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1、玉峰山原生態(tài)森林休閑旅游村建設項目 玉峰山原生態(tài)森林休閑旅游村建設項目 可行性研究報告 第一章 總論 錯誤！未定義書簽 1.1項目背景 錯誤!未定義書簽＜ 1.2研究依據(jù)與范圍 錯誤!未定義書簽＜ 1.3主要技術經濟指標 錯誤!未定義書簽＜ 第二章 項目背景及建設必要性 錯誤！未定義書簽 2.1項目的提出背景 .錯誤!未定義書簽＜ 2.2項目的必要性 錯誤!未定義書簽＜ 第三章企業(yè)與工藝介紹 錯誤！未定義書簽 3.1企業(yè)簡介 錯誤!未定義書簽＜ 3.2生產工藝 錯誤!未定義書簽＜ 第四章 場址選擇與主體工程建設.……錯誤！未定義書簽 4.1建設條件

2、 錯誤!未定義書簽＜ 4.2場址選擇 錯誤!未定義書簽＜ 4.3總體布局 錯誤!未定義書簽＜ 4.4主體工程建設 錯誤!未定義書簽＜ 4.5給排水設計方案 錯誤!未定義書簽＜ 4.6消防設計方案 錯誤!未定義書簽＜ 4.7電氣設施設計方案 錯誤!未定義書簽＜ 4.8清潔設施設計方案 錯誤!未定義書簽＜ 第五章工程節(jié)能 錯誤！未定義書簽 5.1設計依據(jù) 錯誤!未定義書簽＜ 5.2設計原則 錯誤!未定義書簽＜ 5.3能耗分析 錯誤!未定義書簽＜ 5.4節(jié)能方案 錯誤!未定義書簽＜ 第六章環(huán)境影響評價 錯誤！未定義書簽 6.1環(huán)境影響評價依據(jù) 錯

3、誤！未定義書簽＜ 6.2施工期間污染的防治 錯誤！未定義書簽＜ 6.3項目運營期間污染的防治 錯誤！未定義書簽＜ 6.4環(huán)境影響預測 錯誤!未定義書簽＜ 第七章勞動安全與衛(wèi)生 錯誤！未定義書簽 7.1勞動安全內容與原則 錯誤！未定義書簽＜ 7.2設計依據(jù) 錯誤!未定義書簽＜ 7.3職業(yè)安全 錯誤!未定義書簽＜ 7.4衛(wèi)生 錯誤!未定義書簽＜ 第八章 項目實施進度與人力資源配置 錯誤！未定義書簽 8.1項目實施進度 錯誤!未定義書簽＜ 8.2生產組織與人員培訓 錯誤！未定義書簽＜ 第九章 項目管理與招投標 錯誤！未定義書簽 9.1項目管理 錯誤!未定

4、義書簽＜ 9.2項目招投標 錯誤!未定義書簽＜ 第十二章市場營銷計劃 錯誤！未定義書簽 9.1賣點”分析 錯誤!未定義書簽＜ 9.2營銷策略 錯誤!未定義書簽＜ 10.1經營風險分析 錯誤!未定義書簽＜ 10.2管理風險分析 錯誤!未定義書簽＜ 10.3財務風險分析 錯誤!未定義書簽＜ 10.4政策風險分析 錯誤!未定義書簽＜ 第十一章 投資估算與資金籌措 錯誤！未定義書簽 11.1編制依據(jù) 錯誤!未定義書簽＜ 11.2工程投資估算 錯誤!未定義書簽＜ 11.3資金來源 錯誤!未定義書簽＜ 第十二章財務分析 錯誤！未定義書簽 12.1論述 錯誤!未

5、定義書簽＜ 12.2流動資金 錯誤!未定義書簽＜ 12.3投資使用計劃 錯誤!未定義書簽＜ 12.4處理成本估算 錯誤!未定義書簽＜ 12.5財務盈利能力分析 錯誤！未定義書簽＜ 12.6清償能力分析 錯誤!未定義書簽＜ 12.7不確定性分析 錯誤!未定義書簽＜ 12.8財務評價結論 錯誤!未定義書簽＜ 第十三章結論與建議 錯誤！未定義書簽 13.1結論 錯誤!未定義書簽＜ 13.2建議 錯誤!未定義書簽＜ 4 玉峰山原生態(tài)森林休閑旅游村建設項目 第一章總論 、項目基本情況 （一） 項目名稱：玉峰山原生態(tài)森林休閑旅游村建設項目 （二） 項

6、目業(yè)主：重慶中孚投資有限公司 （三） 項目地址：重慶市渝北區(qū)玉峰山鎮(zhèn)龍門村 10社 （四） 項目性質：新建 （五） 項目建設內容及規(guī)模 本項目擬租賃土地652畝（其中林地450畝、耕地180畝、農民 宅基地22畝），其建設主要內容為鄉(xiāng)村俱樂部、互助農莊、生態(tài)農業(yè) 園及農民新村的建設。主要建設規(guī)模如下： 1、 鄉(xiāng)村俱樂部：用地面積 3000平方米，主要用于游客餐飲、娛 樂、住宿以及精致農業(yè)產品（如：特色瓜果，花草）和精致特色旅游 手工藝品展示和交易。 2、 互助農莊：用地面積9000平方米（其中新建7000平方米，維 修改造2000平方米），主要用于出租給熱衷于休閑度假和田園生活的

7、 城鎮(zhèn)居民或者出售，并幫助業(yè)主管理以及經營。 3、 生態(tài)農業(yè)園：用地面積 5000平方米，以本杜植物群落和新引 入植物中的展示為主題，打造特色植物風情園，種植具有地域風情的 植物，突出和顯示了風情特色元素，挖掘農業(yè)旅游的價值。 4、 農民新村：用地4674平方米，利用農民原有宅基地用地將農 民集中安置的區(qū)域。 （六） 項目工期： 項目建設期擬定為3年，即2009年1月至2011年12月。 （七） 項目總投資及資金籌措 1、 項目總投資為5300萬元，其中建設投資4438萬元，土地租金 562萬元，流動資金300萬元。 2、 資金籌措： 項目資金全部由業(yè)主自籌。 二、項目由來

8、 本項目積極響應黨和國家對三農問題的關注和號召，嚴格按照十 七屆三中全會的政策指引和精神解讀，合理利用農村自然資源，森林 資源，農副產品資源，勞動力資源以及農村荒地、林地基礎資源，并 充分發(fā)揮本團隊在過去十幾年來積累的技術研發(fā)手段，開發(fā)組織管理 手段和市場運作能力，建立起新的商業(yè)運作模式一一集“休閑互助農 莊、鄉(xiāng)村俱樂部，農業(yè)生態(tài)園和農民新村”于一體的創(chuàng)新型開發(fā)模式。 該模式從根本上保障和解決了農民的終身利益：提高和改善了農民的 居住條件，充分利用農村剩余勞動力資源，提供工作機會，保障農民 長期穩(wěn)定的經濟收入，讓農民的生活有所依托，得到社會的保障；同 時，該模式為政府減輕了社會就業(yè)壓力，為地方

9、政府長期穩(wěn)定的稅收 做出積極的經濟貢獻；保證了農民，政府等多方利益。在更大的程度 上發(fā)揮了土地的經濟價值，改善并優(yōu)化了農村自然資源配置，保護林 地、耕地的使用性質和規(guī)模，對農村集體建設用地實現(xiàn)集約有效利用 該模式實現(xiàn)了農民，政府和企業(yè)的利益的統(tǒng)一，使三者相互相承，和 諧共生。該模式在實現(xiàn)二贏的基礎上，為農村生態(tài)環(huán)境保護，農村資 源利用和社會效益等方面提供了可持續(xù)發(fā)展的模式，在創(chuàng)造社會主義 和諧社會這條路上，積極探索和實踐出一個可持續(xù)發(fā)展道路的方向。 三、相關政策 1、 《渝北兩路城區(qū)分區(qū)規(guī)劃》。 2、 《渝北區(qū)土地利用總體規(guī)劃》。 3、 《中共中央關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決

10、定》。 4、 《四山管制規(guī)劃》。 5、 《重慶市渝北區(qū)人民政府關于推進農村土地承包經營權流轉促 進產業(yè)發(fā)展的意見》。 6、 渝府發(fā)〔2008〕45號關于調整征地補償安置政策有關事項的通 知。 四、政策依據(jù) 2008年10月19日，黨中央發(fā)布了《中共中央關于推進農村改革 發(fā)展若干重大問題的決定》。其原文如下： 1、加強土地承包經營權流轉管理和服務，建立健全土地承包經營 權流轉市場，按照依法自愿有償原則，允許農民以轉包出租、互換、 轉讓、股份合作等形式流轉土承包經營權，發(fā)展多種形式的適度規(guī)模 經營。土地承包經營權流轉，不得改變土地集體所有性質，不得改變 土地用途，不得損害農民土地承包權

11、益。 2. 可以允許農民以5種形式流轉土地承包權，它們是：A.轉包， 就是指承包方將部分或全部土承包經營權以一定期限轉給同一集體經 濟組織的其他農戶從事農業(yè)生產經營。 B.出租，是指承包方將部分或 全部土地承包經營權以一定期限租賃給他們從事農業(yè)生產經營。 C.互 換，是指承包方之間為方便耕作或者各自需要，對屬于同一集體經濟 組織的承包地塊進行交換，同時交換相應的土地承包經營權。D.轉讓， 是在土地家庭承包經營的情況下，由第三者代替自己的發(fā)包人履行承 包合同的行為。E.股份合作，是指承包方之間為發(fā)展農業(yè)經濟，將土 承包經營權作為股權，入股組成股份公司或合作社等，從事農業(yè)生產 經營。 3

12、. 現(xiàn)有土地承包關系長久不變。文件指出，要穩(wěn)定和完善農村基 本經營制度，以家庭承包經營為基礎，統(tǒng)分結合的雙層經營體制，是 適應社會主義市場經濟體制，符合農業(yè)生產特點的農村基本經營制度， 是黨的農村政策的基石，必須毫不動搖地堅持。賦予農民更加充分而 有保障的土承包經營權，現(xiàn)有土地承包關系要保持穩(wěn)定并長久不變。 4. 允許農民開發(fā)經營集體土地。文件中提到，在土地利用規(guī)劃確 定的城鎮(zhèn)建設用地范圍外，經批準占用農村集體土建設非公益性項目 允許農民依法通過多種方式參與開發(fā)經營并保障農民合法權益。文件 指出，依法征收農村集體土地，按照同地同價同原則及時足額給農村 集體組織和農民合理補償，解決好被征地農民

13、就業(yè)，住房和社會保障。 逐步建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場，對依法取得的農村集體經營性建 設用地，必須通過統(tǒng)一有形的土地市場，以公開規(guī)范的方式轉讓土地 使用權，在符合規(guī)劃的前提下與國有土地享有平等權益。 五、建設原則 1、 以《重慶市城鄉(xiāng)總體規(guī)劃》、《四山管制規(guī)劃》為指導，明確 規(guī)劃片區(qū)功能定位及發(fā)展方向。 2、 將玉峰山鎮(zhèn)龍門村10社作為一個完整的空間，從功能、空間、 景觀及建筑形態(tài)方面進行整體設計、開發(fā)控制和引導。突出規(guī)劃的綜 合協(xié)調作用，統(tǒng)籌考慮區(qū)內經濟、社會和環(huán)境的均衡發(fā)展；一、二、 三產業(yè)協(xié)調發(fā)展；實現(xiàn)區(qū)內土地和各項資源的優(yōu)化配置，使玉峰山鎮(zhèn) 龍門村10社在有機、合理、統(tǒng)一的原則

14、下進行有序的發(fā)展建設。 3、 策劃應能滿足玉峰山鎮(zhèn)龍門村 10社不斷發(fā)展壯大所需要的空 間構架，遠近期相結合，保留林業(yè)、農業(yè)用地，合理開發(fā)宅基地，并 不斷完善城市功能，使城市健康有序的發(fā)展。 4、 策劃應充分利用該地區(qū)的人文、自然景觀、不破壞自然及生態(tài) 環(huán)境，嚴格控制農民宅基地，保證占用耕地與開發(fā)復墾相平衡，創(chuàng)造 既具有地方文化特色又與現(xiàn)代功能有機結合的新城鎮(zhèn)。 5、 策劃要與當?shù)亟洕l(fā)展相適應，從用地劃分、功能分區(qū)和道路 結構等方面，為近遠期建設提供方便，有利于鎮(zhèn)區(qū)整體規(guī)劃，分片實 施，項目啟動，滾動發(fā)展的模式。 六、結論 本項目經濟、環(huán)境及社會效益良好，在不改變土地性質和用途的

15、 基礎上，最大程度的提咼了土地質量，增加了農民年收入，為重慶市 民休閑娛樂提供了場所，并且改善了當?shù)刈匀画h(huán)境狀況，是可行的。 七、技術經濟指標 表1-1 主要數(shù)據(jù)及技術經濟指標 序號 名 稱 單 位 數(shù)據(jù) 備注 1 總規(guī)劃面積 畝 682 1.1 林地 畝 450 1.2 耕地 畝 180 1.3 宅基地 畝 22 2 總用地面積 畝 35 2.1 農民宅基地 畝 22 22 林地 畝 13 按林地面積3% 3 項目總投資 萬元 5300 企業(yè)自有資金 3.1 — 其中：建設投資 萬

16、元 4438 3.2 建設期利息 萬元 0 3.3 土地租金 萬元 562 3.3 流動資金 萬元 300 4 資金籌措 萬元 5300 4.1 其中：企業(yè)自籌 萬元 5300 企業(yè)自有資金 4.2 銀行借款 萬元 0 5 設計生產能力 6 年銷售收入 萬元 4200 正常年份 7 總成本費用 萬元 991 正常年份 8 所得稅 萬元 787 正常年份 9 年凈利潤 萬元 2361 正常年份 10 所得稅前財務內部收益率 % 38.40 11 所得

17、稅前財務凈現(xiàn)值 萬元 10219 12 所得稅前投資回收期 年 4.87 含建設期 13 所得稅后財務內部收益率 % 31.25 14 所得稅后財務凈現(xiàn)值 萬元 6882  15 所得稅后投資回收期 年 5.39 含建設期 16 總投資收益率 % 66.43 正常年份 17 項目資本金凈利潤率 % 44.95 正常年份 18 盈虧平衡點（BEP） % 22.76% 40 第二章項目支撐體系 政策支撐 本項目參照的政策及有關法律法規(guī)有以下幾個： 1、 《渝北兩路城區(qū)分區(qū)規(guī)劃》。 2、 《渝

18、北區(qū)土地利用總體規(guī)劃》。 3、 《中共中央關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定》。 4、 《四山管制規(guī)劃》。 5、 《重慶市渝北區(qū)人民政府關于推進農村土地承包經營權流轉促 進產業(yè)發(fā)展的意見》。 6、 渝府發(fā)〔2008〕45號關于調整征地補償安置政策有關事項的通 知。 項目依據(jù)《渝北區(qū)土地利用總體規(guī)劃》、《渝北兩路城區(qū)分區(qū)規(guī)劃》 和《四山管制規(guī)劃》及產業(yè)規(guī)劃，采取土地整理、宅基地置換、農村 土地承包經營權流轉等方式使用農民集體所有的土地，發(fā)展休閑、托 老、旅游、度假等項目，帶動區(qū)域經濟增長，實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。在 項目的設計、施工、銷售過程中也將嚴守國家、重慶市的各項政策規(guī) ^定O

19、 根據(jù)《中共中央關于推進農村改革發(fā)展若干重大問題的決定》中 可以看出，本次決定主要強調了以下 6點： 1、新形勢下推進農村改革發(fā)展的重大意義 本點指出，目前農業(yè)基礎仍然薄弱，最需要加強；農村發(fā)展仍然 滯后，最需要扶持；農民增加收入仍然困難，最需要加快。我們必須 居安思危、加倍努力，不斷鞏固和發(fā)展農村好形勢。 2、 推進農村改革發(fā)展的指導思想、目標任務、重大原則 本點通過5個必須，指出了目前農村改革發(fā)展的指導思想與目標' 統(tǒng)籌工業(yè)化、城鎮(zhèn)化、農業(yè)現(xiàn)代化建設，加快建立健全以工促農、以 城帶鄉(xiāng)長效機制，調整國民收入分配格局，鞏固和完善強農惠農政策。 3、 大力推進改革創(chuàng)新，加強

20、農村制度建設 農村宅基地和村莊整理所節(jié)約的土地，首先要復墾為耕地，調劑 為建設用地的必須符合土地利用規(guī)劃、納入年度建設用地計劃，并優(yōu) 先滿足集體建設用地。 4、 積極發(fā)展現(xiàn)代農業(yè)，提高農業(yè)綜合生產能力 按照建設生態(tài)文明的要求，發(fā)展節(jié)約型農業(yè)、循環(huán)農業(yè)、生態(tài)農 業(yè)，加強生態(tài)環(huán)境保護。繼續(xù)推進林業(yè)重點工程建設，延長天然林保 護工程實施期限，完善政策、鞏固退耕還林成果，開展植樹造林，提 高森林覆蓋率。 5、 加快發(fā)展農村公共事業(yè)，促進農村社會全面進步 社會主義文化建設是社會主義新農村建設的重要內容和重要保 證。堅持用社會主義先進文化占領農村陣地，滿足農民日益增長的精 神文化需求，提高農民思

21、想道德素質。 6、 加強和改善黨的領導，為推進農村改革發(fā)展提供堅強政治保證 實現(xiàn)全面建設小康社會的宏偉目標，最艱巨最繁重的任務在農村，最 廣泛最深厚的基礎也在農村。銳意改革，加快發(fā)展，在推進中國特色 社會主義偉大事業(yè)進程中努力開創(chuàng)農村工作新局面！ 本項目的建設，正是響應了推進農村改革發(fā)展的號召。項目建成 后，通過土地整治，不但能夠提高當?shù)氐耐恋刭|量；而且農民通過租 借宅基地并入股的形式，每年可以得到分紅，從而提高自身收入；本 項目的建設過程中及項目建成后可以提供大量的工作崗位，解決了農 民的就業(yè)問題。 綜上所述，本項目的建設具有可靠的政策支撐，是可行的。 二、環(huán)境支撐 "

22、渝北第一峰"的玉峰山，"峰含玉潤，蔚然深繡"，山上尚存光緒 年間用條石修砌3000余米的古長城、天城寨、永佛寺，與之相關的遺 址有凈瓶仙境、蓮花池、楊柳潭。 玉峰山旁的牛心山因貌似牛心而得名，山上除保留古城遺址外， 山下已鉆出汩汩的溫泉，正待開發(fā)。 玉峰山公園內有來自原始山東省谷凈水的楓葉湖、玉泉湖、龍膽 湖，因水純凈甘甜，當?shù)厝思坝慰统Ｖ苯尤∮?，玉峰山泉水點的豆花， 更是一絕。 盛夏，這里遠離塵囂、炎熱，由于玉峰山相對海拔高、加之森林 植被好，林濤送來的習習涼風，清爽宜人。 冬日，白雪壓彎了松枝，圍在火爐旁烤羊肉、品嘗玉峰山蘿卜燉 豬蹄更是浪漫溫馨！玉

23、峰山有寶貴的森林植被、美好的自然景觀、豐 富的人文景觀，是一塊”養(yǎng)在深閨無人識”的旅游寶地。 玉峰山已向游客開放玉峰山森林公園海拔 270-848.8米，國家森林 覆蓋面積蓄18000畝，是目前重慶近郊覆蓋面積最大、植被保護最好 的森林公園，其森林植被屬亞熱帶溫性常綠闊葉林帶。森林植物種類 326種，野生中草藥、野菜近200種。叢林中虎豹雖已絕跡，但仍有野 兔、松鼠、錦雞、杜鵑等多種野生動物出沒，年平均氣溫 17度，常年 氣溫比市區(qū)氣溫低約5度。 玉峰山有滿山的蒼翠，高聳的山梁，縱橫的溝壑，古樸的農舍， 美麗的田園，繚繞的云霧，清澈的山泉，清新的空氣等都市稀缺旅游 資源，山上山下尤如隔世

24、，好一個自給自足的農耕文明時的“世外桃 園”在這幾十平方公里的山坳、峰谷、森林、田野中，依山就勢地建 造旅游度假村、鄉(xiāng)村俱樂部、互助農莊等休閑娛樂設施，其價值是十 分巨大的。 三、運營與管理支撐 （一）項目運作 1、 “綱舉”： 就是在項目設計之前，要盡快占領該項目行政與技術的至高點， 也就是說要得到與本項目相關的最高行政與技術部門的支持、指導與 幫助。 2、 “目張”: 就是在相關行政與技術部門的認同、支持、指導與幫助下，找到 項目的建筑設計、施工單位、園林保護、拆遷安置方面的專家。在找 到各類單位與專家后，依據(jù)先設計，后施工，再管理的原則，編制項 目開發(fā)的進度表，嚴格按進度表實

25、施。 （二）項目管理 1、建設期管理 為了實現(xiàn)項目預期的質量、工期、投資等目標，業(yè)主應成立項目 管理的組織機構。由該項目組織機構對項目進行管理。項目組織機構 應根據(jù)項目總目標制定各分項目標、各階段目標。要建立適當?shù)穆毼?體系，明確職權范圍，對各職位的主要任務應有明確的規(guī)定。還應明 確與其他部門人員的工作關系，以便于相互協(xié)調。 （1） 為了更好實現(xiàn)項目預期目標，建議業(yè)主委托監(jiān)理單位對項目 的質量、進度、投資等進行控制。業(yè)主可將精力主要放在總目標的控 制，項目各分項、分階段工作的銜接協(xié)調，項目的外部協(xié)調等。 （2） 工程項目從籌劃、選擇、評估、決策、設計、施工到竣工驗 收、投入生產或交付

26、使用的整個建設工程中，必須遵循先后工作次序。 建設期的各個階段可以進行合理交叉，但不能任意顛倒次序。應嚴格 執(zhí)行工程建設有關法規(guī)、規(guī)定、標準。 （3） 業(yè)主單位應高度重視合同管理。建設合同是業(yè)主和項目實施 各主體之間明確權利、責任關系的具有法律效力的協(xié)議文件，也是應 用市場經濟體制、組織項目實施的基本手段。從某種意義上講，項目 的實施過程就是建設工程合同訂立和履行的過程。一切合同所賦予的 責任、權利履行到位之日，也就是建設工程項目實施完成之時。 （4） 組織協(xié)調是實現(xiàn)項目目標必不可少的方法和手段。在項目實 施過程中，業(yè)主需要處理和協(xié)調眾多復雜的業(yè)務組織關系，主要內容 包括： 1） 外部環(huán)

27、境協(xié)調，包括：與政府管理部門之間的協(xié)調，資源供應 方面的協(xié)調，生產要素的協(xié)調，項目周邊環(huán)境方面的協(xié)調等。 2） 與參建單位之間的協(xié)調。 3） 業(yè)主單位內部各部門、各層次之間的協(xié)調。 （5） 為了保證項目目標的實現(xiàn)，在項目實施應采用動態(tài)控制的方 法，階段性地檢查實際值與目標值的差異，采取措施糾正偏差，制定 新的計劃目標值使項目的實施結果逐步向最終目標逼近。工程項目目 標控制就是在項目前期籌劃、勘察設計、施工、竣工交付等各個階段 采用規(guī)劃、組織、協(xié)調等手段，從組織、技術、經濟、合同等方面采 取措施，確保項目總目標的順利實現(xiàn)。 （6） 要保證建設項目的投資效益，必須對項目風險進行科學管理,

28、其目的是通過風險分析減少項目的不確定性，以便決策更加科學，以 及在項目實施階段保證目標控制的順利進行，更好地實現(xiàn)項目質量、 進度和投資目標。 （7） 在工程建設中應強化環(huán)保意識，切實有效地把環(huán)境保護和克 服損害自然環(huán)境、破壞生態(tài)平衡、污染空氣和水質、擾動甚至破壞地 下管網等現(xiàn)象的發(fā)生，作為項目管理的重要任務之一。在項目實施階 段，做到主體工程與環(huán)保措施工程同步設計、同步施工、同步投入運 行。在工程承發(fā)包中，必須把依法做好環(huán)保工作列為重要的合同條件 加以落實，并在方案審查和施工過程中，始終把落實環(huán)保措施、克服 建設公害作為重要內容予以密切注視。 2、運營期管理 項目建成后，運營期間各種事

29、物由項目開發(fā)企業(yè)來統(tǒng)一管理。 （1） 運營期管理的利與弊。 利積極性高，效益好。 弊：管理復雜，難以規(guī)范。 （2） 運營期管理部門設置： 行政事物部：含行政事物與人力資源的招聘與培訓工作。 綜合管理部：含景點管理、園林維護、清潔衛(wèi)生、森林保安工作。 工程維修部：含景區(qū)內所有工程的維修與養(yǎng)護工作。 租賃部：含項目運營區(qū)內所有農莊、客房、餐飲、商店的租賃管理 工作。 財務部：含公司所有財務工作。 四、其他支撐 1、資源豐富 玉峰山鎮(zhèn)幅員面積48.56平方公里，林地面積為35000畝，耕地面 積9500畝，總蓄水量74萬立方。生態(tài)休閑旅游資源豐富，玉峰山森 林公園是目前重慶近

30、郊覆蓋面積最大、植被最好的森林公園之一，山 上尚存光緒年間用條石修徹的3000米的古長城、古城門（天城寨）和 歷史悠久的永伏寺、寶神洞等人文景觀。礦產資源以石灰?guī)r、煤、粉 沙巖為主，是重慶主城區(qū)建筑石料的主要供應地。 2、 基礎設施 玉峰山鎮(zhèn)水、電、氣以及通訊設施完備，場鎮(zhèn)規(guī)劃面積 0.6平方公 里，建城區(qū)面積0.4平方公里，基礎設施完善， 關興、玉峰（旱土）、 天堡三個場鎮(zhèn)及玉峰村分別建有自來水廠各 1座，農電網絡遍布全鎮(zhèn)， 有變壓器30臺，送變電線路190公里，鎮(zhèn)境內有西南氣田主管臥渝線、 臥兩線通過，有天然氣氣閥室一個，閉路電視覆蓋全鎮(zhèn)，有用戶 2790 戶，通信網絡健全，有程控電

31、話 1500門，移動、聯(lián)通網絡基本覆蓋全 鎮(zhèn)，寬帶網絡接通全鎮(zhèn)。全鎮(zhèn)公路通車里程98公里，基本實現(xiàn)社社通， 其中319國道橫貫鎮(zhèn)區(qū)東西，旱白公路與新桂連接渝長高速路和五桂 路渝鄰高速，已動工修建的重慶市外環(huán)路從境內高筍村接口橫穿全鎮(zhèn)。 3、 交通情況 從項目周邊交通布局看，渝鄰高速、渝碚高速和渝懷鐵路分布于 項目區(qū)域周邊，重慶江北國際機場距項目僅 17公里，受限于項目區(qū)域 與周邊道路連接道路建設的滯后和 319國道道路路況差的現(xiàn)狀，目前 僅有從江北區(qū)魚嘴至旱土村的風景區(qū)道路一一峽峰路路況較好，極大 的制約了項目地塊的可達性。 第三章項目建設地點 、項目建設地概況 （一）地理位置 玉

32、峰山鎮(zhèn)位于渝北區(qū)東部銅鑼峽背斜山脈中部，地理坐標介于東 經 106° 43’ 52〃 -----106 ° 47’ 54〃；北緯 29° 42’ 53〃 -----29 ° 49’ 18〃之間，鎮(zhèn)幅員面積48.56平方公里，林地面積為35000畝，耕地面 積9500畝，人口 14132人。東與龍興、石船鎮(zhèn)相連；南與江北區(qū)接壤； 西與石坪鎮(zhèn)雙鳳橋街道、王家鎮(zhèn)接界；北與古路鎮(zhèn)相鄰，距區(qū)政府駐 地17公里、距市政府駐地25公里。規(guī)劃區(qū)位于重慶市渝北區(qū)玉峰山 鎮(zhèn)龍門村10社。 （二）歷史沿革 玉峰山鎮(zhèn)系原關興鄉(xiāng)發(fā)展而來，民國 18年（1929年）建關

33、興鄉(xiāng)， 是當時重慶市5區(qū)3鎮(zhèn)62鄉(xiāng)之一，民國29年（1940年）與旱土合并 建關興鄉(xiāng)，民國30年（1941年）復置關興鄉(xiāng)，新中國成立后仍為關興 鄉(xiāng)，隸屬于江北縣石船區(qū)公所管轄；1958年改為關興人民公社，1984 年復建鄉(xiāng)；1994年撤區(qū)并鄉(xiāng)建鎮(zhèn)，與旱土鄉(xiāng)合并，保留關興鄉(xiāng)，隸屬 于重慶市江北縣管轄；2001年撤鄉(xiāng)建關興鎮(zhèn)，2002年更名為玉峰山鎮(zhèn)， 2003年將原天堡寨3個村及石坪鎮(zhèn)1個村劃入玉峰山鎮(zhèn)管轄至今。 （三）自然條件 玉峰山鎮(zhèn)處于川東平行嶺谷銅鑼峽山脈的鐵山坪上，地貌呈壟崗 狀，山體雄厚，屬山嶺深丘地帶，總體地勢呈“西北高、東南低”， 海拔在450 800米之間；土壤屬紫色土和黃

34、壤兩大類灰棕紫泥土； 屬亞熱帶季風氣候區(qū)，年平均氣溫 17C,日照1341.1小時，降水量 1099.8毫米，無霜期319天。 （四）經濟現(xiàn)狀 全鎮(zhèn)主要以建材業(yè)和生態(tài)休閑旅游產業(yè)為主?，F(xiàn)有生態(tài)休閑旅游 企業(yè)17家；工礦企業(yè)58家，其中農業(yè)科技企業(yè) 2家。2006年實現(xiàn)地 區(qū)生產總值14260萬元，同比增長32.4%;農民人均純收入達3800元， 同比增長8.8%; —、二、三產業(yè)的國內生產總值比為：15:53:32。2005 年，鎮(zhèn)地方財政收入完成450萬元，同比增長30%。 二、項目環(huán)境分析 （一） 項目環(huán)境現(xiàn)狀 玉峰山鐵山坪板塊——以森林為主要休閑旅游資源 玉峰山森林公園和

35、鐵山坪森林公園為板塊主要的休閑旅游景區(qū)， 該板塊有森林、溫泉、宗教寺廟等休閑旅游資源，其中森林是該板塊 最強勢的資源，并有“天然氧吧”之稱，是重慶典型的綠色生態(tài)工程， 是重慶市自駕游的主要線路，景區(qū)對外開放時間比較短，加上政府對 原生態(tài)森林的保護政策，景區(qū)原生態(tài)是最大的休閑旅游資源，交通市 政設施逐漸完善，景區(qū)內正從農家樂轉向酒店等高檔度假中心的打造， 為市民養(yǎng)生休閑度假提供更好的配套，交通道路的實施將使板塊成為 重慶最具資源和潛力郊區(qū)休閑旅游度假勝地。 景區(qū)資源： 作為重慶市首次開發(fā)的市級森林公園，1.8萬畝的森林覆蓋面積, 有著上百種野生動植物，特別是森林新鮮的空氣是都市人們最向往的，

36、 最理想的養(yǎng)生之處。 農家樂和度假山莊： 目前玉峰山和鐵山坪上有近百家農家樂和度假山莊作為人們休閑 度假的主要配套，但由于檔次較低，配套設施及服務相對較差，因此 近年也開始修建高檔生態(tài)酒店，有完善的配套設施，如玉峰山生態(tài)園。 （二） 項目區(qū)域分析 1、項目區(qū)域資源分析 （1）區(qū)域位置分析 玉峰山鎮(zhèn)位于重慶銅鑼峽背斜山脈中部，重慶市渝北區(qū)東部，距 渝北區(qū)行政中心兩路鎮(zhèn)和江北國際機場約 16公里（約10公里的山地 道路），重慶觀音橋城市副中心25公里（約10公里的山地道路）；在 城市功能規(guī)劃中，項目地塊規(guī)劃定位為城市綠肺一一玉峰山森林公園， 屬于重慶城市化邊緣地帶； 從重慶城市主要沿

37、南北向發(fā)展軸線分析，項目區(qū)域正處于城市發(fā) 展軸線上，但受銅鑼峽山脈的隔斷，項目區(qū)域城市化進程在短期內將 不能實現(xiàn)，在項目開發(fā)后期可考慮城市化對項目房地產開發(fā)的促進作 用。 項目所在區(qū)域，玉峰山鎮(zhèn)幅員面積48.56平方公里，區(qū)域北臨統(tǒng)景 風景區(qū)，東靠渝北復盛鎮(zhèn)、龍興鎮(zhèn)和石船鎮(zhèn)，西面是渝北行政中心兩 路鎮(zhèn)、北部新區(qū)和工業(yè)園區(qū)，重慶江北國際機場，南面緊鄰重慶江北 區(qū)寸灘港和鐵山坪風景區(qū)；由于玉峰山與鐵山坪山系相連，鐵山坪風 景區(qū)在對外宣傳的度假山莊和休閑旅游地產項目，大部分物業(yè)位于玉 峰山鎮(zhèn)轄區(qū)內，這對項目借助鐵山坪風景區(qū)休閑旅游資源進行整體開 發(fā)，有較大的益處。 從項目四至分析，項目西面和南面

38、均為重慶主城區(qū)主要的城市組 團，其城市發(fā)展成熟，尤其是北部新區(qū)和工業(yè)園區(qū)及寸灘港片區(qū)，已 成為重慶富人居住區(qū)和主要的重慶 GDP增長源之一，區(qū)域經濟的發(fā)展， 將帶動玉峰山片區(qū)的發(fā)展進度。 （2）項目地塊內部交通狀況 項目地塊內部交通組織主要依靠 319國道和從江北區(qū)魚嘴至旱土 村的風景區(qū)道路一一峽峰路；319國道受超重車的碾壓，道路交通狀況 較差，如玉峰山采石場不進行整治，該道路在未來的使用率低；峽峰 路路況較好，是目前區(qū)域內最好的交通道路，且開通了 812路公交線 路，通行較為便捷； （3） 區(qū)域人口分析 玉峰山鎮(zhèn)轄區(qū)人口 14132人，多為農業(yè)人口，其外來人口多為采 礦業(yè)工人及

39、相關人群，人群經濟購買能力不高，不是本項目發(fā)展的主 要消費群體； （4） 區(qū)域產業(yè)環(huán)境分析 區(qū)域產業(yè)主要以建材業(yè)（采石場）和生態(tài)休閑旅游產業(yè)為主，現(xiàn) 有生態(tài)休閑旅游企業(yè)17家，工礦企業(yè)58家。其中，生態(tài)企業(yè)多為普 通的農家樂或小型度假山莊，集中在玉峰村鐵山坪風景區(qū)內，但規(guī)模 相對較小，缺乏鮮明的休閑特色；工礦企業(yè)則分布于 319國道為軸線 的峽谷平地內部，對當?shù)厣鷳B(tài)資源、交通條件均有較大的破壞； （5） 項目地塊資源評價 受區(qū)域位置、地形地勢和城市交通的影響，項目所在區(qū)域城市化 進程較為緩慢，大規(guī)模的城市化建設對本項目區(qū)域而言還具有相對較 長的周期； 根據(jù)《重慶市“四山”地區(qū)開發(fā)建

40、設管制規(guī)定》條例，重慶周邊 山體土地資源將受到嚴格的保護， 在距離市區(qū)23公里的半徑內，47平 方公里的山水資源將是極度稀缺和唯一的，因此，在本項目開發(fā)中， 結合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌進行山水休閑旅游地產開發(fā)，與其它休閑旅游地產在規(guī) 模、經營主題和交通距離上形成差異化競爭； 結合區(qū)域景觀資源分布狀況（玉峰山鎮(zhèn)一一鐵山坪片區(qū)資源優(yōu)勢 最為明顯，在區(qū)域內知名度最高，借勢發(fā)展），同時考慮到項目區(qū)域采 礦產業(yè)將對生態(tài)環(huán)境和交通環(huán)境有較大的損壞，在本項目休閑旅游地 產開發(fā)中，先開發(fā)玉峰、旱土、高筍區(qū)域，將石壁和關興片區(qū)作為儲 備控制用地。 就玉峰山整體休閑旅游資源評價而言，可以概括為幾句話：占地 區(qū)域很廣；地理

41、位置較佳；交通進入較優(yōu)；休閑旅游資源較好！ 第四章 運作主體和模式 一、 設計指導思想與原則 （一） 遵循觀光旅游與森林工程的內在功能聯(lián)系：即利用自然或 人工營造的環(huán)境空間，向游客提供逗留的場所，提供體驗交流的場所， 提供農產品交易的場所。 （二） 堅持可持續(xù)發(fā)展觀念，以保持生態(tài)環(huán)境為出發(fā)點，保持自 然環(huán)境每一自然元素完整性，突出生態(tài)、環(huán)保及綠化的特征，實現(xiàn)經 濟、社會、生態(tài)效益三者完美統(tǒng)一。 （三） 考慮到玉峰山鎮(zhèn)的歷史與人文環(huán)境，建筑形象追求穩(wěn)重、 純凈，與項目所處環(huán)境有機結合。力求做到功能完備、形象新穎、個 性鮮明、文化內涵深蘊，展現(xiàn)新的風姿。 二、 項目建設規(guī)模 該項目建

42、設規(guī)模如下： 1、 項目宅基地共涉及農房的農戶有 22戶，共占地22畝、耕地180 畝、林地450畝。 2、 主要建設內容： ① 土地整治。 ② 修建鄉(xiāng)村俱樂部、互助農莊、生態(tài)農業(yè)園。 ③ 修建農民新村。 ④ 修建其他配套公共設施 3、農民的安置工作。 三、運作模式 （一） 總平面布置 本項目主要是以森林工程和生態(tài)觀光農業(yè)為主線，充分利用周邊 的自然、人文景觀展開布局。采用空間主題結構，依據(jù)場址地形特征 及內容特點，空間主題結構分為五個區(qū)域，主要有鄉(xiāng)村俱樂部、互助 農莊、生態(tài)農業(yè)園、原生態(tài)森林保護區(qū)及農民新村。 （二） 功能分區(qū) 1、 鄉(xiāng)村俱樂部：以森林公園和農業(yè)園配套

43、，用于游客餐飲、娛樂、 住宿以及精致農業(yè)產品（如：特色瓜果，花草）和精致特色旅游手工 藝品展示和交易。有別于普通的自由市場的傳統(tǒng)的交易中心，本俱樂 部的建造突出了 精品、休閑、風情感”等特色。通過打造精品，創(chuàng)造服 務的高附加值。 利用農民宅基地設立一個集多中心為一身的功能機構。它包括接 待中心、游客集散中心、服務中心、餐飲與娛樂中心、旅游特色產品 交易中心等等。它的出現(xiàn)使農村和農副用地以單純的農民居住及農副 業(yè)生產活動向鄉(xiāng)村生活結合休閑旅渡假的復合功能轉化，鄉(xiāng)村俱樂部 是這種功能復合轉化的中心杻帶和重要載體。 2、 互助農莊：通過翻新和整修原有農舍或重建危舊農舍，并利用 農舍周圍耕地、林

44、地形成一對一配置，建成新型農莊，以集體土地流 轉的方式形成開發(fā)成果，出租給熱衷于休閑度假和田園生活的城鎮(zhèn)居 民或者出售，并幫助業(yè)主管理以及經營。同時使當?shù)剞r民以鄉(xiāng)村生活 向導，耕作生產教練或代工民工的的身份參與該農莊的工作，與城鎮(zhèn) 居民形成合同關系，當?shù)剞r民獲得可持續(xù)的收入，城鎮(zhèn)居民花錢享受 田園、森林生活，這樣的農莊成為名符其實的互助休閑農莊。 3、 生態(tài)農業(yè)園：以本社植物群落和新引入植物中的展示為主題， 打造特色植物風情園，種植具有地域風情的植物，突出和顯示了風情 特色元素，挖掘農業(yè)旅游的價值。 4、 原生態(tài)森林保護區(qū)：本區(qū)域為玉峰山森林的一部分，利用原生 態(tài)的森林保護區(qū)為游客和居民提

45、供觀賞、休閑和娛樂的場所。 5、 農民新村：利用農民原有宅基地用地將農民集中安置，并科學 專業(yè)地集約配置建筑結構和水電氣的設備資源，修建花園洋房供農民 居住。這樣不僅一次性解決農民的安居問題，而且由于科學專業(yè)的設 計和建設，而且其住房用材、構造、彩光和節(jié)能條件，其住房的給水、 排水、污水處理條件，以及照明、電訊條件都生步達到與城市居民比 肩的水平。與此同時，其原有的自然景觀，植被水土繼續(xù)得到保持， 其抗震、防災防火和生態(tài)環(huán)境措施則遠勝從前。 （三）土地利用規(guī)劃 規(guī)劃區(qū)用地主要分為公共設施用地、居住及娛樂用地、道路廣場 用地、、耕地、原生態(tài)林地等四大類。 1、公共設施用地 公共設施用地

46、包括行政辦公用地、商業(yè)用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地等。 2、居住及娛樂用地 該區(qū)主要包括鄉(xiāng)村俱樂部、互助農莊、農民新村及生態(tài)農業(yè)園。 本區(qū)域的規(guī)劃主要是根據(jù)規(guī)劃及設計方案的需要，利用宅基地和林地 面積的3%進行建設。 3、 耕地 該區(qū)為農民原有耕地。 4、 原生態(tài)林地 本區(qū)域利用項目原有的林地，不需要進行太大的調整，只對林地 與其他區(qū)域結合處稍作調整即可。 5、 道路廣場用地 該區(qū)域主要是進行道路及廣場的修建。 （四） 綠地系統(tǒng)規(guī)劃 1、 綠地指標 規(guī)劃綠化總占地約630畝，其中林地約為450畝，耕地180畝, 綠化覆蓋率大于95%。 2、 規(guī)劃以本項目周圍的林地、農田作為規(guī)劃的

47、綠色環(huán)境背景，通 過沿道路的綠化，將大環(huán)境背景與主體工程聯(lián)系起來，形成了點、線、 面相結合的綠地系統(tǒng)。 3、 該區(qū)林地面積大是構成該區(qū)特色的積極因素，又要保護好原生 態(tài)林地，避免破壞，于是規(guī)劃該區(qū)建筑中低層搭配，建筑與高大的喬 木、矮小的灌木有機的配置，造就了多層次具有人情味的景觀。 （五） 空間設計 1、商業(yè)空間：商業(yè)空間是該區(qū)的重要功能空間之一，也是該區(qū)最 具活力的地區(qū)，整個商業(yè)區(qū)的主要組成部份為鄉(xiāng)村俱樂部和生態(tài)農業(yè) 園，以廣場、農田、森林和道路作為兩部分的中介空間，使室兩部分 過度和交融。 2、居住空間：該區(qū)主要由互助農莊和農民新村組成。分為一般農 莊、休閑農莊、舊住宅區(qū)、農

48、民新居住區(qū)。一般農莊采用院落式布置 方式，分別形成各自的組團中心綠地。休閑農莊區(qū)建于原生態(tài)林地中， 交通便利、環(huán)境優(yōu)美、寧靜。農莊米用智能化設計，為來此休閑旅游 觀光的人提供先進、舒適的居住空間。 (六) 建筑形態(tài)設計 1、 建筑形態(tài)設計 (1) 區(qū)中的建筑造型設計簡潔、格調平和、寧靜、富于想象并與 生態(tài)景觀良好地結合在一起。建筑形態(tài)強調一種生活的態(tài)勢，由生動、 簡練的幾何形體和線條構成。 (2) 區(qū)中標志性建筑力求洗練，追求現(xiàn)代感，其它公建采用加法， 體形豐富、活潑。 (3) 建筑高度與尺度 互助農莊2~3層，一般住宅1~3層，鄉(xiāng)村俱樂部主體部分可達4~5 層，以豐富空間輪廓線。

49、 2、 建筑材料與色彩 (1) 建筑材料：使用已經成熟的新型材料，體現(xiàn)了節(jié)約能源、美 觀耐用的原則，外觀材料一般采用以不反光的磚石面材、不反光的玻 璃、塑板。 （2）建筑色彩：區(qū)內建筑主要和周圍環(huán)境的色彩相搭配，清新淡 雅中煥發(fā)出勃勃生機。 （七）地塊開發(fā)強度及控制規(guī)劃 1、 開發(fā)強度 區(qū)內建筑總用地面積約35畝（宅基地22畝、林地3%13畝），耕 地保持180畝，綠地率大于95%，區(qū)內可容納上千人居住。 2、 地塊控制規(guī)劃 規(guī)劃地塊控制要素包括兩部分：功能控制要素和形體環(huán)境控制要 素，功能控制主要分為土地利用和開發(fā)強度、道路交通及豎向交通， 涉及的要素主要有：用地性質、

50、用地面積、容積率、建筑覆蓋率、綠 化率、林地面積、耕地面積、建筑限高、居住人口、配建停車位及公 共配套設施，其中前7項為規(guī)定性指標，后4項為指導性指標。 第五章用地情況 本項目擬租賃土地652畝（其中林地450畝、耕地180畝、農民 宅基地22畝），其建設主要內容為鄉(xiāng)村俱樂部、互助農莊、生態(tài)農業(yè) 園及農民新村的建設。主要建設規(guī)模如下： 1、 鄉(xiāng)村俱樂部：用地面積 3000平方米，主要用于游客餐飲、娛 樂、住宿以及精致農業(yè)產品（如：特色瓜果，花草）和精致特色旅游 手工藝品展示和交易。 2、 互助農莊：用地面積9000平方米（其中新建7000平方米，維 修改造2000平方米），主要用于出

51、租給熱衷于休閑度假和田園生活的 城鎮(zhèn)居民或者出售，并幫助業(yè)主管理以及經營。 3、 生態(tài)農業(yè)園：用地面積 5000平方米，以本杜植物群落和新引 入植物中的展示為主題，打造特色植物風情園，種植具有地域風情的 植物，突出和顯示了風情特色元素，挖掘農業(yè)旅游的價值。 4、 農民新村：用地4674平方米，利用農民原有宅基地用地將農 民集中安置的區(qū)域。 第六章建設內容 、基礎設施建設 （一）給排水工程 1、 設計范圍與依據(jù) （1） 設計范圍：紅線范圍內工程給水、排水及消防。 （2） 設計原則 《建筑給水排水設計規(guī)范》（GBJ15-88）（ 1997版）； 《建筑設計防火規(guī)范》（GBJ16

52、-87）（ 2001版）； 《室外給水設計規(guī)范》（GBJ13-86）； 《室外排水設計規(guī)范》（GBJ14-87）； 《生活飲用水衛(wèi)生標準》（GB5749-85）； 其它有關部門資料。 2、 給水系統(tǒng) （1） 水源 采用市政供水。 （2） 用水量及要求 本項目年工作日為365天。 ◎水量 考慮到節(jié)水的原則和本項目建設期較短的因素，一次性預測水量 預測指標如下： 游客一一按40升/人日計算 客房一一按80升/人日計算 公建一一按居民用水量15%計算 其他（含綠化、道路、漏損等）及未預見水量 一一上述水量20% 計算 用水要求 水質：符合飲用水衛(wèi)生標準 水溫：&l

53、t; 202 水壓：> 0.3MPA （3）管網設計 ©網布置 本工程給水管網系統(tǒng)采用生產，生活和消防共同給水系統(tǒng)，為保 證供水的連續(xù)性，主供水管網干管布置成環(huán)狀，支管布置成樹枝狀。 城市干管為DN300毫米，給水管布置于道路右側（標準橫斷面）。 管網上按規(guī)范設置閥門、排氣閥和泄水閥。 （2管材及接口 室外管道：DN>50毫米，均采用鍍鋅鋼管，熱熔焊接。 室內管道：DNV50毫米，采用PPR管，熱熔焊接。 ©閥門設置及防腐 閥門設置：DN>65毫米，采用閘閥：DNC65毫米，采用截止閘。 管道防腐：鍍鋅鋼管埋地時，采用普通級石油瀝青防

54、腐層結構防 腐，管道露置時，采用底漆一遍，調合漆兩遍防腐。 3、排水工程 （1） 系統(tǒng)的劃分 本工程排水管網劃分為污水，清下水和雨水排放系統(tǒng)，采用清污 分流排放方式。 污水按性質分為生產污水和生活污水兩大類，生產污水和生活污 水一同排入污水處理池，經處理達標后排放。 （2） 污水量統(tǒng)計 污水排放總量按用水的80%考慮，排放量0.44萬立方米/天。 （3） 管道設施 采用混凝土排水管，水泥砂漿抹帶接口，一般情況下，采用弧形 素土基礎，地基較差時，采用混凝土帶形基礎。在充分利用現(xiàn)有的市 政污水排放管匯入市政道路下污水主干管。 （二）供電設計 1、 設計依據(jù)、規(guī)范 （1） 《民

55、用照明設計標準》（GB50034-92）； （2） 《建筑物防雷設計規(guī)范》（GB50058-94）； （3） 《低壓配電設計規(guī)范》（GB50054-95）； （4） 其它有關資料。 2、 設計范圍 本次設計范圍包括農莊的供配電網，公用工程照明，消防以及生 產用電設計。 3、 供電要求及負荷等級 除消防負荷、火災報警為二類負荷外，其余均為三類負荷。 4、供電方式 供電由變配電站通過高壓電纜引入各功能區(qū)內，電源進線方式采 用高壓電纜架空敷設，經變配電室變壓后向各單體提供 380/220V電源, 供動力、照明用電，采用三相五線制供電系統(tǒng)，電源可靠。 根據(jù)項目的用電容量，配備 40

56、0kVA變壓器三臺。分別配置于 A04/01、A14-2/01、A16-3/01。各單體內的線路采用銅芯電纜 ZZ-VV 經穿線管暗敷。整個配電系統(tǒng)采用樹干式和放射式相結合的方式。 所有建筑按第三類民用防雷建構筑物設計，屋面設避雷網，沖擊 接地電阻要求小于8歐。變壓器中性點直接接地，接地電阻小于 4歐。 低壓進戶零線要求作重復接地，接地電阻小于 10歐。 （三）道路 1、 路線平、縱面線形設計 路線平、縱面線形設計是旅游公路設計的龍頭和主線。路線平、 縱面線形設計不但要與沿線地形、地質、相適應和協(xié)調，盡量降低工 程造價，減少對沿線道路、水系和自然植被的不利影響，而且要充分 滿足駕乘

57、人員的心理和視覺要求，減少和消除人為的景觀障礙。同時， 路線要為旅游創(chuàng)造有利的可供利用的地形條件和自然環(huán)境。 2、 路基、路面設計 （1）路面設計原則 ① 滿足公路路面必須滿足的安全性、 耐久性、舒適性及美觀的特 點； J \\、‘ ② 因地制宜、合理取材、技術可行、施工方便、美觀適應、利于 養(yǎng)護、保護環(huán)境、使用壽命長。 （2） 設計標準 設計標準：瀝青路面以雙輪組單軸載 100KN為標準軸載。 （3） 路面設計 面層：瀝青混凝土面層，設計彎沉為 32.5（ 0.01毫米）。基層：水 泥穩(wěn)定碎石（5%）基層具有強度高，穩(wěn)定性好，可增加路面面層的整 體強度，且沿線石料豐富，

58、故本路推薦采用水泥穩(wěn)定碎石基層。 底基層：根據(jù)公路沿線自然條件和就地取材的原則，結合當?shù)噩F(xiàn) 有公路底基層的類型，推薦采用水泥穩(wěn)定砂礫底基層。 3、防護及排水設計 （1） 邊坡防護，包括路堤邊坡和路塹邊坡，加強了路塹邊坡的景 觀設計。 （2） 邊溝設計，考慮明溝、暗溝和盲溝等多種排水方式和不同的 外形和尺寸。 （3） 路面排水，包括路面水、下滲水部分，路面排水分漫流和截 流兩種方式。加強路面下滲水的排水設計。 （4） 土路肩結合綠化，設計為植草防護。土路肩高度略低于路面， 便于路面水排除。 （5） 邊坡防護以植物防護和柔性防護為主。 對于挖方路段，特別 是石質挖方路段，考慮采用草

59、坪液力噴播技術、 TBS或SNS柔性防護 技術，減少硬質防護的范圍和面積。同時，采用攀藤植物和懸垂植物 予以綠化和覆蓋。 4、 道路景觀設計 按照觀光農莊整體開發(fā)規(guī)劃以 安全、環(huán)保、舒適、和諧”為理念； 從景觀設計入手，對線形、結構物、環(huán)境進行全面統(tǒng)籌的總體設計， 為行車創(chuàng)造舒適的條件，使道路與自然、人文環(huán)境相和諧，營造 車在 路上走，人在畫中游”的公路交通環(huán)境景觀。 5、 附屬工程 （1） 人行道建設方案 人行道建設在靠公路兩側，連接主干道處采用人行道寬 5米的設 計，其余路段為1.5米寬的設計。用混凝土花磚鋪設。在人行道靠南溫 泉一側配套建設護欄和燈飾工程，護欄采用混凝土柱

60、墩中間焊接鐵藝 裝飾欄桿，燈飾采用水泥桿上安裝防爆式裝飾燈具。 （2） 道路標志、標線 根據(jù)《道路交通標志標線》（GB5768-86），道路沿線應設置警告、 指示、禁令、導向、路名牌等標志牌，交通標志的設置力求位置適當、 準確、完整、醒目、美觀；路面應設置道路中線、車道分界線、車道 邊緣線、人行橫道線和導向箭頭等交通標線。 （3） 道路照明 本工程道路全長約2公里，按照《城市道路照明設計標準》，路燈 采用單桿雙叉型燈桿，沿人行道布置，間距 30米，燈桿高12米，臂 長2.0米，燈桿全部采用一次成型熱鍍鋅鋼材，外觀噴塑處理。道路照 明全部選用高壓鈉燈，目前這種燈具節(jié)能效果好，發(fā)光效率高

61、。 、項目建設工程 （一） 建設標準 1、 水土保持綜合治理技術規(guī)范 （GB/T16453.1?16453.6?1996）; 2、 灌溉與排水工程設計規(guī)范（GB50288-1999）; 3、 《土地開發(fā)整理項目規(guī)劃設計規(guī)范》（TD/T1012?2000）; 4、 《土地開發(fā)整理項目驗收規(guī)程》（TD/T1013?2000）; 5、 《灌溉與排水工程設計規(guī)范》（GB/50288?99）。 6、 國家及當?shù)氐默F(xiàn)行設計規(guī)范和技術標準； 7、 生產工藝相關專業(yè)要求。 （二） 建設內容 1、土地整理 土中參雜的碎石、石塊較多，采取因地制宜、綜合利用的辦法進 行整治： 一是將大多

62、數(shù)平坦土地中的碎石、石塊撿出，用作生產區(qū)干道和 人行便道路基使用。 二是斜坡地帶，用石塊砌筑堡坎，建設梯地，使之成為保水、保 肥、保墑的“三保土”。共修建?？?000米，高1.5—2.5米，下底寬 60厘米，上寬30厘米，預留泄水孔3X 5厘米，其弧度隨山勢而變。 三是進行土壤改良，耕作層土壤厚度 0.5米以上，挖寬1米，深 0.8米的壕溝改土，全部回填耕作層土壤；耕作層土壤厚度 0.5米以下 的，采用挖穴改土。 2、休閑住宿區(qū)域 休閑住宿區(qū)包括鄉(xiāng)村俱樂部、互助農莊、生態(tài)農業(yè)園以提供游客 娛樂、休息、用餐為主要目的。 第七章資金來源及建設進度 一、 投資估算范圍 投資估算范圍為

63、項目從籌建至竣工驗收并達到設計生產能力時， 按設計規(guī)定的全部配套用房工程、園內道路工程、土地整治及農田培 育、配套設施工程、花卉果樹種植、景觀植物種植、原生態(tài)林地修整 和公用設備及器具購置、安裝工程、工程建設其他費、預備費等工程 所需的全部費用。 二、 投資估算依據(jù) （一） 國家發(fā)改委、建設部2006年7月頒發(fā)的《建設項目經濟評 價方法與參數(shù)》（第三版）； （二） 項目技術方案、產品方案、建設條件、建設工期； （三） 工程量根據(jù)方案設計估算； （四） 設備價格：主要設備通過廠家詢價，小型及通用設備采用 市場價（價格為到廠價）； （五） 材料價格：材料價格采用市場價格，不足部分采用

64、2007 年《湖南省工程造價信息》公布的指導價格（價格為到廠價或預算價）； （六） 相關費用按國家及湖南省有關規(guī)定計算； （七） 業(yè)主提供的相關資料。 三、計算期 計算期包括建設期和生產經營期，根據(jù)項目實施計劃建設期確定 為3年（2009年1月至2011年12月），運營期按承包合同第一輪承包 期至2025年，則項目計算期為2009年至2025年。 四、項目投資 （一） 土地租金： 本項目共租地652畝，其中林地450畝，耕地180,宅基地22畝， 租金支付方式如下： 林地：450畝，租用年限70年，按80元/年畝租用，合計252萬 丿元。 耕地：180畝，租用年限為到202

65、5年第二輪土地承包時（17年）， 租金按當年糧食價格x糧食數(shù)量（約1000斤/畝）計算，合計約為288 萬元。 宅基地：22畝，租金約1萬元/畝，合計22萬元，并且按農民入 股的形式，每年分紅。 土地租金合計562萬元。 （二） 建設投資 項目建設投資約為4353萬元，采取整體規(guī)劃、分期投資、分步建 設的建設模式。其中工程費用 3505萬元，公用設備購置費400萬元， 設備安裝工程費50萬元，工程建設其他費用200萬元，工程基本預備 費198萬元。 1、 工程費用 主要包括鄉(xiāng)村俱樂部和互助農莊等的建設工程、道路工程、配套設 施工程、花卉果樹種植、原生態(tài)林地修整工程，其均根據(jù)近期同類

66、工程 的造價資料進行測算。 2、 公用設備及安裝工程 （1） 設備原價 按近期設備制造廠或供應商的詢價進行測算。 （2） 設備運雜費、安裝費 由工藝專業(yè)根據(jù)相關的估算指標進行測算。 3、 工程前期費用 工程前期費用主要包括青苗費和復墾費。 青苗費按1430元/畝計算，復墾費按1萬元/畝計算，根據(jù)規(guī)劃設計 要求，本項目需復墾的土地面積約為 3畝。 4、 其他費用 根據(jù)國家和地區(qū)相關政策規(guī)定計取。 5、 預備費 ⑴基本預備費 按工程費用的5%計取。 ⑵價差預備費 根據(jù)原國家計委頒發(fā)的計投資（1999） 1340號文的規(guī)定，和物價 變化趨勢、項目特點，本項目漲價預備費計算指數(shù)按零考慮，不計列。 建設投資估算詳見財務分析輔助報表-1。 （二） 建設期借款利息 本項目全部資金均由業(yè)主自籌，故建設期利息為 0萬元。 （三） 流動資金 流動資金估算采用分項詳細估算法。 估算得項目滿負荷生產年份需流動資金 104萬元，各年流動資金 根據(jù)該年生產負荷估算。流動資金的 30%為鋪底流動資金，由業(yè)主自 籌（資金來源為業(yè)主自有資金），項目鋪底流動資金為31萬元。 流動資金估算詳見財務分析輔助報表-2。 （四） 項目總投資 項目總投資由土地租金、建設投資、建設期利息和流動資金構成。 經上述計