《中國東營房地產(chǎn)賣方市場調(diào)研報告50頁》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《中國東營房地產(chǎn)賣方市場調(diào)研報告50頁（51頁珍藏版）》請在裝配圖網(wǎng)上搜索。

1、中國東營 房地產(chǎn)賣方市場調(diào)研報告 目 錄前言6第一部分 住宅類項目第一章 西城住宅類項目一、 西城概況二、 在售住宅項目及調(diào)研分析u 北海嘉園u 華安榮寓u 勝中碧水園u 海韻陽光u 萬家新城u 香格里拉u 天籟華都u 勝運家園u 仁恒名邸u 東澤百合廣場u 海通時代康橋u 天業(yè)盛世龍城u 水岸華庭第二章 新區(qū)住宅類項目一、 新區(qū)概況二、 在售住宅項目及調(diào)研分析u 格林楓景u 海信盈城u 錦繡龍城u 華都橄欖城 u 陽光水韻u 綠洲國際花園u 望海御苑u 海通駿景u 盛大花園第三章 東城住宅類項目一、 東城概況二、 在售住宅項目及調(diào)研分析u 鳳凰國際城u 國際新城u 錦城佳園u 麗景國際u 龍

2、熙新都u 金辰聚豪苑u 涌金門u 都市中心u 金辰永興花園u 都市新天地u 科達遠鑒u 科達易尚u 雅仕方舟麗墅u 陽光100城市麗園u 德泰家園u 天華家園u 偉浩春天花園u 奧林匹克花園u 瑞璟國際公館u 英威花園u 書香苑u 大海鑫天地u 水岸名都u 萬達高爾夫花園u 東辰鑒墅u 明月豪庭u 楓情水岸u 新新家園第二部分 寫字樓項目一、 在售項目及調(diào)研分析u 鑫都財富中心u 華納大廈u 河濱花園（寫字樓部分）u 東趙大廈u 四方大廈u 萬達國際大廈第三部分 商業(yè)類項目一、 在售項目及調(diào)研分析u 金大地裝飾城u 黃河口文化市場u 清風(fēng)湖步行街u 偉浩假日廣場u 銀座城市廣場u 眾成時代中心

3、第四部分 東營房地產(chǎn)項目的區(qū)域特征第五部分 品牌地產(chǎn)在東營一、 陽光100二、 萬達地產(chǎn)三、 天業(yè)股份四、 海信地產(chǎn)第六部分 結(jié)束語前 言東營是一個年輕的城市，城市的年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，購買力不容忽視。同時，油田作為目前的支柱產(chǎn)業(yè)，對城市規(guī)劃有著不可忽視的影響，由此形成了東、西城以及新區(qū)的城市布局。我們的調(diào)研分區(qū)域繼而覆蓋整個東營地區(qū)，由點及面，兼顧區(qū)域特征。 本司派專人通過電話、走訪、座談等形式，調(diào)研東營全部在售樓盤，內(nèi)容包括樓盤的各個方面，形成對東營整個房地產(chǎn)賣方市場的通盤印象。本報告根據(jù)物業(yè)類型分為住宅篇、商業(yè)篇、寫字樓篇，并具體分析各物業(yè)類型下的房地產(chǎn)項目，從宏觀及微觀的角度透視東營

4、房地產(chǎn)賣方市場。 本文觀點僅為本司項目參考之用。第一部分 住宅類項目根據(jù)城市的人口結(jié)構(gòu)，增量的市場需求是可以大致估算的。東營城市人口數(shù)量和結(jié)構(gòu)構(gòu)成，產(chǎn)生的自住需求有限，但東營市場有其特殊性，這在前期我司所做的房地產(chǎn)買方市場調(diào)研報告中深入闡述過，自住需求以改善居住環(huán)境為主要購房目的。東營市場沒有經(jīng)過劇烈的變動，需求一直處在勻速累積中，這樣的市場無論供還是需都是理性的，這種理性是因為東營產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的特殊性所決定，有其個性，但放到整個全國市場這種個性又具有普遍性，即所謂的房地產(chǎn)泡沫只是集中在為數(shù)極少的特色城市，這些城市或是依賴政治，或是經(jīng)濟窗口，或是知名旅游地，大多具備話題性，遂成為投資的熱點，其它地

5、區(qū)的房地產(chǎn)受這樣的大環(huán)境影響也有價格上的上升，但上升幅度遠不及熱點城市，加之基點較低，尚處在當(dāng)?shù)乜腿旱南M承受力內(nèi)，因此可以說理性的供需具有普遍性，這也為我們調(diào)研東營市房地產(chǎn)市場提供了動力。第一章 西城住宅類項目第一節(jié) 西城概況西城作為東營的城市中心，歷來被油城人民成為“基地”，在人民心目中有絕對的地位，具體體現(xiàn)在完善的城市配套以及成熟的商業(yè)氛圍，也是房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域，同時此區(qū)域可開發(fā)土地有限，房地產(chǎn)開發(fā)逐漸向高密度項目發(fā)展，出現(xiàn)了一批小高層、高層項目。在價格和品質(zhì)上居于東營房地產(chǎn)的中高端位置。第二節(jié) 在售項目及調(diào)研分析整體區(qū)域的特征是由局部的點線結(jié)合形成，體現(xiàn)在西城，又有中心線路和周邊區(qū)

6、域的差別。以濟南路商業(yè)街為基點，輻射周邊，本司將根據(jù)具體線路區(qū)域依次介紹各個房地產(chǎn)在售項目。濟南路商業(yè)街沿線共有眾成時代中心、鑫都財富中心、華納大廈三個在售項目，均為高層寫字樓，后面將在寫字樓項目篇章里著重介紹。距離中心商業(yè)街較近的線路，分別為北一路、北二路以及黃河路，也是西城住宅項目集中的區(qū)域。北二路沿線在售項目有：北海嘉園、華安榮寓、勝中碧水園、天籟華都、萬家新城、香格里拉、海韻陽光，樓盤信息詳列如下：項目名稱北海嘉園項目地址東營市西城北二路705號銷售中心地址東營市西城北二路705號銷售電話0546-7782777/7782778開發(fā)商東營市北海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計公司東營市勝方建

7、筑工程設(shè)計有限公司策劃/廣告公司北京菩提房產(chǎn)顧問工作室物業(yè)管理公司勝利石油管理局勝中社區(qū)物業(yè)占地面積8000米建筑面積2956米內(nèi)部配套毛坯、部分精裝修綠化率38%左右開盤時間2007年11月底均價4280元車位部分車庫商鋪價格未定樓層差80-50元/付款方式及折扣首次置業(yè)30，二次置業(yè)40戶型面積戶型面積一室一廳一衛(wèi)61.7三室兩廳兩衛(wèi)132三室兩廳一衛(wèi)98.3四室兩廳兩衛(wèi)150.9三室兩廳一衛(wèi)113.09銷售率推廣主題地標(biāo)上品官邸，收藏傳世榮耀該項目處于北二路與西二路交匯處，屬于商業(yè)中心輻射區(qū)域內(nèi)，配套齊全，周圍有一定商業(yè)氛圍，利于后期社區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的銷售。產(chǎn)品本身戶型面積設(shè)計較為全面，滿足

8、不同置業(yè)需求。項目本身沒有太大問題，部分精裝修房源已由開發(fā)商及關(guān)系企業(yè)內(nèi)部消化，但一直沒有公開對外銷售，售樓處開放至今一直在做客戶積累。由于未銷售，售樓處工作人員較少，且工作熱情不高，賣場氛圍欠缺。項目圍擋畫面混亂，與售樓處形象不統(tǒng)一，削弱了項目的視覺傳達力。項目名稱華安榮寓項目地址東營市東營區(qū)北二路189號開發(fā)商東營市華安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計公司東營市勝方建筑工程設(shè)計有限公司營銷代理公司上海麥點營銷機構(gòu)物業(yè)管理公司勝中物業(yè)管理公司物業(yè)類型小高層 毛坯銷售中心地址東營市西城北二路189號銷售電話0546-8512777/8232277占地面積2.1萬建筑面積4.2萬容積率2.0綠化率38

9、%左右起價3050元/均價3800元/總體銷售率75左右開盤時間一期07年，二期08年7月戶型面積（）戶型面積（）四室兩廳兩衛(wèi)165三室二廳二衛(wèi)130三室二廳一衛(wèi)113三室二廳二衛(wèi)147三室兩廳兩衛(wèi)115目標(biāo)客戶來源投資或二次置業(yè)人群推廣主題該項目分2期建設(shè)，在售為二期項目，與“北海嘉園”相對，配套設(shè)施完善，生活便利。戶型設(shè)計上考慮二次置業(yè)人群以及投資業(yè)戶，面積較大，造成客戶面狹窄，目前所剩房源中各個戶型都有。項目名稱勝中碧水苑項目地址西城供水公司院內(nèi)銷售中心地址西城黃河路686號（地宮西側(cè)）勝中地產(chǎn)營銷中心銷售電話0546-8773803 8777281開發(fā)商勝中房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司建筑規(guī)

10、劃設(shè)計東營勝方策劃推廣香港聯(lián)智營銷機構(gòu)物業(yè)管理公司油田勝中社區(qū)物業(yè)公司物業(yè)類型多層5F+閣樓 共十棟占地面積23251.62建筑面積21671戶數(shù)300戶容積率0.932綠化率32.6棟數(shù)10棟多層最高價3200元/（2樓）均價戶型三室二廳一衛(wèi)面積110和128結(jié)構(gòu)框架交付時間09年上半年付款方式及折扣首次置業(yè)30，二次置業(yè)40推廣主題廣告推廣濟南路設(shè)廣告牌，另在項目緊鄰的社區(qū)道路設(shè)道旗。位于碧水園的北面，社區(qū)集中，距主干道較遠，鄰供水公園，周邊環(huán)境較為安靜，適于居住。學(xué)校有幼兒園、中學(xué)、大學(xué)，學(xué)區(qū)效應(yīng)明顯。緊鄰供水公司，客群穩(wěn)定。但項目占地較小，建筑密度大，樓間距小，采光及綠化等方面欠缺。

11、項目名稱海韻陽光（一期在售）項目地址東營市西二路東濰坊路南銷售中心地址東營市西二路東濰坊路南銷售電話0546-8272666/8272999開發(fā)商東營市大成房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司建筑設(shè)計公司青島城鄉(xiāng)建筑院設(shè)計有限公司景觀設(shè)計公司上海百致建筑設(shè)計有限公司物業(yè)管理公司勝中社區(qū)薈萃物業(yè)物業(yè)類型一期：多層 洋房（400戶） 二期：高層 社區(qū)商業(yè) （一期：年底交付）占地面積7490建筑面積67066容積率1.26綠化率36.9%內(nèi)部配套廚衛(wèi)墻磚到頂，雙氣三線、地暖均價2800元/（多層）3500元/（洋房）樓層差80元/車庫價格2500元/車庫面積17-31（車庫、地面停車位）儲藏室1300元/戶型面積

12、（）戶型面積（）二室二廳一衛(wèi)101.14/103.18/104.88/92.66/94.52/96.07三室二廳二衛(wèi)130.66/143.02/143.75/138.10/138.22/143.39/144.68/147.62/149.23三室二廳一衛(wèi)119.54四室二廳二衛(wèi)178.04/178.46/181.99主題語水岸園林 海韻風(fēng)情價格優(yōu)惠無項目名稱天籟華都項目地址東營西城西二路勝華轉(zhuǎn)盤北500米路西開發(fā)商東營區(qū)城市建設(shè)綜合開發(fā)公司規(guī)劃設(shè)計公司中國建筑設(shè)計研究院物業(yè)管理公司東營陽光物業(yè)管理有限責(zé)任公司策劃公司廣告公司東營陽光房地產(chǎn)銷售有限責(zé)任公司物業(yè)類型住宅配單體商業(yè)。磚混合，框架結(jié)構(gòu)、

13、地暖銷售中心地址西二路勝華轉(zhuǎn)盤北500米路西銷售電話8795222、8796555占地面積24萬建筑面積21萬容積率0.88綠化率33%建筑密度22.2%銷售率65左右開盤時間2007年11月，2008年3月封頂價格小高層：3080元/（起價）最高價：3500元/多層：2590元/首層：2960元/五層：2500元/層差80元/車庫價格集中停車位。價格未定1780元/1480元/閣樓價格無閣樓，為防潮層戶型面積（）108/122.94/147.46(多層) 98.27/123.63(小高層)目標(biāo)客戶來源首次置業(yè)客戶媒體選擇圍擋 燈桿旗推廣主題西三路上 廣利河畔安個家價格走向低開高走現(xiàn)推3號樓小

14、高層，1、2層免電梯費物業(yè)費及電梯費多層：0.4元/、小高層：0.7元/及35元/戶/月項目名稱萬家新城項目地址西城西二路華八井東面開發(fā)商山東萬家建設(shè)有限公司物業(yè)管理公司勝中社區(qū)薈萃物業(yè)全程營銷深圳瑞爾特房地產(chǎn)顧問機構(gòu)銷售中心地址西城西二路華八井東面銷售電話0546-8275777/8275888物業(yè)類型一期：多層 二期：小高層 商業(yè)占地面積24萬建筑面積21萬容積率1.05綠化率35.2%內(nèi)部配套廚衛(wèi)墻磚到頂，雙氣三線，中空玻璃窗，防盜門，地暖。認(rèn)購時間2007.05.19開盤時間2007.12.02銷售率75左右， 100一下小戶型為銷售主力，剩余110及120以上戶型面積均價2800元/

15、最高價3880元/樓層差3050元/付款方式及折扣首次置業(yè)30，外地40，二次40戶型面積（）戶型面積（）兩室兩廳一衛(wèi)（閣樓）75.92三室兩廳一衛(wèi)122.61三室兩廳一衛(wèi)（閣樓）100.73三室兩廳二衛(wèi)133.36三室兩廳一衛(wèi)110.45三室兩廳二衛(wèi)140.5總體銷售率75左右目標(biāo)客戶來源首次置業(yè)群體和投資客戶。優(yōu)惠活動迎奧運2008.8.1720日 購房優(yōu)惠2008元。推廣主題好房子 好日子項目名稱香格里拉項目地址西二路與濰坊路交匯之處開發(fā)商東營海盟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司規(guī)劃設(shè)計公司美國開樸設(shè)計建筑設(shè)計公司美國開樸建筑設(shè)計顧問公司物業(yè)管理公司勝利油田玉山物業(yè)策劃公司北京君聯(lián)東方房地產(chǎn)營銷機構(gòu)銷

16、售中心地址西二路往北小肥蛤酒店北30米香格里拉售樓處銷售電話0546-8210188/8210288占地面積20000建筑面積63000建筑結(jié)構(gòu)框架目標(biāo)客戶來源首次置業(yè)人群容積率1.12綠化率36 .8%內(nèi)部配套毛坯、地暖交付時間2008.12開盤時間2007年10月銷售率60%左右，100為銷售主力均價2900元/最高價3500元/（洋房）樓層差30、50元左右付款方式及折扣按揭：9.9折/一次付：9.8折車庫價格21左右、2650元/閣樓價格無閣樓，頂層客廳挑空儲藏室16、1300元露臺分布二層及頂層西單元西戶戶型面積面積配比二室二廳一衛(wèi)80-95/75-90/80-90主流戶型三室兩廳二

17、衛(wèi)105-125/135-145三室兩廳一衛(wèi)105-120推廣主題香格里拉 夢中的家營銷活動購房有折扣天籟華都、海韻陽光、萬家新城以及香格里拉四個項目分布較為集中，未來將形成居住片區(qū)，項目多，對客戶來說選擇余地較大，可對比性強，因此，本區(qū)域?qū)蛻粲形?。但本區(qū)域物業(yè)類型單一，目標(biāo)客群重復(fù)，項目間存在激烈競爭，對各項目來說銷售難度增加。加之周邊配套尚不完善，居住舒適性較低，一定程度上抑制了客戶的購房熱情。項目案場營銷各有千秋，天籟華都以及香格里拉更注重客戶的項目體驗上，配有看房車，力爭將客戶帶到樓盤，實地感受。萬家新城的廣告意識相對較強，組織促銷活動、派發(fā)單頁等，對到訪客戶的跟蹤上較為主動。

18、相比而言，海韻陽光的案場是最為氣派，裝修最為豪華的，但案場氛圍不足，大廳空曠，顯得冷清。除香格里拉外，其它項目均規(guī)劃了社區(qū)商業(yè)，對區(qū)域的物業(yè)形態(tài)上有補充，但對于各個項目來說商業(yè)定位更為重要，若定位得當(dāng)，商業(yè)可實現(xiàn)互補，迅速積聚人氣。若定位重復(fù)，而樓盤入住率又不高的情況下，社區(qū)配套商業(yè)設(shè)施的養(yǎng)成期將會被無限放長，對開發(fā)商、業(yè)戶來說都不是一件好事情。北一路周邊受限于土地，項目向東分布。主要有：項目名稱仁恒名邸項目地址黃河路與燕山路交匯處銷售中心地址項目所在地銷售電話0546-8799777 2921111開發(fā)商東營仁恒置業(yè)有限公司投資商香港里奧集團營銷代理誠天下物管公司暫定開發(fā)商周邊配套七中、實驗

19、小學(xué)、中心醫(yī)院、振華、銀座、農(nóng)貿(mào)市場、現(xiàn)河衛(wèi)生所、交通醫(yī)院、汽車東站、公交西站、油田一中建筑面積4.4萬戶數(shù)住宅238戶，商鋪15戶開盤時間2007年8月28日入住時間2009年5月前起價3600元/銷售率住宅75%，商業(yè)70%綠化率40容積率商住4.0，住宅2.3建筑框架 17F優(yōu)惠一次性付款9.8折戶型面積95-141 復(fù)式 154-204推廣主題繁華領(lǐng)地 精銳生活廣告黃河路沿街道旗銷售案場積極有序 歐式風(fēng)格項目以高層住宅為主，附建沿街黃金商鋪、商務(wù)寫字樓及sohu公寓，兼顧居住、經(jīng)商、辦公三重奏，圍繞小區(qū)中央大型中心休閑廣場合理布局，一梯兩戶/三戶，面積多樣，可滿足不同置業(yè)需求，美中不足

20、的是戶型設(shè)計不合理，造成部分面積浪費。項目名稱東澤百合廣場項目地址黃河路、西三路交叉口銷售中心地址黃河路南、西三路東，項目所在地，毛坯交付銷售電話0546-8131888開發(fā)商投資商營銷代理廣告推廣大洋企劃物管公司物業(yè)類型高層(19層) 商鋪(2-3層) 寫字樓(15-20層)；框架結(jié)構(gòu)占地面積1.6萬平米左右銷售率住宅已銷售80%，商鋪剩余6套綠化率30%容積率2.72開盤時間入住時間起價3008元/最高價4388元/戶型面積三房兩廳一衛(wèi)。128、125兩種面積類型推廣主題廣告沿街道旗 圍擋銷售案場案場陳舊項目名稱盛運家園項目地址東營市西城銷售中心地址西四路西運輸公司南50米處聚龍亨市場對面

21、銷售電話0546- 85511578555797開發(fā)商東營盛運家園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資商東營德運恒置業(yè)（集團）有限公司物業(yè)管理公司勝中社區(qū)薈萃物業(yè)管理有限公司占地面積130065建筑面積一期建筑面積38000余平方米開盤時間未定容積率0.22起價3910元/綠化率48付款方式及折扣情景洋房首付30，別墅50戶型情況72戶情景洋房、133戶聯(lián)排別墅組成項目名稱海通時代康橋項目地址銷售中心地址銷售電話開發(fā)商投資商營銷代理物管公司物業(yè)類型勝中薈萃物業(yè)建筑面積戶數(shù)開盤時間入住時間起價銷售率30%綠化率容積率建筑優(yōu)惠戶型面積推廣主題運動就在家門口廣告銷售案場項目名稱天業(yè)盛世龍城項目地址東營市西城東趙村

22、舊址，南臨黃河路，北靠北一路與嬉水公園相隔。開發(fā)商山東天業(yè)恒基股份有限公司規(guī)劃設(shè)計公司建筑設(shè)計公司景觀設(shè)計公司策劃公司物業(yè)管理公司銷售中心地址東營區(qū)東趙大廈一樓銷售電話0546-8970888占地面積400畝建筑面積50萬平方米容積率1.8綠化率42%左右內(nèi)部配套認(rèn)購時間開盤時間銷售率均價最高價樓層差付款方式及折扣車庫價格閣樓價格戶型面積面積配比60758698107118126142155總體銷售率目標(biāo)客戶來源媒體選擇推廣主題營銷活動黃河路沿線已成為一個新興的房地產(chǎn)板塊，該區(qū)域在配套、地理位置上有一定優(yōu)勢，黃河路貫穿東西城，與西城中心路濟南路相接，與東城行政中心相連，是交通主干道。車流較大，

23、也有一定人流量，未來發(fā)展前景看好。該區(qū)域樓盤物業(yè)類型較為豐富,住宅僅占其中一般左右，因此，區(qū)域房地產(chǎn)項目形成互補，從各個方面積聚人氣。此區(qū)域住宅項目目標(biāo)客群層次清晰，有針對二次置業(yè)人群，如東澤百合廣場；還有以首次置業(yè)人群為主要目標(biāo)的，如仁恒名?。涣碛袆龠\家園別墅項目，以追求居住舒適的中高端客群為目標(biāo)對象；而海通時代康橋，由于位置較其他項目偏西，將價格與產(chǎn)品定位在了中低端、首次置業(yè)人群上。這樣的項目類型分布，滿足多層次客戶需要的同時，豐富了區(qū)域房地產(chǎn)市場，提升了區(qū)域居住價值。眾成格林楓景以及海信盈城作為本區(qū)域的大盤，也具有各自的亮點。項目名稱眾成格林楓景項目地址南臨菏澤路，北臨為規(guī)劃西五號路，東

24、面是西一路，西接太行山路銷售中心地址項目所在地銷售電話05468175888 8175889開發(fā)商山東眾成地產(chǎn)有限公司營銷代理物管眾成物業(yè)建筑類型5棟多層、疊拼、聯(lián)排、獨棟內(nèi)部配套智能“一卡通”， 閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)，室內(nèi)防盜系統(tǒng)，可視對講系統(tǒng)，電子巡更系統(tǒng)，紅外報警周界防范系統(tǒng)。占地面積233450 分三期。開發(fā)由西向東推進。建筑面積23萬綠化率35物業(yè)費1.0元/左右戶型面積戶型面積總體銷售率目標(biāo)客戶來源油城高端客戶付款方式及折扣首付50推廣主題親水 親地 親自然廣告推廣高炮 道旗 網(wǎng)站 平面格林楓景以占地350余畝的規(guī)模，豐富的住宅類型，成為區(qū)域大盤，占據(jù)中高端住宅市場，但項目存在避免不了

25、了的問題，項目南面緊鄰熱電廠，一定程度上影響項目檔次。但該項目產(chǎn)品塑造上的細(xì)節(jié)處理可以適當(dāng)?shù)膹浹a項目不足。周邊配套不足，也削弱了項目的競爭力，該項目還需要經(jīng)過市場培育，方可實現(xiàn)增值。項目名稱海信盈城項目地址西一路以西，黃河路以南，菏澤路以北，東區(qū)六路以東銷售中心地址西一路以西，黃河路以南，菏澤路以北，東區(qū)六路以東銷售電話05468916699 8916677開發(fā)商青島海信房地產(chǎn)股份有限公司規(guī)劃設(shè)計深圳大學(xué)設(shè)計研究院物業(yè)管理公司勝利油田玉山物業(yè)占地面積13萬建筑面積12.09萬開盤時間2006年10月容積率1.0均價3300元/最高價4150元/綠化率45戶數(shù)1100戶付款方式及折扣首次置業(yè)30

26、，二次置業(yè)40?？傮w銷售率75戶型面積95、113、120、130、150、220平米推廣主題毗鄰城市水源 生態(tài)園林社區(qū)本項目產(chǎn)品戶型設(shè)計緊湊，面積在90110間的主力戶型與適中的價格吸引部分首次置業(yè)人群，項目處于濕地帶，在外部生態(tài)環(huán)境上有亮點。對面即是新運營的東營長途汽車總站，人員流動性大，項目因此可獲升值，但周邊人員復(fù)雜對于長期居住業(yè)主來說又會帶來多方面的問題。一把雙刃劍，端看市場的接受度。第二章 新區(qū)住宅類項目一、 新區(qū)概況新區(qū)位于東西城中部對接地區(qū)，新區(qū)規(guī)劃用地面積約312公頃，總建筑面積約171萬平方米，其中行政辦公區(qū)建筑總面積25萬平方米，建成后可容納5000人辦公，近2.4萬人居

27、住。城市規(guī)劃中屬于政府辦公及生活區(qū)，配套設(shè)施完善，環(huán)境優(yōu)美，商業(yè)的后續(xù)發(fā)展將為本區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)積蓄力量。東接?xùn)|城，西接西城，是東西城間交通必經(jīng)之地，地理位置上具有得天獨厚的優(yōu)勢。此區(qū)域的發(fā)展既可作為兩個城區(qū)之間的過渡，亦可利用區(qū)域優(yōu)勢帶動周邊?？梢哉f直接影響東營是否能夠完成東西對接，實現(xiàn)經(jīng)濟、城市建設(shè)的飛躍。在城市規(guī)劃上，新區(qū)將作為行政辦公區(qū)、住宅區(qū)并配以適量商業(yè)，促進東營整體發(fā)展。二、在售項目及調(diào)研分析新區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)注重社區(qū)氛圍的營造，以中高檔次樓盤為主。華都橄欖城小區(qū)全部為小高層、高層建筑，搭配社區(qū)商業(yè)，一期10棟小高層，客戶積累中，未開盤，價格未定。中建城市綠洲多層、洋房、別墅類項目

28、，未開盤，客戶積累中，價格未定。陽光水韻現(xiàn)房，全部為雙拼別墅，建筑密度較大，樣板間公開中。偉浩中央花園項目名稱錦繡龍軒項目地址北一路與廬山路交界處銷售中心地址北二路與廬山路交界口路北銷售電話0546- 8787878 8701878開發(fā)商勝利油田勝利房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司全案代理濟南駿通占地面積36萬建筑面積54萬綠化率65容積率1.5戶數(shù)300戶價格2500-2800元/付款方式及折扣首次置業(yè)30，二次置業(yè)40戶型面積90-152平米推廣主題錦繡龍軒位于北一路與廬山路交界處，是錦繡家園的一部分，錦繡家園總占地面積1895畝，總建筑面積119萬平米，已開發(fā)了三個區(qū)，近16萬平方米。而錦繡龍軒占

29、地面積36公頃，總建筑面積54萬平方米。一期開發(fā)房源約300戶。新區(qū)本身的綠化、水系等規(guī)劃較為合理，客觀上為房地產(chǎn)開發(fā)提供了便利。開發(fā)商可將更多的精力放在打造產(chǎn)品品質(zhì)上。第三章 東城住宅類項目一、 東城概況二、在售項目及調(diào)研分析東城西部地區(qū)（東二路以西）是城市總體規(guī)劃確定的居住工業(yè)綜合區(qū)。西城通向東城的住入口，交通便利，房地產(chǎn)項目圍繞兩條主干道北一路和黃河路錯落分布。項目名稱望海御園項目地址東營市北一路517號銷售中心地址東營市北一路517號銷售電話0546-8361777開發(fā)商東營望?？萍加邢薰疚飿I(yè)管理公司未定銷售率60-70占地面積8萬平方米左右建筑面積10萬平方米容積率0.36綠化率5

30、1.5%均價5000元左右最高價6000元左右付款方式及折扣最多貸款60，較多客戶一次性付款。總體銷售率60-70目標(biāo)客戶來源內(nèi)部人員訂購為主分析：望海御園豪宅七大特點：1、金牌地理位置：望海御園位于東營市東西城之間，南臨市景觀大道北一路，東靠華山路，西依東（營）青（州）高速公路，地處市區(qū)黃金位置，規(guī)劃中的城市輕軌線穿越園區(qū)南端。2、純正北美風(fēng)格：完全按照北美風(fēng)格進行設(shè)計，讓您不出國門，亦能盡享北美（加拿大）風(fēng)情。3、舒雅生活環(huán)境：占地7萬余平方米，有92棟形態(tài)各異的別墅，規(guī)劃空間開合有致，天際建筑輪廓線高低起伏，優(yōu)美生動，容積率僅有0.38，綠化率超過40%，是風(fēng)景絕佳的綠色生態(tài)園林居住區(qū)。

31、4、地?zé)釡厝霊簦涵h(huán)保型地?zé)岵膳c戶式中央空調(diào)并用，溫泉入戶的獨有享受讓您永葆身體健康。5、雙車位空間設(shè)計：獨立別墅采用雙車位設(shè)計，雙拼別墅采用單車位設(shè)計，為您的家庭未來留下富足的生活空間。6、智能物業(yè)管理：數(shù)碼監(jiān)控、防盜報警、電子巡更、可視對講、人工查驗，讓您住的放心、住的安心。海通駿景項目名稱海通駿景項目地址東營市黃河路161號銷售中心地址北一路（青島路）以北、東一路以東、錦華小區(qū)北鄰銷售電話0546- 8368988 8368788開發(fā)商東營瑞康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理公司東營海通物業(yè)管理有限責(zé)任公司占地面積97086建筑面積100600戶數(shù)1000多戶容積率1.037綠化率45內(nèi)部配

32、套地板采暖、三線入戶。開盤時間一期：2005年8月，二期：2006年4月，小高層：2007年6月入住時間一期：2006年11月，二期：2007年6月，小高層：2008年8月價格 起價： 2750(元/) 均價： 3000(元/) 最高價： 3200(元/)付款方式及折扣首次置業(yè)30，二次置業(yè)40戶型面積以90-160為主?？傮w銷售率85左右目標(biāo)客戶來源戶型滿足各層次需求。推廣主題分析：項目位于東營市北一路以北、東一路以東。項目占地面積97086平方米，規(guī)劃總建筑面積100600平方米，由25棟多層和6棟小高層住宅組成。海通駿景綠化率高達45%，整個社區(qū)綠化改變了東營市住宅項目綠化簡單、無特色的

33、現(xiàn)狀，通過多種形態(tài)的植物、中心水景、景觀廊柱、雕塑小品等，和諧構(gòu)成明朗的環(huán)境層次空間。置身其中，時尚浪漫渾然天成。海通駿景一期12棟多層，已于2006年11月全面交付業(yè)主使用；海通駿景二期13棟多層，封頂熱銷，預(yù)計2007年6月全面交付；海通駿景三期環(huán)中心湖景6棟小高層嶄新亮相，2007年3月開工建設(shè)，270度水景小高層，開闊空間，成就非凡眼界。瑞康如意苑項目名稱瑞康如意苑項目地址東營市黃河路161號銷售中心地址東營市錦華小區(qū)南側(cè)銷售電話0546- 8060068開發(fā)商東營瑞康房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理公司無專業(yè)的物業(yè)公司占地面積4.3萬戶數(shù)200戶左右綠化率38.5均價2650元/內(nèi)部配套地

34、板采暖、三線入戶。入住情況05年入住，至今入住率不高。付款方式及折扣首次置業(yè)30，二次置業(yè)40。戶型面積以110-220平方米為主推廣主題分析：項目占地4.3公頃，戶型110-220平方米，有多層、復(fù)式等形式住宅200多套。小區(qū)東臨東二路，與大型城市公園明潭假日公園隔路相望，西北面是錦華小區(qū)公園，西臨市交警住宅小區(qū)和工商住宅小區(qū)，北臨油田大型住宅社區(qū)錦華小區(qū)，南臨市交警支隊，小區(qū)依托兩大公園，周邊環(huán)境優(yōu)美，臨近市直經(jīng)濟適用房組團和錦華小區(qū)，配套設(shè)施完善，是居住置業(yè)的最佳選擇。魯班公寓項目名稱魯班公寓項目地址東營市黃河路161號銷售中心地址東營市黃河路161號市職業(yè)學(xué)院對面銷售電話0546- 8

35、060068開發(fā)商山東富邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積134458.08建筑面積118796容積率0.88綠化率39內(nèi)部配套地板采暖、三線入戶。入住情況已入住。均價2625元/戶型面積以87-127平米為主分析：位于城市主干道黃河路北側(cè)，市職業(yè)學(xué)院對面，小區(qū)內(nèi)配有大型市場，休閑廣場，學(xué)生上學(xué)專車接送，小區(qū)共分四期建設(shè)，歷時三年，現(xiàn)四期工程已全面完工，已經(jīng)上市。小區(qū)采用地板輻射采暖，地?zé)岬V水接到戶內(nèi)。南部（黃河路以南，東二路以東）交通便捷，環(huán)境優(yōu)美，地勢平坦，基礎(chǔ)設(shè)施條件完善，這些優(yōu)勢條件，使笨地區(qū)有可能建成東城高品質(zhì)的商貿(mào)辦公居住綜合區(qū)，同時也是展示東城城市景觀風(fēng)貌的重要地段。大海鑫天地項目名稱

36、大海鑫天地項目地址東營市東城運河路488號開發(fā)商東營大海房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計公司美國聯(lián)創(chuàng)國際景觀設(shè)計公司上海依米景觀設(shè)計公司物業(yè)管理公司東營大海物業(yè)管理有限公司銷售中心地址東營市東城運河路468號銷售電話0546-8057666/8050777占地面積51257.5建筑面積102234.4容積率1.99綠化率54.6%內(nèi)部配套地上停車位142個、地下停車位408個。樓宇可觀對講系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、周界紅外報警系統(tǒng)、主要公共區(qū)域閉路監(jiān)控系統(tǒng)（16畫面分割）、消防報警滅火、背景音樂廣播系統(tǒng)、寬帶上網(wǎng)IT系統(tǒng)、車輛管理計費系統(tǒng)、水電煤供暖系統(tǒng)、一卡通綜合管理系統(tǒng)等開盤時間2007年7月銷售率低

37、于50均價4200元/最高價5000元/左右樓層差80元/左右付款方式及折扣首次置業(yè)首付30二次40車庫價格未定戶型面積（）戶型面積（）二室二廳一衛(wèi)144.65/103.85/三室兩廳兩衛(wèi)143.52三室兩廳一衛(wèi)113.83/144.65/三室兩廳一衛(wèi)（復(fù)式）133.13三室兩廳兩衛(wèi)（復(fù)式）133.13/144.65目標(biāo)客戶來源A、城區(qū)經(jīng)商人士；B、政府高級公務(wù)員；C、油田各單位中高級管理人員；D、各區(qū)、縣、鎮(zhèn)富裕階層人士推廣主題典藏都市上層生活媒體選擇報紙，電視，雜志，網(wǎng)絡(luò)瑞璟國際公館項目名稱瑞璟國際公館項目地址東營市東城沂州路與銀河路交匯處銷售中心地址東營市東城沂州路與銀河路交匯處銷售電話

38、0546-8304888/8056111開發(fā)商東營中庸房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全案代理盛世輝煌物業(yè)管理公司東營宏得物業(yè)管理公司占地面積40000左右建筑面積10萬容積率2.5綠化率54.6%內(nèi)部配套低臺度外飄窗，地暖、天然氣入戶，有線TV、寬帶、品牌防盜門、單元可視對講、西子奧的斯電梯。小區(qū)配套人車分流、無障礙設(shè)計，24小時周界安防、全天候無縫隙紅外監(jiān)控，封閉式物業(yè)管理。開盤時間2007.10.01銷售率70-80均價3200元/左右最高價4000元/左右樓層差60元/左右付款方式及折扣首次置業(yè)首付30二次40車庫價格未定戶型面積（）戶型面積（）二室二廳一衛(wèi)61.23二室一廳一衛(wèi)63.18-66.0

39、1/92.94-97.98三室兩廳二衛(wèi)（復(fù)式）128.12-134.55四室兩廳兩衛(wèi)（復(fù)式）168.61-187.60總體銷售率70-80目標(biāo)客戶來源首次置業(yè)群體為主。媒體選擇報紙，電視，雜志，網(wǎng)絡(luò)分析：社區(qū)位于東營市東城沂州路與銀河路交匯處，金水小區(qū)東門對面。周邊配套西北臨市政府廣場，東南眺望清風(fēng)湖，東營市政府、行政機關(guān)、文化中心、新世紀(jì)廣場、學(xué)校、醫(yī)院及東城核心商業(yè)圈。 瑞璟國際公館以打造適合現(xiàn)代居住的高品質(zhì)社區(qū)為終極目標(biāo)，社區(qū)引進現(xiàn)代智能安防、監(jiān)控系統(tǒng)，采取人車分流，全天候全封閉物業(yè)管理，以確保業(yè)主居住安全舒適。沿市政道路裙樓為獨立商業(yè)街，擬規(guī)劃經(jīng)營項目有干洗店、超市、書吧、音像店、美發(fā)

40、店、銀行、郵局等，充分豐富社區(qū)休閑、娛樂、購物需求，啟動不假外求的便捷生活方式。 眾成新居華府項目名稱眾成新居華府項目地址東城遼河路105號銷售中心地址位于運河路南康洋路東銷售電話0546-8952888開發(fā)商山東眾成地產(chǎn)有限公司規(guī)劃設(shè)計中國建筑設(shè)計研究院策劃顧問深圳市尊地地產(chǎn)咨詢有限公司物業(yè)管理公司未定占地面積80000平方米建筑面積100000平方米容積率1.2綠化率39小區(qū)配套實驗小學(xué)、實驗中學(xué)、東營一中 東營市人民醫(yī)院 金水農(nóng)貿(mào)市場、眾成商場、工業(yè)品市場 與清風(fēng)湖公園、新世紀(jì)廣場緊鄰開盤時間2008.07.10銷售率50均價3100元/最高價樓層差30-50元/付款方式及折扣首次置業(yè)首

41、付30，二次40車庫價格未定戶型面積（）戶型面積（）三室二廳一衛(wèi)99三室二廳一衛(wèi)124三室兩廳一衛(wèi)100三室二廳一衛(wèi)125三室二廳一衛(wèi)116二室二廳一衛(wèi)85總體銷售率50目標(biāo)客戶來源投資客戶，首次置業(yè)客戶。媒體選擇網(wǎng)絡(luò)，報刊，DM傳單水岸天華（2008.07.09）項目名稱水岸天華項目地址南一路與登州路交匯處(清風(fēng)湖北岸)銷售中心地址南一路與登州路交匯處(清風(fēng)湖北岸)銷售電話0546-8050111/222開發(fā)商東營天華房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設(shè)計公司景觀設(shè)計公司品牌推廣北京鳴石100地產(chǎn)顧問物業(yè)管理公司東營天華物業(yè)管理有限公司全案代理北京聯(lián)合地產(chǎn)機構(gòu)占地面積3.3萬平方米建筑面積6萬平方米容積

42、率1.59綠化率40現(xiàn)推戶型1#.5#.6#.7#認(rèn)購時間2008.04.19開盤時間未定銷售率30-40均價3200元/最高價3800元/樓層差60-80元付款方式及折扣一次置業(yè)首付30二次40車庫價格地上、下停車位，價格未定。閣樓價格戶型面積（）戶型面積（）一室一廳一衛(wèi)63.49三室二廳一衛(wèi)105.13/106.57三室一廳一衛(wèi)98.17三室二廳二衛(wèi)145.30/146.85二室二廳一衛(wèi)99.81/101.25三室二廳一衛(wèi)106.04/107.03總體銷售率30-40目標(biāo)客戶來源首次置業(yè)人群推廣主題成家/立業(yè)/享天倫周邊配套第五大街商圈,娛樂、健身、銀行、郵局、醫(yī)院等，超大公園，實驗小學(xué)、

43、育才學(xué)校等，膠州路購物市場金水市場等分析：水岸天華位于東營市東城區(qū)南一路北，月河路南，東側(cè)緊鄰登州路，西側(cè)為林州路。180萬平方米清風(fēng)湖公園，80萬平方米浩闊清風(fēng)湖景，東眺護城河蜿蜒水系，雙水圍合。 水岸天華規(guī)劃設(shè)計有60200平方米的多種精品戶型，滿足不同家庭結(jié)構(gòu)的需求。60100平方米的中小戶型，100150平方米的精品空間， 150200平方米的豪奢大家門戶。全明雙向室內(nèi)外景觀，開敞、舒適、通透、闊綽；社區(qū)全部電梯上下。萬達高爾夫花園項目名稱萬達高爾夫花園項目地址位于東營市經(jīng)濟開發(fā)區(qū)南一路以南，莒州路以西銷售中心地址銷售電話開發(fā)商山東萬達地產(chǎn)有限公司規(guī)劃設(shè)計公司建筑設(shè)計公司美國天合建筑設(shè)

44、計公司景觀設(shè)計公司加拿大奧雅園境師事務(wù)所策劃公司廣告公司深圳安佳置業(yè)顧問有限公司深圳時代創(chuàng)奇廣告有限公司物業(yè)管理公司萬達地產(chǎn)物業(yè)管理公司占地面積占地近350畝建筑面積242500平方米容積率綠化率內(nèi)部配套認(rèn)購時間開盤時間銷售率均價最高價樓層差付款方式及折扣車庫價格閣樓價格戶型面積面積配比二房二廳二房二廳三房二廳三房二廳三房二廳四房二廳四房二廳總體銷售率目標(biāo)客戶來源推廣主題媒體選擇營銷活動分析：該項目西臨山東省最大的城市公園2690畝清風(fēng)湖公園；北臨大型商業(yè)配套項目五星級酒店用地。南緊臨一大型住宅用地。項目分三期開發(fā)。2005年11月19日，萬達高爾夫花園一開盤即備受購房者與業(yè)內(nèi)贊揚，先后榮獲了

45、“齊魯名盤”、“中國名盤”、“國際花園社區(qū)大獎”、“最具升值潛力獎”、 中國房地產(chǎn)區(qū)域最佳綠色生態(tài)樓盤、山東環(huán)保健康十大樓盤等榮譽。萬達國際大廈德泰家園項目名稱德泰家園項目地址東營市東城遼河路與登州路交叉口銷售中心地址東營市東城遼河路與登州路交叉口銷售電話0546- 8325668 7828287開發(fā)商德泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑面積23898萬米綠化率40內(nèi)部配套市政供暖，中空玻璃，優(yōu)質(zhì)塑鋼窗，天然氣，通訊，閉路，寬帶入戶。開盤時間2005.02.18入住時間2006.5.31最高價3088元/均價多層2280元/，小高層2600元/戶型面積戶型以82、93、105精典小戶型為主分析：由東營市

46、德泰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資開發(fā)建設(shè)的德泰家園分為北區(qū)、南區(qū)兩版塊。包括多層住宅、小高層住宅及100、200平方米左右沿街商鋪。北區(qū)共開發(fā)住宅約3萬平方米，周圍為沿街旺鋪，多層住宅戶型從96-159平方米，小高層戶型從131-297平方米，德泰家園北區(qū)天然地?zé)峒泄┡?4小時溫泉熱水入戶。德泰家園南區(qū)位于東城運河路南、沂州路東，清風(fēng)湖北岸，北靠天華家園，西依金水小區(qū)，戶型以82、93、105精典小戶型為主。市政供暖，中空玻璃，優(yōu)質(zhì)塑鋼窗，天然氣，通訊，閉路，寬帶入戶。東辰鑒墅（2008.07.09）項目名稱東辰鑒墅項目地址東城區(qū)莒州路西沂河路南。開發(fā)商山東東辰佳日置業(yè)有限公司建筑設(shè)計公司中國建

47、筑西南設(shè)計研究院物業(yè)管理公司北京達文物業(yè)管理有限公司全案代理北京匯盈世紀(jì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司形象整合北京德創(chuàng)聯(lián)合國際廣告網(wǎng)絡(luò)策劃公司東營房產(chǎn)網(wǎng)銷售中心地址東營市東城南一路以南、莒洲路以西。銷售電話0546-8058555/8058666占地面積26萬建筑面積19萬容積率0.73綠化率41.3開盤時間2007-6-9銷售率獨棟別墅售完。小高層、多層花園、洋房復(fù)式剩余較多。均價多層：3000元/小高層：3200元/花園洋房復(fù)式：3400元/左右獨棟別墅：6000-7000元/最高價高價別墅7000元樓層差多層：30-50元/小高層：50-80元/付款方式及折扣一次置業(yè)首付30別墅首付50樓間距30-

48、50米左右層高2.94米 戶型面積（）戶型面積（）三室兩廳一衛(wèi)（小高層）127.41四室兩廳兩衛(wèi)（豪華景觀公寓）180.96三室兩廳兩衛(wèi)（小高層）180.96頂躍（D2）（豪華景觀公寓）294.16頂躍（D1）（豪華景觀公寓）310.74三室兩廳兩衛(wèi)（豪華景觀公寓）176.36四室兩廳兩衛(wèi)（花園洋房）20219棟152戶（一期）四室兩廳兩衛(wèi)（花園洋房）200雙拼別墅（B1）32113棟26戶（一期）雙拼別墅（B2）339獨棟別墅（A1）7357戶（一期）獨棟別墅（A2）459獨棟別墅（A3）450獨棟別墅（A4）429.4總體銷售率獨棟別墅售完。小高層、多層花園、洋房復(fù)式剩余較多。目標(biāo)客戶來源

49、投資客戶較多 推廣主題媒體選擇網(wǎng)絡(luò)，DM單，報刊。分析：在較偏遠位置，適合做高端住宅。多層或小高層客戶一般不會考慮偏遠地段。東辰鑒墅，占地26萬平米，總建筑面積約19萬平米。項目一期由豪華景觀公寓、花園洋房、小高層、雙拼、獨棟組合而成 ，一期總供量369戶，其中雙拼別墅13棟26戶、獨棟別墅7戶、低密度花園洋房19棟152戶。項目總綠化面積達到18萬平米。樓間距從30多米到50多米之間，層高2.9米-4米，豪華景觀公寓產(chǎn)品南北通透，戶戶朝陽，合理的戶型設(shè)計極好的增加了采光面。設(shè)計理念：東辰鑒墅大膽采用了“果嶺”概念，以坡形綠地克服了平地綠野的視覺單調(diào)感，整個小區(qū)景觀設(shè)計層次豐富，以起伏的綠色地勢塑造了具有強烈曲線美感的視覺享受。社區(qū)的園林規(guī)劃采用現(xiàn)代的造園手法，并以“園林布景的均衡性”設(shè)計原則，將園林景觀納入社區(qū)整體環(huán)境中，形成點、線、面相結(jié)合的生態(tài)景觀系統(tǒng)，最終形成三大主題園林組團，把園林景觀恰到好處的鑲嵌到不同建筑組團之間。楓情水岸項目名稱楓情水岸項目地址東營市東城東二路與沂河路交叉口銷售中心地址東營市東城東二路與沂河路交叉口銷售電話0546- 80550778055099開發(fā)商山東富邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司物業(yè)管理公司2.4萬建筑面積3.6萬戶數(shù)160戶綠化率40內(nèi)部配套首層3.1米層高，大面積落地觀景