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1、定位報告 分析報告 酒店專題 樓書文案 定價策略 推廣策略 萬科地產(chǎn) 中海地產(chǎn) 世聯(lián)地產(chǎn) 中原地產(chǎn) 奧美廣告 商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理實操案例共37篇目錄一、日常篇 14篇二、裝修篇 10篇三、違規(guī)篇 3篇四、突發(fā)事件篇 2篇五、保安、公共秩序篇 4篇六、物業(yè)產(chǎn)權(quán)糾紛 4篇住宅地產(chǎn)營銷籌劃 商業(yè)地產(chǎn)營銷籌劃 最新房地產(chǎn)市場研究報告 房地產(chǎn)工程工程管理 房地產(chǎn)物業(yè)管理 房地產(chǎn)企業(yè)管理 房地產(chǎn)樓書文案 房地產(chǎn)銷售管理一、日常篇1、在小區(qū)內(nèi)摔傷物業(yè)公司是否承當責(zé)任？案例介紹：2000年月日上午，徐某去廠房上班，在通往廠房載貨電梯的臺階上走，因當天廠房三樓漏水正好滴在臺階上，由于天氣寒冷出現(xiàn)結(jié)冰。徐某走上臺階

2、滑倒摔傷。醫(yī)院診斷為：左肩肱骨骨折伴肩關(guān)節(jié)脫位。徐某摔傷當天，該廠房的物業(yè)管理單位派人員前去探望。徐某要求物業(yè)公司對此事承當責(zé)任，物業(yè)公司認為沒有義務(wù)承當，雙方各執(zhí)已見，因次起訴至法院。 法院判決：法院經(jīng)審理認為：原告作為公司員工，上下班應(yīng)走人行通道，白天行走，也應(yīng)看到臺階上有結(jié)冰，并應(yīng)當預(yù)見到滑冰的危險性，故應(yīng)對摔傷的行為負主要責(zé)任。但被告作為廠房的物業(yè)管理單位應(yīng)對物業(yè)公共配套設(shè)施完好起保養(yǎng)維修的責(zé)任，在接到廠房漏水報修通知后，理應(yīng)及時修理，但未提供及時安排修理的有效證據(jù)，發(fā)現(xiàn)結(jié)冰后未及時去除或積極的防范措施，故對原告滑倒致傷應(yīng)承當一定的責(zé)任。 案例分析：一、被告物業(yè)管理單位的行為符合侵害生

3、命健康權(quán)的民事責(zé)任構(gòu)成要件，應(yīng)承當侵權(quán)的民事責(zé)任。 第一：物業(yè)管理單位的行為具有違法性。?上海市居住物業(yè)管理條例?第十二條規(guī)定：物業(yè)管理效勞應(yīng)當保持住宅和公共設(shè)施完好，環(huán)境整潔優(yōu)美、公共秩序良好，保障物業(yè)使用方便、平安。發(fā)現(xiàn)住宅的共用部位、共用設(shè)施或者公共設(shè)施損壞時，立即采取保護措施，并按照物業(yè)管理效勞公司的約定進行維修?？梢?，本案被告作為物業(yè)管理單位，有法定義務(wù)立即采取保護措施。第二：產(chǎn)生了損害原告生命健康權(quán)的后果。 第三：被告的不作為行為與原告的損害之間有因果關(guān)系。 第四：被告物業(yè)管理單位有過錯。本案被告作為廠房的物業(yè)管理單位負有保障物業(yè)使用方便、平安的義務(wù)，這種義務(wù)應(yīng)屬專業(yè)管理人應(yīng)盡的特

4、別注意義務(wù)。 二、原告有過錯，應(yīng)對自身傷害承當主要責(zé)任。 本案中，原告對自己摔傷有明顯的過錯，表現(xiàn)在以下三個方面：第一，廠房外側(cè)電梯系載貨電梯是該廠房內(nèi)所有職工應(yīng)知的，原告作為公司員工，上下班應(yīng)走人行通道。原告不愿登樓梯，執(zhí)意乘載貨電梯，主觀上存在成心。第二，原告應(yīng)當看到臺階上有結(jié)冰，從平安起見，原告應(yīng)走人行通道，其主觀上有過失。第三，原告在朝載貨電梯行走時，被告曾勸原告不要走此臺階，以免滑倒摔傷，但原告不聽勸阻，仍走上臺階。 ?中華人民共和國民法通那么?第一百三十一條規(guī)定：受害人對于損害的發(fā)生也有過錯的，可以減輕侵害人的民事責(zé)任。據(jù)此，原告應(yīng)當對自己的過錯行為承當主要責(zé)任。被告物業(yè)管理單位雖

5、未及時修理、去除結(jié)冰或采取積極的防護措施，但已盡到了及時警示和告知的義務(wù)，應(yīng)當減輕其賠償責(zé)任。2、客戶欠租 物管應(yīng)該怎么做案情介紹：某高級商務(wù)辦公樓內(nèi)有一本地公司-A公司，其業(yè)務(wù)并未因入駐了一個好的辦公樓而有進一步開展，反而較為昂貴的房租倒成了不小的負擔(dān)，一年多以后，欠租的情形出現(xiàn)了。物業(yè)管理部門發(fā)出在指定的期限內(nèi)，如果A公司仍不付清欠款的話，將不得不采取必要措施中止局部效勞的通知，A公司對此未做出任何反響，也沒有能力做出反響。期限到了，物業(yè)管理部門將其通訊線路從接線大盤上摘除。 隨后A公司通訊中斷。這時A公司負責(zé)人認為寫字樓物業(yè)管理部門侵犯了他們的權(quán)利，遂雙方引起糾紛。 點評：1、物業(yè)工程在

6、招租招商過程中，要對租戶的商業(yè)信譽及其行業(yè)前景做出適當?shù)恼{(diào)研，盡可能防止可能出現(xiàn)的風(fēng)險。2、一般情況下，對欠租租戶的處理要依據(jù)1998年建設(shè)部?關(guān)于物業(yè)轉(zhuǎn)讓、租賃的管理準那么?規(guī)定：對欠租人先進行書面催租，如果沒有得到有效回應(yīng)，那么以書面形式說明期限，并采取措施，這類措施的實施要堅決有效，要有層次，要能夠解決問題，并且可以把出現(xiàn)后遺癥的可能性降至最低。3、個別情況下，也要體諒某些租戶，特別是那些質(zhì)地較為優(yōu)良的公司或?qū)φ麄€工程較有影響的公司可能遇到的特殊困難，不排除在特定條件下做出適當?shù)膶捪藓蜏p免，在對這類公司采取處理措施時一般應(yīng)適當留出余地。 4、對欠租租戶采取措施的根底是與之簽署了具備法律效

7、力的租賃合同。因而合同文本的有效性非常重要。這些文本當然要通過律師審核，但僅僅通過律師審核是不夠的，如果有條件，最好能夠征詢一下物業(yè)管理專家們的意見。 3、如何處理商戶的違規(guī)行為案情介紹:某日，中海商城管理處的工作人員巡視時，發(fā)現(xiàn)三樓公用洗手盆周邊墻面、地面濺有不少污水，丟有不少塑料袋，并發(fā)出陣陣異味。經(jīng)過觀察詢問，查明這些污水和塑料袋來自三樓一間從事足底按摩的店鋪。這家足底按摩店的員工認為洗手盆是公用設(shè)施不是自己的孩子不心疼，這是許多人不保護公共設(shè)施的心理動因，就隨意潑灑，有時甚至遠離幾米，就將裝有按摩用過污水的塑料袋向洗手盆潑去。就此問題，管理處主管上門找該店老板溝通，沒用多說，老板就說明

8、態(tài)度，馬上整改，保證污水直接倒在洗手盆內(nèi)，將塑料袋棄置于垃圾桶內(nèi)。但以后一段時間，情況依舊未變。管理處主管于是又再次登門，找到該店老板。這次老板態(tài)度大變，質(zhì)問：你們不讓我把污水倒在那里，那你說倒在哪里才對？主管解釋說并不是不讓你們往那倒，而是提醒你們望那倒的時候注意點兒，因為環(huán)境衛(wèi)生狀況不好，大家都要受到影響。老板不等主管說完就頭一搖：那我不管！結(jié)果，碰了一個不軟不硬的釘子。此路不通，就另辟蹊徑一個好的物業(yè)管理工作者需要有不折不饒的韌勁，因為物業(yè)管理中碰釘子的事太多了，碰釘子就打退堂鼓，那就什么事情也辦不成。管理處考慮到這家店鋪內(nèi)缺少排水系統(tǒng)，確有不便，隨后買來一個帶蓋的大塑料桶，送到店鋪里。

9、向老板提出，請他們在店內(nèi)將污水與塑料袋分置塑料桶里，待收集到一定程度，再由該店員工提出來倒掉。老板開始還很不耐煩，可看到管理處態(tài)度誠懇，效勞周到，真正為業(yè)主、租戶辦事，便轉(zhuǎn)陰為晴，欣然接受了管理處的建議。當天就布置店鋪員工進行整改。從此以后，該店亂倒贓物的事再也沒有發(fā)生過。 點評：現(xiàn)在相當一局部人對物業(yè)管理公司只認可效勞，不認可管理。仿佛物業(yè)公司一說管理，就是想凌駕于客戶之上似的。其實管理也是效勞，像處理類似事情能說不是管理嗎？像類似的事情不去大膽管理行嗎？當然管理可以高于效勞之中。4、業(yè)主在小區(qū)道路上摔倒 狀告物業(yè)公司案情介紹:小區(qū)內(nèi)一號樓405室的李老太在雪后出門，在小區(qū)的步行街不慎跌倒，

10、跌斷右腿股骨頭，平安員發(fā)現(xiàn)后立即將李老太送進醫(yī)院。經(jīng)診斷為：右腿股骨頭粉碎性骨折，立即實施手術(shù)置換股骨頭，手術(shù)后李老太提出：她是在小區(qū)內(nèi)跌倒的，因為自己每月都交物業(yè)管理費，其中包括了小區(qū)道路的公攤，那么，她在小區(qū)道路上跌傷的醫(yī)療費用及精神損失費用應(yīng)由物業(yè)管理公司承當。幾經(jīng)交涉，物業(yè)公司未做承當，李老太一紙訴狀將物業(yè)公司推上法庭。 審理：物業(yè)公司沒有義務(wù)承當李老太醫(yī)療費及精神損失費。點評：案例涉及小區(qū)內(nèi)發(fā)生個人原因引起的意外傷害問題。1、?中華人民共和國價格管理條例?是物業(yè)公司收費的依據(jù)，其中住宅小區(qū)公共性效勞中包括了小區(qū)道路的綠化管理費，李老太所交物業(yè)管理費中的公攤是屬于正常的收費范圍。?民法

11、通那么?，民法細那么中明文規(guī)定：凡因個人原因引起的意外傷害除工作范圍內(nèi)其責(zé)任自負。3、李老太雖在小區(qū)內(nèi)道路上跌倒，沒有他人傷害，且小區(qū)步行街積雪已清掃過，物業(yè)公司的本職工作沒有延誤，雪后路滑，請留神！的警示牌在小區(qū)步行街醒目處懸掛，李老太這種意外傷害確實是與自己不留神或一時路滑不適應(yīng)造成，與物業(yè)公司沒有直接責(zé)任關(guān)系。4、物業(yè)公司可以在多方面關(guān)心李老太，但沒有權(quán)力和義務(wù)為其支付醫(yī)療費和精神損失費。 5、尊重業(yè)主，從記住姓名開始案例介紹：某開發(fā)區(qū)內(nèi)十幾個通用廠房長區(qū)的物業(yè)管理費收繳率參差不齊。年終總結(jié)時，公司領(lǐng)導(dǎo)請收費率達96%的某通用廠房廠區(qū)的管理員介紹經(jīng)驗，該管理員說了這樣一個事：小區(qū)內(nèi)有十幾

12、家業(yè)戶，一天，其中一家只租賃了一個層面通用廠房的某企業(yè)部門總管來找管理員，管理員張冠李戴，把對方的名字叫錯了。來人頓時拉下了臉，：看不起我們小公司啊！此后一連幾個月都拖繳物業(yè)管理費。管理員從此吸取教訓(xùn)，把廠區(qū)內(nèi)十幾家業(yè)戶、近百位要員上自總經(jīng)理，下至與物業(yè)公司有關(guān)的一些部門總管、經(jīng)辦人的姓名都背得滾瓜爛熟。后來，有個新公司進場沒幾天，管理員通過各種渠道得到了業(yè)?quot;要員的姓名，碰面時主動打招呼，對方連連稱贊物業(yè)管理到位。 點評：物業(yè)管理效勞有很多口號，諸如以人為本、客戶就是上帝等，其精髓是對業(yè)主要尊重。尊重是一個人雜社會活動、家庭生活中的根本需求。如何運用禮貌、熱情、真誠、高超的效勞，使業(yè)

13、主得到受尊重的滿足，是物業(yè)管理的一門學(xué)問。該案例中的管理員吸取了搞錯業(yè)戶姓名的教訓(xùn)，事后不僅記住公司名稱、總經(jīng)理的姓名，也記住了與物業(yè)管理有來往的人員的姓名，從而拉近了雙方的距離。這一件小事說明了物業(yè)管理處處都有文章可做。 6、沒有簽訂物管效勞合同 業(yè)主該不該支付物業(yè)管理費案情介紹:小區(qū)局部業(yè)主以A物業(yè)管理公司以下簡稱A公司沒有與業(yè)主或開發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同為由拒絕支付物業(yè)管理費。A公司認為自己是經(jīng)原在該小區(qū)進行前期物業(yè)管理的B公司同意，接替B公司繼續(xù)物業(yè)管理效勞的。雖然開發(fā)商未與其簽訂物業(yè)管理合同，后小區(qū)業(yè)主委員會成立，也未聘用A公司，而是與C公司簽訂了物業(yè)管理效勞合同，但是在B公司撤走至C

14、公司進小區(qū)前，A公司實際進行了物業(yè)管理效勞，有權(quán)收取物業(yè)管理費和滯納金。業(yè)主卻認為：開發(fā)商和業(yè)主委員會均未聘請A公司，也未與其簽訂合同，未建立效勞與被效勞的權(quán)利義務(wù)關(guān)系，因此A公司的訴訟主體資格不符；根據(jù)?上海市居住物業(yè)管理條例?第25條第2款規(guī)定，可以不支付物業(yè)管理費，請求法院駁回其起訴。 一審判決結(jié)果：一審法院根據(jù)?上海市居住物業(yè)管理條例?第24條第1款和第54條第2款規(guī)定，判決業(yè)主支付物業(yè)管理費和滯納金。業(yè)主不服上述判決，提起上訴。業(yè)主根據(jù)?上海市居住物業(yè)管理條例?第3條第4款規(guī)定本條例所稱物業(yè)管理企業(yè)，是指接受業(yè)主或者業(yè)主委員會的委托，根據(jù)物業(yè)管理效勞合同進行專業(yè)管理效勞的企業(yè)。18條

15、第2款也強調(diào)物業(yè)管理企業(yè)接受委托從事物業(yè)管理效勞，應(yīng)當簽訂物業(yè)管理效勞合同。就是說，進行物業(yè)管理效勞必須簽訂合同。且?合同法?第10條第2款也明文規(guī)定法律、行政法規(guī)規(guī)定采用書面形式的，應(yīng)當采用書面形式。因此A公司的行為屬無合同管理，或自行提供效勞。認為由A、B兩家公司的約定或同意就可以進行物業(yè)管理效勞于法無據(jù)，對業(yè)主也不具有約束力。因此業(yè)主不付物業(yè)管理費和滯納金也于法有據(jù)。 案情分析：本案的特殊性在于看似單純的物業(yè)管理糾紛，其實還包含了民法中的無因管理的法律關(guān)系。由于A公司是無合同管理，按照?條例?第25條第2款，業(yè)主可以不支付物業(yè)管理費也是有法律依據(jù)的。因此僅僅按照?條例?的有關(guān)規(guī)定判令業(yè)主

16、支付管理費，依據(jù)缺乏。但如果同時參照?民法通那么?中的無因管理，本案就較容易解決了。?民法通那么?第92條沒有法定的或者約定的義務(wù)，為防止他人利益受損失進行管理或效勞的，有權(quán)要求受益人償付由此而支付的必要費用。這里強調(diào)參照而不是適用，是由于本案與無因管理還是有一定的區(qū)別。構(gòu)成無因管理，在法律上應(yīng)具備三個要件：一是必須沒有法定的或者約定的義務(wù)，即管理人既沒有法律規(guī)定的義務(wù)，也沒有接受他人的委托；二是必須有為防止他人利益受損的意思，即管理的行為是出為他人謀利益的目的，由管理行為所取得的利益最終應(yīng)歸受益人所有；三是必須有管理他人事務(wù)或效勞于他人的行為。A公司的行為僅符合了一、三要件，且無因管理的管理

17、人除了要求歸還必要的費用外，不得向受益人索取報酬或者變相索取報酬。 二審判決：二審法院正是考慮到A公司實際進行了管理，根據(jù)等價有償?shù)脑敲?，同時?條例?中的可以不支付而不是應(yīng)當不支付，又使二審法院能在可以二字上找到了依據(jù)，最終判令業(yè)主支付物業(yè)管理費，但對A公司加收滯納金的請求不予支持。這樣的判決，應(yīng)當說是合理的。7、預(yù)收物業(yè)管理費是否合理案情介紹:汪先生近日在辦理入住手續(xù)時，遇到了一件很不舒心的事：開發(fā)商的工作人員要求汪先生先一次性交納一年的物業(yè)管理費，否那么不給辦理入住手續(xù)。汪先生對此提出了幾點疑問：一是憑什么房子還沒有驗收，就讓交物業(yè)管理費？二是這家由開發(fā)商指定的物業(yè)管理公司，是開發(fā)商為這

18、個工程專門新設(shè)立的，此前沒有任何的物業(yè)效勞經(jīng)驗和業(yè)績，而物業(yè)管理不同于商品買賣，是一種延續(xù)性的效勞，一次性交納一年的物業(yè)管理費，意味著至少在一年內(nèi)，自己對這家物業(yè)管理公司的效勞無論滿意與否，都沒有任何制約力了。 案情分析：汪先生面臨的情況具有一定的普遍性，其中包含了兩個問題：一、應(yīng)該先接收房屋，還是先交物業(yè)管理費？購房人與開發(fā)商簽約購房，雙方之間是一種買賣關(guān)系，而購房人與物業(yè)管理公司之間是一種委托效勞的關(guān)系，這種委托關(guān)系成立的前提是：購房人已經(jīng)取得了所購置的標的物房產(chǎn)，已成為業(yè)主。如果購房人在房產(chǎn)交接時，因各種原因退房如工程質(zhì)量、面積誤差等，那么與物業(yè)管理公司之間也就不存在委托效勞的必要了。開

19、發(fā)商提出購房人以交納物業(yè)管理費作為房屋交付的前提，實質(zhì)上是對房屋的交付增加了附設(shè)條件，是對雙方之間買賣合同的一種變更，根據(jù)?合同法?的規(guī)定，合同只有在當事人協(xié)商一致的條件下，方可以變更，開發(fā)商單方變更合同的做法明顯是不公平的，也是一種違約行為。因此，這兩者之間的關(guān)系理應(yīng)是先接收房產(chǎn)，再交納物業(yè)管理費。二、物業(yè)管理公司要求預(yù)付物業(yè)管理費合理嗎？考慮到物業(yè)管理公司的正常運轉(zhuǎn)，預(yù)收一定的物業(yè)管理費還是合理的，現(xiàn)行的有關(guān)法規(guī)，也是允許物業(yè)管理公司預(yù)收費用的。但是這種預(yù)收應(yīng)當有一定的限度，從物業(yè)管理費的構(gòu)成來看，有按年、按季，也有按月收取的，如果物業(yè)管理公司一次性、長時間預(yù)收各項物業(yè)費用就不合理了，對此

20、，北京市小區(qū)辦?關(guān)于禁止一次性收取多年物業(yè)管理費的通知?中專門規(guī)定，物業(yè)管理公司不得一次性預(yù)收多年的物業(yè)管理費。 點評：1、?商品房銷售管理方法?中規(guī)定，商品房銷售時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，買受人應(yīng)當在訂立商品房買賣合同時與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議。2、開發(fā)商既然選聘了物業(yè)管理公司，就要將物業(yè)管理公司的情況和收費的標準，在訂立商品房買賣合同時告知購房人，以便購房人對選擇的物業(yè)管理公司和收費標準做出判斷。3、由于多數(shù)工程屬于期房預(yù)售，開發(fā)商在銷售時，對于許多物業(yè)效勞的設(shè)施、設(shè)備還無法確定，因此有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議的簽訂，還是要放在交房時，至少是在訂立商品

21、房買賣合同后。對于購房人來說，如果開發(fā)?quot;在訂立商品房買賣合同時，就提供了有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議文本，那么這些協(xié)議就構(gòu)成了買賣合同的附件，那么要認真地閱讀一下，一旦簽了字，就要履行相應(yīng)的義務(wù)了。4、如果像汪先生遇到的那樣，開發(fā)商在簽訂買賣合同后、甚至在入住時，才提供有關(guān)物業(yè)管理的協(xié)議，并以此作為房產(chǎn)交付的條件，您那么可以按前述的內(nèi)容，據(jù)理力爭。不過，最好的方法是，在簽訂買賣合同時，無論開發(fā)商如何做，您都應(yīng)該將有關(guān)物業(yè)收費的標準、收費方式以及房屋交付的程序，作為補充內(nèi)容，要求開發(fā)商寫進補充協(xié)議。 8、因新買房屋漏水 業(yè)主拒交物業(yè)管理費案例介紹：胡女士看中了某處商品房的頂層，在一次性付清全部房

22、款后順利入住，同時向物業(yè)管理公司交納了當年的物業(yè)管理費。入住后兩個月雨季來臨，幾場大雨之后，胡女士發(fā)現(xiàn)天花板有水洇濕的現(xiàn)象，后來竟然開展到漏雨的地步，胡女士于是找到物業(yè)管理公司報修。物業(yè)管理公司通知了原施工單位，施工單位重新在樓頂進行了防水處理。胡女士此時已經(jīng)對現(xiàn)在的房屋有些反感，經(jīng)過和開發(fā)商協(xié)商后準備換房，但是雙方對漏雨造成損失的賠償問題產(chǎn)生了爭議。 胡女士認為自己購置房屋就為了居住，現(xiàn)在因為漏雨無法居住，并且自己進行的裝修也遭到破壞，她認為這是開發(fā)商造成的，所以準備不再交納第二年的物業(yè)管理費和供暖費。 開發(fā)商認為自己出售的房屋有質(zhì)量問題是事實，也愿意賠償胡女士局部經(jīng)濟損失，但是他們認為自己

23、已經(jīng)同意為胡女士調(diào)換房屋，自己和胡女士之間沒有糾紛。物業(yè)管理公司認為自己及時聯(lián)系維修房屋，并且現(xiàn)在看來房屋存在質(zhì)量問題也不是物業(yè)管理不到位，如果胡女士不交納物業(yè)管理費他們無法接受，并且，因為這個小區(qū)是采用小區(qū)外的供熱廠的熱力供熱，統(tǒng)一供暖時間已到，如果胡女士不交納供暖暖氣費，他們就要受到經(jīng)濟損失。 由于三方對于債權(quán)、債務(wù)沒有任何異議，胡女士認為自己的行為屬于法律所允許的抵消行為，但是又不是十分肯定自己的行為是否合法，于是三方一同找到律師咨詢，最終在律師主持下達成書面協(xié)議，三方協(xié)商解決，由開發(fā)商向物業(yè)管理公司支付了胡女士下年度的物業(yè)管理費，胡女士不再向開發(fā)商要求賠償，同時胡女士向物業(yè)管理公司支付

24、本年度供暖費。 律師分析：胡女士不能直接向物業(yè)管理公司主張抵消。合同法第九十九條所講的抵消是指：當事人互負到期債務(wù)，該債務(wù)的標的物種類、品質(zhì)相同的，任何一方可以將自己的債務(wù)與對方的債務(wù)抵消，但依照法律規(guī)定或者按照合同性質(zhì)不得抵消的除外.開發(fā)商、胡女士、物業(yè)公司三者存在債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。開發(fā)商與胡女士之間存在合同關(guān)系，因為房屋質(zhì)量問題，開發(fā)商基于賠償責(zé)任對胡女士負有債務(wù)；胡女士與物業(yè)管理公司之間存在合同關(guān)系，如果物業(yè)管理公司如約履行自己的義務(wù)，胡女士不交納物業(yè)管理費，那么就是胡女士對物業(yè)公司負有債務(wù)；關(guān)于供暖費的問題，一般是業(yè)主和物業(yè)管理公司單獨簽有供暖協(xié)議，應(yīng)當依照執(zhí)行，如果胡女士拒絕交納供暖費

25、，那么胡女士對物業(yè)管理公司負有債務(wù)； 開發(fā)商與物業(yè)管理公司之間沒有債權(quán)、債務(wù)關(guān)系。胡女士開始主張抵消是不妥的，因為開發(fā)商對胡女士負債而胡女士卻對物業(yè)管理公司負債，這兩種債務(wù)雖然都是金錢債務(wù)，但是并不符合當事人互負到期債務(wù)的條件。判決結(jié)果：最終的解決方案的產(chǎn)生也是依據(jù)法律做出的，法律規(guī)定：債務(wù)人將合同的義務(wù)全部或者局部轉(zhuǎn)移給第三人的，應(yīng)當經(jīng)債權(quán)人同意。在物業(yè)管理公司同意的情況下，胡女士可以將自己對物業(yè)管理公司所負有的交費義務(wù)轉(zhuǎn)移給開發(fā)商，開發(fā)商在替胡女士向物業(yè)管理公司支付物業(yè)管理費后，開發(fā)商對胡女士的賠償義務(wù)就履行完畢。本案中，因胡女士向開發(fā)商要求的賠償數(shù)額僅與物業(yè)管理費相當，所以胡女士自己還要

26、交納供暖費。點評：經(jīng)濟活動中的各方參與人之間的關(guān)系要明晰就能夠提高工作效率，本案中各方對于債務(wù)都沒有爭議，分析清楚各自的關(guān)系后履行各自的義務(wù)能夠節(jié)省時間和金錢，物業(yè)管理公司和開發(fā)商一般是兩個獨立的單位，如果希望減少不必要的財務(wù)轉(zhuǎn)換環(huán)節(jié)，例如用實測面積后發(fā)生的退款沖抵物業(yè)管理費是完全可以的，但是不要忘記事先協(xié)商一致，以免日后無法說明白。9、無法實現(xiàn)即時維修怎么辦案情介紹:初冬的一個星期一下午，世紀寶鼎物業(yè)管理分公司維修 響起。值班人員輕柔地應(yīng)答和問詢還沒有落音，A座G戶型的一位業(yè)主就怒氣沖沖地在 里面說：你們知道嗎，現(xiàn)在天氣這涼了，我這暖氣還不熱，你們管不管呀？說完啪的一聲就掛上了 。這時，維修

27、人員都出去忙其它維修了，用對講機聯(lián)系得知，他們一時還脫不開身。約過了五、六分鐘的時間，本身是電工的維修班長巡視回來了，值班人員立即將剛剛的報修情況向其匯報。班長說:這個業(yè)主性子比擬急，用 解釋恐怕不行，我替你一會，你先上樓看一下。 采取措施：值班人員來到業(yè)主家，一位中年男子一開門便大聲問：你能修理嗎？先生，我是負責(zé)接待報修的，我們的維修員現(xiàn)在正在別的業(yè)主家處理問題，做完之后馬上來您家，你可以現(xiàn)在告訴我是怎樣的情況嗎？值班人員和顏悅色的答復(fù)，使業(yè)主的態(tài)度有些緩和。征得業(yè)主同意后，值班人員戴上鞋套，觀察了不熱的暖氣位置，馬上用對講告知維修人員，讓其做完后直接到該住戶家維修。周到的效勞令業(yè)主轉(zhuǎn)怒為喜

28、，業(yè)主說：好吧，你先忙你的去吧，只要一會來給修修就可以了。值班人員走后一個多小時，維修人員上門處理好了該問題。下午快下班的時候，值班人員又給業(yè)主家打了個 ，詢問暖氣情況，他說：已經(jīng)熱了,謝謝你們。 點評：米盧調(diào)教中國球隊有句名言，叫一切看態(tài)度?？蛻魧ξ飿I(yè)公司工作的要求，大多也是這樣。有些事情他們希望物業(yè)公司馬上辦，而物業(yè)公司由于種種客觀原因又馬上辦不了，此時你只要有個積極去辦的態(tài)度，他們也就滿意了。10、業(yè)主房款未還清 物業(yè)公司有權(quán)停水停電嗎?案情介紹：某小區(qū)物業(yè)管理公司由該小區(qū)開發(fā)商組建成立。某日，開發(fā)商給該物業(yè)管理公司發(fā)來一份通知，稱該小區(qū)某住戶是分期付款購房，但其入住后遲遲未將剩余房款付

29、清。開發(fā)商為此要求對該住戶采取停水、停電、停氣的措施，以迫使該住戶及早交款。該物業(yè)管理公司遂照此辦理，使得該住戶無法正常生活。 案例分析：在房屋買賣法律關(guān)系中，買家承當支付房款的義務(wù)，享有取得房屋所有的權(quán)利。在物業(yè)管理法律關(guān)系中，業(yè)主承當支付物業(yè)管理費的義務(wù)，享有接受物業(yè)管理企業(yè)效勞的權(quán)利。在任何一個法律關(guān)系中，責(zé)、權(quán)、利應(yīng)一致。 上述案例中的住戶，同時是房屋買賣關(guān)系以及物業(yè)管理關(guān)系的主體。他未按期交納房款，說明他沒有履行房屋買賣關(guān)系中按時付款的義務(wù)，那么他就應(yīng)該承當相應(yīng)的民事責(zé)任。開發(fā)商可以按照購房合同的規(guī)定，要求該業(yè)主承當違約金、利息等責(zé)任甚至可以要求解除合同等。但如果該住戶已按照物業(yè)管理

30、合同規(guī)定交納了物業(yè)管理費，就意味著他在物業(yè)管理法律關(guān)系中已經(jīng)履行了自己的義務(wù)，就應(yīng)該得到完善的物業(yè)管理效勞，其他人包括開發(fā)商不能對這種權(quán)益進行侵害。 開發(fā)商要求物業(yè)管理公司用停水、停電的方式使住戶按時交款，是對住戶合法行使權(quán)利的阻撓，是不對的。而物業(yè)管理公司按照其要求對住戶停水、停電，那么違背了其法定職責(zé)與義務(wù)，更是不對的。 11、租住戶搬出局部家私而沒有業(yè)主書面許可怎么辦案例介紹：去年9月18日，海富花園B棟5樓F座的一租住戶想要搬出一局部家私。他千方百計聯(lián)系此時正在國外的業(yè)主，但就是聯(lián)系不上。按照管理規(guī)定，租住戶搬出家私，必須有業(yè)主的書面許可證，而沒有業(yè)主的書面許可，管理處不予放行這一規(guī)定

31、有必要，現(xiàn)實中確實發(fā)生過個別租住戶拖欠業(yè)主房租、搬走業(yè)主家私而偷偷溜之大吉的事情。急于搬出家私的住戶萬般無奈，找到管理處領(lǐng)導(dǎo)，懇請給以特殊照顧。處理結(jié)果：海富管理處的領(lǐng)導(dǎo)考慮，假設(shè)簡單放行，恐怕?lián)p害業(yè)主的利益；假設(shè)拒不放行，又會使住戶感到不便租住戶和業(yè)主同樣都是物業(yè)公司的效勞對象，兼顧二者利益應(yīng)為物業(yè)管理所必需，絕不能只對業(yè)主關(guān)心倍至，而對租住戶冷假設(shè)冰霜。于是鑒于租住戶只是搬出局部家私，提出了一個變通方法：租住戶列出所搬出家私清單，并暫交與家私價值相當?shù)难航?，管理處做好記錄，并出?jù)收取押金的收據(jù)，一旦租住戶能夠提供業(yè)主的書面許可，管理處立刻全額退回押金這一方法可取，但前提是要讓其正確理解，否

32、那么容易引起紛爭。這位租住戶覺得管理處的建議合情合理，便欣然接受。時隔不久，該住戶拿到了搬出家私的業(yè)主書面許可。在到管理處換取押金時，還對管理處既對業(yè)主負責(zé)又為住戶著想的做法贊許有加。 點評：執(zhí)行規(guī)章制度必須一絲不茍，但一絲不茍并不等于死咬住條條框框不放。正確的做法應(yīng)當是把握住規(guī)章制度的根本精神，把原那么性與靈活性結(jié)合起來。12、早期免收局部費用 后期正常收取產(chǎn)生糾紛案情介紹:東港大廈入伙之初，管理處考慮到業(yè)主客戶喬遷初期開支較多，主動優(yōu)惠對大多數(shù)戶內(nèi)維修暫時采取了無償提供的方式假設(shè)當初就把這一想法向業(yè)主客戶講清楚，恐怕辦了好事也不會惹出后來的麻煩。入伙滿一年后，鑒于小區(qū)的經(jīng)濟運行狀況，管理處

33、決定按照法規(guī)規(guī)定，開始據(jù)實收取戶內(nèi)維修費用。然而這本來合情合理的做法，卻遇到了不小的阻力。為了突破阻力，管理處起草并在公告欄張貼了?致業(yè)主客戶的一封公開信?。公開信引用物業(yè)管理法規(guī)，詳細介紹了物業(yè)管理費的開支范圍和有償效勞與無償效勞的具體范疇，并說明了當初無償提供戶內(nèi)維修的初衷，使大多數(shù)業(yè)主消除了交了物業(yè)管理費，管理處就應(yīng)包辦一切的誤解，對戶內(nèi)維修有償效勞表示認同。針對仍有個別業(yè)主客戶不理解這一情況，管理處繼續(xù)深入做工作。一方面強調(diào)辦公室工作人員耐心接受業(yè)主客戶的垂詢，進一步加以解釋；一方面要求維修人員上門維修時必須保證時效和質(zhì)量，同時加強與業(yè)主客戶的思想溝通由于特定的授教身份和受教心理，從一

34、般員工嘴里講出的道理，往往更容易為業(yè)主客戶所接受。與此同時，管理處還公開戶內(nèi)維修的收費標準，并告知業(yè)主客戶選擇效勞商的權(quán)利。這樣，就逐步理順了所有業(yè)主客戶的情緒，有償進行戶內(nèi)維修也就容易落實下去。 點評：俗話說強按牛頭牛不喝水，物業(yè)管理的許多實踐都證明，沒有業(yè)主客戶的理解和支持，即使依法照章辦事，也難為之。從這個意義上講，一個好的物業(yè)管理者，首先應(yīng)當是一個好的思想工作者。13、業(yè)主相互投訴怎么辦案情介紹：一天晚11：30分，現(xiàn)代城某樓2704房業(yè)主陳女士投訴2604房業(yè)主家中有鋼琴聲，影響到家人的正常休息，要求物業(yè)公司派人協(xié)調(diào)處理。采取措施：效勞中心了解情況后致電2604業(yè)主張女士，詢問事情緣

35、由。張女士成認家中確實有人在彈琴，她認為自己的行為雖然有些不妥，但2704業(yè)主通過敲打暖氣管，用力踩踏木地板等報復(fù)樓下的業(yè)主，也是不對的。當時通過物業(yè)公司的協(xié)調(diào)，雙方業(yè)主商定彈琴時間定于每晚10：00以前。一周后的晚9：20分，物業(yè)公司又接到陳女士投訴，反映2604家中鋼琴聲大，影響了家中讀小學(xué)孩子的正常睡眠，覺得原來商定的時間過晚，要求物業(yè)公司通知2604業(yè)主立即停止彈琴，如不合作，后果自負。物業(yè)公司本著負責(zé)的態(tài)度， 詢問張女士能否提前停止彈琴，以照顧樓上上學(xué)的孩子，但遭到張女士的拒絕。 效勞中心人員直接到2604家中，同張女士協(xié)商此事，她認為2604業(yè)主的要求不合理。不得已只得到2704業(yè)

36、主說明情況，但2704業(yè)主不滿意。在這種情況下，管理人員又到2604家中協(xié)調(diào)，請她換位思考引導(dǎo)換位思考，促成相互理解，是解決類似矛盾的根本方法。通過不厭其煩的溝通與協(xié)調(diào)，終于感動了兩家業(yè)主。最后，2604業(yè)主不單當即停止彈琴，而且與2704業(yè)主達成新的協(xié)議，時間由以前的10：00改為9：00，雙方取得了諒解。 點評：遇到業(yè)主互相投訴，不要覺得與己無關(guān)。搞物業(yè)管理的不僅需要一張巧嘴,而且要主動兩邊跑、兩邊說。跑的次數(shù)多了，說的話總能聽進去。14、受到業(yè)主怠慢誤解怎么辦案情介紹：去年年底的一天清晨，楓丹麗舍護衛(wèi)班馬立宏巡查到某樓2單元時，突然發(fā)現(xiàn)101室的防盜門上插著一串鑰匙。這一定是業(yè)主一時疏忽

37、，開門后忘記把鑰匙取下來了，樓上還有好幾家正在裝修，萬一被進進出出的人拿走想到這里，小馬走過去按響了101室的門鈴。輕輕按了幾遍，都沒有動靜。小馬有點急了，最后按的一下時間稍長了一點。這一次鈴響還沒有響完，就聽到里面有一個人大聲問到：誰啊，大清早，干什么?業(yè)主有些發(fā)脾氣了，但還是翻開了門。小馬簡單說明情況后，把那一串鑰匙雙手遞給業(yè)主。或許業(yè)主還沒有擺脫被驚擾的不快，不冷不熱地說個謝謝就回房里去了。想一想，小馬心里挺不是滋味的。第二天巡樓的時候，小馬又與這位正在家門口鍛煉身體的業(yè)主期而遇。您早，先生！小馬想打個招呼就離開。這位業(yè)主卻快速走了過來。塞給小馬一百元錢，還說昨天還沒有醒過神來，沒有好好

38、謝謝你，不好意思，這是我的一點心意，別嫌少，以后幫我多盯著點。小馬把錢硬塞回去，說聲關(guān)注和保障您的平安，是我們應(yīng)該做的，就轉(zhuǎn)身跑開了。 點評：人們都說辦了好事，終有好報，但辦了好事后一時受到怠慢甚至誤解，在現(xiàn)實中也是經(jīng)常有的。這時，我們要多想這是自己應(yīng)當做的，沒有必要去計較人家怎樣，心態(tài)就不會失衡了。二、裝修篇 1、私裝水床 造成他人財產(chǎn)損失案情介紹：王某系北京鐵建公司的一位公務(wù)員，他購置的是小區(qū)多層住宅二樓203，他按自己的意思買了一張水床，并請安裝公司人員為其進行安裝，在未經(jīng)物業(yè)公司裝修部同意的情況下施工完畢。結(jié)果因水床的安裝改變了上下水管道的結(jié)構(gòu)，且水床水流量大增，使五層、六層住戶供水問

39、題嚴重缺乏。管理處對此事很不滿,再三向王某協(xié)調(diào)處理，王某堅持房子是自己的，產(chǎn)權(quán)歸自己所有，室內(nèi)安裝屬私人權(quán)力，至于供水缺乏問題，他要求管理處作二次加壓或管道改造，管理處對此事再三協(xié)調(diào)，他均不聽勸告，于是，物業(yè)公司向法院上訴。法院經(jīng)審理認為：王某擅自改變房屋結(jié)構(gòu)、破壞房屋公用設(shè)施設(shè)備，危及他人生活用水，違反物業(yè)公司的有關(guān)規(guī)定，屬于違法民事行為。 法院判決：1、王某在裁決生效之日起2天內(nèi)撤除水床，將室內(nèi)管道恢復(fù)原狀。2、物業(yè)公司在調(diào)解事時中做出的一切有效行為費用由王某承當。3、王某對物業(yè)公司寫出書面檢查。點評：這個案例涉及裝修中能否改變上、下水管道的問題。王某為小區(qū)業(yè)主，就該遵守國家關(guān)于物業(yè)管理的

40、法律、法規(guī)和規(guī)章制度規(guī)定的義務(wù)，應(yīng)遵守小區(qū)的各項規(guī)章，王某裝修改造管道未經(jīng)物業(yè)公司批準私自請人安裝，違反了物業(yè)裝修的規(guī)定擅自改造上、下水管道，損壞公共設(shè)施設(shè)備，違反了物業(yè)管理的條例理應(yīng)撤除水床。王某只顧自己，不兼顧高層住戶用水問題，破壞了鄰里關(guān)系的相互作用，違反?民法通那么?中關(guān)于相鄰各方要在生產(chǎn)生活、合理公平的原那么下，才能處理給水系統(tǒng)。物業(yè)公司在協(xié)調(diào)此事中，王某一拖再拖，使物業(yè)公司的工作難度增加，只得為五、六層住戶提供二次加壓措施，由此產(chǎn)生費用只能作為一項特殊費用，無法列入公攤，法院最后裁決當事人王某承當合情合理。 2、如何處理住戶家里跑水的問題案情介紹:某小區(qū)的物管公司按照制定的維修維護

41、方案，對區(qū)內(nèi)所有的污水管網(wǎng)進行了檢查和疏通，一切均正常。就在檢查疏通完之后幾天，由于樓上某業(yè)主家進行裝修，施工人員違反物業(yè)裝修管理規(guī)定，擅自將裝修剩余水泥、油漆等倒入地漏，經(jīng)排水管道流至該樓主管彎頭處，堵塞了本樓的管道。樓上住戶排出的污水不能流出，便慢慢從樓下李先生家的地漏處冒出。管理處發(fā)現(xiàn)跑水后，馬上通知李先生，由于李先生當時不在家中， 聯(lián)系兩小時后，李先生與物管公司人員一同現(xiàn)場檢查，發(fā)現(xiàn)局部木地板已被水淹。搞清故障點后，物管人員立即消除了堵塞現(xiàn)象。 李先生認為物管公司未盡到管理職責(zé)，遂向物業(yè)公司提出索賠要求。 點評：李先生受損的原因是下水管道被堵塞而引起冒水，而下水道被堵塞的原因是其他業(yè)主

42、亂倒裝修廢棄物。在這兩個環(huán)節(jié)當中，物業(yè)公司是否很好地履行了管理職責(zé)。該小區(qū)的?物業(yè)管理公約?規(guī)定，物管公司負責(zé)小區(qū)的管理及房屋和公共配套設(shè)施的維護、養(yǎng)護。實際的工作中，每年每月都有方案地進行修繕這方面的工作。而就在事發(fā)的前幾日還做過該樓污水管的例行清理。所以，物管公司完全盡到了設(shè)備、設(shè)施日常維護的職責(zé)。同時，該小區(qū)?物業(yè)管理公約?還規(guī)定，業(yè)主裝修必須先向物管公司申報，領(lǐng)取裝修許可證，并嚴格遵守小區(qū)房屋裝修管理規(guī)定。物管公司按照規(guī)定與該家裝修業(yè)主及施工隊伍簽訂了裝修協(xié)議書，并要求其交納了裝修押金，告知其應(yīng)遵守的規(guī)定，并派人員至裝修現(xiàn)場巡視。裝修工人是在逃避物管公司監(jiān)管的情況下，偷偷將廢棄物倒入極

43、為隱蔽的污水管道中而造成的。此種情況已經(jīng)超出了物管公司的管理范圍及力量以外，物管公司不可能發(fā)覺。所以在這個問題上，物管公司亦沒有疏漏。因此物管公司不應(yīng)承當任何賠償義務(wù)。 根據(jù)相關(guān)的法律以及建設(shè)部?家庭居室裝飾裝修管理試行方法?規(guī)定，這次事件是由于裝修人員違規(guī)操作而造成的，應(yīng)負完全責(zé)任。物業(yè)管理費只是一種效勞費、公共設(shè)施設(shè)備的維修養(yǎng)護費，而不是保證或成保險費。如果隨意要求物業(yè)管理公司承當無端責(zé)任，物業(yè)管理企業(yè)的責(zé)、權(quán)、利就難以協(xié)調(diào)。 業(yè)主受到損失時，應(yīng)當合法、合理的去解決，不能一味要求物業(yè)公司負責(zé)。否那么這種行為損害物業(yè)公司的合法權(quán)益，實際上也損害了全體業(yè)主的合法權(quán)益。 3、業(yè)主不統(tǒng)一裝玻璃怎么

44、辦案情介紹：劉元是小區(qū)內(nèi)的一位業(yè)主，有一次她在媒介中發(fā)現(xiàn)一種玻璃可以增加室內(nèi)光線，且隨外部溫度變化能夠調(diào)節(jié)室內(nèi)溫度。于是她幾經(jīng)周折買了此種玻璃，未經(jīng)物業(yè)公司同意，撤除原有玻璃，將新買玻璃安裝上去，結(jié)果因玻璃顏色與整個小區(qū)玻璃色彩反差很大，嚴重影響小區(qū)整體統(tǒng)一的布局，就此管理處向劉元提出異議。劉元自有道理，產(chǎn)權(quán)是我自己的，我自家的玻璃愿意什么顏色就什么顏色，拒不拆換。之后管理處屢次協(xié)調(diào)、回訪，本著著重調(diào)解的原那么向劉宣傳了?民法通那么?，?業(yè)主公約?、?管理條例?等，最后劉元意識轉(zhuǎn)換，撤除了有色玻璃。 點評：1、業(yè)主裝修應(yīng)遵守小區(qū)內(nèi)的裝修規(guī)定，填寫裝修申請表，并經(jīng)物業(yè)公司批準前方可進行裝修，劉元

45、未經(jīng)物業(yè)公司同意，擅自裝修本身就與?業(yè)主公約?相抵觸。2、?民法通那么?規(guī)定：個人利益與集體利益發(fā)生沖突時，應(yīng)放棄個人利益，保持集體利益，劉元的有色玻璃與小區(qū)整體統(tǒng)一形成反差，如假設(shè)任其作為，其它業(yè)主也效仿所為，小區(qū)的統(tǒng)一，整潔將被破壞。3、人與人之間需要溝通，只要我們管理人員把管理工作做到家，動之以情，曉之以理，相信會取得業(yè)主的理解和支持。 4、裝修違規(guī)造成業(yè)主受傷產(chǎn)生糾紛案情介紹：狹窄的能道，陡陗的扶梯，悶熱的空氣，加上出租人的修房使惠民路某號舊式里弄房屋更顯得混亂、破舊。居住二樓前廂房的葉第太一手搖著蒲扇，一手提著飯鍋下樓燒午飯，嘴里嘮叨著：大熱天修什么房子，越熱越是扎鬧猛。正說著走著，

46、突然在二樓通道處她右腳踏透樓板，懸掛在半空中，動彈不得，頓時引起全幢居民議論紛紛。 有人說：房管所修房撤除未設(shè)防護措施，造成葉老太傷害，應(yīng)承當全部責(zé)任房管所修房撤除樓板之前已提醒居民要小心通行，老太跌傷是自己大意，責(zé)任自負。究竟誰應(yīng)承當責(zé)任呢？某區(qū)房屋糾紛仲裁委員會受理此案后查明：惠民路某號舊里弄房屋系房管部門直管公房，二樓能道處板因年久失修，損壞嚴重，房管所接居民報修后正派修理。因二樓樓道狹小，房管所撤除舊樓板后，即派一名女工看護，并再三告誡居民留意。事發(fā)時，維修人員都外出吃飯，看護女工因難忍炎熱，在樓板處擱置一塊板后即下樓。恰巧此時葉老太下樓行經(jīng)此處，未注意腳下機關(guān)，一腳踏空造成傷害。經(jīng)向

47、診治醫(yī)院查核，葉老太實際支付醫(yī)療費、護工費共計850元。仲裁委員會在調(diào)解無法達成一致的情況下，裁決由房管所承當損害賠償?shù)闹饕?zé)任，一次性賠償葉老太太醫(yī)療，護工、營養(yǎng)等費用820元。 審理與評析:這個案例涉及的是出租人修繕房屋時疏于防范的法律責(zé)任問題。根據(jù)?上海城鎮(zhèn)公有房屋管理條例實施細那么?第52條規(guī)定，房管所在房屋修理中的施工現(xiàn)場應(yīng)設(shè)置平安標志。 本案中房管所雖事先提醒居民注意，并派人看護現(xiàn)場，但看護女工離開時未設(shè)置平安標志，防范措施不嚴，以致造成葉老太傷害，應(yīng)負損害賠償?shù)闹饕?zé)任。葉老太明知二樓樓板正在修理卻未加注意，亦應(yīng)承當相應(yīng)責(zé)任。據(jù)此，仲裁委員會根據(jù)?關(guān)于貫徹執(zhí)行中華人民共和國民法通

48、那么假設(shè)干問題的意見試行?第144條、第145條規(guī)定，確認房管所未盡防范職責(zé)，侵害公民身體造成傷害，應(yīng)當賠償醫(yī)療及護理費用，同時充分考慮雙方在本案中應(yīng)承當?shù)呢?zé)任，做出了以上裁決，是恰當?shù)摹?5、相鄰業(yè)主因通風(fēng)問題產(chǎn)生糾紛怎么辦案情介紹：原告王某住在西城區(qū)一個臨街巷內(nèi)，住房是一磚木結(jié)構(gòu)的平房，于王某相鄰的劉某因為要開一家粵菜飯館，他便安裝了一個大型油煙機，其排煙口設(shè)置在自己的房頂上。王某的住房一側(cè)窗戶恰好與劉某安裝空調(diào)冷氣機的墻體相鄰，兩者相距約有1米，中間形成一條窄道，雖不走人，但一直是王某家一層住房主要的通風(fēng)通道 。劉某的粵菜飯館正式營業(yè)后，王某發(fā)現(xiàn)二層房間里總有股油煙味 ，且一旦開戶通風(fēng)，

49、油煙味更大。查找原因，王某發(fā)現(xiàn)原來是劉某的粵菜飯館廚房的油煙排放口離自己家二層窗口太近，只要油煙機一開，就會有油煙竄進王某的房間里。王某找劉某商量解決油煙排放問題，劉某置之不理。不得已，王某只好向法院起訴，要求劉某改建油煙機的排放口，賠償精神損失人民幣500元。 審理：某區(qū)人民法院受理此案后先主持雙方進行調(diào)解但因雙方分歧較大，調(diào)解無效，人民法院判決如下： 被告劉某的粵菜飯館排放廢氣的行為以構(gòu)成對原告王某合法權(quán)的損害。根據(jù)?中華人民共和國國民法通那么?第十八條的規(guī)定： 不動產(chǎn)的相鄰各方，應(yīng)當按照有利生產(chǎn)，方便生活、團結(jié)互助公平合理的精神，正當確處理通風(fēng)、通行等方面的相鄰關(guān)系。給相鄰各方造成阻礙或

50、者損失的，應(yīng)當停止侵害、排除阻礙、賠償損失，法院要求被告劉某，停止使用粵菜飯館的空調(diào)器、排油煙機，直到進行相應(yīng)處理、不影響原告通風(fēng)為止。判決宣告后，雙方當事人都表示服從該判決。 分析：本案涉及到相鄰關(guān)系中的幾個方面的不同問題。相鄰關(guān)系，從權(quán)利的角度可稱為相鄰權(quán)。所謂相鄰權(quán)，是指兩個或兩以上的不動產(chǎn)所有人或占有人、使用人、收益人，因一方對自己所有或占有、使用、收益的不動產(chǎn)行使所有權(quán)或占有、使用、收益時，享有的要求對方給予必要便利的權(quán)利。正確的處理相鄰關(guān)系，必須遵守?民法通那么?第八十三條規(guī)定的有利生產(chǎn)、方便生活、省事、團結(jié)互助、公平合理的原那么。這些原那么，既是相鄰各方正確行使相鄰 權(quán)、妥善處理

51、相鄰關(guān)系的原那么，同時也是人民法院正確處理相鄰糾紛的原那么。本案中主要涉及相鄰 關(guān)系的以下幾個方面：1、相鄰?fù)L(fēng)相鄰?fù)L(fēng)權(quán)是指房屋的所有人或使用人所享有通過門窗保證其室內(nèi)與室外空氣的流通和正常開關(guān)窗戶進行室內(nèi)外空氣交換的權(quán)利。在實踐中，相鄰 一方的以下行為應(yīng)視為是對他方通風(fēng)權(quán)的侵犯：1)因相鄰一方建造房屋或其他設(shè)施時未與相鄰他方的窗戶保證適當距離、相距太近而使相鄰他方室內(nèi)空氣通風(fēng)不暢；或阻擋了相鄰他方之窗戶而使其無法通風(fēng)的。2因相鄰一方的樹枝等延伸到相鄰他方窗前，阻礙相鄰他方室內(nèi)空氣流通的。3因相鄰一方長期存在的原因而迫使相鄰他方無法正常開啟窗戶，如相鄰一方在靠近相鄰他方窗戶處修廁所，設(shè)置畜欄

52、或在他方窗下推放垃圾等；或相鄰一方不斷制造異味，排放污濁空氣、冷氣、熱氣、有害氣體，致使他方只好緊閉窗戶。此類情況如相鄰 一方的行為超過國家規(guī)定標準，那么可按環(huán)保問題引起的相鄰關(guān)系糾紛處理，如不夠國家規(guī)標準的相鄰一方的不良行為，可按侵犯相鄰 他方通風(fēng)權(quán)來處理。3、相鄰關(guān)系的相鄰環(huán)保關(guān)系相鄰環(huán)保關(guān)系中的相鄰雙方因環(huán)境問題發(fā)生的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系，即相鄰一方在自已疆界內(nèi)經(jīng)營工業(yè)或行使其他權(quán)利時，對另一方負有的，可請求其采取必要的防止污染周圍環(huán)境、危害人身、財產(chǎn)平安的義務(wù)和另一方對其疆界外的人享有的，可請求采取必要的防止污染環(huán)境措施的權(quán)利的關(guān)系。通常業(yè)主、住戶個人因相鄰而發(fā)生的糾紛，主要是由于噪聲、油煙

53、、有毒物、放射物修建廁所、畜欄等散發(fā)的臭氣引起的，我國對于相鄰環(huán)保關(guān)系沒有具體規(guī)定，但在?民法通那么?中有對于環(huán)境保護問題民事責(zé)任的規(guī)定。 點評：物業(yè)管理公司在處理相鄰關(guān)系時只有相協(xié)調(diào)、調(diào)解的義務(wù)和責(zé)任，物業(yè)管理協(xié)調(diào)、調(diào)解不成的，應(yīng)該由當事人向政府主管部門請求行政處理或直接按照法律程序訴訟或仲裁。6、業(yè)主違規(guī)裝防盜網(wǎng) 物業(yè)公司如何應(yīng)對案情介紹：城市花園65#1B業(yè)主正在做裝修，其它部位裝修后提出安裝防盜網(wǎng)包括陽臺局部。管理員接到通知后立即到達現(xiàn)場，將防盜網(wǎng)擋在小區(qū)之外，并向業(yè)主說小區(qū)不許安裝防盜網(wǎng)的情況。但業(yè)主態(tài)度非常強硬，質(zhì)問管理員為什么不允許安裝陽臺防盜網(wǎng)，如果失盜怎么辦？管理員從三方面向

54、業(yè)主作了解釋：1、安裝防盜網(wǎng)，給人的感覺像在籠子里居住一樣，既不美觀又給人以心情壓抑的感覺。2、按照國家有關(guān)消防規(guī)定是不允許安裝任何防盜網(wǎng)，如果室內(nèi)萬一失火安裝防盜網(wǎng)后人員的疏散和消防救火都會帶來不利影響。3、本小區(qū)是一個智能化小區(qū)每家每戶都有智能安防系統(tǒng)，并且小區(qū)24小時不間斷巡邏，沒有必要安裝防盜網(wǎng)。如真想安裝防盜網(wǎng)，只能根據(jù)小區(qū)的規(guī)定要求安裝在室內(nèi)，業(yè)主同意。點評：安裝防盜網(wǎng)的事情圍繞著城市花園管理處的?業(yè)主手冊?、?業(yè)主公約?和?前期物業(yè)管理效勞協(xié)議?的要求，大部業(yè)主是會遵守小區(qū)的規(guī)定。業(yè)主如果按照自己的意愿非要做特殊裝修，管理處人員應(yīng)該動之于情曉之以理，講明厲害關(guān)系并給業(yè)主提出適宜的

55、建議，業(yè)主是會接受的，且不會造成業(yè)主與管理處之間的矛盾，到達兩全其美的效果。 7、廁所裝修引發(fā)糾紛案情介紹:楊女士與李民都是順義區(qū)的居民，而且是樓上樓下的鄰居，楊女士住在樓下，20多年來，一直相安無事。1999年12月，李民對自己的住房進行裝修，廁所地面和廁所墻面均用面磚進行了裝修。此時，樓下的楊女士家正好無人居住。2000年12月，楊女士的公婆搬到楊女士家居住。2001年4月，楊女士家的廁所頂部自上而下開始出現(xiàn)漏水現(xiàn)象，她找到了李民，并通知其使用廁所要注意，要求其查明原因，進行修繕。然而，李民沒有理睬。為此，雙方產(chǎn)生矛盾。后來，楊女士家?guī)敳柯┧訃乐兀瑝w表皮因漏水而脫落，不僅影響使用

56、，也給其造成了損失。為此，楊女士到法院起訴，要求李民停止侵害、立即維修，并賠償損失500元。被告不成認自己有過錯被告李民不成認自己有過錯，他認為楊女士所說的漏水不確切，因為從他的廁所看不出漏水。修繕隊也來看過，也只是從外表上判斷。因此，他不同意楊女士的訴訟請求。 點評：權(quán)利人在對房屋行使使用權(quán)時要充分保護相鄰方的合法權(quán)益。對他人的權(quán)益構(gòu)成侵害的，應(yīng)當停止侵害。原告與被告相鄰達20年之久，相安無事。而被告對房屋及廁所裝修后，原告廁所內(nèi)出現(xiàn)嚴重漏水，直接侵害了原告的權(quán)益。被告現(xiàn)以自己裝修完畢，不得破壞裝修地面為由，拒絕技術(shù)人員的檢查維修，違反法律規(guī)定。根據(jù)?中華人民共和國民法通那么?第八十三條的規(guī)

57、定，于近日做出判決：技術(shù)人員進入李民室內(nèi)對其廁所進行檢查維修，李民必須提供方便；需要破壞廁所的裝修地面時，李民不得阻攔；如需更換添置部件及材料，又需用戶自費時由李民按票據(jù)面額負擔(dān)；李民拒付時，由楊女士墊付，然后，楊女士向李民直接追償，李民以外的其他人不得干預(yù)。裝修時要注意防水層如今，人們的生活條件好了，也希望住得更舒適，因此，把房子裝修得好一點成為人們的追求，但是裝修房子千萬注意別影響鄰里，特別是樓下的鄰居。尤其是廚房、廁所的裝修，廚房、廁所在建筑時已經(jīng)過了特殊的防水設(shè)施處理，如果破壞了它的結(jié)構(gòu)，很可能就會漏水，所以，在裝修房時千萬要小心，以免破壞了鄰里的安寧。 8、污水管道返水怎么辦案情介紹

58、：去年秋天的一個上午，3樓某室業(yè)主給物業(yè)管理分公司打來 ，說發(fā)現(xiàn)廚房和洗手間的地漏返水，污水已淹沒大廳的局部木地板，要求即刻處理。幾分種后，維修工即帶著工具趕到現(xiàn)場，但此時污水已經(jīng)退去。隨后，清潔工也聞訊趕來了，并根據(jù)業(yè)主的要求迅速將廚房內(nèi)物品搬出進行了保潔。然后，主管及時安排有關(guān)人員盡快更換木地板和櫥柜，同時協(xié)調(diào)責(zé)任方與業(yè)主就賠償問題達成共識三項措施，一氣呵成，這樣積極主動地解決問題，業(yè)主心中自然就少了怨氣。業(yè)主對物業(yè)公司的處理表示滿意。 案情分析：問題解決了，但污水管返水因何而起呢?物業(yè)管理公司及時組織有關(guān)人員進行檢查分析，最后認定是該樓剛剛?cè)牖?，污水管的管道?nèi)殘留建筑垃圾，平時排水量少時

59、污水尚無大恙，用水頂峰期時那么排水不暢。為了防止類似問題的再次發(fā)生，他們馬上協(xié)調(diào)和催促有關(guān)方面對全樓的排污管道進行了一次全面的疏通，從管道中去除了不少水泥塊、編織袋等異物，進而徹底消除了管道返水的隱患。 點評：聰明的人不是不犯錯誤，而 是不重復(fù)犯同類錯誤。其之所以聰明，就在于出了問題善于舉一反三，能夠從中汲取經(jīng)驗教訓(xùn)，防止再蹈覆轍。9、業(yè)主執(zhí)意亂裝空調(diào)怎么辦案情介紹：一天中午，護衛(wèi)班班長匆忙來到楓丹舍物業(yè)管理分公司辦公室，告訴主管人員：1-2-301 的業(yè)主不想按指定位置安裝空調(diào)要將北側(cè)空調(diào)孔打在窗戶上方。主管正在處理一項事務(wù)，便安排護衛(wèi)班班長馬上返回，先讓空調(diào)公司的工作人員停止打孔。主管人員

60、隨后趕到，一進門還沒開腔，業(yè)主就開始不停地說著自己的理由。他認為物業(yè)公司規(guī)定的位置太不合理，強烈要求將空調(diào)孔打在窗戶上方，并且明確表示：我今天就要在這里打孔，看你們會把我怎么樣？此時，空調(diào)公司的人員還不停地在一旁說著風(fēng)涼話，更助長了業(yè)主的不滿情緒。 說服方法：盡管主管滿肚子是火，但還是耐心解釋。說明物業(yè)公司要求在指定位置安裝空調(diào)、管線不能外露，是為了保證小區(qū)的外觀統(tǒng)一美觀，強調(diào)如果我們也像有些小區(qū)那樣各行其是安空調(diào)，那咱們的小區(qū)的外立面就會雜亂不堪入目，提醒這里畢竟是您的家園，您肯定也不希望舉目就看到這樣的景象。聽完主管這番入情入理的話，雖說業(yè)主還是沒有決定按規(guī)定去做，但不再硬性堅持。主管見時

61、機根本成熟，便悄悄將空調(diào)公司的人叫到一邊，告誡說：你們應(yīng)當知道中海物業(yè)的管理規(guī)定，如果執(zhí)意違規(guī)行事，可要考慮今后如何在我們的轄區(qū)內(nèi)做生意。這一說，空調(diào)公司人員馬上聲明要按照物業(yè)公司規(guī)定打孔，并表示一定配合物業(yè)公司說服業(yè)主。最終，業(yè)主同意按規(guī)定位置打空調(diào)孔。 點評：物業(yè)管理牽涉到方方面面，使許多微缺乏道的小事復(fù)雜化了，但正因為如此，又使我們能夠借助方方面面的力量來促成復(fù)雜化問題的解決。這就給物業(yè)管理人員出了一個題目，即：如何巧妙地借人之力，成我之事。10、相鄰兩家因采光權(quán)而產(chǎn)生糾紛案情介紹：甲在某市區(qū)向中胡同9號院有私房9間。乙系甲的同院鄰居，在該院也有私房2間。從1996年起，乙租住甲北房最西

62、2間，并從西起第一間門前向南處自建一個8平方米廚房。當時雙方均無異議。1991年5月，乙退還甲的兩間私房，搬至一居民小區(qū)居住。乙在該院內(nèi)的兩間私房由已的女兒丙一家三口居住，原自建小廚房也由丙繼續(xù)使用。乙搬出后，甲即要求乙、丙拆自建廚房，以免影響房屋的通風(fēng)采光，雙方爭執(zhí)不一。1991年6月，甲以乙、丙為告訴到區(qū)法院，要求乙、丙撤除自建房，排除阻礙。乙、丙以自建房仍需繼續(xù)使用為由，拒絕撤除。區(qū)法院經(jīng)過審理，判決被告乙、丙在判決生效一個月內(nèi)將其在向中胡同9號院內(nèi)的自建房撤除。 點評：本案涉及的是相鄰關(guān)系中通風(fēng)、采光問題，解決問題的關(guān)鍵是能否任定乙的自建房對甲房屋的通風(fēng)、采光構(gòu)成阻礙，同時又要兼顧歷史形成原因和方便生活的原那么。1、從乙自建房的位置看，距甲北房西側(cè)的2間房由已租住，甲在當時并無異議。甲現(xiàn)收回原出租房屋后，乙的自建房對甲來說已經(jīng)構(gòu)成了通風(fēng)、采光方面的阻礙，根據(jù)?民法通那么?第83條規(guī)定的處理相鄰關(guān)系的糾紛原那么：即有利于開展生產(chǎn)、方便人民群眾的生活、公開合理、有利于團結(jié)互助。甲要求排除阻礙的要求是正當?shù)摹?、根據(jù)河南省?住宅室內(nèi)裝飾裝修的管理方法?規(guī)定：不能搭建影響他人通風(fēng)、采光、有礙觀瞻的建筑物。因些，人民法院根據(jù)雙方的實際情況，判乙、丙將自建房撤除一局部，即