《房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》考試真題及答案匯總2005年》由會(huì)員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析》考試真題及答案匯總2005年（30頁珍藏版）》請(qǐng)?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、一、問答題（共 3 題，每題 10 分） （一）甲酒樓一年前重新裝修后出租給乙餐飲公司經(jīng)營，租期 5 年。估價(jià)機(jī)構(gòu)現(xiàn)對(duì)該酒樓進(jìn)行拆遷估價(jià)， 酒樓業(yè)主不配合拆遷工作，不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘。 根據(jù)拆遷人提供的資料，該酒樓產(chǎn)權(quán)清晰，權(quán)屬證書齊全，用途合法，無違章搭建。 請(qǐng)問： 1. 針對(duì)該類拆遷估價(jià)，在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意哪些環(huán)節(jié) ? 2. 裝修補(bǔ)償應(yīng)如何確定 ? 3. 對(duì)已存在的租賃關(guān)系，估價(jià)時(shí)應(yīng)如何處理 ? （二）法院委托估價(jià)機(jī)構(gòu)對(duì)擬拍賣的某辦公樓進(jìn)行估價(jià)。經(jīng)調(diào)查，該辦公樓是甲企業(yè)因無力償還銀行貸款而被依法處置的，該辦公樓的土地使用權(quán)為劃撥方式取得。該 次拍賣的拍賣規(guī)則規(guī)定

2、，拍賣所得價(jià)款除法律規(guī)定優(yōu)先受償?shù)囊酝?，全部用于償還銀行貸款，買受人承擔(dān)全過程相關(guān)稅費(fèi)。 請(qǐng)問： 1. 估價(jià)機(jī)構(gòu)是否有義務(wù)將估價(jià)結(jié)果告知借款企業(yè) ?為什么 ? 2. 拍賣保留價(jià)應(yīng)由誰確定 ?如何確定 ? 3. 乙公司欲競買該辦公樓，現(xiàn)向估價(jià)機(jī)構(gòu)咨詢競買價(jià)格。估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)提示乙公司注意拍賣價(jià)款之外還可能發(fā)生哪些稅費(fèi) ? （三）某新建商業(yè)房地產(chǎn)出租經(jīng)營，欲評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格?，F(xiàn)選擇了三個(gè)經(jīng)營規(guī)模不同的類似出租商業(yè)房地產(chǎn)作為可比實(shí)例，測算估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的凈收益。已知每個(gè)可 比實(shí)例在估價(jià)時(shí)點(diǎn)前連續(xù)三年的平均年凈收益分別為 280萬元、 300萬元和 350萬元；依據(jù)最高最佳使用原則選取了 350萬

3、元作為估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的年凈收益。 請(qǐng)問： 1. 這樣的做法有哪些錯(cuò)誤 ? 2. 若估價(jià)對(duì)象的年凈收益保持不變，具體可采用那些方法求取估價(jià)對(duì)象的年凈收益 二、單項(xiàng)選擇題（共 3大題， 10小題，每小題 2分。每小題的備選答案中只有一個(gè)最符各題意） （一）估價(jià)對(duì)象為某三星級(jí)賓館，土地使用權(quán)性質(zhì)為劃撥商業(yè)用地。 1. 業(yè)主委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)評(píng)估該賓館的抵押價(jià)值。下列關(guān)于房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)的表述中，正確的是（ ）。 A. 押期限內(nèi)房地產(chǎn)市場變動(dòng)造成市場價(jià)值下降形成預(yù)期風(fēng)險(xiǎn) B. 抵押期限內(nèi)房地產(chǎn)不當(dāng)使用造成市場價(jià)值減損形成適宜性風(fēng)險(xiǎn) C. 抵押人不能履行債務(wù)時(shí)，因處置抵押物的強(qiáng)制性等

4、造成房地產(chǎn)價(jià)形成耗損風(fēng)險(xiǎn) D. 選用估價(jià)方法不恰當(dāng)形成適宜性風(fēng)險(xiǎn) 2. 如果該賓館的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)能客觀反映同類賓館的經(jīng)營狀況和經(jīng)營收益，則在運(yùn)用收益法評(píng)估該賓館的價(jià)值時(shí)（ ）。 A. 該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的當(dāng)年凈利潤可視作年凈收益 B. 按當(dāng)?shù)赝愘e館的正常經(jīng)營利潤水平核算得到的該賓館的年利潤可視作年掙收益 C. 該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年凈利潤減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤可視作年凈收益 D. 根據(jù)該賓館財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中的年總利潤、建筑物折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，并考慮未來變動(dòng)情況扣減當(dāng)?shù)赝愘e館的正常商業(yè)利潤后的所得可視作年凈收益 3. 若采用成本法估價(jià)，下列表述中不正確的是（ ）。 A. 應(yīng)對(duì)房屋建筑物

5、、房屋裝修部分分別計(jì)算折舊 B .無論是借貸資金還是自有資金都應(yīng)計(jì)算利息 C. 在估價(jià)測算過程中土地取得成本應(yīng)包括補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金 D. 在最終積算價(jià)值中應(yīng)扣減需補(bǔ)繳的土地使用權(quán)出讓金 4. 假如以投?；馂?zāi)險(xiǎn)為估價(jià)目的評(píng)估該賓館的保險(xiǎn)價(jià)值， ：估價(jià)結(jié)果為 3500 萬元，則（ ）。 A. 3500 萬元是該賓館的公開市場價(jià)值 B. 3500 萬元是該賓館房地產(chǎn)的公開市場價(jià)值 C. 3500 萬元是保險(xiǎn)事故發(fā)生后的損失價(jià)值 D. 投保時(shí)，保險(xiǎn)金額不能超過 3500 萬元 （二）某商品住宅小區(qū)內(nèi)臨小區(qū)外道路的部分綠地因擴(kuò)展城市道路而被占用，該商品住宅小區(qū)居民向房地產(chǎn)估價(jià)師咨

6、詢房地產(chǎn)價(jià)值變動(dòng)情況。 5. 若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值發(fā)生減損，其主要原因是（ ）。 A. 道路擴(kuò)寬后，交通發(fā)生變化 B. 綠地率發(fā)生變化 C. 公共配套設(shè)施發(fā)生變化 D. 土地形狀發(fā)生變化 6. 若房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為該住宅小區(qū)房地產(chǎn)整體價(jià)值增值，其主要原因是（ ）。 A. 噪聲和污染程度發(fā)生變化 B. 土地形狀發(fā)生變化 C .人口密度發(fā)生變化 D. 出行便捷程度發(fā)生變化 7. 房地產(chǎn)估價(jià)師認(rèn)為測算房地產(chǎn)價(jià)值變化額度的正確思路是（ ） A. 由于住宅小區(qū)用地條件發(fā)生變化，按住宅用地采用基準(zhǔn)地價(jià)修正法計(jì)算價(jià)值變化額度 B. 以減少的綠地的建設(shè)成本費(fèi)用作為

7、價(jià)值變化額度 C .用市場法分別測算出城市道路擴(kuò)展后房地產(chǎn)的價(jià)值，相減得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額度 D. 用路線法測算臨街距離引起的房屋價(jià)值變化得出房地產(chǎn)價(jià)值變化額外負(fù)擔(dān)度 （三）某工廠有甲、乙兩個(gè)廠區(qū)，當(dāng)初兩個(gè)廠區(qū)的土地均由劃撥方式取得。其中甲廠區(qū)在 20 世紀(jì) 90 年代已經(jīng)補(bǔ)交了土地使用權(quán)出讓金，辦理了土地使用權(quán)出讓手續(xù)。 現(xiàn)在甲廠區(qū)為危險(xiǎn)房，乙廠區(qū)為嚴(yán)重?fù)p壞房，房地產(chǎn)行政主管部門已通知工廠停止使用。該工廠為了生存和發(fā)展，決定轉(zhuǎn)讓甲廠區(qū)、抵押乙廠區(qū)房地產(chǎn)，用籌得的資金在乙 廠區(qū)經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后重新建造廠房?，F(xiàn)請(qǐng)某估價(jià)機(jī)構(gòu)同時(shí)對(duì)兩廠區(qū)進(jìn)行估價(jià)。 8. 針對(duì)以上情況，在估價(jià)時(shí)最恰當(dāng)?shù)淖龇ㄊ?/p>

8、（ ）。 A. 將兩個(gè)廠區(qū)視為一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目一起估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告 B. 將兩個(gè)廠區(qū)視為兩個(gè)估價(jià)項(xiàng)目分別估價(jià)，每個(gè)項(xiàng)目出具一份估價(jià)報(bào)告 C .兩個(gè)廠區(qū)分別估價(jià)，出具一份估價(jià)報(bào)告 D. 視委托人要求進(jìn)行估價(jià)并出具估價(jià)報(bào)告 9. 委托人要求估價(jià)機(jī)構(gòu)按照委托人的估價(jià)目的對(duì)甲、乙兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià)。估價(jià)機(jī)構(gòu)認(rèn)為（ ）。 A. 可以按委托人要求對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià) B. 只能對(duì)兩個(gè)廠區(qū)的土地進(jìn)行估價(jià) C .可以對(duì)甲廠區(qū)的土地、乙廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià) D. 可以對(duì)乙廠區(qū)的土地、甲廠區(qū)的房屋和土地進(jìn)行估價(jià) 10. 對(duì)乙廠區(qū)的土地估價(jià)的思路應(yīng)當(dāng)是（ ） A. 按

9、出讓土地使用權(quán)評(píng)估其公開市場價(jià)值 B. 按出讓土地使用權(quán)評(píng)估其市場價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金 C. 用成本法估算土地公開市場價(jià)值，再扣除應(yīng)繳納的土地使用權(quán)出讓金 D. 用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)，先估算其改造完成后的價(jià)值，再減去開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)土地應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi) 三、下列估價(jià)結(jié)果報(bào)告和估價(jià)技術(shù)報(bào)告存在多處錯(cuò)誤，請(qǐng)指明其中的 13處（每指明一處錯(cuò)誤得 3 分，本題全對(duì)得加分） XX在建工程房地產(chǎn)抵押價(jià)值評(píng)估報(bào)告 封面及目錄（略） 致委托方函（略） 估份師聲明（略） 估價(jià)的假設(shè)與限制條件（略） 房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果報(bào)告 一、

10、委托方（略） 二、 估價(jià)方（略） 三、 估價(jià)對(duì)象 1. 區(qū)位狀況（略） 2. 實(shí)物狀況（略） 3. 權(quán)益狀況（略） 四、 估價(jià)目的 為委托方以估價(jià)對(duì)象為抵押物向銀行申請(qǐng)抵押貸款提供抵押物市場價(jià)值參考。 五、 估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2005年 4月 18日 六、價(jià)值定義 本次估價(jià)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)，即估價(jià)結(jié)果為估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的公開市場的客觀合理價(jià)值。 七、估價(jià)依據(jù)（略） 八、估價(jià)方法 估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘，通過認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價(jià)的基礎(chǔ)方法，其中假設(shè)開發(fā)法中開發(fā) 完成后的價(jià)值采用市場法估價(jià) 九、估價(jià)結(jié)果

11、 經(jīng)測算，估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn) 2005年 4月 18日的客觀價(jià)值為人民幣 4794.52萬元。 大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整。 十、估價(jià)人員（略） 十一、估價(jià)作業(yè)日期 2005年 4月16日至 2005年4月22日 十二、估價(jià)報(bào)告應(yīng)用的有效期（略） 估價(jià)技術(shù)報(bào)告 一、個(gè)別因素分析（略） 二、區(qū)域因素分析（略） 三、最高最佳使用分析（略） 四、估價(jià)方法選用 估價(jià)對(duì)象為在建工程，估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘。認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，選用假設(shè)開發(fā)法、或本法作為本次估價(jià)的基本方法，其估 價(jià)技術(shù)路線如下： 1.根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》 ，具有投資開

12、發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)， 應(yīng)選取用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法因此選用假設(shè)開發(fā)法作為估價(jià)方法之一進(jìn)行估價(jià)。 根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，可將預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常的開發(fā)成本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤以及購買估價(jià)對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)， 求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 2.估價(jià)對(duì)象為在建工程，有明確的工程進(jìn)度和費(fèi)用投入，因此采用成本法作為估價(jià)方法之一。根據(jù)成本法的思路，以建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用、應(yīng)繳納 的稅金、正常開發(fā)利潤之和，求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。 3. 對(duì)以上兩種方法測算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值和單位價(jià)值

13、。 五、估價(jià)測算過程 （一）假設(shè)開發(fā)法分析測算過程 假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法 1.采用的公式： 估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值 -續(xù)建開發(fā)成本 -管理費(fèi)用 -投資利息 -銷售稅費(fèi) 2.估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的測算。 運(yùn)用市場法測算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。 市場法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。 對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚?以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。 （1）采用的公式： (2) 所選可比實(shí)例(表 1)o

14、表1 可比實(shí)例情況表 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象/ 比較項(xiàng)目 A B C 估價(jià)對(duì)象 項(xiàng)目名稱 X X苑 X X樓 X X園 X X園 項(xiàng)目坐落 X X新村X X號(hào) X X路X X號(hào) X X道X X號(hào) X X大道X X號(hào) 土地使用權(quán)取得方式 出讓 出讓 出讓 出讓 土地等級(jí) 住宅IV級(jí) 住宅川級(jí) 住宅川級(jí) 住宅"級(jí) 建筑結(jié)構(gòu) 鋼混高層 鋼混高層 鋼混高層 鋼混高層 規(guī)劃用途 住宅 住宅 住宅 住宅 成新狀況 十成新 十成新 十成新 交易狀況 正常 正常 正常 交易日期 2005.3 2005.3 2005.4

15、 成交價(jià)格 /（元 /m2 ） 3100 3100 2960 （3）交易情況修正?？杀葘?shí)例 A、B、C 均屬正常交易，交易情況無需修正，交易情況修正系數(shù)均為 100/100。 （4）交易日期調(diào)整。近期XX市房地產(chǎn)市場狀況穩(wěn)定，可比實(shí)例 A、B、c均屬近期交易，交易日期無需調(diào)整，調(diào)整系數(shù)均為 100/100。 （ 5）房地產(chǎn)狀況調(diào)整。因權(quán)益狀況相同，將房地產(chǎn)狀況調(diào)整分為區(qū)域因素、個(gè)別因素調(diào)整。 1） 區(qū)域

16、因素調(diào)整。根據(jù)可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例 A、 B、 C 的區(qū)域因素略好于估價(jià)對(duì)象。將區(qū)域因素調(diào)整的主要內(nèi)容與估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較。得到可比實(shí)例 A、 B、 C 區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)分別為： 100/101、 100/102、 100/103（具體比較情況見表 2）。 2） 個(gè)別因素調(diào)整。根據(jù)可比實(shí)例的具體情況，可比實(shí)例 A、 B、 C 的個(gè)別因素略差于估價(jià)對(duì)象，可比實(shí)例 C 的個(gè)別因素略優(yōu)于估價(jià)對(duì)象。將個(gè)別因素調(diào)接的主要內(nèi)容與 估價(jià)對(duì)象進(jìn)行打分比較，得到可比實(shí)例 A、B、C個(gè)別因素調(diào)整系數(shù)分別為 100/102、100/102、100/97 （具體比較情況見表 2）。 表 2 房地產(chǎn)狀

17、況具體調(diào)整 可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象 /房地產(chǎn)狀況 A B C 估價(jià)對(duì)象 區(qū) 域 因 素 商服繁華程度 20 21 20 20 交通條件 21 21 23 20 環(huán)境景觀 10 10 10 10 公共服務(wù)配套 10 10 10 10 發(fā)展規(guī)劃 10 10 10 基礎(chǔ)規(guī)劃 10 10 10 10 文件娛樂 10 10 10 1D 街道條件 10 10 10 10 合計(jì) 101 102 103 100 個(gè) 別 因 素 土地利用程度 20 20 20 20 臨路狀況 20 20

18、 20 20 設(shè)施設(shè)備 10 10 10 10 裝修狀況 10 10 10 10 平面布置 12 12 9 10 建筑結(jié)構(gòu) 10 10 10 10 樓棟朝向 10 10 10 10 面積大小、形狀 10 10 8 10 合計(jì) 102 102 97 100 （6）比較修正計(jì)算 可比實(shí)例 成交價(jià)材/ （元 /m2） 交易情況修正 交

19、易日期調(diào)整 區(qū)域因素調(diào)整 個(gè)別因素調(diào)整 比準(zhǔn)價(jià)格/ （元 /m2） A 3100 100/100 100/100 100/101 100/102 3009 B 3100 100/100 100/100 100/102 100/102 2980 C 2960 1000/100 100/100 100/103 100/97 2963 從測算結(jié)果來看，三個(gè)可比實(shí)例的比準(zhǔn)價(jià)格水平差異不大，因此采用簡單算術(shù)平均值作為市場法測算結(jié)果： (3009+2980+2963 ) /3=2984 元 /m2 39820.80m2。 (7)預(yù)計(jì)開發(fā)完成后的總價(jià)值。

20、估價(jià)對(duì)象規(guī)劃總建筑面積為 47799.8m2，其中地下建筑面積 7979m2作為設(shè)備用房等，不能對(duì)外銷售，可銷售建筑面積為 故估價(jià)對(duì)象預(yù)計(jì)建成后的總價(jià)值為： 2984 X 39820.80=11882.53 元 3?繼建開發(fā)成本的測算估價(jià)對(duì)象共 4棟，其中編號(hào)第28棟總建筑面積為 24578.00m2 (含地下建筑面積 3998.00m2),第21,22,23棟總建筑面積23221.80m2 (含地下建筑 面積3981.00m2)。經(jīng)現(xiàn)場查勘，第 28棟正在進(jìn)行地下混凝土澆筑工程，第 21、22、23棟正在進(jìn)行基礎(chǔ)灌注工程。 (1) 續(xù)建建筑安裝工程費(fèi)。根據(jù)XX市造價(jià)管理站《關(guān)于發(fā)

21、布XX市建筑安裝工程 2005年一季度造價(jià)指數(shù)的通知》 (XX建價(jià)字[2005]10號(hào)，鋼筋混凝土高層住宅樓 本期建安造價(jià)指標(biāo)為 873.18?970.2元/m2，本次評(píng)估取900元/m2。另外，依據(jù)以上文件，樁基礎(chǔ)增長率加值為 80元m2, —般水電安裝增加值為 30元/m2，消防設(shè)備及安 裝增加值為10元/m2，電梯及安裝增加值為 50元/m2，則續(xù)建工程成本為： 24578.00X(900.00+30+10+50) +23221.80X( 900+80+30+10+50) =4917.95 萬元 (2) 室外道路管網(wǎng)及綠化等工程費(fèi)。根據(jù)類似住宅的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，按用地面積取 30

22、元/m2,估價(jià)對(duì)象用地面積為 23667.00m2,則室外道路管網(wǎng)及綠化等工程續(xù)建成 本為： 30X 23667.00=71.00 萬元 (3) 估價(jià)對(duì)象的續(xù)建成本合計(jì) 4917.95+71.00=4988.95 萬元 4. 管理費(fèi)用主要包括工程續(xù)建過程中的管理人員工資等必要支出,按市場平均水平取續(xù)建成本的 3％。 4988.95X 3％=149.67 萬元 5. 銷售稅費(fèi)包括廣告宣傳費(fèi)用及營業(yè)稅等,依據(jù)類似項(xiàng)目平均標(biāo)準(zhǔn),取開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的 8％。 11882.-53X 8％=950.60 萬元 6. 開發(fā)利潤XX置業(yè)公司的投資直接成本利潤率 15%，續(xù)建成本為4988

23、, 95萬元， 開發(fā)利潤為： 4988.95X15%=748.34 萬元 7. 投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)主要包含契稅及印花稅等,為： 在建工程價(jià)值X 4.1%。 8. 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法的測算結(jié)果假設(shè)開發(fā)法的測算結(jié)果為： （11882.23-4988.95-149.67-950.60-748.34 ）（1+41％） =4846.27 萬元 （二）成本法分析測算過程 成本法是求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。本估價(jià)對(duì)象為在建工程，折舊為零。 采用的公式： 估價(jià)對(duì)象價(jià)格 =土地取得成本 +開發(fā)成本 +管理費(fèi)用

24、+投資利息 + 銷售稅費(fèi) + 開發(fā)利潤 1. 土地取得成本 運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格，并測算相關(guān)稅費(fèi)。 土地取得成本單價(jià)=1717.18元/m2 （計(jì)算過程略） 估價(jià)對(duì)象用地面積為 23667.00m2，則估價(jià)對(duì)象土地總價(jià)為： 1717.18 X 23667.00=4064.05 萬元 2. 開發(fā)成本 （1 ）勘察設(shè)計(jì)等前期工程費(fèi)及開發(fā)建設(shè)過程中的稅費(fèi)為： 39.82 萬元（計(jì)算過程略） （2） 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)。基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)包括所需的道路、排水、供電、通信、燃?xì)?、熱力等的建設(shè)費(fèi)。根據(jù)XX市近期公布的收費(fèi)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 為80元/m2 （按建筑面積

25、），則合計(jì)318.57萬元。 （3） 建筑安裝工程費(fèi)。估價(jià)對(duì)象已建部分建筑安裝工程費(fèi)為 196.62萬元，則估價(jià)對(duì)象開發(fā)成本為： 39.82+318.57+196.62=555.01 萬元 3. 管理費(fèi)用 管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等。經(jīng)調(diào)查，管理費(fèi)一般為開發(fā)成本的 2%?4%,本次評(píng)估取其中問值，即按開發(fā)成本的 3%計(jì)?。? 555.01 X 3% =16.65 萬元 4. 投資利息 按正常開發(fā)進(jìn)度,整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期為 1.5年,假設(shè)資金在開發(fā)周期內(nèi)均勻投入,利率取一年期貸款利率 5.76%。 555.01X [（1+5.76%） 1 .5/2-1]=23.8

26、1 萬元 5. 銷售稅費(fèi) 估價(jià)對(duì)象尚未進(jìn)入預(yù)售或銷售階段,故不考慮銷售稅費(fèi)。 6. 開發(fā)利潤 經(jīng)調(diào)查，XX市同類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的直接成本平均利潤為 15%，本次評(píng)估取利潤率 15%。 555.01X 15%=83.25 萬元 7. 運(yùn)用成本法的估價(jià)結(jié)果 4064.05+555.01+1665+23.81+83.25=4742.77 萬元 六、估價(jià)結(jié)果確定 50%, 運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法測算的價(jià)格為 4846.27 萬元,運(yùn)用成本法測算的價(jià)格為 4742.77萬元。根據(jù)估價(jià)目的, 確定假設(shè)開發(fā)法估價(jià)結(jié)果權(quán)重為 50%,成本法估價(jià)結(jié)果權(quán)重為 則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為： 4846.27

27、X 50%+4727.77X 50%=4792.52 萬元 則估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)價(jià)值為人民幣 4792152 萬元，大寫人民幣肆仟柒佰玖拾肆萬伍仟貳佰元整 附件（略） 四、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯(cuò)誤（本題 10 分。錯(cuò)處不超過 4 個(gè)，后面應(yīng)用前面的錯(cuò)誤計(jì)算結(jié)果導(dǎo)致的錯(cuò)誤不再算作錯(cuò)誤。如將正確的內(nèi)容改錯(cuò)，則每改錯(cuò) 一處倒扣 2.5 分。本題最多扣至 0 分） 對(duì)某新建成的寫字樓進(jìn)行估價(jià)，估價(jià)人員掌握了在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的相關(guān)資料（見下表） ，并用收益法評(píng)估該寫字樓的市場價(jià)值。 估價(jià)對(duì)象相關(guān)資料 名稱 數(shù)值 名稱 數(shù)值 總建筑面積 25000m2 房屋重置價(jià)格 2000 元

28、/m2 可出租建筑面積 22000m2 房屋耐用年限 50 年 設(shè)備用房建筑面積 2500m2 房屋維修費(fèi)率 /年 房屋重置價(jià)格的 2% 管理用房建筑面積 500m2 月物業(yè)管理費(fèi) 5 元/m2 營業(yè)稅及附加率 5.55% 土地剩余年限 45年 接租金收入計(jì)的房產(chǎn)稅率 12% 年報(bào)酬率 5% 平均正?？罩寐? 10% 管理費(fèi)用率（含保險(xiǎn)費(fèi)、租賃費(fèi)用） 租金的3% 可出租建筑面積的月租金（不含物業(yè)管理費(fèi)） 50 元/m2 估價(jià)對(duì)象相關(guān)資料 估價(jià)測算如下（節(jié)選） （一）年有效毛收入 22000X ( 50+5) X 12X ( 1-10%) =1

29、3068000 元 （二） 年運(yùn)營費(fèi)用 1 ?年維修費(fèi)用 25000 X 2000 X 2%=1000000 元 2?年管理費(fèi)用 年管理費(fèi)用二年有效毛收入X管理費(fèi)用率 +管理用房租金損失 =13068000 X 3%+500X 50%=692040 元 3?年?duì)I業(yè)稅及附加 年?duì)I業(yè)稅及附加 =13068000 X 5.55% =725274元 4?年運(yùn)營費(fèi)用小計(jì) 年運(yùn)營費(fèi)用=1000000+692040+725274=2417314 元 （三） 年凈收益 年凈收益=（一）項(xiàng)-（二）項(xiàng)=13068000-2417314=10650686 元 （四） 估價(jià)結(jié)果 參考答案

30、 、問答題 （一）答： 1. 在估價(jià)程序上應(yīng)特殊注意： （1）被拆遷人不允許估價(jià)人員進(jìn)入酒樓實(shí)地查勘，估價(jià)人員應(yīng)做好無利害關(guān)系第三人見證工作（未說明無利害關(guān)系給 0 分）并在報(bào)管中做出相應(yīng)說明。 （2）估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將分戶初步估價(jià)結(jié)果向被拆遷人公示 7 日，并進(jìn)行現(xiàn)場說明。 （3）公示期滿后一估價(jià)機(jī)構(gòu)將整體估價(jià)報(bào)告和分戶估價(jià)報(bào)告提交委托人并由委托人向被拆遷人轉(zhuǎn)交分戶報(bào)告。 2. 被拆遷房屋室內(nèi)自行裝飾裝修補(bǔ)償金額由拆遷人和被拆遷人協(xié)商確定：協(xié)商不成的，可以通過委托評(píng)估機(jī)構(gòu)確定。 3. 拆遷估價(jià)不考慮房屋租賃因素的影響。 （或按完全產(chǎn)權(quán)評(píng)估） （二）答： 1?估價(jià)機(jī)構(gòu)沒有義務(wù)將估價(jià)

31、結(jié)果告知借款企業(yè)：估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)將評(píng)估結(jié)果提交法院，由法院將評(píng)估結(jié)果告知債權(quán)債務(wù)執(zhí)行雙方當(dāng)事人（或：①估價(jià)機(jī)構(gòu)不需要向委托方之 外的第三方提供估價(jià)結(jié)果；②估價(jià)機(jī)構(gòu)僅對(duì)委托人負(fù)責(zé)；③法院是委托人，借款企業(yè)不是委托人） 。 2?拍賣保留價(jià)由法院確定，應(yīng)以評(píng)估價(jià)格為基礎(chǔ)確定。 3?應(yīng)注意以下費(fèi)用： （ 1 ）拍賣機(jī)構(gòu)傭金； （ 2 ）補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金； （ 3）房地產(chǎn)交易相關(guān)稅費(fèi)； 4）估價(jià)機(jī)構(gòu)的評(píng)估費(fèi)用； （三）答 1. 錯(cuò)誤 （1）由于三個(gè)交易實(shí)例經(jīng)營規(guī)模不同，其中與估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模差異較大的交易實(shí)例不宜作可比實(shí)例； （2）未說明三個(gè)交易實(shí)例的凈收益是否屬于客觀收益；

32、 （3）不應(yīng)采用年總凈收益，而應(yīng)采用單位面積的年凈收益； （4）不應(yīng)選用 350 萬元作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益（或應(yīng)采用三個(gè)可比實(shí)例的平均值作為估價(jià)對(duì)象的年凈收益） 2. 具體可選擇過去數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，未來數(shù)據(jù)簡單算術(shù)平均法，或未來數(shù)據(jù)資本化公式法確定。 二、單項(xiàng)選擇題 （一） 1.A 2. D （關(guān)于凈收益的， D 為利潤總額、折舊和財(cái)務(wù)費(fèi)用，再扣減商業(yè)利潤） 3. C 4. D （關(guān)于保險(xiǎn)評(píng)估3500萬元的，D為保險(xiǎn)金額不能超過 3500萬元） （二） 5.B （關(guān)于小區(qū)減值的，B為綠地率減少） 6. D （關(guān)于小區(qū)增值的，D為交通條件改善） 7. C （關(guān)于小區(qū)估價(jià)

33、的， C為改變前后分別估價(jià)，求差額） （三） 8.B （關(guān)于出幾個(gè)報(bào)告的， B 為出兩份報(bào)告） 10.B （關(guān)于乙廠區(qū)土地估價(jià)的， B為市場價(jià)格扣減土地出讓金） 三、指錯(cuò)題 1. 結(jié)果報(bào)告缺估價(jià)原則； 2. 結(jié)果報(bào)告中缺少估價(jià)方法定義； 3. 技術(shù)報(bào)告缺市場背景分析； 4. 假設(shè)開發(fā)法公式錯(cuò)，未扣除銷售費(fèi)用、開發(fā)利潤和購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅 1 5. 市場法中個(gè)別因素修正錯(cuò)誤，修正系數(shù)取值與個(gè)別因素描述不一致； 6. 可比實(shí)例 B、C 與估價(jià)對(duì)象的土地等級(jí)不同，未作修正（應(yīng)加以修正） ； 7. 開發(fā)完成后總價(jià)計(jì)算有錯(cuò)誤，未分析或說明地下室設(shè)備用房部分面積是否計(jì)入總面積；

34、或地下室面積不能對(duì)外銷售，未說明可比實(shí)例是否也是一樣； 8?續(xù)建工程中的建安工程費(fèi) 900元/m2，是否與實(shí)際工程進(jìn)度相符未作說明（或續(xù)建取值 900元/m2缺少具體說明）； 9.假設(shè)開發(fā)法中未扣除轉(zhuǎn)業(yè)費(fèi)、開發(fā)過程中的稅費(fèi)； 10假設(shè)開發(fā)法中未扣減利息； 11?假設(shè)開發(fā)法計(jì)算開發(fā)利潤的直接成本利潤率不應(yīng)采用xx置業(yè)公司的； 12?假設(shè)開發(fā)法計(jì)算開發(fā)利潤計(jì)算錯(cuò)誤，未計(jì)算購買估價(jià)對(duì)象的投資利潤； 13?成本法基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)計(jì)算有誤，建筑面積取值不對(duì)； 14?成本法中管理費(fèi)用計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，其中未計(jì)土地取得成本; 15?成本法中投資利息計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，其中未計(jì)土地取得成本; 16?成本法中

35、投資利息的計(jì)息周期不應(yīng)該是整個(gè)項(xiàng)目開發(fā)周期； 17?成本法中應(yīng)該考慮銷售稅費(fèi)； 18?成本法中開發(fā)利潤的計(jì)算基數(shù)錯(cuò)，其中未計(jì)土地成本； 19?估價(jià)結(jié)果的確定過程缺少必要的綜合考慮，或理由不充分； 20?估價(jià)結(jié)果缺少單價(jià)。 四、改錯(cuò)題 1 ?有效毛收入的計(jì)算不應(yīng)包括物業(yè)費(fèi) 22000X 50X 12X ( 1-10%) =11880000 元 2?管理用房未出租不應(yīng)算空置 年管理費(fèi)用二年有效毛收入X 3%=13068000 X 3% =392040元 3. 遺漏房產(chǎn)稅 房產(chǎn)稅：有效毛收入X 12 % =13068000 X 12 % =1568160元 年費(fèi)用合計(jì)： 4項(xiàng)：1000000+356400+725274+1425600=3507274 元 年凈收益=11880000-3507274=8372726 元 4?估價(jià)結(jié)果中計(jì)算收益年限取值錯(cuò)誤，應(yīng)為 45年。