《房地產(chǎn)報(bào)告 項(xiàng)目可行性報(bào)告》由會員分享，可在線閱讀，更多相關(guān)《房地產(chǎn)報(bào)告 項(xiàng)目可行性報(bào)告（66頁珍藏版）》請?jiān)谘b配圖網(wǎng)上搜索。

1、蕪湖錦天房地產(chǎn)開發(fā)（集團(tuán)）有限公司住宅地產(chǎn)營銷策劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷策劃 最新房地產(chǎn)市場研究報(bào)告 房地產(chǎn)項(xiàng)目工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理房地產(chǎn)景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)典案例、整套施工圖合集13118153797第一章 總 論1、申請項(xiàng)目的主要內(nèi)容1天和苑小區(qū)地塊位于蕪湖市中心區(qū)五一廣場西北角（為一類地區(qū)），該地塊總用地面積46809，原為蕪湖市天河羽絨廠用地，沿五一廣場正面一幢原天河羽絨廠辦公樓計(jì)劃保留，該地塊平面呈三角形，地勢平坦，其東南兩側(cè)臨城市主干道九華山路和團(tuán)結(jié)西路。西北臨長寧路，該地塊交通便捷，周邊城市基礎(chǔ)設(shè)施完善，交通便利，環(huán)境整潔，地理位置優(yōu)越，南距

2、市中心的赭山公園垂直距離僅為180M，區(qū)位優(yōu)勢十分明顯，2結(jié)合城市環(huán)境發(fā)展及地域環(huán)境特征設(shè)計(jì)現(xiàn)代建筑群，擬建15-25-29的現(xiàn)代高品位的高層住宅社區(qū)。2、社會經(jīng)濟(jì)意義1該項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)是蕪湖市重點(diǎn)工程項(xiàng)目之一，目前該項(xiàng)目周邊已開發(fā)建成了香樟花園、仁和小區(qū)，汀苑小區(qū)已經(jīng)逐步形成了蕪湖新型城區(qū)之一，因此項(xiàng)目建成以后將填補(bǔ)該地區(qū)沒有高層的歷史，滿足居民的各個(gè)層次的需要，2公司將計(jì)劃綜合考慮整個(gè)小區(qū)景觀，對地面進(jìn)行重新裝修改造，精心組織實(shí)施，重新建設(shè)一個(gè)環(huán)境優(yōu)美、生活方便、文化氛圍濃郁、功能配套的“自然與人文和諧共生的風(fēng)景家園”，勢將成為蕪湖城市景觀的新亮點(diǎn)。3、實(shí)施項(xiàng)目優(yōu)勢及風(fēng)險(xiǎn)實(shí)施項(xiàng)目優(yōu)勢： 1

3、從城市發(fā)展趨勢來分析：蕪湖市區(qū)自1998年以來，每年商住樓開工建設(shè)面積150萬平方米，竣工面積約為150萬平方米，存量約為10萬平方米，（2001年市區(qū)商品房上市量為100萬平方米，銷售量110萬平方米，）形成需求大于供給的市場局面，2003年上半年商品房銷售28.3萬平方米，同比增長84.73，總體上保持了健康，快速發(fā)展態(tài)勢，供求基本平衡，隨著我市經(jīng)濟(jì)快速增長，工業(yè)化和城市化加快，郊區(qū)和三縣的一些集鎮(zhèn)將劃入城市，部分農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口，在這種轉(zhuǎn)移和流動過程中，必將帶來新城鎮(zhèn)的興起，舊城鎮(zhèn)的更新和外延。更顯得市區(qū)一類地區(qū)的土地稀缺，2另隨著“濱江大道”，“南門灣古城”，“東郊路商業(yè)街”，“美

4、食街二期工程”等一批重點(diǎn)工程落實(shí)啟動， 這些無疑給房地產(chǎn)開發(fā)帶來千載難逢的良機(jī)。2003年蕪湖土地拍賣11宗，面積達(dá)50萬平方米，合同價(jià)格7.8億，意味著土地價(jià)比去年增長了20%。3由于種種客觀因素使得原華僑皮鞋廠地塊，火柴廠地塊和蕪湖電機(jī)廠地塊等項(xiàng)目流拍，這將造成未來幾年的市場商品房供應(yīng)將可能減少，對本項(xiàng)目上市銷售的優(yōu)勢將是非常大，4另2002年8月以后拍賣的土地規(guī)劃要求除天河苑以外都是多層項(xiàng)目，這無疑對天河苑的高層定位又是一項(xiàng)非常大的優(yōu)勢。5因此只要抓住未來的市場機(jī)遇，用心建設(shè)項(xiàng)目，必將給社會和自身發(fā)展帶來雙贏效益。實(shí)施項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)： 1 2002年蕪湖新馬投資公司開發(fā)的“南瑞新城”近50萬平

5、方米和蕪湖長江長置業(yè)有限公司正在開發(fā)的“長江長現(xiàn)代城”46萬平方米的住宅商品房將逐步投放市場很有可能會對該項(xiàng)目造成一定的壓力，可能預(yù)先分流部分目標(biāo)客戶。2目前蕪湖房地產(chǎn)市場上存在結(jié)構(gòu)不合理的形勢，居民對購買適中價(jià)位的中等戶形呈現(xiàn)供不應(yīng)求的局面，受蕪湖居民對高層住宅購房消費(fèi)觀念的制約，可能會造成一些項(xiàng)目市場銷售不旺，經(jīng)營期過長的局面，這些因素有可能會給銷售產(chǎn)生負(fù)面影響。3由于高層住宅具有建筑成本高，物業(yè)使用成本高，如在電梯維護(hù)，更換，雙回路供電問題，二次供水，消防等新的管理課題等，對于傾向于多層住宅的潛在客戶吸引力相對較弱。4近三年蕪湖房地產(chǎn)開發(fā)數(shù)量增長過快，有可能造成局部的供過于求。但是相繼高

6、層住宅鐵佛花園、中西友好花園、成功開發(fā)以來，蕪湖市高層住宅的開發(fā)數(shù)量大增，如水木年華、金鼎花園，浩成置業(yè)、君臨天廈、長江長現(xiàn)代城和本項(xiàng)目，這無疑加大了目前高層項(xiàng)目市場競爭壓力。分析結(jié)論：1天和苑三面臨街，九華路貫通蕪湖市南北，赭山路如玉帶環(huán)腰連通蕪湖市東西， 長寧街直達(dá)鳳凰美食街，交通便利，四通八達(dá)。天和苑北臨香樟城市花園，東臨泰華園，周邊人口密集，城市生活設(shè)施完善，社區(qū)環(huán)境成熟，區(qū)位優(yōu)勢明顯，控守蕪湖市中心區(qū)域東北門戶五一廣場，對于以五一廣場為中心的城市東北部和北部經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)方向的潛在購房者具有較大的吸引力，南隔赭山路與赭山公園相臨，赭山公園是蕪湖市的綠肺，赭山公園的環(huán)境清雅、 空氣清新是不

7、可多得的環(huán)境優(yōu)勢，將增加項(xiàng)目的附加值，九華路、赭山路、長寧街圍合成一個(gè)金三角，2天和苑三面臨街建筑，可用于開發(fā)現(xiàn)代化的大型超市賣場、沿街商鋪，可滿足客戶日常的購物、休閑、娛樂等生活需求，對周邊區(qū)域都可以形成吸引力，人們生活十分便利。 3目前城北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)在蕪湖市占有重要的地位，且發(fā)展勢頭看好，天和苑控守蕪湖市中心區(qū)域東北門戶五一廣場，是蕪湖市中心區(qū)域和經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)連接的必經(jīng)地段，這必將使該項(xiàng)目板塊升值。4、項(xiàng)目計(jì)劃目標(biāo) （設(shè)計(jì)構(gòu)思）“自然與人文和諧共生的風(fēng)景家園” 天和苑小區(qū)設(shè)計(jì)定位1天和苑小區(qū)在規(guī)劃立意之初，就考慮到要用文化融入江南名城蕪湖，從特色上體現(xiàn)蕪湖，為城市建設(shè)及景觀大環(huán)境做出自己的貢

8、獻(xiàn)，以小區(qū)獨(dú)特的地理位置，在朝南面對小赭山的方向上，建筑群以扇形的布局增加與赭山公園的接觸面，使小區(qū)從整體上與自然清新的綠色氛圍相擁，營造小區(qū)良好的外部景觀氛圍。同時(shí)，為了將綠色清新的空氣引入小區(qū)，我們在小區(qū)中部面向小赭山設(shè)置了綠色的景觀軸（中心花園），使小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境與赭山自然的風(fēng)光融為一體，這條景觀軸形成了整個(gè)小區(qū)的綠色呼吸系統(tǒng)“綠肺”，使得小區(qū)成為一個(gè)在優(yōu)美的環(huán)境中吐納生息的有機(jī)體。2從建筑層次、綠化景觀、空間形態(tài)多方面來塑造小區(qū)統(tǒng)一完整的形象，在小區(qū)中心的景觀環(huán)境設(shè)計(jì)上，以“水”為主題，設(shè)計(jì)富有豐滿優(yōu)美曲線的溪流，清波蕩漾的綠水中放置弧橋連接沿水兩岸，水岸邊利用富有層次和韻律的草坪系統(tǒng)

9、及色彩鮮艷的草間小徑，以及立體的文化生態(tài)系統(tǒng)（亭、臺、船、閣、架等）為居民提供一個(gè)修身養(yǎng)性、放飛心情的場所。水岸邊綠化景觀中，種植含笑、桂花、梔子等色香俱佳的植物品種，提升綠化系統(tǒng)的特色和品味。3小區(qū)的景觀軸以南北兩個(gè)水上廣場為始末，同時(shí)，這兩個(gè)廣場也正對三個(gè)出入口，對于小區(qū)的形象起到畫龍點(diǎn)晴的作用。同時(shí)，中心花園的三幢點(diǎn)式高層，底部架空，使整個(gè)小區(qū)的優(yōu)美環(huán)境融匯貫通。為了體現(xiàn)小區(qū)景觀設(shè)計(jì)中“生態(tài)文化園”的理念，除了在中心花園中進(jìn)行富有韻味的文化營造外，宅間綠化系統(tǒng)也要形成一個(gè)文化園的次中心。我們在設(shè)計(jì)中首先賦予每個(gè)院落獨(dú)特優(yōu)美的主題“琴苑”、“棋苑”、“詩苑”、“畫苑”，每一塊宅間綠地中利用

10、層次豐富的綠化植被系統(tǒng)、建筑小品、亭臺和雕塑及不同色彩材質(zhì)的鋪地，樹、草、花、石各有不同，形成琴棋詩畫，一派修然自得的休閑生活氛圍。4住宅群采用15-25-29層的空間輪廓體系，南低北高，既能有利于整個(gè)住宅群的日照分析。同時(shí)，又能保證對于赭山公園的視線順暢。住宅群的布局，采用點(diǎn)式（中間）與板式（外圍）相結(jié)合的組合形式，使整個(gè)小區(qū)規(guī)整而不失活潑，錯(cuò)落而又不乏韻律，住宅群與整體環(huán)境的融合，使人賞心悅目。5戶型設(shè)計(jì)從均好性的角度出發(fā)，大開間、淺進(jìn)深、寬敞明亮、尊貴氣派、動靜分區(qū)，功能合理，圓弧形觀景陽臺，通透明亮。住宅戶型豐富多樣，滿足各種消費(fèi)層次的需求。6 建筑借鑒北歐理性主義先鋒派風(fēng)格，立面采用

11、簡潔素雅的造型，拋棄了以往繁瑣的歐陸線條，柱式等僵硬程式化的構(gòu)件，轉(zhuǎn)而體現(xiàn)輕快、精致及高低錯(cuò)落的起伏感和韻律感。建筑的外立面強(qiáng)調(diào)豎線條，體現(xiàn)其高度挺拔感、凸窗、弧形陽臺等體現(xiàn)出技術(shù)的精美，屋頂設(shè)計(jì)采用一片輕盈的片格做為收頭，穿插在建筑實(shí)體與柱之間，優(yōu)雅而又飄逸。建筑色彩以淺黃色與白色為基間，體現(xiàn)寧靜素雅的建筑風(fēng)格。5、可行性研究結(jié)論1、投資環(huán)境分析結(jié)論1蕪湖市位于長江三角洲西北部，是長江沿岸的重要口岸，離南京僅1小時(shí)車程， 受上海經(jīng)濟(jì)區(qū)的影響較大，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平在安徽省名列前茅，蕪湖市現(xiàn)有人口約72萬人，包括外地在蕪湖經(jīng)商人員共約80萬人。按蕪湖市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展規(guī)劃，市區(qū)框架正進(jìn)一步拉大，城

12、市人口將大幅度增長，預(yù)計(jì)4-5年人口將達(dá)到100萬人。該項(xiàng)目定位于蕪湖市15%的中高收入消費(fèi)群體。具調(diào)查在近3年，該類人員需購住房約為：80萬15%/315%=1.2萬套（以戶均3人計(jì)），以每套120平方米計(jì)算還需新建中高檔住房 144萬平方米，隨著老百姓經(jīng)濟(jì)條件的進(jìn)一步改善，有購買實(shí)力，想不斷改善居住條件的人越來越多，由此分析，在未來三至四年之內(nèi)仍將是房產(chǎn)供需兩旺期（具體分析見第六章項(xiàng)目市場調(diào)查和需求預(yù)測分析）。2蕪湖市區(qū)可以簡明的分成三個(gè)區(qū)域：城北經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、城中中心生活區(qū)、城南新生活區(qū)。城市規(guī)劃有特色，如鏡湖廣場、步行街、 美食街； 城市發(fā)展思路清晰，如經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、行政新區(qū)南北拓展；

13、經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速穩(wěn)定，蕪湖作為長江中下游的沿江開放城市，地理位置優(yōu)越，商業(yè)幅射較廣。同時(shí)新建的蕪湖長江大橋已成為該市溝通四方的重要經(jīng)濟(jì)樞紐。位于境內(nèi)的國家級經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)吸引了眾多的國內(nèi)外商家來蕪?fù)顿Y，近兩年來，有近20家上市公司落戶蕪湖， 2003年上半年可實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值26億元，同比增長13.1%， 依托長江三角洲經(jīng)濟(jì)區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)展環(huán)境良好；城市生態(tài)環(huán)境好，氣候宜人，適宜人居。以上諸多因素，為蕪湖市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展提供了客觀條件，住宅銷售價(jià)格將繼續(xù)平穩(wěn)上升：經(jīng)濟(jì)的持續(xù)發(fā)展支持人們的消費(fèi)需求；產(chǎn)品質(zhì)量上升帶動成本的上升；大量高層住宅帶動房價(jià)總體水平的上升；土地轉(zhuǎn)讓價(jià)格的上升；建安成本的上升。市

14、場競爭加?。捍罅繕潜P的開發(fā)必然形成有效客戶的分流及競爭的加劇。產(chǎn)品差異化、定位細(xì)分化、企業(yè)品牌化是今后蕪湖市房地產(chǎn)市場發(fā)展的必然趨勢，蕪湖市房地產(chǎn)業(yè)自2001年以來發(fā)展快速，房價(jià)持續(xù)上升。特別是浙江房地產(chǎn)開發(fā)公司的進(jìn)入，是推動蕪湖市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要因素。2、金融投資環(huán)境分析結(jié)論1 由于2003年央行出臺的系列房地產(chǎn)金融政策，意在限制高房價(jià)，適度控制房地產(chǎn)市場上的炒作風(fēng)，最具現(xiàn)實(shí)意義的幾條規(guī)定是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，其自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項(xiàng)目總投資的，房地產(chǎn)企業(yè)流動資金貸款被取消，商業(yè)銀行只能對購買主體結(jié)構(gòu)已封頂住房的個(gè)人發(fā)放個(gè)人住房貸款。這就意味著房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入市場的門檻提高，銷售

15、回款的周期延長，這些政策對目前蕪湖已經(jīng)完成土地拍賣但尚未開工建設(shè)的樓盤影響不小，部分開發(fā)企業(yè)可能因?yàn)橘Y金儲備不足，陷入尷尬的局勢，這些政策對未來的蕪湖房價(jià)起到了推波助瀾的作用加速蕪湖房地產(chǎn)企業(yè)從新洗牌的局面。因此規(guī)避金融機(jī)構(gòu)的風(fēng)險(xiǎn)，變間接融資為直接融資，改變投資工具落后的局面，同時(shí)彌補(bǔ)封頂按揭造成的消費(fèi)信貸斷裂，具備良好的財(cái)務(wù)狀況，以及規(guī)范的財(cái)務(wù)操作規(guī)程、人員是勢在必行的。3、項(xiàng)目定位分析結(jié)論1 蕪湖未來幾年的規(guī)劃中以多層項(xiàng)目為主，因此對該項(xiàng)目高層定位有非常大的優(yōu)勢，2本項(xiàng)目在中部商貿(mào)區(qū)的中心位置，赭山是位于市中心的蕪湖十大名景之一，它是蕪湖市地理中心，神山森林公園與一江春水之間，交通便捷，商

16、貿(mào)繁華，升值潛力與生活環(huán)境俱佳，肯定會受到高端購房者的青睞。目前距離步行街鏡湖的金鼎花園為市目前價(jià)格最高的樓盤，樓面地價(jià)成本為：658.5元/平方米，而該項(xiàng)目的可銷售樓面地價(jià)成本：520.5元/平方米，種種因素決定了我們的項(xiàng)目是高檔次的，我們必須用長遠(yuǎn)的眼光去打造我們的項(xiàng)目。3天和苑三面臨街，2.2萬平方米沿街商鋪，開發(fā)大型品牌超市賣場、 時(shí)尚休閑商業(yè)街，強(qiáng)大的商業(yè)設(shè)施，足以成為五一廣場周邊區(qū)域的商業(yè)中心，滿足日常購物、休閑、餐飲、娛樂的需求。戶外兵乓球臺、游泳池、棋牌室、壁球室、桌球室、健身房，各種體育設(shè)施讓您的生活更添健康活力。VIP會員俱樂部、 商務(wù)中心、藝術(shù)幼兒園，網(wǎng)絡(luò)式物業(yè)管理，超越

17、豪華，極至品位。這些將使得我們的項(xiàng)目做到了“五年內(nèi)保持領(lǐng)先，十年內(nèi)不落伍！”目前樓盤均價(jià)定位在2500元/m2，采取房價(jià)低開高走的策略，充分掌握居民的購房消費(fèi)心理，隨市場靈活掌握售價(jià)，獲得滾動發(fā)展的資金和理想收益。在戶型結(jié)構(gòu)上控制在市場流行和購買需求比較大的110160之間，使得整體價(jià)格控制在20-40萬，順勢市場的反映，在保證樓盤風(fēng)險(xiǎn)托盤銷售的前提下，此項(xiàng)目樓群定價(jià)具有一定的市場競爭優(yōu)勢和良好的效益預(yù)期性，在城市化建設(shè)不斷推進(jìn)，人們對住宅要求的提升，人們貸款購房意識增強(qiáng)趨向成熟化利用多種組合方式購買商品房， 房地產(chǎn)市場進(jìn)一步規(guī)范，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了基本保證。該項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施后既滿足了人們對

18、高層次生活的需求又將成為市中心一道美麗的風(fēng)景線。第二章 申報(bào)企業(yè)基本情況1、申報(bào)企業(yè)基本情況1 “蕪湖市錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司”是經(jīng)蕪湖市政府批準(zhǔn)于1998年12月成立的民營股份合作制企業(yè)，公司地址位于蕪湖市中山路步行街銀座大廈12樓。注冊資金為2180萬元，法人代表?xiàng)顧z兵，其中，楊檢兵出資1962萬元整，為注冊資本的90%，羅小技出資150萬元整，為注冊資本的10%；法人營業(yè)執(zhí)照注冊號：3402212100146。法人代碼為711044106。注冊稅務(wù)登記證編號：地稅皖蕪字34227704911355。2000年被安徽省建設(shè)廳確認(rèn)具備二級房地產(chǎn)綜合開發(fā)資質(zhì)，2000年7月至2002年連續(xù)被中

19、國農(nóng)業(yè)銀行評定為AA級信用企業(yè)，2003年8月被工商銀行蕪湖分行審貸會評為為AA+級優(yōu)良客戶，2002年被市政府認(rèn)定為中國3000家重點(diǎn)統(tǒng)計(jì)聯(lián)網(wǎng)企業(yè)，集團(tuán)下屬有兩個(gè)子公司：荊山建筑安裝有限公司，荊山塑鋼窗有限公司等。2公司自1998年成立以來，倡導(dǎo)“團(tuán)結(jié)、務(wù)實(shí)、進(jìn)取、創(chuàng)新”的企業(yè)精神，著力建立適應(yīng)市場需求的現(xiàn)代化企業(yè)制度，公司采取現(xiàn)代化的管理模式，充分發(fā)揮人才優(yōu)勢，內(nèi)設(shè)辦公室、法律咨詢部、工程部、銷售部、財(cái)務(wù)部、開發(fā)辦，研展部等職能部室，擁有設(shè)計(jì)、土建、經(jīng)濟(jì)、計(jì)算機(jī)等各類專用技術(shù)人員40余人，該公司成立以來，面對日益激烈市場競爭，運(yùn)籌帷幄，審時(shí)度勢，積極投入舊城改造的行列中，成功地開發(fā)了蕪湖市

20、“錦天花苑”項(xiàng)目，幾年內(nèi)公司共開發(fā)建筑總面積11 萬平方米，其中已竣工8萬平方米，正在施工面積近4萬平方米，不僅完成了市政府下達(dá)的舊城改造任務(wù)，而且改善了市民的居住環(huán)境和生活環(huán)境，創(chuàng)造了良好的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，為舊城改造和建設(shè)作出了較大的貢獻(xiàn)。2002年度被蕪湖市人民政府授予“重合同守信用單位”，1999-2002年連續(xù)被蕪湖縣人民政府授予“納稅大戶重點(diǎn)”，該公司已成為安徽省實(shí)力雄厚、信譽(yù)良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之一。 3公司機(jī)構(gòu)示意圖2、企業(yè)人員及開發(fā)能力論述企業(yè)法人代表人的基本情況：公司法定代表人、董事長、總經(jīng)理?xiàng)顧z兵，1962年出生，中級職稱，大學(xué)文化，工民建專業(yè)，蕪湖縣人大常委，蕪湖市第

21、十三界人大代表，從事建筑安裝和房地產(chǎn)開發(fā)達(dá)8年之久，有較高的理論水平和組織管理及實(shí)際操作能力，負(fù)責(zé)組織公司整體的運(yùn)轉(zhuǎn)和決策，商風(fēng)正派。3、企業(yè)管理情況蕪湖市錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是一個(gè)具有良好信譽(yù)、朝氣蓬勃的企業(yè)，公司設(shè)有董事長兼總經(jīng)理一人，副總經(jīng)理二人，總工程師一人，財(cái)務(wù)總監(jiān)一人，部門經(jīng)理五人，公司領(lǐng)導(dǎo)層平均年齡35歲，學(xué)歷全部大專以上，擁有高級職稱1人，中級職稱3人，領(lǐng)導(dǎo)層具有較高的素質(zhì)。公司副總經(jīng)理各有所長，副總經(jīng)理孟繁柯，負(fù)責(zé)建設(shè)工程，開發(fā)動遷等工作；副總經(jīng)理阮曉嵐負(fù)責(zé)行政、企劃、法律、辦公室及銷售等工作。在房地產(chǎn)開發(fā)中，各盡所能，均具備多年的專業(yè)工作經(jīng)驗(yàn)。4企業(yè)財(cái)務(wù)經(jīng)濟(jì)狀況1 經(jīng)濟(jì)技

22、術(shù)實(shí)力評價(jià)截止2002年12月末，蕪湖市錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的資產(chǎn)狀況如下單位：萬元 年份項(xiàng)目2000年2001年2002年總資產(chǎn)304255878757固定資產(chǎn)原值104610661017固定資產(chǎn)凈值8458289662 資產(chǎn)負(fù)債分析單位：萬元 年份項(xiàng) 目2000年2001年2002年3月資產(chǎn)總額304255878757負(fù)債總額81533005725流動比率257251%18%速動比率90.15%175.92%125.9%資產(chǎn)負(fù)債率26.8%59%65.3%存貨周轉(zhuǎn)率97%1271、公司2002年12月31日的資產(chǎn)負(fù)債反映：短期投資為20000；應(yīng)收帳款為41364530.35，其他應(yīng)收款

23、為550352.12萬元，其中：400000萬元主要為公司外勤人員購買鋼材、水泥等材料發(fā)票待查待沖帳，存貨為23590240.12萬元，主要為“錦天花苑”的在建工程。固定資產(chǎn)為9658528.18萬元，為汽車辦公用房，折舊采取平均年限法，至2002年31月貸款余額為14500000萬元，長期借款為14500000。2、從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)上看，貨幣資金占總資產(chǎn)2.38%，比例較為正常應(yīng)收帳款占比47%，比率較大，應(yīng)加大清收力度，可根據(jù)銷售合同及時(shí)收回余款，加強(qiáng)企業(yè)管理。3、從資金結(jié)構(gòu)上看，流動負(fù)債占負(fù)債總額的74%，長期負(fù)債占負(fù)債總額的26%，說明企業(yè)有較強(qiáng)的償債能力，能彌補(bǔ)債權(quán)人資產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)發(fā)生的損失。

24、4、從表中數(shù)據(jù)看，企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率低于70%較為正常，流動比率和速動比率較高，說明企業(yè)資產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)。企業(yè)2002年4月資產(chǎn)總額增資1262萬元。 3 營運(yùn)及償債能力分析 年份項(xiàng)目2001年2002年12月主營業(yè)務(wù)收入24154136利潤總額1961271銷售利潤率8.130.7資本收益率6.12.0從表列數(shù)據(jù)上看，企業(yè)盈利指標(biāo)較好，總體趨勢較好，企業(yè)近二年年均盈利，銷售利潤率均高于同行業(yè)8%的水平,2002年的利潤率偏高主要是由于部分工程的成本尚未結(jié)算造成比例偏大，但總體水平超過2001年，主要是因?yàn)槠髽I(yè)的項(xiàng)目選址好，并且在當(dāng)年的銷售收入增加和經(jīng)營管理較為科學(xué)，使銷售成本下降，這也是該企業(yè)迅速

25、發(fā)展擴(kuò)大的原因。企業(yè)的營業(yè)費(fèi)用較為正常，管理費(fèi)用正常，應(yīng)維持科學(xué)的本管理與核算。4 信用狀況和發(fā)展前景蕪湖市錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2003年上半年度被蕪湖市工行評為AA+級企業(yè)，公司在蕪湖市工行設(shè)有賬戶，簽定了個(gè)人住房按揭貸款協(xié)議，銷售收入全部回籠在工行，該公司無對外擔(dān)保，商業(yè)信用良好，在工行月均存款在200萬元以上。公司在市場激烈競爭的情況下，采取“滾動開發(fā)”的方式，公司的規(guī)模不斷擴(kuò)大，發(fā)展前景看好。5企業(yè)發(fā)展思路1公司自成立以來，發(fā)展較為迅速，資產(chǎn)總額由成立之初的3000萬元發(fā)展至現(xiàn)在的8700萬元， 2002年銷售收入4000萬元，實(shí)現(xiàn)利潤1200萬元。蕪湖市錦天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司下屬成

26、立了蕪湖市荊山建安有限公司、荊天塑鋼門窗有限公司等緊密型的企業(yè)，在激烈的房地產(chǎn)市場競爭中，在土建、材料上采購都有較大的優(yōu)勢。2001年4月10日蕪湖市土地有償使用拍賣會上以4000萬競得紅墻院地塊使用權(quán)，開創(chuàng)了蕪湖市土地使用和房屋開發(fā)的新篇章，并在紅墻院地塊成功開發(fā)建設(shè)了“錦天花苑”商住小區(qū)。現(xiàn)錦天花苑A區(qū)已經(jīng)于2002年10月1日如期交付業(yè)主使用，在建設(shè)過程中多次得到了省領(lǐng)導(dǎo)檢查指導(dǎo)得一致好評，在2002年11月中旬接受了建設(shè)部整頓規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)市場秩序得檢查中，在蕪湖100多家房產(chǎn)公司列入首位檢查對象，并圓滿通過檢查驗(yàn)收，在經(jīng)過錦天花苑得成功后，公司本著高起點(diǎn)，高投入，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，視建筑質(zhì)

27、量為公司生存之源，通過已交付使用的業(yè)主回訪市場滿意度為100，至今無一投訴出現(xiàn)，對我公司下一步的發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)，贏得了市場的美譽(yù)，2在2002年被中國工商銀行，中國農(nóng)業(yè)銀行評為AA+級信譽(yù)企業(yè)，省級重合同企業(yè)，成為蕪湖多家商業(yè)金融部門信得過企業(yè)，因此有效的為公司資金運(yùn)轉(zhuǎn)循環(huán)提供了強(qiáng)大的保證，公司將結(jié)合公司優(yōu)秀人才的優(yōu)勢，力將為蕪湖呈現(xiàn)更大的手筆，將為蕪湖更添一道靚麗的風(fēng)景線。隨著我國經(jīng)濟(jì)增長的步伐，努力成為安徽省一流的房地產(chǎn)企業(yè)，使公司走向更加輝煌的明天。第三章 項(xiàng)目技術(shù)可行性分析1設(shè)計(jì)依據(jù)和指導(dǎo)思想1、設(shè)計(jì)依據(jù)1）蕪湖市天和苑小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)征集方案說明書。2）蕪湖市發(fā)展計(jì)劃委員會關(guān)于“天

28、和苑”商住小區(qū)開展前期工作的批復(fù)。計(jì)投字200317號。3）住宅設(shè)計(jì)規(guī)范、城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范。4）其它相關(guān)的技術(shù)規(guī)范、規(guī)定。2、設(shè)計(jì)指導(dǎo)思想1）據(jù)統(tǒng)計(jì)，一座城市的建筑中，住宅一般要占到50-60%，可以看出，住宅構(gòu)成了城市建筑風(fēng)貌的基調(diào)，而住宅文化的確是城市文化的重要組成。誠如建筑大師沙里寧所說：“根據(jù)你的房子就能知道你這個(gè)人，根據(jù)城市的面貌也就知道這里居民的文化追求?！碧旌驮沸^(qū)在規(guī)劃立意之初，就考慮到要從文化上融入江南名城蕪湖，從特色上體現(xiàn)蕪湖，為蕪湖的城市建設(shè)及景觀大環(huán)境做出自己的貢獻(xiàn)。2）住宅小區(qū)是與人們的生活息息相關(guān)，密不可分的。在已達(dá)到或接近小康生活的城市居民中間，回歸自然、返

29、璞歸真成為人們追求的主流,居住觀念的更新，要求建筑師對居住模式、居住心理做更深刻的探究，不能把自己的想法不假思索地強(qiáng)加于人。首先，必須注重生態(tài)環(huán)境的保護(hù)和利用，重視居住環(huán)境、空間、氛圍的營造，使之不僅僅是人們生活的場所，更要滿足人們精神文化方面的追求。其次，住宅小區(qū)的價(jià)值區(qū)域分析必須重視，通過合理規(guī)劃和資源調(diào)配，盡量增加積極空間，減少消極空間，并根據(jù)區(qū)域價(jià)值的高低進(jìn)行戶型設(shè)置。第三，設(shè)計(jì)手法應(yīng)排斥繁瑣，摒棄造作，切實(shí)從居民的實(shí)際需要出發(fā)，以細(xì)致、質(zhì)樸、人性化的設(shè)計(jì)，來塑造舒適、和諧、有親和力的新社區(qū)，體視建筑師的人文關(guān)懷。3）“詩意的棲居，度假式生活”現(xiàn)代高品位住宅區(qū)的定位?！白匀慌c人文和諧共

30、生的假日式風(fēng)景家園”天和苑小區(qū)的設(shè)計(jì)定位。2總體布局1、設(shè)計(jì)理念現(xiàn)代建筑群的設(shè)計(jì)，應(yīng)從城市環(huán)境發(fā)展及地域環(huán)境特征為考慮的出發(fā)點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)建筑與環(huán)境的對話，從單一的硬件開發(fā)發(fā)展為對整體環(huán)境氛圍的營造，力圖創(chuàng)造連續(xù)的空間層次體系。具體到住宅小區(qū)與城市環(huán)境的關(guān)系上來，可以概括為將外部的生態(tài)環(huán)境，引入住宅建筑群中，形成立體的空間與景觀環(huán)境系統(tǒng)。2、規(guī)劃布局1）小區(qū)的外部環(huán)境以小區(qū)獨(dú)特的地理位置，在朝南面對小赭山的方向上，建筑群宜以扇形的布局增加與赭山公園的接觸面，使小區(qū)從整體上與自然清新的綠色氛圍相擁，營造小區(qū)良好的外部景觀氛圍。同時(shí)，為了將綠色清新的空氣引入小區(qū)，我們在小區(qū)中部面向小赭山設(shè)置了綠色的景觀

31、軸（中心花園），使小區(qū)內(nèi)部的環(huán)境與赭山自然的風(fēng)光融為一體，這條景觀軸形成了整個(gè)小區(qū)的綠色呼吸系統(tǒng)“綠肺”，使得小區(qū)成為一個(gè)在優(yōu)美的環(huán)境中吐納生息的有機(jī)體。2）小區(qū)的整體性及景觀綠化設(shè)計(jì)：從道路系統(tǒng)、綠化景觀、空間形態(tài)多方面來塑造小區(qū)統(tǒng)一完整的形象，在小區(qū)中心的景觀環(huán)境設(shè)計(jì)上，以“水”為主題，設(shè)計(jì)富有豐滿優(yōu)美曲線的溪流，清波蕩漾的綠水中放置弧橋連接沿水兩岸，水岸邊利用富有層次和韻律的草坪系統(tǒng)及色彩鮮艷的草間小徑，以及立體的文化生態(tài)系統(tǒng)（亭、臺、船、閣、架等）為居民提供一個(gè)修身養(yǎng)性、放飛心情的場所。水岸邊綠化景觀中，種植含笑、桂花、梔子等色香俱佳的植物品種，提升綠化系統(tǒng)的特色和品味。小區(qū)的景觀軸以

32、南北兩個(gè)水上廣場為始末，同時(shí)，這兩個(gè)廣場也正對三個(gè)出入口，對于小區(qū)的形象起到畫龍點(diǎn)晴的作用。同時(shí)，中心花園的三幢點(diǎn)式高層，底部架空，使整個(gè)小區(qū)的優(yōu)美環(huán)境融匯貫通。為了體現(xiàn)小區(qū)景觀設(shè)計(jì)中“生態(tài)文化園”的理念，除了在中心花園中進(jìn)行富有韻味的文化營造外，宅間綠化系統(tǒng)也要形成一個(gè)文化園的次中心。我們在設(shè)計(jì)中首先賦予每個(gè)院落獨(dú)特優(yōu)美的主題“琴苑”、“棋苑”、“詩苑”、“畫苑”，每一塊宅間綠地中利用層次豐富的綠化植被系統(tǒng)，建筑小品，亭臺和雕塑及不同色彩材質(zhì)的鋪地，樹、草、花、石各有不同，形成琴棋詩畫，一派悠然自得的休閑生活氛圍。3）小區(qū)的住宅群體：住宅的基本朝向與團(tuán)結(jié)西路平行（即南偏西25o左右），同時(shí)，

33、適當(dāng)引入曲線形的建筑群體組合，主要曲線的線型順各自主導(dǎo)風(fēng)向，形成風(fēng)道，保證小區(qū)內(nèi)部良好的通風(fēng)。同時(shí)，曲線的建筑形態(tài)除保證自身優(yōu)美外觀外，還有利于室外環(huán)境的塑造。創(chuàng)造出有收有放，步移景異的景觀效果。按整體設(shè)計(jì)的要求，住宅群采用182529層的空間輪廓體系，南低北高，既能有利于整個(gè)住宅群的日照分析，同時(shí)，又能保證對于赭山公園的視線順暢。住宅群的布局，采用點(diǎn)式（中間）與板式（外圍）相結(jié)合的組合形式，使整個(gè)小區(qū)規(guī)整而不失活潑，錯(cuò)落而又不乏韻律。住宅群與整體環(huán)境的融合，使人賞心悅目。4）道路交通在設(shè)計(jì)中我們著重于挖掘道路及交通的豐富內(nèi)涵，體現(xiàn)三大功能，即交通功能、交往功能與景觀功能。（1）出入口設(shè)置：小

34、區(qū)形象主入口設(shè)在團(tuán)結(jié)西路上，同時(shí)在九華山路及長寧路上設(shè)置主入口次入口。三個(gè)出入口間由主干道相連環(huán)通。（2）道路系統(tǒng)：道路系統(tǒng)分為二級，小區(qū)主干道寬7米，單側(cè)設(shè)1.5米的人行步道，其它車道寬4米，消防車道主要依靠小區(qū)的車行道路。小區(qū)的主要交通系統(tǒng)，是通過一條7米寬的線型舒緩的環(huán)形道路，將各部分連系起來，宅間道路寬4米，盡端設(shè)置回車場地。（3）停車：機(jī)動車停放分為地上、地下兩種方式，地下停車場分為兩塊，一塊于集中綠地下設(shè)置，另一塊設(shè)置在東北部三幢高層中間，地上停車主要集中在團(tuán)結(jié)西路主入口附近，此外，局部也有地面停車場地。汽車泊位共330輛，其中，地上250輛，地下80輛。非機(jī)動車停放以及設(shè)備用房，

35、主要布置在每幢高層住宅的地下室。5）日照分析根據(jù)國家城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范等有關(guān)規(guī)范、規(guī)定，采用大寒日為標(biāo)準(zhǔn)，根據(jù)住宅不同朝向，以大寒日不同時(shí)段為有效日照時(shí)間，進(jìn)行日照分析，均滿足規(guī)范要求。6）公建配套按國家規(guī)范要求，按相應(yīng)的配套設(shè)施要求進(jìn)行設(shè)置，小區(qū)內(nèi)設(shè)物業(yè)管理、居委、會員俱樂部，小型商業(yè)服務(wù)家政服務(wù)設(shè)施，沿三條城市道路設(shè)24層商業(yè)用房，方便本地塊居民購物、餐飲、儲蓄等多種需求。于重要道路附近，地塊邊角處設(shè)垃圾收集點(diǎn)，箱變，水泵房、報(bào)亭等設(shè)施，同時(shí)在物業(yè)管理用房內(nèi)設(shè)一座公廁。這些配套公建布置原則上不影響小區(qū)景觀，但也應(yīng)方便利用。3建筑設(shè)計(jì)1、戶型設(shè)計(jì)本方案的戶型標(biāo)準(zhǔn)按照甲方的要求進(jìn)行多次調(diào)整

36、設(shè)計(jì)，從均好性的角度出發(fā)，大開間、淺進(jìn)深、寬敞明亮，尊貴氣派、動靜分區(qū)，功能合理，圓弧形觀景陽臺，通透明亮。住宅戶型豐富多樣，滿足各種消費(fèi)層次的需求。具體詳見如下：戶 型建筑面積套 數(shù)比 例四室二廳二衛(wèi)A1148.42186%A2144.9852三室二廳二衛(wèi)B1136.0414891%B2134.8150B3134.37102B4134.2161B5129.27152B6128.07158B7127.674B8124.2875三室二廳一衛(wèi)B9113.5882二室二廳一衛(wèi)C199.09363%2、建筑立面設(shè)計(jì)建筑借鑒北歐理性主義先鋒派風(fēng)格，立面采用簡潔素雅的造型，拋棄了以往繁瑣的歐陸線條，柱式等

37、僵硬程式化的構(gòu)件，轉(zhuǎn)而體觀輕快、精致及高低錯(cuò)落的起伏感和韻律感。建筑的外立面強(qiáng)調(diào)豎線條，體現(xiàn)其高度挺拔感，凸窗，弧形陽臺等體現(xiàn)出技術(shù)的精美，屋頂設(shè)計(jì)采用一片輕盈的片格做為收頭，穿插在建筑實(shí)體與柱子之間，優(yōu)雅而又飄逸。建筑色彩以淺黃色與白色為基間，體現(xiàn)寧靜素雅的建筑風(fēng)格。3、消防設(shè)計(jì)1）總平面消防設(shè)計(jì)本項(xiàng)目建筑均為高層建筑，沿建筑主要一側(cè)均有消防車道，4米寬，距建筑5米，盡端設(shè)1818米消防回車場及登高場地，高層建筑之間間距大于13米。2）建筑單體消防設(shè)計(jì)18層以下高層塔式住宅設(shè)一部防煙樓梯，兩部電梯（其中一部消防電梯），前室正壓送風(fēng)。1118層單元式住宅，每個(gè)單元內(nèi)設(shè)兩部防煙樓梯，兩部電梯（其

38、中一部消防電梯）。18層以上塔式住宅設(shè)兩部防煙樓梯，兩部電梯（其中一部消防電梯），前室正壓送風(fēng)。4、人防設(shè)計(jì)原地下人防設(shè)施作廢，新建人防設(shè)施按市人防辦的具體要求及國家規(guī)范進(jìn)行設(shè)計(jì)。4經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)總用地面積： 46809總建筑面積： 175452.5其中：地上總建筑面積 163082.5住宅面積 145886.2(1167套)居委及物業(yè)管理面積 112.5小區(qū)會員俱樂部面積 53.6小區(qū)托兒所面積 221.5小區(qū)商業(yè)服務(wù)中心面積 176.4小區(qū)門診部面積 19.8小區(qū)公廁面積 32.5沿街商鋪面積 16580m2地下總建筑面積 12370地下汽車庫面積 6940地下自行車庫面積 5430建筑占地

39、面積 12685容積率 3.48建筑密度 27.1%綠地率 33.8%中心綠地面積 2700汽車泊位 330輛地 上 80輛地 下 250輛總戶數(shù) 1167戶總?cè)丝?4085人5結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)說明一、設(shè)計(jì)依據(jù)1、建筑專業(yè)提供的建筑方案圖2、建筑結(jié)構(gòu)安全等級：二級建筑重要性類別：丙類抗震設(shè)防裂度：七度，按近震考慮基本內(nèi)壓：多層：0.5KN/m2，高層：0.55 KN/m23、設(shè)計(jì)所涉及的主要規(guī)范和規(guī)程：高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程JGJ-2002建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范 GB50009-2001混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50010-2002砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50003-2001建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50011

40、-2001建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50007-2002建筑樁基技術(shù)規(guī)范 JGJ94-94二、基礎(chǔ)1、高層住宅采用樁基礎(chǔ)。2、多層商場采用天然地基上的鋼筋混凝土獨(dú)立基礎(chǔ)或條基。3、地下車庫采用抗浮樁。三、上部結(jié)構(gòu)：高層住宅采用剪力墻結(jié)構(gòu)，抗震等級為高度80米以下為三級，高度80米以上為二級。多層商場采用框架結(jié)構(gòu)，抗震等級為三級。6電氣設(shè)計(jì)說明一、概述：該小區(qū)是一三面臨街的居民住宅區(qū)，小區(qū)內(nèi)共有14幢住宅樓，其中29層三幢， 25層三幢，18+1層六幢，16層、18層組合樓兩幢，沿街三面為24層商鋪。具體參數(shù)如下；1、建筑總面積 175452.5住宅面積 145886.2商業(yè)及服務(wù)中心面積 17

41、196.3地下車庫面積 12370.002、總戶數(shù) 1167戶 總?cè)丝?4085人二、強(qiáng)電：1、用電負(fù)荷計(jì)算：A居民住宅樓用電 10750kwB商業(yè)部門用電 1700kwC地下車庫用電 300kwD共用設(shè)施用電 120kwE小區(qū)道路照明、服務(wù)性部門用電 80kw總負(fù)荷 12950kw2、負(fù)荷等級：小區(qū)建筑為高層民用建筑，內(nèi)有電梯、消防系統(tǒng)和生活泵站等都屬于二級負(fù)荷，按二級用電負(fù)荷設(shè)置，二路10KV高壓供電，每路電源均留有一定容量電源作為另一路電源的備用電源。3、供電方案：建立三個(gè)10KV變配電所（由供電局提供兩路10KV高壓電源）；A.1號變配電所容量4*1250KVA（區(qū)域內(nèi)用電負(fù)荷4900

42、kw）服務(wù)區(qū)域；1#、3#、4#、6#、7#、9#六幢住宅樓及區(qū)域內(nèi)商鋪、地下車庫及共用設(shè)施。所在位置：見建筑平面圖（1#與3#樓之間）B.2號變配電所容量4*1250KVA（區(qū)域內(nèi)用電負(fù)荷4850kw）服務(wù)區(qū)域；2#、5#、8#、10#、11#五幢住宅樓及區(qū)域內(nèi)商鋪及共用設(shè)施。所在位置：5#樓地下層C.3號變配電所容量2*1600KVA（區(qū)域內(nèi)用電負(fù)荷3200kw）服務(wù)區(qū)域；12#、13#、14#三幢住宅樓及區(qū)域內(nèi)商鋪及共用設(shè)施。所在位置：12#樓地下層4、低壓配電系統(tǒng)：A由各變配電所向所服務(wù)區(qū)域住宅樓低壓供電，采用直埋電纜敷設(shè)方式。B在每幢樓底層或地下層設(shè)置低壓配電間，采用電纜或母線槽形式

43、分段向樓層供電。三、弱電：1、通信與網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；小區(qū)內(nèi)設(shè)有電話交接與網(wǎng)絡(luò)管理中心（設(shè)在物業(yè)管理處），每戶住宅安裝電話二門，網(wǎng)絡(luò)線二根。2、有線電視；電視系統(tǒng)采用分支-分配方式，每戶住宅分配一路電視信號，電視終端布置視其住宅房型而確定。3、保安系統(tǒng)：A客訪、防范系統(tǒng)每幢樓進(jìn)口處設(shè)置對講或可視對講的方式進(jìn)行來客聯(lián)絡(luò)，用電子門鎖控制大門的開啟。每幢樓進(jìn)口處和電梯間實(shí)行電子監(jiān)控系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)情況異常，可向管理中心報(bào)警。底層、二層和頂層住戶，室內(nèi)設(shè)置紅外線、門窗磁報(bào)警裝置。每戶設(shè)置緊急呼叫報(bào)警按鈕。B火災(zāi)、煤氣報(bào)警系統(tǒng)為了防止煤氣泄露引起人員窒息和火災(zāi)事故，每戶廚房設(shè)置煤氣泄露報(bào)警器，當(dāng)煤氣泄露報(bào)警器動作，自

44、動聯(lián)動廚房排氣扇打開并向外界報(bào)警。C小區(qū)閉路監(jiān)控系統(tǒng)在小區(qū)主要出入口、主要通道處，設(shè)置攝像系統(tǒng)，在小區(qū)的西面一段圍墻處設(shè)置主動式紅外線探頭，監(jiān)控系統(tǒng)中心設(shè)在小區(qū)物業(yè)管理處。 1、應(yīng)急與消防報(bào)警系統(tǒng)高層住宅樓梯處、地下車庫出口處均設(shè)置緊急出口指示燈，便于人員疏散。地下車庫與商場均設(shè)置火災(zāi)報(bào)警探測器，遇火災(zāi)則自動報(bào)警，并經(jīng)消防控制中心自動啟動消防泵、噴淋泵。2、住宅智能化利用現(xiàn)代信息技術(shù)，實(shí)現(xiàn)小區(qū)自動化管理，其內(nèi)容如下：A水、電、煤自動計(jì)量、收費(fèi)；B小區(qū)內(nèi)安全防范系統(tǒng)監(jiān)控管理；C住宅的火災(zāi)、有害氣體泄露自動報(bào)警；D住宅緊急呼叫系統(tǒng)；E小區(qū)局域網(wǎng)與互聯(lián)網(wǎng)的連接，資源共享。并能通過網(wǎng)絡(luò)終端實(shí)現(xiàn)醫(yī)療、文

45、娛、商業(yè)等公共服務(wù)和費(fèi)用自動結(jié)算。F車庫管理系統(tǒng)化。 方案設(shè)計(jì)依據(jù)：10KV及以下變電所設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 50053-94民用建筑設(shè)計(jì)規(guī)范 JGJ/T16-92住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 50096-1999高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB 50045-95（2001年版）建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范（修訂本） GBJ 16-87（2001年版）低壓配電設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 50054-95供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB 50052-957給排水、動力方案設(shè)計(jì)說明本小區(qū)考慮生活給水系統(tǒng)、消火栓給水系統(tǒng)、自動噴淋給水系統(tǒng)、生活污水系統(tǒng)、雨水等給排水系統(tǒng)、煤氣系統(tǒng)。 本專業(yè)所采用的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)： 建筑給排水設(shè)計(jì)規(guī)范 GBJ1588（19

46、97年版） 建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GBJ1687（1997年版） 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB5004595 建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范 GBJ14090 汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB5006797 自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 GB500842001 人民防空地下室設(shè)計(jì)規(guī)范 GB5003894 室外給水設(shè)計(jì)規(guī)范 GBJ1386（1997年版） 室外排水設(shè)計(jì)規(guī)范 GBJ1487（1997年版） 住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50096-99 城市煤氣設(shè)計(jì)規(guī)范JJ28-78關(guān)于發(fā)布“住宅建筑設(shè)計(jì)防火暫行規(guī)定”的通知一、生活給水：1、用水量估算:序號用水名稱數(shù)量單位用水標(biāo)準(zhǔn)最高日用水量備 注1住宅生活用水1

47、122戶300L/人.d1178.1m3/d3.5人/戶2公共建筑23136M210L/m22313綠化用水15821M22L/m2.d.次31.61次/d4小 計(jì)1440.65不可預(yù)見水量10%144.16合 計(jì)1584.7本工程最高日用水量為1584.7 m3/d,最大時(shí)用水量為151.9 m3/d.水源:本工程由兩路進(jìn)水.2、水源由團(tuán)結(jié)西路及華山路市政給水管網(wǎng)引入。3、給水方式:由市政給水管網(wǎng)引入兩條DN200給水管,分別經(jīng)水表計(jì)量后供應(yīng)小區(qū)內(nèi)生活及消防用水.住宅每戶用水量單獨(dú)核算,水表出戶(用遠(yuǎn)傳水表也可以不出戶,由業(yè)主和自來水公司協(xié)商解決).本小區(qū)全部為高層住宅,故采用: 地下室至地

48、上2層由市政給水管網(wǎng)直接供水;三層以上市政管網(wǎng)儲水池水泵水箱用水點(diǎn).通過減壓閥進(jìn)行壓力分區(qū)，312層為低區(qū)，1329層為高區(qū)。根據(jù)小區(qū)規(guī)模,小區(qū)內(nèi)共設(shè)3座水泵房,設(shè)置在地下車庫內(nèi),水池容量、水箱容量合計(jì)不小于日用水量的40%。二、消火栓給水系統(tǒng):1、消火栓用水量:室內(nèi)30l/s,室外20l/s,火災(zāi)延續(xù)時(shí)間2h.2、消火栓系統(tǒng):消火栓系統(tǒng)分高低兩區(qū), 312層為低區(qū)，1329層為高區(qū)。由一組給水加壓泵供水（2臺，一用一備），壓力分區(qū)通過減壓閥實(shí)現(xiàn)。小區(qū)內(nèi)布設(shè)環(huán)狀消防管道,間距不大于120m設(shè)置三出口地上式SS150消火栓.3、儲水裝置：在地下車庫內(nèi)設(shè)水泵房及生活消防水池，消防水池容積為460m

49、3。在屋頂水箱內(nèi)含18m3的消防水量。三、自動噴淋給水系統(tǒng)：1、自動噴水滅火系統(tǒng)用水量為27l/s.火災(zāi)延續(xù)時(shí)間1h。2、噴灑系統(tǒng)：由噴淋泵（2臺，一用一備）、濕式報(bào)警閥、水流指示器、水泵結(jié)合器及管網(wǎng)組成。3、危險(xiǎn)等級：按中危險(xiǎn)級設(shè)計(jì)。噴頭設(shè)于地下車庫內(nèi)。四、排水系統(tǒng)：1、排水體制：采用分流制系統(tǒng)，污、雨水分系統(tǒng)排出。生活污水、雨水直接排入市政污雨水管網(wǎng)。2、生活污水：高層污水系統(tǒng)設(shè)專用通氣管；廚房污水單獨(dú)排除，并經(jīng)隔油池后，再排入污水管網(wǎng)。污廢水排放量為1426.2 m3/d.3、地下室排水，用排污泵提升后再排除。五、雨水系統(tǒng)：1、室外道路雨水經(jīng)道路雨水口匯集后接入室外雨水井。2、單體屋面雨

50、水先匯至室外明溝,再經(jīng)13#雨水口匯至小區(qū)雨水井，經(jīng)小區(qū)雨水管網(wǎng)排至市政雨水管網(wǎng)中。六、煤氣系統(tǒng)：小區(qū)內(nèi)引入一條DN300的煤氣管，并設(shè)置一煤氣調(diào)壓站。每戶住宅安裝兩眼煤氣灶，安裝4.0m3/h煤氣表.小區(qū)內(nèi)最大時(shí)用氣量為779 m3/h.8暖通空調(diào)設(shè)計(jì)說明本小區(qū)考慮高層建筑防排煙及空調(diào)系統(tǒng)、地下汽車庫通風(fēng)排煙系統(tǒng)。 本專業(yè)所采用的規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)： 采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)設(shè)計(jì)規(guī)范 GBJ1987（2001年版） 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 GB5004595 汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范GB5006797住宅設(shè)計(jì)規(guī)范 GB50096-99一、高層建筑防排煙及空調(diào)：1、高層建筑在無外窗的消防電梯及其合

51、用前室設(shè)置正壓送風(fēng)系統(tǒng)，正壓送風(fēng)機(jī)設(shè)在首層，正壓送風(fēng)口每層設(shè)置，火災(zāi)發(fā)生時(shí)，著火層及著火房上下層正壓送風(fēng)口開啟，正壓送風(fēng)機(jī)啟動。高層建筑外窗的衛(wèi)生間排出的廢氣和廚房的脫排油煙機(jī)排出的油煙廢氣均各自排入防倒流標(biāo)準(zhǔn)土建煙氣豎井由屋頂排放。2、高層建筑每套單元留有分體式空調(diào)電源插座。配合建筑留有空調(diào)室外機(jī)的位置?？照{(diào)的凝結(jié)水排入外墻上敷設(shè)的PVC立管，集中排放。二、地下汽車庫通風(fēng)排煙：地下車庫按建筑劃分的防火分區(qū)設(shè)自然進(jìn)風(fēng)，機(jī)械排風(fēng)系統(tǒng)，每個(gè)排風(fēng)系統(tǒng)設(shè)若干個(gè)風(fēng)機(jī)房。排風(fēng)量按6次/小時(shí)計(jì)算，排煙風(fēng)機(jī)前設(shè)280自動過閉排煙防火閥。排風(fēng)系統(tǒng)兼作排煙系統(tǒng)使用。排風(fēng)口的位置和高度符合環(huán)保要求。三、各設(shè)備用房通

52、風(fēng)換氣次數(shù)如下： 變配電站： 15次/時(shí) 電梯機(jī)房： 15次/時(shí) 衛(wèi)生間： 10次/時(shí) 機(jī)動車庫： 6次/時(shí) 地下設(shè)備用房： 3-6次/時(shí) 餐廳廚房： 40-60次/時(shí) 消防、環(huán)保：1、地下車庫設(shè)機(jī)械排煙兼排風(fēng)系統(tǒng)，并在排煙風(fēng)機(jī)入口處有能自動關(guān)閉的排煙防火閥（280）.2、各防煙分區(qū)的排煙支管接有能自動關(guān)閉的排煙防火閥（280）.3、通風(fēng)管道接入豎井前的水平風(fēng)管處設(shè)防火閥（70）.4、地下汽車庫的廢氣通過豎井在適當(dāng)高度排放，符合大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。5、風(fēng)機(jī)吊裝采用減振吊桿，風(fēng)機(jī)進(jìn)出口裝軟接頭隔振。6、所有空調(diào)通風(fēng)設(shè)備均采用低噪聲機(jī)型。7、廚房爐灶脫排油煙通過靜電型油霧凈化器和排風(fēng)機(jī)排至室外，符合

53、大氣環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。8、水泵機(jī)組采用低噪聲水泵。9、水泵機(jī)組應(yīng)設(shè)隔振裝置。10、水泵吸水管和出水管上，應(yīng)設(shè)可曲撓橡膠接頭或其他隔振管件。11、管道支架宜采用彈性托架和隔振支架。（后附效果圖）第四章 項(xiàng)目市場調(diào)查和需求預(yù)測分析一、項(xiàng)目市場調(diào)查1、市場調(diào)查1 根據(jù)調(diào)查2000年2002年三年時(shí)間內(nèi)，蕪湖市區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)共完成投資34.1億，房屋竣工面積達(dá)240萬平方米，其中住宅近200萬平方米，住宅銷售了135萬平方米，住宅銷售額達(dá)到了15.9億元，2000年到2002年底蕪湖總共出讓了房地產(chǎn)用地20宗，其中協(xié)議出讓2宗，拍賣出讓18宗，占地面積共達(dá)93萬平方米，成交款達(dá)10億，最高每畝價(jià)格達(dá)到了36

54、1萬元畝，雖然蕪湖房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)快速成長，房價(jià)上升比較快，但從總的情況來看，仍然呈現(xiàn)良性運(yùn)行狀態(tài)，按照有關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)比例計(jì)算，這三年來蕪湖在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)上的34億元投資共帶動蕪湖GDP增長74.4億元，分析指出加速蕪湖房地產(chǎn)快速發(fā)展的原因：一是金融政策的改變，居民購買商品房可以從銀行獲得按揭貸款，二是蕪湖停止了實(shí)物分房，貨幣化分房成為主流，三是蕪湖舊城改造的力度加大，四是蕪湖經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展使居民的收入增加，購買力增強(qiáng)。2目前蕪湖市市區(qū)一類地區(qū)均價(jià)2325元/平方米，二類地區(qū)均價(jià)為1895元/平方米，三類地區(qū)均價(jià)為1316.35元/平方米，目前現(xiàn)有空置房面積為6.37萬平方米，其中住宅5.06萬，商業(yè)和辦公

55、用房1.31萬，遠(yuǎn)遠(yuǎn)的低于國內(nèi)認(rèn)定的警戒線之下，顯示了蕪湖目前尚未出現(xiàn)房地產(chǎn)泡沫，但目前市場結(jié)構(gòu)呈現(xiàn)寶塔型的市場結(jié)構(gòu)，一方面缺乏中低檔商品住宅小區(qū)，另一方面市場上對高檔精品住宅的期望還是保持上升的趨勢，因此該項(xiàng)目的實(shí)施將填補(bǔ)該地區(qū)沒有高層的空白，滿足不同層次的市場需求。3近期市場調(diào)查數(shù)據(jù)：改善居住條件70.1%，新建家庭11.2%，投資升值9.796%?？梢妼ΜF(xiàn)有居住條件的不滿足是市民購房的最主要因素。其中年收入5萬以上家庭購房因素：改善居住條件占43.58%，投資升值占25.64%, 年收入5萬以下家庭購房因素：改善居住條件占72.67%，投資 , 升值占8.45%。家庭年收入越高者購房對于

56、項(xiàng)目的升值潛力就越注重。2、目標(biāo)客戶群市場調(diào)查1總價(jià)定位于住宅 30萬策略：市區(qū)老居民戶改善住房,外地來蕪湖創(chuàng)業(yè)成功人士,部分投資者家庭年收入 4萬元，首付 12萬元 月還貸能力1000-2000元,這部分的群體集中在3045歲左右，工作多年，有一定積蓄，對目前居住條件在周邊人文氛圍、交通、區(qū)位、配套、房型等方面有一或兩條不滿意者；收入相對穩(wěn)定，首付能力在10萬元以上；家庭人口在23口，兩代之家；首次或二次置業(yè)，注重實(shí)用性，注重生活舒適度；對物業(yè)要求較高，在房型設(shè)計(jì)、樓層選擇、地段位置、內(nèi)外配套完善等方面都有較多對比考慮，理性置業(yè)。希望擁有市區(qū)的便捷居家條件；滿足其健康要求和精神層次需求的家居

57、氛圍。以蕪湖“先富”人群為主要顧客群體2根據(jù)調(diào)查年齡35-50歲，家庭年收入4萬元以上家庭：私企業(yè)主占36.84%，公務(wù)員占17.1%，外企占3.95%， 傳媒文化教育類占10.52%，銷售占10.53%，制造業(yè)占3.95%，房產(chǎn)、工程類占9.21%，自由職業(yè)者占3.95%，金融行業(yè)占2.63%，國有大企業(yè)占1.32% 。3、客戶置業(yè)傾向調(diào)查:1 36.5%的消費(fèi)者選擇了高層住宅，52%的消費(fèi)者選擇多層住宅，9.5%的消費(fèi)者選擇了別墅。消費(fèi)者對于代表高檔物業(yè)形象的小高層表現(xiàn)出相當(dāng)?shù)呐d趣。相比與近似同等城市煙臺、揚(yáng)州，選擇高層的比值明顯較高，濟(jì)南選擇小高層的比值為38.4%。總體來看，蕪湖消費(fèi)者

58、接受高層物業(yè)的能力要弱一些，同時(shí)也反映出市民接受現(xiàn)代住宅有潛在能力消費(fèi)者購買傾向2戶型形式：人們期望的戶型形式依次為：平層40.1%，復(fù)式27.6%，錯(cuò)層20.8%，躍式10.7%?？梢钥闯銎綄尤哉加泻艽蟮膬?yōu)勢 3戶型結(jié)構(gòu)：選擇三室的占到整個(gè)樣本的71.2%，二室和四室分別占20.1%和8.2%，三室是市場需求的主力。選擇二廳的占整個(gè)樣本的72.1%，一廳占27.1%，三廳基本無選擇。在衛(wèi)生間選擇方面，人們的傾向不太明顯，選兩個(gè)衛(wèi)生間的為57.6%，選一個(gè)衛(wèi)生間的占42.4%。但通過與家庭年收入相關(guān)分析，我們發(fā)現(xiàn)，隨著家庭年收入的提高，選擇二個(gè)衛(wèi)生間的比例也越來越高，這說明了高收入階層對于住宅

59、舒適度的要求也越來越高,對于陽臺設(shè)計(jì)的選擇，在整個(gè)樣本層中，有57.9%選擇了落地玻璃陽臺，有30.2%選擇了封閉陽臺。通過與家庭年收入進(jìn)行相關(guān)分析，可以獲知，家庭年收入越高的人群對于落地玻璃陽臺的需求就越強(qiáng)烈。這也說明，寬敞、明亮、景觀視野效果好的落地玻璃陽臺已經(jīng)為人們所接受，并成為高尚物業(yè)的一個(gè)重要元素。5區(qū)內(nèi)公共設(shè)施要求的調(diào)查：公共設(shè)施的選擇前五項(xiàng)依次為：中心花園20.7%，體育健康設(shè)施18.66%，醫(yī)療保健設(shè)施13.73%，購物場所9.51%，文化娛樂設(shè)施8.1%，車庫7.93%。中心花園、體育健康設(shè)施、醫(yī)療保健設(shè)施排在區(qū)內(nèi)公共設(shè)施的前三位，充分說明了購房者對于健康的重視，購物場所和文化娛樂設(shè)施緊隨其后，生活方便程度、娛樂生活配備也成為人們對小區(qū)的較高要求。在城市中心地區(qū)對車庫的需求顯得不是很迫切，隨著人們對5+2生活方式的接受，對車庫的需求會更為突出。因此區(qū)內(nèi)景觀設(shè)計(jì)選擇依次為：草地18.58%，健身活動場所17.42%，運(yùn)動器械16.89%，花壇10.14%，大樹8.78%，街燈