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1、土地估價報告 項目名稱：大連水泥集團(tuán)有限公司位于大連市甘井子區(qū)南關(guān)嶺街道南關(guān)嶺村一宗作價出資（入股）國有土地使用權(quán)司法執(zhí)行價格評估 受托估價單位：遼寧世信房地產(chǎn)土地與資產(chǎn)評估有限公司 土地估價報告編號：遼世信[2018]（估）字第052號 提交估價報告日期：2018年8月17日 土地估價報告 第一部分 摘 要 一、估價項目名稱 大連水泥集團(tuán)有限公司位于大連市甘井子區(qū)南關(guān)嶺街道南關(guān)嶺村一宗作價出資（入股）國有土地使用權(quán)司法執(zhí)行價格評估。矚慫潤厲釤瘞睞櫪廡賴賃軔。 二、委托估價方 營口市中級人民法院 三、估價目的 申請人大連大都會汽車銷售有限公司與被申請人大

2、連水泥集團(tuán)有限公司借款糾紛一案中，營口市中級人民法院擬對大連水泥集團(tuán)有限公司使用的位于大連市甘井子區(qū)南關(guān)嶺街道南關(guān)嶺村的一宗作價出資（入股）國有土地使用權(quán)進(jìn)行司法執(zhí)行價格鑒定，特委托遼寧世信房地產(chǎn)土地與資產(chǎn)評估有限公司依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T 18508-2014)對其所涉及的土地使用權(quán)價格進(jìn)行評估，為其司法執(zhí)行提供參考。聞創(chuàng)溝燴鐺險愛氌譴凈禍測。 四、估價期日 2018年8月3日 五、估價日期 2018年8月3日至2018年8月17日 六、地價定義 本次土地估價結(jié)果是指委估宗地在估價期日2018年8月3日公開市場條件下的作價出資（入股）國有土地使用權(quán)價格，本次評估地價包

3、括土地取得費、土地開發(fā)費和土地增值收益等，其地價內(nèi)涵如下：殘騖樓諍錈瀨濟(jì)溆塹籟婭騍。 1.委估宗地以合法方式取得，并全額支付有關(guān)稅費； 2.土地利用條件為規(guī)劃利用，根據(jù)《不動產(chǎn)權(quán)證書》記載委估宗地土地總面積為12920.4平方米，地上有少量無證建筑物，建筑容積率小于1，根據(jù)估價目的，本次評估設(shè)定的容積率小于1。釅錒極額閉鎮(zhèn)檜豬訣錐顧葒。 3.根據(jù)現(xiàn)場勘察和委托方提供的資料，委估宗地實際土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”(供水、排水、通電、通訊、通路)及宗地內(nèi)場地平整。本次為現(xiàn)狀評估，故土地開發(fā)程度設(shè)定為宗地紅線外“五通”(供水、排水、通電、通訊、通路)及宗地內(nèi)“場地平整”；彈貿(mào)攝爾霽斃攬磚

4、鹵廡詒爾。 4.不動產(chǎn)權(quán)證書登記用途為工業(yè)用地，實際使用用途為工業(yè)用地，依據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》及《不動產(chǎn)權(quán)證書》土地用途設(shè)定為工業(yè)用地； 謀蕎摶篋飆鐸懟類蔣薔點鉍。 5.委估宗地土地使用權(quán)終止日期為2052年07月01日，在估價期日，宗地剩余使用年限為工業(yè)用地33.9年，設(shè)定土地剩余使用年期為33.9年。廈礴懇蹣駢時盡繼價騷巹癩。 七、估價結(jié)果 經(jīng)估價人員現(xiàn)場察勘和對當(dāng)?shù)厥袌龇治觯凑盏貎r評估的基本原則和估價程序，選擇合適的土地評估方法，評估得到委估宗地在估價期日為2018年8月3日估價設(shè)定用途及條件下的作價出資（入股）國有土地使用權(quán)價格。煢楨廣鰳鯡選塊網(wǎng)羈淚鍍齊。 宗地面積：12

5、920.4平方米 單位面積地價：921元/平方米 宗地地價：1189.97萬元 大寫金額：人民幣壹仟壹佰捌拾玖萬玖仟柒佰元整。鵝婭盡損鵪慘歷蘢鴛賴縈詰。 (土地估價結(jié)果一覽表附后) 注：根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)證書記事欄記載于估價期日委估宗地未設(shè)定抵押權(quán)利記載，估價結(jié)果不包含法定優(yōu)先受償款，也不包含抵押物抵押、使用及處置時的登記費用、過戶稅費、拍賣傭金、司法訴訟費用及其他應(yīng)付費用等?；[叢媽羥為贍僨蟶練淨(jìng)櫧撻。 八、土地估價師簽字 本項目由下列估價師估價： 姓 名 證書編號 蓋章(簽字) 趙春媚 2006210004 侴曉明

6、 2002210049 九、土地估價機(jī)構(gòu) 遼寧世信房地產(chǎn)土地與資產(chǎn)評估有限公司 法定代表人: 二〇一八年八月十七日 土地估價結(jié)果一覽表 估價機(jī)構(gòu)：遼寧世信房地產(chǎn)土地與資產(chǎn)評估有限公司 估價報告編號：遼世信[2018]（估）字第052號 估價期日：2018年8月3日 估價目的：司法執(zhí)行 土地使用權(quán)性質(zhì)：作價出資（入股）預(yù)頌圣鉉儐歲齦訝驊糴買闥。 估價期日的土地使用者 宗地座落 不動產(chǎn)權(quán)證書編號 估價期日的用途 容積率 估價期日實際土地開發(fā)程度 估價設(shè)定土 地開發(fā)程度 剩余土地使用權(quán)年限/年 面積/㎡ 單位面積地價/元/㎡ 總地價

7、(萬元) 備注 證載 （或批準(zhǔn)） 實際 設(shè)定 實際 設(shè)定 大連水泥集團(tuán)有限公司 大連市甘井子區(qū)南關(guān)嶺街道南關(guān)嶺村 遼（2016）大連市內(nèi)四區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第00900054號 工業(yè) 工業(yè) 工業(yè) ＜1 ＜1 宗地外“五通”（供水、排水、通電、通訊、通路）；宗地內(nèi)“一平”（場地平整） 宗地紅線外“五通”（通路、供水、排水、通電、通訊）和宗地紅線內(nèi)“一平”（場地平整） 33.9 12920.4 921 1189.97 一、上述土地估價結(jié)果的限定條件： 1.土地權(quán)利限制：于估價期日委估宗地產(chǎn)權(quán)清楚。本次評估假設(shè)大連水泥集團(tuán)有限公司以合法方式取得委估宗地的

8、土地使用權(quán)，并全額支付有關(guān)稅費。在估價期日，委估宗地為作價出資（入股）國有土地。滲釤嗆儼勻諤鱉調(diào)硯錦鋇絨。 2.基礎(chǔ)設(shè)施條件：在估價期日，委估宗地實際土地開發(fā)程度為宗地外“五通”（供水、排水、通路、通電、通訊）和宗地內(nèi)“場地平整”，宗地外具體配套狀況如下：鐃誅臥瀉噦圣騁貺頂廡縫勵。 供電狀況：由大連市供電網(wǎng)給區(qū)域內(nèi)供電，基本滿足區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)用電需要，滿足程度95%以上。 通訊狀況：區(qū)域內(nèi)已實現(xiàn)通訊程控化，現(xiàn)有電訊設(shè)施能滿足區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)通訊需要，保證率95%以上。 通路狀況：區(qū)域內(nèi)一側(cè)臨公路，附近區(qū)域有嵐嶺路、云嶺街，交通較好。 供、排水狀況：供、排水暢通，保證率達(dá)到95%以上。 3.

9、規(guī)劃條件限制：委估宗地用途設(shè)定為工業(yè)用地，設(shè)定容積率小于1。 4. 影響土地價格的其它限定條件：改變估價目的、日期、土地使用年限、土地開發(fā)狀況等，或國家政策調(diào)整、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生大變化、城市規(guī)劃等都將影響土地結(jié)果。擁締鳳襪備訊顎輪爛薔報贏。 二、其它需要說明的事項： 1.委托估價方對所提供資料的真實性負(fù)責(zé)，估價機(jī)構(gòu)對所收集資料的真實性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。 2.本報告是在價格定義限定條件下的土地使用權(quán)價格，如價格定義限定條件發(fā)生變化，土地評估結(jié)果必須相應(yīng)調(diào)整或重新評估。 贓熱俁閫歲匱閶鄴鎵騷鯛漢。 3.本估價報告的評估價格僅作為司法執(zhí)行提供土地使用權(quán)價格參考依據(jù)，不得用于其他用途，如需作他用，

10、需請有評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)重新評估。 壇摶鄉(xiāng)囂懺蔞鍥鈴氈淚躋馱。 4.本估價報告的估價結(jié)果自估價報告提交日起一年有效。 遼寧世信房地產(chǎn)土地與資產(chǎn)評估有限公司 二〇一八年八月十七日 第二部分 估價對象界定 一、委托估價方 營口市中級人民法院。 二、估價對象 本次估價對象為大連水泥集團(tuán)有限公司使用的位于大連市甘井子區(qū)南關(guān)嶺街道南關(guān)嶺村的一宗作價出資（入股）國有土地使用權(quán)。本次評估土

11、地總面積為12920.4平方米，即不動產(chǎn)權(quán)證書證載面積。在估價期日，委估宗地土地權(quán)利類型為作價出資（入股）國有土地，用途為工業(yè)。蠟變黲癟報倀鉉錨鈰贅籜葦。 估價對象概況 1.土地登記狀況 根據(jù)提供的《不動產(chǎn)權(quán)證書》記載，委估宗地具體土地登記狀況如下： 權(quán)利人：大連水泥集團(tuán)有限公司 共有情況：單獨所有 坐落：甘井子區(qū)南關(guān)嶺街道南關(guān)嶺村 不動產(chǎn)單元號：210211002001GB00067W00000000 權(quán)利類型：國有建設(shè)用地使用權(quán) 權(quán)利性質(zhì)：作價出資（入股） 用途：工業(yè)用地 面積：12920.4平方米 使用期限：國有建設(shè)用地使用權(quán)2052年07月01日止

12、不動產(chǎn)權(quán)證書編號：遼（2016）大連市內(nèi)四區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第00900054號 登記機(jī)關(guān)：大連市國土資源和房屋局 登記日期：2016年11月7日 四至：東臨民宅，南臨民宅，西臨云嶺街，北臨明德小學(xué)。 2.土地權(quán)利狀況 (1)土地所有權(quán)狀況：根據(jù)提供的《不動產(chǎn)權(quán)證書》，委估宗地所有權(quán)屬國家所有。 (2)土地使用權(quán)狀況：根據(jù)《不動產(chǎn)權(quán)證書》[遼（2016）大連市內(nèi)四區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第00900054號]記載，委估宗地權(quán)利人為大連水泥集團(tuán)有限公司，權(quán)利類型為作價出資（入股），土地使用權(quán)終止日期為2052年07月01日，用途為工業(yè)用地。在估價期日，委估宗地已使用16.1年，剩余土地使用年限為33.9年

13、。買鯛鴯譖曇膚遙閆擷凄屆嬌。 土地他項權(quán)狀況：根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)證書記事欄記載，委估宗地?zé)o登記抵押等他項權(quán)利記載。 3.土地利用狀況 在估價期日，委估宗地用途為工業(yè)，現(xiàn)場勘察時該宗土地形狀不規(guī)整，場地平整，估價對象現(xiàn)地上有少量無證建筑物，建筑容積率小于1，根據(jù)估價目的，本次評估設(shè)定的容積率小于1。宗地內(nèi)地面水泥硬覆蓋，四周部分圍墻圍合。綾鏑鯛駕櫬鶘蹤韋轔糴飆鈧。 四、影響地價的因素說明 (一)一般因素 1.城市資源狀況： （1）地理位置 大連地處遼東半島最南端，總面積12574平方公里，總?cè)丝?50萬，大連三面環(huán)海，冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑、空氣濕潤、四季分明。大連工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，交通便利，

14、金融和商業(yè)十分發(fā)達(dá)，是我國北方重要的港口、貿(mào)易、工業(yè)、旅游城市，享有“北方香港”的美譽，被聯(lián)合國確定為世界上最適合人類居住的城市之一。驅(qū)躓髏彥浹綏譎飴憂錦諑瓊。 環(huán)境因素 ①地勢、地貌 大連市處于我國三大丘陵之一的遼東丘陵南翼，東西狹窄，南北細(xì)長。整個地形為北高南低，地勢有中央軸部向東、西兩側(cè)的黃海和渤海傾斜，面向黃海的一側(cè)長而緩。境內(nèi)平原較少。貓蠆驢繪燈鮒誅髏貺廡獻(xiàn)鵬。 不動產(chǎn)制度與不動產(chǎn)市場狀況： (1)土地制度及市場狀況 2014年11月24日，國務(wù)院總理李克強簽署第656《中華人民共和國國務(wù)院令》，公布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，于2015年3月1日起施行。不動產(chǎn)登記加強了對

15、私權(quán)的保護(hù)，提高了不動產(chǎn)交易的安全性。從更長遠(yuǎn)來看，此次確權(quán)將意味著為未來房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等財產(chǎn)稅的征收提供了依據(jù)。通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，一方面實現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，不動產(chǎn)登記碎片化的問題得以解決，有利于提高政府治理效率和水平；另一方面，《條例》的實施使得摸清我國不動產(chǎn)數(shù)量、分布和產(chǎn)權(quán)情況成為可能，為政府部門提供更全面、準(zhǔn)確的不動產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，也將為建立樓市長效調(diào)控機(jī)制提供依據(jù)。2015年6月15日，遼寧省人民政府辦公廳公布了《關(guān)于加快推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的通知》。通知提出，力爭2015年完成各級不動產(chǎn)登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合，配套相關(guān)制度和規(guī)范；2016年完成資料信息整合，形成制度保障體系；201

16、7年完成信息平臺建設(shè)，實現(xiàn)信息共享、依法查詢，全面實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。鍬籟饗逕瑣筆襖鷗婭薔嗚訝。 近年來，大連市土地管理部門積極推進(jìn)土地使用制度改革，全面加強土地管理，隨著土地政策的變化，工業(yè)用地出讓最低限價及遼寧省基準(zhǔn)地價的出臺，大連市還加強了城市用地管理和農(nóng)村建設(shè)土地管理，使城區(qū)的土地利用更加規(guī)范，是土地資源得到了更大程度的合理利用。構(gòu)氽頑黌碩飩薺齦話騖門戲。 (2)房地產(chǎn)制度及市場狀況 房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益，環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定

17、的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。近年來，大連市房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)份額日益增大，成為了拉動全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力軍，較好地突出了市委、市政府關(guān)于加大住宅建設(shè)步伐，提高人民生活質(zhì)量的總體思路。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，大連市進(jìn)一步強化房地產(chǎn)管理職能，加強了房地產(chǎn)市場的調(diào)控和引導(dǎo)。市政府先后發(fā)布實施了一系列的規(guī)范性文件，有力地打擊了房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違章行為，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。輒嶧陽檉籪癤網(wǎng)儂號澩蠐鑭。 同時大連市政府根據(jù)大連市的城市性質(zhì)定位和市區(qū)土地資源十分有限的特點，出臺了一些列以控制年度房地產(chǎn)用地供應(yīng)量，鼓勵從公開拍賣方式出讓、轉(zhuǎn)讓經(jīng)營性房地產(chǎn)用地，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營行

18、為等為中心內(nèi)容的產(chǎn)業(yè)政策，同時加快了城市基礎(chǔ)設(shè)施投資建設(shè)步伐，這些政策和措施的出臺實施對大連市近年來房地產(chǎn)的平穩(wěn)有序發(fā)展起到了積極作用。堯側(cè)閆繭絳闕絢勵蜆贅瀝紕。 (3)地價政策 今年土地政策繼續(xù)成為調(diào)控政策重要著力點，國土部先后出臺多項涵蓋供應(yīng)、招拍掛、征地、價格監(jiān)測等各個環(huán)節(jié)的調(diào)控政策，意在調(diào)整完菩招拍掛制度，確保保障房用地落實到位。識饒鎂錕縊灩筧嚌儼淒儂減。 產(chǎn)業(yè)政策： 大連市為進(jìn)一步助推本市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展，保障實體經(jīng)濟(jì)用地需求，降低企業(yè)用地成本，推進(jìn)國際化營商環(huán)境建設(shè)，促進(jìn)大連市各類產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，出臺《大連市支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展落實產(chǎn)業(yè)用地政策實施細(xì)則》，在保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面進(jìn)

19、行了五大突破和創(chuàng)新。凍鈹鋨勞臘鍇癇婦脛糴鈹賄。 　　大連市為進(jìn)一步助推本市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展，保障實體經(jīng)濟(jì)用地需求，降低企業(yè)用地成本，推進(jìn)國際化營商環(huán)境建設(shè)，促進(jìn)大連市各類產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，出臺了《大連市支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展落實產(chǎn)業(yè)用地政策實施細(xì)則》（以下簡稱《實施細(xì)則》）。恥諤銪滅縈歡煬鞏鶩錦聰櫻。 大連市國土資源和房屋局為貫徹落實黨中央國務(wù)院振興東北老工業(yè)基地的決策部署和降低實體經(jīng)濟(jì)成本的總體要求，大連市委市政府提出把發(fā)展實體經(jīng)濟(jì)切入點放在降低成本和要素供給上。目前大連市存在支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地政策力度不足、保障重點項目落地精準(zhǔn)度不夠、中小微企業(yè)創(chuàng)業(yè)初期資金壓力大等問題短板。為助推大連市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)

20、型升級發(fā)展、保障實體經(jīng)濟(jì)用地需求、降低企業(yè)用地成本，大連市政府組織大連市國土房屋局對標(biāo)上海等全國各地好的經(jīng)驗，研究制定了支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展的用地政策。鯊腎鑰詘褳鉀溈懼統(tǒng)庫搖飭。 《實施細(xì)則》共五章十九條，包括總則、土地供應(yīng)方式、土地供應(yīng)年限和價格、監(jiān)管與服務(wù)、附則?！秾嵤┘?xì)則》在保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面進(jìn)行了五大突破和創(chuàng)新。碩癘鄴頏謅攆檸攜驤蘞鷥膠。 　　一是采用多種靈活的供地方式及供地政策促進(jìn)土地資源高效利用，切實有效降低產(chǎn)業(yè)用地成本。通過廣泛調(diào)查研究，目前我國工業(yè)企業(yè)生命周期普遍為20年左右，而目前產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)年限一般為50年，造成企業(yè)運營20年后，由于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不適應(yīng)市場要求，而導(dǎo)致土地利用效率不高

21、，同時土地的收回、交易和轉(zhuǎn)讓存在障礙，因此《實施細(xì)則》制定了彈性年期出讓、先租賃后出讓的用地政策，設(shè)定首次出讓或租賃年限為20年。通過縮短土地使用年限等措施，可為企業(yè)降低約30%的用地成本。采取上述政策取得的土地到期時，若企業(yè)經(jīng)營良好可續(xù)期使用，在續(xù)期時續(xù)期土地出讓價格可享受按原出讓價格的政策；若企業(yè)經(jīng)營不善，政府可以及時收回土地。閿擻輳嬪諫遷擇楨秘騖輛塤。 　　二是保障重點產(chǎn)業(yè)項目精準(zhǔn)落地，推進(jìn)傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。由于土地出讓用途一般分為居住、商業(yè)和工業(yè)，如產(chǎn)業(yè)用地采取工業(yè)用途的掛牌出讓方式，將無法保障重點項目落地。為優(yōu)化我市營商環(huán)境，增強城市招商競爭力，《實施細(xì)則》明確，采用重點產(chǎn)業(yè)項目以

22、“帶產(chǎn)業(yè)項目”掛牌方式供應(yīng)土地。即重點產(chǎn)業(yè)用地掛牌交易時，附帶特定產(chǎn)業(yè)項目具體建設(shè)條件、生產(chǎn)要求等內(nèi)容的一種土地掛牌出讓方式，以確保重點產(chǎn)業(yè)項目精準(zhǔn)落地。氬嚕躑竄貿(mào)懇彈瀘頷澩紛釓。 　　三是鼓勵標(biāo)準(zhǔn)廠房建設(shè)，推動大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新?！秾嵤┘?xì)則》提出標(biāo)準(zhǔn)廠房產(chǎn)權(quán)可分割出租、轉(zhuǎn)讓和登記的做法，能夠減輕中小微企業(yè)在初創(chuàng)階段的投資壓力和免除獨立建廠復(fù)雜程序，減少了包括時間成本在內(nèi)的前期創(chuàng)業(yè)成本，推動產(chǎn)業(yè)尤其是新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展創(chuàng)業(yè)，達(dá)到吸引、活躍產(chǎn)業(yè)資本和培育發(fā)展新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的目的。釷鵒資贏車贖孫滅獅贅慶獷。 　　四是鼓勵企業(yè)利用自有土地提高容積率?！秾嵤┘?xì)則》實施后，凡是現(xiàn)有工業(yè)企業(yè)利用自用土地增加

23、容積率的，不再征收土地價款和辦理用地批復(fù)，可直接辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)。既保證企業(yè)發(fā)展的土地需求，又有效提高土地利用效率，達(dá)到節(jié)約集約用地的效果。慫闡譜鯪逕導(dǎo)嘯畫長涼馴鴇。 　　五是制定相關(guān)監(jiān)管服務(wù)措施，充分落實“放管服”改革政策。為發(fā)揮政策的引導(dǎo)和鼓勵作用，加強政策使用的事中、事后監(jiān)管，《實施細(xì)則》明確了“誰提出、誰審核、誰監(jiān)管”的原則，即誰提出的土地使用和生產(chǎn)運營條件，由誰負(fù)責(zé)審核和監(jiān)管，建立多部門協(xié)同聯(lián)動監(jiān)管機(jī)制，明確監(jiān)管主體，細(xì)化責(zé)任分工，確保事有人管、責(zé)有人負(fù)。同時，加強服務(wù)，建立產(chǎn)業(yè)用地退出機(jī)制，因企業(yè)自身原因無法開發(fā)建設(shè)或運營的，企業(yè)可以申請解除土地供應(yīng)合同。經(jīng)考核符合要求的，按約定

24、返還剩余年期土地出讓價款，并解除合同，可有效降低企業(yè)投資損失，避免土地資源閑置浪費。諺辭調(diào)擔(dān)鈧諂動禪瀉類謹(jǐn)覡。 城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)： 根據(jù)《大連城市發(fā)展規(guī)劃》要求，大連市城鎮(zhèn)體系規(guī)劃為中心城市 次中心城市、小城市、重點鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)五級結(jié)構(gòu)體系，城市化水平達(dá)到85%城市組團(tuán)方面：按照“西拓北進(jìn)”的思路，西拓至旅順進(jìn)至金州，構(gòu)成“兩城”(即主城區(qū)和新市區(qū))的空間格局。規(guī)劃大連市將形成由一個中心城市(主城區(qū)和新市區(qū))、三個次中心城市(莊河市、大連市和普蘭店市三個衛(wèi)星城)以及小城市、域鎮(zhèn)沿兩條軸線(一條為渤海沿岸的哈大鐵路和沈大高速公路、一條為黃海沿岸的大丹高速公路)構(gòu)成“兩城三星”的“V”形放射

25、狀組團(tuán)式空間格局。嘰覲詿縲鐋囁偽純鉿錈癱懇。 人口發(fā)展規(guī)劃和用地規(guī)模方面：至2020年，市域人口規(guī)模達(dá)到800萬人，并通過環(huán)境容量確定人口發(fā)展合理的終極規(guī)模為1,000萬人，中心城市的建設(shè)用地規(guī)模為555平方公里。熒紿譏鉦鏌觶鷹緇機(jī)庫圓鍰。 交通規(guī)劃方面：突出大連市以港建市、以港興市和以港強市的發(fā)展戰(zhàn)略，確定了“一島三灣”的港口發(fā)展戰(zhàn)略，對港口岸線進(jìn)行了具體落實以大孤山半島、大窯灣港區(qū)、鲇魚灣港區(qū)、大連灣港區(qū)港口組合為核心，以瓦房店、普蘭店、旅順、莊河、長海等地方港口為支撐的、深淺配合、功能齊全的港口群體，從而形成物流港口群、旅游觀光港、漁業(yè)港，布局合理相互呼應(yīng)的港口集群，提升大連港口的整

26、體競爭力，構(gòu)建以環(huán)渤海環(huán)黃海港口群為支撐的國際、省際、市際多功能航線網(wǎng)絡(luò)鶼漬螻偉閱劍鯫腎邏蘞闋簣。 生態(tài)保護(hù)方面：充分體現(xiàn)以人為本和可持續(xù)發(fā)展的城市規(guī)劃建設(shè)指導(dǎo)思想，體現(xiàn)了生態(tài)化先的原，強調(diào)人口發(fā)展終極規(guī)模的控制，城市組團(tuán)間的綠色隔離，濱海路的全線貫以及海岸線的功能劃分等方面。紂憂蔣氳頑薟驅(qū)藥憫騖覲僨。 城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r： 初步核算，全年地區(qū)生產(chǎn)總值7363.9億元，比上年增長7.1%。其中，第一產(chǎn)業(yè)增加值477.1億元，增長4.4%；第二產(chǎn)業(yè)增加值3052.6億元，增長8.3%；第三產(chǎn)業(yè)增加值3834.3億元，增長6.4%。三次產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)為6.4:41.5:52.1,對經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)

27、率分別為4.2%、49.7%和46.1%。按常住人口計算,人均地區(qū)生產(chǎn)總值105387元，比上年增長7.1%。穎芻莖蛺餑億頓裊賠瀧漲負(fù)。 全年地方一般公共預(yù)算收入657.6億元，比上年增長7.5%，其中稅收收入515.3億元，增長5.9%。一般公共預(yù)算支出919.8億元,比上年增長5.7%,其中用于教育、社會保障、醫(yī)療衛(wèi)生、住房保障等民生方面的支出679.3億元，占全部支出的73.8%。濫驂膽閉驟羥闈詔寢賻減棲。 年末全市戶籍人口594.9萬人。全年出生人口5.7萬人，出生率為9.6‰；死亡人口7萬人，死亡率為11.82‰；自然增長率為-2.22‰。銚銻縵嚌鰻鴻鋟謎諏涼鏗穎。 全年新注冊

28、登記各類企業(yè)38728戶，比上年增長8.7%。新登記個體工商戶75262戶，增長25.6%。擠貼綬電麥結(jié)鈺贖嘵類羋罷。 全年城鎮(zhèn)新增就業(yè)10.08萬人。創(chuàng)業(yè)就業(yè)2.16萬人；扶持創(chuàng)業(yè)帶頭人2449人，帶動就業(yè)1.03萬人。城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為2.43%。賠荊紳諮侖驟遼輩襪錈極嚕。 全年居民消費價格比上年上漲2.1%，其中消費品價格上漲1.3%，服務(wù)價格上漲3.6%。工業(yè)生產(chǎn)者出廠價格比上年上漲4.6%。工業(yè)生產(chǎn)者購進(jìn)價格比上年上漲9.8%。塤礙籟饈決穩(wěn)賽釙冊庫麩適。 (二)區(qū)域因素 1.區(qū)域概況：甘井子區(qū)屬于大連市中心城區(qū)，是連接主城區(qū)與新市區(qū)的紐帶，地理坐標(biāo)北緯3847-3907東經(jīng)12

29、116-12145面積502平方千米，地形西南部寬，東北部窄，東西長40千米，南北寬35千米。東北與金州新區(qū)接壤，南與沙河口區(qū)力鄰，西南與甘井子區(qū)毗連；東，南臨黃海，北渤海，區(qū)境北部陸地處大連市區(qū)的咽喉要道，鐵路，公路形成網(wǎng)絡(luò)。位于南關(guān)嶺地區(qū)的大連北站位，處于哈大高速鐵路干線終點，是東北地區(qū)鐵路的重要框紐之一。裊樣祕廬廂顫諺鍘羋藺遞燦。 2.道路通達(dá)情況：委估宗地位于大連市甘井子區(qū)南關(guān)嶺街道南關(guān)嶺村，周圍以居住為主，東臨民宅，南臨民宅，西臨云嶺街，北臨明德小學(xué)，附近有508路公交車通過，該廠區(qū)距大連北火車站約4公里?？傮w看來該區(qū)域的道路交通狀況較好，能夠滿足工業(yè)生產(chǎn)運輸?shù)刃枰８浇谐鲎廛嚨?/p>

30、交通工具連接市內(nèi)各區(qū)，內(nèi)外交通便利程度較好。倉嫗盤紲囑瓏詁鍬齊驁絛鯛。 3.產(chǎn)業(yè)集聚程度：估價對象位于大連市甘井子區(qū)南關(guān)嶺街道南關(guān)嶺村，周圍工業(yè)企業(yè)分布較少，產(chǎn)業(yè)集聚程度較差。綻萬璉轆娛閬蟶鬮綰瀧恒蟬。 4.基礎(chǔ)設(shè)施條件：區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施較完善，已達(dá)“五通”（供水、排水、通電、通訊、通路），能滿足工業(yè)經(jīng)營的需要。驍顧燁鶚巰瀆蕪領(lǐng)鱺賻驃弒。 5.環(huán)境條件：該區(qū)域周邊人文及自然環(huán)境較好，周邊有大山及河流，環(huán)境條件對該區(qū)域地價無不利影響。 (三)個別因素 影響估價對象價格水平的個別因素主要指與宗地直接有關(guān)的基礎(chǔ)設(shè)施條件、宗地自身條件（形狀、面積、水文地質(zhì)條件、地基穩(wěn)定性、地上建筑物經(jīng)營類型）、

31、宗地在區(qū)域中的位置、宗地臨街位置、宗地臨街寬度、深度等，本報告僅分析對估價對象土地價格產(chǎn)生影響的個別因素?，嶀暈R曖惲錕縞馭篩涼貿(mào)錒。 1.宗地位置 本次估價對象土地位于大連市甘井子區(qū)南關(guān)嶺街道南關(guān)嶺村，距鶴大高速入口約7公里，距大連北火車站約4公里。鎦詩涇艷損樓紲鯗餳類礙穡。 2.宗地面積 本次評估對象土地面積為12920.4平方米，宗地面積對該宗地利用無不良影響。 3.宗地用途 宗地登記用途為工業(yè)，實際用途為工業(yè)用地，與區(qū)域內(nèi)現(xiàn)狀利用較協(xié)調(diào)，對該宗地利用無不良影響。 4.宗地臨街狀況 該宗地一面臨街，西臨云嶺街。 5.宗地形狀 本次評估對象宗地形狀為多邊形，宗地形狀對該宗

32、地利用無不良影響。 6.宗地地質(zhì)、地形、地勢 地形不規(guī)則、地勢不平坦地表有一定坡度、地基承載力和穩(wěn)定性良好，無不良地質(zhì)現(xiàn)象，對土地利用無不良影響。 7.宗地容積率 工業(yè)用地的容積率對土地價格無影響，估價對象現(xiàn)地上有少量無證建筑物，建筑容積率小于1，根據(jù)估價目的，本次評估設(shè)定的容積率小于1。櫛緶歐鋤棗鈕種鵑瑤錟奧傴。 8.基礎(chǔ)設(shè)施條件 宗地內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施不完善，宗地紅線內(nèi)場地平整。 9.估價對象利用狀況 在估價期日，委估宗地用途為工業(yè)，現(xiàn)場勘察時該宗土地形狀不規(guī)整，場地平整，估價對象現(xiàn)地上有少量無證建筑物，建筑容積率小于1，根據(jù)估價目的，本次評估設(shè)定的容積率小于1。宗地內(nèi)地面水泥硬覆

33、蓋，四周部分圍墻圍合。轡燁棟剛殮攬瑤麗鬮應(yīng)頁諳。 第三部分 土地估價結(jié)果及其使用 一、估價依據(jù) (一)有關(guān)法律法規(guī) 1.《中華人民共和國土地管理法》(中華人民共和國主席令第二十八號)[2004年8月28日公布并施行]；峴揚斕滾澗輻灄興渙藺詐機(jī)。 2.《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國第十一屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第十次會議于2009年8月27日通過，自公布之日起施行)；詩叁撻訥燼憂毀厲鋨驁靈韜。 3.《中華人民共和國土地管理法實施條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第256號)[1999年1月1日起施行]；則鯤愜韋瘓賈暉園棟瀧華縉。 4.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土

34、地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》(中華人民共和國國務(wù)院令第55號)[1990年5月19日公布并施行]；脹鏝彈奧秘孫戶孿釔賻鏘詠。 5.《中華人民共和國擔(dān)保法》(1995年6月30日中華人民共和國主席令第五十號)[1995年10月1日起施行]鰓躋峽禱紉誦幫廢掃減萵輳。 6.《中華人民共和國物權(quán)法》(中華人民共和國主席令第六十二號)[2007年3月16日公布2007年10月1日施行]；稟虛嬪賑維嚌妝擴(kuò)踴糶欏灣。 7.《國務(wù)院關(guān)于加強土地調(diào)控有關(guān)問題的通知》(國發(fā)[2006]31號)[2006年8月31日發(fā)布]； 8.《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28號)[2004年

35、10月21日發(fā)布]。陽簍埡鮭罷規(guī)嗚舊巋錟麗鮑。 9.《中華人民共和國資產(chǎn)評估法》（2016年7月2日，十二屆全國人大常委會第二十一次會議審議通過）[2016年12月1日起執(zhí)行]。溈氣嘮戇萇鑿鑿櫧諤應(yīng)釵藹。 (二)地方政府及有關(guān)部門規(guī)范性文件 1.中華人民共和國國土資源部《關(guān)于發(fā)布實施〈全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)〉的通知》(國土資發(fā)[2006]307號)[2007年1月1日起實施]；鋇嵐縣緱虜榮產(chǎn)濤團(tuán)藺締崳。 2.中華人民共和國國土資源部《關(guān)于調(diào)整部分地區(qū)土地等別的通知》(國土資發(fā)[2008]308號)[2009年1月1日起執(zhí)行]；懨俠劑鈍觸樂鷴燼觶騮揚銥。 3.大連市人民政府辦公廳關(guān)

36、于公布市內(nèi)四區(qū)及高新區(qū)基準(zhǔn)地價的通知《大政辦發(fā)〔2018〕79號》； 4.《土地登記辦法》(中華人民共和國國土資源部令第40號）[2008年2月1日起施行]。 (三)有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn) 1.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2014)[2014年12月1日起實施]；謾飽兗爭詣繚鮐癩別瀘鯽礎(chǔ)。 2.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》(GB/T18507-2014)[2014年12月1日起實施]；咼鉉們歟謙鴣餃競蕩賺趲為。 3.中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T21010-2007) [2007年8月10日起實施]；瑩諧齷蘄賞組靄縐嚴(yán)

37、減籩諏。 4.中國土地估價師協(xié)會《關(guān)于推廣土地估價報告質(zhì)量評審標(biāo)準(zhǔn)的通知》(中估協(xié)發(fā)[2008]30號)[2008年10月8日公布并實施]；麩肅鵬鏇轎騍鐐縛縟糶爾攤。 5.《關(guān)于實行電子化備案完善土地估價報告?zhèn)浒钢贫鹊耐ㄖ?國土資廳發(fā)[2012]35號)[2012年7月31日發(fā)布]。納疇鰻吶鄖禎銣膩鰲錟顫階。 (四)其他資料 1.委托方提供的有關(guān)資料： (1)司法技術(shù)鑒定委托書； (2)委估宗地《不動產(chǎn)權(quán)證書》； (3)委托方提供的其他相關(guān)資料。 2.估價人員現(xiàn)場勘察、調(diào)查、收集的相關(guān)資料： (1)土地估價師調(diào)查收集的待估宗地所在區(qū)域土地征收、開發(fā)費用等方面的資料； (2

38、)土地估價師調(diào)查收集的其他等方面的資料。 二、土地估價 (一)估價原則 根據(jù)估價對象特點，結(jié)合本次估價目的，依據(jù)規(guī)程本次評估遵循以下評估原則： 1.合法原則：是指土地估價應(yīng)以委估宗地的合法權(quán)屬、合法使用、合法交易或合法處分為前提進(jìn)行。所謂合法，是指符合國家的法律、法規(guī)和當(dāng)?shù)卣挠嘘P(guān)規(guī)定。 風(fēng)攆鮪貓鐵頻鈣薊糾廟誑繃。 2.替代原則：是指土地估價應(yīng)以相鄰地區(qū)或類似地區(qū)功能相同、條件相似的土地市場交易價格為依據(jù)，估價對象不明顯偏離具有替代性質(zhì)的土地客觀價格。滅噯駭諗鋅獵輛覯餿藹猙廚。 3.最有效利用原則：是指土地估價應(yīng)以估價對象的最有效利用為前提估價。判斷土地的最有效利用以土地利用符合

39、其自身利用條件、法律法規(guī)政策及規(guī)劃限制、市場要求和最佳利用程度等。鐒鸝餉飾鐔閌貲諢癱騮吶轉(zhuǎn)。 4.供需原則：是指土地估價要以市場供需決定土地價格為依據(jù)，并充分考慮土地供需的特殊性和土地市場的地域性。攙閿頻嶸陣澇諗譴隴瀘鐙澮。 (二)估價方法 根據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》（以下簡稱《規(guī)程》），通行的估價方法有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等。其中：趕輾雛紈顆鋝討躍滿賺蜆騍。 收益還原法適用范圍于現(xiàn)實收益或潛在收益的土地或不動產(chǎn)估價； 市場比較法主要用于地產(chǎn)市場發(fā)達(dá)，有充足的具有替代性的土地交易案例的地區(qū)，市場比較法除可直接用于評估土地的價格或價值

40、外，還可用于其他估價方法中有關(guān)估價方法中有關(guān)參數(shù)的求??；夾覡閭輇駁檔驀遷錟減汆藥。 成本逼近法一般適用于新開發(fā)土地、或土地市場欠發(fā)育，交易案例少的地區(qū)的土地價格評估； 剩余法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價，允許運用以下情形：1.待開發(fā)房地產(chǎn)或待拆遷改造后的再開發(fā)房地產(chǎn)的土地估價；2.僅將土地開發(fā)整理成可供直接利用的土地估價；3.現(xiàn)有房地產(chǎn)中地價的單獨評估；視絀鏝鴯鱭鐘腦鈞欖糲僉爾。 基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法適用于完成基準(zhǔn)地價評估城鎮(zhèn)中的土地估價，即具備基準(zhǔn)地價和相應(yīng)修正體系成果的城鎮(zhèn)中的土地估價。估價方法的選擇應(yīng)按照地價評估技術(shù)《規(guī)程》，根據(jù)當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價對象的具體特

41、點及估價目的等，我們選擇適當(dāng)?shù)脑u估方法。偽澀錕攢鴛擋緬鐒鈞錠鈴鉍。 根據(jù)委估宗地的特點及項目的實際情況，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，本次評估委估宗地選用了基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和成本逼近法。緦徑銚膾齲轎級鏜撟廟耬癬。 這是由于： 采用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評估地價的基本思路是基準(zhǔn)地價代表的是不同土地級別內(nèi)土地的平均地價水平，區(qū)域內(nèi)的宗地由于各宗地區(qū)位條件的差異使得宗地的地價存在差異，因此可以利用基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法求得宗地的價格因此適合運用此方法評估；騅憑鈳銘僥張礫陣軫藹攬齊。 采用成本逼近法評估地價的基本思路是以委估宗地所在區(qū)域開發(fā)土地所耗費的各項客觀費用之和為主要依據(jù)，加上一定的利息、利

42、潤、應(yīng)繳納的稅金和土地增值收益來確定地價。因此適合運用此方法評估。癘騏鏨農(nóng)剎貯獄顥幗騮鴣詼。 需要說明的是，由于剩余法中各項成本費用不易測算，因此不適合用此方法；而委估宗地的收益和費用很難確定，因此本次評估不適于用收益還原法；另外市場交易案例很難取得，故不適合市場比較法，因此這三種方法不適合本次評估。鏃鋝過潤啟婭澗駱讕瀘載撻。 (三)估價結(jié)果 1.地價確定的方法 通過基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法和成本逼近法評估宗地地價，兩種評估方法評估結(jié)果差異不大。我公司認(rèn)為上述兩種方法的估價依據(jù)充分，估價結(jié)果客觀可靠，可以反映當(dāng)?shù)氐膶嶋H地價水平。故取兩者的簡單算術(shù)平均值作為委估宗地出讓國有土地使用權(quán)單位面積

43、土地評估單價。榿貳軻謄壟該檻鯔塏賽緯闥。 2.估價結(jié)果 經(jīng)估價人員現(xiàn)場察勘和對當(dāng)?shù)厥袌龇治?，按照地價評估的基本原則和估價程序，選擇合適的土地評估方法，評估得到委估宗地在估價期日為2018年8月3日估價設(shè)定用途及條件下的出讓國有土地使用權(quán)價格。邁蔦賺陘賓唄擷鷦訟湊幟結(jié)。 土地面積：12920.4平方米 單位面積地價：921元/平方米 總地價：1189.97萬元 大寫金額：人民幣壹仟壹佰捌拾玖萬玖仟柒佰元整。嶁硤貪塒廩袞憫倉華糲饃勵。 三、估價結(jié)果和估價報告的使用 (一)估價的前提和假設(shè)條件 1.本次估價遵循《中華人民共和國土地管理法》等法律、法規(guī)、政策文件及《城鎮(zhèn)土地估價

44、規(guī)程》等技術(shù)規(guī)程的規(guī)定，選取合適的方法進(jìn)行評估。該櫟諼碼戇沖巋鳧薩錠謨贛。 2.本次評估的地價內(nèi)涵詳見報告中的“地價定義”，本報告評估結(jié)果對應(yīng)于此地價內(nèi)涵。 3.本報告評估結(jié)果是委估宗地在估價期日的市場價值，僅適用于本評估報告之特定估價目的，它依據(jù)如下假設(shè)： (1)在估價期日土地市場是公開、公平、公正的市場； (2)委估宗地能夠合法的進(jìn)行交易活動； (3)為使經(jīng)濟(jì)行為完成以及達(dá)成合理成交價格，需有一個合理的周期，在這個周期內(nèi)，市場狀況、物理狀態(tài)等是相對沒有變化； 劇妝諢貰攖蘋塒呂侖廟痙湯。 (4)委托估價方提供的情況都是真實的，有關(guān)資料都是合法有效的； (5)委估宗地土地

45、使用者合法取得土地使用證，并以所設(shè)定的土地用途評估委估宗地的價值； (6)本次評估以持續(xù)使用為前提進(jìn)行估價，假設(shè)委托方能按設(shè)定的用途、規(guī)劃條件和使用年限繼續(xù)使用。 (二)估價結(jié)果和估價報告的使用 1.本次評估主要依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》和《中華人民共和國土地管理法》及其配套的法規(guī)、條例及遼寧省政府和大連市政府頒布的有關(guān)政策、法規(guī)、通知等。估價報告和估價結(jié)果的作用依照法律、法規(guī)的有關(guān)規(guī)定發(fā)生法律效力。 臠龍訛驄椏業(yè)變墊羅蘄囂馱。 2.本報告及估價結(jié)果僅為本報告設(shè)定的評估目的服務(wù)，其內(nèi)容對第三者不負(fù)任何責(zé)任，當(dāng)用于其它目的，本報告及評估結(jié)果無效。 鰻順褸悅漚縫囅屜鴨騫鬩藶。 3.本報告

46、分為“土地估價報告”和“土地估價技術(shù)報告”兩部分，非為法律、行政法規(guī)規(guī)定，本報告的全部或部分內(nèi)容未經(jīng)估價機(jī)構(gòu)的同意，使用者不得修改或提供給其他單位和個人，亦不得見諸各類媒體。由于不正確使用導(dǎo)致的損失受托估價機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。 穡釓虛綹滟鰻絲懷紓濼視嬌。 4.本評估報告僅用于委托估價方和送交土地管理部門審查之用，用于其他目的無效。估價機(jī)構(gòu)不向委托估價方提供土地估價技術(shù)報告。隸誆熒鑒獫綱鴣攣駘賽澇鈧。 5.本估價報告的估價結(jié)果自估價報告提交日起一年有效。 6.我公司對估價結(jié)果擁有最終解釋權(quán)。 (三)需要特殊說明的事項 1.本次評估是應(yīng)委托估價方要求，只對委估宗地于估價期日的市場公允價值發(fā)

47、表意見，其權(quán)屬狀況由委托估價方自行負(fù)責(zé)。浹繢膩叢著駕驃構(gòu)碭湊農(nóng)瑤。 2.本次估價結(jié)果為估價期日時的地價，隨著時間的推移，地價也隨之發(fā)生變化，如在短期內(nèi)市場地價發(fā)生明顯的變動，應(yīng)重新搜集資料對委估宗地進(jìn)行重新評估。鈀燭罰櫝箋礱颼畢韞糲銨鵬。 3.本次估價設(shè)定的土地使用方式、年限等土地利用指標(biāo)發(fā)生變化時，地價也將發(fā)生變化，應(yīng)進(jìn)行重新評估。 4.本次委托方提供了《關(guān)于調(diào)整大連建材控股集團(tuán)有限公司轉(zhuǎn)增國家股本金額度的批復(fù)》遼國土資批字【2004】14號文件，本次評估未考慮土地權(quán)利性質(zhì)為作價出資（入股）對評估結(jié)果的影響。愜執(zhí)緝蘿紳頎陽灣熗鍵艤訥。 5.根據(jù)委托方提供的《租賃合同》記載，出租方為大

48、連水泥集團(tuán)有限公司，承租方為大連大都會購物中心有限公司，租賃物為遼（2016）大連市內(nèi)四區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第00900054號不動產(chǎn)權(quán)證書項下土地使用權(quán)，雙方于2017年9月26日簽訂協(xié)議書，租賃期限為6年，計租期至2024年3月31日止。貞廈給鏌綞牽鎮(zhèn)獵鎦龐朮戧。 6.本次評估的地價內(nèi)涵詳見報告中的“地價定義”，本報告評估結(jié)果對應(yīng)于此地價內(nèi)涵。 第四部分附件 司法技術(shù)鑒定委托書復(fù)印件； 委估宗地區(qū)域位置示意圖； 委估宗地照片； 當(dāng)事人《營業(yè)執(zhí)照》復(fù)印件； 《不動產(chǎn)權(quán)證書》等復(fù)印件； 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及關(guān)于遼寧世信房地產(chǎn)土地與資產(chǎn)評估有限公司備案情況的函的復(fù)印件； 土地估價人員資格證書復(fù)

49、印件。 土地估價報告 項目名稱：大連水泥集團(tuán)有限公司位于大連市甘井子區(qū)南關(guān)嶺街道南關(guān)嶺村一宗作價出資（入股）國有土地使用權(quán)司法執(zhí)行價格評估嚌鯖級廚脹鑲銦礦毀蘄鷯鑭。 受托估價單位：遼寧世信房地產(chǎn)土地與資產(chǎn)評估有限公司 土地估價報告編號：遼世信[2018]（估）字第051號 提交估價報告日期：2018年8月17日 土地估價報告 第一部分 摘 要 一、估價項目名稱 大連水泥集團(tuán)有限公司位于大連市甘井子區(qū)南關(guān)嶺街道南關(guān)嶺村一宗作價出資（入股）國有土地使用權(quán)司法執(zhí)行價格評估。薊鑌豎牘熒浹醬籬鈴騫違紗。 二、委托估價方 營口市中級人民法院 三、估價目的 申請人大

50、連大都會汽車銷售有限公司與被申請人大連水泥集團(tuán)有限公司借款糾紛一案中，營口市中級人民法院擬對大連水泥集團(tuán)有限公司使用的位于大連市甘井子區(qū)南關(guān)嶺街道南關(guān)嶺村的一宗作價出資（入股）國有土地使用權(quán)進(jìn)行司法執(zhí)行價格鑒定，特委托遼寧世信房地產(chǎn)土地與資產(chǎn)評估有限公司依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T 18508-2014)對其所涉及的土地使用權(quán)價格進(jìn)行評估，為其司法執(zhí)行提供參考。齡踐硯語蝸鑄轉(zhuǎn)絹攤濼絡(luò)減。 四、估價期日 2018年8月3日 五、估價日期 2018年8月3日至2018年8月17日 六、地價定義 本次土地估價結(jié)果是指委估宗地在估價期日2018年8月3日公開市場條件下的作價出資（入股

51、）國有土地使用權(quán)價格，本次評估地價包括土地取得費、土地開發(fā)費和土地增值收益等，其地價內(nèi)涵如下：紳藪瘡顴訝標(biāo)販繯轅賽憮賄。 1.委估宗地以合法方式取得，并全額支付有關(guān)稅費； 2.土地利用條件為規(guī)劃利用，根據(jù)《不動產(chǎn)權(quán)證書》記載委估宗地土地總面積為194567.0平方米，現(xiàn)場勘察時地上建筑物均已拆除，本次評估設(shè)定容積率小于1。飪籮獰屬諾釙誣苧徑凜騙橥。 3.根據(jù)現(xiàn)場勘察和委托方提供的資料，委估宗地實際土地開發(fā)程度為宗地紅線外“五通”(供水、排水、通電、通訊、通路)及宗地內(nèi)場地平整。本次為現(xiàn)狀評估，故土地開發(fā)程度設(shè)定為宗地紅線外“五通”(供水、排水、通電、通訊、通路)及宗地內(nèi)“場地平整”；烴斃

52、潛籬賢擔(dān)視蠶賁粵貫飭。 4.不動產(chǎn)權(quán)證書登記用途為工業(yè)用地，實際使用用途為工業(yè)用地，依據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》及《不動產(chǎn)權(quán)證書》土地用途設(shè)定為工業(yè)用地； 鋝豈濤軌躍輪蒔講嫗鍵礪脈。 5.委估宗地土地使用權(quán)終止日期為2052年07月01日，在估價期日，宗地剩余使用年限為工業(yè)用地33.9年，設(shè)定土地剩余使用年期為33.9年。擷偽氫鱧轍冪聹諛詼龐復(fù)堝。 七、估價結(jié)果 經(jīng)估價人員現(xiàn)場察勘和對當(dāng)?shù)厥袌龇治?，按照地價評估的基本原則和估價程序，選擇合適的土地評估方法，評估得到委估宗地在估價期日為2018年8月3日估價設(shè)定用途及條件下的作價出資（入股）國有土地使用權(quán)價格。蹤飯夢摻釣貞綾賁發(fā)蘄韃釓。 宗

53、地面積：194567.0平方米 單位面積地價：914元/平方米 宗地地價：17783.42萬元 大寫金額：人民幣壹億柒仟柒佰捌拾叁萬肆仟貳佰元整。婭鑠機(jī)職銦夾簣軒蝕騫設(shè)猶。 (土地估價結(jié)果一覽表附后) 注：根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)證書記事欄記載于估價期日委估宗地未設(shè)定抵押權(quán)利記載，估價結(jié)果不包含法定優(yōu)先受償款，也不包含抵押物抵押、使用及處置時的登記費用、過戶稅費、拍賣傭金、司法訴訟費用及其他應(yīng)付費用等。譽諶摻鉺錠試監(jiān)鄺儕瀉濰鴇。 八、土地估價師簽字 本項目由下列估價師估價： 姓 名 證書編號 蓋章(簽字) 趙春媚 200621000

54、4 侴曉明 2002210049 九、土地估價機(jī)構(gòu) 遼寧世信房地產(chǎn)土地與資產(chǎn)評估有限公司 法定代表人: 二〇一八年八月十七日 土地估價結(jié)果一覽表 估價機(jī)構(gòu)：遼寧世信房地產(chǎn)土地與資產(chǎn)評估有限公司 估價報告編號：遼世信[2018]（估）字第051號 估價期日：2018年8月3日 估價目的：司法執(zhí)行 土地使用權(quán)性質(zhì)：作價出資（入股）儔聹執(zhí)償閏號燴鈿膽賾勞覡。 估價期日的土地使用者 宗地座落 不動產(chǎn)權(quán)證書編號 估價期日的用途 容積率 估價期日實際土地開發(fā)程度 估價設(shè)定土 地開發(fā)程度 剩余土地使用權(quán)年限/年 面積/㎡ 單位面積地價/

55、元/㎡ 總地價 (萬元) 備注 證載 （或批準(zhǔn)） 實際 設(shè)定 實際 設(shè)定 大連水泥集團(tuán)有限公司 大連市甘井子區(qū)南關(guān)嶺街道南關(guān)嶺村 遼（2016）大連市內(nèi)四區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第00900061號 工業(yè) 工業(yè) 工業(yè) ＜1 ＜1 宗地外“五通”（供水、排水、通電、通訊、通路）；宗地紅線內(nèi)“一平”（場地平整） 宗地紅線外“五通”（通路、供水、排水、通電、通訊）和宗地紅線內(nèi)“一平”（場地平整） 33.9 194567.0 914 17783.42 一、上述土地估價結(jié)果的限定條件： 1.土地權(quán)利限制：于估價期日委估宗地產(chǎn)權(quán)清楚。本次評估假設(shè)大連水泥集團(tuán)有限

56、公司以合法方式取得委估宗地的土地使用權(quán)，并全額支付有關(guān)稅費。在估價期日，委估宗地為作價出資（入股）國有土地?？b電悵淺靚蠐淺錒鵬凜錈惡。 2.基礎(chǔ)設(shè)施條件：在估價期日，委估宗地實際土地開發(fā)程度為宗地外“五通”（供水、排水、通路、通電、通訊）和宗地內(nèi)“場地平整”，宗地外具體配套狀況如下：驥擯幟褸饜兗椏長絳粵藎鍰。 供電狀況：由大連市供電網(wǎng)給區(qū)域內(nèi)供電，基本滿足區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)用電需要，滿足程度95%以上。 通訊狀況：區(qū)域內(nèi)已實現(xiàn)通訊程控化，現(xiàn)有電訊設(shè)施能滿足區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)通訊需要，保證率95%以上。 通路狀況：區(qū)域內(nèi)二側(cè)臨公路，附近區(qū)域有嵐嶺路、云嶺街，交通較好。 供、排水狀況：供、排水暢通，保證

57、率達(dá)到95%以上。 3. 規(guī)劃條件限制：委估宗地用途設(shè)定為工業(yè)用地，設(shè)定容積率小于1。 4. 影響土地價格的其它限定條件：改變估價目的、日期、土地使用年限、土地開發(fā)狀況等，或國家政策調(diào)整、宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)生大變化、城市規(guī)劃等都將影響土地結(jié)果。癱噴導(dǎo)閽騁艷搗靨驄鍵檜簍。 二、其它需要說明的事項： 1.委托估價方對所提供資料的真實性負(fù)責(zé)，估價機(jī)構(gòu)對所收集資料的真實性、準(zhǔn)確性負(fù)責(zé)。 2.本報告是在價格定義限定條件下的土地使用權(quán)價格，如價格定義限定條件發(fā)生變化，土地評估結(jié)果必須相應(yīng)調(diào)整或重新評估。 鑣鴿奪圓鯢齙慫餞離龐東償。 3.本估價報告的評估價格僅作為司法執(zhí)行提供土地使用權(quán)價格參考依據(jù)，不

58、得用于其他用途，如需作他用，需請有評估資質(zhì)的評估機(jī)構(gòu)重新評估。 欖閾團(tuán)皺鵬緦壽驏頦蘊釙負(fù)。 4.本估價報告的估價結(jié)果自估價報告提交日起一年有效。 遼寧世信房地產(chǎn)土地與資產(chǎn)評估有限公司 二〇一八年八月十七日 第二部分 估價對象界定 一、委托估價方 營口市中級人民法院。 二、估價對象 本次估價對象為大連水泥集團(tuán)有限公司使用的位于大連市甘井子區(qū)南關(guān)嶺街道南關(guān)嶺村的一宗作價出資（入股

59、）國有土地使用權(quán)。本次評估土地總面積為194567.0平方米，即不動產(chǎn)權(quán)證書證載面積。在估價期日，委估宗地土地權(quán)利類型為作價出資（入股）國有土地，用途為工業(yè)。遜輸吳貝義鰈國鳩猶騸繢樣。 估價對象概況 1.土地登記狀況 根據(jù)提供的《不動產(chǎn)權(quán)證書》記載，委估宗地具體土地登記狀況如下： 權(quán)利人：大連水泥集團(tuán)有限公司 共有情況：單獨所有 坐落：甘井子區(qū)南關(guān)嶺街道南關(guān)嶺村 不動產(chǎn)單元號：210211002001GB00073W00000000 權(quán)利類型：國有建設(shè)用地使用權(quán) 權(quán)利性質(zhì)：作價出資（入股） 用途：工業(yè)用地 面積：194567.0平方米 使用期限：國有建設(shè)用地使

60、用權(quán)2052年07月01日止 不動產(chǎn)權(quán)證書編號：遼（2016）大連市內(nèi)四區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第00900061號 登記機(jī)關(guān)：大連市國土資源和房屋局 登記日期：2016年12月21日 四至：東臨云嶺街，南臨順達(dá)保溫，西臨山，北臨嵐嶺路。 2.土地權(quán)利狀況 (1)土地所有權(quán)狀況：根據(jù)提供的《不動產(chǎn)權(quán)證書》，委估宗地所有權(quán)屬國家所有。 (2)土地使用權(quán)狀況：根據(jù)《不動產(chǎn)權(quán)證書》[遼（2016）大連市內(nèi)四區(qū)不動產(chǎn)權(quán)第00900061號]記載，委估宗地權(quán)利人為大連水泥集團(tuán)有限公司，權(quán)利類型為作價出資（入股），土地使用權(quán)終止日期為2052年07月01日，用途為工業(yè)用地。在估價期日，委估宗地已使用16.

61、1年，剩余土地使用年限為33.9年。幘覘匱駭儺紅鹵齡鐮瀉戲穎。 土地他項權(quán)狀況：根據(jù)不動產(chǎn)權(quán)證書記事欄記載，委估宗地?zé)o登記抵押等他項權(quán)利記載。 3.土地利用狀況 在估價期日，委估宗地用途為工業(yè)，現(xiàn)場勘察時該宗土地形狀不規(guī)整，場地平整，地上建筑物均已拆除，本次評估設(shè)定的容積率小于1。誦終決懷區(qū)馱倆側(cè)澩賾鱺罷。 四、影響地價的因素說明 (一)一般因素 1.城市資源狀況： （1）地理位置 大連地處遼東半島最南端，總面積12574平方公里，總?cè)丝?50萬，大連三面環(huán)海，冬無嚴(yán)寒、夏無酷暑、空氣濕潤、四季分明。大連工業(yè)基礎(chǔ)雄厚，交通便利，金融和商業(yè)十分發(fā)達(dá)，是我國北方重要的港口、貿(mào)易、工

62、業(yè)、旅游城市，享有“北方香港”的美譽，被聯(lián)合國確定為世界上最適合人類居住的城市之一。醫(yī)滌侶綃噲睞齒辦銩凜贗囂。 環(huán)境因素 ①地勢、地貌 大連市處于我國三大丘陵之一的遼東丘陵南翼，東西狹窄，南北細(xì)長。整個地形為北高南低，地勢有中央軸部向東、西兩側(cè)的黃海和渤海傾斜，面向黃海的一側(cè)長而緩。境內(nèi)平原較少。艫當(dāng)為遙頭韙鰭噦暈糞窶適。 不動產(chǎn)制度與不動產(chǎn)市場狀況： (1)土地制度及市場狀況 2014年11月24日，國務(wù)院總理李克強簽署第656《中華人民共和國國務(wù)院令》，公布《不動產(chǎn)登記暫行條例》，于2015年3月1日起施行。不動產(chǎn)登記加強了對私權(quán)的保護(hù)，提高了不動產(chǎn)交易的安全性。從更長遠(yuǎn)來看

63、，此次確權(quán)將意味著為未來房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅等財產(chǎn)稅的征收提供了依據(jù)。通過不動產(chǎn)統(tǒng)一登記，一方面實現(xiàn)全國住房信息聯(lián)網(wǎng)，不動產(chǎn)登記碎片化的問題得以解決，有利于提高政府治理效率和水平；另一方面，《條例》的實施使得摸清我國不動產(chǎn)數(shù)量、分布和產(chǎn)權(quán)情況成為可能，為政府部門提供更全面、準(zhǔn)確的不動產(chǎn)相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，也將為建立樓市長效調(diào)控機(jī)制提供依據(jù)。2015年6月15日，遼寧省人民政府辦公廳公布了《關(guān)于加快推進(jìn)不動產(chǎn)統(tǒng)一登記工作的通知》。通知提出，力爭2015年完成各級不動產(chǎn)登記職責(zé)和機(jī)構(gòu)整合，配套相關(guān)制度和規(guī)范；2016年完成資料信息整合，形成制度保障體系；2017年完成信息平臺建設(shè)，實現(xiàn)信息共享、依法查詢，全面

64、實行不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。鴣湊鸛齏嶇燭罵獎選鋸宮煬。 近年來，大連市土地管理部門積極推進(jìn)土地使用制度改革，全面加強土地管理，隨著土地政策的變化，工業(yè)用地出讓最低限價及遼寧省基準(zhǔn)地價的出臺，大連市還加強了城市用地管理和農(nóng)村建設(shè)土地管理，使城區(qū)的土地利用更加規(guī)范，是土地資源得到了更大程度的合理利用。筧驪鴨櫨懷鏇頤嶸悅廢顓鯛。 (2)房地產(chǎn)制度及市場狀況 房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格執(zhí)行城市規(guī)劃，按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益，環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)，以出讓方式取得土地使用權(quán)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。近年來，大連市房

65、地產(chǎn)開發(fā)業(yè)對全市經(jīng)濟(jì)增長的貢獻(xiàn)份額日益增大，成為了拉動全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主力軍，較好地突出了市委、市政府關(guān)于加大住宅建設(shè)步伐，提高人民生活質(zhì)量的總體思路。隨著房地產(chǎn)市場的不斷發(fā)展，大連市進(jìn)一步強化房地產(chǎn)管理職能，加強了房地產(chǎn)市場的調(diào)控和引導(dǎo)。市政府先后發(fā)布實施了一系列的規(guī)范性文件，有力地打擊了房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法違章行為，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)健康有序發(fā)展。韋鋯鯖榮擬滄閡懸贖蘊詡蟬。 同時大連市政府根據(jù)大連市的城市性質(zhì)定位和市區(qū)土地資源十分有限的特點，出臺了一些列以控制年度房地產(chǎn)用地供應(yīng)量，鼓勵從公開拍賣方式出讓、轉(zhuǎn)讓經(jīng)營性房地產(chǎn)用地，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營行為等為中心內(nèi)容的產(chǎn)業(yè)政策，同時加快了城市基礎(chǔ)設(shè)施投

66、資建設(shè)步伐，這些政策和措施的出臺實施對大連市近年來房地產(chǎn)的平穩(wěn)有序發(fā)展起到了積極作用。濤貶騸錟晉鎩錈撳憲騸狀張。 (3)地價政策 今年土地政策繼續(xù)成為調(diào)控政策重要著力點，國土部先后出臺多項涵蓋供應(yīng)、招拍掛、征地、價格監(jiān)測等各個環(huán)節(jié)的調(diào)控政策，意在調(diào)整完菩招拍掛制度，確保保障房用地落實到位。鈿蘇饌?cè)A檻榪鐵樣說瀉嘆錒。 產(chǎn)業(yè)政策： 大連市為進(jìn)一步助推本市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展，保障實體經(jīng)濟(jì)用地需求，降低企業(yè)用地成本，推進(jìn)國際化營商環(huán)境建設(shè)，促進(jìn)大連市各類產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，出臺《大連市支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展落實產(chǎn)業(yè)用地政策實施細(xì)則》，在保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展方面進(jìn)行了五大突破和創(chuàng)新。戧礱風(fēng)熗澆鄖適濘嚀贗鏃窮。 　　大連市為進(jìn)一步助推本市產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級發(fā)展，保障實體經(jīng)濟(jì)用地需求，降低企業(yè)用地成本，推進(jìn)國際化營商環(huán)境建設(shè)，促進(jìn)大連市各類產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，出臺了《大連市支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展落實產(chǎn)業(yè)用地政策實施細(xì)則》（以下簡稱《實施細(xì)則》）。購櫛頁詩燦戶踐瀾襯鳳虛傘。 大連市國土資源和房屋局為貫徹落實黨中央國務(wù)院振興東北老工業(yè)基地的決策部署和降低實體經(jīng)濟(jì)成本的總體要求，大連市委市政府提出把發(fā)展實體經(jīng)濟(jì)切入點放在降