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1、前期物業(yè)服務合同（示范文本）意義分析前期物業(yè)管理的滅火器前期物業(yè)服務合同（示范文本）意義分析文/康琪雪近年來，隨著物業(yè)管理行業(yè)的快速發(fā)展，相關各方的矛盾、糾紛也呈上升趨勢，特別是前期物業(yè)管理階段，由于是建設期的業(yè)主（建設單位）向最終業(yè)主（住戶）過渡的物業(yè)管理，各種問題尤為突出。我們可以通過以下兩個案例窺見一斑。2003年7月，福州市海景花園業(yè)主因?qū)瞎芗倚旁次飿I(yè)管理公司不滿，決定結(jié)束前期物業(yè)服務合同，另與新三澤公司簽定新的物業(yè)服務合同。但信源公司以當初簽定合同的是開發(fā)商，必須由開發(fā)商提出移交為由拒絕被炒毓魚，甚至出現(xiàn)流血沖突。2004年1月，上海錦瀕佳園發(fā)生業(yè)主與物業(yè)管理公司劇烈沖突事件，業(yè)主

2、的不滿歸結(jié)為：小區(qū)不開正門，不論步行還是機動車只能走側(cè)門.給業(yè)主造成極大不便;物業(yè)管理公司強行拆掉業(yè)主封露臺的欄桿;綠地被物業(yè)管理公司改成停車場;公共維修基金帳戶使用情況一直未公開;破壞業(yè)主之間的聯(lián)絡等等。2003年9月1日，物業(yè)管理條例正式實施，為物業(yè)管理活動提供了有力的法制保障，在此基礎上頒布的前期物業(yè)服務合同（示范文本）也必將成為熄火物業(yè)管理糾紛火焰的一股清泉。第一，示范文本中明確規(guī)定了物業(yè)管理服務的內(nèi)容（第二條、第三條）并在附件中規(guī)定了服務的質(zhì)量標準。這就讓前期物業(yè)管理企業(yè)意識到自己不是壟斷目前所管理的小區(qū)，而是要珍惜自己已得到的服務管理權(quán)，所提供的服務不但要符合約定的內(nèi)容更要符合各方

3、面的質(zhì)量標準。示范文本第五條單個業(yè)主可委托乙方對其物業(yè)的專有部分提供維修養(yǎng)護等服務，服務內(nèi)容和費用由雙方另行商定，避免了前期物業(yè)管理合同對所有的業(yè)主提供一刀切服務，有效地滿足了不同業(yè)主的特殊需要，真正做到以人為本，同時將一些業(yè)務分散交易，而不是強迫所有業(yè)主必須享有的做法，更彰顯公平，避免業(yè)主以自己不需要某項服務為由拒交物業(yè)管理費。第二，示范文本中明確規(guī)定有關費用的收費方式、用途、業(yè)主繳費責任及費用公開等事項。物業(yè)管理的收費問題是一直困擾各物業(yè)管理企業(yè)的老大難，也是物業(yè)管理糾紛的頑疾之一，多數(shù)小區(qū)的物業(yè)管理費收繳率僅有80%,不少小區(qū)不到50%,一提及此往往是物業(yè)管理公司和業(yè)主各執(zhí)一詞，難分對錯

4、。示范文本中第七條明確了業(yè)主的繳費責任，同時第六條、第八條明確了物業(yè)管理公司公開使用物業(yè)服務資金用途的義務。費用的公開化不但讓業(yè)主放心，同時也能贏得業(yè)主的理解，是物業(yè)管理公司與業(yè)主之間重要的溝通渠道。第三，示范文本中明確了有關物業(yè)經(jīng)營與管理的責、權(quán)、利。除了第九條、第十條關于停車場收費的方式和權(quán)利、義務的規(guī)定以及第十一條有關會所收費的規(guī)定外，值得注意的是第十二條中明確了物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)屬于全體業(yè)主所有的停車場、會所及其他物業(yè)共用部位、公用設備設施統(tǒng)一委托物業(yè)管理公司經(jīng)營，經(jīng)營收入按約定分配。這將減少諸如樓頂廣告以及廣告收益歸屬而引起的糾紛，保護了業(yè)主的產(chǎn)權(quán)也維護了物業(yè)管理公司的經(jīng)營權(quán)。第四，示范

5、文本中規(guī)定了物業(yè)的承接驗收事項（第十一條至第十七條）。住房質(zhì)量問題也一直是物業(yè)管理的難為之處，業(yè)主將畢生儲蓄傾囊而出，自然希望住上讓自己放心的房子，物業(yè)管理公司也希望業(yè)主不要將本不屬于自己責任范圍的問題強加在自己頭上。因此，對于物業(yè)管理公司來說，做好物業(yè)的接管驗收可以大大減少日后關于住房質(zhì)量的糾紛，一方而保護了業(yè)主的權(quán)益，另一方而明確了各方的質(zhì)量維修責任，保護了自身權(quán)益，避免了夾在開發(fā)商和業(yè)主之間的尷尬。對于業(yè)主來說，協(xié)助物業(yè)管理公司進行有關的驗收無疑會保護自己的正當權(quán)利，避免出現(xiàn)房屋質(zhì)量糾纏不清的煩惱。第五，示范文本中明確了物業(yè)的使用和維護事項（第十八條至第二十四條）。首先無論是物業(yè)管理公司

6、還是業(yè)主都應遵守臨時公約以及就公共設備、公共秩序、環(huán)境維護等方而的約定。業(yè)主和物業(yè)管理公司都有義務維護良好的公共環(huán)境，減少相關糾紛的產(chǎn)生。其次，物業(yè)管理公司的管理要著重于小區(qū)的公共部位，而不應侵犯業(yè)主對其私有財產(chǎn)進行處理的權(quán)利，如案例中業(yè)主由于害怕被盜在露臺或窗戶加防盜欄，如果不是在公共部位且不影響其他業(yè)主的利益，物業(yè)管理公司不應以影響美觀為由強加阻攔。再次，確因維修或公共利益臨時占用道路、場地的，無論是物業(yè)管理公司還是業(yè)主都要征得相關業(yè)主的同意，這是對業(yè)主權(quán)利的保護。明確這一點就不會出現(xiàn)案例中小區(qū)只開側(cè)門不開正門的現(xiàn)象，也不會有將綠地改為停車場的事情發(fā)生。最后，裝飾裝修中出現(xiàn)的糾紛也很多，對物業(yè)管理用房的處理和使用用途也有引發(fā)矛盾的案例，因此示范文本中明確相關的權(quán)利和責任有利于避免感謝您的閱讀!