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1、物業(yè)管理物業(yè)管理第八章 物業(yè)基礎(chǔ)管理第一部分第二部分房屋維修管理設(shè)備維修管理n物業(yè)公司是否可以拒絕為業(yè)主提供自用部分的維修服務(wù)？物業(yè)公司是否可以拒絕為業(yè)主提供自用部分的維修服務(wù)？n【專案簡(jiǎn)介】某商品房業(yè)主因夜間使用家用電器不當(dāng)，而使自家的保險(xiǎn)絲燒斷。該業(yè)主向物業(yè)公司報(bào)修，物業(yè)公司的維修人員感到維修地點(diǎn)較遠(yuǎn)，且收費(fèi)不高，故答復(fù)業(yè)主：“你反正一樣要交錢，就近找個(gè)人修修算了。再說自用部位的維修應(yīng)由業(yè)主自己負(fù)責(zé)?！薄痉治鼋獯稹繙康匚铮?997）954號(hào)文關(guān)于上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例有關(guān)條文的應(yīng)用解釋中規(guī)定：“業(yè)主自用部位和原有自用設(shè)備的損壞，業(yè)主可以向該物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理企業(yè)報(bào)修，也可以向其他維修

2、單位報(bào)修。向物業(yè)管理企業(yè)報(bào)修的，物業(yè)管理企業(yè)不得拒絕修理?！薄拔飿I(yè)管理企業(yè)接到急修項(xiàng)目報(bào)修的，應(yīng)在24小時(shí)內(nèi)修理?！北景钢校ｋU(xiǎn)絲燒斷雖是家用電器使用不當(dāng)引起，但屬因室內(nèi)線路故障引起的停電事故，屬于規(guī)定的物業(yè)急修項(xiàng)目。物業(yè)公司在接到居民報(bào)修后，應(yīng)該在2小時(shí)內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行處理，24小時(shí)內(nèi)修復(fù)。自用部位和自用設(shè)備的維修、更新費(fèi)用，應(yīng)由業(yè)主承擔(dān)。n精誠(chéng)所至業(yè)主不愿配合公共部位維修怎么辦n某大廈16條雨水干管垂直貫穿325層主人房陽(yáng)臺(tái)板后，從4層陽(yáng)臺(tái)頂部彎出墻外連通污水干線，唯一的檢修疏通孔就在彎部。要實(shí)施檢修疏通，必須穿行于4層的居室，這就不可避免地會(huì)給主人帶來或多或少的不便。因而，許多人不愿給予配

3、合。一次，管理處準(zhǔn)備對(duì)其中一條雨水干管進(jìn)行清淤。維修人員兩次上門聯(lián)系，都被住戶拒之門外。維修主管又第三次登門做工作，還是沒有做通。住戶認(rèn)為管道清淤總是折騰她家，強(qiáng)調(diào)管理處應(yīng)當(dāng)拿出一勞永逸的方案，并要求同主任會(huì)面。 主任聞?dòng)嵙⒓磥淼皆撟艏遥ㄖ魅我嗾兄磥恚鸫a讓其心動(dòng)，若擺架子拖上幾天，很可能就會(huì)使其更為不滿），在誠(chéng)懇地聽完住戶的意見，表示完全理解她的想法，并對(duì)她以往的配合致以謝意之后，首先和顏悅色地講明管理處同樣也希望對(duì)管道進(jìn)行一勞永逸的改造，但囿于經(jīng)濟(jì)原因短期難以實(shí)施（住戶的要求并不為過，管理處的安排也情有可原，雙方相互理解，事情就好辦了）；然后詳細(xì)交待了這次清淤的具體安排和防污染措施，承

4、諾一定做到既快又凈。 精誠(chéng)所至，金石為開。在管理處不厭其煩的努力下，該住戶轉(zhuǎn)變了態(tài)度，欣然同意馬上予以積極配合，當(dāng)日下午，清淤工作順利展開。 點(diǎn)評(píng)：說服業(yè)主用戶有時(shí)是相當(dāng)艱難的，既需要誠(chéng)心，又需要足夠的耐心。三次五次談不出子午卯酉的事常有，那就苦口婆心、不厭其煩地談下去，相信絕大多數(shù)還是通情達(dá)理的。精誠(chéng)所至，金石為開。 2022-1-3151、了解物業(yè)管理所涉及的房屋建筑附屬設(shè)備設(shè)施的種類 2、掌握屋建筑附屬設(shè)備設(shè)施正常運(yùn)行和日常養(yǎng)護(hù)應(yīng)注意的基本要求 3、重點(diǎn)掌握房屋建筑附屬設(shè)備設(shè)施日常運(yùn)行和養(yǎng)護(hù)的技術(shù)要點(diǎn)學(xué)習(xí)目的與要求學(xué)習(xí)目的與要求第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)物業(yè)設(shè)備管理設(shè)備管理 一、物業(yè)設(shè)備的概念及

5、分類一、物業(yè)設(shè)備的概念及分類概念概念是指附屬于建筑物的各類設(shè)備的總稱。它是發(fā)揮物業(yè)功能、實(shí)現(xiàn)物業(yè)價(jià)值的物質(zhì)基礎(chǔ)和必要條件。分類分類1.衛(wèi)生設(shè)備2.供水設(shè)備，如供水箱、供水泵、水表、供水管網(wǎng)、等；3.排水設(shè)備，如排水管道系統(tǒng)、通風(fēng)管、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外排水管、污水處理設(shè)施等；4.熱水供應(yīng)設(shè)備，如熱水表、加熱器、供應(yīng)熱水管道、冷水箱等；5.消防設(shè)備，如供水箱、滅火機(jī)、消防泵等；6.燃?xì)庠O(shè)備，如廚房設(shè)備、燃?xì)庠O(shè)備等；7.供暖、制冷和通風(fēng)設(shè)備系統(tǒng)。第二節(jié)第二節(jié) 物業(yè)物業(yè)設(shè)備管理設(shè)備管理 一、物業(yè)設(shè)備的概念及分類一、物業(yè)設(shè)備的概念及分類分類分類2. 電氣工程設(shè)備具體包括：供配電設(shè)備，如變壓器、配電

6、房?jī)?nèi)設(shè)備、樓層配電箱、電表、總開關(guān)、弱電設(shè)備，如公用天線電視設(shè)備、通訊設(shè)備、有線電視設(shè)備、廣播設(shè)備等；運(yùn)輸設(shè)備，如電梯、自動(dòng)扶梯等；防雷設(shè)備，如避雷針、避雷網(wǎng)等。 一、房屋附屬設(shè)備設(shè)施的構(gòu)成建筑電氣工程設(shè)備 供電設(shè)備 、照明設(shè)備、弱電設(shè)備、房屋的避雷設(shè)備、室內(nèi)運(yùn)輸設(shè)備 房屋給排水系統(tǒng) 供水設(shè)備 、房屋的排水設(shè)備 、房屋衛(wèi)生設(shè)備 、房屋的熱水供應(yīng)設(shè)備 、房屋的消防設(shè)備 供暖、供冷、通風(fēng)設(shè)備 供暖設(shè)備 、室內(nèi)供冷設(shè)備 、室內(nèi)的通風(fēng)設(shè)備 燃?xì)庠O(shè)備 煤氣灶、煤氣表、煤氣管道以及天然氣管網(wǎng)等 房屋建筑新型設(shè)備 房屋的裝飾性設(shè)備、房屋的庫(kù)房設(shè)備 供電設(shè)備：變壓器室內(nèi)設(shè)備、配電房室內(nèi)設(shè)備、發(fā)電機(jī)組、供電線路

7、、樓層配電箱弱電設(shè)備：廣播設(shè)備、通訊設(shè)備、公用天線設(shè)備、自動(dòng)監(jiān)控設(shè)備、報(bào)警系統(tǒng)及電腦設(shè)備避雷設(shè)備：接閃器、引下線、接地線。分類：針式、帶式室內(nèi)運(yùn)輸設(shè)備：室內(nèi)運(yùn)輸設(shè)備：電梯、自動(dòng)扶梯。電梯、自動(dòng)扶梯。構(gòu)成：電梯房、構(gòu)成：電梯房、轎廂、井道轎廂、井道上一張供水設(shè)備：供水箱、供水泵、小水表、供水管網(wǎng)按照用途可分為生產(chǎn)用水、生活用水和消防用水 排水設(shè)備 ：包括排水管道、通風(fēng)管道、清通設(shè)備、抽升設(shè)備、室外排水管道等。房屋的排水管道可分為生活污水管道、工業(yè)廢水管道、室內(nèi)雨水管道，供暖設(shè)備：熱水供暖和蒸汽供暖設(shè)備 通風(fēng)機(jī)、排氣管以及一些凈化除塵設(shè)備等。 返回使用時(shí)間的不同分類日常使用設(shè)備：給排水、供電、燃?xì)?/p>

8、、電梯緊急使用設(shè)備：消防、自動(dòng)報(bào)警設(shè)備季節(jié)使用設(shè)備：供暖、供冷設(shè)備一、物業(yè)設(shè)備管理的方式及組成 有分散管理和集中的專業(yè)化管理方式；由維修管理部分和運(yùn)行管理部分組成二、物業(yè)設(shè)備管理的內(nèi)容1、基礎(chǔ)資料管理（1）物業(yè)設(shè)備原始資料檔案管理。（2）重要設(shè)備維修資料檔案。2 、運(yùn)行管理3、 維修管理4、設(shè)備備件管理二二 物業(yè)管理設(shè)備管理的內(nèi)容物業(yè)管理設(shè)備管理的內(nèi)容設(shè)備原始檔案的管理建立原始資料檔案驗(yàn)收文件（驗(yàn)收記錄、測(cè)試記錄、驗(yàn)收文件（驗(yàn)收記錄、測(cè)試記錄、產(chǎn)品與配套件的合格證）、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備產(chǎn)品與配套件的合格證）、訂貨合同、安裝合同、設(shè)備安裝圖與建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護(hù)說明、遺留問題處理協(xié)安裝圖與

9、建筑結(jié)構(gòu)圖、使用維護(hù)說明、遺留問題處理協(xié)議與會(huì)議紀(jì)要議與會(huì)議紀(jì)要建立設(shè)備卡片，記錄有關(guān)設(shè)備的各項(xiàng)明細(xì)資料記錄有關(guān)設(shè)備的各項(xiàng)明細(xì)資料設(shè)備維修資料檔案的管理報(bào)修單運(yùn)行記錄技術(shù)革新資料1、基礎(chǔ)資料管理、基礎(chǔ)資料管理設(shè)備運(yùn)行管理的目的在于： (1) 確保設(shè)備安全、正常運(yùn)行； (2) 及早發(fā)現(xiàn)設(shè)備隱患并有效排除； (3) 節(jié)約能源。是設(shè)備運(yùn)行管理的重點(diǎn) u 空調(diào)、制冷系統(tǒng)中，應(yīng)根據(jù)實(shí)際冷負(fù)荷的變化，確定冷水機(jī)組及相應(yīng)循環(huán)水泵、冷卻塔風(fēng)機(jī)的投入臺(tái)數(shù)，提高制冷系統(tǒng)運(yùn)行效率。并且針對(duì)不同的季節(jié)，修改溫度、濕度設(shè)定值，以減少能量消耗。u 公共照明系統(tǒng)中，高效節(jié)能燈具的使用，燈具開啟的聲控、光控等，都是節(jié)能的有效

10、措施。u 對(duì)于變配電、給排水、電梯、鍋爐、冷水機(jī)組、熱泵機(jī)組等進(jìn)行日常監(jiān)測(cè)，而且監(jiān)測(cè)參數(shù)要有利于運(yùn)行管理和機(jī)電設(shè)備維修。2、樓宇設(shè)備的運(yùn)行管理、樓宇設(shè)備的運(yùn)行管理n（三）（三） 物業(yè)設(shè)備管理的意義物業(yè)設(shè)備管理的意義n（1）物業(yè)設(shè)備管理是人們生產(chǎn)、生活、學(xué)習(xí)正常進(jìn)行的有力保障n（2）物業(yè)設(shè)備管理是延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命、保障設(shè)備安全運(yùn)行的技術(shù)保證n（3）物業(yè)設(shè)備管理是城市文明建設(shè)和發(fā)展的需要n（4）物業(yè)設(shè)備管理能強(qiáng)化物業(yè)服務(wù)企業(yè)的基礎(chǔ)建設(shè)三、物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)與維修三、物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)與維修物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)1.日常維護(hù)保養(yǎng)指設(shè)備操作人員所進(jìn)行的經(jīng)常性的保養(yǎng)工作。它主要包括：定期檢查、清潔潤(rùn)滑，發(fā)

11、現(xiàn)小故障及時(shí)排除，認(rèn)真做好維護(hù)以及必要的記錄等工作。2.一級(jí)保養(yǎng)是指由設(shè)備的操作人員、維修人員按計(jì)劃進(jìn)行的保養(yǎng)維修工作。它主要包括對(duì)設(shè)備的某些局部進(jìn)行的解體、清洗、調(diào)整，以及按照設(shè)備磨損規(guī)律進(jìn)行的定期保養(yǎng)等。3.二級(jí)保養(yǎng)是指設(shè)備維修人員對(duì)設(shè)備進(jìn)行的全面清洗、部分解體檢查和局部修理、更換或修復(fù)磨損零件，使設(shè)備能夠達(dá)到完好狀態(tài)的保養(yǎng)。4.設(shè)備查檢 是指根據(jù)要求利用檢測(cè)儀器、設(shè)備或人的感覺器官，對(duì)某些關(guān)鍵部位進(jìn)行的檢查。三、物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)與維修三、物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)與維修物業(yè)設(shè)備的維修工程物業(yè)設(shè)備的維修工程1.零修維修工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修，以及為排除運(yùn)行故障而進(jìn)行的局部修理2.中修工程指對(duì)

12、設(shè)備進(jìn)行正常、定期的全面檢修，部分解體修理和更換少量的零部件，保證設(shè)備能夠恢復(fù)、達(dá)到應(yīng)有的標(biāo)準(zhǔn)與技術(shù)要求，使設(shè)備正常運(yùn)轉(zhuǎn)。更換率一般為1020。3.大修工程是指對(duì)設(shè)備定期進(jìn)行全面檢修、全部解體，更換主要部件或修理不合格的零部件，使設(shè)備基本恢復(fù)原有性能。更換率一般不超過30。4.設(shè)備更新與技術(shù)改造是指在設(shè)備使用達(dá)到一定年限以后，針對(duì)其技術(shù)性能落后、效率低、能耗大或污染日趨嚴(yán)重等情況，通過更新設(shè)備，提高和改善設(shè)備的技術(shù)性能。5.設(shè)備日常零星維修保養(yǎng)工程是指對(duì)設(shè)備進(jìn)行日常的保養(yǎng)、檢修及排除運(yùn)行故障進(jìn)行的修理。 三、物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)與維修三、物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)與維修三、物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)與維修三、物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)

13、與維修n定期維修、保養(yǎng)工作對(duì)于保持設(shè)備良好的運(yùn)轉(zhuǎn)狀態(tài)、延長(zhǎng)設(shè)備壽命極為重要，但必須制定一套定期維修、保養(yǎng)計(jì)劃并且嚴(yán)格遵照?qǐng)?zhí)行。n緊急維修緊急維修 突發(fā)情況下的快速應(yīng)急搶修，時(shí)間緊、要求高，如電梯、供水設(shè)備、供電設(shè)備、供暖設(shè)備、空調(diào)設(shè)備搶修3 3、物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)與維修要求、物業(yè)設(shè)備的保養(yǎng)與維修要求 要求設(shè)備操作人員嚴(yán)格遵守設(shè)備操作制度和安全操作規(guī)程 以設(shè)備操作人員為主，對(duì)設(shè)備采取清潔、堅(jiān)固、調(diào)整、潤(rùn)滑、防腐為主的檢查和預(yù)防性保養(yǎng)措施，停機(jī)時(shí)應(yīng)切斷電源 要求操作人員實(shí)行定期保養(yǎng)責(zé)任制，做好交接班前準(zhǔn)備、檢查設(shè)備工作，在保證設(shè)備系統(tǒng)安全、正常、各部位清潔潤(rùn)滑和運(yùn)行正常的情況下，方可接受投入使用操作設(shè)

14、備備件管理保證規(guī)格、品種、質(zhì)量，并且及時(shí)、經(jīng)濟(jì)、合理的備件供應(yīng)，是設(shè)備維修工作順利進(jìn)行的物質(zhì)基礎(chǔ)和后勤保障。設(shè)備備件的種類設(shè)備備件的種類根據(jù)設(shè)備備件用途的不同，分為以下四類：1.常用備件。即設(shè)備維修工作中經(jīng)常使用、需要數(shù)量大的零配件。2.易損備件。即在設(shè)備運(yùn)行中工作頻繁、容易磨損或損耗的零部件。3.事故備件。即為防止設(shè)備的關(guān)鍵部位發(fā)生故障造成停機(jī)而準(zhǔn)備的替換零配件。4.修理備件。即在設(shè)備修理中按規(guī)定需要定期更換的零配件或成套配件。四、設(shè)備備件管理四、設(shè)備備件管理設(shè)備備件管理的內(nèi)容設(shè)備備件管理的內(nèi)容1.編制備件計(jì)劃、組織備件的采購(gòu)和訂制；2.掌握設(shè)備修理對(duì)備件需求的規(guī)律和備件的品種、質(zhì)量要求，搜

15、集市場(chǎng)信息，選購(gòu)或打制適用的備件；3.保存、積累設(shè)備備件消耗的統(tǒng)計(jì)資料，研究備件消耗規(guī)律，提高備件供應(yīng)的科學(xué)性；4.控制備件儲(chǔ)備定額，保持合理的儲(chǔ)備數(shù)量；5.核定備件資金，保證供應(yīng)；6.加速資金周轉(zhuǎn)7. 搞好備件的倉(cāng)庫(kù)管理，提高工作效率。設(shè)備備件管理設(shè)備備件管理第三節(jié)第三節(jié) 物業(yè)設(shè)備管理部門設(shè)置和管理制物業(yè)設(shè)備管理部門設(shè)置和管理制度度一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)各部門與設(shè)備管理的關(guān)系1、設(shè)備管理主管部門：工程管理部門2、其他部門協(xié)助。二、設(shè)備管理部門的任務(wù)及機(jī)構(gòu)設(shè)置（一）設(shè)備管理部門的任務(wù)1、安全運(yùn)行設(shè)備設(shè)施2、維護(hù)保養(yǎng)設(shè)備設(shè)施3、有計(jì)劃更新改造設(shè)備設(shè)施（二）設(shè)備管理部門的機(jī)構(gòu)設(shè)置 部門經(jīng)理（1人）部門副

16、經(jīng)理（1-2人，專業(yè)工程師、技術(shù)主管）班組長(zhǎng)（領(lǐng)班，若干人）班組成員（技術(shù)工人，若干人） 可另設(shè)資料統(tǒng)計(jì)員1人。三、物業(yè)設(shè)備管理的制度（一）崗位職責(zé)1、工程部經(jīng)理的崗位職責(zé)2、技術(shù)主管職責(zé)3、領(lǐng)班職責(zé)4、技術(shù)工人職責(zé)5、資料員職責(zé) 物業(yè)設(shè)備管理的基本制度物業(yè)設(shè)備管理的基本制度n1. 崗位責(zé)任崗位責(zé)任n（1）部門經(jīng)理n部門經(jīng)理的主要職責(zé)是：在公司經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，貫徹執(zhí)行有關(guān)本部門負(fù)責(zé)的設(shè)備和能源管理方面的工作方針、政策、規(guī)章和制度等；負(fù)責(zé)組織設(shè)備的使用、維護(hù)、革新改造直至報(bào)廢的整個(gè)使用過程的管理規(guī)章，確保設(shè)備始終處于良好的技術(shù)狀態(tài)；在“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理”的前提下，及時(shí)供給各設(shè)備所需的能源，并

17、做好節(jié)約能源的工作；組織人力、物力，及時(shí)完成業(yè)主提出的報(bào)修要求，為業(yè)主提供良好的工作、生活條件；組織編制各種設(shè)備的保養(yǎng)、檢修計(jì)劃，并組織實(shí)施；組織收集、編制各種設(shè)備的技術(shù)資料、圖紙，做好設(shè)備技術(shù)管理工作；組織擬定設(shè)備管理、操作、維護(hù)等各種規(guī)章制度和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督執(zhí)行；組織員工開展技術(shù)業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，不斷提高員工的業(yè)務(wù)和技術(shù)水平等。n（2）各專業(yè)技術(shù)主管n負(fù)責(zé)編制所管設(shè)備的年、季、月檢修計(jì)劃及相應(yīng)的材料、工具準(zhǔn)備計(jì)劃，經(jīng)工程部經(jīng)理審批后負(fù)責(zé)組織計(jì)劃的實(shí)施，并檢查計(jì)劃的完成情況；負(fù)責(zé)檢查所管設(shè)備的使用、維護(hù)和保養(yǎng)情況，并解決有關(guān)技術(shù)問題，以保證設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)；負(fù)責(zé)制定所管系統(tǒng)的運(yùn)行方案并審

18、閱運(yùn)行記錄，督導(dǎo)下屬員工嚴(yán)格遵守崗位責(zé)任，嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程，保證設(shè)備的正常運(yùn)行；組織調(diào)查、分析設(shè)備事故，提出處理意見及措施，并組織實(shí)施，以防同類事故的再次發(fā)生；負(fù)責(zé)制定所管設(shè)施的更新改造計(jì)劃，以完善原設(shè)計(jì)和施工以來的缺陷，并負(fù)責(zé)工程監(jiān)督，以實(shí)現(xiàn)“安全、可靠、經(jīng)濟(jì)、合理”的目標(biāo)；負(fù)責(zé)組織培訓(xùn)，不斷提高下屬員工的技術(shù)、思想素質(zhì)以及服務(wù)水平。完成上級(jí)交代的其他工作等。n（3）領(lǐng)班n負(fù)責(zé)本班所管設(shè)備的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)工作，嚴(yán)格做到（設(shè)機(jī)房、工作場(chǎng)地）三干凈、（電、油、水、氣）四不漏、（使用性能、密封、潤(rùn)滑、緊固、調(diào)整）五良好；以身作則，帶領(lǐng)并監(jiān)督全班員工嚴(yán)格遵守崗位責(zé)任制、操作規(guī)程、員工守則及公司各項(xiàng)

19、規(guī)章制度，及時(shí)完成上級(jí)下達(dá)的各項(xiàng)工作任務(wù)；負(fù)責(zé)本班的日常工作安排和調(diào)整，做好各項(xiàng)記錄并匯總，定期上交上級(jí)主管審閱；負(fù)責(zé)制定本班設(shè)備的檢修計(jì)劃和備件計(jì)劃，報(bào)主管審核后組織實(shí)施。n（4）技術(shù)工人n服從上級(jí)的調(diào)度和安排，及時(shí)、保質(zhì)、保量地完成工作任務(wù)；自覺遵守公司的各項(xiàng)規(guī)章制度和操作規(guī)程，認(rèn)真操作，保證安全，文明生產(chǎn)；努力工作、學(xué)習(xí)，不斷提高思想素質(zhì)和技術(shù)水平，保證優(yōu)質(zhì)服務(wù)等。n（5）資料員n負(fù)責(zé)收集、整理、保管相關(guān)技術(shù)資料，并建立設(shè)備資料檔案；負(fù)責(zé)本部門各下屬單位的各項(xiàng)工作報(bào)表的匯總、存檔，并定期送經(jīng)理審閱；負(fù)責(zé)能源、材料、人力等各項(xiàng)資源的統(tǒng)計(jì)；完成上級(jí)交辦的其他工作等。物業(yè)設(shè)備管理的制度（二）管

20、理制度1、接管驗(yàn)收制度2、預(yù)防性計(jì)劃維修保養(yǎng)制度3、值班制度4、交接班制度5、報(bào)告紀(jì)錄制度工程驗(yàn)收制度工程驗(yàn)收制度n1所有工程系統(tǒng)驗(yàn)收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程所有工程系統(tǒng)驗(yàn)收均須由發(fā)展商籌建處或發(fā)展商工程部負(fù)責(zé)及牽頭。部負(fù)責(zé)及牽頭。2所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)所有系統(tǒng)必須在系統(tǒng)正常、調(diào)試完畢的情況下，連續(xù)試運(yùn)行一段時(shí)間（需根據(jù)設(shè)備情況詳定），盡量檢查出存試運(yùn)行一段時(shí)間（需根據(jù)設(shè)備情況詳定），盡量檢查出存在之隱患后，方可進(jìn)行驗(yàn)收。在之隱患后，方可進(jìn)行驗(yàn)收。3在驗(yàn)收過程中，須以將來運(yùn)行及維修為重點(diǎn)，進(jìn)行逐在驗(yàn)收過程中，須以將來運(yùn)行及維修為重點(diǎn)，進(jìn)行逐項(xiàng)檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，須

21、盡快以書面形式通報(bào)給發(fā)展商，項(xiàng)檢查，如發(fā)現(xiàn)問題，須盡快以書面形式通報(bào)給發(fā)展商，并做出詳細(xì)記錄及拍照。并做出詳細(xì)記錄及拍照。工程驗(yàn)收制度工程驗(yàn)收制度n4所有系統(tǒng)之驗(yàn)收，必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合所有系統(tǒng)之驗(yàn)收，必須以獲得政府有關(guān)部門簽發(fā)之合格證書、使用許可證書等相關(guān)文件為標(biāo)準(zhǔn)，并須以此做為格證書、使用許可證書等相關(guān)文件為標(biāo)準(zhǔn)，并須以此做為驗(yàn)收合格之必要條件。驗(yàn)收合格之必要條件。5必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術(shù)資料、使用必須要求發(fā)展商提供所有合同副本、技術(shù)資料、使用說明書、維修保養(yǎng)手冊(cè)、調(diào)試檢測(cè)報(bào)告及竣工圖紙、竣工說明書、維修保養(yǎng)手冊(cè)、調(diào)試檢測(cè)報(bào)告及竣工圖紙、竣工資料等全部有關(guān)工程資料，

22、并建立檔案，以備查用。資料等全部有關(guān)工程資料，并建立檔案，以備查用。6必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設(shè)備之保修期起止日期、必須清楚了解所有工程系統(tǒng)及設(shè)備之保修期起止日期、保修內(nèi)容以及保修責(zé)任人及其聯(lián)系方式，并制定承建商、保修內(nèi)容以及保修責(zé)任人及其聯(lián)系方式，并制定承建商、供貨商保修聯(lián)系表備查。供貨商保修聯(lián)系表備查。7必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備必須收齊所有由發(fā)展商、承建商、供貨商等提供之備品、備件及專用工具等，清點(diǎn)入庫(kù)，妥為保管并做出詳細(xì)品、備件及專用工具等，清點(diǎn)入庫(kù)，妥為保管并做出詳細(xì)清單。清單。 （一）竣工總平面圖，單體建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣工

23、驗(yàn)收資料；（二）設(shè)施設(shè)備的安裝、使用和維護(hù)保養(yǎng)等技術(shù)資料； （三）物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件； 設(shè)備維修保養(yǎng)制度設(shè)備維修保養(yǎng)制度n1預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)預(yù)防性維護(hù)保養(yǎng)1.1所有設(shè)備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊(cè)及相關(guān)規(guī)程，進(jìn)行定所有設(shè)備必須根據(jù)維修保養(yǎng)手冊(cè)及相關(guān)規(guī)程，進(jìn)行定期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計(jì)劃及期檢修及保養(yǎng)，并制訂相應(yīng)年度、季度、月度保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)項(xiàng)目。保養(yǎng)項(xiàng)目。1.2相關(guān)工程人員必須認(rèn)真執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目，相關(guān)工程人員必須認(rèn)真執(zhí)行保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目，以便盡可能延長(zhǎng)系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命，并減少緊急維以便盡可能延長(zhǎng)系統(tǒng)設(shè)備正常使用之壽命，并減少緊急維修之機(jī)會(huì)。修

24、之機(jī)會(huì)。1.3保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實(shí)，并保養(yǎng)檢修記錄及更換零配件記錄必須完整、真實(shí)，并須由工程部建立設(shè)備維修檔案，以便分析故障原因，確定須由工程部建立設(shè)備維修檔案，以便分析故障原因，確定責(zé)任。責(zé)任。 1.4各系統(tǒng)之維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目之制訂由主管各系統(tǒng)之維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃及保養(yǎng)檢修項(xiàng)目之制訂由主管負(fù)責(zé)，并提交工程部經(jīng)理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之負(fù)責(zé)，并提交工程部經(jīng)理審閱；保養(yǎng)檢修及更換零配件之記錄由領(lǐng)班負(fù)責(zé)，并提交主管審閱。記錄由領(lǐng)班負(fù)責(zé)，并提交主管審閱。1.5進(jìn)行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時(shí)，如對(duì)客戶使用產(chǎn)生進(jìn)行正常系統(tǒng)維修保養(yǎng)及檢修時(shí)，如對(duì)客戶使用產(chǎn)生影響，必須提前三天通

25、知管理處客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)影響，必須提前三天通知管理處客戶服務(wù)部，由客戶服務(wù)部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時(shí)間（須盡可能減少對(duì)部發(fā)出通告，確定檢修起止日期及時(shí)間（須盡可能減少對(duì)客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準(zhǔn)備。客戶之影響范圍），以便使受影響之客戶做好充分準(zhǔn)備。設(shè)備維修保養(yǎng)制度設(shè)備維修保養(yǎng)制度n2緊急維修緊急維修2.1必須進(jìn)行緊急維修時(shí)，須立即通知經(jīng)理，安排有關(guān)人必須進(jìn)行緊急維修時(shí)，須立即通知經(jīng)理，安排有關(guān)人員立即赴現(xiàn)場(chǎng)檢查情況，并按實(shí)際情況進(jìn)行處理。員立即赴現(xiàn)場(chǎng)檢查情況，并按實(shí)際情況進(jìn)行處理。n2.2如因緊急維修，必須對(duì)客戶使用產(chǎn)生影響時(shí)，須立即如因緊急維修，必須對(duì)客戶使用

26、產(chǎn)生影響時(shí)，須立即通知管理處客戶服務(wù)部，并由客戶服務(wù)部向受影響之客戶通知管理處客戶服務(wù)部，并由客戶服務(wù)部向受影響之客戶發(fā)出緊急通告，同時(shí)，需考慮盡量減少影響范圍。發(fā)出緊急通告，同時(shí)，需考慮盡量減少影響范圍。2.3如發(fā)生故障之設(shè)備在保修期內(nèi)，應(yīng)做出適當(dāng)之應(yīng)急處如發(fā)生故障之設(shè)備在保修期內(nèi)，應(yīng)做出適當(dāng)之應(yīng)急處理，以盡量減少對(duì)客戶之影響，并立即通知有關(guān)供應(yīng)商之理，以盡量減少對(duì)客戶之影響，并立即通知有關(guān)供應(yīng)商之保修負(fù)責(zé)人。保修負(fù)責(zé)人。2.4緊急維修結(jié)束后，須由領(lǐng)班填寫維修記錄及更換零配緊急維修結(jié)束后，須由領(lǐng)班填寫維修記錄及更換零配件記錄，并以書面形式將事故障原因、處理方法、更換零件記錄，并以書面形式將事

27、故障原因、處理方法、更換零配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、事故發(fā)生配件之名稱、規(guī)格及數(shù)量、品牌等、處理結(jié)果、事故發(fā)生時(shí)間、恢復(fù)正常時(shí)間等向主管報(bào)告，并提交經(jīng)理審閱。此時(shí)間、恢復(fù)正常時(shí)間等向主管報(bào)告，并提交經(jīng)理審閱。此報(bào)告由工程助理存入設(shè)備維修檔案，備查。報(bào)告由工程助理存入設(shè)備維修檔案，備查。設(shè)備維修保養(yǎng)制度設(shè)備維修保養(yǎng)制度n3設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造設(shè)備的更新及系統(tǒng)改造3.1出于技術(shù)更新、提高效率、安全運(yùn)行、減少污出于技術(shù)更新、提高效率、安全運(yùn)行、減少污染及降低能耗等方面考慮，工程部有責(zé)任提高對(duì)染及降低能耗等方面考慮，工程部有責(zé)任提高對(duì)現(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造之建議?，F(xiàn)有設(shè)備做出更新或改造

28、之建議。3.2 設(shè)備更新及改造建議，必須向物業(yè)總經(jīng)理提設(shè)備更新及改造建議，必須向物業(yè)總經(jīng)理提交可行性及經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告，并須考慮總體系統(tǒng)交可行性及經(jīng)濟(jì)性分析報(bào)告，并須考慮總體系統(tǒng)運(yùn)行之安全性及可靠性。運(yùn)行之安全性及可靠性。3.3 由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安由于此類工作通常沒有迫切性，故須盡量安排在最有利及對(duì)客戶影響最小之時(shí)間進(jìn)行。排在最有利及對(duì)客戶影響最小之時(shí)間進(jìn)行。 維修保養(yǎng)總體要求維修保養(yǎng)總體要求n1工程部各專業(yè)主管分別制定設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，維修工程部各專業(yè)主管分別制定設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃，維修保養(yǎng)計(jì)劃經(jīng)經(jīng)理審批后，統(tǒng)一安排，形成整個(gè)物業(yè)的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃經(jīng)經(jīng)理審批后，統(tǒng)一安排，形成整個(gè)

29、物業(yè)的設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃。維修保養(yǎng)計(jì)劃。2各專業(yè)主管根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃的要求，將任務(wù)分各專業(yè)主管根據(jù)設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃的要求，將任務(wù)分別落實(shí)到各專業(yè)班組或人員，安排好時(shí)間、器材、工具。別落實(shí)到各專業(yè)班組或人員，安排好時(shí)間、器材、工具。3維修保養(yǎng)人員根據(jù)各專業(yè)領(lǐng)班的安排，準(zhǔn)備好工具、維修保養(yǎng)人員根據(jù)各專業(yè)領(lǐng)班的安排，準(zhǔn)備好工具、材料、按照維修保養(yǎng)的要求，維修保養(yǎng)相關(guān)設(shè)備。材料、按照維修保養(yǎng)的要求，維修保養(yǎng)相關(guān)設(shè)備。4維修保養(yǎng)完成后認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)記錄，上報(bào)存檔。維修保養(yǎng)完成后認(rèn)真填寫維修保養(yǎng)記錄，上報(bào)存檔。5專業(yè)主管要進(jìn)行維修保養(yǎng)檢查、結(jié)果，經(jīng)理亦應(yīng)抽查。專業(yè)主管要進(jìn)行維修保養(yǎng)檢查、結(jié)果，經(jīng)理亦應(yīng)

30、抽查。6在正常進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)遇到有緊急情況發(fā)生，應(yīng)先安在正常進(jìn)行維修保養(yǎng)時(shí)遇到有緊急情況發(fā)生，應(yīng)先安排排除故障，后將維修保養(yǎng)內(nèi)容補(bǔ)上。排排除故障，后將維修保養(yǎng)內(nèi)容補(bǔ)上。7一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時(shí)間。一般情況下不得拖延維修保養(yǎng)的時(shí)間。設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)設(shè)備設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)計(jì)劃護(hù)計(jì)劃維修養(yǎng)護(hù)的對(duì)象：名稱、位置、維修養(yǎng)護(hù)的對(duì)象：名稱、位置、狀態(tài)、范圍狀態(tài)、范圍維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任人：人員構(gòu)成、維修養(yǎng)護(hù)的責(zé)任人：人員構(gòu)成、分工和責(zé)權(quán)分工和責(zé)權(quán)維修養(yǎng)護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)：包括養(yǎng)護(hù)的頻維修養(yǎng)護(hù)的標(biāo)準(zhǔn)：包括養(yǎng)護(hù)的頻次和時(shí)間間隔次和時(shí)間間隔維修養(yǎng)護(hù)的方法：包括必要的程維修養(yǎng)護(hù)的方法：包括必要的程序和規(guī)程序和規(guī)程維修養(yǎng)護(hù)效果的驗(yàn)證

31、：維修養(yǎng)護(hù)效果的驗(yàn)證： 包括驗(yàn)證包括驗(yàn)證的方法、記錄等的方法、記錄等例、供電系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度例、供電系統(tǒng)維修保養(yǎng)制度n1變壓器在察看運(yùn)行中觀察其聲音、溫度是否正常，觀變壓器在察看運(yùn)行中觀察其聲音、溫度是否正常，觀察電壓電流的測(cè)量讀數(shù)。察電壓電流的測(cè)量讀數(shù)。2察看所有計(jì)量?jī)x表的測(cè)量讀數(shù)及指示燈、信號(hào)裝置等察看所有計(jì)量?jī)x表的測(cè)量讀數(shù)及指示燈、信號(hào)裝置等是否正常工作。是否正常工作。3運(yùn)行中的開關(guān)、母線、接頭等一切載流導(dǎo)體有無跳火、運(yùn)行中的開關(guān)、母線、接頭等一切載流導(dǎo)體有無跳火、冒煙、燒焦、發(fā)熱、變色等現(xiàn)象。冒煙、燒焦、發(fā)熱、變色等現(xiàn)象。4各開關(guān)回路標(biāo)明需供電范圍以便工作，每星期檢查開各開關(guān)回路標(biāo)明需

32、供電范圍以便工作，每星期檢查開關(guān)一次，每天檢查電表一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。關(guān)一次，每天檢查電表一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)處理。5變壓器外殼及電纜系統(tǒng)有良好的接地，接地電阻每年變壓器外殼及電纜系統(tǒng)有良好的接地，接地電阻每年測(cè)一次。測(cè)一次。6配電室做好通風(fēng)和降溫工作，一般室內(nèi)溫度以不超過配電室做好通風(fēng)和降溫工作，一般室內(nèi)溫度以不超過40度為宜。度為宜。7檢查電纜坑有無積水，如發(fā)現(xiàn)積水應(yīng)及時(shí)清除。檢查電纜坑有無積水，如發(fā)現(xiàn)積水應(yīng)及時(shí)清除。8配電室每月吸塵一次，保持室內(nèi)清潔、干凈。配電室每月吸塵一次，保持室內(nèi)清潔、干凈。9有檢修記錄和測(cè)試記錄，試驗(yàn)有效期為二年。有檢修記錄和測(cè)試記錄，試驗(yàn)有效期為二年。 報(bào)告制

33、度報(bào)告制度n1各系統(tǒng)操作運(yùn)行人員在下列情況下須在運(yùn)行各系統(tǒng)操作運(yùn)行人員在下列情況下須在運(yùn)行記錄或交接班記錄中書面報(bào)告專業(yè)領(lǐng)班：記錄或交接班記錄中書面報(bào)告專業(yè)領(lǐng)班：1.1所轄設(shè)備非正常操作的開停及開停時(shí)間。所轄設(shè)備非正常操作的開停及開停時(shí)間。1.2所轄設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。所轄設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。1.3所轄設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。所轄設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。1.4零部件更新、代換、或加工修理。零部件更新、代換、或加工修理。1.5運(yùn)行人員短時(shí)間離崗，須報(bào)告離崗時(shí)間及去向。運(yùn)行人員短時(shí)間離崗，須報(bào)告離崗時(shí)間及去向。1.6運(yùn)行人員請(qǐng)假、換班、加班、倒休等。運(yùn)行人員請(qǐng)假、換班、加班、倒休等。n2各

34、系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面各系統(tǒng)維修人員在下列情況下須以書面形式報(bào)告維修領(lǐng)班：形式報(bào)告維修領(lǐng)班：2.1執(zhí)行維修保養(yǎng)計(jì)劃時(shí)，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重執(zhí)行維修保養(yǎng)計(jì)劃時(shí)，發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在重大故障隱患。大故障隱患。2.2重要零部件的更換、代替或加工修理。重要零部件的更換、代替或加工修理。2.3系統(tǒng)巡檢時(shí)發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在系統(tǒng)巡檢時(shí)發(fā)現(xiàn)的隱患或故障，必須在巡檢記錄之備注欄中加以說明。巡檢記錄之備注欄中加以說明。2.4維修人員請(qǐng)假、加班、倒休等。維修人員請(qǐng)假、加班、倒休等。報(bào)告制度報(bào)告制度n3各專業(yè)領(lǐng)班在下列情況下必須書面報(bào)告本主各專業(yè)領(lǐng)班在下列情況下必須書面報(bào)告本主管：管：n3.1重點(diǎn)設(shè)備除正常操作外的

35、調(diào)整。重點(diǎn)設(shè)備除正常操作外的調(diào)整。3.2變更運(yùn)行方式。變更運(yùn)行方式。3.3主要設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。主要設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。3.4系統(tǒng)故障或正常檢修。系統(tǒng)故障或正常檢修。3.5零部件更新、改造、或加工修理。零部件更新、改造、或加工修理。3.6領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品。領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品。3.7加班、換班、倒休、病假、事假等。加班、換班、倒休、病假、事假等。報(bào)告制度報(bào)告制度n4主管在下列情況下必須以書面形式報(bào)告經(jīng)理：主管在下列情況下必須以書面形式報(bào)告經(jīng)理：4.1重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。重點(diǎn)設(shè)備發(fā)生故障或停臺(tái)檢修。4.2因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運(yùn)行而影響客

36、戶使用。因正常檢修必須停止系統(tǒng)正常運(yùn)行而影響客戶使用。4.3應(yīng)急搶修及正常檢修后的維修總結(jié)。應(yīng)急搶修及正常檢修后的維修總結(jié)。4.4系統(tǒng)運(yùn)行方式有較大改變。系統(tǒng)運(yùn)行方式有較大改變。4.5影響本物業(yè)運(yùn)行（如停電、停水、?？照{(diào)、停電話等）影響本物業(yè)運(yùn)行（如停電、停水、停空調(diào)、停電話等）之任何施工及檢修。之任何施工及檢修。4.6重要設(shè)備主要零部件的更新、代換或加工維修。重要設(shè)備主要零部件的更新、代換或加工維修。4.7系統(tǒng)及設(shè)備的技術(shù)改造、移位安裝、增改工程及外部系統(tǒng)及設(shè)備的技術(shù)改造、移位安裝、增改工程及外部施工。施工。4.8人員調(diào)度及班組重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。人員調(diào)度及班組重大組織結(jié)構(gòu)調(diào)整。4.9所屬人員

37、請(qǐng)假、換班、倒休、加班等。所屬人員請(qǐng)假、換班、倒休、加班等。4.10對(duì)外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。對(duì)外部門、外單位聯(lián)系、協(xié)調(diào)。4.11領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。領(lǐng)用工具、備件、材料、文具及勞保用品等。4.12維修保養(yǎng)計(jì)劃及工作計(jì)劃的變更或調(diào)整。維修保養(yǎng)計(jì)劃及工作計(jì)劃的變更或調(diào)整。4.13月度工作總結(jié)報(bào)告。月度工作總結(jié)報(bào)告。5除以上各項(xiàng)外，所有有關(guān)工作事項(xiàng)必須口頭匯報(bào)上級(jí)除以上各項(xiàng)外，所有有關(guān)工作事項(xiàng)必須口頭匯報(bào)上級(jí)人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障人員。遇有緊急事件發(fā)生或發(fā)現(xiàn)重大故障報(bào)告制度報(bào)告制度值班制度值班制度n 1值班人員必須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、串崗。如有值班人員必須堅(jiān)

38、守崗位，不得擅自離崗、串崗。如有特殊情況，必須向主管或部門經(jīng)理請(qǐng)假，經(jīng)準(zhǔn)許后方可離開。特殊情況，必須向主管或部門經(jīng)理請(qǐng)假，經(jīng)準(zhǔn)許后方可離開。 2值班電話為工作電話，不得長(zhǎng)時(shí)間占用電話聊天，不值班電話為工作電話，不得長(zhǎng)時(shí)間占用電話聊天，不得打私人電話。得打私人電話。 3每班必須按規(guī)定時(shí)間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做到腿勤、每班必須按規(guī)定時(shí)間及范圍巡檢所轄設(shè)備，做到腿勤、眼尖、耳靈、手快、腦活，并認(rèn)真填寫設(shè)備運(yùn)行及巡檢記錄，眼尖、耳靈、手快、腦活，并認(rèn)真填寫設(shè)備運(yùn)行及巡檢記錄，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患。及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理設(shè)備隱患。 4須按計(jì)劃及主管之安排做好設(shè)備日常保養(yǎng)和維修。如須按計(jì)劃及主管之安排做好設(shè)備日

39、常保養(yǎng)和維修。如有較大故障，值班人員無力處理時(shí)，應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)領(lǐng)班或有較大故障，值班人員無力處理時(shí)，應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)領(lǐng)班或主管。主管。值班制度值班制度n 5值班人員用餐時(shí)，必須輪換進(jìn)行，必須保持值班值班人員用餐時(shí)，必須輪換進(jìn)行，必須保持值班室內(nèi)室內(nèi)24小時(shí)有人值班，當(dāng)班人員嚴(yán)禁飲酒。小時(shí)有人值班，當(dāng)班人員嚴(yán)禁飲酒。 6值班人員必須每班打掃值班范圍內(nèi)之衛(wèi)生，每班值班人員必須每班打掃值班范圍內(nèi)之衛(wèi)生，每班兩次，清潔地面、窗臺(tái)、門窗、設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵兩次，清潔地面、窗臺(tái)、門窗、設(shè)備表面等所有產(chǎn)生積塵之處，隨時(shí)保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。之處，隨時(shí)保持值班范圍內(nèi)之清潔衛(wèi)生。 7非值班人員未經(jīng)許可不準(zhǔn)

40、進(jìn)入配電室，如有違者，非值班人員未經(jīng)許可不準(zhǔn)進(jìn)入配電室，如有違者，值班人員必須立即制止，否則追究其責(zé)任。如有來訪者，值班人員必須立即制止，否則追究其責(zé)任。如有來訪者，必須進(jìn)行登記。必須進(jìn)行登記。 8任何易燃、易爆物品，不準(zhǔn)暫放、存放于值班室，任何易燃、易爆物品，不準(zhǔn)暫放、存放于值班室，違者一切責(zé)任由值班人員負(fù)責(zé)。違者一切責(zé)任由值班人員負(fù)責(zé)。 交接班制度交接班制度n 1接班人員須提前接班人員須提前10分鐘到達(dá)崗位，更換工服，做好接分鐘到達(dá)崗位，更換工服，做好接班準(zhǔn)備工作。班準(zhǔn)備工作。 2接班人員接班時(shí)必須檢查以下工作：接班人員接班時(shí)必須檢查以下工作： 2.1查看上一班運(yùn)行記錄是否真實(shí)可靠，聽取上

41、一班值班人查看上一班運(yùn)行記錄是否真實(shí)可靠，聽取上一班值班人員運(yùn)行情況介紹，交接設(shè)備運(yùn)行記錄表。員運(yùn)行情況介紹，交接設(shè)備運(yùn)行記錄表。 2.2查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況查看上一班巡檢記錄表，聽取上一班值班人員巡檢情況介紹，交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。介紹，交接系統(tǒng)設(shè)備巡檢記錄表。 2.3檢查所轄設(shè)備之運(yùn)行情況是否良好，是否與運(yùn)行記錄、檢查所轄設(shè)備之運(yùn)行情況是否良好，是否與運(yùn)行記錄、巡檢記錄相符，如有不符，應(yīng)記入備注欄，并應(yīng)要求上一班巡檢記錄相符，如有不符，應(yīng)記入備注欄，并應(yīng)要求上一班值班人員簽字。值班人員簽字。 2.4檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原檢查儀表及公用

42、工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問題。應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理，位整齊擺放，如有問題。應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理，如有丟失，應(yīng)記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。如有丟失，應(yīng)記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。 2.5查看交接班記錄中是否有上級(jí)領(lǐng)班及主管發(fā)布之特別任查看交接班記錄中是否有上級(jí)領(lǐng)班及主管發(fā)布之特別任務(wù)或安排，并在交接班記錄上簽字。務(wù)或安排，并在交接班記錄上簽字。 交接班制度交接班制度n 3交班人員在下列情況時(shí)不得交班離崗：交班人員在下列情況時(shí)不得交班離崗： n 3.1接班人員未到崗時(shí)，應(yīng)通知上級(jí)領(lǐng)班或主管，接班人員未到崗時(shí)，應(yīng)通知上級(jí)領(lǐng)班或主管

43、，須在上級(jí)安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。須在上級(jí)安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。 3.2接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他原因造成精神狀態(tài)接班人員有醉酒現(xiàn)象或其他原因造成精神狀態(tài)不良時(shí)，應(yīng)通知上級(jí)領(lǐng)班或主管，須在上級(jí)安排之不良時(shí)，應(yīng)通知上級(jí)領(lǐng)班或主管，須在上級(jí)安排之接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。接班人員到崗后方可進(jìn)行交接班。 3.3所轄設(shè)備有故障，影響系統(tǒng)正常運(yùn)行時(shí)，交班所轄設(shè)備有故障，影響系統(tǒng)正常運(yùn)行時(shí)，交班人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進(jìn)行人員須加班與接班人員共同排除故障后，方可進(jìn)行交接班，此時(shí)，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故交接班，此時(shí)，接班人員必須協(xié)助交班人員排除故障。障。

44、3.4交接班人員對(duì)所轄值班范圍之清潔衛(wèi)生未做清交接班人員對(duì)所轄值班范圍之清潔衛(wèi)生未做清理時(shí)，接班人員應(yīng)要求交班人員做好清潔工作后，理時(shí)，接班人員應(yīng)要求交班人員做好清潔工作后，方可進(jìn)行交接班。方可進(jìn)行交接班。 巡檢制度巡檢制度n 1巡檢工作是及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，掌握設(shè)備狀況，確保巡檢工作是及時(shí)發(fā)現(xiàn)設(shè)備缺陷，掌握設(shè)備狀況，確保安全運(yùn)行的重要手段，各巡檢人員必須按規(guī)定的時(shí)間、巡視安全運(yùn)行的重要手段，各巡檢人員必須按規(guī)定的時(shí)間、巡視路線、檢查項(xiàng)目等認(rèn)真執(zhí)行，并認(rèn)真記錄。路線、檢查項(xiàng)目等認(rèn)真執(zhí)行，并認(rèn)真記錄。 2在巡檢過程中，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在問題，應(yīng)立即用對(duì)講在巡檢過程中，如發(fā)現(xiàn)設(shè)備存在問題，應(yīng)立即用對(duì)講機(jī)

45、通知領(lǐng)班，并在可能的情況下自行消除故障。如條件所限機(jī)通知領(lǐng)班，并在可能的情況下自行消除故障。如條件所限一時(shí)不能處理，則必須做好臨時(shí)補(bǔ)救措施后，報(bào)告領(lǐng)班，并一時(shí)不能處理，則必須做好臨時(shí)補(bǔ)救措施后，報(bào)告領(lǐng)班，并將詳細(xì)情況記入巡檢記錄備注欄。將詳細(xì)情況記入巡檢記錄備注欄。 3巡檢人員在巡視完畢機(jī)房、泵房、配電室、豎井等所巡檢人員在巡視完畢機(jī)房、泵房、配電室、豎井等所有無人值守之設(shè)備間后，必須做到隨手鎖門。有無人值守之設(shè)備間后，必須做到隨手鎖門。 4巡檢人員在巡檢完畢設(shè)備及其控制箱、動(dòng)力柜、照明巡檢人員在巡檢完畢設(shè)備及其控制箱、動(dòng)力柜、照明柜、高壓柜、低壓柜等所有供配電設(shè)施后，必須將門鎖好。柜、高壓柜、低壓柜等所有供配電設(shè)施后，必須將門鎖好。 5各運(yùn)行、維修領(lǐng)班，必須每天對(duì)所轄系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行檢各運(yùn)行、維修領(lǐng)班，必須每天對(duì)所轄系統(tǒng)設(shè)備進(jìn)行檢查；各主管必須每周一次巡檢本系統(tǒng)所有設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題，查；各主管必須每周一次巡檢本系統(tǒng)所有設(shè)備，發(fā)現(xiàn)問題，書面報(bào)告經(jīng)理，并應(yīng)立即組織處理。書面報(bào)告經(jīng)理，并應(yīng)立即組織處理。 獎(jiǎng)罰制度獎(jiǎng)罰制度n 1獎(jiǎng)罰分明，細(xì)則明確獎(jiǎng)罰分明，細(xì)則明確 2 3 4 5