10090-9585-907其他公共設(shè)施配套0.10110-120100-11095-10090-9585-904.建筑物重新購建價(jià)格通常采用成本積算法求取。建筑物重新購建價(jià)格內(nèi)涵包括建筑物建造成本、管理費(fèi)用、投資利息、建筑物開發(fā)利潤(rùn)等。5.建筑物折舊應(yīng)根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘察結(jié)果，對(duì)照房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定確定。建筑物折舊應(yīng)考慮物質(zhì)折舊、功能折舊等因素。二、工業(yè)及倉儲(chǔ)用房結(jié)構(gòu)等級(jí)及重置價(jià)格單位:元/類別級(jí)別結(jié)構(gòu)、裝修及設(shè)備狀況重置價(jià)格鋼混結(jié)構(gòu)（框架）一級(jí)多層鋼砼架承重，鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，現(xiàn)

51、澆樓面，柱網(wǎng)較大（6m6m），水泥樓面，鋼門窗，水電衛(wèi)齊全。1100二級(jí)鋼砼框架承重（或半框架），鋼砼基礎(chǔ)，實(shí)砌墻圍護(hù)，柱網(wǎng)較小，水泥樓面，鋼門窗，水電齊全。930鋼混結(jié)構(gòu)（排架）一級(jí)鋼砼柱，檐高大于7.5m，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度大于15m，吊車噸位大于5噸。920二級(jí)鋼砼柱，檐高大于4.5m，鋼砼屋架或鋼屋架，跨度大于15m，無吊車。840全鋼結(jié)構(gòu)一級(jí)鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，有吊車梁，彩鋼板墻面屋面，檐高大于6m。950二級(jí)鋼砼基礎(chǔ)，鋼柱，鋼梁，無吊車梁，彩鋼板墻面屋面，檐高大于4.5m。790磚混結(jié)構(gòu)一級(jí)磚柱，檐高5.5m，砼屋架或鋼屋架，有行車，跨度9-12 m。840二級(jí)磚柱，檐高4.

52、5m，砼屋架或鋼屋架，跨度9-12m。750扣除折舊后單層工業(yè)及倉儲(chǔ)用房現(xiàn)值=房屋建筑物重置價(jià)格單價(jià)（1+檐高調(diào)整系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)）建筑面積成新率% 扣除折舊后多層工業(yè)及倉儲(chǔ)用房現(xiàn)值=房屋建筑物重置價(jià)格單價(jià)（1+層高調(diào)整系數(shù)+跨度及跨數(shù)調(diào)整系數(shù)）建筑面積成新率%1.層高檐高調(diào)整系數(shù)說明表層高及檐高調(diào)整調(diào) 整 值鋼筋砼結(jié)構(gòu)，層高在3.6m以上(不含3.6m)每增加0.2m，建筑物重置價(jià)格增2.5單層廠房及倉儲(chǔ)用房檐高在9m以上調(diào)增,4.5m以下調(diào)減每增減0.3m，建筑物重置價(jià)格增減2.0磚混結(jié)構(gòu)，層高在5.5m以上調(diào)增, 4.5m以下調(diào)減每增減0.2m，建筑物重置價(jià)格增減2.0%2.鋼混

53、結(jié)構(gòu)、全鋼結(jié)構(gòu)跨度及跨數(shù)修正系數(shù)說明表跨度(m)1218(15)24跨數(shù)123修正系數(shù)4%0-8%修正系數(shù)0-10%-15%附件7：房屋成新因素確定表一、房屋成新評(píng)定等級(jí)及說明表完損等級(jí)成新評(píng)定說明新舊程度折余率完好房按房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。全新100%九成新90%八成新80%基本完好房七成新70%六成新60%一般損壞房五成新50%四成新40%嚴(yán)重?fù)p壞房三成新30%危險(xiǎn)房不足三成新30%以下二、房屋成新上限表（限值）結(jié)構(gòu)房屋類別超過40年3640年3135年2630年2125年1620年1115年10年以內(nèi)鋼混住宅6.577.588.599.5按實(shí)際情況評(píng)定。非住宅66.577.

54、588.59磚混住宅66.577.588.59非住宅5.566.577.588.5磚木住宅5.566.577.588.5按實(shí)際情況評(píng)定，使用5年以上的房屋成新率上限應(yīng)不超出9.5。非住宅5.566.577.588.5簡(jiǎn)易住宅0034.55.567非住宅000455.56.5單層工業(yè)廠房66.577.588.59三、房屋成新的評(píng)定應(yīng)根據(jù)房屋類型進(jìn)行細(xì)致的現(xiàn)場(chǎng)勘察，依據(jù)房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)的相關(guān)規(guī)定和描述，現(xiàn)場(chǎng)觀察對(duì)照，從房屋結(jié)構(gòu)（包括屋蓋、梁、柱、墻體、樓地、基礎(chǔ)等內(nèi)容）、設(shè)備（水、電等）、裝修（門窗、內(nèi)外粉、樓地面、天棚以及其他特殊裝修等）三方面評(píng)定其新舊程度與完損等級(jí)，從而綜合評(píng)定房屋成新。

55、四、房屋完損等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)房屋類別完 好 房 屋基 本 完 好 房 屋房屋主體條件房屋內(nèi)外部條件房屋主體條件房屋內(nèi)外部條件磚混結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)承載無不均勻沉降，承重墻體平直，無傾斜、裂縫、風(fēng)化、破損。預(yù)制件拼接處無裂紋、滲漏，地面平整、無空鼓、裂縫、起砂。內(nèi)、外墻抹面無空鼓、剝落，勾縫砂漿密實(shí)。門窗完整無損，開關(guān)靈活，玻璃、五金齊全，油漆完好。水、衛(wèi)、電設(shè)備完好，使用正常?；A(chǔ)承載稍有不均勻沉降，承重墻體有少量細(xì)裂縫。預(yù)制樓板拼接處稍有裂紋、滲水，地面稍有裂縫、空鼓、起砂。內(nèi)、外墻抹面稍有裂縫、空鼓、剝落。門窗少量變形、開關(guān)不靈，玻璃、五金少量殘缺，油漆失光。水、衛(wèi)、電設(shè)備基本完好，個(gè)別零部件有損壞。磚

56、木結(jié)構(gòu)承重梁、柱、墻、板、屋架平直牢固，無傾斜變形、腐朽蛀蝕、裂縫。瓦屋面搭接均勻，瓦頭整體，不滲漏，無碎瓦。木板地平整，無腐朽、下沉，無較多磨損和稀縫。內(nèi)、外墻抹面完整，無破損、剝落，門窗完整，開關(guān)靈活，玻璃、五金齊全，油漆完好。頂棚無破損、不變形、無腐朽，細(xì)木裝修完整牢固，油漆完好。水、電設(shè)備完好，使用正常。承重梁、柱、墻稍有裂縫。木構(gòu)件稍有變形、傾斜，個(gè)別節(jié)點(diǎn)稍有松動(dòng)。屋面少量瓦片破損，稍有滲漏。木板地稍有磨損和稀縫、輕度顫動(dòng)。內(nèi)、外墻抹面稍有空鼓、裂縫、剝落，磚墻稍風(fēng)化。門窗少量變形、開關(guān)不靈，玻璃、五金少量殘缺，油漆失光，細(xì)木裝修稍有松動(dòng)、殘缺。水、電設(shè)備基本完好。簡(jiǎn)易結(jié)構(gòu)承重墻、柱

57、平直、無傾斜、松動(dòng)。木、竹、蘆簾、葦箔無破損，平瓦屋面瓦片搭接緊密，無缺角，損壞。內(nèi)、外墻面平整，無裂縫、剝落。門窗完整，開關(guān)靈活，玻璃、五金齊全。照明設(shè)備齊全，使用正常。承重墻、柱有少量裂縫、變形、傾斜、松動(dòng)。木竹、蘆簾、葦箔稍有破損，平瓦屋面少量瓦片裂碎、缺角、風(fēng)化，有滲漏。內(nèi)、外墻稍有裂縫、風(fēng)化、剝落。門窗少量變形、開關(guān)不靈，有少量殘缺。照明設(shè)備基本完好，個(gè)別零部件有損壞。房屋類別一 般 損 壞 房 屋嚴(yán) 重 損 壞 房 屋房屋主體條件房屋內(nèi)外部條件房屋主體條件房屋內(nèi)外部條件磚混結(jié)構(gòu)基礎(chǔ)承載力局部不足，稍影響上部結(jié)構(gòu)出現(xiàn)不均勻沉降，承重墻體有部分裂縫、酥松、傾斜、風(fēng)化等損壞。預(yù)制樓板拼接處裂縫、滲水，屋面局部漏雨，磚、混凝土塊部分破損、裂縫、脫落，地面部分空鼓、脫殼。內(nèi)、外墻抹面部分空鼓、裂縫、剝落。門窗少量變形、開關(guān)不靈，玻璃、五金少量殘缺，油漆失光。水、衛(wèi)、電設(shè)備基本完好，個(gè)別零部件有損壞?；A(chǔ)