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1、房產估價技術報告 一、估價方法選用 （一）、對房產評估選用的方法 估價人員認真分析了所掌握的資料并進行了實地查看，根據估價對象的特點和實際情況，因此采用了如下方法進行評估： 1、本次估價的估價目的是對房產進行抵押價值的估價，根據估價人員掌握的資料，估價人員考慮估價對象作為住宅的實際情況，所以選用市場法作為第一種估價方法。市場法：市場法是將估價對象與在估價時點有過交易的類似房地產進行比較，對這些類似房地產的已知價格作適當的修正，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 2、估價人員在認真分析所掌握的資料并對估價對象進行實地查看后，根據估價對象的特點及實際情況，遵照國家標準《房地產估

2、價規(guī)范》，經過反復研究，選取收益法作為本次評估的第二種方法。收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，選用適當的報酬率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。 3、對上述兩種方法所得結果進行綜合，對兩種方法的估價結果進行算術平均，確定最終的估價結果。 二、估價測算過程 （一）市場法分析測算過程 1、比較案例選取 估價人員在廣泛搜集房產交易案例的基礎上，遵循替代性原則，選取與估價對象相近地段、相同用途、交易情況類似，處于同一供求圈的交易實例A、B、C作為比較實例，求取估價對象房產比準價格。（具體情況見表一） 表一

3、 案例 比較項目 估價對象 A B C 座落 溫泉花園 溫泉花園 溫泉花園 溫泉花園 地段等級 一級 一級 一級 一級 用途 住宅 住宅 住宅 住宅 結構 混合 混合 混合 混合 交易情況 — 正常 正常 正常 交易時間 — 近期 近期 近期 交易單價 (元/M2) — 3455 3425 3445 2、編制比較因素指數表 表二 比較因素 待估房產 案例1 案例2

4、案例3 交易價格（元/平方米） 　 3455 3425 3445 交易雙方情況及交易目的 100 100 100 100 地址 100 100 100 100 交易時間 100 100 100 100 房產用途 100 100 100 100 　區(qū)域因素 產業(yè)聚集規(guī)模，商業(yè)繁華程度 100 100 100 100 基礎設施，公共設施完善程度 100 100 100 100 交通便捷程度 100 100 100 100 自然條件狀況 100 100 100 100 環(huán)境質量、周圍景觀 100 100

5、 100 100 城市規(guī)劃限制 100 100 100 100 個別因素 臨街狀況、地勢 100 100 100 100 建筑物折舊程度 100 102 100 101 面積 100 100 98 99 裝修情況 100 100 100 101 設施設備 100 100 100 100 平面布置 100 101 99 101 工程質量 100 100 100 100 建筑結構 100 100 100 100 樓層 100 99 101 100

6、 3、編制比較因素修正系數表 比較因素 案例1 案例2 案例3 交易價格（元/平方米） 3455 3425 3445 交易雙方情況及交易目的 100/100 100/100 100/100 地址 100/100 100/100 100/100 交易時間 100/100 100/100 100/100 房產用途 100/100 100/100 100/100 區(qū)域因素 產業(yè)聚集規(guī)模，商業(yè)繁華程度 100/100 100/100 100/100 基礎設施，公共

7、設施完善程度 100/100 100/100 100/100 交通便捷程度 100/100 100/100 100/100 自然條件狀況 100/100 100/100 100/100 環(huán)境質量、周圍景觀 100/100 100/100 100/100 城市規(guī)劃限制 100/100 100/100 100/100 臨街狀況、地勢 100/100 100/100 100/100 個別因素 建筑物折舊程度 100/102 100/100 100/101 面積 100/100 100/98 100/99 裝修情況 100/100

8、100/100 100/101 設施設備 100/100 100/100 100/100 平面布置 100/101 100/99 100/101 工程質量 100/100 100/100 100/100 建筑結構 100/100 100/100 100/100 樓層 100/99 100/101 100/100 比準價格 　 3455 3425 3445 取平均值，得估價對象一層房產平均比準單價： （3455+3425+3445）/3=3442（元/m2） 2、采用收益法測算估價對象價格 （1）求取年有效毛收入 根據目前安新縣同類房

9、產市場狀況并結合估價對象具體情況，確定其租金水平均值為0.8404元/平方米天，每年按360天計；空置期按10天、空置率按5%計。確定其年有效毛收入。 （2）求取年運營費用 a、管理費 按照同類物業(yè)一般水平以年毛收入的3%計算： b、維修費 按市場一般慣例取重置價的0.5% c、保險費 按市場一般慣例為重置價的0.5‰ d、稅費 出租房稅費：房產稅按年租金收入的12%征收；營業(yè)稅按租金收入的5%征收；城市建設維護稅按營業(yè)稅的1%征收；教育費附加按營業(yè)稅的4%征收；其他稅率為0.75%；綜合稅費率為年租金收入的18%。 年運營費用=a+b+c+d （3）求取年凈收益 年凈

10、收益=有效毛收入－年運營費用 重置價的確定： 重置價格參考安新縣近期同類工程造價并結合估價對象的結構、裝修、設備、設施綜合確定估價對象的重置價格為2000元/㎡。 （4）收益法求取估價對象房產價格 評估對象建筑物建成于2002年，鋼混構建筑物耐用年限剩65年，故其剩余經濟壽命按65年計算。 資本化率取7%（以近期的一年期定期存款利率作為安全利率，加上一定的風險調值系數后綜合確定），根據公式： 式中： ——有限年期房產價格； a ——未來第一年純收益； ——資本化率，此處取7%； g——租金增長率，取2%

11、 ——估價對象剩余房產使用權年限。 此公式的假設前提是： ① 收益年限為有限年n；②凈收益未來第一年為a，此后按數額g逐年遞增；③資本化率為r，r不等于零。 評估測算表 　 　 測算數據 計算公式 　 1 建筑面積 185.60 　 　 2 單位租金（元/平方米.年） 302.54 0.75*30*12 　 3 重置價格 2000.00 　 　 4 年租金 56152.17 1*2 　 5 空置期 0.97 　 　 6 可出租率 0.95 　 　 7 有效毛收入 51862.76 1*2*5*

12、6 　 8 管理費用 1555.88 7*3% 3% 9 維修費 1856.00 1*3*0.5% 0.50% 10 保險費 185.60 1*3*0.5‰ 0.05% 11 綜合稅費 9335.30 7*18% 18% 12 稅費小計 12932.78 8+9+10+11+12 　 13 凈收益(A) 38929.98 　 　 14 還原率(Y) 0.07 　 　 15 剩余年限(n) 65.00 　 　 16 房地產價格（V） 743895.66 V=（A/Y）?[1-1/（1+Y）

13、n] 743895.66 17 土地價格 　 　 4008.06 18 房產價格 743895.66 　 4008.058511 3、估價結果 評估人員根據估價目的，本著公平、公正、客觀的原則，按照評估工作程序，運用科學合理的評估方法，并在認真分析現有資料的基礎上，經過周密準確的測算，并詳細考慮了影響房產價格的各項因素，根據保定市同類房產的房價水平及評估人員的估價經驗綜合,認為將兩種方法測算結果進行算數平均作為最終評估價格。 房地產單價=(3442+4008)/2=3725（元/m2）。 房地產總價=3725*185.6=69.14（萬元） 大寫金額取整：陸拾玖萬壹仟肆佰元整（幣種：人民幣）?！?